重庆房地产市场分析研究报告

重庆房地产市场分析研究报告

重庆房地产市场分析报告

战略投资部

目录

一、重庆市房地产行业发展特征

二、行业外部环境分析

三、重庆房地产行业的供应分析

四、重庆市房地产市场需求分析

五、重庆市房地产企业状况

六、重庆市房地产市场发展趋势分析

七、隆鑫地产发展建议

一、重庆市房地产行业发展特征

长期以来,重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响,发展十分缓慢。80年代开始,国家推进了城镇住房制度改革;98年开始停止住房实物分配后,再加上住房公积金和商业性住房金融的实施,使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快

速发展。

近年,重庆市房地产业发展正出现三个新的特征:商品房大量积压,空置面积不断上升,然而新开工的面积又不断上升;商品房价格上升较快;房地产建设向城市郊区推进。

二、行业外部环境分析

（一）综合政策环境

1998年以来,政府出台了一系列促进房地产业发展的政策,主要有:取消福利分房,实行住房商品化、货币化,逐步建立多层次住房供应体系;促进住房消费信贷;取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目;促进存量房转让,形成房地产二、三级市场联动格局;制定

鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏,政策的鼓

励和刺激发挥了重要作用。

国家近期出台的一系列政策,是从土地供应、银行信贷、机构监

管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善,目的是引

导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展,这将会提高行

业的进入壁垒,那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将

会逐步被市场淘汰,而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得

壮大。

以来,政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有:

银监会:2 月26-3 月26 日发布了<商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)>――调整购房个人贷款收支比例设置,加强信贷管理。

央行:年4 月25 日起,提高存款准备金率0.5 个百分点――限

制商业银行的信贷盲目扩张,房地产业是信贷调控的首要对象之一;10月29日上调利率,并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期,房地产业的金融压力日益加大。

发改委等:3 月9 日联合下发标注为”特急”的<关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知>――缩减开发区的数量和规划用地规模,防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题,促进开发区规范、协调发展。

国务院:4 月28 日发出通知,决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例,抬高行业进入门槛。

这一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府十分关注房地产行业高速增长可能带来的风险,在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况下,越来越希望经过产业政策和信贷政策来加大调控力度,以抑制投资的过快增长。这些政策表明了政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期,将在一定程度上抑制商业银行对房地产开发贷款的投放。

在当前房地产行业融资渠道比较单一的状况下,房地产企业很难从银行以外的渠道获得开发资金,紧缩政策必将会拉紧房地产企业的资金链,实力不强的开发商面临较大的困难。融资难度的加大意味着房地产开发商的开发成本的提高,无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力,管理能力较强的公司将获得较大的生存空间,并获得更多的政府的支持;而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高、盲目扩张的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。（二）税收政策

当前中国房地产税收体系不够清晰,税制结构不尽合理,课税中税种重叠设置,重复征税,内外不一等现象,造成了加重了企业和消费者的经济负担和征收混乱。

从税法的相关规定来看,房地产行业的主要税费可分为流通阶段的税费(表1)和保有阶段的税费(表2)。

表1:流通阶段的税率

表2:保有阶段的税费

(三)、投融资体制分析

1、房地产开发投资资金来源:自有资金投入、金融机构贷款、发放债券、发行股票、联营、引进外资等六种方式。而金融机构的贷款特别是银行的贷款,占重庆市房地产行业资金来源的50%以上。

2、房地产消费信贷

当前,重庆市居民个人购买商品住宅的比重达到90%左右,房地产消费信贷主要以住房公积金信贷和商业性住房贷款两种形式。截止 9月份止,住房公积金累计发放个人住房贷款14.27亿元, 1-9月发放

4.56亿元,比去年同期增加57%,但仅占重庆市公积金归依总量的5%,贷款量偏小,对住房市场的拉动作用甚微;商业性住房贷款累计为241.28亿元, 1-9月发放87.5亿元,比去年同期增加40.33%,较1998年前增长了40倍,为重庆市房地产信贷的主要方式。

3、房产信托在国外的成功推广,有力地促进了当地房地产市场的发展。去年以来,信托公司已为中国房地产企业成功募资20多亿元。

4、上市融资成为热门选择。出于融资方面考虑,会有一部分大型房地产企业加入到”买壳”上市的行列中,经过资本市场融资缓解资金压力。

5、业界正在探讨房地产基金、住房资产证券化为房地产企业提供新的融资渠道。

三、重庆房地产行业的供应分析

(一)、投资情况

重庆市直辖后国民经济快速协调发展,全社会固定资产投资以高于20%的速度飞速发展。至底,房地产投资量达327.9亿元,比增长

25.01%,达到历史最高点。开始,随着国家宏观调控力度的逐步加大,投资增速逐步回落,开始向理性回归。

近期重庆市政府进一步加强了对房地产市场的规范化管理,并出台了一系列调控措施:其一、清理整顿土地市场:其二、规范拆迁工作;其三、提高房地产开发资本金比例:其四,从严控制房地产开发信贷,经过以上手段,提高了房地产开发的准入门坎,从而导致了新开工房屋面积的减少,房地产开发投资速度开始回落。

表3:重庆市房地产投资、资产投资及增长率单位:亿元

（二）、建设情况

起重庆市商品房的新开工面积出现了近年来的首次负增长。截止9月末,全市商品房开工面积1362.18万平方米,同比增长1.2%,其中住宅新开工面积1075.19万平方米,同比增长2.5%;商业营业用房新开工面积191.67万平方米,同比增长17.7%;办公楼新开工面积26.81万平方米,继续保持下降趋势,降幅为22.5%。

表4:重庆市1998- 商品房竣工面积统计表

(三)、销售情况

1-9月份,随着宏观调控政策的集中出台,重庆市商品房交易整体保持增长态势,交易量同比上升,销售呈放绶趋势。

1、主城区商品房销售成交面积925317万平方米,成交金额214.01亿元,分别比上年同期增长20.8 %、38.9%。住宅的销售仍是主力占90%,其中以经济适用房的销售为主;商业用房的销售面积为6.5%;办公用房的销售非常有限,其成交面积和成交金额分别下降11.4%和21.4%。

2、主城核心区的住宅交易所占比重呈连续下降,消费热点向周边区域扩散,北部新区逐渐成为高品质住宅聚集区,渝中区办公用房交易量居于榜首。

3、随着商品房市场的成熟发展,新建商品房进入存量房市场流通,并随着房产市场的逐渐规范操作,使转让面积同比增速上涨。截至9月止,重庆市主城区存量房转让面积314.49万平方米,转让金额8.96亿元,分别同比增长88.1%、61.7%。

(四)、价格情况

表5:1998－重庆市商品房均价统计表单位:元

近年来重庆市房价呈上涨趋势,原因如下:一、地价上涨:二、旧城改造,加快城镇化建设带来了拆迁高峰;三、新建住宅品质提升拉高成本,在建材使用、户型设计以及小区环境等方面比以前有了很大提升,也造成了商品房平均价格上扬;四、存在投机性炒作。来受国家宏观调控、市场供需变动等多种因素的影响,上涨幅度开始减小。(五)、土地供应情况

现主城区可供出让的大宗地块主要集中在渝北区、北部新区(高新园、经开园)、沙坪坝区的西部大学城片区、南岸区的茶园新区、九龙园区,其余主城区域只有少数的旧城改造和工矿企业拆迁质换土地。

附表6: 3季度重庆市土地出让示意图

(六)、商品房空置

表7:重庆市商品房空置情况统计

全市商品房空转总量以年均20%的速度上升,至由于受重庆市旧城改造的影响,存量房销售较好,使空置面积略有下降。但仍位于全国主要城市商品房空置面积的前几位,对重庆新建商品房市场有相当潜在压力。

从主城区的空置房分布来看,渝中区商品房的空置量最大,其次为九龙坡区和江北区。

四、重庆市房地产市场需求分析

(一)户型房型选择

1、受银行加息、租金低迷及近一年来投资型物业的急剧放量,以投资为主的一房的需求量急剧下降,仅占1.7%。

2、相对紧凑的两房和略显舒适的三房的需求比例总和超过80%,为市场上的主力户型,其有较大的市场潜力。

3、其它户型当根据项目的特点谨慎考虑设置。

(二)套内面积选择

1、套内面积在70-130平方米的户型面积设计是当前市场需求的主力,特别是70-110平方米的面积市场需求量最为集中,超过60%;

2、70平方米以下的户型面积需求下降的趋势较明显;

(三)价格及付款方式

1、付款方式以按揭为主,占75%;

2、首付款集中在10万元以下,其中选择5-10万元的消费者超过半数,但超过10万元的呈现急剧下降趋势,预示10万元是消费者的心理线;

3、选择按揭的消费者其所能承受的月供款集中在1200元/平方米以内,其中800-1000元成为月供选择最为集中的选择段;

(四)、其它

1、从市场具体需求情况来看,多数消费者希望经过阳台来体现出生态化,贴进自然的居住需求,倾向客厅阳台和生活阳台的双阳台设计;

2、平层是市场的主流,跃层和阁楼因其同类替代品较多,消费者对此需求量不高;

(五)物业类型市场调查热点

1、从物业类型来看,普通多层的心理选择需求最热,接近50%,在一定程度上是受到了当前市场上多层与低层低密度产品的流行趋势引导;同时,与当前重庆市场上对普通多层及低层花园洋房产品概念的混淆有一定关系;

2、高层心理需求与前两年相比有所下降,花园洋房与别墅因其品质与价位较高,反馈有限;

3、消费者对物业的心理选择有向低密度、低容积率、亲地性发展的趋势;

五、重庆市房地产企业状况

重庆市房地产共有1500多家企业,但整体水平与沿海经济发达城市相比还有很大差距,1995年至总体开发量达1000万平方米的仅300多家,各房地产企业所占的份额较为分散,集中度不高。同时,国内如瑞安、和黄、华新国际、鲁能钱江集团、招商地产等多个企业进军重庆市房地产业市场将加剧重庆市房地产市场的竞争,从而可能导致市场

重新洗牌。

房地产是资本集中的行业,在国家政策和自身经济规律的双重影响下,重庆市房地产趋向集中化和规模化发展。近一年来,国家加强了宏观调控,在土地交易、开发商信贷方面均作出了更高的要求,从长远看,有实力、有资信、有品牌的企业在发展上将获得更大的发展空间。

表9:重庆市房地产企业比较

六、重庆市房地产市场发展趋势分析

1、投资增速放缓,行业盈利水平降低

年,房地产市场将继续保持相对稳定的发展,但增幅预计会比高速增长的年有所下降,同时,企业的竞争和两极分化将会加剧,行业的盈利水平将会降低。

在产业政策和货币政策的双重配合下,房地产行业的进入门槛提高,融资难度加大,意味着房地产开发商的开发成本提高,将在中长期内对房地产行业的供给产生一定的抑制作用。投资增速总量必然受到制约。

另外,市场对于加息的预期日益强烈。加息将对房地产供需产生双重压力:一方面加息将提高资金使用成本;另一方面,房屋销售的速度会减慢,资金周转放慢将进一步考验开发商紧绷的资金链。这两个方面都可能会影响房地产开发商的业绩。

２、企业融资渠道将趋向多元化

央行”121 号”文件和发改委”通知”的出台,对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道,这意味着房地产融资将趋向多元化。

３、优势企业群体生存

在随着政策效应的逐渐显现和供需矛盾的激烈化,行业内两极分化将日益严重,只有具有规模优势、资金优势、土地储备优势和管理优势的企业才会获得生存空间。

七、隆鑫地产发展建议

品牌:地产业起步阶段应充分使用隆鑫品牌,能够用较少的成本获得较高的知名度,但在以后的发展中应逐步提升副品牌的价值,以避免在集团主业受到影响时对地产品牌产生不良影响。

管理方式:在隆鑫地产中建立适应于房地产市场经济规律的,独立于隆鑫集团的企业文化、管理模式,建立公司自有的核心竞争力。

隆鑫地产的企业文化宜着重于吸引、培养高素质的房地产专业人才,使其发挥最大的能力,在吸收隆鑫集团先进企业精神的情况下,建立隆鑫地产自己的管理模式和核心竞争力。

项目运作:在面临房地产市场可能将要走过高潮期,市场竞争加剧和市场需求不振的双重矛盾压力下,隆鑫地产在具体项目上的运作更应该加强前期的调研分析并在项目施工建设、销售以及未来的物业管理中慎之又慎――细节决定成败

金融风险规避:发展多种融资渠道,以期尽快建立独立于隆鑫集团金融风险之外的资金来源。依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险:经过股票市场上市融资外,还包括发行企业债券,同时与具有股票性质的购房者与隆鑫地产”合伙建房”,即允许购房者直接经过”入股”方式和隆鑫地产”合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。

发展区域:可考虑作两种区域发展的规划:

主城区:大力参与主城区市场竞争,进行开发的同时掌握最先进的运营手段、培育地产品牌,进行人才锻炼和储备。

1、充分利用隆鑫品牌和营销网络的优势以当地高端地产产品的形式进入二、三级城市,前期能够周边区县为目标次第向全国发展。

某商业市场调研报告

重庆市XX市场调研报告 一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 ?2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形

?2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂” 四个方面的文化消费内涵 ?2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 ◆商业环境 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾

广场（黄金海岸）、金源地下城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大 酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时 代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐 饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费 点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。

重庆市房地产市场分析报告

某年度重庆房地产市场分析报告 中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析 １.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％ 单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了 ２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。

1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月 从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。

关于城投公司发展模式的调研报告

关于投融资平台建设的思考 **年以来，在市委、市政府的正确领导下，为加快**城市化建设，促进城市经济全面发展，我市先后组建了一批城市建设投融资平台。近10年来，在政府各职能部门的大力支持下，我市各级投融资平台较好地承担了全市城建投融资使命，为城市基础设施建设和政府重点项目的实施提供了强有力的支撑，并取得了显著成效，为我市城镇化建设做出了积极贡献。 一、投融资平台现状 **年5月，市建设局和房管处共同出资组建了**市建设资产经营有限公司（简称：建设资产公司），属于国有独资有限责任公司，2009年5月公司出资人变更为市政府。建设资产公司主要负责市政府授权范围内国有资产的投资、经营、管理。 1、基本架构 建设资产公司受市政府投融资领导小组统一领导，由住建局具体负责运营管理，公司依法设立了董事会、监事会和经营管理层，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会成员5人，其中董事长1人，副董事长1人，董事任期三年，可连任。监事会5人，其中主席1人。2006年，市政府为进一步提升全市的投融资能力，增强城市基础设施建设的保障力度，由政府出资组建了**市新城建设投资发展有限公司（简称：新城公司），由住建局负责运营管理。近年来，以建设资产公司为龙头，先后纳入了10家子公司，但是具体运营管理上分属各政府职能部门和开发区。2012年3月，为进一步推动投融资平台

实体化运营，建设资产公司、新城公司和金土地公司实行合署办公，主要精力放在政府项目的资金筹集和管理上。 2、运营情况 （1）公司规模。10年来，公司承担了全市的投融资任务，为城市建设的快速发展提供了重要保障，国有资产增长迅速。建设资产公司**年5月组建时注册资本仅50万元，历经多次增资，截至2011年12月31日，公司注册资本已增至2.2亿元。 （2）债务状况。目前，建设资产公司以及新城公司、金土地公司、城开公司、房产公司、自来水厂等子公司均负债运营，其中建设资产公司负债率达98%。 （3）资产情况。目前，我市投融资平台借款余额为53亿元。住建局系统投融资平台拥有土地总计3649.50亩，已抵押3486.61亩，剩余162.89亩未抵押。2012年市政府下达的15亿元融资任务，年底超额完成。长期以来，为支持市重点项目的实施，投融资平台向部分民营企业提供融资担保和借款，其中，提供担保土地451.3亩，担保资金121800万元，资金出借20673万元。 此外，计划要出让的土地为711.58亩，正在实施拆迁的土地95.69亩，已征收的土地749.111亩，尚未征收的土地655.884亩，拆迁土地上拆迁房屋469099㎡，尚未拆迁房屋29822.55㎡。 二、主要举措 1、不断创新融资模式，保障城市建设资金 不断加强与金融部门的沟通，努力深化银企合作。通过和农发行、

重庆调研报告3篇

重庆调研报告3篇 重庆市万州区农业局关于“三农”问题的调研报告 按照市农业局渝农法[]2号文件要求,，我局组织有关人员组成调研小组，在本区中心集镇龙沙镇、移民大镇大周镇、产粮大镇太安镇三个镇共选取30户农户，按照文件提出的提纲进行了调查研究。现将调研结果报告于后： 一、落实中央1号文件精神的情况 中央1号文件出台后，在我区上上下下引起了强烈的反响，大家普遍认为继1982至1986年中央为农业发了五个一号文件的十八年后，今年中央又为农业发出了一号文件，表明党中央、国务院十分重视农业、农村和农民问题。区委、区政府对一号文件的宣传贯彻非常重视，对贯彻落实中央一号文件精神及时进行了布署。区委宣传部、区农办、区农业局和区林业局等单位联合组织了“万州区学习中央一号文件宣讲团”，从2月中旬开始到乡镇对基层干部和群众进行宣传讲解。区委、区政府决定在3月中旬召开全区农村工作会议，重点贯彻中央1号文件和重庆市农村工作会议精神。 龙宝、天城、五桥和江南新区四个开发区对贯彻中央1号文件都作出了具体安排，各乡镇、街道都已陆续行动起来。我们调研所到的

三个镇都召开了“三干会”，学习贯彻中央一号文件，并通过他们传达到农村的家家户户。 二、粮食生产方面的情况 1、粮食播种面积和总产量。粮食播种面积总体上呈逐年下降的趋势。调查的30个农户粮食播种面积90.31亩，比减少了5.9亩，减6.1%。今年计划粮食播种面积为88.21亩，比又减少了2.1亩，减2.3%，基本与全区农业统计情况一致。粮食播种面积下降的主要原因：一是国家退耕还林、还草，截止底，全区共完成退耕还林、还草38万亩；二是在种植业结构调整中，由于粮食生产的比较效益相对较低，部分耕地改种了柑桔、桃等经济林木；三是三峡水库淹没了一部分耕地；四是国家重点建设工程征用了一些耕地；五是由于青壮年劳动力大部分外出务工，留在农村种田的老人和妇女多数体力较差，无力耕种造成弃耕。粮食播种面积下降的主要原因是第一和第二条。 粮食产量总体上也呈逐年下降的趋势。调查的30个农户粮食产量合计为81070斤，比减少了3950斤，下降了4.6%；预计产粮食77730斤，与相比，又将下降 4.1%。粮食产量下降主要原因是粮食播种面积下降。 2、粮食单产。调查结果，30个农户粮食平均亩产为898斤，比

旅游商品市场开发调研报告

旅游商品市场开发调研报告 旅游商品市场开发调研报告 旅游商品是旅游者在旅游活动中出于非商业性目的而购买的实物性用品，不仅可以作为旅游目的地增加收入的重要手段，而且富有特色的旅游商品，也是一种旅游吸引物，可以作为一种形象宣传和促销工具。 我县通过多年努力，已成功打造张飞庙、龙缸、梯城三个4a景区，特别是玻璃廊桥建成后，游客成井喷式增长，县城及生态经济走廊的餐饮娱乐业、旅店业、交通运输业、景区门票收入大幅增长。旅游购物是旅游产业“吃住行游购娱”六大要素之一，但“购”成了我县旅游发展的短板，与我县旅游业的迅速发展不适应，旅游商品消费在旅游业中还没有确立应有的形象，在产、供、需三方存在信息不对称的矛盾。 一、我县旅游商品开发现状 **地处三峡库区腹心、渝东北核心区域，名胜古迹众多，国家4a景区张飞庙、龙缸国家地质公园、梯城景区等景点日趋成熟，全县旅游资源已形成了以新县城组团、龙缸景区两点，生态经济走廊观光带连线的大景区格局。**年“五一”小长假期间，全县共接待游客34.28万人次,旅游收入23310万元,同比增长596%,4100%。其中，龙缸景区共接待游客7.36万人,门票收入1161.8万元，同比增长332%,1000%。张飞庙景区共接待游客 1.83万人,门票收入62.04万元。同比增长126%,145%。成为重庆最热门的景区。 随着我县旅游业的飞速发展，旅游商品市场伴随着旅游业的壮大也悄然兴起。据调查，目前全县旅游商品种类达130余种，涉及土特产品、工艺美术品、文物复制品、旅游纪念品、旅游生活用品五大类。其中，地方土特产达到50余种，食品类占了70%以上。桃片糕、牛肉干、黑木耳、菊花、蜂蜜花粉、茶叶、高粱酒等商品已打响名号，远销县内外。民间文化艺术品收藏种类繁多，具有三峡地方特色的手工制品、根石艺术品、拓片装裱、三峡刺绣等都有一定规模。如此丰富的资源为我县旅游产品的开发提供了坚实的物质基础。 二、旅游商品开发存在的问题 在充分肯定我县旅游商品具有丰富资源的同时，也应看到，旅游商品的销售在旅游总收入中所占比例一直偏低，旅游商品的发展不平衡，其问题主要体现在： 1、产品杂乱差，缺乏商品性。从我县旅游商品的五大类来看：一是土产品不“特”。如高粱白酒、票草牛肉干等产品没有排他性，体量、包装未能充分考虑旅游者购物时“精、美、便于携带”的心理，缺乏深度加工，更像是农副产品而不是旅游商品，商品包装仅停留在传统层次上，商品包装较大、较差、档次不高、附加值低，只土不特形成“一等货品”、“二等包装”、“三等价钱”的情况。二是工艺品制作不“俏”。如三峡刺绣、竹编工艺、根石艺术等工艺美术品数量小、门店少、体量大、档次低、价格高等情况，真正适合大多数旅游者需要的则较少。三是文物复制品不“多”。我县目前有张飞庙字画拓片、张飞水晶坐像，真正体现**文化的较少，缺乏旅游市场占有率。四是旅游纪念品不“精”。目前清水乡已开发体现龙缸山水的陶瓷、水晶制品，但艺术性不够，不能激发购买欲望；已有的根雕、实景山水画装裱展示品单一，手工制作成本高，卖品缺乏竞争力。五是生活用品售卖不“便”。集中接待点和成规模的农家乐综合性商店少，服饰、洗漱用品、方便食品、医疗服务、上网服务、娱乐服务、旅游信息咨

2017年城投行业研究报告

2017年度城投行业研究报告 工商一部城投行业组 报告概要 融资环境方面，2017年，行业政策趋严，城投类企业融资环境趋紧，地方政府债务管理体系日趋完善，未来城投公司将加快与政府信用脱钩和市场化转型的进程，地方政府及城投公司融资行为将更加规范化、市场化、透明化。 从城投债市场看，城投债发行方面，2017年，城投公司融资环境收紧，叠加金融市场去杠杆持续推进导致资金面紧张，1~10月份城投债发行规模大幅下降，发行利率持续走高，发行利差波动较大。存量城投债方面，城投债存量规模持续增长，余额规模仍较大，江苏省存量规模遥遥领先；存量城投债集中在2018~2021年到期，2021年为兑付最高峰，届时将面临较大兑付压力。城投级别调整仍以调高为主，由AA-调升至AA的主体占比较高；级别调升触发因素主要为地方政府信用水平、政府支持力度和企业自身实力三方面的改善，级别调低触发因素则主要为地方经济和财政实力的弱化。 从财务表现看，城投类企业债务负担持续加重，但债务增速明显下降，债务期限结构更加长期化。同时，债务水平区域分化较为明显，除经济较发达地区外，陕西、广西、山西等地城投类企业债务负担较重。城投类企业营业外收入占利润总额的比例仍较高，政府补助对城投类企业可提供一定流动性支持。城投类企业现金流状况改善，收入实现质量有所提高，有助于偿债能力的提高。2016年城投类企业现金储备较为充足，2017年受限于融资环境趋紧、债务增速明显放缓，整体看，短期内城投类企业偿债能力尚可。 从未来发展看，2018年城投债将迎来兑付高峰，部分城投公司短期流动性将承压；长期来看，随着地方政府债务管理体系的进一步完善，城投公司市场化转型的推进，以及城投债兑付高峰的临近，城投公司信用水平将出现明显分化。 一、融资环境变化 1.城投债融资的周期性 城投类企业融资功能的放大与投资拉动经济政策密切相关，受宏观经济政策及融资政策双重影响，城投债融资存在明显的周期性特征。 从近年来城投债发行情况来看，城投债的发行基本上以2~3年为一个小周期，发行增速呈现出快慢交替的周期性特征。一方面，城投债发行增速较快的年份，通常是宏观经济遭受“金融危机”、“经济危机”或下行压力较大的年份，政府为刺激宏观经济复苏和发展，均出台了“以基建促发展”的宏观经济政策以拉动GDP的增长，如2008年全球金融危机后中央政府和财政部推出的“四万亿”计划。可以看出，城投公司作为地方基建的主体，其融资平台功能的放大与投资拉动经济政策密切相关。

重庆朝天门市场商圈研究报告

何艳（20060723） 杨欢（20060695） 峗怡（20060728）

重庆朝天门市场商圈研究报告 一、调查概述 （一）调查目的 朝天门市场是重庆重要的商品集散地，本报告主要目的是 1.调查朝天门市场现存的优势 2. 该市场存在的不足 3．周边环境对其发展的影响 4. 将调查结果反映到有关部门，帮助其采取相应的措施 （二）调查地点： 1. 主要调查地点：朝天门市场 2. 重庆主城区 （三）调查方法： 1. 主要调查方法：问卷调查法 2. 辅助调查方法：观察法，分析法 （四）调查时间：第一阶段：2009-04-01至2009-04-30 第二阶段：2009-05-01至2009-06 进程 （五）调查资料的整理和分析方法：趋势分析与相关分析并用 二、调查结果分析 （一）朝天门市场基本概况 朝天门市场坐落在长江、嘉陵江交汇处的新华路、陕西路、朝东路和两江滨江路之间，曾是重庆历史上最繁华活跃的交易市场，历来是商贾云集之地，自古享有“左右夹两江，上下十三邦”之称。但1949年的一场大火将其付之一炬，

商铺损失惨重。解放后，废墟上建立起了物资仓库区，成为计划经济的物资调度中心。但解放碑的崛起使朝天门难以寻觅以往的辉煌。 改革开放后，朝天门市场重新成为重庆的一个商业中心，商户逐年增多。据历史数据显示，1985年的经营户为500多家，而1999年则达到11590户，增长2218%，年均增长为158.43%。目前市场营业面积超过50多万平方米，有31个交易区、100余个交易厅、15000多个摊位，涵盖了各类高、中低档服装、纺织面料、服饰、鞋帽、针织品、小商品、塑料制品、床上用品等消费品。2004年，朝天门市场交易额突破100亿大关，达到101.5亿元，跻身全国十大工业品批发市场。 但辉煌背后，我们不得不承认朝天门如今的人气明显不如曾经，萧条的市场现状也为重庆批发市场的明天敲响了警钟。 （二）辉煌原因 1.朝天门的地理位置优越。 朝天门位于渝中区商圈附近，是独立于解放碑的另一大特色市场。两江水源及日均30万左右的人流量为其零售货物周转及大批量批发提供了得天独厚的自然及人文环境。 2.种类齐全，数量丰富 朝天门市场产权多元化，规模巨大。因此百姓在朝天门能够较为轻易地找到自己所需要的商品。这一点尤其在重庆市民中产生了根深蒂固的思想。而也正是这一因此优点，使其与浙江义乌，广州白马市场产生了区别，为其提供了顽强的生命力。 3.廉价的商品 廉价商品对消费的刺激作用不言而喻。中国尚处于发展中阶段，人民的消费水平较低。而重庆的3000万人口中，有近75%的相对贫困人口。因此，廉价的小商品对普通百姓吸引力巨大。多年来，周边区县城市居民和广大农村市是朝天门的主要支撑。市场辐射范围广，甚至有远至湖北贵州等地的商贩前来进货。事实上，朝天门市场近90%的销售额来自于批发业务。 4.租金较低 朝天门批发市场自1991年正式营业以来，建筑面积已经50万平方米。由于市场巨大，因而各店铺租金也因位置的好坏而有所不同。但经调查，其总体租金水平较重庆市其他商圈偏低。以其中两家百货大楼为例。 [租金分布] 租金按楼层分布情况

重庆市江北商圈市场调研报告

一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商 圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形 2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥 商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重 庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方 面的文化消费内涵 2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了 观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到 42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 商业环境

人流量（日/万）辐射消费范围商业营业面积（万㎡）商业形态 20万江北、渝北、 北部新区 70 余万㎡ 百货、家电、建材、 餐饮、娱乐等 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港 城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下 城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具 广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾 广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套， 在高端群体中有一定的认知度，金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得 到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成 商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

模板1： 重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理

加快城投公司融资平台建设调研报告 调研报告

加快城投公司融资平台建设调研报告调研报告 加快城投公司融资平台建设调研报告 ##城市建设长期饱受资金困扰，有限的政府财力与快速增长的城市建设需求之间的矛盾十分突出。如何借助城投公司这一投融资平台，有效破解城建资金短缺难题，是加快经济总量、城市形象“双提升”进程中亟需解决的一个实践课题。 一、加快城投公司融资平台建设已成为大势所趋，势在必行 ##过去在推进重大项目建设和深化投融资体制改革方面积累了一定的经验，但随着市场机制的不断完善，原有的建设与融资管理模式已难以适应城市快速发展的需要，必须把创新城市投融资机制，搭建城市建设投融资平台，优先摆上重要战略位置。 首先，从城市建设的实践来看，必须加快发展城投融资平台。长期以来，城市建设被认为是放大了的公用福利事业，由政府包揽包办，实施计划管理，政府既是城市建设的决策者，又是城市资产的经营者，还是城市资产的管理者、协调者。##这几年的城市建设虽然取得了一定成效，但随着市场机制的完善，项目建设的增多，财政越来越不堪重负，资金短缺日益成为制约城市建设的“瓶颈”。从上海、杭州、苏南诸市县及镇江的城建实践来看，这些地区敢于

突破传统的思维定势，通过“借鸡生蛋”的方式筹措城建资金，城市建设不再是政府统包统揽，而是由政府领导下的专业公司以企业举债的形式，通过向金融机构融资和吸引社会资金等多种办法，对城市资产进行集聚、重组和营运，有效解决了城市建设资金问题，城市建设日新月异，有力地带动了其他产业的发展。反观##的城市建设现状，如果观念再不更新，思想再不解放，城市发展将会越来越慢。我们必须顺时应势，创新思维，使城建投资从主要依赖财政转向依靠财政引导、社会投资及其他融资形式相结合的多元投融资体系，实现城市资源配置效益的最大化、最优化，走出一条以城养城、滚动发展的新路子。 其次，从减少地方财政直接负债的要求来看，必须加速发展城投融资平台。随着地方经济的不断发展，城市建设已由财政投资主导逐步转向银行信贷投融资主导，虽缓解了地方财政压力，但也易造成投资冲动，陷入债务风险和财政危机。为避免地方政府直接承担更多的债务风险，国家要求地方政府进一步深化城建投融资体制改革，在城建领域建立和培育投融资主体，发展和完善城建投融资平台。对此，##应当加快城投公司发展，理顺机制，夯实基础，建立统一融资、项目偿债、政府保障的长效融资运作机制，充分利用城市资产，壮大可用于银行抵押的实物资产，构筑城投公司利用自身信用、资产抵押和收费权质押等信贷投融资平台。

重庆市三大步行街调研报告终稿

重庆市三大步行街调研报告 1、解放碑步行街调研 1.1区位分析及历史意义：解放碑全称“人民解放纪念碑”，位于重庆市渝中区商业区中心部位，民族路、民权路、邹容路交汇处，是重庆标志性建筑之一，是抗战胜利和重庆解放的历史见证，是全国唯一一座纪念中华民族抗日战争胜利的国家纪念碑。 1.2交通组织关系及内外交通连接关系： 1.2.1交通组织关系： 由地图可见，解放碑步行街以解放碑 为圆心，呈十字放射状分布，每条道路与市政道路均以铺装衔接，以圆球形路障和花坛相分隔。步行街内道路平直简单，无车流通过，行人可安全且自由的穿行其中。解放碑步行街是目前重庆市商业业态最全面、最集中、最繁华的商圈步行街，解放碑以西以青年路为界，左右各连重庆商社大厦和国泰广场正入口，东面以八一路为界，左右各连纽约大厦及大都会广场，步行街以北跨过五四路直达环球购物中心、重庆交易大厦，五四路两端承接国泰艺术中心及大都会东方广场；朝南方向则以中华路、民权路交接处为界，尽头处可直接观察到较场口得意世界大厦，卓茂名车，星豪酒店等地标性建筑。解放碑作为重庆的一个著名景点，地势集中，交通流线相当发达。 (1)私家车，但是由于解放碑人流密集，交通流量大，周边停车位不足且步行街内不通车，导致私家车经常无处停放且易造成交通拥堵现象，不建议驾车出行。 (2)出租车 (3)公交车：市内各区均有公交车可达解放碑。103、104、105、111、112、122、215、251、301、303、401、402、405、413、418、481等路。 (4)轻轨：2号线——临江门、较场口站点下，步行距离适中。6号线/1号线——小什字站点下，步行距离相对临江门较远。 1.2.2内外交通连接关系 解放碑步行街与市政道路的分隔主要采用铺装的改变和花坛阻隔的形式，将外部交通和内部交通区分开，一方面强调了步行街的范围，另一方面又划分了车流流线和人流流线，使人们可以自由、随意的在步行街内安全的散步和游憩。皱容支路上OMEGA店铺附近设有小什字站5号出口，方便游人的进入。

太原房地产市场发展现状与趋势分析

太原房地产市场发展现状与趋势分析 姓名：李兴指导老师：李金仙 内容提要：本文在分析了全国房地产市场在总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2008年和2009年第一季度的运行情况，对目前房地产市场存在的问题进行了具体分析，列举了下一步政府拟采取的政策措施，认为未来太原市房地产市场在住房价格上会出现U型走势，居民住房消费持观望态度。商品住房供求结构可能会改善，和谐房地产局面将会逐步形成。 关键词：房地产市场发展运行趋势政策措施 引言： 房地产行业作为国民经济的重要行业，其规范与发展直接影响着国民经济发展的速度与规模， 据有关资料分析，房地产每投入100元，可带动相关产业170—220元需求，而商品房市场每销售100元，就可以带动130—150元其它商品的销售，住宅建设每有100人交易，就可以带动相关产业200人交易，住宅建设每增加10个百分点，就可以带动GDP增长1个百分点。从城市经济角度讲，房地产业是城市经济的主导产业，支柱产业。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要。 近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。本文对我国房地产市场发展的总体态势做了简单的阐述，对太原市房地产行业存在的问题及产生的原因，太原市管理部门拟采取的政策措施，太原市房地产市场走势预测做了系统的阐述。

一、太原市房地产市场发展的总体态势与运行情况分析 (一)我国房地产市场发展总体态势 我认为房地产业的重要性应该从全局的角度来分析。首先，2007年后半年美国开始发生次贷危机，到2008年后半年一直影响到我们国家，影响到全球，形成现在全球性金融危机，至今仍还没有好转，还在继续发展，这是当前全球面临的最大形势。在这种大形势下，怎样认识我们的房地产业，是关键所在。其次，咱们国家改革开放30年，经济是持续高速增长30年，年均增数达到9.8%以上，但是2008年开始回落，到现在还在继续回落。再者，经济学家认为，我们国家经济发展靠两个“火车头”，一个是以出口产品为主的加工制造业，另一个就是以房地产业为主的城市化进程。房地产业被经济学家概括为我国经济发展的两个“火车头”之一，可见房地产业重要性，尤其是在当前全球金融危机的情况下，房地产业更有其特殊重大的意义。 表一：全国房地产开发景气指数趋势图 我们考虑太原经济发展应该着重研究城市经济，而不是国民经济。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化，这是世界发展的历史所证明了的。目前，我们国家正处于城市化加速推进的时期，在可以预见的未来20—30年时间内，我国的城市化进程不会减退，只能加速，不然，全面小康生活目标是很难实现。既然城市化发展是加速发展的趋势，那么城市经济的主导产业——房地产业就必然随之加速发展，所以说，不管经济如何衰退，不管经济危机如何加深，房地产业必然是加强的。在目前这种情况下，其它产业特别是工业产品，都可能面临市场的威胁，如需求不足的问题等，但是房地产为主的基础设施建设，是永远不会衰退的。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要 （二）山西省房地产市场运行情况分析及政策导向

重庆休闲旅游业考察报告

重庆休闲旅游业考察报告为了借鉴和学习重庆市发展休闲旅游业的先进经验，研究探索推动铜仁地区民族风情园又好又快发展的对策措施，3月26日至4月6日，风情园管理有限公司委派_________对重庆市的休闲旅游业进行了深入调研和考察。考察人员通过实地考察、与旅行社负责人交流座谈等形式，对重庆市休闲旅游业的发展现状、采取的主要政策措施、取得的成效等方面进行了比较全面的了解，现将有关情况报告如下： 一、重庆市发展旅游业的成效和经验 重庆市旅游资源十分丰富，由于独特的地理环境和悠久的历史文化，旅游资源种类齐全，品位很高，优势明显。经过多年的努力和打造，重庆已初步形成了自然风光、人文景观、民俗风情相得益彰的旅游发展格局，旅游业对推动重庆经济社会发展起到了十分重要的作用。资料显示，2009年重庆市旅游总收入703亿元，接待入境旅游者105万人次，接待国内游客1.2亿人次，分别比上年增长20%、22%和25%。2010年，到重庆旅游的海内外游客有1.62亿人次，旅游总收入达917亿元。其中，旅游外汇收入7.03亿美元，较上年增长30.9%，增幅连续五年名列全国前茅。 旅游市场持续快速发展，旅游区域合作不断深化，旅游发展环境进一步优化，旅游统筹城乡功能日益强化，旅游业已逐步成为重庆市国民经济战略性支柱产业和与人民群众生产生活联系更加密切的现代服务业。休闲旅游作为旅游业的重要组成部分，对统筹城乡发展、改善民生、增加就业等方面有着特别重要的意义，重庆市在发展休闲旅游业上进行了许多有益的探索和创新，措施有力，成效显著，积累了丰富的经验。 本次考察以重庆著名的瓷器口古镇和洋人街两大景区为学习参考目标，因这两大景区无论是建筑风格特点，还是景区特性，都与风情园的属性相似，非常值得借鉴参考。 二、重庆瓷器口和洋人街两大旅游景区的情况介绍 1、重庆瓷器口古镇 磁器口古镇位于重庆市区，东临嘉陵江，南接沙坪坝，西界童家桥，北靠

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析

城投公司的转型发展地案例分析报告材料

城投公司转型发展的案例分析 ——记镇江新区经济开发总公司转型发展之路 镇江新区经济开发总公司集团组建项目组 摘要：2010年6月国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发19号）出台后，各部委颁布了一系列政策文件，从资产注入、政府担保、融资方式等方面规范投融资平台的行为。2014年10月国务院《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发43号）明确提出，剥离平台公司政府融资职能，加强地方政府债务管理。为顺应政策环境变化，城投公司必须进行市场化转型，通过提升公司盈利能力，创造稳定的经营性现金流，分担财政偿债压力，弥补城建资金缺口，为城市建设和发展提供更有力的支持。本文以镇江新区经济开发总公司为例，着重阐述了该公司在转型发展过程中一些可行的做法，以供各地城投公司参考和借鉴。 一、引言 镇江新区经济开发总公司（简称“经发总公司”）成立于1993年，是以镇江经济开发区融资、投资、开发、建设、运营等五大功能为主体的发展平台。公司历经二十年的持续发展，已成为资产超500亿元，拥有1家上市公司和11家全资及控股子公司，业务涵盖基础设施开发建设、房地产、金融、现代农业、旅游等产业的大型企业集团。 近年来，随着镇江经济技术开发区城市功能的不断完善以及中央对政府融资平台、国有企业改革一系列政策的不断出台，经发总公司管理层及全体员工都意识到公司的发展已经到了十字路口，必须紧随政策趋势和结合公司自身实际情况，围绕镇江新区产业化、城市化目标，全力加快转型升级步伐。在2012年委托中国现代集团完成《镇江新区经济开发总公司“十二五”发展战略与规划》之后，2014年6月，中国现代集团再次受托为经发总公司的转型发展献计献策，设计镇江新区经济开发总公司集团公司组建方案，为经发总公司构建面向未来的发展框架和路径，以保障公司的健康可持续发展。

重庆市城市建设综合情况数据分析报告2019版

重庆市城市建设综合情况数据分析报告2019版

前言 重庆市城市建设综合情况数据分析报告围绕核心要素城区面积，建成区面积，城市建设用地面积，本年征用土地面积，城市人口密度等展开深入分析，深度剖析了重庆市城市建设综合情况的现状及发展脉络。 重庆市城市建设综合情况分析报告中数据来源于中国国家统计局、行业协会、相关科研机构等权威部门，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。 本报告从多维角度借助数据全面解读重庆市城市建设综合情况现状及发展 态势，客观反映当前重庆市城市建设综合情况真实状况，趋势、规律以及发展脉络，重庆市城市建设综合情况数据分析报告必能为大众提供有价值的指引及参考，提供更快速的效能转化。 重庆市城市建设综合情况数据分析报告相关知识产权为发布方即我公司天 津旷维所有，其他方用我方报告均需注明出处。

目录 第一节重庆市城市建设综合情况现状概况 (1) 第二节重庆市城区面积指标分析 (3) 一、重庆市城区面积现状统计 (3) 二、全国城区面积现状统计 (3) 三、重庆市城区面积占全国城区面积比重统计 (3) 四、重庆市城区面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、重庆市城区面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国城区面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国城区面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、重庆市城区面积同全国城区面积（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节重庆市建成区面积指标分析 (7) 一、重庆市建成区面积现状统计 (7) 二、全国建成区面积现状统计分析 (7) 三、重庆市建成区面积占全国建成区面积比重统计分析 (7) 四、重庆市建成区面积（2016-2018）统计分析 (8) 五、重庆市建成区面积（2017-2018）变动分析 (8) 六、全国建成区面积（2016-2018）统计分析 (9)

重庆大学城大学生旅游市场调查报告

重庆大学城大学生旅游市场 调查报告

市场调查报告 鉴于目前我国大学生旅游市场开发的实际状况不够充分，尤其是我们重庆大学城这边还是一片空白的现实，为此，我们特地对大学城里现阶段入驻的所有学生做了一番问卷调查，主要是为了了解大学生的旅游消费行为特点，为XX旅行社开发大学生旅游市场提供足够的信息。通过调查，我们发现很多不为人知的现实，其具体表现为如下几方面： 一对旅游目的地的偏好呈现多样性。 为了了解大学生对旅游目的地偏好，我们专门设计了几个选项供他们选择：A自然风光型、B 历史遗迹型、C 都市风景型自然风光型、 D 人文景观型，调查结果数据统计如图所示（单位人）： 男生

女生 由上面的数据和柱状图可知关于这一问题的回答男生和女生的差距不大，都是选择A项的占绝大多数，其中男生占男生总人数的64.4%，女生占62.2%。而选择C项男生和女生的比率差不多。不同的是B项，选择此项的男生占男生总人数的6.8%，而女生占19.9%；选择D项的男生是17.8%，而女生是8.7%。 自然风光是由自然地理环境的各要素组成的，如地貌、水体、气候、动植物等，人们称其为旅游的第一环境，旅游者通过对自然风光的观赏、游览、可以感受到大自然的壮美、神奇、丰富自身的感情，同时也能开拓视野，增长知识，身心得到很好的休息。因此自然风光的旅游不仅可以开拓视野，增长知识，更是一种放松心情，娱乐身心的有效方式，所以这种旅游方式很深大学生的欢迎。旅行社在设置旅游景点的时候要充分考虑这些问题。 历史是一个民族的气质，历史遗迹是一个民族的气质所在。近代文明不过百年。而之前的漫长历史，对我们来说并不清晰。我们可以通过旅游历史遗迹，了解到过去的人是怎样生活，过去的年代是什么样子的。正因为这种旅游方式具有这些特征和作用，其很受情感丰富而心思细腻的女生所喜爱。人文景观又称文化景观,是人们在日常生

重庆房地产市场调查报告

重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动, 使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要, 房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为, 其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是: 在房地产置业投资上, 消费者究竟是如何做出购买决策的? 在与房地产选择与购买相关的多个因素当中, 到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响, 哪些因素又仅仅是表层的和直观的? 房地产需求市场的需求与变化, 对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下, 研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求, 我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研, 此次调研从丽江市总体购房者的角度出发, 对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究, 并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练, 以求突出房地产的市

场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向而且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体, 我们对这一群体进行了深入调查, 从消费者需求的角度, 发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上, 力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法, 经过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析, 有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、当前购房群体的基本状况 1、大部分购房者当前的事业状态处于起步阶段或发展阶段, 总体购买力不高 从调查结果来看, 大部分购房者在当前的事业发展中并没有取得很大的成功, 其中17%的购房者处于事业的起步阶段, 60%的购房者处于事业的发展阶段, 各发展阶段比例情况见下图: