资产评估基础讲义
第一章
导言
本章概括地介绍了资产评估的基本概念、基本作用、原则（工作原则和经济技术原则）、行业发展、地位和作用。主要考查客观题，估计分值在5分左右。
考情分析
第一节资产评估的基本概念及基本作用
一、资产评估的概念
（一）资产评估
资产评估属于价值判断的范畴，即使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，其概念可以从一般意义、专业角度和法律角度三个层次进行表述。
1. 一般意义：资产评估就是估计和判断资产的价值。当进行市场交易时，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，自觉或不自觉地运用资产评估的理论和方法，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。
2.专业角度：作为一种专业服务，资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
3. 法律角度：《中华人民共和国资产评估法》规定：第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
法定资产评估概念除了规定资产评估是一种价值评定、估算行为外，还强调了资产评估的主体、客体、法律性质和服务成果。
（1）资产评估的主体：资产评估机构及其评估专业人员
评估机构是依法设立的从事评估业务的专业机构。
评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。评估专业人员应当加入评估机构，才能从事评估业务。
（2）资产评估的客体（对象）：包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
（3）资产评估服务的法律性质：
资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
资产评估法第三条自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。
（4）资产评估服务的内容及成果：
资产评估是对评估对象价值进行评定、估算的专业服务；
资产评估机构出具的资产评估报告是向委托人提供的服务成果。
（新增）资产评估机构及资产评估专业人员除了从事《资产评估法》中所规定的资产评估服务，也可以从事其他与价值或价格相关的咨询服务。
资产评估服务与其他咨询服务的主要差别：
体现在行为主体、专业规范和报告形式三个方面。
①行为主体：
《资产评估法》所规定的主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员，其他咨询服务对行为主体没有要求。
②专业规范：
《资产评估法》所规定的资产评估行为受资产评估准则的约束和规范，其他咨询服务则无此规定。
③报告形式：
《资产评估法》所规定的资产评估行为要求提交特定格式的书面报告，其他咨询服务则无此规定。
【例题·多选题】（2017）下列机构及自然人中，属于资产评估主体的有（）。
A.资产评估委托方
B.资产占有方
C.其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员
D.资产评估师
E.资产评估机构
『正确答案』CDE
『答案解析』资产评估法规定资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。资产评估法明确规定，评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。
【例题·多选题】（2018）下列关于资产评估的概念的说法中，正确的有（）。
A.资产评估是受委托人和资产评估专业人员依法签订的资产评估委托合同约束的专业服务
B.资产评估是一种对价格、价值进行评定估算的行为
C.资产评估的客体是指的资产评估的对象
D.资产评估对象可以是具体的资产，也可以是其他经济权益
E.资产评估只能由特定的主体执行
『正确答案』CDE
『答案解析』资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。因此选项A错误。资产评估是对评估对象价值进行评定、估算的专业服务，资产评估机构出具的资产评估报告是向委托人提供的服务成果。因此选项B错误。资产评估的客体是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。因此选项CD正确。资产评估法规定资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。因此选项E正确。
（二）资产（资产评估的客体、对象）
含义：在资产评估中，资产是指由特定权利主体拥有或控制的、预期会给该主体带来经
济利益的经济资源。
理解：
1. 资产是能够为特定主体带来未来经济利益的经济资源
经济资源：实体、无形的权利
经济利益：一是资产本身给特定主体带来的利益，二是通过所有权或控制权的变动给特定主体带来的利益。
资产的价值取决于资产能够带来的未来经济利益的能力，资产评估就是通过适当的方法量化这种能力，反映资产的价值。
2. 资产必须是特定主体所拥有或控制的
依法取得拥有或控制资产的权利是特定主体能够拥有或支配相关资产的前提条件。
（1）（新增）如自然人、单位或国家等主体拥有某项经济资源的所有权，或者虽然不具有某项经济资源的所有权，但该资源能被这些特定主体控制。
（2）对资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上。
资产的产权是与资产所有权相关的“权利束”，是基于所有权派生的一系列权利。通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权等。
（3）（表述变动）在判断资产是否存在时，所有权是要考虑的首要因素，但不是决定因素，在有些情况下，特定主体虽然不拥有经济资源，即不享有经济资源的所有权，但是可以控制这些资源，同样表明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益。该经济资源仍可界定为该特定主体的资产。因此，资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。
（新增例子）例如，在我国城镇土地所有权属于国家，个人和企事业单位拥有的土地资产是土地使用权，即依法使用土地，或依法转让、出租、抵押、投资土地使用权的权利。又如，企业对承租的资产拥有租赁物的使用权，且该使用权可以为企业带来经济利益，则该使用权应确认为一项资产。
（4）对资产所有权或实施控制的权利的确立使特定主体对资产的相关权利具有了排他性，其他主体要取得相关权利要付出相应的代价。
3. 资产的价值应当能以货币计量
能够给特定主体带来可量化的效用或利益的资产才是资产评估中所涉及的资产。
资产的可计量性是以其能带来的未来利益为基础的。
资产的价值应当能够运用货币计量和反映。
【例题·单选题】（2008）标的物是否具有（），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。
A.历史成本
B.历史收益
C.预期成本
D.投资收益
『正确答案』D
『答案解析』资产是能够为特定主体带来未来经济利益的经济资源。
【例题·单选题】（2017）下列关于资产的说法中，错误的是（）。
A.资产的边界应当以经济资源的控制权为依据
B.资产的产权是与所有权相关的权利束
C.资产的产权通常包括占有权、使用权、收益权和处分权
D.资产只能以所有权作为界定依据
『正确答案』D
『答案解析』资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。
【例题·单选题】（2018）下列关于资产产权的说法中，错误的是（）。
A.依法取得资产的完整产权是特定主体能够控制和支配相关资产的前提条件
B.只有控制权而无所有权的资产可以作为企业的资产加以确认。
C.行使资产权利会受到分设权利的限制
D.对资产的拥有和控制主要体现在对资产产权的界定和保护上
『正确答案』A
『答案解析』依法取得拥有或控制资产的权利是特定主体能够拥有或支配相关资产的前提条件，选项A的说法错误。资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权，选项B
的说法正确。相对于完整产权，被分离设定了部分权利的有限产权的权利人，行使资产权利就会受到分设权利时所承诺义务的限制，选项C的说法正确。对资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上，选项D的说法正确。
二、价值与价格
价值和价格是资产评估的基本概念。
从学科属性总结价值理论可以发现：
（1）不同学科对价值的内涵有着不同的性质界定；
（2）同一学科不同的历史阶段对价值的界定会出现不同的内涵；
（3）同一学科不同的视角对“价值”也会存在不同的理解；
（4）价值与价格是既有区别又密切相关的两个概念。
经济学上的价值理论，其基本任务是解决价值的决定和衡量问题。
（一）劳动价值论的论述
核心：商品的价值是由劳动决定的。
该理论的逻辑起点是商品，商品是用于交换的劳动产品。
1. 价值二重性
商品包含使用价值和价值两个因素，是使用价值和价值的统一。
使用价值：“物的有用性”，能够满足人的某种需要，体现商品的自然属性，不可比较。
价值：凝结在商品中的无差别的人类劳动，是商品的社会属性，构成了商品交换的基础。
2. 劳动二重性
商品之所以具有使用价值和价值两个因素，其原因在于生产商品的劳动具有二重性，即具体劳动和抽象劳动。
生产商品的劳动二重性决定了商品的二因素，具体劳动构成了商品的使用价值，抽象劳动则形成了商品的价值。
具体的有用劳动生产不同质的产品，创造使用价值，满足人们的不同需要。
撇开了具体形态的人类劳动力的纯生理学意义上耗费的抽象劳动，形成商品的价值。
在商品的交换过程中，各种具体劳动由于不同性质而无法进行量的比较，必须还原为抛开劳动具体特点的一般人类劳动耗费的抽象劳动。
3.商品价值量的决定
商品的价值量用它所包含的形成价值的劳动量来计量。
决定商品价值量大小的不是生产商品的个别劳动时间，而是社会必要劳动时间。即“在现有社会正常的生产条件下、在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间”。
商品的价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比，与劳动生产率成反比。
4.价值规律
价值规律是商品生产和交换的基本经济规律，是人类从事一切经济活动都必须遵守的客观规律。
价值规律基本要求：商品价值量由生产这种商品的社会必要劳动时间决定，商品按照价值量相等的原则进行交换。
价格与价值：价格是价值的货币表现形式，价值的变动是价格变动的内在的、支配性的因素，是价格形成的基础。商品供求关系的变化引起价格围绕价值上下波动。
价值规律调节生产资料和劳动力在生产部门的分配，刺激商品生产者改进生产工具，提高劳动生产率，加强经营管理，促使商品生产者在竞争中优胜劣汰。
（二）效用理论的论述
核心：商品的价值是由人们对商品效用的主观评价决定的。
效用：商品满足人的欲望的能力,是消费者在消费商品时所感受到的满足程度。
效用价值理论：价值是人们对商品效用的主观评价，只有人们在主观上认为有用的商品，才有价值。
商品的价值由边际效用量决定的。
边际效用：每增加购买一单位的某种商品给消费者带来的满足程度的增加量，或称总效用的变化量。
决定物品价值大小的不是它的最大效用，也不是它的平均效用，而是购买该商品最后一单位的边际效用。
价值形成的两个前提是商品的有用性和稀缺性。能够满足人们某种独特的欲望并不代表这种商品一定具有价值，只有当商品出现稀缺的时候，才能够引起人们对它的渴望，其价值才能被体现。
效用理论从需求的角度阐述了衡量价值的观点，强调价值由效用和稀缺性共同决定，效用决定价值内容，稀缺性决定价值量的大小。
（三）均衡价格理论的论述
核心：商品价值是由供求决定的。
均衡价格：商品需求量与供给量相等时的价格，即消费者为购买一定商品量所愿意支付的价格与生产者为提供一定商品量所愿意接受的价格相一致的价格就是均衡价格。
市场出清状态：市场实现供求均衡，该商品的需求价格与供给价格相等称为均衡价格，该商品的需求量与供给量相等称为均衡数量。
如果市场价格偏离均衡价格，通过供求力量的相互作用，市场就会出现自动恢复均衡的趋势。
需求价格和供给价格共同决定均衡价格。边际效用决定需求，生产费用决定供给，实际上就是边际效用和生产费用共同决定均衡价格。
考虑时间因素，短期内，消费偏好等影响需求的主要因素对价值的影响愈大；长期内，生产成本等影响供给的主要因素对价值的影响愈大。
一个市场供给和需求的影响因素和其他市场上的影响因素彼此不是独立的，市场之间存在相互联系和相互依赖。
商品的价值除了与商品本身的供求有关，还受市场中劳动的成本、商品未来发挥的效用、其他商品的价格和市场的供求关系等因素的影响。
（四）相关资产评估准则的表述
对于价格、价值及其关系，我国资产评估准则并未涉及。
但美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）等资产评估准则则对此有一定的阐述。
1.《专业评估执业统一准则》（2016－2017版）
价格概念：某项资产的询价、报价或支付的金额。
其注释中进一步陈述：价格是个事实，无论它是公开披露还是保密。由于特定买方或卖方的财务实力、动机和兴趣不同，为某项资产支付的价格与他人对该资产的价值判断可能相同或不同。
价值概念：资产购买方、出售方或使用方与该资产之间的货币关系。
并认为：价值表达的是一个经济概念。因此价值从来就不是一个事实，永远是对某项资产根据特定价值定义在某一特定时点价值多少的意见。在评估业务中，价值必须是经过定义的，如市场价值、清算价值、投资价值等。
2.《国际评估准则2013》
价格是指就某项资产的询价、报价或支付的金额。由于给定的买方和卖方拥有特定的财力、动机或者特殊权益，他们所支付的价格可能会不同于其他人为该资产给出的价格。
价值不是一个事实，而是以下两种情况下的一种意见：
（1）某项资产交换时最可能支付的价格；
（2）拥有某项资产带来的经济利益。
交换价值是指一种假定的价格，价值是基于一定的假设条件而估计出来的，假设条件是由评估目的决定的。资产持有者的价值是针对某一特定当事人由于拥有该项资产而应当获得的利益的估计。
《国际评估准则2017》则没有保留上述内容。
三、资产评估的基本作用
反映和揭示资产的价值是资产评估的基本作用。
一般而言，市场经济利用“无形的手”对资源进行合理配置，市场对公开交易的资产由供求价格机制定价。
但生产要素市场所流通的“资产”形态是复杂的，大部分资产组合是独一无二的，很难在市场上找到相似的参照物，一般不易像普通商品那样通过市场解决定价问题。
受资产特性、交易机制等固有局限，或当时当地的主客观条件，有时可能出现市场价格机制失灵的状况。这就需要通过价值判断和估计来解决资产定价问题。
资产评估就是依据市场的价格形成机制，通过模拟市场条件，运用合理的技术方法，确定特定用途资产在约定时点的价值。
资产评估作为价格机制的补充手段，是资产价值发现、衡量的重要工具。资产评估行业是市场经济体制中不可或缺的中介服务行业。
第二节资产评估的原则
知识点：
一、资产评估工作原则
二、资产评估经济技术原则
资产评估原则是规范资产评估行为和业务执行的规则或标准。资产评估原则包括工作原则和经济技术原则两个层面。
一、资产评估工作原则
独立、客观、公正。既是工作原则，也是对评估主体的职业道德要求。
《资产评估法》第一章总则第四条：评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、
行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则。
《资产评估基本准则》第二章基本遵循第四条：资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务应当遵守法律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正的原则。
二、资产评估经济技术原则
资产评估经济技术原则，是指在开展资产评估业务过程中的一些技术规范和业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。
（一）供求原则
供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。
假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向带有规律性。
供求规律对商品价格形成的作用同样适用于资产价值的评估。
资产评估专业人员在判断资产价值时应充分考虑和依据供求原则。
由于均衡价格是由需求和供给共同作用的结果，在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，所以资产评估既需要考虑资产的购建成本，又需要考虑资产的效用。（二）最高最佳使用原则
所谓最高最佳使用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种使用。该原则依据价值理论原理，强调商品在交换时，应以最佳用途及利用方式实现其价值。
由于资产的使用受到市场条件的制约，因此最高最佳用途的确定，一般需要考虑以下几个因素：
1.确定该用途法律上是否许可，必须考虑该项资产使用的法律限制。
2.确定该用途技术上是否可能，必须是市场参与者认为合理的用途。
3.确定该用途财务上是否可行，必须考虑在法律上允许且技术上可能的情况下，使用该资产能否产生足够的收益或现金流量，从而在补偿使资产用于该用途所发生的成本后，仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。
（三）替代原则
替代原则是指价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性，即相同效能的资产，最低价格的资产需求最大。
任何理性的投资者对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的。在价格相同时，必定选择效用较大的。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的。当然，作为卖方，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。
正确运用替代原则是确保资产评估公正性的重要保证。
（四）预期收益原则
资产之所以有价值是因为它能够为其拥有或控制者带来未来经济利益。资产的价值不在于过去的生产成本或销售价格，而是应当基于其对未来收益的预期加以决定。预期收益原则是资产评估专业人员判断资产价值的一个最基本的依据。
（五）贡献原则
根据经济学边际收益原理，各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。从一定意义上来看，贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用。
某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值的影响程度来确定。
主要适用于：
1.确定构成整体资产的各组成要素资产的贡献；
2.当整体资产缺少该要素资产将蒙受的损失。
（六）评估时点原则
资产评估具有动态性特点，资产的价值会随着时间因素的变化而变化。因此必须选取一个评估基准日。
评估基准日：为了使资产评估得以操作，同时又能保证评估结果可以被市场检验，评估时必须假定市场条件固定在某一时点。
评估时点原则也是对交易假设和公开市场假设的一个反映。市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。
从理论上说，资产评估是对动态资产价格的现实静态反映。这种反映越准确，评估结果越科学。
评估基准日为“特定的时间点”，评估专业人员的价值意见为该时点的价值意见，价值标准是该时间点适用的价值标准。
（七）外在性原则
“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。
资产评估应该充分关注“外在性”给被评估资产带来的损失或收益以及这种损失或收益对资产价值的影响。
例如，对房屋建筑物评估时，一个重要价格影响因素是环境因素。房屋周边开发的程度、环境状况等因素与房屋本身的所有权无关，但对价格有重要影响。有时环境因素影响的权重，甚至不亚于房屋本身的造价。这实际上就是“外在性”对价值影响的体现。优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加转让价值或使用收益；恶劣的环境则会对使用功能产生波及效用，减损转让或持有价值。
【例题·单选题】（2017年）下列有关资产评估的经济技术原则的说法中，错误的是（）。
A.贡献原则指某一项资产的价值取决于它对所在资产组合的贡献
B.预期收益原则指资产的价值不仅取决于其过去的生产成本和销售价格，也取决于对未来收益的预期
C.替代原则指在同一市场上，如果具有相同使用价值和质量的产品具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的产品
D.外在性原则指相关权利主体之外的因素对资产价值造成的影响
『正确答案』B
『答案解析』贡献原则主要是指某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献，选项A正确。预期收益原则指资产的价值不在于过去的生产成本或销售价格，而是应当基于其对未来收益的预期加以决定，选项B错误。在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的，选项C正确。“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。选项D正确。
【例题·多选题】（2017年）在资产评估中，使用最高最佳使用原则的条件有（）。
A.法律上不存在限制
B.不需对资产做出重大决策
C.与现行用途一致
D.技术上可行
E.与持续经营假设一致
『正确答案』ADE
『答案解析』最高最佳用途的确定，一般需要考虑以下几个因素：（1）确定该用途法律上是否许可，必须考虑该项资产使用的法律限制；（2）确定该用途技术上是否可能，必须是市场参与者认为合理的用途；（3）确定该用途财务上是否可行，必须考虑在法律上允许且技术上可能的情况下，使用该资产能否产生足够的收益或现金流量，从而在补偿资产用于该用途所发生的成本后，仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。
【例题·单选题】（2018年）下列关于资产评估经济技术原则的说法中，错误的是（）。
A.最高最佳使用原则强调商品在交换时，应以最高最佳用途及利用方式实现其价值
B.基于替代原则，卖方和买方的交易选择会使同质商品的交换价值趋向一致
C.毗邻园林景观会增加住宅的价值，是贡献原则的体现
D.确定评估基准日和规定评估结论使用时效是评估时点原则的要求
『正确答案』C
『答案解析』环境因素对房屋建筑物评估价值的影响实际上就是“外在性”对房屋建筑物价值影响的体现。优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加房屋的转让价值或使用收益；恶劣的环境则会对房屋使用功能产生波及效用，减损房屋的转让或持有价值。毗邻园林景观会增加住宅的价值是外在性原则的体现，所以选项C的说法错误。
第三节我国资产评估行业的发展
资产评估行业作为一个独立的社会中介行业在国外有上百年的发展历史。我国资产评估行业诞生于20世纪80年代末90年代初，虽然经历时间不长，但发展迅速。
经过近三十年的努力，我国资产评估行业为维护国有资本权益、规范资本市场运作、防范金融系统风险、保障社会公共利益和国家经济安全作出了重要贡献。
2016年7月2日全国人大常委会审议通过并于当年12月1日开始施行的《资产评估法》正式奠定了我国资产评估的法律地位，标志着我国资产评估行业进入了法制化发展的新阶段。
一、我国资产评估行业的发展历史
我国资产评估是在经济体制改革和对外开放政策背景下，为满足国有资产管理工作的需要而产生的，并走出了一条适合中国特色社会主义市场经济的评估服务专业之路。
1978年12月，中共十一届三中全会作出对国家经济管理体制和国有企业经营管理方式进行改革的重大决策，作为国有资产管理的必备程序和保护国有资产权益的专业手段，资产评估应运而生。
1989年，国家体改委、财政部、国家国有资产管理局共同发布了《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》，明确规定：“被出售企业的资产（包括无形资产）要认真进行清查评估”。
1990年7月，国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负责资产评估项目和资产评估行业的管理工作。这些早期资产评估管理文件的发布和资产评估管理机构的成立，标志着我国资产评估工作正式起步。
20世纪90年代初，国家国有资产管理局负责管理资产评估行业，建立了资产评估机构资格准入制度，建立了资产评估收费管理制度，编写了资产评估专业培训教材。
1991年以国务院第91号令发布的《国有资产评估管理办法》，是我国第一部对资产评估行业进行政府管理的行政法规，标志着我国资产评估行业走上法制化的道路。
该办法明确规定：凡是涉及国有资产产权或经营主体发生变动的经济行为都要进行评估，同时还规定全国资产评估管理的政府职能部门是国有资产管理部门，将审批评估机构纳入国有资产管理部门的职责范围，规定了被评估资产的管理范围、评估的程序和方法及法律责任等，为推动我国资产评估行业的发展，起到了历史性的作用。
（新增）1993年3月，为了适应股份制改造试点和证券公开发行资产评估工作的需要，加强对评估机构的管理，国家国有资产管理局、中国证券监督管理委员会联合印发了《关于从事证券业务的资产评估机构资格确认的规定》（国资办发〔1993〕12号），要求资产评估机构对股票公开发行、上市交易的企业资产进行评估和开展与证券业务有关的资产评估业务，必须取得证券评估许可证，并规定了从事证券业务资产评估机构的资质条件。
1993年12月，中国资产评估协会成立大会召开，并于1995年代表我国资产评估行业加入国际评估准则委员会。中国资产评估协会的成立标志着中国资产评估行业已经开始成为一个独立的中介行业，我国资产评估行业管理体制也开始走向政府直接管理与行业自律管理相结合的道路。
1998年，国家国有资产管理局被撤销，相应的资产评估管理工作移交到财政部，中国资产评估协会划归财政部管理。
1999~2000年，我国资产评估行业完成了资产评估机构脱钩改制工作。
2001年12月31日，国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号），对国有资产评估管理方式进行重大改革，取消财政部门对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行财政部门的核准制或财政部门、集团公司及有关部门的备案制。评估项目的立项确认制度改为核准、备案制，加大了资产评估机构和注册资产评估师在资产评估行为中的责任。
与此相适应，财政部将资产评估机构管理、资产评估准则制定等原先划归政府部门的行业管理职能移交给行业协会。这次重大改革不仅是国有资产评估管理的重大变化，同时也标志着我国资产评估行业的发展进入到一个强化行业自律管理的新阶段。
2003年，国务院设立国有资产监督管理委员会，财政部有关国有资产管理的部分职能划归国务院国资委。国务院国资委作为国务院特设机构，以出资人的身份管理国有资产，包括负责监管所属企业资产评估项目的核准和备案。财政部作为政府管理部门负责资产评估行业管理工作，并行使国有金融企业及烟草、铁路、邮政、科学、教育、文化、农业、司法等行业的中央企业和行政事业单位国有资产管理职责。这次改革基本实现了国有资产评估管理与资产评估行业管理的分离，表明我国资产评估行业成为一个独立的专业服务行业。 2004年2月，财政部发布《资产评估准则——基本准则》《资产评估职业道德准则——基本准则》。
2005年5月11日，财政部发布《资产评估机构审批管理办法》（财政部令第22号），对资产评估机构及其分支机构的设立、变更和终止等行为进行规范。
人事部门与财政部门共同实施的注册资产评估师执业资格许可（含珠宝评估专业），注册资产评估师的注册由中国资产评估协会管理。
2009年12月，财政部发布《关于推动评估机构做大做强做优的指导意见》。2010年11月，财政部发布《关于评估机构母子公司试点有关问题的通知》，鼓励证券评估机构集团化发展，采用母子公司经营模式。
2014年8月12日，国务院取消了注册资产评估师等11项职业资格许可和认定事项。2014年
2016年7月2日，十二届全国人大常委会第二十一次会议审议通过了《中华人民共和国资产评估法》，自2016年12月1日起施行。全面确立了资产评估行业的法律地位。
2017年4月21日，财政部出台《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号），建立了资产评估行业行政监管、行业自律与机构自主管理相结合的管理原则。
2017年8月23日财政部发布《资产评估基本准则》，9月8日中国资产评估协会发布修订后的25项资产评估执业准则和职业道德准则，实现了资产评估准则的与时俱进。
2018年10月29日，中评协又发布了四项执业准则的修订，包括修订《资产评估执业准则——资产评估报告》、《资产评估执业准则——资产评估程序》、《资产评估执业准则——资产评估档案》和《资产评估执业准则——企业价值》。
二、我国资产评估行业的发展特点
（一）我国资产评估行业发展情况
1.评估机构和评估专业人员
截至2018年底，全国资产评估机构4270多家，执业资产评估师36235人。行业收入由2010年的51亿元增长到2016年的120亿元，年均增长超过15%。
2.资产评估理论
从价值理论的经济学基本论点出发，形成了资产评估的基本要素和基本原理，根据成本核算、收益预期及市场博弈等技术方法，形成资产评估的具体路径、方法和参数。
我国的资产评估行业在基本理论与原理、基本评估方法等方面与国际评估行业保持趋同和一致，在具体操作和参数确定的某些方面体现了中国社会主义市场经济的特色。
3.行业自律组织
资产评估作为市场经济中不可或缺的一个重要组成部分，其行业协会组织建设对保障行业健康发展、维护经济秩序、实现社会稳定具有重要意义。目前，我国资产评估协会建立了由会员代表大会、理事会、专门和专业委员会、协会秘书处和地方协会构成的完整的行业自律管理组织体系。
4.国际交流
中国资产评估协会在多个重要国际评估组织担任要职，包括：世界评估组织联合会副主席、副秘书长，国际评估准则理事会管委会委员、资格委员会委员，国际财产税学会、国际企业价值评估学会常务理事等，在我国评估行业参与行业国际规则制定，反映我国评估行业发展诉求，维护我国国家利益和评估行业权益方面发挥了重要作用。此外，中国资产评估协会还与50多个国家和地区评估组织建立了联系或合作关系，为我国评估行业国际化发展奠定了坚实的基础。
（二）我国资产评估行业发展特点
1.改革开放催生了我国资产评估行业
我国资产评估行业源自于改革开放，直接服务于对外开放、国企改制等改革的重点领域。合理评估国有资产价值的要求产生了首例资产评估业务。
2.服务国有企业成为资产评估行业发展壮大的基础
国有企业改革是经济体制改革的中心环节。随着国有企业改革不断深入，国有资产流失问题暴露出来。资产评估作为加强国有资产管理、维护国有资产权益的重要手段应运而生。国有企业是主要服务对象，国有资产评估是法定评估业务。
3.产权市场的形成促进了资产评估行业的发展
产权市场主要是指产权（特别是非证券化的资本）的公开拍卖和交易市场。主要包括企业产权市场、技术产权市场、土地产权市场、房屋产权市场等。企业产权市场主要是为企业的兼并、出售、拍卖、租赁、股权转让、资产调剂等服务。产权市场进行的产权流动和重组行为，正是资产评估行业存在的基础。资产评估作为产权市场的一种嵌入式制度安排，在规范产权转让、发现价格的功能方面得到了充分的体现，实现了产权在流转过程中的保值增值和公众对产权处置的知情权，防止了产权交易过程中的商业贿赂行为。
4.金融市场的建立加快了资产评估行业发展
货币市场对资产评估的需求不断增加，尤其是抵押贷款评估和不良金融债权评估。
资本市场的建立也加快了资产评估行业的发展。我国证券市场发展初期，发行上市的法人主体主要是国有企业。国有企业的股份制改造直接对资产评估提出了市场需求。上市公司收购、重大资产重组等需要资产评估为其提供公允价值专业意见，为资本市场的投资与交易定价提供参考。
5.政府主导推动了资产评估行业走向规范
我国资产评估行业属于政府主导模式，不同于西方资本主义国家那样实现行业高度或完全自治。无论从国有资产所有者的角度，还是从公共管理者的角度，政府都有必要加强对评估行业的监管。
第四节我国资产评估的地位和作用
一、我国资产评估在市场经济中的地位
（一）资产评估是市场经济不可或缺的专业服务行业
（二）资产评估是现代专业服务业的重要组成部分
（三）资产评估是我国经济体制改革逐步深化的重要专业支撑力量
二、资产评估在市场经济中的作用
（一）资产评估在促进市场资源优化配置中的引导作用
（二）资产评估在服务资本市场发展中的保障作用
（三）资产评估在规范经济秩序中的促进作用
（四）资产评估对维护各类资产权利主体的合法权益有积极作用
（五）资产评估对维护公共利益和对外开放环境下的国家利益有重要作用
第二章
导言：本章介绍资产评估的基础理论，包括：劳动价值论、效用价值论、供求理论、市场结构和有效市场理论。主要考查客观题，估计分值在8分左右。
考情分析：
第一节劳动价值论
劳动价值论是阐明商品价值决定于人类无差别的一般劳动的理论。劳动价值论认为价值实体是客观的，衡量价值的尺度也是客观的。因此劳动价值论又被称为客观价值论。
价值属于商品经济范畴。产品成为商品以交换为前提。商品具有二重性，即价值和使用价值。使用价值是商品的自然属性；价值是一般人类劳动的凝结，是商品的社会属性，它构成商品交换的基础。
商品的二重性取决于劳动的二重性，即抽象劳动和具体劳动。具体劳动创造了商品的使用价值，抽象劳动创造了商品的价值。
价值是无差别的人类抽象劳动的凝结，商品价值量由凝结在商品中的劳动量决定，而劳动量又是以劳动时间来计算的。因而商品在生产过程中所耗费的社会必要劳动时间就决定了商品价值量。商品价值作为一定的社会关系，只能在交换过程中才能表现出来，即表现为交换价值。
价值规律要求商品的价值量决定于社会必要劳动时间，商品按照价值量相等的原则进行交换，价格围绕价值上下浮动是价值规律的表现形式。
知识点：
一、理论发展过程
二、劳动价值论主要内容
三、对劳动价值论的认识
一、理论发展过程
关键人物、代表性成果、主要观点。
（一）威廉·配第
劳动价值论的创始人，《赋税论》（1662）
将价格区分为“自然价格”（商品的价值）和“政治价格”（市场价格）；
第一次有意识的把商品价值的源泉归于劳动，并根据劳动决定价值的原理，得出了商品价值量的大小以劳动生产率为转移的结论，即劳动生产率的高低与商品价值量成反比例关系。
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（二）亚当·斯密
在《国富论》（1776）第1篇中系统地阐述了劳动价值论。
（1）首先区分了使用价值和交换价值。
使用价值表示特定物品的效用，交换价值表示由于占有某物而取得的对他种货物的购买
力。
（2）提出劳动是衡量一切商品交换价值的真实尺度，一切生产商品的劳动都创造价值。观点比威廉·配第前进一步，配第认为，只有开采金银的劳动决定价值，其他部门的劳动只有在以其产品与金银相交换的前提下才间接决定价值。
（3）在进一步研究什么样的劳动决定商品价值时，提出了三种价值规定理论，主要观点如下：
第一，决定商品价值量的是生产商品所耗费的劳动。第一种价值规定可称为“劳动决定价值”。斯密说：“任何一个物品的真实价格，即要取得这些物品实际上所付出的代价，乃是获得它的辛苦和麻烦。”斯密所说的商品的“真实价格”也叫“交换价值”，实际指的是商品的价值。
第二，决定商品价值的劳动是该商品在交换中购买到的劳动或能支配的劳动。这第二种价值规定可称为“购买到的劳动决定价值”。斯密认为，社会自出现分工以来，一个人所需要的物品，只有一小部分依赖于自己，其余大部分要依靠别人的劳动。所以，一个人的生活是否丰裕，就看他能够支配多少别人的劳动，亦即他能购买多少他人的劳动。“一个人占有某货物，但不愿自己消费，而愿用以交换他物，对他说来，这货物的价值，等于使他能购买或能支配的劳动量。”
第三，构成真实价格的各部分即商品价值由工资、利润、地租三种收入构成，这是“三种收入决定商品价值”。斯密认为，前两种价值规定只适用于“初期蒙昧社会”（资本主义以前的简单商品经济），而不适用于资本积累和土地私有权产生以后的进步社会，即资本主义社会。在资本主义社会，劳动者的劳动对原材料追加的价值分为两部分，一部分支付了劳动者自身的工资，另一部分则是支付给雇主的利润。若不然，资本家就不会有兴趣投资办厂，雇工生产了。这样，商品的价格构成就与社会初期不同了，它不仅包括劳动者的工资，还包括资本的利润。当土地变为私有财产时，土地的所有者也要“不劳而获”，要对耕种他们土地的经营者收取地租。这种情况下，在大多数商品的价格构成中，就不仅包含有工资和利润，还包含了土地地租。因此，商品价值由工资、利润、地租三种收入构成，三种收入决定商品价值。
（三）大卫·李嘉图
继承了亚当·斯密关于劳动决定价值的观点，但批判了亚当·斯密的购买劳动价值论和三种收入价值论。
1.认为劳动决定价值，劳动既包括活劳动，也包括物化劳动。商品价值量和耗费劳动量成正比，和劳动生产率成反比。
2.由于没有劳动二重性学说，他没能说明价值的创造和价值的转移如何在同一劳动过程中得以实现。
3.商品价值决定于社会必要劳动量。
4.不适当地把适用于农业产品价值决定的法则，即由最不利条件的土地产品耗费劳动决定价值的法则视为普遍法则。
（四）卡尔·马克思
在大卫·李嘉图的基础上对劳动价值论进行了深入地阐述，确立了商品价值这一根本范畴。商品的价值是由凝结在商品中的无差别人类劳动决定的；
人类劳动分为具体劳动和抽象劳动，具体劳动构成了商品的使用价值，抽象劳动则形成了商品的价值。
商品的价值是用社会必要劳动时间来衡量的。随着社会的发展和技术的不断进步，生产某一产品所需的社会必要劳动时间会不断减少，其价值量会逐渐下降。
二、劳动价值论主要内容
（一）商品的两因素原理
商品是用来交换的劳动产品。
【交换价值、使用价值和价值的关系】
商品是使用价值和价值的对立统一体。一方面，二者是统一的，是互相依存、互为条件的。作为商品，必须同时具有使用价值和价值两个因素。另一方面，二者又是对立的，是相互排斥、互相矛盾的。
生产者生产是为了取得价值，而购买者则是为了取得使用价值。卖者必须让渡使用价值，买者必须支付价值。
商品的使用价值和价值，二者不能兼得，要得到一方，必须以放弃另一方为前提。
使用价值和价值的矛盾是商品的内在矛盾，只有通过交换，才能使商品的内在矛盾得到解决。
（二）劳动的二重性原理
商品是由劳动创造的。
商品的两要素是由生产商品的劳动二重性决定的，即商品的使用价值和价值是由生产商品
【具体劳动和抽象劳动的关系】
具体劳动和抽象劳动是同一劳动过程从不同角度去观察的两个方面。二者在时间上、空间上都是不可分割的。
在商品生产和商品交换的经济关系中，具体劳动需要还原为抽象劳动，人类脑力和体力的耗费才形成价值。
（三）商品价值量的决定
商品的价值是质和量的统一。价值是抽象劳动的凝结。
价值量是生产商品所耗费的劳动量，即凝结在商品中的一般人类劳动量。
劳动量是由劳动时间来衡量的，价值量决定于劳动时间，与劳动时间成正比。
1.个别劳动时间和社会必要劳动时间
各个商品生产者实际耗费的劳动时间就是个别劳动时间，由个别劳动时间形成的价值是商品的个别价值。
价值是商品的社会属性，商品的价值量只能由生产商品的社会必要劳动时间决定。
所谓社会必要劳动时间，就是在现有的社会正常的生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间。
形成商品价值实体的劳动作为人类无差别的劳动，本身具有一般性。
因此，决定商品价值量的劳动时间只能是一般的劳动时间，即社会必要劳动时间。而不可能由个别劳动时间决定，商品交换也不由个别劳动时间决定。
2.劳动生产率和价值量
确定商品价值量的社会必要劳动时间是随着劳动生产率的变化而变化的。
劳动生产率是指劳动者在一定时间内生产某种使用价值的效率。
劳动生产率的高低是由众多因素决定的，其中主要有：劳动者的平均熟练程度，科学技术的发展程度及其在生产中的应用，生产过程的社会结合，生产资料的规模和效能以及自然条件等。
价值量只与劳动时间相关。在同样的劳动时间内具有较高生产率的活劳动，相对于生产率较低的活劳动而言，可以创造较多的使用价值。劳动生产率越高，在单位时间内所生产的使
用价值量就越多，但由于所形成的总价值量不变，因而包含在单位产品中的价值量相应减少。但是，在社会必要劳动时间决定价值的经济中，劳动生产率高的个别价值在还原为社会价值时，会还原为更高的价值。
（四）价值规律及其作用
1.价值规律的基本要求：
商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，以此为基础进行商品等价交换。价值规律既是价值量如何决定的规律，也是价值量如何实现的规律。
价值规律对市场经济中的个别劳动耗费和社会劳动的使用都具有制约作用：单个商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的。一种商品总量的价值量是由生产该商品总量的社会必要劳动时间决定的。
2.价值规律发挥作用的形式是价格围绕价值波动。
现实的市场上出现价格偏离价值现象的原因：
一方面是因为价格对价值的偏离受到货币价值变化的影响。
另一方面是因为价格受市场供求关系变动的影响。市场价格决定供求，但供求又反过来会影响商品的市场价格。
供不应求，价格上涨；供大于求，价格下跌。
价格总是围绕价值上下波动的，这种背离现象不是对价值规律的否定：
首先是因为商品价格围绕价值上下波动始终是以价值为基础的。
其次，从商品交换的总体来看，价格的涨落会相互抵消，商品的平均价格和价值相等。最后，价格的变动也会影响供求关系，在价格的不断波动中，供求趋于平衡，使价格接近价值。
3.价值规律具有三个重要作用
第一，自发地调节生产资料和劳动力在社会各部门之间的分配。这种调节作用是通过价格围绕价值的上下波动和市场竞争实现的。
第二，刺激生产者的积极性。生产者为了多获利润，就必须不断进行技术创新，加强经营管理，提高劳动生产率。
第三，优胜劣汰，导致生产者两极分化。在市场经济条件下，劳动生产率水平高的商品生产者就会获利多、发展快，在市场竞争中处于有利地位。
三、对劳动价值论的认识
1. 商品的价值量由社会必要劳动时间决定
马克思认为抽象劳动决定了商品的价值，其价值量由社会必要劳动时间决定，活劳动和物化的劳动均能创造价值。
依据劳动价值论，商品生产者要想获得生存与发展，必须使生产商品的个别劳动时间低于社会必要劳动时间，这就要求生产者努力去改进技术，逐渐缩短社会必要劳动时间，不断提高劳动生产率，在增加产品数量的同时提高产品质量。
2. 商品是使用价值和价值的统一体，价值能够存在的前提条件是必须具有使用价值，没有使用价值的商品也就没有价值。
3. 价值是交换价值的基础和内容，交换价值是价值的表现形式。
4. 商品的价值要转化为价格就必须依靠市场。
一个有序的市场环境至少应当具备两个必要条件：
一是在商品交换中充分体现价值规律，严格实行等价交换的原则；
二是要拥有比较完善的商品市场和要素市场，并建立比较完备的市场体系。
5. 认清价值的本质是无差别的人类劳动，不能简单以市场价格代替价值。
【例题·单选题】（2017）下列关于劳动价值论的说法中，正确的是（）。
A.确定商品价值量的劳动时间是规定不变的
B.价值是由凝结在商品中的无差别人类劳动决定的
C.商品是价值和使用价值的统一体，没有价值的商品也没有使用价值
D.决定商品价值量的劳动时间为个别劳动时间
『正确答案』B
『答案解析』决定商品价值量大小的不是生产商品的个别劳动时间，而是社会必要劳动时间。随着社会的发展和技术的不断进步，生产某一产品所需的社会必要劳动时间会不断减少，选项A错误，选项D错误。价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。选项B正确。没有价值的商品也可能有使用价值，比如说空气没有价值但是有使用价值。选项C错误。
第二节效用价值论
效用价值论是一种用人们对物品的主观心理评价来解释价值形成过程的经济理论，以主观心理感受解释商品价值的本质、源泉及尺度，因此又被称为主观价值论。
本质：价值并非商品内在的客观属性，而是人们对物品的效用的主观心理评价。
源泉：效用，即物品满足人们某种欲望的能力，是价值的源泉，也是形成价值的一个必要条件。
尺度：物品的价值是由物品的边际效用来衡量的。
知识点：
一、理论产生过程
二、效用价值论主要内容
三、对效用价值论的认识
二、效用价值论主要内容
（一）效用的概念
效用是指商品或劳务满足人的欲望的能力，或者，是指消费者在消费商品后所感受到的满足程度。一种商品或劳务对消费者是否有效用取决于消费者是否有消费欲望、商品或劳务是否有满足欲望的能力。效用不具有客观性，不是商品或劳务固有的性质，而是只有在与人的需要发生关系时才会产生。
（二）边际效用递减规律及其应用
1.边际效用
边际效用是指在一定时间内消费者增加一个单位商品或者劳务的消费所得到的增加的效用量或增加的满足，也就是每增加一个单位商品或劳务的消费所得到的总效用增量。
令效用函数为U（X 1，X 2，X 3…，X n）（对应商品i＝1，2，...，n），表示一定商
品组合下的消费者效用，那么对应商品i的边际效用
2.边际效用递减规律
人们希望得到生活享受，其生活目标是把自己的生活享受提到尽可能高的水平，即追求生活享受总量的最大化。
戈森认为，所有的享受中都存在着如下两个共同特征：
其一为“如果我们连续不断地满足同一种享受，那么同一种享受的量就会不断递减，直至最终得到饱和。”
其二为“如果我们重复以前满足过的享受，享受量也会发生类似的递减；在重复满足享受的过程中，不仅会发生类似的递减，而且初始感到的享受量也会变得更小，重复享受时感到其为享受的时间更短，饱和感觉则出现得更早。享受重复进行得越快，初始感到的享受量则越少，感到是享受的持续时间也就越短。”
这种规律就是边际效用递减规律：
每增加一个单位商品或劳务，消费者心理上会感到增加的满足或效用越来越小。即随着商品和劳务消费量的增加，总效用递减的速度不断增加。
【提示】老师观点认为教材此句有误，正确表述应该为：总效应增加的速度在不断减少。
即给定商品消费组合的情况下，一种商品消费数量固定不变，另一种商品消费数量不断增加，则随着另一种商品消费量的增加，该商品的边际效用递减。
如对应两种商品X 1和X 2的效用曲线如下图所示。
（此为教材图示）
【提示】老师观点认为教材本图有误，正确图示应为：
某商品的效用表
商品数量Q 总效用TU 边际效用MU
资产评估基础讲义
第一章 导言 本章概括地介绍了资产评估的基本概念、基本作用、原则（工作原则和经济技术原则）、行业发展、地位和作用。主要考查客观题，估计分值在5分左右。 考情分析 第一节资产评估的基本概念及基本作用 一、资产评估的概念 （一）资产评估 资产评估属于价值判断的范畴，即使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，其概念可以从一般意义、专业角度和法律角度三个层次进行表述。 1. 一般意义：资产评估就是估计和判断资产的价值。当进行市场交易时，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，自觉或不自觉地运用资产评估的理论和方法，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。 2.专业角度：作为一种专业服务，资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。 3. 法律角度：《中华人民共和国资产评估法》规定：第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 法定资产评估概念除了规定资产评估是一种价值评定、估算行为外，还强调了资产评估的主体、客体、法律性质和服务成果。 （1）资产评估的主体：资产评估机构及其评估专业人员 评估机构是依法设立的从事评估业务的专业机构。 评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。评估专业人员应当加入评估机构，才能从事评估业务。 （2）资产评估的客体（对象）：包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。 （3）资产评估服务的法律性质： 资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。 资产评估法第三条自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。
资产评估讲义
第一章总论 本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。 第一节资产评估的含义 一、资产评估的概念 资产评估是市场发展到一定阶段的产物。 资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济条件下客观存在的经济范畴。在我国，随着社会主义市场经济体制的确立和发展，资产评估作为社会性和公正性活动，在产权转让、企业重组、资产流动等方面发挥了重要作用，成为社会经济生活中新兴的不可缺少的行业。 一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 通过对概念的解释，可以看出，资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 1、评估的主体是指资产评估的执行者的操作者； 2、评估的客体是指资产评估的对象，即被评估的资产； 3、评估的特定目的是指资产评估为哪一项经济业务服务； 4、评估的程序是按照法定的程序，它是规范科学进行资产评估的必要条件； 5、评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对不同的资产会有不同的价值类型； 6、科学的方法。同时，整个资产评估工作是按一定程序系统进行的。 资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可。而且，它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。 二、资产评估的特点 充分理解和把握资产评估的特点，有利于进一步弄清资产评估的实质，对于搞好资产评估工作、提高资产评估质量具有重要意义。一般来说，资产评估具有以下特点：（一）现实性 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。 资产评估基准期是指确定的资产评估价值的基准时间。由于各种资产都是处在不断运动和变化中的，资产的数量、结构、状态和价值也就不可能长期保持不变。因此，资产评估只能是评估某一时点的资产，它不能完全反映各个时期的资产状况。为了科学实施资产评估，使评估
《资产评估》讲义
第一章总论（★★） 一、本章考情及重点 1.本章在考试中处于重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答，分数在8分左右。例如，2007-2009年考试情况如下： 2．本章的重点是资产评估的价值类型、资产评估的程序。 二、本章重点内容串讲 第一节资产评估的含义 （一）资产评估的概念 1．资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 2．资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 （二）资产评估的特点 现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 （三）资产评估与会计计价的区别 1.二者发生的前提条件不同 2.二者的目的不同 3.二者的执行操作者不同 第二节资产评估的对象 （一）资产的含义 会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益；作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解： 1.资产是一种权利 2.资产是一种获利能力 3.资产必须为某一主体所拥有和支配 （二）资产的分类 1．按资产存在形态分类 按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 2．按资产是否具有综合获利能力分类 按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。 3．按资产能否独立存在分类 按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 4．按资产的流动性分类 按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产。
第三节资产评估的价值类型（★） （一）资产评估的特定目的 资产评估的特定目的主要有：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等。 （二）资产评估的价值类型 1.价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在： （1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 （2）价值类型制约资产评估方法的选择。 （3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。 2.价值类型的类别 （1）市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 （2）在用价值 （3）投资价值 （4）持续经营价值 （5）清算价格 （6）保险价值 （7）课税价值 3.价值类型的决定 决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素包括：（1）评估的特定目的(经济行为)；（2）市场条件；（3）资产功能及其状态。 第四节资产评估的假设 （一）继续使用假设 从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 （二）公开市场假设 公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。 （三）清算(清偿)假设 清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。 第五节资产评估的原则 资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。 （一）资产评估的工作原则 资产评估工作原则有：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。 （二）资产评估的经济原则 资产评估经济原则有：贡献原则、替代原则、预期原则。 第六节资产评估的程序（★） （一）资产评估程序的定义 资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。 （二）资产评估程序的重要性
2020资产评估师考试-资产评估基础-讲义市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法_wrapper
2020资产评估师考试-资产评估基础-讲义市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法_wrapper 第02讲市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法 四、市场法常用的具体评估方法 按照参照物与评估对象的相近相似程度，市场法中的具体方法可以分为直接比较法和间接比较法两大类。如图所示。 间接比较法： 含义：利用资产的综合标准，也可以是作为基准，分别将评估对象和参照物整体或分项对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。 特点：不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要在
大的方面基本相同或相似。应用有较多局限，实践中应用并不广泛。 的时候，直接比较法会演变成以下具体评估方法：现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数法 成新率价格调整法等。 （一）现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值； 企业拥有的原材料、备品备件、批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。 现行市价法是以成交价格为标准的，有的资产在市场交易过程中，报价或目录价与实际成交价之间会因交易对象、交易批量等原因存在差异。 在运用现行市价法时要注意，评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格要与评估对象的价值内涵相同。 请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！ （二）市价折扣法 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异，按照评估专业人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形。 资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）
2023资产评估师讲义
2023资产评估师讲义 摘要： 2023 资产评估师讲义 I.资产评估师考试简介 A.资产评估师的职责和作用 B.2023 年资产评估师考试时间及地点 II.资产评估师考试科目及内容 A.资产评估基础 B.资产评估相关知识 C.资产评估实务 D.资产评估案例分析 III.资产评估师考试报名及备考 A.报名时间和流程 B.考试费用 C.备考资料和建议 D.备考时间表和策略 IV.资产评估师职业前景 A.行业需求和增长 B.薪资待遇 C.职业发展路径 正文：
2023 资产评估师讲义 资产评估师是一个备受尊敬的职业，负责对各类资产进行评估、定价和咨询。在我国，资产评估师考试由人力资源和社会保障部主办，旨在选拔优秀的资产评估专业人才。本文将为您介绍2023 年资产评估师讲义的相关内容。 首先，我们来了解一下资产评估师考试的基本情况。资产评估师考试分为四个科目，分别是资产评估基础、资产评估相关知识、资产评估实务和资产评估案例分析。这些科目涵盖了资产评估的理论知识和实践操作，旨在测试考生的综合能力。2023 年资产评估师考试时间预计在9 月23 日至24 日，考试地点分布在全国各地。 接下来，我们来详细了解一下各个科目的具体内容。资产评估基础科目主要涉及资产评估的基本概念、原则和方法，以及经济法和财务会计等相关知识。资产评估相关知识科目则包括各类资产的评估方法、技术参数和操作技巧，如房地产、机器设备、无形资产等。资产评估实务科目要求考生运用所学知识进行实际操作，解决各类资产评估问题。资产评估案例分析科目则需要考生结合具体案例，综合运用资产评估理论、方法和技巧进行分析。 对于想要参加2023 年资产评估师考试的考生，报名时间和流程是需要关注的重要信息。一般来说，报名时间为每年4 月至5 月，补报名时间为7 月。考生需在此期间登录中国人事考试网进行报名，并按照要求提交相关材料。考试费用为每个科目100 元左右，具体费用以官方公布为准。 在备考阶段，考生需要充分利用各类资料，如教材、辅导书、习题集等。同时，参加培训班或请教有经验的考生也是提高备考效果的好方法。根据考试大纲，制定合理的备考时间表和策略，有助于考生在考试中取得好成绩。
资产评估师《资产评估》讲义：房地产价格的影响
资产评估师《资产评估》讲义：房地产价格的影响 资产评估师《资产评估》讲义：房地产价格的影响 导语：房价的价格定位由多种因素构成。房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。 (一)一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 1.经济因素。 (1)经济发展因素。 (2)财政金融因素。 (3)产业结构因素。 2.社会因素。 (1)人口因素。 (2)家庭规模因素。 (3)房地产投机因素。 (4)教育科研水平和治安因素。 (5)社会福利因素。 3.行政因素。 (1)土地使用制度与住房制度、地价政策。 (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。 (4)行政隶属关系变更。 (5)交通管制。 4.心理因素。 (二)区域因素(06年单选) 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、
技术等因素相结合所产生的特性。 1.商服繁华因素。 这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。 2.道路通达因素。 这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。 3.交通便捷因素。 这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。 4.城市设施状况因素。 (1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。 (2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。 (3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。 5.环境状况因素 若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。 (三)个别因素 1.土地的个别因素。 (1)区位因素。 区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。 一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效
资产评估师 cpv -资产评估基础-章节讲义0503-产权持有人、报告使用人
第03讲产权持有人、报告使用人 二、评估机构 【提示】评估机构的内容在第三章第二节有详细介绍，此处老师为了讲解的连贯性，再稍微的介绍一下。 （一）概念 是资产评估委托合同的受托人，是出具资产评估报告的主体，也是对资产评估报告承担法律责任的法人（或非法人组织）主体。 本教材所指资产评估机构特指在财政部门备案的评估机构。 1.是依法成立的享有独立民事责任的法人组织。 2.一般加入评估行业协会，接受行业协会自律管理。 3.评估专业人员应加入评估机构、且只能在一个机构从事业务，不能私自接受委托从事资产评估业务。 （二）评估机构的权利与义务 1.权利 2.义务 （1）合法、职业道德、质量管理 开展业务应遵守法律、行政法规和评估准则，依法独立、客观、公正开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理； （2）建立内部管理制度、守法、监督 应建立健全内部管理制度，对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督，并对其从业行为负责； （3）依法接受外部监督和保存档案 应依法接受监督检查，如实提供评估档案以及相关情况。档案保存期限不少于十五年，法定评估业务的，保存期限不少于三十年。 三、产权持有人 （一）概念 产权持有人，是指评估对象的产权持有人。 评估对象为股权或所有者权益时，“产权持有人”是指股权或所有者权益的拥有者，与相关股权或所有者权益对应的被投资单位则被称为被评估单位。
当委托人与产权持有人不是同一主体时，评估专业人员应该与委托人协调，由委托人出面协调产权持有人配合评估工作。 （二）产权持有人的权利和义务 资产评估法未单独规范权利与义务条款 当评估委托人与评估对象的产权持有人不是同一主体时，产权持有人也可能会作为单独的签约主体出现在资产评估委托合同中，或者作为由委托人负责协调和安排的对象在合同中体现。 四、评估报告使用人 （一）概念 评估报告使用人是指法律、行政法规明确规定的，或评估委托合同中约定的有权使用资产评估报告或评估结论的当事人。 1.不能成为报告使用人的情形 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 例如：①从委托人处获得报告的当事人；②根据客户披露义务而获得评估报告的当事人，都不是报告使用人。 2.报告使用人类型 评估报告使用人：具体的单位或个人或某一类的使用人。如委托人指定的代理人（律师等）或合作伙伴等。具体名称无法确定时，可按类型加以明确。 3.国外评估报告匿名时的处理 为避免违背职业道德准则中的为客户保密的责任，当某些客户希望在评估报告中匿名时：可将有关客户身份的信息存档，在报告中予以保密。但需在报告中表明已根据客户要求隐去其身份，报告仅供客户及其他评估报告使用人使用。
资产评估师讲义-资产评估基础-0209-有效市场理论
第09讲有效市场理论 第五节有效市场理论内容概要 一、有效市场理论的形成 了解 二、有效市场理论
（一）有效市场假说的观点 “有效市场假说”认为，价格完全反映了全部所获得信息的证券市场是有效市场 信息有效、投资者理性和市场理性的统一造就了有效的市场（有效市场成立的条件） （二）有效市场假说的前提条件 1.投资者是理性经济人，以追求利益最大化为目标，力图利用所获信息谋取最髙的利润。 2.与投资相关的信息以随机方式进入市场，信息的发布各自独立。 3.市场对信息反应迅速而准确，股票价格因而反映了市场全部信息。 4.整个市场完全竞争，有大量投资者参与，都是价格的接受者。 （三）有效市场形态 1.三个层级信息 （1）反映了证券历史价格的信息 如已发生的股票交易数量、价格、回报率、卖空金额、融资金额等。 （2）已公开的所有信息 除上述反映证券历史价格信息外，还包括上市公司公开披露的信息，已公开的行业信息和证券市场及公司分析信息，有关的经济、政治新闻等信息。（囊括了所有的公开信息） 盈利报告、年度报告、财务分析人员公布的盈利预测和公司发布的新闻、公告等。 （3）所有的可知信息 除上述已公开信息外，还包括未公开的内部及私人信息。 例如：内部高级管理人员所掌握的内部信息（如公司未来的发展计划、高级管理人员的变动安排）。 2.对有效市场的分类 （1）弱式有效市场（考题） ①股票的市场价格已充分反映了股票所对应的历史价格信息。 ②历史资料无法影响股票的未来价格，也无法准确预测股票价格，投资者无法利用股票的历史交易信息获得超额收益。 ③技术分析手段不再有效，基本分析还可能对投资者有所帮助。 技术分析：比如说利用股票的历史信息进行数据分析。基本分析：比如利用行业分析、财务分析等进行分析。 （2）半强式有效市场（考题） 股票的市场价格已充分反映了全部已公开信息，投资者无法利用已公开信息获得超额收益，技术分析和基本分析都不再有效，但掌握内幕信息可能获得超额利润。 （3）强式有效市场（考题） 理想状态 股票市场价格已充分反映了已知的全部信息，投资者无法利用已知的信息获得超额收益，不仅任何分析手段都失效，甚至连垄断、利用内幕信息也无法获取超出投资对象风险水平之上的收益。
资产评估师 cpv -资产评估基础-章节讲义0703-价值比率法、市场法的适用范围与局限
第03讲价值比率法、市场法的适用范围与局限 （五）成新率价格调整法 成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出被评估资产的价值。 资产评估价值＝参照物交易价格×被评估资产成新率/参照物成新率 此方法一般只运用于被评估资产与参照物之间仅有成新程度差异的情形。当然，此方法略加改造也可以作为计算被评估资产与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。 （六）市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出被评估资产价值的一种方法。 资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情形差异值 资产评估价值＝参照物售价×功能价值修正系数×交易时间修正系数…×交易情形修正系数 当参照物与被评估资产的差异不仅仅体现在某一特征上的时候，上述评估方法，如现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等的运用就可以演变成参照物与被评估资产各个特征修正系数的计算，如： 交易情形修正系数（正常交易情形÷参照物交易情形） 功能价值修正系数（被评估资产生产能力÷参照物生产能力） 交易时间修正系数（被评估资产的定基价格指数÷参照物的定基价格指数） 成新程度修正系数（被评估资产成新率÷参照物成新率）等。 （七）价值比率法 （1）价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，其与交易某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以被评估资产的同一类经济参数或经济指标，从而得到被评估资产价值的一种具体评估方法。 价值比率法通常被用作评估企业价值。 （2）价值比率法中的价值比率种类非常多，包括： 盈利类指标的价值比率，如息税前收益价值比率、税后现金流量价值比率和每股收益价值比率（市盈率）等； 收入类指标的价值比率，如销售收入价值比率（市销率）； 资产类指标的价值比率，如净资产价值比率、总资产价值比率等； 其他类指标的价值比率，如成本市价比率、矿山可开采储量价值比率等。 价值比率类型
资产评估师讲义-资产评估基础-0505-常见的资产评估目的
第05讲常见的资产评估目的 二、常见的资产评估目的 承接业务时与委托人沟通确定评估目的 确定评估目的是委托人的责任 评估目的在资产评估委托合同中明确约定 1.涉及国有资产的转让 2.涉及上市公司的转让评估
注1：涉及上市公司的转让行为及由上市公司委托的资产评估 （二）抵（质）押 1.贷款发放前设定抵（质）押权的评估 目的是了解抵（质）押资产价值，作为确定发放贷款的参考依据。 【最常见】 ●房地产抵押 ●知识产权质押 ●珠宝质押等 2.实现抵（质）押权的评估 目的是确定抵（质）押品的价值，为其折价或变现提供参考。 3.贷款存续期对抵（质）押品价值动态管理所要求的评估 目的是监控抵（质）押品价值变化，为贷款风险防范提供参考。 （三）公司设立、増资 根据《公司法》及相关法规的规定，以下经济行为需要评估： 非货币资产出资行为、发行股份购买资产、债权转股权 1.非货币资产出资行为 （1）非货币资产出资评估 【评估目的】为确定可出资资产的价值提供参考。 【评估结论】用于揭示出资财产的市场价值，可以保障企业的股东、债权人以及社会公众的利益。 《公司法》规定： “对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价”。 “发现作为设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的股东补足其差额；公司设立时的其他股东承担连带责任”。 “股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”。 符合国家工商行政管理总局第64号令《公司注册资本登记管理规定》规定的股权、债权可分别用于出资或转为公司股权。 不可用于出资的财产： 《公司注册资本登记管理规定》第五条：股东或者发起人不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。 （2）企业增资扩股中确定股东出资金额和股权比例的评估 评估目的是为确定股东出资金额和股权比例提供参考。 股权比例变动需要评估：非上市公司国有股东的股权比例发生变动时应当对该非上市公司的股东权益进行资产评估。 资本认缴制的：不提交资产评估报告和验资证明，资产评估报告成为由被出资企业留存的备查文件。 实缴登记制的：需提交验资证明，涉及非货币资产出资的还应当出具资产评估报告。 2.发行股份购买资产 实质是采用非货币资产对股份公司进行增资的行为。 目的是评估标的资产价值，为上市公司确定购买价格和股票发行方案提供参考。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第三章考点讲义整理版
资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第三章 考点讲义整理版 资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第三章考点讲义整理版 第一节投资与投资决策基础知识 1. 投资的基本概念 投资是指投入资金或其他一定具备价值的物质和非物质资产，通过一定的投资渠道，期望在未来获得预期收益的行为。 2. 投资的特点 （1）风险性：投资存在风险，包括市场风险、流动性风险、信用风险等。 （2）流动性：投资要求能够流动或轻易变现。 （3）未来收益性：投资的目的是获得未来的收益。 （4）风险与收益的直接相关性：一般情况下，风险越高，收益也越高。 3. 投资决策的基本流程 （1）确定投资目标和限制条件； （2）分析投资项目的市场条件； （3）评估投资项目的风险与收益； （4）选择最优的投资项目； （5）组织和实施投资决策。 第二节股票投资基础知识 1. 股票的基本概念 股票是指证券市场上流通的、具备股权属性的有价证券，代表股东在企业中的所有权，具备投票权和红利权。 2. 股票的特点
（1）股票是一种风险和收益并存的金融工具。 （2）股票具有流动性，可以在证券市场上自由交易。 （3）股票投资收益主要来源于股票价格上涨和分红。 3. 股票投资的基本策略 （1）价值投资：根据企业的基本面进行分析，选择被低估的 股票进行投资。 （2）成长投资：选择具有较高成长潜力的企业股票进行投资。（3）技术投资：通过技术分析和图表分析来预测股票价格的 变化，进行投资。 第三节债券投资基础知识 1. 债券的基本概念 债券是债务人以书面形式向债权人承诺在特定期限内按约定支付利息和本金的一种有价证券。 2. 债券的特点 （1）债券具有固定收益性，即债券持有人可以获得固定的利 息收入。 （2）债券具有限期，到期后债券发行人必须按照约定偿还债务。 （3）债券具有流动性，可以在证券市场上进行买卖。 3. 债券投资的基本策略 （1）收益率策略：根据债券的收益率进行投资选择。 （2）信用风险策略：根据债券发行人的信用状况进行投资选择。 （3）期限策略：根据债券的期限进行投资选择。 第四节房地产投资基础知识 1. 房地产的基本概念 房地产是指土地及其上的建筑物，包括住宅、商业用房、工业
资产评估师 cpv -资产评估基础-章节讲义0708-收益法主要参数折现率和收益期限的确定
第08讲收益法主要参数折现率和收益期限的确定 2.折现率 折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情形下，对投资所期望的回报率。 （3）折现率与资本化率的区别 ①本质上并无多大区别 ②适用场合不同 折现率：n有限 资本化率：n趋近于无穷大（一种特殊的折现率） （4）确定折现率的方法
①加和法 折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率 A.无风险报酬率 ·用较长期的政府债券收益率（1年或1年以上）作为基本收益率。 ·政府债券收益期间，应与预期收益期间相匹配。 B.风险报酬率 风险报酬率相关考虑因素 ②资本资产定价模型 资本资产定价模型是通过β系数来量化折现率中的风险报酬率部分的常用方法。 A.计算公式为 R i＝R f＋β（R m－R f） R—被评估企业所在行业（或自身）的投资报酬率； R m—市场平均收益率； R f—无风险报酬率； β—风险系数。 B.无风险报酬率 是投资无风险资产所获得的投资回报率。
C.市场平均风险报酬率 又称为系统性市场风险，表示为（Rm－Rf）。 它的本质是进行股权投资预期获得的超过无风险的收益率，也可以用ERP（股权超额风险回报率）来表示。 D.β系数的确定 a.β系数法适用于股权被频繁交易的上市公司的评估。 b.非上市公司来说，可参照相似上市公司的β系数来确定，或先确定公司所在行业β系数，计算行业风险报酬率。 β系数所反映的是某一只股票的股价变动相对于大盘的表现情形，体现其收益变化幅度相对于大盘的变化幅度。 β系数为1，则说明当大盘整体上涨10%时，该只股票的报酬率上涨10%；反之，则下降10%。如果β系数为1.1，则说明市场整体上涨10%时，该只股票上涨11%；如果β系数为0.8，则市场整体变动10%时， 则该只股票同向变动8%。 实际中，一般用单只股票资产的历史收益率对同期大盘指数收益率进行回归，回归系数就是β系数。 应对历史的β系数调整为能够反映未来情形的值，反映未来收益风险的变化情形。 ③资本成本加权法 以企业的各种资本在企业全部资本中所占的比重为权数，对各种长期资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本。 资产＝长期负债＋所有者权益 折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×（1－所得税率）＋所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率 （其中，投资报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬率，在企业价值评估中一般使用股权资本报酬率） ④市场法 市场法是通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及该资产的收益来倒求折现率，而不像加和法那样由折现率的各组成部分相加得出。 被评估资产的折现率＝（∑样本资产的收益/样本资产价格）/n 样本资产，是指与被评估资产在行业、销售类型、收益水平、风险程度、流动性等方面相类似的资产。 尽可能多的样本否则不能准确反映市场对某项投资回报的普遍要求。 3.收益期限
资产评估师讲义-资产评估基础-0206-供给理论和供求均衡
第06讲供给理论和供求均衡 二、供给理论 （一）供给及影响供给的因素 1.定义 是指生产者在一定时期内，在各种可能的价格水平下愿意并且能够生产销售的某种产品的数量。 2.影响因素 （1）商品的自身价格 一般商品价格与供给量呈正相关关系，价格越髙，供给量越大；反之亦然。 （2）生产的成本 其他条件不变，生产成本降低会增加商品利润，刺激厂商增加供给量；相反，成本提高减少利润，减少供给量。 （3）生产的技术水平 生产技术水平提高通常有利于提高效率或降低成本，从而增加生产者的利润空间，增加商品的供给量。 （4）与其相关的其他商品的价格 某种商品价格未变，但与其相关的其他商品的价格发生变化，也会导致其供给量出现变化。 （5）对商品价格变动的预期 生产者预期某种商品价格会上涨，往往会扩大生产，增加供给；反之，预期价格下降，缩减生产，减少供给。 （6）生产商数量 供应一定时期及区域市场的某种商品生产商数量增加，一般会增加供给量。政府政策等其他因素也会影响商品的供给量。 （二）供给函数 1.含义 供给函数用来表示一种商品的供给数量与其各种影响因素之间的关系。各种影响因素为自变量，供给数量是因变量。 2.数学表达式为：
S=f（a，b，c，d，…，n） 公式中：a，b，c，d，…，n代表上述影响供给数量的各因素。 （三）供给表及供给曲线 1.含义 供给表是用来表示某种商品的价格与供给量相互关系的数字序列表。 供给曲线是根据供给表画出的反映商品价格与供给量关系的曲线。 2.假定只有价格变化 假定在一定时期和特定的地区，价格之外的其他因素相对稳定不变，供给就是生产者对应每一价格水平愿意且能够提供的某种商品数量。 供给函数可以表达为： Q S＝f（P） 公式中，P为商品的价格；Q S为商品的供给量。 3.举例 某商品供给表 注意：供给量同价格成同方向变动。 根据表“某商品供给表”中的数字绘制价格-供给量的关系图线，横坐标表示供给量（Q），纵坐标代表商品的市场价格（P），就得到该商品的“供给曲线”（如下图所示）。 供给曲线的斜率为正，表示价格低时供给量会减少，价格高时供给量会增加，是谓「供给法则」。 ■供给量与市场价格成正比 ■供供给曲线是一条由左下向右上上扬的曲线 ■供它是凸向横轴的，近似地可以看成是直线，但不会凹向横轴 4.供给曲线变化分析 （1）“供给量的变动”
资产评估师讲义-资产评估基础-0202-劳动价值论主要内容
第02讲劳动价值论主要内容 二、劳动价值论主要内容 （一）概述 ·劳动价值论是阐明商品价值决定于人类无差别的一般劳动的理论。 ·认为价值实体是客观的，衡量价值的尺度也是客观的。因此劳动价值论又被称为客观价值论。 （二）商品的两因素原理 商品两因素：使用价值、价值 1.理解什么是商品？ 商品 ·是用来交换的劳动产品。 ·包含使用价值和价值两个要素，是使用价值和价值的统一。 2.使用价值 （1）概念 使用价值是指物品和服务能够满足人们某种需要的属性，即物品和服务的有用性。 （2）理解 ①商品的使用价值是由它的自然属性决定的 自然属性不同，使用价值也会不同：煤、木材 同一种商品兼有各种自然属性，具有多种使用价值 ②商品的使用价值是交换价值的物质承担者 商品通过交换让渡给他人使用进入消费环节 3.交换价值 （1）概念 商品能够通过买卖同其他商品相交换的属性，是商品的交换价值。 （2）表现 ①表现为比例关系 交换价值表现为一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的比例关系。 交换价值是价值的表现形式。 ②表现为相对性
不同的交换对象交换价值不同，且因时因地而变。 4.价值 （1）概念 （2）理解 ①商品的价值通过交换得到体现。 交换价值是价值的表现形式、价值是交换价值的基础 ②商品是使用价值和价值的对立统一体 ·一方面，二者是统一的，是互相依存、互为条件的。 作为商品，必须同时具有使用价值和价值两个因素。 ·另一方面，二者又是对立的，是相互排斥、互相矛盾的。 商品生产者生产商品是为了取得价值，而商品购买者则是为了取得商品的使用价值。卖者必须让渡商品的使用价值，买者必须支付商品的价值。商品的使用价值和价值，二者不能兼得，要得到一方，必须以放弃另一方为前提。使用价值和价值的矛盾是商品的内在矛盾，只有通过交换，才能使商品的内在矛盾得到解决。 （三）劳动的二重性原理 劳动二重性：具体劳动、抽象劳动 1.商品两要素与劳动二重性关系 商品的两要素是由生产商品的劳动二重性决定的。
资产评估师 cpv -资产评估基础-章节讲义0604-编制资产评估计划、进行评估现场调查
第04讲编制资产评估计划、进行评估现场调查 第四节编制资产评估计划 资产评估计划一般在评估项目开展前编制。编制评估计划的目的是为了合理、有效配置各项资源，高效保质完成资产评估业务，更好地服务于委托人。 一、资产评估计划的概念 资产评估计划是评估机构和评估专业人员为执行资产评估业务，拟定的资产评估工作思路和实施方案。资产评估计划通常包括评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等内容。 二、资产评估计划的编制 （一）资产评估计划的编制时点 资产评估计划一般在项目正式开展前编制。资产评估机构决定受理评估业务之后，评估专业人员即可以在了解资产评估业务基本事项的基础上，安排编制评估计划，为正式开展评估工作做准备。 （二）资产评估计划编制的总体要求 资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度。 资产评估专业人员应当根据资产评估业务的具体情况，如评估目的、评估基准日、评估对象的资产规模和资产分布特点、评估报告提交期限等，编制资产评估计划。 资产评估专业人员应当合理确定资产评估计划的繁简程度。复杂、庞大的资产评估项目，涉及的环节多、工作量大、投入的评估专业人员多，甚至还需要与会计师、律师等中介机构的工作进行协调对接，因此需要编制详尽的评估计划，尽可能考虑到各种重大的不确定性因素并加以防范；简单的资产评估项目，不需要太多的评估专业人员，资产评估过程也比较简单，因此资产评估计划也可以相应进行简化。 （三）编制资产评估计划需考虑的主要因素 资产评估专业人员在编制资产评估计划的过程中，应当同委托人及相关当事人就相关问题进行沟通，以保证资产评估计划的可操作性。编制资产评估计划时，应当考虑以下因素： 1.资产评估目的以及相关管理部门对资产评估开展过程中的管理规定。 2.评估业务风险、评估项目的规模和复杂程度。 3.评估对象及其法律、经济、技术、物理等因素。 4.评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况。 5.委托人及相关当事人的配合程度。 6.相关资料收集状况。 7.委托人、评估对象产权持有人（或被评估单位）过去委托资产评估的情况、诚信状况及其提供资料的可靠性、完整性和相关性。 8.资产评估专业人员的专业能力、经验及人员配备情况。 9.与其他中介机构的合作、配合情况。 （四）资产评估计划的主要内容 资产评估计划一般包括资产评估业务实施的主要过程、时间进度、人员安排等内容。 1.资产评估业务实施的主要过程 资产评估计划应当涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交资产评估报告等资产评估业务实施的主要过程。 编制资产评估计划应当首先明确资产评估业务实施各主要过程的具体步骤，才能有效地进行业务实施的时间安排和人员安排。 资产评估专业人员在确定资产评估业务实施各主要过程的具体评估步骤时，应当明确以下因素：
资产评估师 cpv -资产评估基础-章节讲义0801-资产评估报告概述
第01讲资产评估报告概述 本章考情分析 学习目标 掌握报告和档案的基本内容、国有资产评估报告的特殊编写要求，掌握档案编制、归集和管理，编制报告及档案的能力。 题型分值 l考查客观题和主观题 l分值一般在15分左右 掌握 1.资产评估报告的基本要求。 2.资产评估报告的基本内容。 3.工作底稿的编制要求。 4.资产评估档案的归集和管理。 熟悉 1.资产评估报告的分类。 2.国有资产评估报告的特殊要求。 3.评估档案及作用。 4.工作底稿的分类、内容。 了解 1.资产评估报告及规范要求。 2.评估档案的保密与查阅。 第一节资产评估报告概述 内容概要 一、资产评估报告及规范要求
资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的评估程序后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具的专业报告。 二、资产评估报告的分类 □按法律定位划分 □按评估对象划分 □按报告的繁简程度划分 □按评估基准日划分 （一）按法律定位划分 法定: 国有资产或公共利益等，法律、行政法规规定需要评估所出的报告，比如国有资产评估报告 非法定: 除法定评估业务评估报告以外开展的评估业务所出具的评估报告为非法定评估业务评估报告 （二）按报告的繁简程度划分 （三）按评估基准日划分 总结：评估基准日、结论使用有效期、期后事项 三、评估报告基本要求 （一）陈述的内容应当清晰、准确，不得有误导性的表述
（二）应当提供必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解和使用评估结论 判定一份评估报告是否提供了必要的信息？要看报告使用人是否对评估结论能够正确理解。 （四）评估程序受限对评估报告出具的影响
资产评估师讲义-资产评估基础-0606-形成结论、出具报告、整理归集评估档案
第06讲形成结论、出具报告、整理归集评估档案 第七节评定估算形成结论 内容概要 一、评估方法的选择 （一）评定估算形成结论程序 1.恰当选择评估方法 2.形成初步评估结论 3.综合分析确定结论等 （二）资产评估方法 二、评定估算形成结论 （一）评定估算形成结论的思路 （二）各方法运用时的关键点 ●成本法，确定重置成本和各相关贬值因素； ●市场法，选择可比案例，分析评估对象和可比参照物的相关资料和价值影响因素，通过可比因素的差异调整，得出评估值； ●收益法，预测未来收益，确定收益期和与收益口径一致的折现率，折现计算得出评估值。 （三）分析初步评估结论，判断形成结论的合理性 01.对评估资料的全面性、有效性、客观性及评估参数的合理性、评估模型推算和应用的正确性进行判断； 02.分析评估结论与目的、价值类型、方法间的适应性； 03.分析评估增减值，确定增减值原因，并判断合理性； 04.对类似资产交易案例分析，判断评估结论合理性。
（四）采用两种以上评估方法时的处理 ①对各种方法评估形成的初步结论进行分析比较 ②分析所用资料、数据、参数的数量和质量等 ③分析不同方法下结论合理性及结论差异的原因 ④综合考虑目的、价值类型、评估对象现实状况等，确定最终的结论 例如：在采用两种方法对企业价值进行评估时，如果出现收益法评估结果低于资产基础法评估结果的情况，如何合理选择最终评估结果？这种情况的出现说明在现有宏观经济因素和行业市场条件下，按照企业目前的经营能力，未来收益尚不足以弥补基准日的投入资本成本，不符合一般商业逻辑。 这时可以选择的判断思路是：首先，核实资产基础法评估过程中，各项资产的评估值是否反映了其公允价值，资产是否存在功能性贬值和经济性贬值的情形，比如一个酒店，地处极优的位置，但是其土地利用未达最优，宾馆整体设计较为过时，收益不佳，这时候就可能存在功能性和经济性贬值的问题； 其次，核实收益法评估过程中的假设条件是否合理，比如某酒店开业不久，尚未达到正常的经营水平，这时如果按照其实际的入住率、各项费用水平对未来收益进行预测，可能造成价值低估； 第三、如果资产基础法、收益法应用合理，并且仍然出现收益法结果低于资产基础法结果的情况，从理性的选择角度出发，公司应当变卖各项资产、终止经营，也就是应当选择资产基础法结果作为最终评估结果。 第八节编制出具评估报告 内容概要 一、编制评估报告 履行评定估算程序后，应按照法律、行政法规以及资产评估准则规定，编制评估报告。 二、评估报告内部审核
2023年资产评估师资产评估讲义
第十章公司价值评估 本章综合题以考计算题为主，在考试中应重点关注收益法。 重要考点： 1、公司价值评估对象的界定，公司收益的界定和计算口径； 2、收益法中的年金法、分段法； 3、公司收益的界定及不同收益口径的拟定依据和方法； 4、折现率选择的基本原则，风险报酬率的累加法和系数法； 5、保证折现率与收益额之间口径一致的规定和技术解决方法； 6、公司价值评估市场法、成本法的运用； 7、公司价值评估中的价值类型选择。 第一节公司价值评估及其特点 一、公司的定义及其特点 （一）定义 公司是由各个要素资产围绕着一个系统目的，发挥各自特定的功能，共同构成一个有机的生产经营能力和获利能力的载体及其相关权益的集合或总称。 （二）公司作为一类特殊的资产，具有赚钱性、连续经营性、整体性、权益可分性的特点。 二、公司价值评估对象的界定 1.公司价值评估的内涵 在中国资产评估协会2023年12月30日颁布的《公司价值评估指导意见（试行）》第三条中明确指出：“本指导意见所称公司价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下公司整体价值、股东所有权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。” 不管公司价值评估的是哪一种价值，它们都是公司在特定期期、地点和条件约束下所具有的连续获利能力的市场表现。
⑴公司整体价值 公司总资产价值减去公司负债中的非付息债务价值后的余值，或用公司所有者权益价值加上公司的所有付息债务价值表达。 资产=负债+所有者权益=非付息债务+所有付息债务 +所有者权益 公司整体价值=公司所有者权益价值+所有付息债务价值=总资产价值—非付息债务价值 ⑵公司股东所有权益价值 就是公司的所有者权益价值或净资产价值 ⑶股东部分权益价值 ①其实就是公司一部分股权的价值，或股东所有权益价值的一部分。 ②由于存在着控股权溢价和少数股权折价因素，股东部分权益价值并不必然等于股东所有权益价值与股权比例的乘积。 ③在资产评估实务中，股东部分权益价值的评估通常是在取得股东所有权益价值后再来评估。应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价 2.公司价值评估具有以下特点： （1）评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体； （2）决定公司价值高低的因素，是公司的整体获利能力； （3）公司价值评估是一种整体性评估。 第二节公司价值评估的范围界定 一、公司价值评估的一般范围 1.从产权的角度界定，公司价值评估的一般范围应当是公司产权涉及的所有资产。 ⑴公司产权主体自身拥有并投入经营的部分； ⑵公司产权主体自身拥有未投入经营部分； ⑶公司实际拥有但尚未办理产权的资产等； ⑷虽不为公司产权主体自身占用及经营，但可以由公司产权主体控制的部分。 如全资子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投资部分；公司拥有的非法人资格的派出机