XXXX年重庆房地产年报

目录

【全年看点】........................................................................................................ 错误!未定义书签。【宏观篇】?错误!未定义书签。

一、房地产政策——政策频出,多元调控?错误!未定义书签。

１.１宏观政策...................................................................................... 错误!未定义书签。

１.2宏观经济?错误!未定义书签。

二、重庆市市政规划——重庆大步迈向二环时代 ................................ 错误!未定义书签。

2.1渝利铁路最长隧道贯通................................................................ 错误!未定义书签。

２.2解放碑步行街扩容3年扩到9.6万ｍ2?错误!未定义书签。

2.3两江新区再造一个新重庆?错误!未定义书签。

２.4轨道交通两年后覆盖主城九区?错误!未定义书签。

2.5重庆尝试版图扩张内环将成主城核心 .................................... 错误!未定义书签。

2.６未来重庆主城扩容32３平方公里2０２0年达12０0万人?错误!未定义书

签。

2.７重庆成立大足区欲打造成渝区域中心城市 ........................... 错误!未定义书签。

2.8全新弹子石，一面CBＤ一面ＴBD?错误!未定义书签。

2.9主城二环区域十年发展规划发布............................................... 错误!未定义书签。

2.10规划布局大型聚居区二环时代再造两个现有主城?错误!未定义书签。

三、重庆楼市?错误!未定义书签。

3．1重庆地产代理业或现最大并购案............................................ 错误!未定义书签。

３.2重庆2011年春季房交会?错误!未定义书签。

3.3龙湖易房节?错误!未定义书签。

3.４20１１秋季房交会10月20日开幕.................................... 错误!未定义书签。

3.5金科房交会?错误!未定义书签。

３.6立业地产服务在重庆股份转让中心成功挂牌?错误!未定义书签。

3．７易居中国同意加价至6．03亿美元收购中房信?错误!未定义书签。

【土地篇】?错误!未定义书签。

一、2011年土地市场综述........................................................................ 错误!未定义书签。

1.1 2011土地市场综述..................................................................... 错误!未定义书签。

1.2 2012年土地市场预测?错误!未定义书签。

二.２011年度土地供应情况?错误!未定义书签。

２．1．2011年土地供应整体情况?错误!未定义书签。

2.2.商业、住宅、商住用地供应情况?错误!未定义书签。

三.２０11年度土地成交情况?错误!未定义书签。

３.1 201１年成交量情况?错误!未定义书签。

3．2 201１年商业及住宅用地成交价格分析............................. 错误!未定义书签。

3.３２０11商业、住宅用地成交土地价格.............................. 错误!未定义书签。

3．4 ２011年成交区域解析......................................................... 错误!未定义书签。

３．5 ２０１1年成交用地分类...................................................... 错误!未定义书签。

四、2011年重庆土地成交排行榜?错误!未定义书签。

4．１.各成交指标排行前10?错误!未定义书签。

４.2.重点地块个案分析...................................................................... 错误!未定义书签。

【楼市篇】价升量跌，楼市进入寒冬?错误!未定义书签。

一、2011年重庆楼市运行状况?错误!未定义书签。

二、商品房预售?错误!未定义书签。

三、商品房新开盘解析............................................................................. 错误!未定义书签。

3.1商品房开盘供应总体解析 ........................................................... 错误!未定义书签。

3．2全年主城各区商品房新开供应解析?错误!未定义书签。

3．３主城商品房各物业开盘供应解析?错误!未定义书签。

３.４主城商品房各产品线开盘供应解析?错误!未定义书签。

四、商品房需求市场?错误!未定义书签。

４.1商品房需求市场综述.................................................................. 错误!未定义书签。

4．2商品房成交解析......................................................................... 错误!未定义书签。【产品篇】?错误!未定义书签。

一、别墅市场?错误!未定义书签。

1.１别墅市场分析?错误!未定义书签。

1.２别墅产品分析................................................................................ 错误!未定义书签。

1.3别墅市场总结................................................................................ 错误!未定义书签。

二、洋房市场 ............................................................................................... 错误!未定义书签。

2.1洋房市场分析?错误!未定义书签。

２.2产品解析?错误!未定义书签。

2.3洋房市场总结................................................................................ 错误!未定义书签。

三、高层市场 ............................................................................................... 错误!未定义书签。

３.１高层市场分析?错误!未定义书签。

3.2高层产品解析................................................................................ 错误!未定义书签。

3.３观点...................................................................................... 错误!未定义书签。

四、写字楼板块 ........................................................................................... 错误!未定义书签。

４．1写字楼市场分析....................................................................... 错误!未定义书签。

4．2产品解析?错误!未定义书签。

4.3写字楼市场总结............................................................................ 错误!未定义书签。

4.4重庆写字楼市场预测.................................................................... 错误!未定义书签。

五、商业板块 ............................................................................................... 错误!未定义书签。

5．1商业市场分析?错误!未定义书签。

５.2产品解析?错误!未定义书签。

5．3商业市场总结?错误!未定义书签。

【预测篇】?错误!未定义书签。

【全年看点】

1、金融政策主导楼市沉浮；

２、重庆大步迈向二环时代；

３、代理行业风云变幻，兼并事件频发；

4、土地市场供需双降,实力开发商趁机拿地抢占市场;

5、供需失衡，供大于求现象明显，存量房源不断积压；

6、两房户型是市场供应的主流，调控下刚需房源占据楼市大半江山;

7、价升量跌,楼市进入寒冬；

8、调控下别墅价格震荡下滑，2012年竞争依然激烈；

9、洋房相对别墅抗压性较强，价格稳中有涨;

10、高层成交大幅下降，但价格仍然上涨；

１１、成交萎靡,价格维稳,写字楼价值处于洼地;

1２、全年商业供需两旺,大型商业不断增加。

【宏观篇】

一、房地产政策——政策频出，多元调控

1.1宏观政策

总述:

２010年是房地产的巅峰年代。即使政策出击的力度一次比一次强烈，但却不能阻止房价和成交的每月不断攀升。究其原因，这些政策对于房地产来说还尚显温柔而已。

２0１１年在原有政策继续执行的同时，新政策频出。对于房地产的调控也变得更为直接,手段也变得更加多元。ＣＰI的不断上扬导致银行3次加息,以及房产税的推出都不断的增加着购房者的购房成本；央行6次上调存款准备金紧紧掐住开发商和购房者的贷款命脉；限购限贷政策和营业税彻底打消了投资者对于房地产市场的热情。这一套调控组合拳毫不手软,尤其是紧缩的信贷政策直击楼市“要害”，重庆楼市由盛世渐转颓废。今年春交会只有往年成交的两层,而传统的“金九银十”在今年相比往年的“铜九铁十”可能都稍显勉强, 开发商的降价促销也变得越加赤裸。

201１年同2008年一样同是楼市极寒的年份，２０08年是“拐点”当道,而2011年的重庆楼市可以说是“折”字当头。2011年是重庆楼市转折的一年,同时也是曲折的一年，还是打折满天飞的一年。

2０11年全年的政策主要在分两方面：

1)全国政策：国八条确立基调,明确调控措施。地方政府细则跟进,调控逐渐加码。

２011年1月，即春节前夕，“国八条”出台,控价格、强保障、严问责、扩范围四点措施确定了全年房地产调控基调,也是2０１1年楼市转折的开始。国八条之后,重庆地方政

府也相应的有了相关细则政策的出台。

限价：主城区新建住房价格涨幅低于年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。

限贷:2套首付6成以上，利率１.1倍,房价过高地区可暂停发放3套房贷。

保障房措施:３年建设４0０0万平米公租房,总投资１1０0亿元。

房产税：以上两年主城区新房均价（9９41每平米）为基准,３倍以下的0．5%，3~4倍的１%，4倍以上的1.2%

营业税：对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。

土地增值税：普通标准住宅预征率由１%调整为2%；非普通标准住宅预征率由2%调整为3.5%,其中,独栋别墅预征率为5%;非住宅(商业用房)预征率确定为3.５%。

政府调控力度空前强烈,重庆楼市由盛世渐转颓废。

２)金融政策:货币环境全面收紧,影响房地产供需双方

截至２011年7月,央行共上调６次存款准备金率，合计上调300个基点，并达到21.5%的历史高点，累计冻结流动性约1.8万亿元。此外,２011年年内，央行共上调存贷款基准利率3次,使一年期贷款利率累计增加７5个基点，达到6.56%。

供应方面：货币环境的收紧，加上从中央到地方各类金融均严格控制开发贷,使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境,不仅没有足够的资金拿地，连存量项目的运营都捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力。

需求方面:屡次加息，房产税的试点运行,以及取消首套购房优惠利率,甚至个别银行要求在基准利率基础上上调首套购房利率,大幅加大了购房成本，使已被限购政策甄选一轮的购房者也不得不望而却步。

值得关注的是１２月份央行三年首次下调存款准备金率0．5%对于目前房地产市场由

于贷款额度紧张而普遍面临的延迟放贷现象将有所利好,但程度十分有限。总体而言，一次下调存准率对房地产市场并不会有影响，但下调存准率已释放出的宏观经济调控微调的信号，信贷环境应不会再度趋紧。

全年政策回顾：

１.2宏观经济

CPI在8月份高涨到106.4％见顶后逐月回落,到1１月份居民消费价格指数达到10５．９%,食品类中的粮食、肉、禽、蛋、水产、蔬菜、干鲜瓜果以及烟酒、居住价格的较快增长是推动CPI上涨的主要动力。今年ＣＰI的涨幅为高开高走,见顶回落的趋势，预计年内CPI指数涨幅为５.5%。

截至２０11年7月,央行共上调6次存款准备金率，合计上调300个基点,并达到21.5%的历史高点,累计冻结流动性约１.8万亿元。此外,2０11年年内，央行共上调存贷款基准利率3次，使一年期贷款利率累计增加75个基点，达到6.56%。

2０11年整体货币环境紧缩。开发商的资金链在２０11年越加紧绷，随着贷款难度的增加、还款压力的加大、购买力的减弱也都促使开发商实行以价换量的操作模式。但由于政府对于楼市的调控力度不断加码使得楼市观望情绪加重，导致2011年房地产市场量价双双进入下行通道。

二、重庆市市政规划——重庆大步迈向二环时代

2.1渝利铁路最长隧道贯通

２011年4月２9日，渝利铁路上最长隧道———全长1.3万米的长洪岭隧道在丰都县贯通，建设者摇旗欢庆。

渝利铁路西起重庆北站，向东途经重庆市渝北区、江北区、长寿区、涪陵区、丰都县和石柱县，至湖北省利川市。线路全长260.4公里,设计时速2０0公里。项目建成后,将与湘渝、渝怀、川怀线共同构成川渝地区东输铁路客货运输的主干线，并与达成、渝万线等形成跨越我国东中西部的快速铁路。

观点:

渝利铁路是沪宁汉渝蓉快速客运专线中的一段，将与襄渝线、渝怀线、渝黔线共同分担川渝地区与东中部地区、华北地区及东南沿海地区的客货交流。作为国家铁路中长期规划的“四横四纵”中沿江的“一横”———沪宁汉渝蓉快速客运专线,将在“十一五”期间形成。

渝利铁路开建,将进一步促进重庆—上海经济合作，并实现客运快速通达。据悉，目前从重庆乘坐火车到上海,需经过贵阳、湖南怀化、江西鹰潭、浙江杭州,运行时间长达4２小时。而渝利铁路在湖北利川凉雾站与宜昌至万州铁路接轨后,将连通武汉和上海。这样一来,沪宁汉渝蓉快速客运专线可打通“成都—重庆—万州—宜昌—武汉—上海”几大铁路枢纽的快捷通道，辐射能力大大加强。沪宁汉渝蓉快速客运专线贯通后，坐火车从重庆出发,１0小时就能到上海，比现在缩短32个小时,1小时就能到湖北。

这对于重庆的未来的城市发展无疑是一个利好，便捷的交通将吸引更多人来重庆发展,对于房地产发展也是一个长期利好。

2.2解放碑步行街扩容3年扩到9．６万m2

４月１4日从解放碑中央商务区管委会对外公布,解放碑步行街扩容改造正式开始,主要是进行路面和绿化景观改造。

中央商务区管委会介绍，解放碑步行街扩容改造从今年开始，未来三年内分四期进行。年内增加3万平方米，3年扩到9.6万平方米。

按照安排，扩容一期工程就是昨天开始施工的八一路扬子岛酒店至洲际酒店路段,以及解放碑建设银行前路段和正阳街部分,共约470米长，总面积1.2万平方米,总投资两千余万元，预计这部分工程将于今年7月1日前完工。

二期工程为华华公司至较场口日月光广场路段,约2万平方米，要在今年10月1日前完工。

明年实施的三期工程则覆盖了中华路、上下青年路、民生路及邹容路至大世界酒店一段。

四期工程将是对现有的步行街部分进行地面、植被和设施改造。

中央商务区管委会介绍，目前解放碑步行街面积3.6万平方米，扩容改造工程全部完工后，总面积将达到９.6万平方米,约是现在的３倍。

观点:

从解放碑扩容的面积可以了解到,解放碑在未来重庆的商业商务地位仍然不可小视,解放碑将继续带动重庆商业地产的发展,目前整个步行街法人企业共有50０0多家,扩容后的步行街将能使更多的商户迈入步行街这一门槛，从而丰富整个解放碑地区的经营购物环境。2．3两江新区再造一个新重庆

新区建设实现“开门红”

一年来，新区交通建设也大大提速。新区先后开工建设了34条道路，全长1６0公里,

总投资２０8亿元,随后还将投资１300亿元,修建近10０0公里长的道路。

截至目前,新区已签约项目３00个,合同投资总额达1600亿元。

民生导向建设社会新区

两江新区相关负责人表示,作为国家统筹城乡综合配套改革试验的先行区，两江新区

坚持走民生之路，把公租房建设作为重要切入点。

据悉,新区还规划建设公租房83２万多平方米,占到全市总量的五分之一。本月便将开建2６0万平方米,9月份,开建面积将达到352万平方米。到2013年,实现832万平方米全部开工建设目标。建成后，可容纳7万户、2０万人以上居住。

“森林两江”打造宜居新区

两江新区有关负责人介绍，未来5年，两江新区将投入15０多亿元，建设“生态最美、环境最优、山水突出、个性鲜明”的宜居宜业城市。目前已经建成开放的鸿恩寺森林公园、江北嘴CＢＤ中央公园、龙头寺公园、照母山森林公园,因其丰富的植物品种、高规格的规划建设、便捷的交通，以及四大公园组成了6300余亩的巨大城市公共绿地空间，被称为重庆的“中央公园区”，围绕“中央公园区”区域也已经形成重庆的宜居住区。

观点：

城市交通的发展和森林两江造就了两江新区内楼市的火爆,在城市交通快速发展的前提下，两江新区内围绕各大公园绿地的楼盘价值突飞猛进,套内均价均超过9０00元/㎡。

公租房的大量建成将对区域的市政配套,生活配套有极大的促进作用,伴随着两江新区内交通和绿化的继续进行，可以预计未来两江新区将是房地产发展的重点区域，也将会有更多的高档社区出现。

2.４轨道交通两年后覆盖主城九区

从市轨道集团获悉，主城今年将新开通约55公里轨道交通线路，1、2、3号线运营总里程达到74公里。到20１３年,主城轨道交通通车里程将达到19７公里，通达主城9区。

作为我市首条地铁线路,地铁1号线较场口至沙坪坝段已于上月开通试运营,3号线一期工程二塘至龙头寺段、二期工程龙头寺至江北机场段已完成系统设备安装和调试。待３号线在今年9月进入载客试运营后，将和已开通运营的１、2号线共同构成“大”字型轨道交通线网基本骨架,贯穿主城解放碑、南坪、观音桥、杨家坪和沙坪坝等５大商圈，吸引沿线3０%以上的客流，缓解主城拥堵状况。此外,2０1２年底前，主城还将通车4段轨道线路,包括:1号线沙坪坝大学城段2０.2公里,６号线上新街礼嘉段２4公里，会展中心支线(礼嘉会展中心)12公里，３号线南延伸段(二塘鱼洞)16.5公里。届时,全市轨道交通通车里程将达到147公里,日客运量超过160万人次，衔接重要的商业中心、交通枢纽、居住密集区等。

2013年底前通车的3段轨道线路,包括:6号线二期工程(上新街茶园、礼嘉五路口)３7.6公里，2号线延伸段(新山村鱼洞)12公里。届时主城轨道交通通车里程将达到197公里,日客运量超过２00万人次，通达主城九区和北部新区。

观点:

城市随着轨道交通的加快覆盖,城市之间的距离也会随之缩短。对房地产行业也会起到拉动作用。

随着城市国际化进程的加快，便捷的交通带动房地产升值、提升居住便利性上表现日益突出,交通的改善拉近了个大区域之间的连接，将会引来新一轮的经济快速发展及房地产的迅猛增值。

2.5重庆尝试版图扩张内环将成主城核心

上月底，市财政局公布我市今年1～６月财政预算执行情况。受宏观经济向好的影响，上半年全市地方财政收入达１３１７.8亿,增幅保持了５0%以上的快速增长。市财政局相关专家分析认为,上半年增收的主要原因是两江新区开放开发、主城内环外移和区县提速发展,重庆的城市化进程进一步加快。

据悉,到２０１５年,重庆将达到5０%以上的城市化率。城市化进程的加速,让重庆的主城半径成倍数增长，城市外扩已成为必然。从去年内环高速路成为城市的快速干道起，重庆城区就由50０平方公里扩大到1000平方公里。内环外移，让重庆进入了“环线时代”的跨越式发展阶段,开始了“千万人口、千万平方公里”国家中心城市的建设，新一轮城市扩张正伴随着“环线时代”而拉开帷幕。

观点:

北京的城市建设以四环路为界,四环路以内已经形成成熟发达的商业、办公、居住密集，城市生活高度集中的繁荣城区,而四环路以外的城市建设密度则明显降低。四环路就是北京房价的“分水岭”，同样,重庆的内环，也将成为重庆房价的“分水岭”。

所以“环线时代”的来临将使内环的价值凸现得更为明显,内环区域的市政、交通、商业配套必然会快速发展，这将有望拉动目前房地产尤其是内环区域房地产价格的快速上升。

2.6未来重庆主城扩容3２3平方公里2０20年达1２0０万人

10月27日市政府举行新闻发布会,通报了10月１５日国务院正式批复同意修订后的《重庆市城乡总体规划（20０７~２020年)》。总规显示,主城区将再度扩容３２3平方公里,

到20２0年,主城区城镇人口将达到1200万。

总规明确重庆五大定位:我国重要的中心城市之一,国家历史文化名城,长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地,西南地区综合交通枢纽。到2０20年,我市将成为与北京、天津、上海、广州并列的全国五大中心城市。

到2020年，我市总人口将达到3２50万人,其中,城镇人口2２8０万人，城镇化水平70%左右；主城区城镇人口１２00万人,其中,中心城区７０0万人。主城区城镇建设用地1188平方公里，其中中心城区５61平方公里。

观点:

和2007年的城市规划相比,修订后的《总体规划》增加城市建设用地３２3平方公里,且集中于主城区。现在的两江新区、西永综合保税区和周边区域都属于新增的范围。今后，经开区(比如南岸茶园)、高新区也会相应增加供地，其中用于生活居住的有80多平方公里。而人口数量则会从680万发展到12００万，增加了５20万的人口数量。这将对重庆的房地产市场的供需关系产生重要影响,会加速重庆房地产市场的发展。

这次修订后比修订前增加了270万。其中中心城区700万人，增加了65万人口，有效的防止中心城区人口过分密集，抑制了中心城区房价的快速上涨。而新增的剩余205万人将主要分布在中心城区以外的主城其他地区，包括两江新区、西永综合保税区等地。按照一个家庭４个人口的平均数目来算的话将增加51万套住房。这样对这些新兴区域的发展会起到有利的促进,房地产市场将会将战场从一环转移到二环区域，从而进入“二环时代”。

2.7重庆成立大足区欲打造成渝区域中心城市

重庆大足区1２月５日正式挂牌成立,原大足县和双桥区撤销。新成立的大足区将有望建成成渝经济区区域中心城市,成为渝西川东地区交通枢纽和区域性物流、商贸、金融中心。

新的大足区将沿宝顶—邮亭和万古—三驱呈“十”字形扩张城市,到2016年,大足城区面积将达到５０平方公里,城区人口达到５０万人。到２020年，大足城区将成为一座８０平方公里、80万人口的城市。双桥经开区、龙水城区将加快融合并“北上”拉近与主城核心区的空间距离，共享城市公共资源。

观点:

大足县改牌成立大足区后,至２0２0年将增加30平方公里的土地面积和增加3０万常住人口。按人均居住建筑面积3０平米计算,将会在这3０平方公里的土地上建造至少建筑面积900万平方的房产。同时配合这新增30万人口,按照1:1的商业比例将会增加３０万方的商业体量进驻。所以未来几年大足区将会成为房地产开发的又一热土。

２.8全新弹子石,一面CＢD一面ＴBD

重庆ＣＢD南区，位于南岸弹子石。CBD南区发展将上新台阶，全新的ＣBD南区面积也将扩容，由原来的几平方公里，扩展到15.2平方公里。起范围东起东水门长江大桥，西至机场快速路，南起慈母山，北至腾龙大道。

在这1５.2平方公里的区域里内，CBD南区将形成“两带五区”空间构架,即南滨路水岸经济带和腾龙大道城市发展带为区域发展主轴，打造总部经济聚集区，旅游服务区, 高尚宜居区，文化商贸区，配套服务区五大功能分区。

观点:

城市游憩商业区（TBD)是从RＢD（Rｅcreaｔional Business Distrｉct 游憩商业区)的概念中延伸出来的.ＴBD则专属城市旅游。美国学者Getｚ于１993年首次提出TBＤ的概念:是指游客导向型吸引物和服务十分集中的区域,这一区域与城市中心商务区CBD相邻甚至是重叠的。

结合ＣBＤ南区特点,进行了重新定位:从以居住为主,调整为以产业为主;从传统CBD 转变为CBD兼ＴBD。弹子石拥有重庆其他区域所不可以同时兼备的山水生态,人文历史,休闲旅游资源，这正是其错位发展和特色发展的先天优势。

在未来发展中,这种ＣBD加ＴBＤ的模式对该地区房地产的发展将有相当程度的利好，该地区楼盘将一方面享受ＣBD的商业配套和便利的生活资源，另一方面可以享受TBD的良好旅游景观资源。预计国际社区（弹子石唯一在售楼盘）未来将有更好的市场前景。2．9主城二环区域十年发展规划发布

1.依照规划,我市将新增22个人口规模20万-30万左右的大型聚居区,分别位于北碚区的北碚新城，水土和蔡家,渝北区的悦来，翠云,鸳鸯，空港，龙兴,石船，江北区的鱼嘴,沙坪坝

区的西永,大学城,九龙坡区的华岩,陶家，西彭，白市驿,大渡口区的钓鱼嘴，巴南区的龙洲湾,鹿角,南岸区的茶园新城，峡口,以及江津区的珞璜.加上已成形的回兴,两路,和井双3个聚居区,二环区域共建成２５个大型聚居区.

2．聚居区近三成人口可以住上公租房.在二环区域工作生活的市民,除了购买商品房，还有公租房可以解决住房问题.依照规划,二环区域将建２1处公租房．规划确定,二环大型聚居区人口居住尽量与产业园区毗邻,按照职住平衡，有利于市民生活及工作方便的原则布局，公租房原则上布局在大型聚居区内，居住人口占该聚居区人口的1７％-2７%，共享道路，商业，文体娱乐设施，形成和谐城市人居格局。

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

房地产市场细分与定位报告

房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石

形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层

重庆市房地产市场分析报告

某年度重庆房地产市场分析报告 中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析 １.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％ 单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了 ２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。

1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月 从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

房地产项目市场定位分析

房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；

广州市房地产市场调查报告

广州市房地产市场 调查报告

3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分

太原房地产市场发展现状与趋势分析

太原房地产市场发展现状与趋势分析 姓名：李兴指导老师：李金仙 内容提要：本文在分析了全国房地产市场在总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2008年和2009年第一季度的运行情况，对目前房地产市场存在的问题进行了具体分析，列举了下一步政府拟采取的政策措施，认为未来太原市房地产市场在住房价格上会出现U型走势，居民住房消费持观望态度。商品住房供求结构可能会改善，和谐房地产局面将会逐步形成。 关键词：房地产市场发展运行趋势政策措施 引言： 房地产行业作为国民经济的重要行业，其规范与发展直接影响着国民经济发展的速度与规模， 据有关资料分析，房地产每投入100元，可带动相关产业170—220元需求，而商品房市场每销售100元，就可以带动130—150元其它商品的销售，住宅建设每有100人交易，就可以带动相关产业200人交易，住宅建设每增加10个百分点，就可以带动GDP增长1个百分点。从城市经济角度讲，房地产业是城市经济的主导产业，支柱产业。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要。 近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。本文对我国房地产市场发展的总体态势做了简单的阐述，对太原市房地产行业存在的问题及产生的原因，太原市管理部门拟采取的政策措施，太原市房地产市场走势预测做了系统的阐述。

一、太原市房地产市场发展的总体态势与运行情况分析 (一)我国房地产市场发展总体态势 我认为房地产业的重要性应该从全局的角度来分析。首先，2007年后半年美国开始发生次贷危机，到2008年后半年一直影响到我们国家，影响到全球，形成现在全球性金融危机，至今仍还没有好转，还在继续发展，这是当前全球面临的最大形势。在这种大形势下，怎样认识我们的房地产业，是关键所在。其次，咱们国家改革开放30年，经济是持续高速增长30年，年均增数达到9.8%以上，但是2008年开始回落，到现在还在继续回落。再者，经济学家认为，我们国家经济发展靠两个“火车头”，一个是以出口产品为主的加工制造业，另一个就是以房地产业为主的城市化进程。房地产业被经济学家概括为我国经济发展的两个“火车头”之一，可见房地产业重要性，尤其是在当前全球金融危机的情况下，房地产业更有其特殊重大的意义。 表一：全国房地产开发景气指数趋势图 我们考虑太原经济发展应该着重研究城市经济，而不是国民经济。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化，这是世界发展的历史所证明了的。目前，我们国家正处于城市化加速推进的时期，在可以预见的未来20—30年时间内，我国的城市化进程不会减退，只能加速，不然，全面小康生活目标是很难实现。既然城市化发展是加速发展的趋势，那么城市经济的主导产业——房地产业就必然随之加速发展，所以说，不管经济如何衰退，不管经济危机如何加深，房地产业必然是加强的。在目前这种情况下，其它产业特别是工业产品，都可能面临市场的威胁，如需求不足的问题等，但是房地产为主的基础设施建设，是永远不会衰退的。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要 （二）山西省房地产市场运行情况分析及政策导向

房地产项目市场定位工作分析

房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析

房地产市场分析的内容与特点(1)

房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；

房地产营销与市场定位过程

房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据

市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包

房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。 投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 （二）市场状况分析 房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1．供给分析（重要考点） （1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。 （2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 （3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 例题4．下列各项中，属于房地产供求分析内容的是（）。 A．就业分析 B．投资购买和使用购买的比例分析 C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D．已获规划许可数量 答案：D 2．需求分析（重要考点） （1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。 （2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、

山西太原市房地产市场分析报告

山西太原市房地产市场分析报告 本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。 一、中国房地产市场的总体态势 2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。” 2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。” 2004年“政策年，稳中有升。” 2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。” 注：以上均有具体分析资料。 二、山西省房地产市场运行情况分析 (一)2003年山西房地产市场基本情况 2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。 （二）2004上半年山西房地产市场分析 1、供给分析 目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。

新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。 然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。 2、销售分析 上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。 从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。 同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。 3、房价分析 今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27.6％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价