香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示

第17卷　第1期长　春　大　学　学　报

Vol .17　No .1

　2007年1月

JOURNAL OF CHANGCHUN UN I V ERSI TY

Jan .2007　

文章编号:1009-3907(2007)01-0036-04

收稿日期:2006-11-02

作者简介:周精灵(1982-),女,湖北省武汉市人,武汉科技大学文法与经济学院硕士研究生,主要从事社会保障理论研究。

香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示

周精灵,刘　丹

(武汉科技大学文法与经济学院,湖北武汉　430081)

摘　要:廉租房制度是住房保障的核心内容之一。建立和完善廉租房制度,是解决城镇新贫困人

口住房问题的重要途径,也是住房制度改革的一项重要内容。本文着重分析了香港公屋制度的具体特点,在借鉴香港公屋制经验的基础上,根据我国国情提出了解决我国廉租房制度现存问题的具体措施。

关键词:香港公屋;廉租房;政府支持;专业运营;资金筹集;准入与退出机制中图分类号:F293131 文献标识码:A 1998年下半年,我国基本完成了传统的福利性住房制度向商品性住房制度的历史性转变,逐步建立了以市场配置资源为主的住房新体系。广大城镇居民开始转向通过市场渠道解决住宅问题。房地产业蓬勃发展,迅速成为我国新的经济增长点。居民的住宅水平得到了显著提高,市场化取向的住房制度改革取得了一定成效。但由此也产生了新的问题,大量低收入家庭没有经济能力通过市场化渠道购买住房,因此早在1999年4月,政府部门就已经出台《城市廉租住房管理办法》,希望通过廉租房计划来解决城市低收入家庭的住房问题。2004年3月1日开始实施新的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2005年5月1日起实施的《城镇廉租住房租金管理办法》,进一步明确了政府负有为低收入人群提供廉租住房保障的责任。但从我国目前廉租房计划的实践来看,还存在诸多问题必须加以解决,才能更好地推进城镇廉租房计划的进程。

1　香港的公屋制度

香港政府于1954年开始实施公屋制度,经过50多年的实践,已日趋完善。截止2004年3月

底,香港约20119万人,即占香港人口的30%,居住在香港房屋委员会提供的公屋,租住公屋单位

的数目为6418万个,占全港房屋总数的三成[1]

。

香港公屋计划的巨大成功,与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分,这些成功的经验为中国内地的廉租房制度提供了宝贵的经验。111　专业化的运营和管理

在公屋的发展中,香港房屋委员会发挥了积极的作用。1973年成立的香港房屋委员会不以赢利为目的,它由政府直接经营,以满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要。房委会负责统筹所有政府公屋供应、编配和管理事务,通过其执行部门房屋署规划及兴建公屋。同时房委会还注重成员在社会和专业背景方面的多元化,以确保房屋政策的研究和制订能反映社会不同阶层的意见。对于房屋事务,房委会聘用专业房屋事务经理管理辖下房屋。

在公屋的建设过程中,香港房委会不仅照例建设有效率的公屋社区和发达的交通网络,还尽量争取各项配套设施的同步完成,并通过对公屋进行持续的维修、改善和重建计划,以提高公屋的居住质量。

112　政府土地政策的支持

香港政府对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。政府定期及准确评估房屋需求,供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。为达到土地供应平稳,政府尽量灵活和弹性地处理土地供应,为不

同密度的私营和公共房屋订立适当的比例,集中用面积较大和发展密度较高的土地来发展公共房屋。通过细致的规划,房委会尽量避开在城市贵重地皮上兴建公屋,以善用资源,让政府将贵重地皮出售作私人物业发展或其他盈利性项目,避免公共房屋用地和其他土地用途之间的冲突,并使政府能够获得最大化的卖地收入。

113　有效的资金安排

充足稳定的资金是公共房屋成功发展的必要条件。香港公屋建设的资金来源途径主要有两个:一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助;二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金。

房委会的经常性收入来自公屋租金收入、公共房屋附属的商业楼宇租金收入、出售资助自助居所收入。在租金政策上,房委会以租户的负担能力作为厘定公屋租金的主要考虑因素。其他考虑因素包括屋宇价值、通胀、差饷,以及维修及管理费用。

由于房委会长期奉行低租金的政策,公屋一直以赤字运行,需要巨额补贴。房委会主要通过两种途径补贴公屋,以资助兴建公屋的庞大资本开支和补贴公屋营运开支的长期巨额赤字:其一是按市值出租公共房屋附属的商业设施和非住宅设施,如商场、街市铺位及停车场。房委会辖下公屋小区附属设施齐全,不仅方便居民生活,也使房委会成为香港最大的商场及停车场设施业主,其市场占有率分别约为11%和16%,房委会每年通过出租商业楼宇可获得十几亿港元的盈利;其二是通过各种自置居所计划出售房屋。自1978年起,房委会通过居者有其屋计划、私人机构参建居屋计划和混合发展计划,以及租者置其屋计划等各项资助自置居所计划,共推出超过4212万个房屋单位,以折扣价出售给符合资格的家庭及人士[2]。

自2003年起,房委会停止各项出售自置居所计划,对其财务状况产生了重要的不利影响。如果没有其他大笔收入来源,房委会难以自负盈亏维持公屋的持续发展。为此,房委会决定分拆出售旗下大部分商场及停车场,成立领汇房地产投资信托基金,并计划把该基金在香港联交所上市。房委会预计从分拆出售中可获得总收益为320亿港元,有助于短期内应付公屋运作赤字,为房委会从长远方面推行各项节省成本措施、改善财务状况赢得时间。114　明确的房屋政策定位与不断完善的准入与退出机制

香港政府的总体房屋政策定位是,政府基于社会发展和社会公平而介入,满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要,中高等收入人群的住房需要,由市场供应。政府在房屋市场扮演的补漏者角色,决定了其必须建立一套有效的机制,筛选出有真正住屋需要的家庭作为资助对象,其实现途径就是:准入机制与退出机制。

目前入住公屋的家庭分为以下几类:一是受清拆、重建、天灾等影响的无家可归者;二是因体恤理由而需要房屋安置者(体恤安置个案由社会福利署署长推荐。此等个案的申请人一般都有个别困难,诸如严重疾病、弱能或社会问题);三是初级公务员及退休公务员;四是调迁及舒缓挤迫居住环境;五是不能负担租住私人物业昂贵租金的家庭。

这些家庭需要在公屋轮候册上登记,并要接受家庭收入和资产审查;房委会每年检讨轮候册收入及资产限额,以确保限额配合当前的经济和社会状况,并确保真正有需要的人才符合资格申请公屋。若住户虚报资料,房屋委员会可终止其租约,并可根据法律规定予以检控。香港房屋条例规定,任何人士如故意向房屋委员会虚报资料,即属违法,一经定罪,可判罚款20000港元及监禁6个月。

1987年4月起,房委会开始实施公屋租户资助政策,目的是减低对经济能力较佳的住户的资助,确保房屋资助能给予真正有需要的人。根据该政策,在公屋居住满10年的租户,须两年一次申报家庭收入。不申报收入或家庭收入超逾所定限额的租户须缴付额外租金。1996年6月进一步实施维护公屋资源合理分配政策,收入和净资产值超逾所定上限或不申报收入和净资产的租户,须缴交市值租金并于一年内迁出所住的公屋单位。

从公屋租户资助政策和维护公屋资源合理分配政策实施以来,房屋署已成功收回约314万个公屋单位,重新编配给有需要的人士入住。同时,现有约116万个公屋住户需缴交额外租金,数额每年约达117亿港元。2004年2月,房屋署成立特遣队,专责调查滥用公屋单位的富户,2004年共约八百多间公屋单位被收回,分别属于被非法使用、丢空或转租的单位[3]。

2　香港公屋对我国廉租房制度的启示我国内地廉租房制度起步较晚且发展缓慢,香港公屋计划的成功为内地廉租房制度提供了很好的借鉴。我国内地在学习香港公屋经验的同时必须要考虑我国内地的具体情况,因地制宜,探索出适合

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第1期 周精灵,等:香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示

我国内地的廉租房制度。

211　政府的政策支持力度

建立住房供应体系、对低收入家庭实施基本的住房保障,是各级政府义不容辞的责任,因此政府主管部门应投入大量人力、物力、财力支持廉租房的建设。首先,要继续加大公共财政资金的支持力度,让公共财政资金成为廉租房建设名副其实的主要来源。其次,政府要从土地政策上给予支持,根据各地具体情况免费拨出一定面积土地用于廉租房建设。最后,政府要建立和完善具体的法律法规,使我国廉租房建设有法可依,规范其行为并促进其健康发展。

212　成立专门机构来运营和管理廉租房

廉租房主要是为了满足低收入家庭的住房需要,旨在提供住房保障,在很大程度上带有福利性质,不能以赢利为主要目的。广大房地产开发商由于利润低不愿建设廉租房,因此要成立有政府主管的专门国营机构来承建廉租房。首先,要确保廉租房的入住效率,这不仅要求廉租房质量好,交通方便,而且要建立齐全的配套设施,方便居民的生活。其次,由于我国人口众多,土地资源有限,因此在廉租房的面积上要加以严格限制,每套房的面积应限制在60～70平方米之间,以确保在有限的面积上建设更多的廉租房[4]。再次,要扩大廉租房房源供应渠道。不单纯是建新房,二手房也可成为一个渠道,委托有关机构(公房管理部门)或组建中低收入家庭购租住房中心收购符合廉租住房标准、价格适中、户型较小的“二手房”和普通商品住房,以存量住房配对作为中低价位租售房源,既可向居民提供价格相对低廉的住房,又可按规定租金标准出租给廉租对象。

213　筹集廉租房建设资金

我国应立足国情,从实际出发,形成规范稳定的资金来源,可以从以下几个途径来筹集资金:第一,公共财政支出是其最主要的来源;第二,住房公积金的增值收益和公房出售后的部分净归集资金;第三,从社会福利彩票的发行以及社会的捐赠中提取一定比例的资金;第四,借鉴香港的经验,廉租房建设中其附属的周围的商业设施及非住宅设施的租金收入也应成为廉租房建设的重要来源;第五,发展房地产信托基金,为廉租房建设提供资金。经过20多年的改革开放,居民的经济实力有了巨大的提高,对房地产的投资需求也十分庞大。把这种庞大的投资通过房地产信托投资基金、股票、债券等直接融资的金融工具加以引导,将分散的、独立的、非专业化的个人在住房上的投资行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为,减少个人消费信贷的投资行为和银行风险,增加全社会的风险承担和抗御的能力。同时,金融主管部门应制定相关规定,推荐合适的信托公司开展廉租房信托业务,在市场准入、信托募集方式、资金规模等方面给予政策支持[5];另外,金融主管部门应协调其他业务主管部门,在社保资金、保险资金的准入以及廉租房信托上市交易等方面争取相应的支持。通过发展房地产信托基金,建设廉租房体系,既能使政府以有限资金启动较大规模的廉租房体系,满足广大低收入群体的住房需求,有效缓解商品房市场的需求压力;又可以减少社会资金投资房地产的盲目性带来的需求,缓解房地产市场的上涨压力,减少房地产市场的波动,促进房地产业的可持续发展。

214　加强管理,合理确定廉租房的供应对象一是要放宽申请条件,扩大廉租房的覆盖范围,不仅具有城市户口的低收入群体可以入住廉租房,城市中大量流动的非户籍人群也可以租住廉租房,因为我国大城市的外来人口有相当比例的人群属于低收入人群。重视解决外来低收入人群的安居问题对我国社会的健康和谐和经济的可持续发展至关重要。

二是各个城市或地区根据当地经济发展水平确定合理的廉租对象的收入水平线。同时要实施严格的供应对象申请审查制度,即完善准入和退出机制。首先要建立廉租住房准入制度。廉租住房实行申请、核查、公告、登记制度,街道办事处、城区和市相关部门逐级把关,充分体现公开、公正、公平的原则。其次要建立廉租住房轮候、摇号制度。在配租排序上实行轮候摇号制度,避免了按困难程度进行排序而产生的矛盾和较高的管理成本。再次要建立廉租住房定期审核和退出制度。对廉租家庭的收入、人口和住房情况,每半年进行一次核查。经审核,对家庭收入已超过规定收入线的承租户,或假冒“贫困户”的,立即采取停发补贴、提租或退出住房的措施,从而保证廉租房住户具有一定的流动性和廉租房计划的持续性。总之,既要保证“应保尽保”,又要防止权利寻租和保障资源的滥用,加大对谎报经济情况的处罚力度。

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责任编辑:沈　玲

Enli ghtenment of Hong Kong πs pubi c housi n g syste m

to low 2rent housi n g syste m i n our country

Z HOU J ing 2ling,L I U Dan

(College of Hu manities,La w and Econo m ics,Wuhan University of Science and Technol ogy,Wuhan 420081,China )

Abstract :Low 2rent housing system is one of the core elements of housing security 1The establish ment and i m p r ovement of l ow 2rent housing syste m is t o s olve the housing p r oble m of the poverty 2stricken populati on in the urban areas,is als o an i m portant part of the re 2for m of the housing syste m 1This paper analyzes the s pecific characteristics of a public housing syste m,in reference t o the experience of Hong Kong πs public housing,based on China πs nati onal conditi ons,p r oposes s pecific measures t o s olve the existing p r oblem s in China πs l ow 2rent housing syste m 1

Keywords :Hong Kong πs public housing;l ow 2rent housing;govern ment support;p r ofessi onal business;cap ital raising;access and exit mechanis m

(上接第28页)

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责任编辑:沈　玲

Analysis on rural pensi on i n surance model of our country

L I N Jun 2lan,L I U Jun

(College of Hua manities,La w and Econo m ics,Wuhan University of Science and Technol ogy,Wuhan 430081,China )

Abstract :W ith the devel opment of econom ics and the s ocial security syste m,there have emerged different types of pensi on insurance model .These models t o enrich the rural old 2age insurance and p r omote China πs s ocial security p il ot p r oject has p layed a tre mendous r ole 1However,there are l oopholes in these models 1Only i m p r ove la w making and supporting,enhance supervising and manage ment,can rural pensi on insurance model p lay a positive r ole indeed 1Keywords :rural;pensi on insurance model ;s ocial insurance

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3第1期 周精灵,等:香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示

香港公屋单体设计的分析及对我国保障性住房建设的启发_杨靖

Ｄｅｓｉｇｎ　Ａｎａｌｙｓｉｓ　ａｎｄ　Ｉｎｓｐｉｒａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｈｏｎｇ　Ｋｏｎｇ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　ｔｏ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃａｌｌｙ　Ａｆｆｏｒｄａｂｌｅ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　ｉｎ　Ｃｈｉｎａ 香港公屋单体设计的分析 及对我国保障性住房建设的启发 文／杨靖 杨磊 Yang Jing Yang Lei ABSTRACT 本文介绍了香港公屋原形设计的四个阶段，并着重从运用模块进行扩展、 “居者自行设计房屋布局”模式等 方面分析了香港公屋单体设计的灵活性以及总结了香港公屋通用设计的经验。 This article describes four stages of the prototype design of Hong Kong public housing,and focusing on analysis of the design flexibility and universal design of Hong Kong public housing. 作者简介 杨靖 东南大学 杨磊 西安建筑科技大学 香港公屋，单体设计 Hong Kong Public Housing，Architectural Design KEY WORDS 阶段原型时间建设标准特点典型平面 第一工字型系列50年代—60年代使用面积2.2m2/ 成人、1.1 m2/儿 童 以工字型为基础，左右两翼是背靠背的房间，每个房间 大约12 m2，各房间面向敞开式长走廊。 共用厨房、卫生 间、洗衣间、公共浴室。后期，引入电梯（每隔三层停 靠）、中央内走廊，每间添设了设有厕所及自来水的阳 台。建筑高达16层。 第二长型、 塔型、H-Block 70年代—80年代 初 使用面积3.25 m2/人 通过内廊或外廊式组织，套型面积稍有增大并且套型的 通风状况得到改善。卫生间与厨房与工字型系列后期的 设置相似。建筑高度大约20-24层。 第三三叉型、 相连长型 80年代使用面积5.5 m2/ 人 空间标准有重要的提高。单一房间概念被一套多房的设 计所取代。客厅、卧室、卫生间或厨房都有较佳的日照 及通风。建筑高度约40层。房间的隔墙仍是租户自己设 置。 第四和谐式 康和式 90年代使用面积7.5 m2 人 和谐式单体有三种：1型（“十”字形）、2型（“Y”字 风车形）及3型（“T”形、“Y”形）。1型、2型均为塔 式高层，36-38层，每层约有16户。3型配合香港多山的 基地条件，其Y形的翼可在90度范围内自由旋转，层数为 20至26层。 康和式单体有两种：1型是十字形平面， 40层，每层8个 户。2型是曲尺形， 30层，每层6个户。面积标准有所提 高，三居室套型设有主卧室卫生间。 1953年圣诞夜，在石硖尾大火中5万8千人痛失 家园。之后，又发生几起大火，总共有10万人无家 可归。连续的火灾迫使香港当局不得不转变立场，采 取由政府投资兴建公屋，为这些灾民提供住所，以解 燃眉之急。自此开始了大规模的香港公屋建设。 1、公屋住宅单体的原型设计及其四个阶段 为了快速解决居住问题，房屋署在一个时间段内 仅用几种住宅单元平面作为原型进行公屋建设。这样 节省了设计时间并有助于减少建造成本。当空间要求 和建设标准提高时，就会提出新的原型。公屋经过这 么多年的发展，其原型可以明确的划分为四个阶段。 每一个时代的居住空间标准不断提高，这对空间的设 计和使用产生重要的影响，并由此对居住者的生活品 质产生重要的作用。（图1） 最初，第一阶段的工字型公屋是1954年开始兴 建，是作为居住应急之需的迁置大厦，其标准低、成 本低、租金低。发展到90年代期，出现的康和式住 宅是香港公屋建设中的最高标准住宅，它也是香港 “居者有其屋”计划中主要采用的房型。我们对其住 1 1 | 公屋单体的四个阶段 2009 12 A+C论文 P097

详解香港居民身份与永居(护照)

详解香港居民身份与永居（护照） “为了孩子教育”、“事业发展”、“出行便利”...出于某种目的和需求，我们拿到了一张香港居民身份证。拥有了这张身份证后，我们在香港可以享受哪些福利和特权呢？与永居（护照）对比又有哪些不同？ 香港永居身份与香港居民身份全方位对比 1、签证 永居身份：作为永久居民，最直接的好处，就是入籍后获得香港特区护照。拿着一本免签158个国家的护照，才能真正的实现说走就走的旅行。 居民身份：身份证的签证时间内可以无限次数往返香港和居住香港；在香港更容易申请发达国家的签证，如美国、加拿大、欧洲等。 2、教育医疗 永居身份：享受与当地居民同样的教育医疗资源。幼稚园、小学、中学的申请和学位，学费相同，申请车船津贴、书本津贴、学费减免等方面也同样平等。享受国际先进医疗技术，公立门诊住院100港币/天。 居民身份：与永久居民相同。但作为“非本地生”获得的香港居民身份，在学费、奖学金等方面，有小小差别。 3、社会福利 永居身份：享受和当地居民同等的社会福利。如养老保障、失业保障、雇员工伤赔偿、生育保障、家庭服务等。

居民身份：与永居相同。 4、房屋权益 永居身份：与本地居民相同。符合条件的永久居民，可以租住香港的政府公屋（类似廉租房感念），平均租金1600元左右。 除了公屋，永久居民也有资格购买政府的资助性房屋，包括居屋（“居者有其屋”计划，类似“经济适用房”）、焕然一居等，以市价的70%-80%购买房屋。 在购买普通住宅方面，在实行新税收政策之后，永久居民购房需缴纳印花税税率为1.5%。居民身份：不能租住香港的政府公屋。购买香港住宅，被视同非港人，需缴付30%的买家印花税。 5、选举和被选举权 永居身份：永久居民享有区议会和立法会的选举权，能在议员选举中投上一票，以此作为代表的政治权利。 居民身份：无选举权和被选举权。 6、公务员资格 永居身份：有资格受聘成为香港公务员。 居民身份：不能应聘香港公务员职位。 7、续签要求 永居身份：无续签要求，一辈子有效，多年离境也不会取消身份。 居民身份：以香港优才获得的（2+3+3）香港居民身份为例，通过香港优才获得香港居民身份证，第一次有效期为2年，2年后达到在香港“通常居住”的条件后续签，直至7年后获得永居身份。

世界主要国家地区住房调控政策经验与启示

世界主要国家地区住房调控政策经验与启示 中国金融40人论坛特邀成员陈卫东 [ 2010-04-22 ] 共有0条点评 内容摘要：近年来我国住房市场蓬勃发展对改善居民居住条件、拉动经济增长和促进就业发挥了重要作用，但房价过快上涨、投机气氛渐浓，许多购房者被排除在市场之外，成为社会各界高度关注的热点问题。“他山之石，可以攻玉”，本文在归纳和总结主要国家和地区房地产市场调控背景、抑制泡沫政策和住房保障模式的基础上，提出了完善我国房地产市场调控、破解房地产市场难题的政策建议：政府要高度重视房地产问题，力争在“住有所居”和“保增长”之间取得最佳平衡，“保低放高”，继续扩大保障性住房建设和覆盖范围，增大住房市场交易和保有环节税负，实行以实物建房为主的住房保障模式，加快我国住房市场和住房保障的法制化进程。 关键词：房地产泡沫、住房保障模式、国际经验、住有所居 1998年以来，我国房地产市场蓬勃发展，对改善居民居住条件、拉动经济增长和创造就业发挥了重要作用。但最近几年，房价节节攀升，超出了许多购房者的承受能力，超出老百姓承受能力的房地产市场必定是不可持续的。“他山之石，可以攻玉”，归纳和总结世界主要国家和地区住房市场调控政策的背景、经验与教训，对完善我国住房政策、破解当前住房市场难题、促进房地产市场健康发展具有重要的借鉴意义。 一、主要国家和地区出台住房调控政策的不同背景 住房是人们生活的必需品，又是特殊商品。短期内需求大幅增加而供给难以及时跟进，决定了住房很容易成为投资品。生活必需品要求价格的稳定性和投资品价格的波动性之间的矛盾，是房地产市场最基本的矛盾。这个基本矛盾决定了不能把所有住房问题全都交由市场这只所谓“无形之手”去解决，客观上要求由政府“有形之手”加以调节，以弥补市场失灵。 （一）提供公共住房，保障居民“住有所居” 随着人口增长和经济发展，各个国家和地区住房矛盾不断突现，保障居民“住有所居”成为各个国家和地区住房调控政策的重中之重。新加坡有460万常住人口，国土面积仅699平方公里，人口密度大，土地资源十分有限。建国初期，面临严重的房荒，新加坡住房形势十分严峻。为解决住房短缺及其引发的社会问题，早在1960年新加坡政府宣布成立建屋发展局，1964年推出了“居者有其屋”的政府组屋计划，将政府工作的重点放在解决普通收入者的居住问题上。 香港政府干预房地产市场始于1954年，当时石硖尾大火导致5万多人丧失家园，政府不得不进行安置，并于当年成立了香港房屋委员会，负责建立和发展与商品房市场并行的公共经济房系统。1972年，房屋委员会制定了公共房发展规则，耗资54

香港民事司法制度改革及其启示.doc

香港民事司法制度改革及其启示- 香港司法制度继承了英国传统，突出特点是实行当事入主义。自2000年起，香港开始对民事司法体制进行改革，核心是克服当事入主义诉讼模式所带来的诉讼成本过高、诉讼拖延的弊端。虽然目前改革尚未完成，但改革方案已经成型，并逐步付诸实施。香港的民事司法制度改革，可以给予我们诸多启示。 一、改革进程与目标 （一）改革进程：2000年2月，香港终审法院首席法官李国能任命了民事司法制度改革工作小组（以下称工作小组），成员由终审法院和高等法院法官、律政司法律专员、法律援助署署长、资深大律师、律师、香港大学教授、消费者委员会总干事、高等法院聆案官、裁判官等16人组成，任务是检讨高等法院民事诉讼规则和程序、建议改革措施。2001年11月21日，工作小组发表了《中期报告及咨询文件》（以下称中期报告），提出了80项改革建议，并公开咨询和征求意见。在为期7个月的咨询期内，工作小组派发了5000份纸本中期报告、500张光碟、12000份报告摘要，并在互联网公布了电子本，41000人上网浏览。咨询期间收到近100份书面意见。2004年3月，工作小组完成并发布了《民事司法制度改革最后报告书》（以下称最后报告书）。最后报告书指明了香港民事司法制度应予改革的各个方面，并向终审法院首席法官提出了相应的改革提议。终审法院首席法官已

经接受了改革提议，并已委派了民事司法制度改革督导委员会，对报告书中与司法机构有关的改革提议的推行情况进行监督。预计所有改革措施将在未来二至三年内完成。 （二）改革目标 工作小组在《最后报告书》中明晰地概括了改革的目标，指出：“改革措施必须能够达到改革的目标，即提高本港民事司法制度的成本效益、简化民事诉讼的程序和减少诉讼遭拖延的情况；同时，所有决定都必须符合‘程序公正’和‘实质结果公正’这些基本要求。”据此，香港民事司法制度改革的目标就是，在维护程序公正和实体公正的前提下，降低诉讼成本，简化诉讼程序，缩短诉讼期限。另外，工作小组在《最后报告书》中还提出了法院实行案件管理的目标。报告书将法院实行案件管理的合法目标概括为：提高司法程序的成本效益；提倡以经济和与案件相称为原则来提起诉讼和进行审讯；迅速处理案件；使诉讼各方地位更平等；协助与诉人达成和解；公平分配法庭资源。同时要保证与诉各方可按其实质权利公正地解决纠纷。 二、改革的主要内容 《最后报告书》针对中期报告列举的各项建议以及各界的

香港住房政策与国内住房政策对比及启示

一、香港房地产市场的调控措施 透明的房地产市场交易信息。为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供应的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。 健全的土地管理制度。香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。既有垄断控制，又有自由转让。在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供应的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供应的措施，以保持楼市的平稳发展。 完善的公屋制度。香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达331.38万，占全港人口的51%。公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。

短期交易“额外印花税”。为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。 楼宇按揭成数调整。楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。香港楼宇的按揭成数一般在5成左右。香港金融管理局根据楼市冷热程度适时调整楼市按揭成数。在楼市萧条时期上调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越高；楼市出现泡沫时下调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越低。2010年11月，香港金融管理局宣布下调楼宇按揭成数。新政一出，之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。据香港美联物业的统计显示，在楼市新政出台的首个周末，香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一周减少近八成，二手楼看楼量普遍下跌五成以上，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。 二、香港与内地房地产政策调控的比较 香港楼市调控的针对性比内地强。一般来说，香港政府楼市调控的针对性很强，目标直指短期炒楼行为，加大炒家转手成本，进而遏制楼价快速上涨。在遏制纯投资购房者以金融杠杆炒楼的同时，也确保了真实自住型需求不受政策影响。所以香港楼市调控政策的短期效应比较明显，特别是楼市泡沫期间，每一轮楼市新政出台后的数周内，

香港地产模式不适合中国内地

香港地产模式不适合中国内地 社科院易宪容 那种高房价、高地价、高公屋率的住房发展模式不适合中国。绝大多数民众的住房问题，只能在政府某种政策帮助下进入房地产市场来解决。这就要求我们不仅要调整房地产市场产品结构，也得通过政策方式来调低房价。 在今年两会上，房地产问题成了代表们关注的热点。对此，不少代表提出了自己的看法，并希望用不同的方式来解决国内目前的高房价问题，解决中低收入民众的住房问题。在2006年政府工作报告中，对房地产问题也有更为详细的阐述。如，“继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序”等。而把这些意见归结到一点，就是中国房地产市场采取何种发展模式以及中国的住房保障体系如何来建立的问题。 政府目前对内地房地产发展之思路，很容易让我联想到香港的住房发展模式，即高地价、高房价、高公屋居住率。在这种模式下，政府以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易。在这种高房价下，60平方米以下的住房占72%，90平方米以下的住房占90%，而近50%香港居民住政府供给的公屋。在这种制度安排下，尽管香港税收十分低，但是社会绝大多数财富通过房地产市场分别流向了政府(如政府庞大的土地基金)与房地产开发商(香港的最富有的人基本上都是通过房地产市场起家的)，造成了严重的社会财富两极分化。

同时，由于房价过高、公屋率过高，整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现的香港居民的住房面积过小，而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣。可以说，香港这种住房发展模式是香港特定条件下的产物。 政府目前对内地房地产发展之思路，处处似乎都表现出要仿照香港房地产的发展模式。比如，无论是去年中央政府关于宏观调控的文件，还是“十一五规划”关于房地产的发展概要，都是以稳定房价为目的，且都显示出中国的房地产市场发展正在走向香港模式。政府有这种思路，房地产开发商更是尽情地发挥了。比如，以高房价来带动高地价；再比如，中低收入者的住房问题基本通过政府资助来解决(建立中国的住房保障体系，加大政府对经济适用房与廉租屋投入……)。然而，这种模式究竟适合中国吗？这种模式对谁最有利？最大的受害者又是谁？ 作为一个处于转轨过程中的发展中国家，中国绝大多数民众目前仍处于中低收入水平的状态下，如果绝大多数民众的住房都要通过国家的住房保障体系来解决，政府的财政有这种承受能力吗？如果没有，中国住房保障体系的资金又从何而来？在目前的情况下，国家财政显然是没有这种能力建立香港那种庞大的公屋体系的。而且，即便是政府有能力来承担，那么又将通过何种方式来分配呢？如果这种分配体系不能够市场化，那么不就又退回到1998年货币化住房改革之前的老路上去了吗？ 一些人之所以要把中低收入民众住房问题归结到政府责任上去，一方面是因为房地产开发商要把中国绝大多数民众赶出房地产市场，另一方面也是在为推高房价提供借口。当然，这和政府目前采取的这种模仿香港的住房发展模式也不无关系。

香港与新加坡经济发展模式比较分析

香港与新加坡经济发展模式比较分析 ［提要］战后，東亚经济的腾飞让世界为之侧目，全世界都在探究背后的原因。香港和新加坡作为“東亚奇迹”的主要缔造者，两者的发展道路虽然不尽相同，但却存在一定的共同经验和共同特征，比较研究香港和新加坡的经济发展道路具有十分重要的现实意义。 关键词：香港；新加坡；模式；发展道路 一、经济发展模式 经济学认为经济发展模式指一定时期内国民经济发展战略及其生产力要素增长机制、运行原则的特殊类型，它包括经济发展的目标、方式、发展重心、步骤等一系列要素。经济发展模式是对经济发展过程当中经济增长、经济政策、经济体制等方面的一种综合归纳。二战过后，发展中国家在取得了政治独立之后的新目标就是取得经济上的独立和发展，开始开足马力发展经济，并且进行了各种尝试。20世纪七八十年代，以亚洲四小龙（中国香港、中国台湾、新加坡、韩国）为代表的東南亚发展中国家迅速崛起，关键在于他们实施出口导向型的工业化战略或外向型的经济发展战略，也就是所谓的東亚模式。随着经济全球化和区域经济一体化的日益深化，各国都在加快经济发展的步伐的同时形成了各自的特色，即使是東亚模式中的不同分支也有自己的特点，在此选择香港和新加坡进行讨论。 二、战后香港、新加坡经济发展道路 （一）香港经济发展道路。香港经济发展过程分为五个阶段： 第一阶段（20世纪五十年代早期～1966年），从“转口型”经济转向以轻纺工业为主的“加工型”经济。香港经济迅猛发展，经济结构发生的第一次转型。大陆政局的变动，使得上海和华南地区的大量资本、机器设备、熟练工人流向香港，为香港制造业的腾飞创造了条件。1952～1960年年均名义经济增长速度为8.9%，1961～1966年年均增长速度为10.9%。1961年制造业、批发零售进出口餐饮服务业、交通仓储通讯业、金融保险业地产商业服务业的增加值比重为23.6∶21.9∶9.6∶15.3，制造业规模最大，而且相对规模继续增大。该时期是增长最快的时期之一，1966年人均GDP达到中下等国家低位收入水平，在亚洲紧随日本之后，位于第二位。该阶段香港制造业发展迅速，是经济发展和产业结构转型过程中主要角色，香港经济实现了“转口型”经济向“出口加工型”经济的转变。 第二阶段（1967～1975年），香港经济增长较为平稳，产业结构进一步调整，主要表现为制造业产品技术含量提高，从“加工型”为主转向以“制造型”为主。1975年四大行业的增加值比重为：26.9∶20.7∶7.2∶17.0。制造业规模进一步增加，其他行业变化不大。前五年和后五年的增长速度分别为5.4%和6.4%；1975年人均GDP达到中下等国家和地区收入的中位水平。制造业就业规模增长速度

香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示

第17卷　第1期长　春　大　学　学　报 Vol .17　No .1 　2007年1月 JOURNAL OF CHANGCHUN UN I V ERSI TY Jan .2007　 文章编号:1009-3907(2007)01-0036-04 收稿日期:2006-11-02 作者简介:周精灵(1982-),女,湖北省武汉市人,武汉科技大学文法与经济学院硕士研究生,主要从事社会保障理论研究。 香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示 周精灵,刘　丹 (武汉科技大学文法与经济学院,湖北武汉　430081) 摘　要:廉租房制度是住房保障的核心内容之一。建立和完善廉租房制度,是解决城镇新贫困人 口住房问题的重要途径,也是住房制度改革的一项重要内容。本文着重分析了香港公屋制度的具体特点,在借鉴香港公屋制经验的基础上,根据我国国情提出了解决我国廉租房制度现存问题的具体措施。 关键词:香港公屋;廉租房;政府支持;专业运营;资金筹集;准入与退出机制中图分类号:F293131 文献标识码:A 1998年下半年,我国基本完成了传统的福利性住房制度向商品性住房制度的历史性转变,逐步建立了以市场配置资源为主的住房新体系。广大城镇居民开始转向通过市场渠道解决住宅问题。房地产业蓬勃发展,迅速成为我国新的经济增长点。居民的住宅水平得到了显著提高,市场化取向的住房制度改革取得了一定成效。但由此也产生了新的问题,大量低收入家庭没有经济能力通过市场化渠道购买住房,因此早在1999年4月,政府部门就已经出台《城市廉租住房管理办法》,希望通过廉租房计划来解决城市低收入家庭的住房问题。2004年3月1日开始实施新的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2005年5月1日起实施的《城镇廉租住房租金管理办法》,进一步明确了政府负有为低收入人群提供廉租住房保障的责任。但从我国目前廉租房计划的实践来看,还存在诸多问题必须加以解决,才能更好地推进城镇廉租房计划的进程。 1　香港的公屋制度 香港政府于1954年开始实施公屋制度,经过50多年的实践,已日趋完善。截止2004年3月 底,香港约20119万人,即占香港人口的30%,居住在香港房屋委员会提供的公屋,租住公屋单位 的数目为6418万个,占全港房屋总数的三成[1] 。 香港公屋计划的巨大成功,与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分,这些成功的经验为中国内地的廉租房制度提供了宝贵的经验。111　专业化的运营和管理 在公屋的发展中,香港房屋委员会发挥了积极的作用。1973年成立的香港房屋委员会不以赢利为目的,它由政府直接经营,以满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要。房委会负责统筹所有政府公屋供应、编配和管理事务,通过其执行部门房屋署规划及兴建公屋。同时房委会还注重成员在社会和专业背景方面的多元化,以确保房屋政策的研究和制订能反映社会不同阶层的意见。对于房屋事务,房委会聘用专业房屋事务经理管理辖下房屋。 在公屋的建设过程中,香港房委会不仅照例建设有效率的公屋社区和发达的交通网络,还尽量争取各项配套设施的同步完成,并通过对公屋进行持续的维修、改善和重建计划,以提高公屋的居住质量。 112　政府土地政策的支持 香港政府对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。政府定期及准确评估房屋需求,供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。为达到土地供应平稳,政府尽量灵活和弹性地处理土地供应,为不

香港的公屋

香港的公屋 周昀皓发表于2013-04-16 08:57 一般人想到香港可能会联想到大厦林立的商业区，或者亮丽的购物中心，但其实对很多香港当地人来讲，公共屋村（简称公屋）才象征了香港普罗大众的生活。 从香港的统计来看，香港人口约有710万人以上，而且这数字年年有上升的趋势，香港土地面积是1104平方公里，大约是上海的1/6，人口密度自然非常高，在世界上也是头三位高密度地区之一，而且香港的地形是山地较多，平地较少。 所以，一般住宅的购入金额非常高，只有非常少的一部分富裕阶层才有能力拥有。一般市区高层住房(私家楼)的价格，大约需要一个普通香港人11年的薪资，比起在日本东京首都圈买房需要的5-7倍年薪，在香港买房更为困难。 居者有其屋 为了解决香港地少人多、楼价高带来的中低收入人士住房问题，香港政府通过公屋政策及政府资助，给大部分香港人提供了一个安身之所。 目前，香港700多万人口中约半数都住在这类政府资助的公营房屋里，其中租住公屋的人数为三成。以公屋为例，每月租金只为一般低收入家庭收入的一成左右。每个屋村都有配套的文娱康乐设施，球场、公园、诊所、商场和商店街等。 以一般一家四口为例，居住面积大约只有50平方米，生活空间较为狭窄。但香港的公屋制度不但保障了每个香港人都能获得城市生活的基本居住需求，更让每个人都有一个安定的起点。 很多香港人都在公屋长大，毕业后或许先帮父母搬去环境更好的公营房屋(例如居屋)，然后自己再存钱搬去私家楼。或结婚后，夫妇继续住在旧的公屋单位里，买复数的住宅单位作出租或炒卖的投资目的，最终达到更好的生活水平。 在街头访问一般的香港单身人士，人生最大的目标是什么? 听到最多的回答是“买屋”。比起结婚优先考虑买屋，这可能是像香港这类环境才有的现象。狭窄的居住环境或许正是鼓励香港人一步一步往上获得更舒适的生活环境的动力，也是很多人的共同原点，或许正因为如此，很多香港人都对公屋带有很特别的感情。

香港司法制度法院有几级

香港司法制度法院有几级 篇一：香港司法制度 香港司法制度中的法院与法官 根据“一国两制”原则，香港特别行政区与内地实行不同的司法制度。随着两地经济，技术，文化交流不断加深，两地的法律交流活动也日益扩展，司法机构之间的相互协作更为频繁，内地司法从业人员有必要增加对香港司法制度的了解，香港司法制度对内地正在进行的司法制度改革也不乏启迪意义。不久前，笔者随山东涉外商事法官赴港学习考察班对香港司法制度作了初步考察，现将香港司法制度中的法院体制和法官制度作简要介绍，并分析其对内地司法改革的启示。一、香港司法制度的基本特点 《中华人民共和国香港特别行政区基本法》（以下称《基本法》）根据“一国两制”方针，对香港特别行政区的基本政治制度和法律制度做出了规定和安排。现行香港的司法制度既保留了回归前港英时期司法制度的基本架构，又因回归以后特别行政区取得终审权而发生了某些变化。香港司法制度的基本特点是：第一，以三权分立为基础的司法独立。《基本法》第85条规定：香港特别行政区法院独立进行审判，不受任何干涉，司法人员履行审判职责的行为不受法律追究。在香港，无论是立法，行政、、司法机构的人员，还是律师或学者，均从三权分立的角度认识和看待司法独立原则。他们认为，香港特别行政区权

力架构的基础原则是立法、行政，司法三权分立，司法独立是三权分立的核心概念，是香港法制的首要原则，法官在法制中扮演确保行政行为和立法行为符合《基本法》和法律的重要角色。 第二，香港特别行政区享有司法终审权。在英国统治时期，香港虽然设有法院系统，但不享有终审权，英国枢密院司法委员会作为最终上诉法院，行使终审权，这从一个方面反映了香港作为英国殖民地的政治和法律地位。回归以后香港享有司法终审权，《基本法》第2条和第82条明确规定，香港特别行政区享有终审权，终审权属于香港特别行政区终审法院。这是香港司法制度发生的最重要的变化，反映了“一国两制”原则下香港司法体制的高度独立。 第三，实行陪审团制度。在英国统治时期，香港与英国一样实行陪审团制度。回归后，根据《基本法》第86条规定，原先在香港实行的陪审制度的原则予以保留。陪审团制度是香港司法制度最重要的特点之一。陪审员由一般市民担任，每一个心身健康，品格良好、熟悉中文或英文、年龄在21—65岁之间的市民，都有资格出任陪审员。高等法院司法常务官每两年编制一份陪审员名册，并每周随机从中抽选出若干陪审员。陪审团的职责是在刑事案件、某些民事案件以及死因裁判案件中对争议事实予以认定。 ()第四，法院体制独具特色。主要体现在两方面：一是职能方面。比如，高等法院同时设立了原诉庭和上诉庭，本院原诉庭审理的案件可以向上诉庭上诉。二是初级法院的设置上。香港特别行政区初级法院的设置体现了专业性特点，在一般的裁判法院之外，还设立了专业性

香港与新加坡经济发展比较

香港与新加坡经济发展比较 林锡星 香港和新加坡的经济多年来持续高速增长,以“亚洲小龙”和“亚洲双城”著称。在1970年以后的20年间,香港和新加坡的年均GD P分别增长了813%和7165%。在80年代,新加坡的边际资本产出率是香港的两倍。这意味着新加坡为了增加单位产出所需要付出的额外资本数量之大。不断增加投资无非是为了得到更多的回报,但新加坡是世界上资本报酬率最低的国家之一。60年代初,它的资本报酬率是40%,但到了80年代末却下降到11～12%。在1970年以后的20年间,香港每个工人产出的增长有56%来自总要素生产力的提高。但同期新加坡的总要素生产力却下降6%。简言之,香港的富裕和发展是靠提高使用人力、资本和技术的效率,而新加坡则主要靠增加资本投入、征税和强制储蓄。 香港的经济发展比新加坡稍胜一筹,主要归因于三个因素:一是香港居民主要是解放前后来自上海的移民,其中有不少名流精英和实业家。他们精明能干,受过良好教育,素质高和具有国际性。直到80年代,香港对新加坡仍占有这方面的优势。二是香港政府执行积极的“不干预政策”,甚至对投资、基础事业都不加干涉。新加坡却与此截然相反,干预甚多。三是新加坡在整个工业发展过程采取了资本密集与劳力密集相结合、中小型企业与大型企业相结合的方式。新加坡制造业的资本密集程度相当高,尤其是电子、石化、机械、造船之类典型的资本密集型企业在制造业中占有重要的地位。香港制造业则偏重于轻工业,主要行业有纺织、制衣、塑胶及电子业。这些产业的资本密集程度不高,规模偏小。香港虽然有若干亿万富翁和大财团,但大多集中于房地产、金融、贸易和运输等第三产业,属于制造业的屈指可数。 进入90年代以后,世界经济格局发生了巨大的变化。香港和新加坡长期以来是对手,亚洲经济危机加剧了这两个亚洲城市历来就存在的竞争。但今非昔比,香港已丧失了对新加坡的绝对优势。两者只能互相学习,共同发展,争取成为21世纪的双赢家。 香港和新加坡都由于当地居民的勤劳和智慧才有了今天的繁荣,而不是依靠富饶的自然资源而致富。两地的居民绝大多数是华人。但作为前英国殖民地,两地都适于讲英语的人居住,并吸引了不少移居国外的专业技术人员。但从目前情况看,新加坡人讲英语的水平要比香港人稍胜一筹。 两者都在金融市场上占有自己特殊的位置。新加坡在外汇交易方面超过香港,每天的成交额逾1000亿美元。但香港在投 42

香港公营房屋建设及其启示

The Overview of Hong Kong Public Housing and Its Enlightenment 赵进 香港公营房屋建设及其启示 作者：赵进，同济大学建筑与城市规划学院硕士。zhaojinsh@https://www.wendangku.net/doc/5c15526546.html, 导言 居住是人类生活的基本需求；住房建设也是城市建设与发展的重要组成部分。随着我国经济体制改革的深入以及福利性实物分房制度的结束，城镇住房供应基本转向了房地产市场，由此，我国城镇进入了住房商品化的时代。住房商品化刺激了整体经济的发展，而经济发展、居民可支配收入的增加又推动了住房市场的扩大，使得城镇房屋总量和人均居住面积不断上升，交易也空前活跃。 另一方面，随着近年来房地产市场的持续升温，房价节节攀升。很多城市的房价已经远远超出一般居民的实际购买能力，导致城市住房矛盾越来越突出。这也从一个侧面反映了基于市场机制的分配不均，社会趋于两极分化，公共干预势在必行。在中央政府推进“和谐社会”建设的大背景下，城镇住房问题逐渐受到社会各方面的重视，中央政府和地方政府已出台一系列关于社会保障性住房的政策。但是在具体政策的制定与实施过程中，尚存在许多亟待解决和改进的问题，涉及社会保障性住房制度的整体设计、房屋规划设计和建设标准、区位选择、交通条件、配套设施建设、准入申请和监管制度等。 我国香港特别行政区是一个“高度自由、高度市场化和国际化的经济体”，但是这并不意味着社会资源配置全盘市场化。为了保证整体经济的效率及改善社会的公平性，香港政府通过各项政策与措施来干预住房市场，为全港近一半的居民提供低廉的公营房屋。作为世界上人口最稠密的地区之一，香港在保障中低收入群体的住房问题上取得了很大的成效，获得了国际社会的认可。 本文介绍香港公营房屋制度的形成和演进，分析其政策实施和规划设计等方面的经验，讨论其借鉴意义，期望对内地正在探索中的社会保障性住房制度建设和政策设计有所启示。 1 香港公营房屋政策与实施 1.1 概况 香港特别行政区占地1 104 km 2，人口约700万，人口密度约为每平方公里6 410人。香港多山，地势陡峭，可供兴建工商和住宅楼宇的土地只有225km 2，仅占总 摘要：本文介绍香港公营房屋的政策演进、住房政策的目标与原则、公营房屋政策所涉及的机构及其职责、公营房屋计划及实施状况以及公营房屋住区的规划设计等内容；分析其基本经验，进而讨论对内地城镇社会保障性住房制度建设和具体运作的启示和借鉴意义。Abstract: Firstly this article describes the evolution, the objective, the principle and the operational experience of Hong Kong ’s public housing policy. Secondly the article discusses the value and enlightenments of Hong Kong ’s practice to the set-up of affordable housing system in the mainland of China. 关键词：香港；公营房屋；启示和借鉴Keywords: Hong Kong; Public Housing; Enlightenments 国家自然科学基金项目研究课题，项目批准号：50978188

香港公租房

二、公租房管理模式的国际经验比较 （一）经验介绍 香港特别行政区，面积1104 平方公里，分为18个行政区域，约706万人口，香港地少人多，寸土寸金。1953 年12 月, 香港九龙石硖尾寮屋区遭遇火灾, 五万多居民变得无家可归。香港政府为安置因为火灾而失去住房的居民采取了急救计划,为灾害的受害者和赤贫人员兴建了一些紧急及基本的安居住所, 也是从那时起, 香港政府把公共住房变成了政府建设的计划。自1954 年开始实施公屋制度起，经过50 多年的努力，香港政府通过住房保障制度较好地解决了香港低收入群体的住房问题，成为世界上解决住房保障问题的一个成功典范。 香港政府于1973年4月1日颁布并实施了《香港房屋条例》，从并成立了专门的法定机构—香港房屋委员会（以下简称“房委会”）。房委会主席由运输及房屋局局长兼任，房屋署署长则为房委会副主席。房屋署是房委会的执行机关。除主席及副主席外，房委会成员还包括两名官方及26名非官方委员，全部由行政长官委任。所有非官方委员都是以个人身份接受委任。 根据房屋委员会的资料，至2011年6月，香港共有公屋72.13万套，超过200万香港人居住其中，约占香港人口的1/3。香港的住房市场包括四个部分：公营永久房屋，47.7%的香港人居住在公营永久房屋中，其中租住单位30.0%、资助出售单位17.7%；私人永久房屋51.8%；公营临时房屋（自2006年起不再适用）；私人临时房屋0.5%①

（数据截止2011年第三季度，下同）。从住宅套数上看，公营房屋共计1137千套，其中房委会公营租住房屋单位708千套，房委会中转房屋单位5千套，房协租住单位34千套，房委会资助出售单位374千套，房协会资助出售单位16千套；私人房屋1433千套。类比我国公租房在建设档次、供给方式和保障对象上的情况，香港的公营租住房屋具有较高的借鉴意义。 全港公屋主要分布在四个区域内，分别为市区(包括港岛及九龙)，扩展市区(包括东涌、沙田、马鞍山、将军澳、荃湾、葵涌及青衣)，新界(包括天水围、大埔、粉岭、上水、屯门及元朗)和离岛(不包括东涌)。房委会设有公屋轮候册，以便为符合资格的申请人提供公租房，轮候册可于各屋办事处、分区租约事务管理处、深水房屋事务询问处、房屋署公屋申请分组及各区民政事务处免费索取。申请人根据自己的实际情况填写公屋轮候册，房屋署对所有符合资格的公屋申请者依先后顺序进行登记，并将严格依照轮候册上的申请书编号及申请人所选择的地区，依次办理审查及配房手续。所有申请者必须通过公屋轮候才能获得公屋配置。 1.公租房保障对象的界定标准 （1）配租对象 房委会根据申请人不同，将公租房计划分成四种类型。（1）一般家庭申请计划。这种申请计划主要是以家庭为单位，向房委会提交申请。申请人在填写公屋轮候册时，必须满足下列基本条件：申请者必须是年满18周岁，其家庭成员拥有在港永久居住权；18周岁以下的

08年调研报告 深圳与香港、新加坡环境卫生管理主要差距对比分析

解放思想 改革创新 向国际一流环卫管理水平看齐 ——深圳与香港、新加坡环境卫生管理主要差距对比分析改革开放30年来，在中央和省委的正确领导下，在深圳历届党政班子的带领下，深圳广大干部群众发扬“敢为天下先”、“杀出一条血 路”的精神，解放思想，开拓创新，把一个边陲小镇建设成为欣欣向荣的现代化城市，创造了举世瞩目的辉煌成就，先后荣获“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“国家文明城市”等称号，在城市环卫规划、建设和管理方面取得了巨大成绩，为深圳的经济社会发展创造了良好环境。 如今深圳正处于以新的起点、更高的视角，掀起新一轮大发展的关键时期，省委书记汪洋同志对深圳发展前途寄予厚望，指出“要以新一轮思想大解放推动新一轮大发展”，“深圳要敢于叫板国际一流城市”。解放思想，就是要求我们审时度势，顺应时代发展潮流，及时调整发展思路，努力转变发展方式，为实践科学发展观进行大胆的探索。具体于我市环卫管理工作之中，就是要克服狭隘视野，以国际先进城市为标杆，创新工作思路和方法。 一、建立健全环卫机构，加大环卫投入，满足现代都市环境卫生管理的实际需要 （一）香港、新加坡、深圳环境卫生投入现状 1、香港主管环境卫生工作的食物环境卫生署（以下简称食环署）公务员加各类雇员约有1.2万人，其中负责环境卫生清洁工作的约有8000人，食环署每年各项开支合计达40多亿港币，其中环境卫生方面的投入约占50％，达到近20亿港币。香港在环境卫生基础设施及硬件设施投入力度也很大，在全港设置了20000多个废屑箱、1000多个狗粪收集箱和777个一套3个的分类废物回收箱；香港共设置了160个永久离街垃圾收集站、746个乡村式垃圾站、2000多个垃圾桶置放处及8个大型垃圾转运站用于转运垃圾；全港共有256辆现代化垃圾车用于收集垃圾，其他特种车辆包括机械化扫街车7辆、洗街车92辆、吸渠车7辆以及清粪车、自动卸斗货车、抓斗货车等；垃圾处理方面，有3座大型垃圾填埋场及2座特殊垃圾处理设施；全港共有429间公厕。 2、新加坡主管环境卫生工作的具体部门是国家环境局下属的环境公共卫生署，该署下设小贩处、环境卫生处、环境卫生研究所，现有

二元化住房制度_日本_新加坡_中国香港的实践模式与启示

二元化住房制度：日本、新加坡、 中国香港的实践模式与启示 谭禹 （湖南大学经济与贸易学院，长沙410000；广东技术师范学院，广州510000） 提要：“住房难”已成为我国当前“新三大民生问题”之一，发达国家和地区普遍通过实施二元化住房制度较好地解决了普通民众的住房难题。学习和借鉴二元化住房制度实践经验，具有重要的理论意义与实践意义。介绍日本、新加坡和我国香港地区的二元化住房制度实践模式，在此基础上就完善我国住房政策提出了若干政策建议。 关键词：二元化住房制度；住房政策；经济适用房 中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1003－3637（2010）03－0184－04 住房作为满足人类居住需求的特殊商品，既具有商品的属性又具有准公共产品属性。住房是用来交换的劳动产品，住房的商品属性要求住房资源的配置实现市场化。但是另一方面，住房又具有准公共产品属性，住房作为基本生存条件，任何一个人不论其财富多寡都应享有维持其生存的基本住房权利。当房价超出普通民众的支付能力时，由政府对住房市场进行干预，保障中低收入阶层基本生存权利就成为必然的选择［1］。二元化住房制度的基本内容就是将住房分为两部分分别实行不同的配置机制：一部分为商品性住房。由市场机制发挥资源配置作用，主要满足高收入群体需求，价格主要由市场供求关系决定。另一部分为公共住房，即由政府直接提供或帮助实现的主要用于满足中低收入家庭基本居住需要的住房，价格由中低收入者的支付能力决定。日本、新加坡和我国香港地区通过实施二元化住房制度，较好地解决了商品房市场的高房价与中低收入者的住房难矛盾。学习和借鉴这些国家和地区的二元化实践模式，对于突破商品房制度框架，重新认知我国公共住房政策，解决中低收入者住房难题具有重要的启示。 一、日本的二元化住房制度 日本政府认为，住房问题的解决，对稳定民心，加速经济发展具有重大意义。住房不同于一般商品，不能把住房作为完全的商品推向市场，政府必须拟定和依照有关法律，制定和执行有效的住房政策，以调动各方面的积极性，保证每个家庭都有获得住房的能力。日本政府遵循“保低放高”原则，使老百姓能住上与自己的经济条件相适应的住房。政府与市场在住宅市场中各司其职，互相补充，形成了富有特色的“日本模式”［2］。 （一）开发商与非营利机构在二元化住房模式中各自扮演不同的供房角色 日本中等以上收入家庭住房主要通过市场实现，民间的房地产公司是供应主体。中等偏下及低收入家庭则是通过由政府支持的非营利机构———都市整备公团、地方政府住宅局、勤劳者住房协会提供公共住房。中央政府建设省（现国土交通省）所属的都市整备公团（在各地设有支社）是事业单位，不以营利为目的，由国家出资提供公团住房，面向中等收入家庭出售和租赁，截至2005年公团住宅存量约128.2万户。地方政府住宅局则为低收入者、单亲家庭及特殊困难家庭提供租赁型公营住宅，截至2004年公营住宅存量约219万户。日本勤劳者住房协会———住宅合作社则为广大劳动者提供合作住宅。上世纪60年代日本经济进入快速复兴与高速发展的阶段，城市人口迅速增长，1966年日本制定了《日本勤劳者住房协会法》，确立了住宅合作社组织合作建房的法理地位。日本住宅合作社作为市场与政府之外的第三方资源配置手段，是唯一没有接受国家出资和补助资金的特殊法人，在没有增加国家财政负担的情形下，通过互助合作的形式，有效地解决了城市化进程中大批工薪者的住房问题。 （二）公共住房价格与中低收入者可支付能力相适应 公共住房开发建设中，由于非营利机构代替了开发商角色，使房地产价值链中开发商的超额利润得以节省，同时加上政府在土地、税收等方面的优惠政策，使公共住房成为普通民众的可支付住房［3］。根据世界银行的认定，普通住房价格和家庭收入的比例在3 6倍时，居民才有足够的购房支付能力。日本勤劳者协会把合作住宅的基本房价控制在普通职工年收入5 6倍的范围之内。都市整备公团所建造的住宅标准按照中等收入家庭的需求能力设计，供出售的公团住房价格为中等收入家庭年收入的5.3倍，供出租用的住宅平均月租金约占租户家庭月收入的15%。公营住宅受地方政府住宅局管理，实行政府定价，受到市场价格波动影响小。公营住宅租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983—1990年年均只上涨了4.4%，这不仅在房地产泡沫时期有效保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起了重要的作用［4］。 （三）二元化住房制度的法制化 日本政府主要通过立法维护中低收入者的基本住房权利。1951年通过的《公营住宅法》规定公营住宅是由日本各级政府