凯德置地新REITs模式

凯德置地“新REITs模式”

陈慧颖2006-12-29 15:35:07来源: [ 财经 ]

凯德中国零售房地产信托基金(CapitaRetail China Trust，下称CRCT)的招股书封面上，极为醒目地采用了天安门城楼的影像，“中国概念”充盈其间。

作为第一只在新加坡上市的中国房地产基金，CRCT由新加坡嘉德置地中国子公司“凯德置地”在中国持有的七座商厦所组成。CRCT的商厦物业资产，兼具“地产”和“零售”两大投资概念，自路演之日便受到全球投资者的追捧。推介路演行程尚未过半，CRCT即取得了50多倍的机构认购，甚至有投资者对整笔发行下了订单。

此外，CRCT还是第一只遵照中国政府“171号文件”精神组成的房地产信托产品。2006年7月11日，中国建设部、商务部、发改委等六部委联合签发了名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，因文件编号171，故在业内称为“171号文件”。

“171号文件”禁止离岸控股公司直接持有国内物业，也就否定了以往REITs(房地产信托投资基金，Real Estate Investment Trusts)常用的离岸结构。CRCT的实践，则是在中国新的制度框架下海外发行REITs 的一条路径。

“二重奏”

在过去十年中，中国的名义GDP以年均9.7%的速度增长，名义零售额的涨幅则高达年均12.5%。CRCT在中国的大概念之下，将中国最热门的两个行业联系在一起，欲谱写地产和零售的“二重奏”。

“通过CRCT，不仅可以投资中国的房地产，还可以抓住中国中产阶级的消费需求，这是CRCT最核心的吸引力所在。”摩根大通亚洲房地产行业投行部主管Anthony Ryan说。摩根大通是CRCT此次IPO的财务顾问，并与中金公司和瑞士银行共同担任承销商。

CRCT的七座物业分布在内地五座城市，分别是北京的望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的七宝嘉茂购物广场，河南郑州的华联商厦，内蒙古呼和浩特的金宇购物中心，以及安徽芜湖的嘉信茂广场。

其中，安徽芜湖的嘉信茂广场是由凯德置地和深国投共同开发的，余下的六个物业均由凯德置地完全持有；可出租面积总计约41.3万平方米，总估值达到6.9亿新元。

CRCT的定价区间为0.95新元-1.13新元，2007年预期收益率为

5.4%-

6.5%；由于取得了196倍的机构订单以及39倍的公开市场认购，最

终以1.13新元上限定价。12月8日上市当日，CRCT收市于1.8新元，较

其IPO发售价高出59%。在此价格下，CRCT的单位回报率已经回落至

3.39%。

投资人的信心，一方面来自保荐人嘉德置地，嘉德置地此前已经在新加坡市场上推出了三只REITs，均有很好的市场表现。此外，嘉德置地旗下的两只房地产基金均投资于中国的房地产开发项目，而CRCT对这些项目拥有优先购买权。这一安排，极大保证了CRCT未来的增长轨迹。如果将潜在项目置入CRCT之中，则CRCT的规模将增长两倍，其业务将会扩大到中国的24个城市。

在招股书发行之日，CRCT旗下的望京嘉茂购物中心尚未取得房产证，CRCT于是给予投资者一个“卖出选择权”(put option)。

“投资者也知道投资中国的房地产有一定的风险，但是中国的成长故事远超过这种风险。”Anthony Ryan说。

离岸模式终结

“171号文件”的第一条即明文规定：“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业。”市场曾一度担忧，“171号文件”会完全阻断内地物业海外发行REITs的道路。

但普衡律师事务所合伙人林慧文分析，REITs一般有两种结构方式：一种是将内地物业直接由境外的公司持有；另一种则是将物业由境内的公司持有，再由一层境外的公司持有境内公司。2005年在香港上市的越秀REIT和2006年的CRCT，则是两种REITs模式的代表，普衡律师事务所参与了这两只REITs的发行。

越秀REIT是典型的离岸模式，由在BVI注册的离岸公司直接持有内地物业，由越秀REIT收购BVI公司的股权并包装上市。这种离岸上市结构简单，税务负担较少。

而CRCT是通过离岸、在岸的两级特殊目的公司持有内地物业，即必须在境内设立外商独资或合资公司，境外在巴巴多斯设立特殊目的公司(SPV)，SPV公司持有境内公司股权，CRCT则通过收购SPV股权实现上市。此双层结构虽然复杂，且税务负担相对较重，但仍证明是一条可行的海外上市之路。

凯德置地计划长期在中国发展，故而在2004年购入或开发物业的时候，都是通过在境内注册的外商独资企业(WOFE)或者合资企业操作。此次注入CRCT的七个物业，其中有六个都是凯德100%持有，因此有六个WOFEs；另外一个凯德仅持有51%，深国投持有49%，凯德只是将外方的部分放入CRCT。这些在岸公司的权益分别由三个在巴巴多斯注册的SPV持有，CRCT 则通过收购，把这三个SPV内的七个物业纳入资产池内，继而包装上市。

相对于离岸模式而言，CRCT的两级结构需承受更多的成本。

首先，由于存在境内注册的公司，会产生人员成本和营运费用等支出；其次，CRCT所得的净利润部分，需要缴纳33%的所得税，而越秀只需要缴纳10%的预提所得税；第三，CRCT每年需要经过年终审计并缴纳税款之后，方可将税后收入作为分红汇至巴巴多斯的公司，越秀则可以每月将租金收入汇出。

虽然“171号文件”中有许多规定有待细化，其对离岸模式的否定却已板上钉钉。“现在已经没有其他选择，要买中国的地产，就一定要在境内注册一个公司。”林慧文说。

“171号文件”同时规定，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%；投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

新规定在封锁了离岸操作路径的同时，提高了在岸注册资本的门槛。这意味着，今后通过在岸公司投资中国房地产，不仅需要遵守中国政府的法规，缴纳相应的税款，还需要将相当数量的资本在较长的时期内投入中国。

有市场人士分析，对于那些喜欢利用财务杠杆融资的买家而言，如此严格的规定“很不寻常”，很多潜在交易的回报率随之下降，一些短期炒家会因此离场。但对那些致力于长期投资中国房地产的买家来说，50%仍是可以接受的水平，“171号文件”对他们来说未尝不是一个利好消息。

“双城记”

由于香港最初的REITs条例只允许由香港本地物业组成的REITs上市，新加坡一度是亚洲REITs发行的最佳选择。CRCT上市之后，在香港上市的REITs有四只，而在新加坡上市的REITs有14只。

2005年，香港证监会修改了《房地产投资信托基金条例》，从而接纳了非香港物业组成的REITs。此一变化，令原计划在新加坡发行的越秀REIT立即将上市地改为香港。一方面，越秀的管理层都在香港；另一方，越秀上市公司继续持有越秀REIT相当比例的单位，在香港上市，避免了人民币、新元、港元三个币种之间的复杂兑换。

从监管的层面看，香港和新加坡两地的监管机构对于REITs的审批都相当严格。例如，监管机构会希望REITs能够持有一栋商业建筑的大部分物业，从而确保REITs对其物业的控制力。

实际上，内地的开发商已经意识到投资者更喜欢由整栋物业组成的REITs。以往为了迅速回笼资金，新建物业往往被打散出售。现在，内地

的很多开发商也改变了以往的销售模式，转为在物业上面设置公司，出售公司的权益，从而保持物业的完整性。

林慧文亦表示，在选择上市地点的时候，发行人不仅考虑IPO融资的数额，还希望后市交投兴旺，以便注入新的物业，增强后续融资的能力。新加坡市场上，REITs的种类较多，投资者对此类产品的理解也更为深刻。

另外，由于今年上半年美国、香港的利率走高，市场环境也不利于REITs的发行。软库金汇投资银行业务总裁温天纳指出，在利率高企的情况下，市场上其他产品的收益率也可达到5%左右，REITs如不把收益率做到7%-8%，很难吸引投资者。

今年上半年在香港市场发行的REITs，都遇到了不同程度的定价难题：如果定价较为进取，则收益率偏低，或者是发不出去，或者上市当天跌破发行价，以令收益率提高到市场接受的水平。

恒基地产分拆的阳光REIT于12月21日在香港上市，这是香港市场的第五只REIT。

凯德集团 CapitaLand Group Europe Australand - One …

公司名称是:凯德集团CapitaLand Group 公司介绍（英文）： CapitaLand is one of Asia's largest real estate companies. Headquartered and listed in Singapore, the multi-local company's core businesses in real estate, hospitality and real estate financial services are focused in growth cities in Asia Pacific and Europe. The company's real estate and hospitality portfolio, which includes homes, offices, shopping malls, serviced residences and mixed developments, spans more than 110 cities in over 20 countries. CapitaLand also leverages on its significant asset base, real estate domain knowledge, financial skills and extensive market network to develop real estate financial products and services in Singapore and the region. The listed entities of the CapitaLand Group include: ●Australand - One of Australia's major diversified property groups ●CapitaMalls Asia - Asia's Leading Integrated Shopping Mall Owner, Developer and Manager ●CapitaMall Trust - Singapore's first Real Estate Investment Trust (REIT) ●CapitaCommercial Trust - Singapore's first listed commercial REIT ●Ascott Residence Trust - World's first pan-Asian serviced residence REIT ●CapitaRetail China Trust - Singapore's first "pure-play" China retail REIT ●CapitaMalls Malaysia Trust – Largest "pure-play" shopping mall REIT in Malaysia ●Quill Capita Trust - CapitaLand's first overseas REIT ●公司介绍（中文）： ●凯德集团 凯德集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并在新加坡上市。核心业务包括房地产、服务公寓及房地产金融服务，集中于多个快速增长的城市, 地理分布跨越亚太和欧洲。 凯德集团的房地产和服务公寓业务遍布超过20多个国家110个城市；同时，凭借其雄厚资产、专业知识、金融技能和庞大网络，凯德集团为客户开发多种房地产金融产品和服务。

凯德商业项目运营模式

凯德商业运营模式 凯德商用项目简介 凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米。2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。 标志性项目包括：北京的凯德MALL·西直门（原北京嘉茂购物中心·西直门）、凯德MALL·望京(原北京嘉茂购物中心·望京)、北京来福士中心、上海来福士广场等。 凯德商业项目产品线 凯德商业项目分布

1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。 2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。 3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。 4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。 经营模式 如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地

产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做，鹏鑫则是山寨厂。 凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式） 基金模式的产生背景 1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面； 2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。这两方面促进了基金模式的形成 凯德在中国的主要基金 凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金II，嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福士中国基金，中信－凯德科技园区投资基金。 资金来源 凯德运作模式 凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT)拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REITS一个完整的投资和退出流程。 凯德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场，规模约6亿美元。 凯德商用中国孵化基金专注于购入中国国内已建成的零售商场，

万科轻资产模式_铁狮门TSOF和凯德置地CRCT的比较分析

万科轻资产模式:铁狮门TSOF与凯德置地CRCT的比较分析 背景： 目前开发商利润率下滑是趋势（地价垄断、房价调控），而继续加杠杆的空 间有限，在周转速度也难有台阶式提升的情况下，开发商ROE水平应该是趋势性 下降。万科并未加大杠杆，前期的ROE持续提升主要来自于精装房交付修比例的 提升。那么，在目前该比例达到90%之后，万科现阶段提升ROE的源动力何在。 万科从2013年初开始学习尝试的小股操盘策略，将促进ROE进一步提升。 我们也相信，这种提升是具备可持续性的。房地产行业告别了野蛮生长之后，将 更加体现开发商“专业化”的价值。万科小股操盘模式表观上是中国品牌开发商 对轻资产运营的一种尝试，其内在实质是通过输出管理、盘活无形资产，利用别 人资源发挥自己优势。我们更相信，未来市场可能需要对品牌开发商的估值给予 重新思考，尤其是对其无形资产的估值，即对由专业化能力作支撑的品牌价值给 予更高的溢价。 地产板块ROE水平万科ROE水平 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 小股操盘概述：运营能力+合伙人制度 我们在前期的报告中，反复强调了小股操盘对于万科的价值。简单来讲，就 是万科投入较少资本金，通过合伙人制度获得项目的运营权、按照业绩表现提取 约定的管理费，从而获得较大收益。换言之，就是投入更少的钱、揽下更多的活、 收取更多的钱，减少资金占用规模来提高资金使用效率的一种模式。 与传统模式相比，小股操盘在表观上将极大地提高投入资金的回报率，即ROE。不过，小股操盘模式对合伙人制度要求较高，因为不同的投资方有不同的 利益诉求，在运营和分成等环节容易产生矛盾。 铁狮门TSOF与凯德置地CRCT的比较分析 我们选取了铁狮门旗下的Tishman Speyer Office Fund以及凯德置地旗下 的CapitaRetail China Trust作为我们分析标的，主要是因为这两支基金都是

中国商业地产标杆品牌研究报告凯德置地

中国商业地产标杆品牌 研究报告 2009年10月

前言 本次研究的对象包括两个集团品牌和五个项目品牌，其中集团品牌有万达集团和凯德置地；项目品牌有北京（大望路）万达广场、北京（西直门）嘉茂购物中心、北京（东直门）来福士广场、北京（西单）中粮大悦城和深圳华润万象城。 万达集团：本土企业，行业龙头，不论是在梳理公共关系方面，还是在不同的发展阶段所采用的差异化策略，都可以给我们带来很多启示。旗下北京万达广场的品牌建设也有不少借鉴之处。而集团和项目之间的相互支持也是我们关注的重点。 凯德置地：作为一个拥有新加坡外资背景的集团企业，与阳光新业有着较高的相似度，研究其在进入中国市场的发展与品牌建设，对阳光新业今后的发展都有很多值得借鉴的地方。旗下项目来福士和嘉茂定位不同，传播方式也各有千秋，对它们的梳理可以说受益良多。 大悦城和万象城：都是宁高宁的手笔，其营造的氛围，实施的传播策略等，有些许相似，但同时散发着各自的特质。与其他大多数购物中心相比，两者有诸多不同之处，闪光之处，对其研究并借鉴其诸多优势，对项目层面的建设，会起到积极的作用。 本次调查研究，万达与凯德既包括集团品牌建设，又包括旗下的项目北京万达广场与北京嘉茂购物中心、北京来福士广场的品牌建设。对万象城和大悦城则侧重于项目层面。

目录 前言 (2) 第一部分. 品牌研究综述 (6) 一.研究目的 (6) 二.研究素材 (6) 三.资料来源 (6) 四.研究方法 (6) 第二部分.品牌研究内容 (8) 一．大连万达品牌建设 (8) （一）集团品牌建设 (8) 1．企业简介 (8) 2．企业发展战略 (8) 3．集团品牌架构 (9) 4．项目分布 (9) 5．商业形态发展历程及业态构成特点 (10) 6. 集团品牌建设研究 (12) 7．项目品牌传播总结 (30) （二）项目品牌建设（北京万达广场） (34) 1. 项目简介 (34) 2．项目定位 (35) 3. 项目外观设计 (35) 4. 项目内部设计 (44) 5．业态及经营简述 (48) 6. 项目传播 (54) （三）集团与商业品牌关系及传播 (63) 1．集团品牌支撑项目顺利推进 (63) 2．成功项目提升集团品牌形象 (65) （四）集团和住宅品牌关系及传播 (65) 1.对高档标志性楼盘使用主副品牌模式 (66) 2.对一般楼盘使用独立或者背书品牌模式 (66) 3.对商务住宅直接用万达广场的品牌名称 (68) 二．凯德置地品牌建设 (69) （一）集团品牌建设 (69) 1. 企业简介 (69) 2. 品牌架构 (69) 3. 企业发展战略 (70) 4. 企业发展历程 (71) 5. 集团品牌建设研究 (71) （二）项目品牌建设（北京来福士广场） (83) 1．项目简介 (83) 2．项目位置 (83) 3．项目定位 (83) 4. 项目外部设计 (84)

凯德置地商业模式研究

凯德中国经营模式分析 目录 一、概况 (1) 1、凯德中国背景 (1) 2、发展沿革 (2) 3、发展战略 (3) 二、市场拓展的三种方式 (4) 1、收购已有项目 (4) 2、参股当地成熟公司 (5) 3、招拍挂获取土地 (5) 三、地产业务结构分析 (6) 1、市场开拓模式资金占比 (6) 2、土地获取情况 (7) 3、物业类型 (8) 4、项目区域分布 (10) 四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 (11) 1、资金链条 (11) 2、项目运作流程 (11) 3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析 (12) 4、集团的资产配置作用 (13)

一、概况 1、凯德中国背景 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家120多个城市。 新加坡嘉德置地集团40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有。淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权。 嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。 凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。 凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。 雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。 嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者，是专门从事房地产基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。集团旗下管理着5支房地产投资信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有2支，私募基金有9支。

凯德置地新REITs模式

凯德置地“新REITs模式” 陈慧颖2006-12-29 15:35:07来源: [ 财经 ] 凯德中国零售房地产信托基金(CapitaRetail China Trust，下称CRCT)的招股书封面上，极为醒目地采用了天安门城楼的影像，“中国概念”充盈其间。 作为第一只在新加坡上市的中国房地产基金，CRCT由新加坡嘉德置地中国子公司“凯德置地”在中国持有的七座商厦所组成。CRCT的商厦物业资产，兼具“地产”和“零售”两大投资概念，自路演之日便受到全球投资者的追捧。推介路演行程尚未过半，CRCT即取得了50多倍的机构认购，甚至有投资者对整笔发行下了订单。 此外，CRCT还是第一只遵照中国政府“171号文件”精神组成的房地产信托产品。2006年7月11日，中国建设部、商务部、发改委等六部委联合签发了名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，因文件编号171，故在业内称为“171号文件”。 “171号文件”禁止离岸控股公司直接持有国内物业，也就否定了以往REITs(房地产信托投资基金，Real Estate Investment Trusts)常用的离岸结构。CRCT的实践，则是在中国新的制度框架下海外发行REITs 的一条路径。 “二重奏” 在过去十年中，中国的名义GDP以年均9.7%的速度增长，名义零售额的涨幅则高达年均12.5%。CRCT在中国的大概念之下，将中国最热门的两个行业联系在一起，欲谱写地产和零售的“二重奏”。 “通过CRCT，不仅可以投资中国的房地产，还可以抓住中国中产阶级的消费需求，这是CRCT最核心的吸引力所在。”摩根大通亚洲房地产行业投行部主管Anthony Ryan说。摩根大通是CRCT此次IPO的财务顾问，并与中金公司和瑞士银行共同担任承销商。 CRCT的七座物业分布在内地五座城市，分别是北京的望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的七宝嘉茂购物广场，河南郑州的华联商厦，内蒙古呼和浩特的金宇购物中心，以及安徽芜湖的嘉信茂广场。 其中，安徽芜湖的嘉信茂广场是由凯德置地和深国投共同开发的，余下的六个物业均由凯德置地完全持有；可出租面积总计约41.3万平方米，总估值达到6.9亿新元。 CRCT的定价区间为0.95新元-1.13新元，2007年预期收益率为 5.4%- 6.5%；由于取得了196倍的机构订单以及39倍的公开市场认购，最 终以1.13新元上限定价。12月8日上市当日，CRCT收市于1.8新元，较

凯德中国--新加坡嘉德置地集团

嘉德置地 亚洲最大的跨国房地产公司之一 嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。 核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。 我们的使命: 成为一个国际化的世界级房地产公司： ?持续为股东创造价值 ?提供优质的产品和服务 ?吸引和培育有素质的人力资本 一、发展战略 ?集中 我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。 ?平衡 我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。 我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。多方的平衡策略有助我们降低商业风险。 ?壮大规模与不断扩展 我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。 二、业务分布

横跨亚太区与欧洲国家 嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。 三、业务架构 凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略 运营9家上市的子公司及附属公司 截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。

凯德置地

凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，自1994年以来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，凯德置地进入中国市场14年，一直通过整合其在房地产各领域的综合优势，为所到城市贡献它的专业精髓，致力于为中国的城市化进程和房地产发展提供良性助力。 “建宇树人”是凯德置地的企业理念，凯德置地不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。 在中国，新加坡嘉德置地集团以独资控股形式成立凯德置地，这让集团在中国能顺利地进行运作，并且能更灵活地运用资金和管理业务。凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个集团利润的增长，为集团做出了重要贡献。 凯德置地是一家致力于高品质住宅和商用房产的投资与开发公司。自1994年进入中国以来，就一直活跃于中国房地产市场，目前在华总开发业绩以超过300亿人民币。2002年,凯德置地成为了"外商独资投资有限公司"。凯德置地一贯倡导以人为本，尊贤重仕的企业文化，竭诚为客户提供最好的产品和服务。最大的优势源自强有力、有丰富国际经验的管理团队，及具有奉献精神和专业素质的优秀人才。凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。新加坡嘉德置地集团: 嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。它的核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，分布在亚洲、澳洲、欧洲和海湾地区的主要城市。嘉德置地的房地产和服务公寓网络遍布全球18个国家的70个城市。凭借其雄厚的产业资产和商业知识,嘉德置地也为客户提供收费制的产品和服务。新加坡嘉德置地集团使命: 以国际化的形象构建世界级的房地产企业。 :: 创造持续的股东价值 :: 提供高品质的产品和服务 :: 吸引并发展高素质 秉承回馈社会，为民造福的一贯理念，凯德置地专注于营造充满活力，设施完善，极具人文气息的多元一体化生活空间。无论是住宅还是商用产业，凯德置地的物业从建筑设计本身到功能的实用性，都讲求精益求精，至臻完美；并在产品的创新与增值上孜孜以求，不懈努力；深得全 2009-10 凯德?风尚在第34届成都市房地产交易会上被评为“居有所值?科技名盘

扒一扒凯德置地的人才理念

《扒一扒凯德置地的“另类”留人之道》 今年是Helen在凯德置地（中国）投资有限公司（以下简称凯德）工作的第7年。在加入凯德以前，Helen在上海一家外企担任中层管理人员。当初加入凯德原本只是想暂时在北京落个脚，稳定下来之后再换其他工作。然而，连她自己也没想到，自己的这个“脚”一“落”就是7年。 像Helen一样，凯德的很多员工在这里的工作年限都大大超出了自己当初的预期，90%的员工在这里工作了3年以上，这其中甚至包括公司的销售人员。曾经的凯德北京运营总经理毛大庆对《当代经理人》坦言：“很多人都给我打电话，说要推荐人到我们公司来工作。面对这样的情况，我真的无能为力，因为我们公司几乎没有空余的位置。” 毛大庆的话似乎一点也不夸张。根据去年美国《财富》杂志所作的评估报告显示，凯德的员工流动率始终控制在8%之内。 现如今全国各地的房价都在上涨，北京的房价更是一天一个变化。浮躁的房地产行业的员工流动率一直居高不下，因此，凯德在这“浮躁”中绝对算是一家“另类”企业。 “胡萝卜”理论 凯德对待员工一直都有这样一个传统，那就是给予员工尽可能大的发展空间，并且在这个过程中不断用新的目标刺激员工，让他们产生持续的冲动。 “这就好像是在你面前悬挂着一根胡萝卜，只要你稍微跳一下就能够得到。这就是凯德最流行的‘胡萝卜’理论。”毛大庆形象地对《当代经理人》解释着这个理论，其实他自己正是这个理论的亲历者。“11年在凯德工作的经历让我对这点深有体会。公司每三年会主动给我做一个后两年的发展计划，给我新的任务、新的岗位，而这新任务，又够我‘蹦上’几年。” 在担任凯德北京公司总经理之后，毛大庆把公司的这个传统从新加坡总部移植到了北京。

凯德置地中国投资有限公司-广州分公司大坦沙岛地区更新改造可行性研究报告-广州中撰咨询

凯德置地中国投资有限公司-广州分公司大坦沙岛地区更新改造 可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 地址：中国·广州

目录 第一章凯德臵地中国投资有限公司-广州分公司大坦沙岛地区更新改造概论 (1) 一、凯德臵地中国投资有限公司-广州分公司大坦沙岛地区更新改造名称及承办单位 (1) 二、凯德臵地中国投资有限公司-广州分公司大坦沙岛地区更新改造可行性研究报告委托编制单位 (1) 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) （一）项目可行性报告编制依据 (2) （二）可行性研究报告编制原则 (2) （三）可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、凯德臵地中国投资有限公司-广州分公司大坦沙岛地区更新改造产品方案及建设规模 (6) 七、凯德臵地中国投资有限公司-广州分公司大坦沙岛地区更新改造总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (7) 十、研究结论 (7) 十一、凯德臵地中国投资有限公司-广州分公司大坦沙岛地区更新改造主要经济技术指标 (9) 项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章凯德臵地中国投资有限公司-广州分公司大坦沙岛地区更新改造产品说明 (16) 第三章凯德臵地中国投资有限公司-广州分公司大坦沙岛地区更新改

造市场分析预测 (16) 第四章项目选址科学性分析 (16) 一、厂址的选择原则 (16) 二、厂址选择方案 (17) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17) 五、项目用地利用指标 (18) 项目占地及建筑工程投资一览表 (18) 六、项目选址综合评价 (19) 第五章项目建设内容与建设规模 (20) 一、建设内容 (20) （一）土建工程 (20) （二）设备购臵 (21) 二、建设规模 (21) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (22) 一、原辅材料供应条件 (22) （一）主要原辅材料供应 (22) （二）原辅材料来源 (22) 原辅材料及能源供应情况一览表 (22) 二、基本生产条件 (24) 第七章工程技术方案 (25) 一、工艺技术方案的选用原则 (25) 二、工艺技术方案 (26) （一）工艺技术来源及特点 (26) （二）技术保障措施 (26) （三）产品生产工艺流程 (26) 凯德臵地中国投资有限公司-广州分公司大坦沙岛地区更新改造生产工艺流程示意简图 (27)

万达、凯德10种典型商业开发模式

10年前，人们还都在问“什么是商业地产”；5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。这不禁让人心生疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我认为，群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。 商业地产典型开发模式之现金为王 SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。 万达: 商业地产典型开发模式之平衡中庸 万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。万达广场有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分资金。由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。 万达第二代产品是纯商业组合店模式。第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%，单店只占 15%。 万达第三代产品是城市综合体。总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。 由此可见，万达的集团策略是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。 那么，万达模式能被复制吗？我认为万达成功的关键要素有以下四个： 1．品牌影响力强，能主动选址。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况：第一种，选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场万达等； 第二种，选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄞州区等； 第三种，选择城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。 2．低价拿地。在万达开发的商业项目中，第一、二代产品的土地，基本是与政府洽谈，以招商形式完成。从近期万达土地储备的资料看，万达的土地获取方式仍为与地方政府以招商形式洽谈土地，再通过“招拍挂”形式拿地，鲜有竞

凯德置地-租赁合同(专用条款-独立收银)

第二部分专用条款 第十九条出租房屋状况 19.1甲方出租给甲方出租给乙方的房屋座落在被称为 层号（合同中简称“该房屋”）。房屋类型为商业，该房屋平面图见本合同附件。甲方在与乙方签署租赁合同期已经明确告知乙方，甲方出租给乙方的房屋已（未）设定抵押。 19.2甲乙双方同意，将该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为 平方米。 19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营之用途，并保证未征得甲方 书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变店铺名称）。 19.4商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10：00至晚上10：00， 甲方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间。 第二十条租赁期限和免租装修期 20.1该房屋的租赁期自甲方同意的免租装修期届满次日起的时间，即年 月日至年月日。 20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起的免租装修期，即年 月日至年月日。乙方无须承担该免租装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在免租装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用。 20.3双方暂约定该房屋交付日为年月日,甲方可以提前交付该房屋， 甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。 20.4除非另有约定，本合同条款均适用于免租装修期。 第二十一条租金、物业管理费及其它费用 21.1自免租装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金 额较高的方式实际收取： 21.1.1保底租金：按租用面积计算。 第一个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币元，月保底租金为人民币元（即整）。 21.1.2提成租金 第一个租金计收年度的每月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的%计算月租。 21.2乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保 证金人民币元（即整）。 21.3甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币元核算，即 该房屋的每月物业管理费为人民币元（即整）。21.4乙方须在甲方通知的交房日后7日内进场装修，并承诺在年月日

万科轻资产模式：铁狮门TSOF与凯德置地CRCT的比较分析

万科轻资产模式:铁狮门TSOF与凯德臵地CRCT的比较分析 背景： 目前开发商利润率下滑是趋势（地价垄断、房价调控），而继续加杠杆的空 间有限，在周转速度也难有台阶式提升的情况下，开发商ROE水平应该是趋势 性下降。万科并未加大杠杆，前期的ROE持续提升主要来自于精装房交付修比 例的提升。那么，在目前该比例达到90%之后，万科现阶段提升ROE的源动力 何在。 万科从2013年初开始学习尝试的小股操盘策略，将促进ROE进一步提升。我们也相信，这种提升是具备可持续性的。房地产行业告别了野蛮生长之后，将 更加体现开发商“专业化”的价值。万科小股操盘模式表观上是中国品牌开发商 对轻资产运营的一种尝试，其内在实质是通过输出管理、盘活无形资产，利用别 人资源发挥自己优势。我们更相信，未来市场可能需要对品牌开发商的估值给予 重新思考，尤其是对其无形资产的估值，即对由专业化能力作支撑的品牌价值给 予更高的溢价。 地产板块ROE水平万科ROE水平 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 小股操盘概述：运营能力+合伙人制度 我们在前期的报告中，反复强调了小股操盘对于万科的价值。简单来讲，就 是万科投入较少资本金，通过合伙人制度获得项目的运营权、按照业绩表现提取 约定的管理费，从而获得较大收益。换言之，就是投入更少的钱、揽下更多的活、 收取更多的钱，减少资金占用规模来提高资金使用效率的一种模式。 与传统模式相比，小股操盘在表观上将极大地提高投入资金的回报率，即ROE。不过，小股操盘模式对合伙人制度要求较高，因为不同的投资方有不同的 利益诉求，在运营和分成等环节容易产生矛盾。 铁狮门TSOF与凯德臵地CRCT的比较分析 我们选取了铁狮门旗下的Tishman Speyer Office Fund以及凯德臵地旗下的

凯德置地案例分析

凱德置地案例分析 一、簡介 1.基本資料： 總部：新加坡 成立時間：1994 總裁：廖茸桐 資產總值：99億美元（截至2010年底） 凱德中國是新加坡嘉德置地集團在華投資業務の統稱。它包括凱德置地（中國）投資有限公司、凱德惠居（中國）、凱德商用中國和雅詩閣中國四大業務單位以及其所涉及の房地產金融業務，由凱德中國常務委員會協調管理。 凱德中國是中國領先の房地產外企，是中國最大の商場擁有者和經營者，是中國最大の服務公寓業主和運營商，是業界領先の房地產基金和信託基金經理。 凱德置地是新加坡嘉德置地集團在華の全資子公司。凱德置地自1994年來一直致力於全國高品質住宅、寫字樓及綜合商業專案の投資、開發與管理。凱德置地在中國開發高品質住宅、商業專案，規模逾1,000萬平方米，管理資產約500億人民幣。其中標誌性の綜合商業專案品牌來福士由凱德置地自行開發管理，集住宅、商場、辦公樓、服務公寓、酒店等多種業態，在城市交通樞紐區域打造“城中之城”。 2.發展歷程 2000年，新加坡政府控制の淡馬錫財團將旗下の發展置地和百騰置地合併為嘉德置地，其在華業務也更名為凱德置地。 ?1994年進入中國 ?1999年底、2000年初進入北京 ?2002年獲得“外商獨資投資有限公司”資質 ?2002年結束虧損，實現盈利 ?2004年4月正式宣佈進入北京 ?2005年4月進入寧波 ?2005年11月進入廣州 ?2006年4月全面啟動華南房地產業務 ?2006年5月進入成都 ?2006年5月進入杭州 ?2007年10月成立天津分公司 ?2008年10月27日，首都第一座來福士在新加坡國務資政李光耀の見證下正式揭幕

商业地产品牌研究(万达广场、万象城、大悦城、凯德置地)讲诉

中国商业地产品牌研究 目录

前言 (2) 一.研究综述 (3) 二.研究内容 (4) 1.大连万达 (4) 2.凯德置地 (30) 3.中粮大悦城 (41) 4.华润万象城 (53) 三.总结 (69) 前言 本次研究的对象共有4个：万达集团，凯德置地，中粮大悦城，华润万象城。前两者侧重于集团品牌建设层面，后两者侧重于项目层面。

万达集团：本土企业，行业龙头，不论是在梳理公共关系方面，还是在不同的发展阶段所采用的差异化策略，都可以给我们带来很多启示。 凯德置地：作为一个拥有新加坡外资背景的集团企业，与阳光新业有着较高的相似度，研究其在进入中国市场的发展与品牌建设，对阳光新业今后的发展都有很多值得借鉴的地方。 大悦城和万象城：都是宁高宁的手笔，其营造的氛围，实施的传播策略等，有些许相似，但同时散发着各自的特质。与其他大多数购物中心相比，两者有诸多不同之处，闪光之处，对其研究并借鉴其诸多优势，对项目层面的建设，会起到积极的作用。 本次调查研究，对万达与凯德更倾向于集团层面，对万象城和大悦城更侧重于项目层面。我们坚信，不同的侧重可以为阳光新业带来同样价值的支持，帮助阳光新业在日后的发展中，借鉴优秀的方法与策略，融入自身的气质与特点，在企业品牌建设的道路上，早日实现“品牌领先”的战略目标。 一.研究综述 1.研究目的 通过资料分析、实地考察以及比较分析等方式，针对企业了解研究对象的品牌战略规划、品牌建设轨迹、品牌建设途径等，针对项目了解研究对象的定位、特征、经营管理以及

品牌建设的途径、经验等;从而为以下工作提供基础讯息： 1.分析竞争格局，确立学习目标，寻找差距 2.吸收适合阳光新业的品牌建设方法和途径 3.协助阳光新业实现“品牌领先”的战略目标 2.研究素材 1.文档：企业新闻、媒体报道、企业内刊文章、研究报告共计1800余篇； 2.照片：商城外观、内部装修、导示、活动、访谈照等约1500余张； 3.访谈：消费者访谈、商户访谈、客户访谈共约150次。 3.资料来源 1、企业和项目网站 2、实地路拦，访谈，问卷，体验与影像资料（地点包括：大望路万达广场，西直门嘉茂，东直门莱福士，西单大悦城，深圳万象城） 3、报刊：北京晨报，新京报，北京青年报，中国经营报，21世纪经济报道等 4、国家图书馆中国期刊数据库 5、梅花网 6、维基百科 7、宁高宁著作《为什么》 4.研究方法 1.实地考察：包括购物、拍照、访谈、消费者调查； 2. 内容分析：对企业各年度新闻、广告与活动提炼主题、归类、、制表、分析、推论。 3. 广告、新闻、活动监测：通过梅花网、中国期刊网、企业网站收集所有发布、投放的广告、新闻和活动信息； 二.研究内容 （一）大连万达 1.企业简介 大连万达集团成立于1988年，以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支

【凯德置地】的项目行销策划书

凯德置地项目行销策划书 凯德置地公司简介 “建宇树人”是凯德置地的企业理念，凯德置地不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。 在中国，新加坡嘉德置地集团以独资控股形式成立凯德置地，这让集团在中国能顺利地进行运作，并且能更灵活地运用资金和管理业务。凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个集团利润的增长，为集团做出了重要贡献。 凯德置地是一家致力于高品质住宅和商用房产的投资与开发公司。自1994年进入中国以来，就一直活跃于中国房地产市场，目前在华总开发业绩以超过300亿人民币。2002年,凯德置地成为了"外商独资投资有限公司"。凯德置地一贯倡导以人为本，尊贤重仕的企业文化，竭诚为客户提供最好的产品和服务。最大的优势源自强有力、有丰富国际经验的管理团队，及具有奉献精神和专业素质的优秀人才。凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。新加坡嘉德置地集团: 嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。它的核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，分布在亚洲、澳洲、欧洲和海湾地区的主要城市。嘉德置地的房地产和服务公寓网络遍布全球18个国家的70个城市。凭借其雄厚的产业资产和商业知识,嘉德置地也为客户提供收费制的产品和服务。新加坡嘉德置地集团使命: 以国际化的形象构建世界级的房地产企业。创造持续的股东价值、提供高品质的产品和服务、吸引并发展高素质的人力资本。 凯德置地公司理念 秉承回馈社会，为民造福的一贯理念，凯德置地专注于营造充满活力，设施完善，极具人文气息的多元一体化生活空间。无论是住宅还是商用产业，凯德置地的物业从建筑设计本身到功能的实用性，都讲求精益求精，至臻完美；并在产品的创新与增值上孜孜以求，不懈努力；深得全球品质人士青睐，在国内屡获殊荣。 凯德置地如何进行项目行销 由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。由于房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理论在房地产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P策略，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销，都以消费者的需求﹑意愿为首要因素和根本出发点。许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移，但4C理论的理论根源与4P理论同出一宗，与其说是战略转移，还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。因此，本文仍将按照营销学中传统的4P理论对房地产营销策略进行分析。 中国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念﹑一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此，房地产营销的产品策略﹑价格策略﹑营销渠道策略和促销策略都必须根据的市场情况进行合理的创新。 房地产营销产品策略（Product）房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概