新一轮城镇化发令枪响 明年楼市调控或出现微调

新一轮城镇化发令枪响明年楼市调控或出现微调

2012年12月17日09:13

来源：国际金融报作者：张颖

（原标题：中国发令新一轮城镇化）

12月16日，中央经济工作会议在北京闭幕，中共中央总书记、中共中央军委主席习近平在会上发表重要讲话，分析了国际国内经济形势，提出明年经济工作总体要求和主要任务。

会议指出：2013年国际经济形势错综复杂、充满变数，世界经济已由危机前的快速发展期进入深度转型调整期。我国发展的重要战略机遇期在国际环境方面的内涵和条件发生很大变化。我们面临的机遇，不再是简单纳入全球分工体系、扩大出口、加快投资的传统机遇，而是倒逼我们扩大内需、提高创新能力、促进经济发展方式转变的新机遇。

对此，锦宏中国价值基金总经理徐之骞在接受《国际金融报》记者采访时指出：“此次中央经济工作会议对当前中国经济政策进行了适度修正，立足全局，突出重点，为下一阶段经济发展指明了方向。”

定调城镇化

会议提出了明年经济工作的主要任务，要求积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。

会议强调：城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

对此，财经评论员、首席策略师韩云在接受《国际金融报》记者采访时认为：“中央经济工作会议进一步明确了城镇化发展方向，对于市场而言是信心上的利好消息。接下来，我们希望了解，政府将为此投入多少？具体投入哪些领域？”

在徐之骞看来，城镇化过程中会产生新的社会问题，首先需要解决的是就业问题，不仅要使农民进城后“有饭吃”，还要“吃得好”，吃得合理，不断创造新的就业岗位，实现高质量、可持续的城镇化。

“新型城镇化需要解决两方面的问题。首先，城市土地扩张要与农业人口转移相结合，不能单一地扩张城市、大搞建设，大城市要与中小城市及城镇协调发展。其次，城镇化要与产业转移相结合，实现产业在城乡间、地区间合理布局。”徐之骞进一步分析。

货币政策放松

“虽然此次中央经济工作会议沿用了‘积极的财政政策和稳健的货币政策’的表述，但其实质发生了变化。”中国社会科学院经济研究所研究员袁钢明在接受《国际金融报》记者采访时提出。

会议指出：要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。实施积极的财政政策，要结合税制改革完善结构性减税政策。

袁钢明认为：“中央已经释放出明确信号，货币政策将放松，而不是此前市场预期的微调。”他进一步分析到，会议提出“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”表明，中央政府希望增加银行贷款，提高货币增长速度。

去年以来，为采取控制通货膨胀为首要目标的宏观经济调控，中央政府将货币增长速度从16%下调至14%。在袁钢明看来，“明年，中央政府可能会将货币增长速度调回16%，这也是比较合理的一个水平”。

“除此之外，不排除中央政府采取降低存款准备金率等手段，实施稳健的货币政策，要注意把握好度，增强操作的灵活性。”袁钢明说。

在积极的财政政策方面，中央经济工作会议最终落实为“结构性减税”。在徐之骞看来，当前中国已经不需要、也不可能继续推出2008年这样大规模、超剂量的经济扩张

政策。“当前，既有助于稳增长，又尽可能避免刺激经济的最好政策，就是实施结构性减税。但是，实施起来困难不小”。

围绕结构性减税，目前中国已经推出了营业税改增值税试点。“从目前试点经验看，‘营改增’已经具备继续推而广之的基础，相信这一试点在明年还会在区域和行业间扩大。”徐之骞认为，“从这一角度，中国已经踏上了大规模推行结构性减税的道路。”

房地产调控

要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。与近两年中央经济工作会议不同，此次会议只用了一句话概述市场关心的房地产调控问题。对此，徐之骞的解读是：明年房地产市场调控政策可能会出现微调。

“就我所知，一些房地产企业已经开始停止楼盘打折促销。”徐之骞透露，“从今年第四季度房地产数据看，房地产市场出现一定程度松动，不少房地产商对明年第一季度市场回暖充满信心。”

对此，袁钢明给出了截然不同的观点。在他看来：“此次中央经济工作会议进一步明确了房地产调控政策只会越来越紧。虽然全文只有一处提及房地产市场调控，显然是政府有意为之。过去几年，中央有关房地产调控政策的落实失信于民，政府希望通过具体行动证明调控的决心”。

袁钢明认为，会议提出“切实降低实体经济发展的融资成本”就是最好的佐证。降低融资成本就是降低市场利率，过去几次调控，下调市场利率的最终受益者都是房地产行业，此次会议明确降低的是实体经济的融资成本。

“另一方面，会议提出‘要高度重视财政金融领域存在的风险隐患，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线’也证明了政府调控房地产市场的决心。”袁钢明强调称，“当前，中国的金融风险主要来自于房地产行业，比如，以房地产为依托的地方融资平台等。”

从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更(精)

从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更 〖案情〗 2010年4月18日,原告李某来到被告深圳某地产有限公司某小区售楼部。被告员工潘某向原告热情推荐了该小区9栋A单位的5E、6F两套房屋。原告李某咨询潘某:原告夫妻名下已有三套房是否还能做按揭,如果可以的话,首付比例和利率具体为多少。潘某承诺可以帮原告办到按揭,首付30%,利率为基准利率的70%,最坏的结果也是首付50%,利率为基准利率的70%。被告的一名经理承诺送一个私家车位给原告从而很快的诱惑原告签约,原告在此情况下与被告签署了《深圳市房地产认购书》,认购了该小区9栋A单元5E,并缴纳了2万元的定金。 原告回家后打开电视看新闻方知,国务院于2010年4月17日发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,深圳市已暂停对第三套房的贷款。原告知道后立即与被告协商退款,但被告予以拒绝。 随后,原告起诉被告,请求判令:1、撤销原、被告之间签署的《深圳市房地产认购书》(即某小区9栋A单元5E;2、被告退回原告的认购定金人民币2万元及利息(按每日万分之2计付,从2010年4月18日计至清偿之日,暂计至起诉之日为人民币453元;3、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩称:双方签订的协议合法有效,国务院出台的政策已于4月17日发布,而双方签订认购协议的时间为2010年4月18日,在新政出台之后。原告李某理应对房贷新政有基本的认识与了解,其与被告签订认购协议,不应对第三套房贷新政存在重大误解情形,也没有任何证据表明被告存在欺诈或乘人之危行为。另,原告未在认购书约定时间内与被告签订正式买卖合同,被告有权没收认购定金。因双方签订的仅是认购协议,并非正式房屋买卖合同,故而不适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条,原告无权要求退还认购定金及利息。 〖裁判〗

中原地产置业顾问培训内容

置业顾问培训 目录 第一章认识代销 第二章公司架构 第三章现场架构 第四章销售人员基本概念 第五章房地产基本知识 第六章认识媒体及销售工具 第七章市场调研 第八章如何掌握顾客 第九章如何成为一名优秀的业务员 第十章接电话技巧 第十一章销售技巧 第十二章跟踪客户技巧 第十三章促使成交技巧 第十四章相关法律 ?一、认识代销业 房地产业作为第三产业的支柱产业，是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成

的。从房地产开发、房地产销售到物业管理，是一个很长的过程，而且任何一个环节出现问题都会导致过程中出现偏差。所以，在房地产业的高速发展中，对各个环节的要求也越来越高，从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才从事，以前一家公司完成整个过程的时代将一去不复返。? 从房地产的发展趋势中可以看出，今后开发商将专门负责开发（建房子），销售商将专门负责销售（卖房子），物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理（把小区内的各项管理事务再分包给专业公司来负责，如保安、绿化等）。 我们所要负责的，正是其中的一个环节——销售。就是把开发商正在建造的房子或已建造完成的房子，通过广告吸引客户至现场，从而把房子买掉的过程。 这个行业虽然不像房地产开发需要很多的资金投入，但对专业性的要求会更高，其中代销业还可在分成四个部分：（一）纯企划：就是由开发商出广告费，企划公司根据项目特点，为其进行一系列的广告策划，不包括现场销售。 （二）企划销售：由开发商提供广告费用，代销公司根据项目的特点，将项目重新定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列的整体运行。

城镇化发展调研报告

城镇化发展调研报告 重心下移更好更快地推进我市城镇化进程 加快推进城镇化是党的十*大作出的重要战略部署，十八届三 中全会对完善城镇化健康发展体制作出了安排，前不久召开的中 央城镇化工作会议对新型城镇化建设提出了明确的要求。近年来，我市高度重视城镇化建设，构建了“1530”新型城镇体系，组织 实施了一大批基础设施和功能性项目，城镇化整体水平由20__年XX.X%提高到20__年的XX.X%，但仍与全省平均城镇化率XX%存在 较大的差距。根据我市城镇化发展的整体规划，至20XX年，全市 城镇化率将提高到XX%。这就要求，从现在开始的三年，我市城镇化率每年要提高2到3个百分点。民盟徐州市委针对我市如何突破现有发展瓶颈，切实可行地推进城镇化进程进行了认真的调研和 思考。 一、我市城镇化发展的现状和问题 （一）市中心城区发展潜力和空间有限。近年来，在城镇化进程中，中心城市的作用被过度放大。生产要素的单向集聚，人口 的高度集中，使主城区的发展渐趋饱和，城镇化率提高的空间、 增幅和增速受到限制。同时，主城区人口压力增大，资源环境承 载力紧张，居住拥挤、市民出行不便、交通堵塞严重等“大城市病”渐渐凸显。城镇化的工作重点亟需向下转移，使小城镇与大

城市合理分工、功能互补、协同发展，形成完整的“特大城市— 中小城市—中心镇—一般镇”的城镇化发展体系。 （二）中小城市城镇化水平偏低。市辖县（市）区的城镇化率与全市平均水平存在较大差距。20__年底，贾汪区、铜山区城镇 化水平分别为XX.X%、XX.X%，新沂市、沛县、邳州市、睢宁、丰 县的城镇化率依次为XX.X%、XX.X% 、XX.X%、XX.X%、XX.X%。市 辖县（市）区间城镇化水平差异不大，整体存在城镇人口规模偏小、增长缓慢、生产要素集聚动力不足，在很大程度上阻碍了全市城 镇化的整体进程。 （三）重点中心镇辐射带动作用不强。重点中心镇是建制镇中区位较优、实力较强、对周边农村和乡镇具有较大吸引、辐射能 力的城镇。目前我市布局的XXX个重点中心镇还存在着城镇规模小、人口集聚度低、城镇功能不够完善等问题，制约了自身的发展，对周边乡镇的示范、带动作用不明显，城镇化水平仍有较大 的提高空间。 （四）一般小城镇发展滞后。一些距离城区较远、经济发展落后的乡镇，基础设施和公共服务设施配套严重缺失，生产、生活 条件简陋，人口和其它生产力要素大量流失，城镇化进程相对落后，人口集聚度更低，甚至出现“空心村”现象，农村留守问题 突出。 二、推进我市城镇化进程的建议

国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

2016年房地产调控政策分析

2016年房地产调控政策分析 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去 库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首 套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于 调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》）， 对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。 但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明 显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。 一、2016年房地产政策汇总 （一）利好政策

1、税费优惠政策 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 ①契税： 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 ②营业税： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。 2、鼓励租售并举 有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政

中原地产薪酬体系

广东中原地产代理有限公司薪酬体系设计报告 05人力资源管理班 第四组CASH Creativity-Activity-Sociability-Human resource 组长：廖姗副组长：黄键华 组员：尹倩婷冯小英陈嘉琦许贺蟾谢晓璐王蕊邓海波汤远聪 一、薪酬设计内部环境分析 广东中原地产代理有限公司GuangdongCentaline Property Limited ? Copyright成立于1994年9月,隶属于中原（中国）物业顾问有限公司，乃香港中原集团全资子公司。主要代理一、二手房地产买卖及租赁业务，兼房地产研究分析、项目策划推广等. （一）企业文化： 1．核心理念： （1）管理： 推崇“无为而治”的管理模式，下放权力。“无为而非无作为”，提倡管理“不妄为”，期望每一位员工拥有自己的创新自由空间，重视员工的积极性与创造性，广开言路。期望以管理层不妄为，为员工创造大有为的、开明、宽松的、本土化、因地制宜的环境，以“无为管理，有为行事”的精神迈向大治的最高境界。 （2）营运： 在市场规则下，寻找顺应自然发展的道路。相信“交易创造价值”，努力促成每一单交易，要成为市场的领导者，让自己在任何环境下能够保持适者生存。 （3）人力：

认为回报来自于自身的奋斗，用人唯贤，重视能力，不认为学历与资历代表一切（不论资排辈），竭力为每一位贤者创造发展空间、提供平台做自己的事业，达到双赢。 2.薪酬哲学/组织对待薪酬的理念： (1)报酬与个人贡献挂钩；员工的收入来自员工的奋斗，合理分配利益，让每位员工的付出得到最合理的回报。 (2)与员工分享利润。 (3)推崇团队精神，更重视个人价值；薪酬设置能鼓励良性竞争。另外，通过相互分享传授经验、有机团队合作提供一条龙跟进服务等形式来减少个人间的冲突。（二）企业组织结构 1 手。 立志让中原的服务走近每个人，让中原的生命力不息。 2．发展阶段： 目前处于高速发展阶段。2007年上半年分行数量增加四成，预期今年达到200间。 3．经济效益（薪酬支付能力）

浅析海南省城市化发展

浅析海南省城市化发展 马生全 摘要: 本文就海南省城市化发展水平做了分析，运用数理模型对其进行实证分析，以便明确海南的城市化在全国中城市化的地位。海南城市化发展的特点是第三产业的发展带动城市化发展。本文还对海南城镇收入进行预测，从中得出海南城市化发展的速度。生态城市，阳光岛，是海南城市化发展之路。 关键词：海南省；生态城市；城市化发展； 1988年4月13日，第七届全国人民代表大会第一次会议通过《关于设立海南省的决定》和《关于建立海南经济特区的决议》， 1988年4月26日，中共海南省委、海南省人民政府正式挂牌。从此，海南成为我国最年轻的省份和最大的经济特区，海南的发展进入了一个崭新的历史时期。 中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的全国第二大岛，中国陆地面积最小，海洋面积最大的省。省会：海口。土地总面积33920平方公里.森林面积1714700公顷.森林覆盖率达51％。约占全省森林面积一半的热带天然林，从1994年起全面停止采伐，进行保护和恢复。人工林主要树种有橡胶、桉树、木麻黄、相思、国外松、芒果、龙眼、荔枝、椰子、槟榔及其它热带果树。主要林副产品有热带水果、造纸木片、橡

胶及橡胶材、松脂、南药等。 海南地处热带，位于东经108度37分至111度05分，北纬18度10分至20度10分之间；年平均气温23-25C，最冷的2月平均16-20C，最热的8月为25-29C，年均降水量1500毫米，长夏无冬。当北国千里冰封的时候，这里依然暖风和煦，可以海浴。因为海南岛四面环海，所以夏天的时候海南也不是很热。这让人感觉很舒服，很多北方的冬天都过来海南避寒，海南得天独厚的环境让他成为我国的旅游胜地,在城市化上的标准的要求就不能像内地的一些城市的发展模式,海南的城市化应该走的是一个生态城的路线。 海南省是一个建省只有20年的年轻省份，也是中国的一个相对落后的岛屿型小省。自古以来，海南作为边陲蛮荒之地，在经济、教育、科技、文化等诸方面都远远落后于大陆的发达省份。新中国成立后，海南在相当长的一个时期内被视为中国的军事前沿，工业、农业等产业基础非常薄弱。建省办特区以后，海南曾经有过腾飞的机遇，寄托着海南人希望的中国最大的经济特区却为浮躁的暴富梦和泡沫经济所困扰，最大的经济特区也被人们笑称为最大的“经济特困区”。机遇的丧失和泡沫经济的破灭使海南伤痕累累，也使其经济和社会发展方面落在了全国的后面。城市化的实质含义是, 人类进入工业社会时代, 社会经济发展进入了农 业活动的比重逐渐下降、非农业比重逐渐上升。海南和内地发展不同的是，海南的第三产业发展的比第二产业的发展还快，也就是说海南的城市化很大程度上是靠第三产业来带动的。就目前而言，在全国城市化发展水平中，海南的城市化水平与全国相比处于中等的地位。海口市是

房价调控政策

关于房价的调控政策 2005年以来，我国每年都会出台相关政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台了房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管“国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款的相继推出，调控房地产市场的方法用尽，但是政策效果并不理想。2005年7月至2010年底，除去受国际金融危机冲击的12个月以外，在75个月份中，大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短。要破解房地产市场的调控怪圈，需要我们认真分析、总结经验教训。 应当引起大家注意的是，2010年以来楼市调控行政手段不断紧布控,“限”令开始升级。“限购”、“限贷”、“限房价”、“限地价”范围在扩大，政策在逐步出台。这一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较以往更高，“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。不过，高房价仍未完全“降服”。比如，未限购城市需求和房价上涨动力仍然旺盛。一份针对50个未“限购”城市楼市的最新调查报告显示,这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。调控政策执行最严厉的是一线城市，一线城市楼市受影响也最大，但是从目前数据来看，一线城市宏观经济数据普遍稳定，受楼市调控影响并不大。去年至今，二三线城市的涨幅和成交量都很大。在堵住了地产公司在一线城市的现金流入后，地产行业在二线三线城市继续赚得盆满钵满，在此情况下，国务院要做的是封住地产泡沫向二三线城市的转移，所以对于政策在总体环境下宽松的可能性应该不是很大。但是，目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，加之地方财政紧张等因素，限购等政策在二三线城市执行的难度很大。 由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑，另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。 房地产税收政策的推出对于房产市场的调控也是不见成效，对房地产保有环节征税，虽然在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏，但是也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨，一些实行物业税的国家，也没有改变几十年房价上涨的趋势。对此，财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

论城镇化发展造成的影响

浅谈我国西部地区城镇化建设及其影响 学院： 班级： 学号： 姓名：

目录 一、城镇化发展的前景------------------------------------1 二、西部城镇化建设规化----------------------------------2 三、中国西部加速探索城镇化新模式------------------------3 四、实施城镇化建设的战略--------------------------------4 (1)农村城镇化正实现着农村剩余劳动力的转移、农业人口非农化得加速 (2)农村城镇化正保证着农业增产增收、增加农民的收入 (3)城镇化正实现农业的产业化和农村的工业化 五、我国西部城镇化建设加速趋势-----------------------6 六、城镇化化建设对西部发展的影响-------------------------7 (1)西部在全国经济版图中份额稳步提高 (2)西部经济增长质量持续稳定提高 (3)西部地区投资环境持续改善 (4)西部产业转移与重点产业发展面临机遇 (5)信息化水平低是制约西部农村经济发展的重要瓶颈

浅谈我国西部地区城镇化建设及其影响 提示：在中央城镇化工作会议中提出了6个主要任务，其中之一是要求优化城镇化布局和形态，按照全国主体功能区规划提出的“两横三纵”的城市化战略格局“一张蓝图干到底”。中央提出城市化重点在中西部城市群。 关键词：西部建设，城镇化 在“中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议”中明确提出，要促进城镇化健康发展，改革开放政策的实行、农村经济体制改革的深入，乡镇企业异军突起，加快小城镇化战略日益浮出水面。纵观世界历史各个发达国家走城市化发展道路是必然的，对我们国家也一样，城镇化发展就是农村转变为城市的发展之路，也是城市化进程中必然之路。我们国家的城镇化发展很有潜力，是未来经济的新增长点。 一、城镇化发展前景 城镇化是指农村人口转化为城镇人口的过程。反映城镇化水平高低的一个重要指标为城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。第一个五年计划156项重大项目带动了城镇快速发展，城镇化水平提高了5个百分点。而在改革开放后，城镇化的步伐明显加速，关于城镇化路径的选择也成为议论的焦点。60年来，作为政治、经济和人民精神生活中心的城市，在国民经济和社会发展中的中心地位日益突出，是整个国民经济快速发展的火车头。20世纪19年代末以来，由于各地加快了推进城镇化的力度，加上在宏观政策上大大减少了城镇化的阻力，城镇化的速度空前加快，每年提高一个百分点以上。２０００年中国城镇化率是３６２％，城镇人口约４．６亿人；至２０１０年，城镇化率已增加１１．３个百分点至４７５％，城镇人口约６．３亿人。根据规划，中国在“十二五”城镇化率将达到５１．５％，较之前增加４个百分点。 在今天，城镇化正以世界发展史上前所未有的规模在中国推进。以市场化改革和开放发展为动力，城镇化正在对中国的人口、经济、社会和文化进行全方位的结构演进。

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%

中原地产职前培训教材

新员工职前七天学习指南

新员工七天指南（店经理版） 我们一直在渴望有这样一支团队：人员稳定，并能够持续产生高绩效业绩；而我们目前状况是人员流失严重且难以保持业绩稳定增长；如何进行提升业绩，顺利达成目标，靠的不仅仅是某一个人，而是更多人一起努力而创造的，这个道理相信很多人都明白，而如何能够将每一个新加入我们这个队伍的成员快速进入状态并能够产生绩效呢？一直是在困扰这我们。 此外，在营销中有这样一句话“铁打的营盘流水的兵”，充分体现了营销团队的不稳定性，缺人、缺优秀的人，这些也都困扰着我们；从根本上分析，人员流失主要是经纪人没有产生绩效，也就是说没有赚到钱而离开这个行业，而没有赚到钱的根本所在是没有掌握一套合理作业的方式方法。 基于上述几点，分店经理要想保持人员稳定、业绩提升，需要将分店辅导成为日常工作中重要一个环节，为了使大家能够有效开展此项工作，特制作本手册，希望能给大家一些思路。 本套学习指南是培训体系的一部分，主要是针对店长在店面对新人进行七天辅导时运用的参考文件，目的是规店面辅导的思路。 辅导手册是店经理辅导的重要工具，同时也是经纪人学习的重要指南，《新人七天学习指南》与《店长辅导手册》、《经纪人学习手册》相呼应，店长结合手册对经纪人进行辅导后，经纪人可以参考《经纪人学习手册》进行后期的学习，也是对店长辅导手册的一种补充。 手册在编制的过程中本着“培训优质人才，提升专业技能”的宗旨，以实战、实用、简单、直接为主导思想，为店长辅导提供一套规化的培训教程，但由于手册本身的局限性，无法完全做到提供训练的详细步骤，店经理在使用手册时可以结合手册中提供的思路在店开展一对一、一对多的实战演练，增加训练的环节。 分店经理在进行开展店辅导时，要从态度上进行重视起来，毕竟开展有效的辅导将提升经纪人的作业能力，能够让经纪人快速开单，并最终提升分店业绩、提升分店人员留存率。 最后希望分店经理在使用本手册的过程中及时提出宝贵的意见和建议，以利于我们今后不断改进，为完善培训体系的发展尽自己的一份力，成为房地产经纪行业的黄埔军校而努力。 中原房地产经纪 辅导容

对近年来我国房地产政策的解读

对近年来我国房地产政策的解读 对近年来我国房地产政策的解读 【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题，针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策，进而分析了这些政策的实施效果，找出了导致这样效果的背后原因，最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。 【关键词】房地产政策效果调控 一、近年来我国房地产政策概述 2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。 第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。 第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006 年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即“国六条”。 第三阶段是2008年下半年―2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持

国家对房价调控的税收手段(精)

1 温总理的调控房价要三管齐下： 一是要控制货币的流动性； 二是要运用财政、税收和金融的手段来进行市场调节； 三是加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。 2 运用税收调控房价的原因 A 在市场经济条件下，政府调控房价应更多采用经济和市场手段，以增强市场自身的调解能力，减少资源配置的扭曲。税收是一种良好的市场调控方法，被称为经济的“自动稳定器”。税收在调控房价中的作用不可小视。 B 目前中国房地产市场最大的问题是供需矛盾。旺盛的市场需求与不合理的住房供应结构成为问题的两个方面，这是促使房价扭曲性疯狂上涨的根本原因所在。 3. 具体税收手段 (1对需求和生产领域实行差别税和累进税 A 对需求领域征收差别税。其具体做法是：政府对居民住房有一个统一标准，每个家庭，人均住房面积在规定标准内购买房产是免税的，超过这个住房面积标准，采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高。好处在于，有钱人多花钱多缴税金任意多买房，没钱人有住房足够居住，有利于遏止房产需求领域的过度投机行为。 B 对生产领域征收差别税，，将生产高价房和低价房的房地产商的利润拉平来改变房地产商的行为。具体做法：采取累进税制，房子越高档售价越高，征的税就越多；而低价房、经济适用房就少征税或不征税。使生产高价房和低价房、获得同样的利润，盖豪华房不再有超额利润，于是，因低价房需求量大，开发商可从生产低价房中获取更多利润。 （2）改革现行国家的财政税收体制，实现事权与财政的匹配，改变地方政府的唯GDP观，应当让地方政府享有更多的财力办事，减少地方政府对土地财政的依赖。例如，对超过当地平均住房面积的住宅及物业征税，使之成为地方政府的主要税源。遏制和打击炒房和投机。尽快完善出台物业税(对多套、大户型实行跨度较大的级差税率， （3）调整所得税，增加低收入人群收入，对高收入人群多纳税。将房价目标与人均可支配收入挂钩，按不同收入与相对应的住房价格挂钩。严格贯彻执行二手房交易的个人所得税政策 （4）开征住房房产税，引导个人合理消费.住房保有环节征税，增加保有住房的成本是不错的选择，只要对现行的房产税和城镇土地使用税政策进行调整即可。比如规定对家庭人均超过一定面积住房征税，或者对家庭拥有的超过一定套数的住房征收房产税，就可以增加住房保有环节的税收。在房产税的计税依据上，应改变按原值计税的办法，改为按建筑面积计税。理论上讲按房屋的公允价值计税最合

中原地产

一:中原地产的简介 中原集团创立于一九七八年，是一家以房地产代理业务为主， 涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业，旗下拥有旗舰品牌中原地产，及利嘉阁地产、宝原地产、信誉家、森拓普、利尊等多家子公司及附属品牌，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者。同时，敢于大胆尝试，努力开创全方位多元化服务的中原集团，其业务范围还涉及投资移民、人事顾问、数据整合及软件开发等多个领域。 中原集团立足香港，以服务中国内地、香港及澳门三地的房地产市场为业务发展核心，经过30余年发展，已经在深圳、广州、上海、北京、天津、四川、重庆、东莞等全国34个城市成立分公司，业务辐射至全国过百城市，聘任员工逾30000人，跨地域分店总数逾1600间，是目前房地产代理行业内最具规模的企业之一。近期中原集团更将业务拓展至华北及新加坡两地市场，逐步扩大在华语区的布局。 二．发展简史 中原地产代理有限公司于1978年成立，最初于港岛代理住宅物业买卖。中原的管理文化、创新的精神及公平合理的报酬制度，吸引一群销售精英加盟，业绩愈见理想，规模也愈来愈大。经过逾30年的发展，「中原地产」现已成为一个中港知名的地产代理品牌，而中原地产代理有限公司则成为中原集团的旗舰公司。 中原地产提供各类住宅、写字楼、工商厦、厂房、商铺、车位及地皮等物业的租售代理、项目策划及按揭转介服务。怀着「不炒楼、不食价」的宗旨，把业主委托的放盘全数引进市场，让买家有最多的选择、亦把出价最佳的买家推荐给业主。凭着「公开信息、公平交易」的信念，中原地产提供丰富的市场信息及分析，包括创立多个地产信息网站–中原外网、中原地图、中原数据，及反映二手住宅楼价走势的中原城市指数，协助顾客于瞬息万变的地产市场中办别危机、争取机遇，达至公平的交易。 依托香港背景，秉承“无为而治”的管理理念，中原集团旗下主打品牌中原地产不仅在香港独占鳌头，内地业务更是节节攀升，自上世纪90年代初进入内地市场以来，凭借在香港的成功经验和模式，采用顺势而为的灵活应变策略，中原地产已在内地近34个主要城市完成网点布局，并迅速实现本土化融合，在各地市场占据重要位置，同时，中原地产以专业、诚信的品牌形象在市场上赢得良好口碑，成为房地产代理行业内的成功典范和标杆。2001年，中原集团继续加快发展步伐，在美国911事件的大背景之下，大胆进取，全面收购香港排名第三的地产公司利嘉阁，令集团整体格局和市场部署更趋完善。 中原集团拥有强大的网络资源优势和品牌资源互补优势，不断延展的市场布局和不断拓宽的业务范围，令中原集团在资源储备及调配使用方面

对房价调控政策的浅析和建议(精)

对房价调控政策的浅析和建议 刘晓 学号：1245001206262 2013年5月18日星期六 摘要：人们的生活水平在进步，对住房的需求也越大。可是如今中国房价上涨的速度之快，却是大家始料未及的。为什么上涨这么快？政府又会出台什么政策来调控呢？关键字：内需，炒房，外汇，政府，政策，开发商，调控 摘要 1.房价上涨的原因----------------------------------------------------1 2. 国家出台的政策及调控方法------------------------------------2 2.1国家各个时期出台的政策-------------------------------------3 3.中央经济工作会议坚持调控不动摇房价上涨或成定局----4 4.我国政府为什要抵制房价过快上涨-----------------------------5 5参考文献--------------------------------------------------------------6 1. 房价上涨的原因 买房，这是许许多多外来人口到了大城市都有的梦想。然而，这也就让我们不得不去面对一个问题，房价问题。房价的飞速上涨，尤其是在深、沪、京这样的大城市。因此，房价如今已成了一个涉及中国国计民生的问题。房价上涨是必然的，随着人们生活水平的提高，收入的提高，按照每个月的收入可以买一平方米计算，房价会不断的上涨。然而，房价为何会上涨的如此之快呢？我想，这是有很多原因的，有内在的因素，也有外界的因素。 内因：中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 外因：自从90年代后期，有人开始了他们的炒房行为。虽然政府很快地出台遏止楼市炒号炒楼的措施，但他们的行为还是带来很大的影响。虽然这只是一部分人的行为，不能影响整个中国的房市，但会触发后续资金。包括国际游资的进入，从而快速抬高房地产价格。另外一个原因就是外汇的大量流入了。在2006年初，中国的海外实际货物进出口价格远小于最终的结算价格，这里面裹着大量非贸易目的资金进入中国。这些资金数量庞大，很大一部分都进入了内地各个方面的投资中了，而在这些投资中，房地产又占了很大一个比例。 2. 国家出台的政策及调控方法 2.1国家各个时期出台的政策

股权转让避税成楼市调控一大漏洞

股权转让避税成楼市调控一大漏洞 近日，全球最大私募股权投资公司黑石集团（以下简称“黑石”）以14.6亿元出售上海Channel1购物中心95%股权引起各界关注。公众的关注点主要落在以股权转让方式和普通投资方式出售商业地产的税收成本上。据《每日经济新闻》报道，普通投资者买卖一套商业地产60%的投资收益中有50%~60%要拿来缴纳各种税费，而黑石的上述交易所需支付的税费可能不超过总收益的10%。业内专家据此认为，黑石的避税方法很有可能会影响到楼市调控的效果。 房地产市场的税收调控手段主要包括加强土地增值税清算、提高土地增值税预征率、开征房产税、严格房屋买卖个人所得税征收等，这些手段与其他调控政策有效叠加，对于当前降低房地产市场投机和遏制房价过快上涨起到了积极作用。但是，政策效力并非无边，当遭遇黑石物业转让事件后，调控政策再次失灵。其原因就在于黑石出售的是拥有Channel1购物中心95%权益的国外母公司股权，而个人买卖的则是商业地产的产权。按照现行税收政策，这两种转让方式下，其税负的差异还是比较大的。 普通投资者买卖商业地产的税负 假设普通投资者出售上海Channel1购物中心，出售价款14.6亿元，购买价款9.5亿元。 按照现行税收政策规定，普通投资者（自然人或企业）出售商业地产，涉及到营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税或企业所得税。 营业税方面：根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”普通投资者应计算缴纳营业税（14.6－9.5）×5%=0.255（亿元）。缴纳营业税同时须缴纳城建税、教育费附加及地方教育附加0.255×（7%+3%+2%）=0.0306（亿元）。 印花税方面： 销售商业地产应依照“产权转移书据”按0.05%缴纳印花税14.6×0.05%=0.0073（亿元）。 土地增值税方面：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[2006]21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。 即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额（实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）；二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数）；三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均