当前位置：文档库 › 房地产估价之成本法.doc

房地产估价之成本法.doc

精选

第六章成本法

教学时数： 6 课时

教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法

教学重点：建筑物减价修正额的估算方法

教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法

教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。

教学内容：

第一节基本原理

一、成本法的称呼

原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法

二、概念

成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基

础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。

三、理论依据

从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。

四、适用条件与对象

——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。

——单纯建筑物

——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产

估价时须用客观成本，不能用实际成本

五、一般步骤：

1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2 、估算重置价格或重建价格

3、估算折旧

4、求出积算价格

第二节房地产价格构成

房地产价格的一般构成（采用成本法）

1、土地取得费用

——征地费和“房屋折迁安置补偿费”

——土地使用权出让金或地价款

——有关土地取得的手续费及税金

2、开发成本

——勘察设计和前期工程费

——基础设施建设费

——安装工程费

——公共配套设施建设费

——开发过程中的税费

3、管理费用

主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等

4、投资利息

5、销售税费

——销售费用：广告费、代理费

——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加

——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费

6、开发利润

第三节基本公式

一、基本公式：

房地产价格＝重新构建价格－折旧

二、新开发土地：

新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销

售费用＋销售税费＋开发利润

三、新建房地产：

新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利

息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开

发利润

四、旧房地产：

旧房地价格＝房地的重新构建价格－建筑物的折旧＝土地的重新构建价格＋建筑物的

重新构建价格－建筑物的折旧

旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧

第四节重新购建价格

一、定义：假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。

二、房地产重新构建的求取

1、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。

2、土地成本的求取

若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。

3、建筑物重新建造成本求取

方法：

A．建筑费 + 其他费用 + 正常利润

B．承包商的建筑费+ 发包的负担的附带费

类型：

——重建成本：以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建筑与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本。

——重置成本：以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。

一般地，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本较为适宜；普通建筑物适用重置成本；因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，也往往采用重置成本。

理论：直接法、间接法

实际操作中，不同直接、间接法，具体估算建筑物重新建造成的方法有：

①单位面积法 ②单位体积法

③分部分项法

④工料测量法 ⑤指数调整法

第五节建筑物折旧

一、建筑物折旧

定义：各种原因带来的价值上的损失，包括有有形损耗和无形损耗。

实际估价中，它可分为

3 种折旧：

①物质折旧

——自然经过的老

——正常使用的磨损

——意外的破坏损毁

——延迟维修的损坏残存

②功能折旧：功能上的折旧的减价

③经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价

二、成本法中折旧的求取方法

（一）直线折旧法：在建筑物的耐用年限期间每年的折旧额相等。

每年的折旧额

D i

C S C(1 R) D

其中： Di ：第 i 年的折旧额； C ：建筑物的重新建造成本；

S ：预计的建筑物的净残值（残值）； N ：建筑物的耐用年限；

R ：建筑物的残值率

折旧率

D C S 1 R C N C N

t 年末的累计的折旧额为：

E t

D t

(C S)

C (1 R)

建筑物的估价时点价值为：

C E t C (C S)

C[1 (1 R) t

]

或V C (1 d t)

这是最常用的方法。

（二）其他折旧法

①实际观察法

估价人员亲临现场，直接观察、估算估价对象建筑物在物质方面，功能方面及经济方面的减价因素所造成的减价额，或判定其成新率。

②成新折旧法

根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新折旧程度，直接求取建筑物的估价时点价值。

建筑物估价时点价值= 建筑物的重新建造成本×建筑物的成新率

实际中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量”的方式，步骤：

——用耐用年限法计算成新率

——初步修正

——调整修正

③混合法

求取折旧应注意的事项：

——估价上的折旧与会计上的折旧的区别

——建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分

——个别折旧加总法、分类折旧加总法和综合折旧法

——采用尚可使用年数

第六节成本法涉及的有关规定

一、现行房屋折旧制度

1、年折旧额 = 原价×(1 －残值率 )÷耐用年限

2、经租房产根据房屋结构分为 4 类 7 等

①钢筋混凝土结构②砖混结构一等③砖混结构二等

④砖木结构一等⑤砖木结构二等⑥砖木结构三等

⑦简易结构

3、房屋耐用年限

①钢筋混凝土结构：50 年（生产）， 25 年（受保留生产），60 年（非生产）

②砖混一等： 40 年， 30 年， 30 年

③砖混一等： 40 年， 30 年， 30 年

④砖瓦一等： 30 年， 20 年， 40 年

⑤砖瓦一等： 30 年， 20 年， 40 年

⑥砖瓦一等： 30 年， 20 年， 40 年

⑦简易结构： 10 年

4、房屋残值率：

①钢混： 0 ②砖混一等：2%③砖混一等：2%

④砖瓦一等：6% ⑤砖瓦一等： 4% ⑥砖瓦一等：3%

⑦简易结构：0

二、观测房屋完损等级的评定标准

1、根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好，损坏程序来划分的，分

为五类：

①完好房②基本完好房③一般损坏房④严重坏房⑤危险房

2、结构、装修、设备的各个项目组成：

3、完损等级的判定依据：

4、房屋新旧程度的判定标准

①完好房：十、九、八成②基本完好房：七、六成

③一般完好房：五、四成④严重损坏房危险房：三成以下

第七节成本法总结和运用举例

应用实例 1 ：

某开发区征用土地总面积 5 km 2，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水

面及其他公共和基础设施占地 1.5k m 2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50 年，土地面积为10000 m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为 4.5 亿元，征地中发生的其他费用为 1.5 亿元；征地后，土地“七通一平” 的费用为 2 亿元 / m 2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40% ，总投资回报率为20% ，当年银行贷款利息率为10% ，土地还原率确定为7% 。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总

价格。

根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。

计算土地取得费

(4.5+1.5)×108÷(5×106)=120(元/m2)

计算土地开发费

(2.0×108)÷(1×106)=200(元/m2)

计算投资利息

120 ×[(1+0.1)2－1]+200×40%×[(1+0.1)1.5－1]+200× 60%×[(1+0.1)0.5－1]=25.20+12.30+5.86=43.36(元 /m 2)

计算投资利润

(120+200)×20%=64(元/m2)

计算土地增值收益

(120+200+43.36+64)×20%=85.47(元/m2)

计算土地价格

土地取得费用+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益

=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元 /m 2 )

进行可出让土地比率修正

由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：

开发区可出让土地比率 = （开发区总面积－不可出让土地面积）

/ 开发区土地总面积×

100%= （ 5 － 1.5 ） /5 ×100%=70%

则可出让土地的平均单价 =512.83/70%=732.61( 元 /m 2 )

进行土地使用权年期修正

732.61 ×[1 － 1/(1+0.07)50]=707.74( 元/m 2 )

计算土地总价格

707.74 ×10000=7077400( 元 )

因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为 707.74 元 / m 2

,总价格为

7077400 元。

应用实例 2 ：

估价对象概况

本估价对象是一座专用仓库，坐落在某城市建成区内；土地总面积 2500

m2 ，土地权利性质为出让土地使用权；总建筑面积

8500 m 2

，建筑物建成于是 1981 年 7

月 30 日，建筑结构为钢筋混凝土结构。需要评估该专用仓库于 2001

年 7 月 30 日的价值。

估价过程

选择估价方法。本估价对象为专用仓库，很少出现买卖，故选用成本法进行估价。

选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧房地产估价，需要评估的价值包括土

地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧房地产价格 = 土地的重新取得价格或重新开发

成本 + 建筑物的重新购建价格建筑物的折旧

求取土地的重新取得价格。由于该土地坐落在城市建成区内，直接求取其重新开发成本

很难，所以采用比较法，利用当地类似土地使用权的转让价格来求取该土地的重新取得价格。现选取了 A 、B 、 C 三宗可比实例，其基本情况及比较情况如下：

可比实例 A ：土地面积 2300 m2 ，成交日期 2000 年 5 月 30 日，成交价格 605 元/ m 2 ，比较修正如下：

实例土地交易情况

交易日期个别因素

成交价格修正修正修正

100

107

100

650 ×

100

=681.4( 元 / m 2 )

可比实例 B ：土地面积 3000 m 2

，成交日期 2000 年 12 月 30 日，成交价格 710 元 / m 2 ，比较修正如下：

实例土地交易情况交易日期个别因素

成交价格修正修正修正

100

103

100

710 ×

100

106

=689.9( 元 / m2)

可比实例 C ：土地面积 2500 m2 ，成交日期 2001 年 5 月 30 日，成交价格 633 元 / m 2 ，比较修正如下：

实例土地交易情况

交易日期个别因素

成交价格修正修正修正

100101100

633×95

100

=679.8(元/ m2)

因此，土地的重新取得单价为：（ 681.4+689.9+679.8）/3=684（元/ m2）

土地的重新取得总价为：684 ×2500=1719（万元）

求取建筑物的重新购建价格。经计算得到，该类建筑物在估价时点（2001年7月30 日）时的重置价格标准为每平方米建筑面积1000 元。则有

估价对象建筑物的重新购建价格为：1000 ×8500=850(万元)

求取建筑物的折旧。采用直线法计算折旧额。参照有关规定并根据估价人员的判断，该专用仓库的经济寿命为60 年，残值率为0 。则有估价对象建筑物的折旧总额为：850 ×20 ÷60=283.3（万元）估价人员到现场观察，认为该专用仓库的折旧程度为三成，即将近七

成新，与上述计算结果基本吻合。

求取积算价格。估价对象的积算价格为:171+850－283.3=737.7(万元)

3、估价结果根据上述计算结果，本估价对象专用仓库于2001 年 7 月 30 日的市场价

值总额为 737.7 万元，折合单位建筑面积价格为868 元/ m 2。

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

房地产估价报告-收益法

合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日

房地产估价报告估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房委托估价方：合肥市AAA公司受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日

目录一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函

合肥市AAA公司：我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。一、估价目的：评估其房地产市场价格。二、估价时点：二0一一年十二月二十七日三、估价结果：估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。合肥市××房地产价格评估事务所法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日

估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参评房地产估价师：签字：

房地产评估之收益法

收益法及其运用要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。本章特点：（1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。（2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。（3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。（4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。（5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。内容讲解第一节收益法概述 1.收益法的含义简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

房地产评估-成本法

成本法—房地产评估2 房地产评估使用成本法主要对象政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。应用举例 [例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费。土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米提示：1亩=667平方米（2）计算土地开发费。土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米提示：1平方公里=106平方米（3）计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平方米）土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米）（4）计算开发利润。开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）（5）计算土地价值。土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%） =475.84（元/平方米）土地总价=475.84×15000=7137600（元）该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600 三、新建房地产评估的成本法操作步骤新建房地产价值 =土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润）四、旧建筑物评估的成本法操作步骤建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 1.重置成本应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费 2.贬值额（2）贬值额的计算方法计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、

市场法在我国房地产估价中的应用论文

题目：市场法在我国房地产估价中的应用院系：建筑工程系学科专业：建筑工程技术班级：学生：学号：

市场法在我国房地产估价中的应用内容摘要市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。关键词：房地产估价市场法房地产市场

目录序言 (1) 一、市场法概述 (1) （一）市场法的含义 (1) （二）市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) （一）市场法的适用对象 (2) （二）市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) （一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大 (3) （二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) （三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) （一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源 (3) （二）政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)

序言市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。一、市场法概述（一）市场法的含义市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。二、市场法的适用对象和条件（一）市场法的适用对象市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特

收益法主要公式

收益法主要公式第二节报酬资本化法的公式-2 五、净收益按一定比率递增的公式(掌握) 净收益按一定比率递增的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 (一)收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式如下: 【例7-10】某宗房地产的受益期限为48年;未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%;该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。【解】该房地产的收益价值计算如下: (二)收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式为: 公式原型为:

此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为此后按比率g逐年递增:?报酬率为，且g,;?收益期限为无限年。此时要求g,的原因是，从数学上看，如果g?，就会无穷大。但这种情况在现实中不可能出现，原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去，原因之二是较快的递增速度意味着较大的风险，从而要求提高报酬率。【例7-11】预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。【解】该房地产的收益价值计算如下: 六、净收益按一定比率递减的公式(了解) 净收益按一定比率递减的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 (一)收益期限为有限年的公式式中:g——净收益逐年递减的比率，其中，净收益未来第一年为，未来第二年为 (1-g)， 2n-1未来第三年为 (1-g)，以此类推，未来第n年为 (1-g)。公式原型为: 此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为，此后按比率g逐年递减:?报酬率为y，y?0;?收益期限为有限年。 (二)收益期限为无限年的公式

房地产评估案例市场法收益法成本法

房地产评估案例市场法收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

房地产估价案例分析

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件（一）分户估价报告（二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》（三）房地产价格评估机构资质证书（四）营业执照（五）房地产估价师资格证书致委托方函内蒙古第二建设股份有限公司：我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。估价对象均以划拨方式取得土地使用权。一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。二、估价时点：二00七年三月十五日三、估价结果：

估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：*** 二00七年四月三日估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史

房地产评估收益法案例

房地产评估收益法案例案例1，如何求客观净收益被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，

给出得出评估结论的理由或根据）。【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年（2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元这些违约多获得的收益现值之和为

收益法评估

一、有收益性房地产的内涵总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。二、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。

在房地产评估中应用租金收益法的简要分析

在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析一、概述收益法的理论依据是效用原理，根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用（即可取得的净收益）来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。二、租金收益法评估程序采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。三、应用租金收益法的前提条件如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。四、租金的选择根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的

房地产评估习题市场法及收益法.docx

房地产评估习题 1.有一待估宗地G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的 6 宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5 之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加5%；超过 1.5 时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为 1 时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2005 年的价值。解：（ 1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 低价指100105110115120125=100+100128=125+100 数× 5%[(1.5-1)/0.1]× 3%[(1.6-1.5)/0.1] （2）案例修正计算。评估价值 = 参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数 A ： 680× 112/110×100/101 × 105/115× 100/101=620 元/ 平方米B： 610×112/110×100/100 × 105/105× 100/99=627 元 /平方米C： 700×112/107× 100/105 × 105/120× 100/98=623 元 /平方米D： 680× 112/108× 100/100 ×105/100 × 100/99=748 元 / 平方米E： 750×112/107× 100/99× 105/128× 100/102=638 元 / 平方米F： 700×112/112× 100/100× 105/115× 100/101=633 元 /平方米（3）评估结果案例 D 的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G 的评估结果为：(620+627+623+638+633) ÷ 5 =628(元 /平方米 ) 2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为层数为 18 层，建筑结构为钢筋混凝土结构。 5300 平方米，总建筑面积该写字楼的土地使用权于 25000 平方米，建筑 2000 年 4 月 1 日以出

收益法全部公式

一、收益法中的必须死记的两个公式： 1、F=P×(1+i)n 2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式) 二、需要巧记的公式等比现值公式 P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时] P=nA/(1+i) [当I=s时] 三、需理解记忆的公式 1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。如：V∞=VN×1/KN Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1] 实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X 则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40] X=a/10%×[1-1/(1+10%)30] 2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]

50年的土地价格。解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X 3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30] X=a/10%×[1-1/(1+10%)50] 3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50] X=2642元/平方米 2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。 P=A/I×[1-1/(1+i)n] 记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。例6-24 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率6%，贷款期限为20年，按月还本付息，自有资本资本化率为12%，求综合资本化率。第一部先计算抵押贷款常数。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240 =0.0071643 记住这是按月还本付息计算的资本化率，需换算成年抵押贷款常数。 RM=12×0.0071643=8.60% 以上为学习体会，供大家参考，欢迎指正。等差序列现值公式我至今未能记得住，不知各位可有好的方法。

房地产估价中使用收益法应注意的问题

房地产估价中使用收益法应注意的问题在运用收益法进行房地产估价时,目前存在着许多问题,他们都不同程度地影响了估价过程的科学性和估价结果的精确度。这些问题主要体现在收益法的适用范围和参数确定及资本化率的确定等几方面。收益法是房地产估价的基本方法之一，它在具体的估价中存在着各种各样的问题，应引起注意。一、有收益性房地产的内涵总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面:一是现实存在的有收益性的房地产,例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。二、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。三、利息是否应作为总费用扣除传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但我

房地产估价之市场比较法

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

房地产估价报告_收益法

. . . . 合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日

目录一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函

房地产评估之收益法-习题

收益法及其运用一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化【正确答案】D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理【正确答案】B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定【正确答案】B 【答案解析】

4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A.267.35 B.287.86 C.298.84 D.300.86 【正确答案】D

浅谈市场比较法在房地产估价中的运用

课程论文课程名称：《不动产估价理论与方法》论文名称：浅谈市场比较法在房地产估价中的运用学院：资源与环境科学学院专业：土地资源管理姓名：林伟丽学号：20091323 年级：2009 2010年9月10日

浅谈市场比较法在房地产估价中的运用摘要：房地产估价的方法很多，市场比较法是其中应用较为广泛的一种方法。特别是随着房地产市场的发育和完善，我国各城市房地产交易实例日渐增多，采用市场比较法对房地产估价条件日益成熟。因此，文章从市场比较法的理论依据、房地产估价中的存在问题、对策等进行探讨，对完善市场比较法在房地产评估中的应用具有十分重要的指导意义。关键词：房地产估价；市场比较法市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。我国《房地产估价规范》规定：在有条件的地方必须应用市场比较法来估价土地或房地产价格。市场比较法（Market Comparative Method），又称市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。一市场比较法的理论依据和适用对象经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用，就可以用类似房地产的已知价格，比较求得未知待估房地产的价格，得到估价结果。从房地产交易过程来看，从事房地产交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的房地产价格与类似房地产价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。当然，在市场上不可能有完全相同的两宗房地产，但是只要有多个可比实例(可比实例即应是估价对象的类似房地产；成交日期应与待估房地产的估价时点接近；交易类型应与待估房地产的

房地产估价师-收益法公式汇总复习过程

、等差数列 a n - fli l)xrf 通项公式：伽+知｝ 2 求和公式：氐-叫』；％严？T 前n 项和公式: 三、报酬资本化法最一般的公式￥_ A | 爲 | | 人 ______ —応'(1+X )(^X)+ (1+X)(1^\) '<^Yn 四、净收益每年不变的公式 1. 收益期限为有限年的公式 Z 收益期限为无陶年的公式公式的假说前提（应用条件）是: ① 净收益每年不变为质 ② 报酬睾不等于壽为Y; ③ 收益期眼为有限年n“ 【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50年，已使用了 6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8万元；该宗房地产的报酬率为 8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。 a+Y)nl 此公式的假设罰捉是’ ①净收益每年不变为加 ⑦报酬牽大于零为￥卡 ③收益期限为无限年. 前n 项和公式：、 v-收益价格〔现值几叶房地产的收益期限川-房地产第|财净收益, Yi-房地产第〃期报酬率"

【解】该宗房地产的收益价格计坍如下; /门 1 1 V = —[1 ----------------- ] Y(1 + YY 二斗1_________ L__ H.5% (I + 8,5%)50-^ =91-52(万元) 不同土地使用期限价格之间的换算公式: 滋1+<［(1+益)”-r 【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/怦，试求该宗房地产 50年土地使用权、报酬率为8%的价格。［解］该宗房地产50年土地使用权下的价格: …严(1+吋b + Mp "5乔而|帀产i］v_ _孔0山吐竺业凹匕刃8%(l+8%r|(l + 10%f-1J 五、净收益按一定数额递增的公式 X收益期限为有限年的公式 (14 Yf Y X(l + Y)1' 式中：b为净收益邃年递增前数額. 公式假设条件： ①净收益未来第仰为凡此后按数诙逐年递增，SnT>jXn-1)b］： ②报酬率大十零为丫； ③收益期限為有限年仏

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例 ③建立价格可比基础④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。一、途径 1、查阅政府资料 2、报刊租售信息 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会 5、同行相互提供 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解二、搜集交易实例的内容