房屋出租的税收筹划方略
房屋出租的税收筹划
在我国房地产市场蓬勃发展的同时，房屋租赁市场也特别活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。因此，部分房屋出租人对于房屋出租过程中，如何合理进行税收筹划避税也是特别关注。这里我们简单介绍一下目前房屋出租过程中房产税税收筹划的主要方法，以及相关的筹划风险。
一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款
根据相关规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。
筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。
筹划风险：主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。
二、出租变仓储
房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。
筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的。当然，这个筹划是有前提条件的，即承租人
租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，如果不是这个目的，一般是不能按这个思路进行筹划的。
筹划风险：该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可行。如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该方案风险太大，不可行。
三、变出租为提供服务加出租
目前，出现了很多专门从事房屋租赁的公司，他们既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。因此，利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍。
筹划要点：出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格来达到少交房产税的目的。但出租房一般应有从事物业管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时也在提供物业管理服务。
筹划风险：合理地利用物业管理服务收费来筹划出租房产税是合理的，但关键是这种方法在实际中往往被出租人滥用，导致恶意避税行为的发生。
由此产生的风险有如下几方面：
1、税务机关可能存在的最低租金计税标准是筹划的一个障碍。
2、一般正规的公司提供物业管理服务的收费，是一定要取得物价部门的收费许可的，价格也是要审批的。因此，出租方刻意抬高物业管理服务价格，不仅得不到税务机关认可，还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚。
3、如果出租方纯粹从逃避房产税的角度处罚，没有提供物业管理服务而和承租方签订房屋租赁合同和物业管理服务合同的，在发生纠纷时可能会吃亏。实务中就有这么一个案例，某出租方没有提供物业管理服务，而和出租方签订了物业管理服务和房屋租赁合同，但到期承租方由于经营不善无法支付房租，出租方将其告到法院，承租方以出租房未提供物业管理服务为由，拒绝支付物业管理服务费。该理由得到了法院认可，出租方只能哑巴吃黄连，有苦说不出。
四、利用转租筹划租赁房产税
由于转租方不是房屋产权所有人，因此，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产税。
筹划要点：利用转租进行租赁房产税筹划，就和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相似。出租人可以成立一个资产管理公司，将拟出租的房产先以较低的价格假设M出租给该资产管理公司，然后由该资产管理公司统一按市场价格假设H出租房产。由于转租烟酒销售的增值税一样可以差额征税，而转租仍需要全额缴纳营业税的，因此，该方案多出一道营业税M×5%，节省一道房产税（H-M）×12%，只有当H>1.42M时，该筹划方案才可行。
筹划风险：由于出租房和资产管理公司是关联企业，他们之间的出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，即使当地税务机关没有这个标准，税务机关肯定也要进行相应调整，即M的值会发生变化，这种方案就不一定会成功，还会带来了很大的不确定性风险。但是，如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话，出租人可以先将未改造的房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租，这种方案避税是比较合理合法的，筹划风险很低，值得大家尝试。
有没有租金发生？如果有，你需要交纳营业税、房产税，当然还有个人所得税。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税。个人出租住房减按10%交纳个人所得税。
如果是无租金使用，房产税则以该房产的使用者为纳税义务人，也就是你父亲的企业交房产税，你不用交。没有租金收入，当然不涉及营业税和个人所得税。
至于哪个划算，设每月租金为R
按有租金算：你一年的房产税=R*4%*12，营业税=R*3%*0.5*12，个人所得税如果不和其他收入合并申报的话，是R*10%*12
无租使用房产，应按房产余值由使用人缴纳，房产余值的计算各个省规定不同，比如你省扣除比率是30%：你爸爸的房产税=房屋原值*70%*1.2%
哪个划算，你可以具体算算看。
不过还是建议按有租金算，这样你爸爸的公司可以列支租金，少交企业所得税，当然如果这个公司有账面亏损的话也没用了；至于此时的营业税、个人所得税等，都是你个人的税，一般税务局不会来管个人的，倒是你爸的企业风险比较大，可能被查账，看到租金支出很正常，而且放心不会由此查到你身上的，因为他们的检查通知书只对企业法人不对个人。账上看不到付租金，还有店面用，才会怀疑无租使用，查企业的房产税。
根据现行税收有关规定，对单位和个人出租房屋应缴纳的税费明确如下：
（1）房产税。根据《房产税暂行条例》及有关规定，单位和个人出租房屋，应按租金收入依12%税率计算缴纳房产税。但从2001年1月1日起个人按市场价格出租的居民住房，减按4%税率征收房产税。
（2）城镇土地使用税。根据《城镇土地使用税暂行条例》及有关规定，单位和个人出租房屋的用地，应按占地面积，依土地等级及其适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。
（3）营业税。根据《营业税暂行条例》及有关规定，单位和个人出租房屋取得的租金收入，应按“服务业——租赁业”税目，依5%税率缴纳营业税。但对个人出租房屋月租金收入在营业税起征点以下的免纳营业税，达到或超过营业税起征点的，应全额计纳营业税。从2001年1月1日起，个人按市场价格出租的居民住房，营业税减按3%税率缴纳。
（4）城市维护建设税、教育费附加。根据《城市维护建设税暂行条例》和《征收教育费附加暂行规定》及其有关规定，纳税人在缴纳营业税的同时，应以缴纳的营业税税额为计征依据，依城市维护建设税的适用税率（即7%、5%、1%）和教育费附加（3%）计算缴纳城建税和教育费附加。
（5）个人所得税。根据《个人所得税法》及有关规定，个人出租房屋，月租金收入不超过4000元的减除费用标准800元，4000元以上的减除费用标准20%，其余额为应纳税所得额，依20%税率计算缴纳个人所得税。但从2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得按10%税。在计征财产租赁所得时，可先扣除出租财产过程中缴纳的有关税金、教育费附加和能证明由出租人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每月一次扣除以800元为限，一次扣不完的，可下次扣除直至扣完为止）后，再按法定减除费用标准后的余额为应税所得额，依规定税率计税。
对按规定缴纳个人所得税的个人独资、合伙企业的出租房屋的租金收入，应按规定在企业中核算，并按规定计缴个人所得税。
（6）企业所得税。根据《企业所得税暂行条例》及有关规定，交纳企业所得税的单位出租房屋的租金收入，应按规定在当期损益中核算，并依照规定缴纳企业所得税。率征收个人所得税。
（7）印花税。根据《印花税暂行条例》及有关规定，单位或个人与承租人签订的租赁合同，应按“财产租赁合同”税目，依租赁金额1‰贴花。税额不足一元的，按一元贴花。同一合同由双方或双方以上当事人签订并各执一份的，各方所执的一份都应各自全额贴花。
税收筹划方案设计
1．基本情况 某手机生产厂家2008年生产某型号手机，全部委托分布在全国20多个大中城市的代理商销售。在与各代理商签订销售合同时，明确每部手机不含税销售价格为1000元，代理手续费为每部手机100元。假设当期该厂共委托代销商销售手机10000部，分析当企业选择收取手续费的方式和选择视同买断方式时的税收负担。(不考虑城建税与教育费附加) 2. 筹划目标 通过比较不同的代销方案得到使纳税成本最小的方案 3.筹划的法规依据 代销收入的相关税收规定 （一）对厂家来说只征增值税：《增值税暂行条例》规定，将货物交付他人代销和销售代销货物，均应视为销售征收增值税。关于纳税义务发生时间，《增值税暂行条例实施细则》规定，委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或部分货款的当天。未收到代销清单的，为发出代销货物满180天的当天。 （二）对受托方来说只征营业税：《营业税暂行条例》对代销货物征税并不针对货物有偿转让，而对提供代销劳务征税，即对代销收取的手续费征收服务业营业税。《营业税暂行条例》规定，纳税人提供应税劳务，其纳税义务的发生时间为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 (1)视同买断方式。受托方加价出售，以差价作为报酬，则此差价构成代销货物的手续费，对此差价征营业税。 (2)收取手续费方式。受托方不加价出售，只收取委托方手续费，则受托方就手续费缴纳营业税，同时计征增值税的销项税额，但按增值税的有关规定计算的销项税额与进项税额相等，所以受托方不交增值税。 4.筹划的具体思路 (1)当企业选择收取手续费的方式时 ①厂家:当期销售收入为1000万元，销项税为1000*17%=170(万元) ②代理商:当期营业额为100万元，营业税为100*5%=5(万元) ③厂家与代理商合计:175万元。 (2)当企业选择视同买断方式时
房地产公司各环节税收筹划
房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
税收筹划设计方案
1基本情况 中百控股集团股份有限公司(股票简称：中百集团) 是我国中西部地区连锁规模最大、商业网点最多的大型现代化商业上市公司。中百控股集团股份有限公司的前身是1937年12月开业的中国国货联合营业股份有限公司武汉分公司，1938年因抗日战争爆发而停业。集团本着服务为民的宗旨，积极探索连锁经营，大力创新业态模式，构建了一流的物流配送体系，打造了完善的商业服务功能，充分满足不同区域和层面消费群体的需求。集团旗下中百仓储、中百超市、中百百货等商业品牌日益深入人心、家喻户晓，其商业网点达到1090余家，以丰富的商品和优质的服务为消费者创造全新的购物体验根据全国连锁经营排序，集团连续10年进入全国连锁经营30强，连锁网点数量和经济效益连续10年位居湖北商业上市公司前列。 2筹划分析 2.1企业面临的税务问题及分析 企业纳税筹划的目标是尽量减轻税收负担，而政府税收征收目标则是应收尽收，形成了企业与政府之间的税收博弈，但博弈的主动权掌握在政府手中，一旦立法者修改税法、完善税制，纳税筹划方案会因此而失去价值，如果不及时进行应变调整，企业难免遭受损失。目前我国正处于新一轮税制改革中，税收政策变动比较频繁，给纳税筹划带来了不确定性。向偷逃税转化是导致纳税筹划政策风险的另一诱因。在纳税筹划时，为享受税收优惠政策，企业需要对经营活动变通或在会计政策上进行选择，以满足税收优惠政策的条件，如果把握不当，可能将纳税筹划演变为偷逃税。
中百集团拥有全资企业、控股企业13家，资产总额86亿元。前3名股东持股情况：武汉商联（集团）股份有限公司，所持18.07%股份；武汉华汉投资管理有限公司，持13.93%；重庆永辉超市有限公司持10.01%。 2.2企业纳税情况分析 2.2.1主要税种 2.2.2 中百集团近两年应交税费明细
房地产公司税收筹划案例
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最
商业管理公司自持物业经营税务筹划方案
商业管理公司自持物业经营税务筹划方案 一、概况： 泰发祥实业集团公司的商业地产面积334200平方米： 二、自营物业应交税费种类： 1、营业税及附加：按租金收入的5.60%； 2、印花税：按租金收入的0.1%； 3、水利基金：按租金收入的0.08%； 4、房产税：是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。具体规定如下： 4.1 《房产税暂行条例》第三条：房产税依照房产原值一次性减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 4.2 《房产税暂行条例》第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。 4.3 《房产税施行细则》第四条房产税税额的计算公式如下： 4.3.1 以房产原值为计税依据的，全年应纳税额＝房产原值×（1-30％）×1.2％； 4.3.2 以租金收入为计税依据的，全年应纳税额＝全年的租金收入×12％。 5、所得税：房产是公司所有的，按公司利润交纳25%的企业所得税，房产属于个人所有的按租金收入交纳1%的个人所得税。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定： 5.1开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 5.2开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 5.2.1按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 5.2.2由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 5.2.3按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 5.3 开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。(国税发〔2009〕31号)《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定：开发产品转固定资产不再视同销售，第二十四条规定：企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 5.4 从以上税法规定可以看出，视同销售的行为有两种情形： 5.4.1 行为发生时即可取得全部利益，包括：将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。这类行为的特点与实际销售行为是一致的，都可以在很短的时间内取得全部经济利益，而且，经济利益的大小是确定可以实现的。 5.4.2行为发生后长期取得利益，包括：将开发产品转作固定资产或用于对外投资。这类行为与实际销售行为存在着不同的特点：一是行为发生时不能全部取得经济利益；二是产权一般不发生转移；三是持有开发产品阶段的收益具有不确定性。这种与实际销售行为有明显不同特性的特征，为公司进行合理的税务筹划提供了可能。 6、土地使用税：以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。租赁房产的土地使用税按租赁房产占用的土
企业税收筹划方案设计
企业税收筹划方案设计 方案，一般是指进行工作的具体计划或对某一问题制定的规划。下面小编为大家搜索整理了企业税收筹划方案设计，希望对大家有所帮助。 LT集团为一间香港上市公司，注册地为英属维尔京群岛，在国内设立全资附属投资子公司，专门从事燃气业务投资、开发和运营管理的专业化燃气投资管理公司，主要业务涉及城市管道燃气建设经营。通过与目标市场内最具实力和市场规模优势的国有燃气生产、销售和储运企业的合资合作，在近10年时间内先后在10个省49个市投资成立了四十九间控股或联营企业，年销售各类燃气亿立方米。 迄今为止，集团公司旗下的营运项目覆盖了中国内地之华东、华南、华中、西南及东北等地区，员工总数已达14200人。LT集团因而快速成长为目前国内业务覆盖区域最广，终端用户最多，规模最大的跨区域燃气供应和服务商之一。 集团总部(即母公司或控股公司)主要从事项目投资、资本运作、企业文 化与品牌建设推广、控股公司的管理与控制等，不从事具体经营活动。集团总部下设财务部、内部审计部、策略规划部、工程部、投资评审部、公共事务部、董事会办公室、工商市务部、法律事务部、安全及风险管理部、采购部、市务及客户部、人力资源部、综合行政部、编辑部、资讯科技
部等16个职能部门，并在成都市、沈阳市设立了分公司。LT集团对各控股/联营公司的财务管理采取财务总监或财务经理委派制，并对外派财务人员进行定期述职。LT集团财务部负责建立各控股/联营公司财务管理制度系统并负责推广，负责收集、处理各控股/联营公司的财务资料信息，同时负责收集各公司税务筹划信息，协助各公司进行税务筹划；LT 集团内部审计部受各控股/联营公司董事会委托每年对各公司进行内部审计监督并进行内控评价。 缺乏集团整体筹划系统 集团对税务筹划未进行系统安排，无论在人手上，还是职能上，都未能充分体现，也未针对集团自身以及各控股/联营公司情况制定具体税务筹划方案，造成项目财务人员以及各公司财务经理凭自己的税务筹划知识与经验各显神通，未能做到好的税务筹划方案共享。 投资活动筹划不足 集团在组建部分合资公司时没有对注册地点选择进行统一要求，导致部分公司因未设在当地经济开发区或承诺享受与当地经济开发区同等优惠政策的地点注册，而未能享受更大的优惠。对个别符合条件的控股/联营公司未能灵活运用注册资本税务筹划。在运用再投资退税政策上略显不足。 筹资活动筹划不足 集团未设立集团财务中心，部分控股/联营公司资金富
税务筹划方案设计
目录 第一章目的 (3) 第二章增值税 (3) 第一条自产软件即征即退 (3) 第二节技术开发合同免税申请 (4) 第三节营改增取得增值税专用发票 (5) 第三章企业所得税 (6) 第一节申办软件企业资质 (6) 第二节高新技术企业申办 (7) 第三节重点扶持小微企业 (7) 第四节研发费用加计扣除 (7) 第五节利用企业所得税税前扣除费用标准调节 (8) 第六节集团部转移定价 (9) 第七节安置特殊人员就业 (9) 第四章税务筹划的原则 (10)
第一章目的 在遵循现有税收法律法规的前提下，结合公司的具体情况，充分利用现有的税收优惠条件，尽可能减少税费支出。 本策划方案主要是针对公司所处的行业和国家现有的税收优惠政策，所得税（企业所得税和个人所得税）、增值税目前两大主要税种为策划对象。 第二章增值税 公司目前涉及的增值税税率主要为（17%，6%），由于公司属于高科技行业，能够取得的进项发票比较少，而国家对互联网行业的税收优惠政策相对比较多，因此，充分的利用税收优惠政策达到减少缴
纳增值税的目的尤为重要。 第一条自产软件即征即退 根据财税〔2011〕100号）规定，增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。例如，公司软件销售1000万，退税120万。 申请软件退税的工作节点及注意事项如下图：
第二节技术开发合同免税申请 技术开发合同是合同双方基于新技术、新工艺、新材料研究开发所订立的合同，技术开发合同免税申请的前提是客户为小规模等企事业单位不需要增值税专用发票抵扣的情况下在申请。例如，公司当年签订技术开发合同1000万，如果免税申请成功，能减少税费支出57万。 申请技术开发合同免税工作节点及注意事项： 第三节营改增取得增值税专用发票 增值税从2012年在试点以来，自今，营改增已经在全国围实行（除房地产、金融、建筑行业为营改增外），公司作为一般纳税人，取得营改增增值税专用发票能够增加进项税抵扣，减少缴纳增值税。
房地产税收筹划全流程案例
目录 一、项目基本情况 二、项目筹划总体思路 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划 一、项目基本情况 （一）已建项目 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡，二期占地面积为㎡。 项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米； （2）容积率： （3）公建配套设施面积：平方米； （4）可售面积：平方米，其中： ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米 （二）拟建项目 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。 二、项目筹划总体思路 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，
一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。 从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案： 方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。 回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元 拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元 全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元 方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。
税收筹划思路
企业税务筹划的五种思路方法 税务筹划是在法律许可的范围内合理降低纳税人税负的经济行为。企业税务筹划作为一项“双向选择”，不仅要求企业依法缴纳税款以及履行税收义务，而且要求税务机关严格“依法治税”。企业税收筹划在减轻税收负担、获取资金时间价值、实现涉税零风险、追求经济效益最大化和维护自身合法权益等方面具有重要意义。在企业实际生产经营过程中，可采用以下方法开展企业所得税税务筹划。 一、利用税收优惠政策开展税务筹划，选择投资地区与行业 开展税务筹划的一个重要条件就是投资于不同的地区和不同的行业以享受不同的税收优惠政策。目前，企业所得税税收优惠政策形成了以产业优惠为主、区域优惠为辅、兼顾社会进步的新的税收优惠格局。区域税收优惠只保留了西部大开发税收优惠政策，其它区域优惠政策已取消。产业税收优惠政策主要体现在：促进技术创新和科技进步，鼓励基础设施建设，鼓励农业发展及环境保护与节能等方面。因此，企业利用税收优惠政策开展税务筹划主要体现在以下几个方面： 1.低税率及减计收入优惠政策。低税率及减计收入优惠政策主要包括：对符合条件的小型微利企业实行20%的优惠税率;资源综合利用企业的收入总额减计10%。税法对小型微利企业在应纳税所得额、从业人数和资产总额等方面进行了界定。 2.产业投资的税收优惠。产业投资的税收优惠主要包括：对国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%税率征收所得税;对农林牧渔业给予免税;对国 家重点扶持基础设施投资享受三免三减半税收优惠;对环保、节能节水、安全生产等专用设备投资额的10%从企业当年应纳税额中抵免。 3.就业安置的优惠政策。就业安置的优惠政策主要包括：企业安置残疾人员所支付的工资加计100%扣除，安置特定人员(如下岗、待业、专业人员等)就业支付的工资也给予一定的加计扣除。企业只要录用下岗员工、残疾人士等都可享受加计扣除的税收优惠。企业可以结合自身经营特点，分析哪些岗位适合安置国家鼓励就业的人员，筹划录用上述人员与录用一般人员在工薪成本、培训成本、劳动生产率等方面的差异，在不影响企业效率的基础上尽可能录用可以享受优惠的特定人员。 在有些情况下，企业可以通过合理利用企业的组织形式，对企业的纳税情况进行筹划。例如，企业所得税法合并后，遵循国际惯例将企业所得税以法人作为界定纳税人的标准，原内资企业所得税独立核算的标准不再适用，同时规定
房地产出租税务筹划案例
房产出租税务筹划的失败案例及正确筹划方法 甲公司将临街办公楼的一至三层出租给乙公司用于经营餐饮，年租金100万元，但每年因此缴纳近40万元的税收让甲公司觉得税负太重（主要为营业税、房产税和企业所得税），遂请税务顾问进行筹划。 税务顾问在了解到甲公司每年在乙公司有20多万元餐饮消费额的情况后，提出了这样的方案：双方采取订立真假两份合同的方法，真合同仍按实际租金额100万元签订，但甲公司仅收取现金50万元，其余50万元乙公司同意甲公司用餐饮消费额及代甲公司办理的过节食品等抵算，抵算额互不开票，甲公司仅按收取的50万元现金开具租金发票；假合同的租金额则为50万元，用于应付双方的账务处理和税务局的检查。而且税务顾问认为，由于此方法对双方都非常有利，所以，断定乙公司对此也一定会欣然接受，果不其然，两公司一拍即合。实施第一年，甲公司在乙公司发生消费额28万元，请乙公司代办逢年过节发放给员工的食品等22万元，另外按时收到了乙公司汇来的50万元房租，甲公司也同时开具了50万元的房租发票，可谓皆大欢喜。 次年6月，某税务检查组到甲公司例行检查，在计算业务招待费是否超支时，发现甲公司被检查年度的业务招待费不但未超支，而且比上年大幅下降了70%多，遂询问财务部张经理，张经理说，受金融危机影响，他们公司去年的业务额增幅明显放缓，发生的业务招待费也因此大幅下降，此解释排除了检查人员的怀疑。 但检查人员进一步检查后发现，甲公司的业务招待费支出虽然降幅很大，但房屋出租收入也下降了50%，遂再次询问张经理，张经理还是解释为受金融危机的影响，公司经营情况不好，如果不降低租金乙公司就不再继续承租，出于盘活资产的考虑，被检查年度仅向乙公司收取一半的房租。出于责任心，检查人员还是到乙公司进行了调查，调查的结果不仅证实了张经理的解释，而且也看到了乙公司持有的另一份50万元的房租合同，这说明甲公司可能不存在问题。 但是，具有高度责任心的检查人员还是发现了破绽。一天下午，因需询问情况而张经理又不在公司，在检查人员提出请张经理回公司后几分钟，张经理就回到了办公室，检查人员很随便地询问了一句为何这么快就回来了，张经理也随口解释说在楼下陪客人用餐后多聊了一会儿，职业敏感让检查人员马上意识到甲公司很可能采取了相互抵消的办法偷逃税收，即甲公司可能将其在乙公司的消费额与部分房屋租金直接相抵不开票的办法来偷逃税收。随即，检查人员在查明被检查年度甲公司发生的业务招待费中没有其在乙公司的消费额后，正式约谈张经理，说明已经发现的疑点，希望其能够如实反映情况。至此，张经理不得不承认了采取真假两份合同弄虚作假偷逃营业税、房产税和企业所得税的事实。最终，甲公司和乙公司均受到了应有的处理和处罚。 分析：由于对房屋出租收入不仅要征收营业税和房产税，而且由于房屋出租收入在企业所得税税前可以扣除的成本、费用额很少，企业所得税的税负也很高，这就使得一些纳税人铤而走险，为了规避房屋出租收入的高税负而进行所谓的“纳税筹划”。但要防止打着纳税筹划的旗号行偷逃税款之实，最终被查出后，企业仍需补缴税款。 在上述案例中，税务顾问就不应为甲公司如此筹划，这实际上不是在为企业进行正常的纳税筹划，其本质就是在为企业偷逃税款出谋划策，这样的纳税筹划最终害了企业。
税务筹划方案
目录 第一章目的 (2) 第二章增值税 (2) 第一条自产软件即征即退 (2) 第二节技术开发合同免税申请 (3) 第三节营改增取得增值税专用发票 (4) 第三章企业所得税 (5) 第一节申办软件企业资质 (5) 第二节高新技术企业申办 (6) 第三节重点扶持小微企业 (6) 第四节研发费用加计扣除 (6) 第五节利用企业所得税税前扣除费用标准调节 (7) 第六节集团内部转移定价 (8) 第七节安置特殊人员就业 (8) 第四章税务筹划的原则 (9)
第一章目的 在遵循现有税收法律法规的前提下，结合公司的具体情况，充分利用现有的税收优惠条件，尽可能减少税费支出。 本策划方案主要是针对公司所处的行业和国家现有的税收优惠政策，所得税（企业所得税和个人所得税）、增值税目前两大主要税种为策划对象。 第二章增值税 公司目前涉及的增值税税率主要为（17%，6%），由于公司属于高科技行业，能够取得的进项发票比较少，而国家对互联网行业的税收优惠政策相对比较多，因此，充分的利用税收优惠政策达到减少缴纳增值税的目的尤为重要。 第一条自产软件即征即退 根据财税〔2011〕100号）规定，增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。例如，公司软件销售1000万，退税120万。
申请软件退税的工作节点及注意事项如下图： 事业单位不需要增值税专用发票抵扣的情况下在申请。例如，公司当年签订技术开发合同1000万，如果免税申请成功，能减少税费支出57万。 申请技术开发合同免税工作节点及注意事项：
增值税从2012年在北京上海试点以来，自今，营改增已经在全
房地产税收筹划案例
房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本12,万元，土地成本15000万元。 二、方案的涉税分析 （一）商业店铺的方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入：
30599×=（万） （1）店铺收入的营业税： ×5%=（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元） （4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。 加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。
物业出租税收筹划方案
物业出租税收筹划方案 背景：X 公司向某村租用一块面积约95000平方米的土地，开发建材批发市场，，分期投资，第一期预计投资款10000万元，工程可用建筑面积约2万平方米，每月租金约300万元，除房产税、营业税附加、折旧外，土地租金每月约50万元，其他成本及费用约收入的10%计算。 涉及主要税种及税率如下： 税种计税依据税率 营业税营业额5% 房产税房产原值/租金收入 1.2%/12% 城市维护建设税营业税7% 教育费附加营业税3% 地方教育附加营业税2% 企业所得税应纳税所得额25% 注：下例营业税及附加税以营业额的 5.6%〔5%×（1+7%+3%+2%）〕计算。 筹划前X公司的各项税费如下： 营业税及附加：300×5.6%=16.8万元 房产税：300×12%=36万元 若投资款10000万元全部作为固定资产，按20年计提折旧，每月估计折旧额约41.67万元，则企业所得税：〔300-41.67-（300×10%）-50 -16.8-36〕×25%=31.38万元 各项税费合计：16.8+36+31.38=84.18万元 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定：房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的 计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由产权所有人缴纳。产权所 有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者 使用人缴纳。对房产税的征收有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减 除10%至30%后的余值为计税依据，税率 1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内开征。因此在租赁的土地上建的房屋， 如果房屋坐落于开征范围，房屋产权所有人应按规定缴纳房产税。 1
筹建商业管理公司税务筹划方案
扬州公司筹建商业管理公司税务筹划方案 一、概念： 商业综合体的基本概念是：“商业综合体是以商业购物活动为基本内容或基本内容之一，结合办公、公寓、酒店、交通、文化、娱乐等若干功能组成的、多功能的、内容组织有机的、满足现代城市高度集约化的、高情感要求的城市局部相对完整的建筑实体环境，它是城市整体网络的有机延续部分。” 二、经营期间应交税费种类： 1、(1)提供不动产租赁，税率11%； (2)提供现代服务业服务，税率6%； 2、增值税附加：按应缴纳增值税额的12%； 3、印花税：按租金收入的%； 4、房产税：是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。具体规定如下： 《房产税暂行条例》第三条：房产税依照房产原值一次性减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据《江苏省房产税暂行条例施行细则》，我省房产税依照房产原值一次扣除百分之三十后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 《房产税暂行条例》第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。 《房产税施行细则》第四条房产税税额的计算公式如下： 以房产原值为计税依据的，全年应纳税额＝房产原值×（1-30％）×％； 以租金收入为计税依据的，全年应纳税额＝全年的租金收入×12％。 5、所得税：按公司利润交纳25%的企业所得税。 6、土地使用税：以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米2元至
税收筹划的具体方案
税收筹划的具体方案 随着营改增之后，许多地区政府为了加快当地经济发展出台了许多财政扶持奖励政策。由于受地域交通等限制，许多地区无法进行实体招商，这就加快了总部经济招商的发展。 总部经济是伴随着世界经济全球化而来的，伴随着商务园区、中心商务区(CBD)的出现才被发现的一种经济模式。它因为某一单一产业价值的吸引力，而出现众多资源大规模聚合，形成有特定职能的经济区域，在此区域高端集合，成为一种特殊的经济模式，在中国称为总部经济，该区域也相应地被称为总部基地或经济开发区或经济园区。总部经济一旦形成，就可以给当地区域经济发展带来诸多外溢效应，比如税收供应效应、产业聚集效应、产业关联效应、消费带动效应、就业乘数效应、资本放大效应等明显的外溢效应。 下面简单介绍总部经济招商的几种方案： 方案一：设立新公司企业可将适合总部经济招商政策的业务板块，在政策地设立新公司，独立运营，享受政策。 优势：独立核算所有税收缴纳在政策优惠地，，能全面享受政策优惠，企业收益大。 特点：1.新成立公司过程中，不影响原公司正常业务。 2.企业开具的每一份发票，都能享受政策扶持。 方案二：设立分公司独立核算 企业在当地成立分公司，申请独立核算，即可自主开票，享受当地税收政策扶持。 优势：办理简单、方便、快捷，不需要跟原有工商税务沟通。 特点：1.分公司无需注册资本，企业仅需提供相关资料即可办理。 2.分公司不具有法人资格，但可以独立对外承接业务。 3.分公司可自主选择所得税汇算地。 4.分公司开具的每一份发票，都能享受政策扶持。 方案三：设立个人独资咨询服务等企业 可申请享受特惠政策，核定征收，资金任意转至私人账户。 适用于：1.优化企业所得税（企业所得税25%>个独综合税赋6%） 2.股东分红高管工资提成的税收优化。 优势：个人独资企业不缴纳企业所得税而是个人所得税，交完个税之后利润全部归个人所有，解决企业无进项发票高利润问题。 特点：1.个人独资企业申请核定征收，核定后企业总税赋不超过6%，且账务处理简单。 2.个人独资企业履行完“生产经营所得”纳税义务后，投资者不存在其他税收问 题。 方案四：整体迁移（变更注册地）
城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划
目录 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 二、交易方案设计及税筹分析 （一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿 （二）方案二：股权转让 （三）方案三：资产转让 （四）方案四：以不动产出资入股后转让股权 （五）方案五：企业分立后转让股权 （六）方案六：企业合并（合并目标企业） （七）方案七：境外股权转让 三、操作模式及税费对比 笔者按 为响应小伙伴们的呼声，西政房地产人俱乐部专家人才库第七期的培训专题将暂定为《深圳城市更新项目并购税务筹划及房地产开发建设全程的核心税筹要点》（分享课程时间为2017年10月份，具体时间请关注本公众号后续通知），以呼应上月《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发〔2017〕68号）的出台（注：该文件不适用于深圳地区）。根据小伙伴的提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本”有关城市更新项目的交易方案设计及税务筹划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计
城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少，也即税收优惠最多，因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式。尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。 与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。 笔者曾多次被同行问及资产交易和股权交易的优劣，其实就实务而言，两者因项目而异，并无绝对的优劣之分。从并购和后期开发的联动来看，资产并购很多时候可能会明显优于股权并购，最直接的反应就是完成更新改造后因历史成本的差异对土地增值税汇算清缴造成的重大影响。当然，就交易方式本身而言，因股权转让不涉及到增值税、土地增值税和契税的缴纳，因此在并购的交易时点上仍旧有一定的优势。（备注：股权转让涉及土地增值税缴纳的先例仅为个案批复，如国税函【2000】687号文）值得一提的是，因改革开放对外资的引入，珠三角地区存在大量的外资企业或外商投资企业直接持有物业资产的情形。在该背景下，如转让方（例如外商投资企业）或转让方的境外母公司具备转让条件，则收购方可考虑以收购该外商投资企业股权或其境外母公司股权的方式完成本次交易，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。 二、交易方案设计及税筹分析 根据笔者历年来从事城市更新项目并购的经验，以下就当前市场主流的并购模式以及税筹分析介绍如下： （一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿 1.税费分析 （1）被拆迁方/被搬迁方纳税分析
房地产行业税收筹划案例分析
房地产行业税收筹划案例分析 目前房地产行业被炒的沸沸扬扬，税收筹划这个应运而生的新生事物也因此而越来越受到这个行业的重视。税收筹划其实是一门边缘学科，涉及财务管理理论、现行税收法规以及纳税筹划的基本理论，因此这要求税收筹划人具备相关的专业知识。 税收筹划方案要和筹划对象实际情况相一致，不能将一个筹划方案放在它不适合的环境中，否则会造成纳税筹划的失败。如果税收筹划方案和它的环境相一致，就会达到纳税筹划的效果。近日一位朋友给我一个房地产行业的案例，让我帮忙分析一下，在这里我说说我的思路。某房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。因此公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间费用列支项目，不含土地增值税）。当地契税税率为3%。 公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下： 增值额：5500－3000＝2500万元； 增值率：2500÷3000×100%＝83%； 应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5%＝850万元； 应缴纳企业所得税：（5500－3350－850）×33%＝429万元。 公司应纳税合计为850＋429＝1279万元 筹划方案一： 在开发土地之前，公司可将该土地作价2000万元投资成立甲公司（非房地产企业），然后再由公司吸收合并甲公司，最后再开发商品房对外销售。 投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下： 1.投资环节 1）《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，公司以土地投资成立甲公司不需要缴纳营业税。 2）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。所以，公司以土地对外投资应负担的企业所得税为：（2000－500）×33%＝495万元。 3）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，公司以土地对外投资免征土地增值税。 4）甲公司接受土地投资应缴纳契税为：2000×3%＝60万元。根据《企业会计制度》的规定，甲公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值为：2000＋60＝2060万元。2.合并环节 1）公司吸收合并甲公司时，因为甲公司资产未发生增值，所以无论采取应税合并还是免税合并，均不会产生企业所得税负担。公司吸收合并甲公司后，该土地的入账价值仍为2060万元。