黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告

黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告

一、黄兴南路步行商业街

产品概念设计及功能细分定位

（一）产品概念设计：

黄兴南路为长沙市传统老街，历经上百年的历史，不少长沙的老字号品牌如黄春和粉店，德圆包子，火宫殿，新华楼削面，甘长顺面食，美丽长鞋店等二十余家老字商号都集中在黄兴南路，可见黄兴南路的商业文化沉淀极其深厚。

解放以后，尤其是改革开放以来，黄兴南路更形成了以传统老字号品牌店带领下的集饮食、购物、娱乐、休闲于一体的商业街，不少现代品牌纷纷进驻黄兴南路，黄兴南路商业街的形象在长沙市民的心目中不断成形和固化。

随着长沙社会和经济的不断发展，黄兴南路商业街以其深厚的历史文化和商业文化的沉淀，市政府决心下大力气将其改造，新的黄兴南路将成为长沙市唯一的步行商业街。

黄兴南路步行商业街的建成，将代表长沙这座历史文化名城的社会经济、文化、文明、科技发展新的里程碑，也是长沙走向全国乃至走向世界的又一窗口和亮点。

黄兴南路步行商业街总长度838M，商业建筑分一、二期投产，一期工程总建筑面积约13万平方M。

步行商业街的建筑形式以室内步行商业街为主，室内步行街全部设计有冷暖空调系统，从而能有效地保证各种季节全天候的人气指数，增强了步行商业街的整体商业价值，步行商业街的室外商业街，却是长沙商业业态的主要形式之二，必然的人流量，以及满足可得的休闲设施和景观资源，保存和增强了室外街铺的极高的商业价值。

室外、室内相结合的步行商业街形式，是黄兴南路步行商业街产品定位的主概念设计。

（二）功能细分定位：

黄兴南路步行商业街的功能分区，一定要考虑如下三大因素的支持：

1、设计休闲购物和目的购物人流

购物人流的设计，是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一，从功能分区的角度来考虑，商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流，具体作如下规划：（1）设计步行商业街的“中心广场”概念，将人流从南门口和司门口二端往中心区域引导，使“中心广场”成为步行商业街的“街眼”和必游之地。

（2）设计明确的功能区域和板块，引导目的性购物人流。

（3）设计功能与功能区域之间的相互作用关系，以此带彼，以彼促此。

（4）横向和纵向设计不同的亮点和购物兴奋点，设计人性化的辅助功能设施，引导观光休闲人流留连忘返。

（5）设计日常消费人流，增强步行商业街人气，以日常消费促进、带动其它非日常的购物。

（6）设计休闲、观光、娱乐、美食功能，以休闲、观光、娱乐、美食功能带动购物。

（7）设计城市形象及政府形象功能区域，亲切市民，聚集媒体，增强步行商业街的美誉度，自觉传播，口碑传播，以此达到和形成长沙各阶层消费者购物、休闲、饮食、娱乐、出行的思维定式。

（8）设计长沙传统老字号品牌功能区域，标榜步行街的深厚商业文化历史，形成步行商业街不可人为和比拟的地域文化商业特色，引导观光旅游的必然人流。

（9）设计“商旅湘军”广场，集中宣传和展示湖南科技、文化、旅游、制造、轻纺等各个领域的名优产品，引导湖南企业界对步行商业街的关注和参与。

（10）设计广场文化、广场活动和广场商业功能区域，增强步行街的全民参与感，形成步行商业街的独特商业文化风景线，重复而有层次地引导人流。

（11）设计步行商业街的建筑标志与功能标志，定期、定时、定点引导观光、休闲、购物人流，以制造兴奋点，从而达到集中引导购物的目的。

2、提高步行商业街的整体销售率和投资价值

黄兴南路步行商业街是一艘巨型的“商业航空母舰”，她是以一个整体的形

象而出现的，她既要有整体的概念形象，又要有各种细分功能的支持，因此，步行商业街的细分功能区，横向、纵向、楼层、方位等等，都要细致地考虑，各种功能的经营赢利与经营成本，只有解决了各功能区经营与成本之间的矛盾，才能有效地做好销售，提高整体的销售率，有效快速地回笼资金，尽早实现步行商业街的正常运营。

3、后续的经营和经管

黄兴南路步行商业街在功能分区的同时，必须考虑到步行商业街的经营和经管，尤其象餐饮、美食等功能区域，更应是如此。

黄兴路步行商业街功能分区总原则是：

（1）实行横向、纵向交叉式的功能分区，揉合较少比例的自由形态；

（2）以步行商业街中段“中心功能”区域向南门口和司门口辐射；

（3）完全考虑主题商业整体经营经管模式的功能分区；

（4）各功能区的大小比例以自由商业业态比例进行规划。

（5）休闲、美食、娱乐等辅助功能区域，既有大区域的划分，又适时根据人流的不同生理和精神需求进行点状分布。

黄兴路步行商业街具体功能分区规划：（见图一）

黄兴南路步行商业街总长度838M，我们将建筑单体的自然块状自南至北分为九个区，具体的功能分区以六七区为整个步行商业街的中心，配合步行街的中心广场规划，六、七区将成为各种商业展示；广场文化活动；大型促销活动；标志性功能；以及相关商业、城市形象、文化、大型公关活动、新闻发布会等等的集中功能区域、亮点和高潮区域，加上中心区域的标志性建筑、顶极品牌广场、创富会的定位，中心区域将成为整个步行商业街的“街眼”，是所有人流的必经之处。

步行商业街自南至北的功能分区定位为：

一Ａ区：长度为120M，靠西，单层面积约7000平方M

一至三层：大型超市百货

四层：停车场

顶层：儿童游乐园

一Ｂ区：体育休闲及时尚天地

1层：时尚潮流天地

2层：服装、鞋帽、饰品

3层：器具

4、停车场

顶层：停车场

二区：男人广场

1层：服饰、化妆品、保健

2层：品牌服装、鞋帽

3层：服装、鞋帽

4、饮食、湘风、文化之老字号广场

顶层：观光、休闲

三区：化妆品

1层：香水、护肤、美容品

2层：美容美发用品、保健

3层：器材（日用、专业）

4层：饮食、湘风、文化之老字号广场

顶层：休闲、观光

四区：女人广场

1层：首饰、服饰、化妆品、保健

2层：品版服装、鞋帽、皮具

3层：服装、鞋帽

4层：饮食、湘风、文化之老字号广场、美容美发、纤体顶层：观光、休闲

五区：儿童广场

1层：服饰、服装、儿童食品（肯德基、麦当劳）

2层：服装、鞋帽（肯德基、麦当劳）

3层：玩具、体育用品、智力开发

4层：饮食、湘风、文化之老字号广场

顶层：观光、休闲

六区：国际名店廊

国际名店廊：

1层：顶级男性服装、饰品专卖

2层：顶级女性服装、饰品专卖

3层：顶级皮具、鞋帽、饰品专卖

4层：创富会俱乐部，经营工程主要以名酒咖啡吧、茶艺吧为主。

顶层：观光、休闲

中庭：展示及标志功能区

七区：金银珠宝、名表中心

1层：饰品、名表

2层：钻石饰品、金银饰品

3层：金银饰品

4层：湘风美食

顶层：观光休闲

八区、时尚饰品广场

1层：饰品（皮具、玉金、精品）

2层：鞋帽

3层：箱包、皮具

4层：湘风美食

九区：时尚家居广场

1层：小家电、小电子、通讯产品等

2层：日用家居用品、装饰品、精品家私

3层：大家电

4层：饮食、湘风、文化之老字号广场

顶层：观光、休闲

另特别提示：

1、黄兴南路步行商业街在以上大功能分区的同时，1至3层，各层横向50M 左右，均设置有饮食和休闲区，各饮食、休闲区域均分别设置有休闲台椅，饮料投币自动售卖机，公用IC卡电话，垃圾桶等。

2、各层横向80至100M左右，均设置有男女洗手间。

3、步行街一层考虑非饮食老字号店的设置（如药店等），老字号店设在4楼，均在一层设提示性入口。

4、各纵向功能区中庭，均设置展示或特卖场（按季节有组织安排）。

以上功能分区的特点有：

1、纵横结合，主次结合，购物有集中区域，逛街有不同的观赏和兴奋点，充分考虑了人性化的功能设计。

2、强调购物功能的导向性和科学的人流设计。

3、充分考虑步行街的分期销售策略和后续的经营经管。

（三）黄兴南路步行商业街商业主题的开发和定位：

步行商业街商业主题的设计，是为了更好地以主题商业功能去设计人流，因为步行商业街在形式上更倾向于逛街和休闲，缺泛对目的购物人流针对性的引导，根据步行街的功能分区，步行街商业主题的定位如下：

1Ａ区：仓储式大卖场（设计日常消费和百姓阶层人流）

1B区：体育休闲时尚天地

2区：××男人广场

3区：××化妆品广场

4区：××女人广场

5区：××儿童广场

6区：××国际名店廊

7区：××金奶珠宝、名表中心

8区：××时尚饰品广场

9区：××时常家居广场

在设计各种商业主题功能区的同时，各功能区的贯名权，考虑以有偿的形式出让。

（四）各功能区商业面积的分割及商业展示规划（见图二）

1、商业面积分割：

销售面积分割：

一层：

①注意外街铺与内街铺的通透性，使外街铺与内街铺形成功能上的整体性；

②外街铺因为价格系数较高，面积分割多以80～150平方M的铺位分割为主；

③西边内街铺的面积分割除16平方M的铺位分割外，考虑柜台式经营的布置，同时在中庭、节点处适时考虑开放式经营铺位的分割，最小面积20平方M；

④在一层内外街铺，设计二、三层功能区的门面入口，面积由16平方M、32平方M之间变化。

二层：注意与一层、三层在功能整体上的综合考虑外，注意面积分割以最小16平方M分割和查丈。

三层：注意与一、二层在功能整体上的综合考虑外，面积分割以最小32平方M分割和查丈。

四层：在整体功能的考虑之外，面积分割以最小64平方M分割和查丈。

（2）招商面积分割：

除去自用物业的面积之外，招商面积的分割，具体根据不同功能区、不同的经营品种而按需分割，各层招商的最小单位，不得低出销售面积分割查丈的最小单位，最大不限。

2、商业展示规划（1至3层）

（1）1A区：仓储式大卖场

由商家自行规划设计

（2）1B区：体育休闲时尚天地

一层：间隔式独立展示，玻璃墙间隔、含柜台经营

二层：间隔式独立展示，玻璃墙间隔、含柜台经营

三层：低柜开敞式展示（或局部玻璃隔断独立展示）

（3）2区：男人广场

一层：玻璃墙间隔，独立展示，低柜开敞式展示

二层：玻璃墙间隔，独立展示，低柜开敞式展示

三层：低柜开敞式展示

（4）3区：化妆品广场

一层：玻璃墙间隔，独立展示，开敞式展示、低柜台展示

二层：玻璃墙间隔，独立展示，开敞式展示、低柜台展示

三层：低柜开敞式展示

（5）4区：女人广场

一层：开敞式或玻璃墙间隔，独立展示、开敞低柜展示

二层：低柜开敞式展示（或局部玻璃间隔，独立展示）

三层：低柜开敞式展示（或局部玻璃间隔，独立展示）

（6）5区：儿童广场

一层、二层、三层独立或低柜开敞式展示

（7）6区：国际名店廊

一层、二层、三层玻璃墙间隔，独立展示

中庭布置典雅宏伟，设计标志性功能，设计时考虑与7区相呼应。

（8）8区：金银珠宝、名表中心

一、二、三层实行封闭组团式低柜展示

（9）时尚饰品广场

一、二、三层独立或低柜开敞式展示

（10）9区：时尚家居广场

一层：中央部份低柜开敞展示，四周玻璃墙隔断，独立展示

二层：低柜开敞式展示，或局部玻璃间隔，独立展示。

三层：低柜开敞式展示，或局部玻璃间隔，独立展示。

（11）各功能区中部，考虑独立中庭设计，强化视觉通透与人流设计

3、横向商业展示规划：（4层）

整个步行商业街四层功能规划，主要以饮食、湘风、文化之老字号广场为主，6、7区四层则以名酒廊、咖啡吧、茶吧为主。具体展示由各商家自行设计。

四层老字号广场的商业展示、设计，建议将饮食、湘风与传统建筑、传统文化相结合，展示文化湘军、革命湘军、商旅商军等阵容，让历史、文化与商业的渊源相辉相映。

（五）黄兴南路步行商业街交通组织与街区功能规划

黄兴南路步行商业街的交通组织主要包括三个方面：

1、步行商业街与城市的交通组织。

步行商业街与城市的交通，主要枢纽有南门口、司门口和改造后

的人民路口，另外，坡子街、樊西港、织机街等街巷，同时也是步行街与城市交流的渠道。

步行商业街与城市的交通组织，主要要设计好南门口、司门口以及规划改造的人民路的公共交通体系，合理设置公共交通站点，增加新的交通线路，在条件许可的前提下，在南门口和司门口两端设置出租车候客区，方便购物和旅游人流。

同时要切实经管好坡子街、樊西巷、织机街等街巷的出入口，避免这些街巷的“地摊形象”对步行街的经营和经管产生负面影响。

总而言之，步行商业街与城市的交通组织，注意四点：

（1）建设好南门口、司门口、人民路的公共交通体系。

（2）规划南门口、司门口出租车落客、候客区域。

（3）严格经管好小街巷的出入口。

（4）规划设计好自驾车停车场系统和自行车、摩托车停车体系。

2、步行商业街外街交通组织。

步行街外街的交通组织，着重三个方面的规划和建设：

（1）无障碍通道的规划设计

（2）自驾车和货流通道的设计

步行商业街室外走廊的设计，与南门口、司门口两端的公

共交通体系，包括出租车候客区一起考虑。

3、步行商业街商场及内街的交通组织。

步行商业街商场及内街的交通组织，必须着重两个方面：

（1）以功能导向设计和引导人流

（2）着重垂直交通和扶梯硬件的科学规划和建设。

（3）一层南门口、司门口和各节点设计入口和直接上二层的自动扶梯。

（4）步行街内街自动扶梯的设计，以迎合人流的自然流向作纵向安装。

（六）黄兴南路步行商业街商业经营模式的总体方向性定位

1、严格实行功能分区。

2、总体实施统一经营和统一经管。

3、设计和规划销售、招商、经营三位一体的超大商业物业的营销模式。

4、规划独立、补给性的品牌商业经营功能，总体协调，提升步行商业街的整体经营档次和商业形象。

5、借外脑、输入软件、输入模式，组建可控的商业经营和商业经管队伍。

（七）黄兴南路步行商业街国际化、人性化功能的设计。

1、导向和指示系统，实行中英文对照。

2、外街、内街、垂直电梯、商业展示柜台、厕所、休闲配套功能设施、公用设施，设计无障碍通道。

3、设计步行商业街五星级厕卫系统。

4、步行商业街横向间距50M设置公用IC卡电话，休闲区，自动购物机。

5、室外步行街设计室外遮荫走廊，使游人风雨无阻。

6、设计各年龄层的休闲设施和区域。

7、设置步行商业街免费偏远区域的公交车。

黄兴南路步行商业街

目标市场细分定位

根据对长沙整体商业环境的调查，长沙市商业物业市场主要是呈现如下特征：

1、街铺、大百货、大型专业批发市场占业态绝大部分比例。

2、商业中心：板块的概念模糊。

3、投资者占据买铺者绝大部分比例。

4、经营者，包括品牌店、专门店以租赁经营为主体。

5、投资者非成熟因素较大。

6、近年大百货业经营效益呈下降趋势。

7、形象好、信誉高的主题商业物业缺泛。

基于长沙商业物业市场及商业经营的现状，黄兴路步行商业街各主题商业区目标市场的细分定位，总体考虑如下：

1、投资市场占据较大部分比例。

2、针对性开发自营者目标客户群体。

3、针对开发品牌经营目标客户群体和品牌厂商客户群体。

4、设计投资购买与租赁经营之间的控制性营销模式。

5、从功能分区上考虑自由形态和回迁客户的区域。

6、以功能规划引导品牌和经营者。

各功能区目标市场细分定位：

1、1A区：大型超市：

引进山姆会员店、沃尔玛等国际性大型超市。

2、1B区：电子电脑广场：

（1）投资者；

（2）现已进驻长沙的电子、通讯产品、办公设备、电脑品牌厂家或经销商。长沙通讯电子类、PC机、办公设备的经销商，电子、电脑专业市场的经营者；

（3）国内、国际电子、通讯产品、办公设备、电脑品牌厂家或经销商；

（4）其它。

3、2、3区：儿童广场、体育健身用品广场：

（1）投资者；

（2）现已进驻长沙的国内、国际儿童服装品牌、儿童用品、保健品、玩具、儿童书箱、电子读物、体育、健身、休闲服装、器材品牌，厂家或经销商；

（3）国内、国际，其它儿童服装品牌、儿童用品、保健品、玩具、儿童书箱、电子读物、体育、健身、休闲、服装、器材、用品品牌厂家和经销商；

（4）其它。

4、4区：男人广场：

（1）投资者；

（2）现已进入长沙的国际国内品牌男装、皮具、饰品、鞋帽厂家及经销商；

（3）国内、国际品牌男装、皮具、饰品、鞋帽厂家及经销商；

（4）其它。

5、5区：金、银、珠宝广场：

（1）投资者；

（2）现已进驻长沙的国际国内品牌金银、珠宝、玉器、首饰、饰品、名表厂商及经销商、打金店；

（3）国内、国际品牌金、银、珠宝、玉器、首饰、饰品、名表厂商及经销商；

（4）其它。

6、6区：国际名店廊：

（1）投资者；

（2）国际顶级品牌男装、女装、皮具、饰品、鞋帽、童装、饮食、酒廊、咖啡等长沙商家及经销商，国内其它区域的商家及经销商；

（3）长沙或者国际国内的展览公司；

（4）其它。

7、7区：商旅湘军广场：

（1）投资者；

（2）湖南名优产品厂商及经销商，湖南旅游区、旅游公司；

（3）其它。

8、8区：女人广场：

（1）投资者；

（2）现已进驻长沙的国际、国内女装、化妆品、女性保健品、饰品、女用皮具、鞋帽、美容、纤体的品牌厂商和经销商，国内其它区域的品牌厂商和经销商；

（3）其它。

9、9区：时尚家居广场：

（1）投资者；

（2）现已进驻长沙的国际、国内家电、家庭用品，家庭装饰品、音响、音像制品、家私、床上用品等品牌厂商及经销商，国内其它区域品牌厂商或经销商。

综观步行商业街各功能区域的目标客户分析，各功能区的目标市场有二大特征：

一是投资者是步行街的主力目标市场；

二是品牌厂商和经销商是步行街的次主力目标市场。

在这二大目标客户群体中，投资者的目标比较单纯，而品牌商多以分店和专卖店的形式出现，而经销商经营的方式与厂商也是保持一致的。针对长沙的商业经营业态的调查结果，专卖店和品牌店绝大部分是以租赁经营和抽成方式为主。也就是说，在步行商业街的目标买家中，品牌店产生购买，难度较大。

因此，步行街针对品牌买家客户，营销推广的主要方向是代理商和经销商。

步行街的目标客户，在整体经营的前提下，必然出现租和售的二个层次。

怎样解决租和售二个层次目标客户之间的矛盾，总的策略方针是：

1、掌握工程的经营调配权；

2、以租赁和经营先行，展示商业街最终的业态形式，以租带售；

3、设计租不如买的价格策略和营销模式。

黄兴南路步行商业街

价格基数定位及分期推广规划

1、价格基数定位：

一层：3万元/M2

二层：1.6万元/M2

三层：0.8万元/M2

四层：0.6万元/M2

2、分期推广计划：

第一期：内部认购期，时间：7月份至8月上旬。

2区、3区、4区、5区、8区、9区南段：一层及二、三、四层东西向各选取25%的单位，进行内部认购，认购前进行一次筹码认购，最终抽取中标筹码。

目的：试探价位、目标群体、经营范围、推广策略，为正式开盘打好坚实基础。

第二期：正式发售，时间：8月中旬至9月下旬。

2区、3区、4区、5区、8区、9区南段一、二、三、四层铺位全面推出。

第三期：10月上旬至11月下旬。

6区、7区全面推出。

第四期：12月上旬至12月下旬。

1B区、9区北段一至四层全面推出，并各区选取一间铺面进行公开拍卖，价高者得。

第五期：元月上旬至2002年六月全面清盘。

黄兴南路步行商业街

营销通道定位规划

1、现场通道：

在司门口设现场营销中心，同时在现场举行不同时期、不同主题的公关活动、促销活动。

2、媒体通道：

（1）户外形象广告：

·南门口、司门口工地围墙的形象墙、巨幅广告牌

·五一广场的巨幅广告牌

·东塘巨幅广告牌

·火车站巨幅广告牌

·袁家岭巨幅广告牌

（2）报纸通道：

长沙晚报、潇湘晨报、三湘都市报，新闻炒作及形象广告为主体，诉求及活动广告为辅助。

（3）影视通道：

湖南卫视、湖南经视、及其它频道影视新闻为主体，诉求及活动广告为辅助。

黄兴南路步行商业街

整合营销推广策略规划

（一）概念形象定位：

黄兴南路步行商业街是新世纪长沙市政府的国庆献礼工程，工程之所以被市政府列为国庆献礼工程，肯定蕴含了步行商业街对于一个城市的重要性和代表性。

应该肯定的是：

黄兴南路步行商业街，不仅仅是一种商业物业形式，她更是城市的、市民的、是政府的脸面和形象，是一个城市新世纪政治、文化、经济、科技和可持续发展的庞大综合载体。

但回过头来，黄兴南路步行商业街又完全是一种市场形式下的商业街物业，她的一切市场化运作，包括开发、销售和经营，又很大程度地决定了她作为“载体”的真正内涵和含金量。

鉴于以上的考虑，黄兴南路步行商业街的概念形象，一定是地域文化背景下的，以人为本、以社会为本、以科技为本、以可持续发展为本的综合经济发展和高度社会文明相统一的、整个城市形象的载体和窗口。

因此，黄兴南路步行商业街的概念形象，既要涵概地域经济、地域文化的特色，又要涵概历史和时代的主旋律。在这样的背景前提下，才可能实现商业物业本身的深厚内涵。

那么，长沙乃至湖南的地域文化是什么？新世纪历史和时代的主旋律又是什么？商业街又怎样通过产品本身去体现这一切呢？

1、长沙的地域文化：

长沙是一个拥有悠久历史的文化古城，谓之文化古城，是因为长沙在长期的历史沉淀中，积累了大量传统的民俗民风，这些民俗民风，其实就是地域文化高度集中的体现。

长沙的地域文化特色要在步行商业街中得以贯穿和体现，主要包括如下方面：

（1）黄兴南路，本身就是一条拥有百余年商业文化沉淀的商业街。商业街拥有的老字号商家有二十余家，这些老字号商家在长沙家喻户晓，其中包括：德圆包子、李合盛清真小吃、李文玉金首饰、介昌布店、九如斋食品店、美丽长鞋店、金泰华手饰店、享德利钟表店、姊妹花女装、达仁堂药店、九芝堂、四怡堂药店、中华国药局、奇风鸭店、火宫殿、柳德芳汤圆、双燕馄饨、黄春和粉店、玉楼东、甘长顺面食等，黄兴南路步行商业街建成后，留住这些老字号店，就在很大程度上体现了长沙的地域文化特色，因为只有传统的，才是城市的，只有传统的，才是世界的。

（2）长沙的地域文化，除了传统老字号的载体外，更要体现长沙现阶段的发展和文明史，长沙是湖南的省府，长沙代表湖南的缩影，因此，步行街的商旅湘军广场，也是步行商业街地域文化特色的缩影。

2、新世纪历史和时代的主旋律。

高速发展的社会，高速发展的科学技术，伴之而来的是人们对精神更高层次的需求，因此，黄兴南路步行商业街除了要体现商业功能、商业价值外，更要体现：

以人为本、以社会为本、以科技为本、以可持续发展为本的时代主旋律。

从步行商业街的老字号广场和商旅湘军广场的定位，无不代表了浓郁的湖湘地域文化特色。从无障碍通道、中英文指示导向、休闲、绿化景观、步行街等的设计，又充分表现了步行商业街的时代特征；同时，步行街的商业功能分区又决定了步行街集休闲购物和目的购物于一体的产品定位特色，因此，步行商业街的

概念形象定位如下：

（1）长沙唯一的步行商业街。

（2）长沙老字号风味美食中心。

（3）长沙商业购物中心。

（4）长沙休闲、游乐中心。

（5）长沙商业旅游中心

（6）长沙现代文明的窗口。

（7）长沙（湖南）城市形象的旗舰。

（8）湖湘及至中南地区品牌服装的信息中心和区域辐射中心。

（二）营销推广主题定位：

黄兴南路步行商业街的营销主题，一要来源工程，二要来源于地域文化，三要来源于城市和市民，四要来源于目标消费群体。

1、工程：长沙唯一的步行商业街，统一形象、统一经营、统一经管。

2、地域商业文化：百余年历史的商业文化沉淀，二十余个老字号品牌，非常成熟的商业街，非常成熟的商业形象。

3、城市和市民：重点设计城市形象功能与市民的参与感。

4、目标消费群：重点设计投资价值、投资潜力和投资空间。

综合如上方面的因素，又鉴于黄兴路是长沙市政府的重点形象工程。因此，黄兴南路步行商业街的营销推广主题开发，分二个方向面：

1、形象推广主题定位：

百年黄兴路，世纪步行街！

主题释义：

百年老商业街，成熟的商业街和成熟的商业形象。

百年黄兴路，黄兴路，百年商业文化沉淀的一个标志。

世纪，代表新世纪、新纪元，又一百年，新的百年，更上一层楼，寓意新的里程，新的商业，新的历史机遇，新的投资良机，百年等一回。

世纪步行街，时代的烙印，经济和科技发展的展示平台，城市形象的名片，国际性高度文明的窗口，人性化、返扑归真、可持续发展的城市社会的“缩写”。

2、商业推广主题：

百年等一回！

百年，漫长的时间，人生很难愈越的时间跨度，黄兴路百年的商机沉淀，今天，您可以选择和拥有。

推广延展依据如下主线推进：

百年文化：中国的地域文化，多是伴着商业的形式而流传的。

百年商业：成熟的商业形象，成熟的商业文化，成熟的百姓购物首选。

百年机遇：百年一次，一生一次的机遇，投资经营、价值潜力、价值空间、超值、轻松、自然。

百年选择：身逢其时，无怨无悔的选择，发展商的品牌、理念，政府资源的介入，综合专业的国际合作，综合品牌的支撑。

（三）媒体策略

1、媒体安排：

以户外、报刊、影视、媒体形象广告为主体；

以影视、报刊新闻为主体；

以诉求广告为辅；

2、活动安排：

在开工、竣工、开街（国庆）、开业等各个阶段举行不同主题的公关活动，具体安排如下：

（1）开工：

商业街商业策划书三篇

商业街商业策划书三篇 篇一：商业街商业策划书 XX水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热XX水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对XX水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。 背景分析。 XX水乡一期商街位于XX之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。XX水乡商业街处于XX国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货XX，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，XX对XX水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕XX水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合。 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。 4、商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操

邹城商业街整体营销推广方案1048214463

邹城商业街 整体营销推广方案 凌峻（中国）房地产策划推广机构 2004年7月

前言 邹城商业正处于发展的初期阶段，在这个时期，机遇与挑战并存。此时，能够承担邹城商业街的营销策划与销售代理本身就是一项新的挑战，我司也将以全新商业地产的发展模式，在充分研究邹城目前商业市场状况的基础上，为本项目制定科学合理的营销策略，最终实现发展商的预期利润及项目的可持续发展目标。 本策划书主要由以下几方面组成： 一、通过之前对邹城商业市场的深度分析，寻求市场的空白点，制定项目整体发 展策略； 二、针对区域市场的空白点及竞争项目的特点，选择相应的竞争策略； 三、通过分析、整合项目的核心概念，全面构筑项目核心竞争优势； 四、整合各类资源，强化项目优势，提高项目的市场竞争力； 五、为项目制定合理的营销策略，并对此进行详尽的阐述； 六、为公开发售前期的每一个阶段制定清晰的推广计划，指导下一步的工作展开。

第一部分：构筑核心竞争优势

一、项目整体发展原则 根据目前邹城商业市场的发展状况，我司对本项目开发过程进行系统性思考，建议遵循以下六大原则： （一）市场排他原则 通过市场形象的塑造，实现建立具有个性的、排他的市场地位。邹城商业发展在济宁地区走在前列，传统商业相对比较发达，同时已经有商业项目出现，而且还有几个大型专业市场项目即将推出市场，在有限的商业市场容量的基础上，导致市场竞争非常激烈。因此，本项目需要树立有别于其它项目的市场形象，避免同质化竞争，构造项目差异化的核心竞争力。 （二）树立区域优势原则 项目处在邹城西城区和兖州矿务局两大区域的交汇处，具有较好的先天地段优势。项目离邹城现在商业核心位置较近，同时扼守着兖矿高消费人群进入邹城市区的总入口，故本项目更应该利用该市场机遇，将区位优势充分挖掘与放大，树立项目区域商业中心的市场形象，为项目的今后的销售增添砝码。 （三）强化信心原则 商业物业在期楼阶段，重点在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，通过政府及专业团体的认可、系列广告宣传和事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强商家与投资者对项目的信心，最终促成项目的快速销售。 （四）快速抢占市场原则 鉴于目前本地的市场容量有限且本项目自身规模较大，在项目的开发过程中，无论

商业街管理方案

XXXXXX管理制度 组织架构、岗位职责、工作流程、管理制度 拟定人审核 人 签发 人 拟定日期 审核 日期 签发日 期

第一部分商业运营概述 商业运营简而言之是整个商业体量（城市综合体、商业街、商场等等）的运作和经营管理，运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。细致性指营运的很多工作是非常烦琐细致的小事，而又非常重要，并且这些工作又须立即处理。标准性是指营运的流程与规范是要严格执行的，不论谁来做，在哪里完成，都一样执行公司的营运标准。效率性是指营运工作完成要高效率，一方面营运工作不是分割的，任何一个环节出了问题都会影响其他环节，甚至严重时会导致恶性循环；另一方面运营具有很强的时间性，错过最佳时间，则无以补救。协作性是指团队的作业，运营的工作是要各个部门、全体员工共同参与，只有所有员工都能有意识自觉工作，运营的良好水准才能长久维持。创新性是指运营的最终目标是营造一个不断变化、吸引人的购物气氛，创造良好的销售业绩。标准化、规范化的管理是衡量运营是否有效运转的重要指标。 第二部分运营部工作范畴 1．制度管理：制定日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与商业的整体的运营成本费用，拟定店铺整体租金收取及租金预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及商户的经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调商户关系。 5．商户管理：制定管理相关规定及程序，协助商户办理进场、撤场手续，督促商户服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各商铺运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，促销活动之成果，避免浪费，改善工作流程。 7．顾客服务：巡视商铺经营状况，若有顾客投诉，及时解决问题及投诉，保持商业体之信誉及形象。 8．促销工作：配合制定全年促销计划，执行各项促销活动，配合促销布置，参与讨论促销活动之推广计划及实施。 9．培训工作：对现场管理人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，对店铺销售人员进行基础培训，如顾客服务技巧，商品信息，安全意识等。 10．培养员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 第三部分运营人员架构、编制（暂定，根据实际工作需要确定）

碧桂园商业街项目营销策划方案1

碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。

大十子商业街整合营销推广方案

五、营销战略 <一>差异化营销战略 商业步行街是一种新型的商业形态，具有良好的发展潜力，上海的南京路、北京的王府井都是这种商业形态的代表，商业步行街的发展，符合市民消费心理的趋向，作为步行街而言，消费行为属于精神消费带动物质消费的典型代表，它具有商城目标性购物所无法比拟的优势，在城市发展中，市民对休闲文化趋向性正逐步强化。 因此，商业街是最具文化特色的商业形态，拥有最可逛的资本，是周未休闲购物的最佳去处，是人潮钱潮汇聚的地方。 依据上述对商业街的分析，结合大十字商业街的特色，我们提出了差异化营销的战略。 即突出大十字商业街的特色，以差异化营销建立竞争优势。

<二>差异化营销的基础 1、进入细分市场 哈密市商业竞争已十分激烈，主要原因在于商业供给过量；其次，商业的同质化也是主要原因，表现在相同的商城，相同的集市，缺乏特色市场和专业市场，大十字商业街可充分利用市场机会，进入细分市场。 2、商业形态创新 传统的商场或集贸市场，为目标性购物的商业形态。商业步行街强调文化休闲功能，以精神消费带动物质消费，使商业街具备自己文化上的特色。 3、功能完善，一站消费 步行街功能分区明晰，拥有多种商业形态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游于一体，是休闲的最佳去处，购物的理想选择，充分享受一站式消费的乐趣。 4、文化理念构筑强势品牌

大十字商业街丰富的文化内涵，和建筑风格对其外在的延展，使其拥有了丰富的文化魅力，文化差异性由此凸显。 六、营销推广策略 <一>原则 1、充分利用差异化营销及政府支持进行营销突破； 2、注重整体推广的系统性及节奏性，有张有弛，重点突破； 3、八九月份全面造势，力争十月份形成销售高潮；

×商业街整合营销推广方案27

×商业街整合营销推广方案 【最新资料，WORD文档，可编辑】 一、市场调研分析 <一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限

哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场

旅游景区商业街《思路定位和运营设想方案》

关于稻城亚丁景区多民族商业街项目 整体思路定位及未来运营设想 根据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅游发展的高度重视，香格里拉的核心区域亚丁景区已经顺利进入了旅游发展的快车道，景区各方面的旅游配套服务项目日趋完善，亚丁机场计划在今年年底前正式试航运营，这面临着亚丁景区即将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来亚丁旅游景区又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。 根据亚丁景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富亚丁景区的旅游文化内容，逐步提升亚丁景区的国际旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。 我公司结合亚丁景区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定立项开发建设商业街项目，为亚丁景区做好配套服务。为使该项目设计思路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺乏理念设计和思路创新，商业街的整体艺术风格及地方特色还存在很多不足。 为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目前期的立项开发正式启动，后期项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经

营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。 一、商业街命名 多民族文化特色商业街 二、生存意义 1、满足游客购物消费需求、娱乐消费需求、餐饮消费需求、住宿消费需求、游 览观光需求、民俗表演需求。 2、为景区大环境做好服务配套，丰富景区的观光游览内容。 3、延长游客在亚丁景区休闲旅游的停留时间。 4、带动景区其它配套服务项目的二次消费和地方相关产业链的有利发展。 5、为前来亚丁景区休闲旅游爱好者留下美好难忘的回忆。 三、商业街的建筑风格定位思路设想 1、整体建筑风格要明显突出康巴文化、香巴拉亚丁文化、多民族文化，要用合 理的艺术风格把三者文化元素巧妙的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色的一大亮点。 2、商业街的建筑格局应充分体现集中、集密、高低错落有致、胡同相互之间要 连贯通畅。 3、商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计，我方审核。

商业街策划方案(新)

中国·供销（大悟）农贸批发城 商业街策划活动方案 一、策划活动背景及目的 由于市场建设周期较长，相关投资户及经营户对市场的信心逐渐减弱，保持观望态度，依照现在情形，很难达到预期效果，形成批发市场规模。滨河、金城菜市场仍然稳定经营，公司营销人员宣传的由政府组织整体搬迁，没有任何迹象，导致市场自购自营商户及招商入驻商户信心不足，对于2018年11月8日开业信心不足，均持观望态度。 为树立市场经营户信心，提高居民生活质量，加快推动新一轮商户入驻，活跃市场氛围，拟定打造一条业态全面、品类丰富的农产品商业街，实现以点带面，逐步覆盖的动态商圈。促进老市场搬迁工作的同时，同步推进市场全面开业工作。 二、活动定位 位置：中国供销大悟农贸批发城试行商业街

主题：以已买已租经营商户为依托，从蔬菜区域打造一条一站式商业街。 三、市场商业氛围营造 1、举办文艺演出、露天放映、球类比赛等活动； 2、日用百货、农产品等展示展销活动； 在市场培育期间，利用市场富裕场地，根据季节举办一些展销活动，比如水果交易会、农资交易会、百货展示会等。活动方案根据实际情况制定。 四、试业活动 发布免租试业通知，根据意向商家，有计划安排部分试业。试业商家来源如下： 1、市场管理部门自营摊位 为了市场造势、引导业态进驻，市场可以自行创办自营摊位，比如水果摊、猪肉摊、粮油店、餐饮等。自营摊位可在行业引进、市场渐成规模后，逐步隐退，隐退方式可以是合作、转让、重新出租等。 2、意向报名登记商家 主要为意向个体经营户，优先照顾。 3、主力商家引进 比如引进主力超市、物流商家等。

4、待业青年 扶持部分失业或待业青年。 五、市场商业炒作和广告推广 1、促销策略制定 对免租进来的商家，实行一定的商品销售限价政策，比如猪肉、水果、大米、粮油等，价格必须比老市场低一档，部分商品在条件允许情况下可以实行大让利，比吸引更大的消费者前来消费，以养成客户的惯性消费，稳定新市场。 2、让利补贴策略 部分冷门商业开头难，开市后估计会连续亏损几个月，市场可以采取一定的鼓励政策，以补贴的形式进行扶持。 3、以奖促销激励政策 市场可以不定期推出有奖促销活动，以吸引顾客。比如当天下午前来买菜的客户，可以参与市场开展的现场抽奖活动（奖品以花生油等实用性的生活用品为主，部分奖品争取由商家赞助）。 4、招商海报和宣传单页派发 除在县城和领近乡镇进行招商资料的派发宣传外，还可以到附近乡镇和村落进行派发宣传，现场接受咨询和招商登记。

筑境风情商业街招商策划报告

筑境风情商业街 招商策划案 浙江精锐广告 2005年10月 目录 一、招商准备及阶段划分 二、招商时间表 三、业态规划及商家推荐 四、招商队伍组建 五、招商优惠措施 六、招商推广 七、招商存在的问题及对策 八、招商费用预算 九、商业街开街活动及经营活动

一、招商准备及阶段划分 （一）招商准备 根据筑境风情商业街目前的销售和招商情况，本招商节点开始时间定为11月20日，招商的准备工作包含如下内容： 1、与政府及林学院洽谈工作： 2、招商文本及相关资料准备

3、其它准备工作 以上这些事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定，以便在招商时使用。 （二）阶段划分 在招商准备工作完成后，根据实际情况，我们将本商业项目的招商过程划分为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。 第一阶段启动期招商(05年11月20日-06年1月中旬) 1、阶段任务 启动主力业态的招商工作，争取引进5-8家有影响力的商家； 完成特色街的申报和宣传工作，力争引入一部分旅游特色产品的商家；争取完成商业街内各业态1-2家主力店；

本阶段需要完成整个招商任务的20%左右； 稳进式的销售结合重头招商，树立项目品牌商业街的形象； 2、本阶段工作 适合本项目的主力店招商洽谈； 与政府有关部门的合作； 异地招商的推广； 06年元旦杭州房交会的宣传； 项目在临安的宣传工作； 对项目的大规模宣传和广泛招商； 其它意向商家的洽谈； 年终的招商庆典活动； 第二阶段招商集中期（06年2月中旬-06年3月底） 1、阶段任务 各业态的招商工作持续跟进，掀起年后招商的热潮； 主力业态再引进3-5家； 完成全部业态招商商家的50%； 对临学院和临安本地的宣传到位； 特色街的招商初具规模； 进行一定的开街宣传； 争取成为世界休闲博览会（时间：2006年4月22日至10月22日）分会场的设点之一； 销售集中进行；

商业街商业策划书

商业街商业策划书 ××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。’1、2期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为1体的综合商业街区。’目前，期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。’据调查，1期商街的65家店铺中，目前出租率仅为％，有近1半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。’这种状况，不仅对1期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对2期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。’因此，我们必须采取有效手段，炒热××1期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××2期的店铺出售。’鉴于营造1期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××1期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。’ 1、背景分析

××1期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅1步之遥。’这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何1时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。’据考察和分析，××1期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。’ (1)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。’步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻5星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。’由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。’广场热不起来，商街自然冷落。’ 2、“假山”成了“绊脚石”。’步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。’此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。’

商业街开业活动方案

商业街开业活动方案 【篇一：xx商业街开业活动策划方案】 xx商业街开业活动策划方案 活动时间 2013年x月1日至3日 活动目的及意义 鉴于xx商业街是xx县城新兴的商业区，在消费者群体中知晓度还不够高，为了让消费者和目标客户群认识并了解xx商业街，加强精品商业街与广大消费者的联谊，增强广大入驻商户对xx商业街的信心，促进开业期间商家的销售业绩，使xx商业街通过元旦开业系列活动真正做到一炮而红，让消费者真切的感受到xx商业街的繁华所在。 活动方案 一、开业当天现场活动整体流程 （1）上午8：30分，嘉宾入场,主持人做简要介绍 （2）上午9：00分，董事长致辞 （3）上午9：1 5分，商户代表发言 （4）上午9：2 5分，领导剪彩，燃放鞭炮及焰火 （5）董事长宣布精品商业街正式开业，腰鼓队表演 （6）xx演艺公司进行现场演出及相关热场活动 二、开业整体宣传方案 （一）、更换现场喷绘，12月25日更换xx大桥桥头户外喷绘（单面），12月30日完成现场舞台背景喷绘的安装，突出宣传精品商业街元旦开业。 （二）、全城单页派发，12月30日、31日连续两天在县城范围内地毯式派发宣传单页，广泛告知广大市民x商业街元旦开业的喜讯，建议新印制针对开业的宣传单页5000份，同时更换xx商城城楼横幅。 （三）、宣传车城区宣传，12月31日及1月1日两天，租赁三辆宣传车城区内来回进行宣传，广泛告知广大商户及市民xx街开业的喜讯。 （四）、腰鼓队游街宣传，邀请一支30人左右的腰鼓队在12月31日及1月1日当天游街及现场宣传表演，同时增强开业当天现场剪彩及相关活动的喜庆气氛。

(五)、开业宣传短信，开业当天早晨发送一批次短信，数量10万条，广泛告知城区及各乡镇精品商业街开业信息，同时带动c区商铺的 出租。 (六)、城区主要路段条幅宣传，在县城主要路段悬挂横幅，广泛宣传xx街元旦盛大开业信息，条幅共计50条。 三、现场布置方案 （一）、12月30日搭建好现场活动所需的舞台，装好舞台背景喷绘，12月31日调试好相关的音响设备。 （二）、现场制作彩旗100条，相关企业冠名祝贺的竖幅30条 （12月30日完成悬挂工作），在两端街头入口各放置彩虹门一个 （1月1日-3日放置），预定花篮8组（放置在招商中心门口）， 同时街头两端各放置租赁的两台大功率音响，反复播放节日喜庆音乐，使现场整体感受到喜庆的氛围。 （三）、招商中心现场用气球、彩带等做简要布置，营造喜庆氛围，同时购置些食品、水果、茶饮等等供嘉宾休饮用。 四、活动具体安排 （一）、上午8点现场礼仪人员（6名）到场，工作人员向礼仪小姐 介绍开业流程，准备迎接嘉宾入场，8:30嘉宾入场，到招商中心短 暂休息，工作人员向嘉宾讲解现场相关流程。 （二）、8:50分礼仪小姐引导嘉宾到现场舞台，设备调试完毕。（三）演艺公司主持人介绍本次开业活动内容，依次介绍到场主要 嘉宾，答谢现场嘉宾及观众。 （四）、董事长致开业辞，商户代表xx代表入驻商户发言。（五）、工作人员燃放鞭炮及烟花，领导剪彩，董事长宣布xx街正式开业，腰鼓队现场表演。 （六）、xx演艺公司工作人员进行现场演出、穿插进行现场互动活 动（为充分体现精品商业街时尚、现代的特点，建议安排与xx街销 售商品密切相关的走秀、歌舞等表演，以吸引观众，同时为新开业 的精品商业街汇集大量的人气）。 五、开业整体促销活动 活动期间，凡在精品街店铺购物满50元以上者均可凭正式购物小票或收据到招商中心抽奖一次（每人、每张小票只限抽取一次），奖 品送完为止，以此吸引消费者到场购物。 特等奖 (1名): 价值2000元的品牌液晶电视一台 一等奖（3名）：价值600元的高档家用小电器一台

商业街商业策划书(精选多篇)

商业街商业策划书(精选多篇) 荷兰风情商业街08年商业策划 荷兰水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺

的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热荷兰水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动荷兰水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对荷兰水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。 背景分析。 荷兰水乡一期商街位于新开河之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，荷兰水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。荷兰水乡商业街处于324国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，

属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货吉之岛，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，吉之岛对荷兰水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕荷兰水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合. 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮

特区风情商业街策划书

特区风情商业街策划书

第一部分、项目概述 一、某宏观经济概述： ●某市城镇化水平为35%，城市人口约28万，政府规划到2010年城市人口达 到50万，城市化率达到60%以上。——某的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。 ●某市经济相对发达，人均国内生产总值约为1133美元（约9360元人民币）， 全市城镇居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；农村居民人均纯收入2790元，比全国高6.41%，比全省高25.11%。预计2010年人均GDP将达到17000元，在现在的基础上翻一番。 某的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什邡烟厂、蓝剑集团等一批重点企业、优势企业成长迅速。——在中国经济高速发展的大背景下，某的购买力强劲。 ●某城乡居民储蓄存款较为充裕，2003年末居民储蓄存款余额208.67亿元。 ——中国经济通涨率达到3%，银行利率保持1.98%不变，考虑20%利息所得 税，居民投资转向的潜在动力很大，房地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的5%，就达到10个亿，这足以消化整个某的房地产开发量。 ●县域经济比较发达：2001年全省GDP过50亿元的20个县，某就占了5个(旌 阳、绵竹、什邡、中江、广汉)——我们的目标客户将放大到这些区域。 二、某商业及商业地产概述 1、商业分布及特点 某城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了某的主要商业圈。在此三角中，南街和长江西路共同营造了某目前最繁华的商业地段。 其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。相对大型的商业集中于南街和长江西路的交界处。某目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。这是提升本项目价值的一个机会。

银行商圈营销方案

银行商圈营销方案 销商圈中小企业主要得益于政策对中小企业融资市场的推动，与 营销园区的中小企业、供应链的中小企业、商会的中小企业模式极为相似，都经历着由无到有的过程。通过国内部分商业银行试点先行、借鉴国外中小融资经验等形式，由经济发达地区向经济欠发达地区过渡，由国有银行向股份制银行、城市商业银行、农信社过渡，银行营销商圈在质疑声中不断获得成长、营销服务体系逐步得到完善。根据国外银行中小企业融资服务经验，商业银行通过第三方实现中小企业市场开拓、深度营销，已经被行业认可。银行营销商圈内的中小企业正是凭借着商圈管理公司、基金公司、担保机构、企业联保等第三方服务，并且国内的民生银行、华夏银行、北京银行已经先后取得了初步的成功。通过营销商圈内的中小企业，获得中小金融业务的增长仅仅是时间问题。通过国内商业银行的不断实践、经验总结定会走向成功。 （一）商圈企业的主要风险 1、外部环境风险通过调研了解，商圈内的中小企业和商户绝大 多数都属于批发企业和零售企业，企业的盈利能力、成长能力、偿债能力，受外部环境变化影响较大。因此，银行客户经理在选择商圈内的中小企业时，要充分考虑到商圈在城市中的经济地位，城市人口分布、区域经济发展、基础设施配套等情况。同时，客户经理也需要考虑到商圈所在区域的产业经济发展结构，以及区域的产业结构、产业特色。例如，在我国东部沿海城市，有许多商圈内的中小企业多以对外批发为主，商圈内的中小企业经营受国际经济发展态势影响较大，在中国出口

面临巨大压力的情况下，此类商圈内的中小企业外部环境较为复杂，风险需要保持高度警惕。 2、发展阶段风险客户经理对商圈发展阶段的了解至关重要，商圈的发展程度将会严重影响营销中小企业的成功率、影响客户经理的工作业绩、以及信贷质量安全等。通常，新建立的商圈，由于经营时间较短，无论从商圈知名度、企业代理品牌知名度、商圈客户流量、购买力等方面都严重制约着商圈内中小企业的盈利能力。商圈内的中小企业或商铺由于准备资金不足、经营管理经验欠缺，市场开拓能力有限，往往经营不到一年的时间就出现倒闭或退出的现象。同时，由于商圈的刚刚成立，中小企业和商铺的负责人很难对未来的流水和盈利能力做出准确的判断，这将会严重影响银行客户经理对目标企业价值的准确评估。相反，成熟商圈内的中小企业经营形态相对完善，处于快速成长或成熟的发展阶段，商圈内的中小企业可以准确预测出企业需要的资金流和相应的还款能力，商圈内的管委会、担保公司、基金公司、商会也发展较为完善，甚至部分机构已经具有与银行合作的相应经验，这类商圈内的中小企业风险相对较小。 3、商圈生态风险商圈生态通常包括商圈载体、商圈主体、商圈 客体、商圈环境四个部分。其中，商圈载体包括建筑空间和内部组织，建筑空间方面的风险主要体现在商圈内的店面租金的变化，内部组织风险主要体现在商圈规划方面的风险，以及组织协调方面；商圈主体包括各类企业和各类顾客，各类企业方面的风险主要体现在企业经营、运作模式，各类顾客主要体现在因消费者偏好转变带来企业销售收入下降；商圈客体包括各类商品和各类服务，各类商品主要体现在产品质量、价格优势，各类服务风险主要体现在商圈内的配套服务是否完善，相关的

风情古镇特色商业街项目可行性研究报告

风情古镇特色商业街项目可行性研究报告 中咨国联｜出品

目录 第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (18) 2.1项目提出背景 (18) 2.2本次建设项目发起缘由 (20) 2.3项目建设必要性分析 (20) 2.3.1促进我国风情古镇特色商业街产业快速发展的需要 (21) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (21) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (22) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (22) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (22) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (23) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (23) 2.4项目可行性分析 (24) 2.4.1政策可行性 (24) 2.4.2市场可行性 (24) 2.4.3技术可行性 (24) 2.4.4管理可行性 (25) 2.4.5财务可行性 (25) 2.5风情古镇特色商业街项目发展概况 (25) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (26) 2.5.2试验试制工作情况 (26) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (26)

(精)某商业街市场营销推广方案

某商业街整合营销推广方案 大十字商业街 整合营销推广方案 一、市场调研分析

<一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态

3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强

哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。

星豪湾欧陆风情商业街推广方案

星豪湾欧陆风情商业街推广方案 名目： 一、均安概况—————————————————————第2页 二、均安商业物业总体概况—————————————————第2-7页 1、——均安要紧商圈分析 2、——各楼盘商铺租金、售价一览表 3、——商铺的供应量分析 三、项目定位————————————————————————第7-12页 1、——形象定位 2、——经营路线定位 3、——功能分区定位 4、——价格、租金定位 5、——目标客户定位 四、整合推广———————————————————————第12-15页 1、推广策略 2、媒体策略 3、各时期推广打算 五、总结—————————————————————————第15页

一、均安概况： 1、概况： 均安镇地处珠江三角洲腹地，位于顺德市西南部，与中山、新会相邻，总面积81.3平方公里，下辖18个村委会和1个街道办事处，常往人口8万，流淌人口4万多，旅居海外和港澳台的乡亲4万多。 均安镇是省级旅行度假区、省民族民间艺术之乡。第三产业以旅行业、房地产业和专业化市场的开发为重点。以均安碧桂园高尔夫生活村、生态乐园、李小龙祖居为龙头的康体游、生态农业游、名人游蓬勃进展。 均安现正积极树立牛仔纺织服装产业和旅行度假两大品牌。 2、腾飞的第二工业 目前全镇共有工业企业646家。其中，规模企业32家，三资企业63家，规模企业4家。 工业区配套完善。近年来，均安新开发工业区15个，面积共2500多亩，投入资金达5000多万元，并重点规划了3个总面积5000亩的镇级大工业区，为均安工业进展打下了实的基础。 3、蓬勃的教育事业 教育事业蓬勃进展，全镇现有中学7所，小学18所，幼儿园29所。二、均安商业物业总体概况：

商业街营销策划方案

商业街营销策划方案（例） 目录 一、对本项目规划策划的解读 二、芸溪小区总体营销策划思路 第一部分总体策划理念 第二部分本项目总体开发策略 第三部分本项目建筑形态策略 第四部分本项目分阶段营销战略 第五部分本项目销控价格策略 第六部分本项目分期销售方法 第七部分策划配合销售分期的工作计划 第八部分本专案小组导入USP阶段策略 第九部分促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略 第十部分不同开发时期不同的诉求倾向 第十一部分不同时期不同的公关策略 第十二部分本项目广告创新企划思路

第十三部分公园式物业管理与小区三大主题配套 结语 二、商业街的营销策划方案 三、收费标准 四、项目策划运作经理和班子配备 五、成功的房地产策划运作操盘案例 一、对本项目规划策划的解读 1、“新市镇主义”的规划模式 本项目完整、圆满地运用了“新市镇主义”的规划模式。 新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家，特别是美国。尽管比较早的时候，在《大西洋月刊》、《旅游与休闲》等杂志上都有这一浪潮的讨论，但真正在建筑界确立的标志是1992年皮特?康兹编辑整理的，阐述新市镇主义的专门论著—《新市镇主义THE NEW URBANISM》的出版。从20世纪90年代中期新市镇在世界各国普遍发展，主要的方式具有以下特点： （1）自然：如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不扰动它们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。 （2）中心：新市镇社区内部设计中心区，为本社区的住户提供生活、

工作的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。（3）交通：强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间；根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效地降低机动车的车速；内部道路设计好像树干与树枝的关系，树干是通往外部的干道，树枝是社区内部通往住宅的不贯通车道。即用“尽端路”（CUL-de-sacs ）的方式，减少交通流量和噪声干扰。 （4）风格：新市镇主义的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强调现代田园情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出表达。 2、“人性化空间、亲水性社区、最优化房型”的现代都市的田园生活概念。 （1）人文理念：充分体现“以人为本”的设计思想，在规划与设计中首先研究人的居住到为和居住心理；营造空间尺度适宜、居住舒适方便，颇具人气的居住小区，形成有凝聚力和特色的社区人居环境，