我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析_美国次贷危机对我国的启示

财贸研究 2008.1

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

美国次贷危机对我国的启示

杨 红

(同济大学经济与管理学院,上海200070)

摘 要:当中国的个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。

观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善数据资源,建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平,以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。此外,还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持,并将住房从完全市场化回归民生本质。

关键词:次级贷;商业银行;住房抵押贷款;风险

中图分类号:F830.572 文献标识码:A 文章编号:1001-6260(2008)01-0109-05

根据央行最新发布的中国货币政策执行报告!,2007年上半年,我国商业银行贷款继续快速增长。其中,居民消费性贷款比年初增加3800亿元,同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时,国家发改委和统计局公布的数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。

一、美国次贷危机的启示

美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好,贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款,出发点应该是好的,在最初10年里也取得了显著的效果:1994 2006年,美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里,有一半以上是少数族裔,其中大部分是低收入者,这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权,而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年,美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展,美国人的买房热情不断升温,贷款机构判断房价还将不断上涨,一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款,它与传统的固定利率抵押贷款不同,允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金,借款人的还贷负担远低于固

收稿日期:20071117

作者简介:杨红(1966),女,北京人,就职于招商银行上海分行,同济大学经济与管理学院博士生,主要研究方向为技术经济与管理。

定利率贷款。一些贷款机构甚至推出了?零文件#的贷款方式,即借款人可以且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明,如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构 住房抵押贷款资产研究所(M ortgage Asset Research I nstit u te)2006年4月对100笔此类?零文件#贷款进行了一项跟踪调研,调研者将贷款人在申请贷款时申报的收入,同其提交给国内税务署(I RS)的税务申报进行比较,发现90%的贷款人高报个人收入5%或以上,其中60%的借款人虚报收入超过实际收入50%以上。德意志银行的一份报告称,在2006年发放的全部次级房贷中,此类?骗子贷款#占到40%,而2001年此比例为21%。这些?金融创新#使得一些中低收入者纷纷入市购房。大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力,在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和行业的繁荣。美联储数据显示,2006年次级贷款占全部住房抵押贷款的比例已高达20%。

美国利率上升是引爆次贷危机的直接原因。在截至2006年6月的两年时间里,美国联邦储备委员会连续17次提息,将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担,相比普通抵押贷款6%~8%的利率,次级房贷的利率有可能高达10%~12%,而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率(ARM)的形式,随着美联储多次上调利率,次级房贷的还款利率越来越高,最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升。与此同时,美国住房市场却逐步出现降温迹象。据美国全国房地产经纪人协会公布的数据,2006年美国房地产市场在经历5年牛市后全面降温,销售量占整个房市85%的旧房销售量比前年下降8.4%,创下17年来的最大跌幅。

二、文献综述

目前国外学者对个人住房抵押贷款一级市场风险的研究主要集中在如下一些领域:

1.个人住房抵押贷款风险与LTV关系研究

Quercia和Steg m an(1992)认为,住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV(loan to value)影响着违约决策。Quig ley等(1993)认为,个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率,还取决于清算时抵押品的价值损失程度。La mbrecht和Perraud i n(1997)用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了1987 1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况。他们选取的主要变量是LTV、工资、婚姻状况和利率。研究发现:在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否时起着主要作用,婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著;而在一般威布尔分布模型中贷款价值比的影响较显著。A rcher等(1999)通过对美国1991 1996年间9639例多户住房抵押贷款(m ultifa m ily m ort g age loans)违约案例的研究发现,个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的,而与LTV变量无关。因为银行在发放贷款时针对借款人的特征尽可能地压低LTV以减小风险,所以说具有中低贷款价值比的住房抵押贷款与具有较高贷款价值比的抵押贷款在违约概率上是没有显著性差异的。

2.不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究

Chou等(2000)、Chou和L i u(2003)的研究发现,35%的香港个人住房抵押贷款采用浮动利率加可变期限(variab le tenor,VRT)的办法。随着利率的变动,虽然每月偿还额不变,但贷款到期日则要进行相应调整。换句话说,与固定期限可变偿还额抵押贷款(VRP)相比,VRT抵押贷款的抵押人不仅承受利率风险,同时还要承受期限风险。他们应用数学模型对VRT抵押贷款价值进行了评价,并将结果与传统的VRP抵押贷款进行了比较,发现,从借款人的视角看,VRT贷款比VRP贷款更实惠,但是如果将贷款期限上限考虑在VRT贷款中,则两种贷款的差异性就变得不显著。

3.应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险

期权理论的前提假设源于经济理论中的经济人假说。期权理论认为:每个借款人都是一个理性的决策者,其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化。因此,在特定经济条件下,借款人是否采取违约策略完全取决于经济利益上是否合算。违约决策过程实际上是一个收益与成本的权衡过程,当违

约在经济上有利于借款人时,即当住宅价值(资产净值)降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。

4.个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险

Posey和Y avas(2001)研究了不同风险等级的借款人对固定利率(FR M)和浮动利率(ARM)住房抵押贷款的自选择问题。江世银(2006)认为,在信息不对称条件下,由于借款人的风险类型是一种私人信息,只有借款人自己最清楚,贷款人却知之不多,因而就会存在分离均衡(separating equili b rium),高风险的借款人会选择浮动利率抵押贷款,低风险的借款人则选择固定利率抵押贷款。因此,借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种信号予以考虑。

5.个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究

近十年来,国内外大量学者选择了借款人特征、贷款特征、住房特征和当地的经济特征相关变量来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。王福林(2004)认为,特征变量一般应包含上述四个纬度的各相关要素来综合分析解释违约驱动因素。

除了上述文献外,还有文献从更广泛的角度对个人住房抵押贷款风险进行研究。如,从宏观层面研究公共政策对银行住房抵押贷款业务风险的影响,区域法律条文的变化对银行实现抵押权的影响等。

三、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

近两年来,随着房价上涨,中国国内大量发放抵押贷款,在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海,风险在一定程度上开始显现。2004年初 2006年9月末,上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多,商业性房贷逾期违约率上升10倍。银行诉客户房贷违约的案件,也从过去的零星案件发展成为常规性案件。由此可见,中国的抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患,美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕,防患于未然。

一是我国房地产金融体系相对简单,地产金融参与者相对单一。目前,我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款,这种单一地产金融机制,使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级,个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的,个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,在具体掌握过程中,对符合准入条件的客户,基本上给予全部的优惠条件,缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。

二是我国银行的风控水平远不及美国的次级按揭机构,征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足,且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。可以说我们的按揭中夹杂着不小比例的?中国式#次级按揭。个人按揭贷款市场上普遍存在着重视抵押物价值,轻视第一还款来源的现象,认为房地产市场长期向好,短期之内不会出现跌势,出现风险时,只要处理房产就可以较容易地清偿借款人所欠贷款。国内很多银行为争夺市场,竞相攀比放松信贷政策和审批尺度。通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入,而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品,增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。所以,房贷的风险可能比想象的要大很多,只不过在目前国内房地产市场依然繁荣的情况下,并未暴露而已。

三是商业银行对住房按揭贷款的风险准备并不充足,监管当局对商业银行房贷业务的风险权重相对较低,一旦商业银行被暴露在房贷违约风险面前,其应对能力可能相当脆弱。

四是目前我国经济存在过快向过热转化的可能性,物价持续走高,央行已经进入加息通道。从2004年10月开始,央行已经连续8次加息,金融机构一年期存、贷款基准利率分别由1.98%和5.31%

上调到3.87%和7.29%,5年以上个人住房贷款利率由5.04%上调到7.83%。尽管单独一次加息增加的还款额不算大,但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小,以50万元20年期贷款计算,还款额增幅超过了10%。一旦房价出现波动,违约情况必然大增。这与美国次级贷款危机的诱因一致。一旦房地产市场出现降温,购房者因此而无法及时还贷,房地产抵押贷款的风险将大量暴露。

五是中国住房按揭贷款尚未证券化,其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内,缺乏风险市场共担机制,不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。转移信用风险的一个基础工具就是资产证券化。但目前国内银行对资产证券化并不热衷,主要原因是在国内流动性充裕、受管制的存贷利差依然优厚的背景下,商业银行在市场上依然竞争不足,过度追逐短期盈利能力,不愿意与其他投资者分享优秀业务的利润。因此,银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。但对于银行而言,在当前房价大幅飙升的情况下,如果继续大量依赖房贷业务来获取利润,无异于?火中取栗#。从长期看,银行将为其短视行为付出代价。

六是通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素,都对未来经济的发展构成很大的调整压力,需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温,而我国存在同样的隐忧。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段,公众对增长的预期非常乐观,因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息,风险就会完全暴露出来,改变投资者的市场预期,从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形,因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。在房价持续上升的情况下,按揭贷款的风险是被掩盖了的,正如美国的次级按揭在2006年以前也是一派大好。然而,自2006年以来,美国的房价出现下滑,其实只是5%到10%的下跌而已,已使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃,尽管房价下降并不是惟一的原因。

四、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议

第一,我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术急需建立和提高。从国外银行业务发展趋势来看,个人消费信贷特别是个人住房抵押贷款成为银行贷款发放的主要领域之一,并有稳定增长之势,如美国个人住房抵押贷款余额占到银行信贷余额的22%左右。而我国个人住房抵押贷款业务发展却因风险管理的滞后面临着看似统一却又矛盾的两难困境。当前,跨国银行风险管理技术发展日趋定量化和模型化,一般在其风险识别、度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的历史实证数据作支持,特别是在风险的度量中通常应用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概率和可能导致的损失程度,使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。因此,对我国商业银行来说,必须认真学习国际经验,加强对个人住房抵押贷款业务的认识,当前的主要任务是积累和完善数据资源以便定量评估具有中国特征的个人住房抵押贷款业务的风险度。为此,首先应获得个人住房抵押贷款指标的特征数据;其次是模型的选取,这方面完全可以参照跨国银行的一些成熟模型;再次进行个人住房抵押贷款风险的定量化分析;最后根据定量分析反馈结果,调整个人住房抵押贷款业务审核体系,将个人住房抵押贷款风险控制在合理的范围之内,逐步提高银行风险评估技术和管理水平,从而实现我国银行个人住房抵押贷款风险管理的定量化、科学化、标准化和制度化。

第二,个人住房抵押贷款风险管理需政策支持。目前,我国监管当局对各商业银行的住房按揭贷款业务管理存在矛盾的要求,一方面要求严格审核借款人信用状况和收入状况,另一方面又要求商业银行履行企业社会责任,支持中低收入家庭购买自住保障型住房。应该借鉴国际经验,由政府设立专门机构对特定类别的个人住房抵押贷款提供担保,购房者违约,政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。如美国联邦政府设有联邦住房管理局、退伍军人管理局等机构,为中低收入家庭和退伍军人提供个人住房贷款担保,不仅使美国众多的家庭取得贷款购买住房的机会,而且降低了个人住房贷款的风险,同时还吸

引了私人保险机构介入住房抵押市场。政府提供保险、保证,乃至出资设立金融机构,并不意味着政府要拿出大量资金,它只是表明政府坚定地立于一种?最终贷款者#的地位上,其要旨是给借贷双方以信心,并为整个融资活动确立规范。这种政府对抵押贷款市场的干预,是一种间接干预,比目前我国银监会的政策主导型的强制干预要好。

第三,建立符合中国国情的住房建设、消费模式,将住房从完全市场化回归民生本质。1998年以来的中国住房制度全面市场化改革取得了瞩目成绩,作为中国渐进式改革的重要组成部分,城镇住房市场化改革对于改善城镇居民的居住条件、促进房地产及相关行业与市场的发育起到了极大的推动作用。但其副作用也是明显的:与西方七国比较,我国居民以最低的人均GDP实现了最高的住房拥有率,加剧了低收入群体的生存压力。应该尽快针对低收入群体推出住房保障制度,实现?居者有其屋#的最低保障,即人人有房住,而不是把低收入群体简单地推向市场。

参考文献:

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Paper Presented at t h e NBER Summ er In stit u te,M i m eo.

An Analysis of R isks Attri buted i n PersonalHousi ng M ortgage Loans in Chi na and t he Subpri m e M ortgage Loans in Am erica

YANG HONG

(School of E cono m ics&M anage m en,t Tong jiUniversity,Shanghai200070) Abst ract:W ith t h e rapid deve l o pm ent of persona l housing m ortgage loans i n C hina,the U.S.sub pri m e m ortgage m ar ket is crisis ridden.C o m paring the crisis w it h t h e m ortgage l o ans m arke,t w e ana l y ze t h e U.S.subpri m e m o rtgage crisis and put fo r w ard som e m e t h ods to prev ent the crisis i n Ch i n a.Firstly,w e should i m prov e our cred it analy sis sy ste m o f bank s.Second ly,the go vern m ent s hould carry out t h e po licies t o reg ulate the persona l housing m o rtg age l o ansm arke.t Fi n a lly,w e should buil d o ur ow n housi n g security syste m.

K eyw ords:subpri m e m ortgage;comm erc ial bank;housi n g m ortgage l o an;risk

(责任编辑 刘志炜)

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

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由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

美国次贷危机的影响及对中国的启示

美国次贷危机的影响及对中国的启示 本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！ 摘要：2007年3月爆发的美国次贷危机，目前已经在全球范围内造成了巨大的影响。次贷危机是由于一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款而引起的，又通过大量金融衍生产品把其他金融机构卷入了这次危机，又通过各种途径影响到整个世界。中国应当在次贷危机中吸取经验和教训， 避免类似的风险。 关键词：次贷危机；影响；传导；启示 1 美国次贷危机的产生 在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国为了刺激经济，连续采取了降低利率的措施，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。1994年，次级住房抵押贷款年度发行量不过350亿美元，仅占当年贷款发放总额的%，而这一比重在2006年升至20%，次级贷款余额也增至万亿美元，住房私有率高达%。在极低的利率刺激下，大量资金流入了房地产市场。许多商业银行为了获取更高利息和

扩张业务，也介入了次级房贷业务。一些贷款机构甚至推出了“零首付”和“零文件”的贷款方式。贷款人可在没有资金的情况下购房，只要证明其收入情况，而无需提供任何有关偿还能力的证明，这就加大了贷款 机构的信用风险和市场风险。 为了追求风险最小、收益最大化，放贷机构一方面继续大量发放次级贷款，一方面把这些债务进行资产证券化，打包做成各类金融衍生产品，拿到资本市场上去流通，卖给银行、投资公司、对冲基金及保险公司，以控制风险锁定收益。根据国际评级机构的评级要求，多种金融衍生产品应运而生：抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Securities，MBS）、担保债务凭证（Collateralized Debt bligation，CDO）等等。至此，由信贷公司、债权打包服务公司、投资银行、投资基金等构成了一条长长的利益链条。随着美国房地产市场前几年的降温，尤其是短期利率的17次提高，由1%提高到%，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重，通过出售或抵押住房再融资也变得十分困难。这就直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，次级房贷大比例地转化为坏账形成了次贷危机，并且迅速在全球范围 内引起金融市场的动荡。

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由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

美国次贷危机的原因及对中国的启示

美国次贷危机的原因及对我国的启示 摘要：自9.11事件之后，随着美国次贷市场的兴起，经济的复苏，为了防止经济过热，美联储又先后17加息，引起房地产泡沫的破灭，次贷危机从而发生。美国次贷危机是一场新型的金融危机，起产生的内在机理是金融产品透明度不够，信息不对称，金融风险被逐步放大并移至投资者，这些风险从住房市场蔓延到资本市场，从金融领域扩展到经济领域，并通过资本渠道和贸易渠道扩展到整个世界。次贷危机不仅对美国的实体经济和金融市场产生了重大的影响，同时对国际贸易和全球金融市场的影响也产生了金融危机。针对此次危机产生的原因和中国经济的现状，本文探讨了次贷危机对我国的启示。 关键词：次贷市场，美国次贷危机，金融风险，金融危机，启示 一、美国次贷危机 美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界 二、美国次贷市场的兴起 美国的房屋抵押贷款分为三类：优质抵押贷款，次优抵押贷款以及次级抵押贷款。次级抵押贷款市场面向信用评级低，收入证明缺失，负债较重的客户，由于信用要求不高，其贷款利率比一般抵押贷款利率高出2%~3%。在巨大的利润的诱惑下，加之优质和次优级抵押贷款市场日趋激烈的竞争，许多金融机构大量发放次级抵押贷款。在楼市升温期间，这些贷款的风险并不高，因为即使违约，金融机构也可以很容易的通过出售房屋避免损失。 在发放次级抵押贷款后，这些金融机构（主要是次级抵押贷款公司）通过贷款证券化的方式，形成一系列以次级抵押贷款为基础的证券化产品，如抵押支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等，以及以MBS、ABS等为基础发行的债务抵押担保证券（CDO），从而将贷款风险通过证券市场专业给投资者。同时随着风险的转移，这些金融机构因贷款占用的资金得到回收，使得放贷规模继续扩大。自从2001年美国网络泡沫破灭以来，美联储为了刺激经济采取了宽松的货币政策，联邦基金利率一直维持在极低的水平，低利率刺激了房价持续上涨。在房地产业繁荣的现象下，次级抵押贷款的风险在一定程度上被掩盖：次级抵押贷款公司觉得，收不回的贷款反正有房子做抵押，而房价还在涨，所以还会赚；而且借助于金融创新，这些贷款被打包债券化出售给了投资银行、对冲基金等各类机构投资者，次级抵押贷款公司的信用风险被转移出去了。 三、次贷危机产生的原因 从2004年6月开始，美联储持续加息，房地产业开始趋冷，一些借款买房人不能按期还贷而违约，违约率的上升导致一些次级抵押贷款公司（如美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融）出现亏损以至破产。同时，次级抵押贷款支持的债券也随之变成了垃圾债券，它的价格下跌引起了投资于此机构出现财务困难。投资者了解到这个信息后，纷纷要求赎回投资，造成基金公司流动性困难，不得不暂停赎回，这引发了投资者的恐慌。商业银行出于安全考虑不肯拆出资金。出问题的金融机构从银行和债券市场都无法融到资金，次级债危机就演变为流动性危机，引起了造成美国和全球主要股市下跌。

浅析美国次贷危机产生的原因及对我国的启示

引言 2008年以来，美国次贷危机不仅迅速波及全球金融市场，而且已由虚拟经济向实体经济蔓延。目前主要经济体经济增速下滑，世界经济衰退迹象明显。由于美国、欧洲等海外市场需求减弱，中国经济也面临很多困难，需求不足、产能过剩、企业效益下降，经济增速明显放缓。本次美国金融危机的发生，其实反映了盛极则衰、创新毁灭、月盈则缺的事物发展的内在逻辑和客观必然性。资本主义高度发达与极度创新的金融系统在有效监管出现困境的情况下，信贷过度扩张造成金融市场内在的稳定性脆弱, 其发展到极致时，金融市场对风险的抵御能力会极度脆弱，任何来自外部的小小风险都有可能触发系统性危机。本文致力于全新视角来分析美国金融危机爆发的的直接原因与内在根源及对 中国的影响与启示性意义。 总之，针对此次金融风暴中国应该做好美国经济长期低迷、国际金融市场持续动荡的准备。要采取各种政策和措施应对外部金融风暴和内部不利因素的双重压力，确保中国经济的平稳运行和成功转型，促进中国宏观经济健康、持续发展。

一、美国次级按揭贷款与次贷危机的关系 （一）美国次级按揭贷款与次贷危机概述 美国抵押贷款市场是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，大体分为优惠级和次级按揭贷款两个层次。次级按揭贷款是指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低，无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款。这种贷款首付一般低于15%。 次级按揭贷款利率通常比优惠级贷款利率高2%～3%，对放贷机构来说是一项高回报业务。但由于次级按揭贷款对借款人的信用要求比优惠级贷款低，借款人信用记录较差，其全额偿还的期望概率相对较低。因此，必须用严格的金融监管来防范风险。否则次级按揭贷款机构就会遭到巨大损失。 美国次贷危机又称次级房贷危机。它是指一场发生在美国，因次级按揭贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。美次贷危机从2006年春季开始逐步显现，2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机的影响是非常严重的，目前已对各国实体经济产生了较大影响。 (二)次级按揭贷款与次贷危机的关系 次级揭贷贷款业务本身是一件正常业务，除美国外，英国、日本等国家都有次级贷款业务。这个业务从社会角度来说也是有益的。次级按揭贷款与次贷危机有什么联系呢?是不是次级按揭贷款必然导致次贷危机发生呢？次级按揭贷款转变为次贷危机是需要条件的。次贷危机发生的条件，就是信贷环境改变、特别是房价持续下跌。次级按揭贷款人的资信状况本来就比较差，或缺乏足够的收入证明，或还存在其他的负债，还不起房贷，很容易发生违约事件。但在信贷环境宽松，或者房价上涨的情况下，放贷机构因贷款人违约收不回贷款，它们可以通过再融资，或者把抵押的房子收回来，再卖出去，也能规避风险。但在信贷环境紧缩，特别是房价下降的情况下，不仅再融资困难，就是把抵押的房子收回来，再卖出去也会发生亏损。当大规模集中性发生这类事件时，次贷危机就出现了。 二、美国次贷危机产生的原因 美国次贷危机的爆发乃至形成一种全球性的金融危机并非偶然，造成危机爆发的原因也是多方面的。具体可从直接原因与深层原因尽行分析：（一）直接原因 房价的下跌和利率的升高是美国次级贷款危机产生并蔓延的直接原因。美国次级房贷市场从上世纪90年代中期开始形成。2001年美国网络泡沫以后，

浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策

浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策 [摘要]本文梳理了个人住房抵押贷款的分类，分析了其重要风险，并提出风险防范的对策。 [关键词]个人住房抵押贷款；风险；防范对策[中图分类号]F832 [1 个人住房抵押贷款概述 1.1 个人住房抵押贷款的含义 个人住房抵押贷款，是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目标，以所购买的房产作为抵押，按购房款的一定比率向银行等金融机构申请借款，并承诺在约定期限内按规定偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款业务使得购房者在支付一笔较少的首付后，就能购置价值较高的住房，但只有在其完全还清全部贷款与利息后，才能拥有房产的完全产权。若借款人不能按规定偿还本息，贷款人有权取消其住房的抵押赎回权，并对房产进行拍卖，以拍卖所得资金而优先抵偿其未偿还的借款本息。 1.2 个人住房抵押贷款的分类 个人住房抵押贷款通常可以按四种方法进行分类：按利率是否改变分类、按还款方法分类、按资金来源分类、按抵押物分类。 （1）按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为：固定利率等额偿还抵押贷款、固定利率增（减）偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。 （2）按还款方式不同，个人住房抵押贷款可分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增（减）还款五种方式。 （3）按照资金来源不同可分为：商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。 （4）按照抵押物不同，个人住房抵押贷款可分为：个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。 1.3 个人住房抵押贷款的作用 1.3.1 个人住房抵押贷款是银行等金融机构中重要的金融信贷资产之一 个人住房抵押贷款业务的盈利表现为个人住房抵押贷款期限较长，一般会有较好的利息收入，能给银行等金融机构带来长期的社会经济效益，带来稳定的个人客户群体。此外，个人住房抵押贷款还具有储蓄的功能，可以起到拉平社会经济周期波动和支持房产建筑业的作用。

商业银行个人住房抵押贷款实际操作流程及其改进

商业银行个人住房抵押贷款操作流程及其改进 石玉瑕指导老师：尚文秀 内容摘要：个人住房抵押贷款是指借款人以本人名下的房产作为抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，其最根本的目的是为购房人提供一笔抵押贷款，以使购房人有足够的资金购置所需要的房屋等等。我国商业银行个人住房抵押贷款业务近年来迅速发展，此项业务在开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。然而从目前国内商业银行个人住房抵押贷款的实际操作流程来看，此项业务还存在许多的不足之处，尤以贷款办理时间长，效率低而给客户带来的不满和流程重复审查较多为主。本文就从个人住房抵押贷款的实际操作流程出发，分析此项贷款业务操作流程中存在的缺陷，然后分析如何改进操作以提高流程处理能力、提高个人住房抵押贷款的效率，从而提高客户满意度。 关键词：商业银行个人住房抵押贷款操作流程对策 个人住房抵押贷款是借款申请人用自己或他人的房产(包括住宅与公建)进行押，办理贷款手续，从事生产经营活动或综合消费的业务。目前，我国国内商业银行个人住房抵押贷款业务的组织框架主要采取层级管理模式。一般而言，总行的个人贷款部门不直接经营个人贷款业务，只是负责产品的研发、制度的制定、业务的规划与指导等工作。个人贷款业务主要依靠省分行(一级分行)、市分行(二级分行)及支行的个人贷款中心(或个人贷款人员)进行经营，各级个人住房抵押贷款中心针对不同的区域开展个人贷款业务。按照城市个人住房抵押贷款中心设置数量情况划分，个人住房抵押贷款中心设置可分为单一中心模式、多个人住房抵押贷款中心模式。单一中心型是指在一个城市仅设置一个个人住房抵押贷款中心，进行统一的商业银行个人贷款业务统一经营；多个人住房抵押贷款中心模式指在一个城市设置多个个人住房抵押贷款中心，同时进行商业银行

商业银行贷款业务会计处理

商业银行贷款业务会计处理 商业银行关于贷款业务应当设置的会计科目主要有“贷款”、“贷款损失准备”、“资产减值损失”和“利息收入”等。“贷款”科目属于资产类科目，核算商业银行按规定发放的各种客户贷款，包括质押贷款、抵押贷款、保证贷款、信用贷款等，可按贷款类别、客户，分别设置“本金”、“利息调整”、“已减值”等进行明细核算，期末借方余额反映银行按规定发放尚未收回贷款的摊余成本。“贷款损失准备”科目是“贷款”科目的备抵科目，核算商业银行贷款的减值准备，可按计提贷款损失准备的资产类别进行明细核算。本科目期末贷方余额，反映银行已计提但尚未转销的贷款损失准备。“资产减值损失”科目属于损益类科目，核算商业银行计提的贷款减值所形成的损失。期末，应将本科目余额转人“本年利润”科目，结转后无余额。“利息收入”科目属于损益类科目，核算商业银行确认的利息收入，可按业务类别进行明细核算。期末应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后无余额。 一、贷款的确认与计量 （一）贷款的初始确认和计量商业银行按当前市场条件发放的贷款，应按发放贷款的本金和相关交易费用之和作为初始确认金额。发放贷款时，应按贷款的合同本金，借记“贷款——本金”科目，按实际支付的金额，贷记“吸收存款”等科目，存在差额时，按其差额借记或贷记“贷款——利息调整”科目。“贷款”一级科目的金额反映的就是贷款的初始确认金额，该金额也是贷款存续期间第一期的期初摊余成本。 （二）贷款的后续计量商业银行应当采用实际利率法，按摊余成本对贷款进行后续计量。贷款的后续计量主要涉及三个问题，一是贷款摊余成本的确定，二是贷款利息收入的确认，三是贷款发生减值时，贷款损失准备的计算及其会计处理。 （1）摊余成本的确定。摊余成本是指该贷款的初始确认金额经下列调整后的结果：扣除已偿还的本金；加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额；扣除已发生的减值损失。计算公式为： 摊余成本=初始确认金额一已偿还的本金±采用实际利率法将初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额-贷款已发生的减值损失 在确定实际利率时，应当在考虑贷款合同条款（包括提前还款权等）的基础上预计未来现金流量，但不应考虑未来信用损失。贷款合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用等，应当在确定实际利率时予以考虑。贷款的未来现金流量或存续期间无法可靠预计时，应当采用贷款在整个合同期内的合同现金流量。 （2）利息收入的确认。贷款持有期间所确认的利息收入应当根据实际利率计算。实际利率应在取得贷款时确定，并在贷款预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。实际利率与合同利率差别较小的，也可按合同利率计算利息收入。计算公式如下： 每期期末的应收利息=贷款合同本金×合同利率

浅析美国次贷危机形成原因(1).

浅析美国次贷危机形成原因(1) 本文从金融创新产品本身和连接投资者与金融机构的信用评级机构这两个角度分析次贷危机形成的原因，力图从微观角度解释危机酝酿与形成的过程。 一、引言 2007年8月，次贷危机全面爆发，对国际金融秩序造成了极大的冲击和破坏，使金融市场产生了强烈的信贷紧缩效应，国际金融体系累积的系统性风险得以全面暴露，其危害尚在蔓延。这是美国20世纪30年代“大萧条”以来最为严重的一次金融危机。 二、原因分析 (一)金融创新产品：次级贷款和资产证券化 1.失控发放的次级贷款 （1）次级抵押贷款 次级贷款具有良好的市场前景，它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。与此同时，次级贷款对放贷机构来说也是一项高回报业务。从90年代末开始的利率持续走低带动了次级抵押贷款的蓬勃发展。 （2）“掠夺式”的放贷 2001~2005年的房市繁荣带来了次级抵押贷款市场的快速发展，房贷金融机构在利益的驱使下，纷纷将次级和次优住房贷款作为新的利润增长点。金融机构之所以大力发展这一业务，还由于不断上涨的房价使金融机构认为，一旦出现严重违约，他们可以通过没收抵押品，并通过拍卖而收回贷款本息。 次级住房贷款的发放达到了失控的局面。次级房贷规模从1994年的350亿美元、约占4.5%的美国一到四家庭住房贷款总额，发展到2001年的1600亿美元、占5.6%和2006年的6000亿美元、占20%。 2.资产证券化工具推动次贷膨胀 资产证券化是近30年来国际金融市场最重的金融创新之一，已经成为全球主金融市场和金融机构的重业务构成和收入来源，也是各发达国家有效管理经济和金融风险、发挥金融市场投融资功能并促进社会和经济稳定发展的重工具。因此，资产证券化产品在近年来发展迅速，一方面，新的产品不断衍生，另一方面，在规模上也出现了快速的增长势头。 (二)信用评级机构——利益冲突与制度漏洞 1.评级机构的利益冲突 （1）利益冲突首先产生于发行方付费的业务模式。 据统计，评级机构90%的收入来自发行方支付的评级费用。这使得评级机

个人住房抵押贷款违约风险分析与防范

个人住房抵押贷款违约风险分析与防范随着我国商业银行个人住房抵押贷款的快速增长，个人住房抵押贷款风险逐步显现，且有加速的迹象。其中个人住房抵押贷款违约风险是商业银行面临的最主要风险。 目前，金融界已普遍意识到加强违约风险管理的紧迫性和必要性，学术界也对这一问题给予重视。但是运用定性分析、定量分析相结合的方法全面分析个人住房抵押贷款违约风险的研究还不多见。 基于上述背景，论文以个人住房抵押贷款违约风险为研究对象，试图通过对违约风险的各种表现进行深入的分析，找到有效的防范和化解风险的措施，为银行能有效管理违约风险提供参考。论文的主要工作表现为：(1)在总结国内外学者研究成果的基础上，论文运用理论分析、定性分析和定量分析相结合的方法，重点分析了提前偿付型违约风险的形成机理及其对现金流产生的影响；(2)构建了终止偿付理性违约条件模型，并对模型中各个变量间的关系进行了深层剖析；(3)论文结合我国国情探讨了我国个人住房抵押贷款违约风险的防范之路。 论文对个人住房抵押贷款违约风险的定义在原有定义上有进一步突破，把提前还款也归为违约行为，即把个人房贷违约风险分为提前偿付风险和终止偿付风险；论文构建了终止偿付理性违约条件模型并对模型中各个变量之间的关系进行了深入分析。以上两点是论文的新意所在。 研究结果表明：(1)一般提前还贷率越高，给银行带来的预期利息损失越大；(2)构建出终止偿付违约条件模型，分析得出可以通过控制违约条件模型中的各个变量来改变违约产生的条件，进而达到防范控制违约风险的目的；(3)指出应该结合我国实际，运用新的风险管理方法来转移和分散提前还贷风险，运

用违约风险条件模型防范个人住房抵押贷款终止偿付理性违约风险。

商业银行住房贷款业务

管理学院 关于商业银行住房贷款研究 班级：财管111 学号：020411121 姓名：顾叶雯

商业银行住房贷款业务 摘要：随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善,金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放,贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展,尤其是住房贷款业务的发展更快。我国住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观,在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展,须理顺和解决一系列的制约因素。本文从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题,并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策,以促进这一业务的良性快速发展。 一、商业银行贷款分类 商业银行是提供金融中介和交易服务机构，以经营工商业存放款为主要业务，并以利润为其主要经营目标。存、贷、汇三大业务是现代商业银行经营活动的重要组成部分。其中，吸收存款是手段，办理结算是纽带，发放贷款取得收入是目的。而住房贷款是众多贷款中的一种， 它是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。有稳定收入和还债能力的申请人，提供贷款资料、收入证明等相关材料通过银行审批的可获取住房贷款。住房贷款分为公积金贷款和商业贷款两种，商业银行对于居民贷款额度的上限有着明确的要求：（1）贷款额度不超过借款期限内借款人家庭还贷能力（2）贷款额度不超过房价一定比例（3）贷款额度不超过住房公积金缴存余额的一定倍数（4）贷款额度不超过市房改领导小组确定的贷款最高限额。 银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。个人类住房贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款、委托贷款、自营贷款和组合贷款。其中个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。而个人住房商业贷款可分为以下几种：（1）个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。 （2）个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过15年；贷款期限与房龄之和一般不超过25年。 （3）个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。 （4）个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过10年。 （5）个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过10年。 （6）个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和住房担保贷款组成的贷款，即当个人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需时，其不足部分向银行申请商业性住房贷款的两种贷款之称。两笔贷款按照公积金贷款利率和商业贷款利率分别计息，贷款期限一致。借款人可向受理公积金贷款的银行申请办理组合贷款。国家的法律法规 二、住房贷款还款方式 商业银行的生存与发展，必须以利润的取得和积累为前提。在我国现阶段，对银行利润起决定作用的是贷款利息收入。住房贷款的还款方式可分为等额本息还款方式和等额本金还

商业银行贷款损失准备管理办法

索引号:717804719/2011-00123 主题分类:法律法规 办文部门:财会部发文日期:2011-07-27 公文名称:中国银行业监督管理委员会令（2011年第4号） 文号:银监会令[2011]4号 中国银行业监督管理委员会 银监会令[2011]4号 《商业银行贷款损失准备管理办法》已经中国银行业监督管理委员会第１１０次主席办公会议审议通过。现予公布，自２０１２年１月１日起施行。 主席刘明康 二○一一年七月二十七日商业银行贷款损失准备管理办法 第一章总则 第一条为加强审慎监管，提升商业银行贷款损失准备的动态性和前瞻性，增强商业银行风险防范能力，促进商业银行稳健运行，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》和《中华人民共和国商业银行法》，制定本办法。 第二条本办法适用于中华人民共和国境内依法设立的商业银行，包括中资银行、外商独资银行和中外合资银行。 第三条本办法所称贷款损失准备是指商业银行在成本中列支、用以抵御贷款风险的准备金，不包括在利润分配中计提的一般风险准备。

第四条中国银行业监督管理委员会及其派出机构（以下简称银行业监管机构）根据本办法对商业银行贷款损失准备实施监督管理。 第五条商业银行贷款损失准备不得低于银行业监管机构设定的监管标准。 第二章监管标准 第六条银行业监管机构设置贷款拨备率和拨备覆盖率指标考核商业银行贷款损失准备的充足性。贷款拨备率为贷款损失准备与各项贷款余额之比；拨备覆盖率为贷款损失准备与不良贷款余额之比。 第七条贷款拨备率基本标准为２．５％，拨备覆盖率基本标准为１５０％。该两项标准中的较高者为商业银行贷款损失准备的监管标准。 第八条银行业监管机构依据经济周期、宏观经济政策、产业政策、商业银行整体贷款分类偏离度、贷款损失变化趋势等因素对商业银行贷款损失准备监管标准进行动态调整。 第九条银行业监管机构依据业务特点、贷款质量、信用风险管理水平、贷款分类偏离度、呆账核销等因素对单家商业银行应达到的贷款损失准备监管标准进行差异化调整。 第十条商业银行应当按照银行业监管机构资本充足率管理有关规定确定贷款损失准备的资本属性。 第三章管理要求 第十一条商业银行董事会对管理层制定的贷款损失准备管理制度及其重大变更进行审批，并对贷款损失准备管理负最终责任。

美国次贷危机给我国金融监管的启示

美国次贷危机对我国金融监管的启示 摘要:美国“次贷危机”从2007年春季爆发开始,已逐步发展成为席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场和国家的金融风暴。为我国金融风险的防范与监管提供了反面的经验教训,尤其是引起人们对我国住房按揭贷款市场潜在风险的高度关注。对它进行深刻的研究,具有十分重要的理论意义和现实指导意义。本文依次分析讲述了引发美国“次贷危机”的原因,美国次贷危机对我国金融监管的启示以及我国金融监管的现状和我国需要采取哪些措施来加强金融监管的力度。 关键词：次贷危机；金融风险；金融监管；启示 美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。 美国因次贷问题而引发的华尔街金融成了全世界关注的焦点。发生在华尔街的金融危机不仅重创了美国脆弱的经济，引起美国股市崩盘，也给出其它国家经济带来极大危害。中国会不会重蹈美国次贷危机之覆辙? 他山之石,可以攻玉。这场金融危机带给我们什么启示？ 一、美国次贷危机形成的原因 (一）刺激经济的超宽松环境埋下了隐患 2007年4月2日，美国第二大次级贷款机构新世纪金融公司宣布破产，标志美国次贷危机大爆发。次级抵押贷款危机的源头是其前期宽松的货币政策。在新经济泡沫破裂和“9.11”事件后，为避免经济衰退，刺激经济发展，美国政府采取压低银行利率的措施鼓励投资和消费。从2000年到2004年，美联储连续降息，联邦基金利率从6.5%一路降到1%，贷款买房又无需担保、无需首付，且房价一路盘升，房地产市场日益活跃，这也成就了格林斯潘时代晚期的经济繁荣。 （二）以房产作抵押是造成风险的关键 美国次贷的消费者以房产作抵押，房产的价格决定了抵押品的价值。如果房价一

论文探析个人住房抵押贷款风险

论文探析个人住房抵押 贷款风险 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

毕业论文题目：探析个人住房抵押贷款风险 姓名： 学号： 专业： 班级： 指导教师： 金融系 2011年6月 摘要：个人住房抵押贷款虽被国内外研究和实践公认为安全性较高、利润稳定的信贷业务 ,但是但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。美国次级贷风波引发的全球性金融危机对各国经济影响深远。作为风险源头的房地产抵押贷款信用风险控制及影响因素的研究成为社会关注的焦点。文章对我国个人住房抵押贷款中的信用风险分类和引致原因、信用风险信号识别、信用风险的评估等问题进行了探析,并在此基础上提出了个人住房抵押贷款风险防范对策，以保障我国经济平稳运行。 关键词：信用防范 随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运

而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。数据显示,长期以来我国个人住房贷款占个人消费贷款的比重始终在75%-97%,1997年末全国个人住房贷款余额190亿元,到2007年底已达到3万亿,多年来一直保持着高位增长。随着个人住房贷款余额的增长,信用风险也不断累积,个人住房抵押贷款开始显现逐步攀升趋势,而其本身所携带的风险影响程度也随着扩大,再加之次贷危机的爆发以及目前房价的相对企高,这就更值得引起我们对其风险管理的关注了在社会信用制度不健全的情况下,借款人信用是个人住房抵押贷款风险的根本影响因素。因此,作为银行信贷产品,信用风险是银行首当其冲要面对的风险,也是解决个人住房抵押贷款风险的关键所在。 一、信用风险的分类和引致原因 信用风险是银行客户无力履约的风险,也是目前银行面临的主要风险。影响住房抵押贷款的原因包括银行自身的原因和非银行的原因。前者包括银行对借款人的调查失误、银行对住房估值偏差、贷后管理落后等等原因;后者则包括借款人本身还款意愿、市场变化、技术原因、企业管理落后等等原因,具体又可分为还款能力风险和还款意愿风险。个人住房抵押贷款还款期限长,通常要持续20-30年,在这段时间里,个人资信状况面临着巨大的不确定性,经济恶化及其引发的个人支付能力下降的情况很容易发生,这样便会形成还款能力风险。而在还款能力确定的情况下,借款人还可能故意欺诈,骗取银行贷款,拖欠还款,造成所谓的还款意愿风险。在过去,受传统计划经济体制影响,政府干预和银行治理结构缺陷因素被认为是导致信用风险的主要原因。随着我国金融业改革开放的深入,政府干预和银行治理结构缺陷因素正在消减,市场变化因素增强。

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析_美国次贷危机对我国的启示

财贸研究 2008.1 我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析 美国次贷危机对我国的启示 杨 红 (同济大学经济与管理学院,上海200070) 摘 要:当中国的个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。 观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善数据资源,建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平,以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。此外,还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持,并将住房从完全市场化回归民生本质。 关键词:次级贷;商业银行;住房抵押贷款;风险 中图分类号:F830.572 文献标识码:A 文章编号:1001-6260(2008)01-0109-05 根据央行最新发布的中国货币政策执行报告!,2007年上半年,我国商业银行贷款继续快速增长。其中,居民消费性贷款比年初增加3800亿元,同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时,国家发改委和统计局公布的数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。 一、美国次贷危机的启示 美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好,贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款,出发点应该是好的,在最初10年里也取得了显著的效果:1994 2006年,美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里,有一半以上是少数族裔,其中大部分是低收入者,这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权,而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年,美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展,美国人的买房热情不断升温,贷款机构判断房价还将不断上涨,一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款,它与传统的固定利率抵押贷款不同,允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金,借款人的还贷负担远低于固 收稿日期:20071117 作者简介:杨红(1966),女,北京人,就职于招商银行上海分行,同济大学经济与管理学院博士生,主要研究方向为技术经济与管理。

关于银行贷款损失准备制度的调查报告

关于银行贷款损失准备制度的调查报告 关于银行贷款损失准备制度的调查报告 ----以我国五家上市银行为例的分析 孙天琦[1] （山东大学经济研究中心，山东济南，250100） 内容摘要：本报告总结了我国贷款损失准备制度的历史沿革，分析了五家上市银行贷款损失准备计提情况，并对辖区相关机构进行了调研，发现：（1）五家上市银行贷款损失准备有明确的计提范围，但行际之间计提范围有差异；（2）贷款损失准备计提比例符合监管当局的原则性要求，但各行提取比例有差异；（3）计提损失准备时各行对抵押物金额扣除不同；（4）不良贷款拨备覆盖率呈逐年上升（除深发展）趋势， 抗风险能力趋于增强；（5）部分机构逻辑上存在利用贷款损失准备操纵利润的可能；（6）仅仅从贷款损失准备比例看，大多未体现周期特征,在经济周期高点可能相对少计提；（7）调查中发现五级分类目前还存在问题，贷款损失准备计提的基础不牢靠。 在此基础上，结合调研掌握的具体情况，本报告认为：（1）银行监管、财政、税务等部门应加强协调，进一步规范贷款损失准备计提制度；（2）进一步完善贷款五级分类制度，夯

实损失准备计提的基础；（3）结合我国目前信用环境，需要研究五级分类、贷款损失准备计提这两个环节抵押品、有效担保的处理原则，避免重复考虑、高估价值，使贷款损失准备计提更加审慎，更好地覆盖资产风险；（4）五级分类、特种准备、一般准备、专项准备以及分红政策等方面要充分考虑经济周期或者行业周期波动的影响，以使贷款损失准备的计提更为前瞻、审慎，确保提足损失准备，及时弥补损失，增强资本基础，提高抗风险能力；（5）区别对待，分类监管；（6）重视贷款损失准备、资本充足率监管在货币政策传导方面的作用及其产生的宏观效应。 关键词：贷款损失准备；经济周期；不良贷款；前瞻性 贷款损失准备是商业银行为抵御贷款风险而提取的用于弥 补银行到期不能收回的贷款损失的准备金，用来应对未来对银行资本的潜在需求，具有防范银行信用风险与补充银行资本的特性，是目前我国银行监管当局对商业银行监管的一个重点，相关监管当局也已经作了大量卓而有效的工作。本报告主要以五家上市银行为例，对我国银行贷款损失准备制度及存在的问题作一些探讨。 一、我国商业银行贷款损失准备制度的发展 从理论和实践来看，目前贷款损失准备的计提和冲销主要有

美国次贷危机对我国资产证券化的启示

美国次贷危机对我国资产证券化的启示 美国次贷危机揭露了资产证券化存在的风险，对我国现阶段资产证券化进程有一定的启示作用，我国的政府和金融机构应采取相应措施规范资产证券化的发 展，规避可能发生的风险。 标签：次贷危机；资产证券化；启示 目前，我国资产证券的进程正在稳步进行中，通过美国的次贷危机，使我们更清楚的看清资产证券化所存在的风险，这对我国今后金融机构处置不良贷款提供了新的思路，减少不必要的风险提供了保障。资产证券化业务在我国具有广阔的发展空间，我们应当充分把握这一机会，为我国的经济发展提供充足的动力。 1 美国次级贷款证券化的基本原理 住房抵押贷款证券化，是指住房抵押贷款发放机构（如商业银行）将其持有的住房抵押贷款汇集成住房抵押贷款组合（即资产池，是拟证券化的标的），出售给特殊目的机构（SPV）；特殊目的机构再将其购买到的住房抵押贷款组合，经过担保、保险和评级等形式的信用增强后，以抵押支持证券（MBS）（区别与ABS)的形式出售给投资者的融资过程。它主要的运行主体有：发起人(Originator?or?Sponsor) 、发行人(Issuer) 、服务人(Servicer) 、信用评级机构(Credit Rating?Agency) 、证券承销商(Securities?Underwriter) 、投资者 (Investor) 。 次级贷款证券化的基本原理：信用较低的人抵押房产，从次级放贷机构获得抵押贷款；放贷机构再将房屋抵押的债权出售给投资银行，用所得收益进行再贷款；投资银行则再将这些债权重新包装成债券在资本市场发行，获取高额回报。如果没有大银行的支持，抵押贷款机构将难以为继。如今，这个资金鏈条面临断裂的危险。放贷机构一旦收不回贷款，那么投资银行及其旗下在这一资金链运作的产品相应都受到连累。这便是美国次贷按危机的全球骨牌效应，多米诺骨牌：首先引发放贷机构收回房产→所有非政府债券资信下降→通过杠杆放大百倍对冲基金→日元瑞郎等套利交易砍仓→美及其它国家消费者信心受挫→套息交易 恐慌性结利。 2 我国资产证券化和美国资产证券化的比较

浅析美国次贷危机的原因和思考

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/687768096.html, 浅析美国次贷危机的原因和思考 作者：吴渝璋 来源：《商情》2008年第03期 [摘要]由于房价的持续下跌和房贷违约率的上升引起的美国次级抵押贷款市场危机（简称次贷危机）被认为是继亚洲金融危机后最严重的一次金融风暴。从去年七八月间爆发以来，美国次贷危机导致了全球金融市场的剧烈波动，许多公司因此遭受巨额损失甚至倒闭，欧美等国央行不得不紧急向市场注入4000多亿美元以缓解流动性不足。本文分析了这次危机产生的原因，并探讨了对我国的启示。 [关键词]次级抵押贷款低利率贷款证券化房地产风险管理金融监管 一、美国次贷市场的兴起 美国的房屋抵押贷款分为三类：优质抵押贷款，次优抵押贷款以及次级抵押贷款。次级抵押贷款市场面向信用评级低，收入证明缺失，负债较重的客户，由于信用要求不高，其贷款利率比一般抵押贷款利率高出2%~3%。在巨大的利润的诱惑下，加之优质和次优级抵押贷款市场日趋激烈的竞争，许多金融机构大量发放次级抵押贷款。在楼市升温期间，这些贷款的风险并不高，因为即使违约，金融机构也可以很容易的通过出售房屋避免损失。 在发放次级抵押贷款后，这些金融机构（主要是次级抵押贷款公司）通过贷款证券化的方式，形成一系列以次级抵押贷款为基础的证券化产品，如抵押支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等，以及以MBS、ABS等为基础发行的债务抵押担保证券（CDO），从而将贷款风险通过证券市场专业给投资者。同时随着风险的转移，这些金融机构因贷款占用的资金得到回收，使得放贷规模继续扩大。 二、危机产生的原因 自从2001年美国网络泡沫破灭以来，美联储为了刺激经济采取了宽松的货币政策，联邦基金利率一直维持在极低的水平，低利率刺激了房价持续上涨。在房地产业繁荣的现象下，次级抵押贷款的风险在一定程度上被掩盖：次级抵押贷款公司觉得，收不回的贷款反正有房子做抵押，而房价还在涨，所以还会赚；而且借助于金融创新，这些贷款被打包债券化出售给了投