房地产企业缴纳企业所得税实例解析

房地产企业缴纳企业所得税

近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得税法》和

《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理的规定，

按房地产开发企业的开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳

理，并结合实务举例进行分析

一、开（筹）办期间

开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立

日期。

国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98 号）第九条规

定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣

除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

1.业务招待费、广告费和业务宣传费

国家税务总局公告 2012 年第 15 号规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待

费支出，可按实际发生额的 60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务

宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

2.开（筹）办期间不计算为亏损年度

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79 号）第

七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前，即

筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得

税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98 号）第九条的规定执行。



例 1：某房地产开发企业 2010 年 3 月开始筹建，筹建期历时 15 个月，账簿资料显示：2010 年

3-12 月、2011 年 1-5 月筹建期分别发生开办费 200 万元、300 万元，均无收入，2011 年 6 月开始生产

经营。 要求：确认开始计算企业损益的年度。

案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期

的亏损，只能在"开办费"科目中归集。企业自开始生产经营的年度，是开始计算企业损益的年度。

如果筹办期的结束和经营期的开始，两者处于同一年度，则应分别按照有关规定确认筹办费摊销及

经营年度的开始。因此，该开发企业在开始

生产经营年度的 2011 年 6 月起开始一次性或分期扣除开

办费；若 2011 年度发生了亏损，则税法确认的亏损年度就是 2011 年度，而不是 2010 年度。

例 2：接例 1，经核查：（1）该开发企业 2010 年 3-12 月、2011 年 1-5 月筹建期分别发生业务招

费 10 万元、20 万元，分别发生广告宣传费 30 万元、40 万元；（2）2010 年 6 月投资方因投入资本

自行筹措款项所支付的利息支出 8 万元计入了开办费；（3）2011 年 3 月，购建固定资产（营业楼）

所支付的设计费、部分材料费共计 10 万元计入了开办费；（4）该企业选用在开始经营之日的当年

一次性扣除开办费。

要求：该企业 2011 年一次性扣除开办费的金额。

案例分析：

（1）业务招待费支出可按实际发生额的 60%计入开办费，发生的广告宣传费可按实际发生额计

入开办费；企业筹办费的支出。（2）投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办

费，应由出资方自行负担。（3）为购建固定资产所支付的设计费、部分材料费应予资本化，不计入

开办费。因此，该企业 2011 年一次性扣除开办费金额为：200+300-（10+20）×（1-60%）-8-10=470

（万元）。



二、预缴期间

《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税实行分月或者分季预缴，企业应当自月份或

者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。对房地产开

发企业来说，销售未完工开发产品取得的收入时或者账面有实际利润额时，均应预缴企业所得税。

1.销售未完工开发产品取得的收入时的预缴 房地产开发企业的销售方式一般包括现房销售、期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房

销售方式。所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产

证为止，将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。对于房地

产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处

理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理

上存在着很大的差异。

根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商

品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，

再确

认收入。即收到期房房款时，借记"银行存款"科目，贷记"预收账款"科目；房屋竣工并交付给购买

方时，借记"预收账款"科目，贷记"主营业务收入"科目，同时结转开发产品成本，借记"主营业务成

本"科目，贷记"开发产品"科目。

国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31 号）第六条规

定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收

入的实现。因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，

不再存在"预收账款"的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否

完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负有企业所得税纳税义务。

　国税发[2009]31 号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季

（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规

定进行确定：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得

低于 15%。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于 5%。 （4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%。

例 3：接上例，该房地产开发企业 2011 年 9 月取得预售许可证，预售合同均由开发企业与购房

者签订，合同预售面积 20000 平方米、均价为每平方米 8000 元，开发企业会计处理为：借记"银行

存款"科目 16000 万元，贷记"预收账款"科目 16000 万元，账面利润为亏损 100 万元，准予弥补以前

年度亏损额为 300 万元。已知该市规定的销售未完工开发产品的计税毛利率为 10%，土地增值税的

预征比例为 2%，城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的税（征收）率分别为 7%、

3%、2%、1%。



要求：



（1）该开发企业应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金；

（2）该开发企业应预缴企业所得税。

案例分析：

（1）该开发企业应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金。

根据《营业税暂行

条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采

用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，当房地产开发企业预售房屋

收到预收款项时，应计算并缴纳营业税。该企业应确认 2011 年 9 月销售未完工开发产品取得的收入

16000 万元，应交的营业税是 800 万元（16000×5%），应交的城建税、教育费附加、地方教育附

加、水利建设基金为：800×（7%+3%+2%+1%）=104（万元），预缴的土地增值税是 320 万元，以

上税费合计 1224 万元。

（2）该开发企业应预缴企业所得税

依据国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299 号）第一

条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住

宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产

品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

依据国税发[2009]31 号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利

率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

依据《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A 类）》（国家税务总局公告

2011 年第 64 号）规定，实行查账征收的企业按月（季）度的实际利润额预缴。实际利润额的计算公

式为：

实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收入-弥补以前年度亏损

该开发企业实际利润额=-100+16000×10%-300=1200（万元）

应预缴企业所得税额为：1200×25% =300（万元）。

2.月（季）度和年度纳税申报表（B 类）

企业所得税月（季）度和年度纳税申报表（B 类）（国家税务总局公告 2011 年第 64 号）按核

定征收方式的不同，分别适用按应税所得率计算应纳所得税额的企业、由税务机关核定应纳所得税

额的企业。

凡由税务机关按收入总额核定应税所得率的企业填报第 1—6 行和第 10—13 行。凡由税务机关按成

本费用核定应税所得率的企业填报第 7—13 行。凡由税务机关核定应纳所得税额的企业填报第 14

行。

注意：（1）第 4 行"应税收入额"：根据相关

行计算填报。第 4 行=第 1-2-3 行，即：应税收入额

=收入总额-不征税收入-免税收入。（2）在核定征收申报中，"应纳税所得额"与以前年度亏损无关。

3.跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题

国家税务总局《关于建筑企业所得税征管有关问题的通知》（国税函[2010]39 号）、《关于跨地

区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函[2010]156 号），对总机构应汇总计算企业应

纳所得税的预缴方法作出了明确：

（1）总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部按项目实际经营收入的 0.2%预缴的企业所