耀江集团永州零陵项目市场调研报告

耀江集团·永州零陵项目市场调研报告

目录

摘要与结论 (1)

城市、市场、土地价值检视 (1)

项目常规市场价值评估 (2)

核心问题 (2)

策略突破 (3)

正文 (5)

宏观市场 (5)

中观市场 (5)

零陵房地产市场 (13)

消费者调研分析 (19)

项目分析 (20)

结语 (25)

附件：消费者调研报告 (26)

[摘要与结论]

城市检视：二元结构的城市格局

永州分为冷水滩与零陵两个城区，两区之间距离达17公里，其中冷水滩是主城区，零陵（芝山）目前不是重点发展的城区，发展较缓慢。实际地位相当于县城。

因两区在城市经济上差距较大，冷水滩作为主城区对零陵产生了一定的黑洞效应，致使零陵的人口与购买力产生外流。

在这种城市结构下，零陵城市当前的现状是，有购买力，但购买意愿不充分，尤其对不动产的消费更是如此。

市场检视：尚未启动的原始市场

零陵当地的房地产市场仍属于原始市场，历年来呈现开发量低，个案规模小，产品规划差，建筑品质粗糙，价格低、走势平缓的特点。

目前零陵市场的项目价格多集中在900－1000元/㎡之间，近年来价格涨势缓慢，约每年涨价在60元左右，消费者的购房需求基本停留在一次置业，满足基本居住需要阶段，换房与投资需求尚未启动。市民对住房的需求偏大，集中在130-150平米。

土地价值检视：地块大，位置偏

本案地块距离零陵区中心3公里左右，地块是零陵当前最大的地块，易于规划，但目前存在位置偏，人气低，环境差的劣势。这些劣势可能直接影响地块价值与项目销售速度。

对市民的问卷调查显示，消费者对该地块（未来项目）的价值认知约为700－800元/㎡。这一售价与周边项目的售价基本趋于一致。

项目常规市场价值评估

基于上述背景，

若项目在年底启动销售，按常规思路，以控制成本为前提，在目前的产品档次上适当拔高，则项目一期售价能实现1100－1200元/㎡左右。

>核心问题<

1200元/㎡市价与1500元/㎡目标价格之间的300元差价的问题。

问题的三个表现：

1、目标客户群的价格接受程度问题；

即在周边都卖1000元/㎡左右的情况下，如何让客户接受1500元/㎡的产品。2、项目体量与销售速度与售价三者的矛盾关系问题；

项目体量较大，如何实现在目标价格上的快速销售。

3、目标客户群的购房意愿问题；

即本案以什么卖点和优势吸引有购买力的客户群。这涉及到本案与冷水滩项目之间的竞争优势。

>策略突破<

1.差异化定位，规避周边产品形态，实现心理价位突破；

一期以联排、叠拼别墅等产品入市，避开周边多层产品的建筑形态，以高性价比实现项目目标价位。

在一期成功的基础上，一期实际上将起到整体项目样板楼群的作用，以奠定整个项目的高端形象基础，为后期价格拉升创造条件。

2.减少开发量，实现快速滚动开发；

因本案的土地成本低，而建筑成本高，为减少入市压力，实现资金的快速回笼，建议一期减少开发量，实现快速滚动开发。

少量产品的快速成型，能彰显集团实力，又能为后期快速制造形象样板，以提升售价。

少量快速开发，快速入住，也能提升本案的人气，利于后期项目的销售与提升。

3.利用本案临街面多做商业面积，社区规划路，亦可考虑做商业，以商业面

积弥补住宅售价的不足；

以目前永州的商业状况来看，市民有投资店面的习惯，小店面的销售状况良好，且根据问卷调查状况来看，有购买商业需求的客户占比例极高，可以利用本案临街面多做小型店面，以提高总销，弥补住宅售价的不足。

利用宗元路对面的建材市场二期建设的机会，将沿宗元路面规划为底商，待建材市场二期成型，则该区域商业价值将得到有效提升。

社区规划路两侧可做商业，形成社区内部商业街，提升社区内部人气，以弥补本案位置较偏，不够热闹的劣势。尤其对农村客户进城购房有很大吸引。

4.制造大型喷泉广场等主题景观广场，以起到蓄集人气的效果；

在社区前，制造大型的喷泉广场等主题景观广场，以零陵独一无二、前所未有的设施，吸引人潮。以弥补本案位置偏、人气弱的劣势。

5.充分挖掘文教资源，做好文教社区文章，以扩大购买人群，提升去化速度；

本案目前与冷水滩区相比，最大的机会在于临近大学城，周边文教资源丰富，聚集了幼儿园、初中、高中、大学等，永州最好的教育配套。利用好这些教育配套，将吸引来一批为教育购房的客户群体，尤其是周边郊县的客户群，甚至是冷水滩的客户群。

这些学校里的教师本身具有较高的收入，是本案的潜在客户群。充分挖掘他们的购买力不仅能加速项目享受，也为提升项目的文教感，从而提升项目形象。

[正文]

一、宏观市场

1.中国宏观经济持续快速增长，各行业的稳定增长，为房地产提供了消费动力，零陵

区经济同样受中国经济大势的拉动，但增幅较为缓慢。

2.中国通货膨胀率近几年增大，而房产的持续稳定增值，加上中国居民的买房情结，

必然让市民增强购买房产的意识，而对于永州市场，房价的持续上涨必然让市民购房的心情更为迫切。

3.中国股市经历一段牛市之后，近几个月又走进熊市，但对于零陵市场来说，股市对

楼市的直接影响不大，股市的健康发展反而有利于楼市购买力的提升。

4.城市化的进程进一步加速，稳定的购买力量支撑楼市发展，目前零陵区离达到50%

的城市化率还有较大的差距，零陵区的农村进城人群还会进一步加速。

5.国家对土地进一步严控，对于湖南农业大省来说，此项政策影响较大，湖南省各地

的土地放量都会紧缩，土地的进一步紧张，必然推动房价的上涨。

6.国家宏观政策的进一步落实，房地产市场会进一步完善，但市场的完善对于永州市

场来说，各项收费项目的增加使得房地产成本的增加，房价也水涨船高。

7.自2006年开始，随着大量沿海开发商把目光对准内地城市，内地房价开始飙升，

涨幅并不落后沿海城市，而永州冷水滩目前有大量浙江和福建开发商进驻，必然推动房价的上涨，而零陵区不可能不受其影响。

二、中观市场

1.城市概况

1)地理位置及城市交通

永州市位于湖南省南部，五岭山脉北麓。地理方位介于北纬24°39′至26°51′，

东经111°06′至112°21′之间。南北相距最长245公里，东西相间最宽144公里。

其地势是西南部较高，东北及中部较低。由于五岭中的都庞岭、越城岭、萌渚

岭、屏障于西南，九嶷山、阳明山、四明山拦腰穿插于东西，使全区分成了南

北两个盆地。即形成三山围夹两盆地，呈向东北倾斜的“山”字形地貌总轮廓。

永州市市区座落在潇湘二水汇流处和湘桂线冷水滩站。南起零陵（芝山）区南

津路电站，北至冷水滩区青龙矶，长达30余公里的河段间。整个市区分为相

对独立的零陵（芝山）、冷水滩两个区，中间夹一岚角山镇，两区相隔垂直距离17公里，由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在一起，呈哑铃形框架，构成“潇湘第一城”独特的城市风貌。

2)行政区划及人口分布

永州市，位于湖南省南端，五岭北麓，湘粤桂三省区结合部。现辖零陵、冷水滩二区和祁阳、东安、双牌、道县、江水、江华、宁远、新田、蓝山九县，

以及凤凰园经济开发区、江永回龙圩管理区。

年份2003 2004 2005 2006

永州570.42 572.72 574.86 577.5

零陵区57.97 56.39 56.56

冷水滩区48.93 48.52 50.84

新田县34.82 36.59 36.91

蓝山县34.82 35.14 35.34

祁阳县99.12 100.02 100.63

江永县24.95 25.00 25.14

宁远县78.04 78.5 78.86

东安县58.89 59.06 59.21

双牌县17.10 16.94 17.04

道县66.69 68.09

①永州全市人口577万，人口规模较大，据统计全区有40％以上的家庭有人

在外务工。但近年来全市户籍人口数仍然保持增长，这意味着尽管务工人

员较多，但并未出现大规模的人口外流现象，务工人员回乡意愿仍较强，

回乡购房需求将有效刺激各县市房地产的发展。

②零陵区全区人口56.56万人，市区人口24万，但从近年来的发展来看，人

口处于负增长状态，据了解这主要是由于外出务工人员的外流，以及部分

常住人口往冷水滩购房置业所造成，这从一个侧面反映出市民对零陵区的

发展信心的不足。

③与零陵区相对，冷水滩区的总人口规模虽然小于零陵，但近年来却保持强

劲的增长趋势。这显示了冷水滩区作为中心城区的优势。

3)气候状况

永州市属中亚热带大陆性季风湿润气候区，一年四季比较分明。全市年均气

温为17.6～18.6℃，无霜期286～311天，日最低气温0℃以下的天数只有8～15天。多年平均降雪日数为3～7天，极端最低气温在－4.9～－8.4℃之间。

日平均气温≥0℃的积温达6450—6800℃，≥10℃的积温为5530～5860℃。多年平均日照时数为1300—1740小时，太阳总辐射量达101.5～113千卡∕平方厘米。多年平均降水量1200～1900毫米，一般是山区多于平岗区，南部多于北部。

4)资源优势

永州处于我国著名的“南岭多金属成矿带”，已探明的矿藏有50多种，其中，锰、钨、稀土等矿储量大、品位高。有色金属矿的总储量居湖南省第二位。

锰矿储量约1.5亿吨，在全国占重要地位。钨矿则主要分布在东安县。

零陵区矿产资源丰富，境内具有锰、石灰石、白云石等20多种，其中锰矿储量达到4400万吨，占全省四分之一，享有“湖南锰都”之美誉，石灰石储量也达到10亿立方米。

另外零陵区还具有特色产业——异蛇产业，年产蛇400吨，蛇酒500多吨，为全省最大的养蛇基地和全国有名的异蛇之乡。

5)主要企业

根据了解目前零陵区主要的有以下几大企业：

A、零陵卷烟厂，2004年被常德卷烟厂合并之后，卷烟厂的效益开始复兴，当

年就实现生产卷烟26.8万箱，全年实现销售收入10.47亿元，同比增长

10.46%，实现税金44492万元，同比增长10.07%。

B、萍洲工业园区的几大企业，如湖南时代阳光零陵制药有限公司、湖南八方

药业有限公司；另外投资2000万元以上，年产值8000万元的永州市鑫盈

建材有限公司和汉阳特种汽车制造厂目前也已开工生产。

6)零冷两区城市特点

目前市政府所在地冷水滩区，位于永州市北部，是永州地区的行政、商贸、物流中心。据统计冷水滩城区内有23万人口，（与其原来是一个镇，户籍人口规模较小有关）据调查了解实际人口数远远不止这一数量，作为永州地区的中心城区，其周边各县的外来人口也较多。城区被湘江划分为江东和江西，

江东目前是重点开发的新城区。冷水滩市区内有猎豹汽车等企业效益较好。

零陵区是永州的老城区，位于冷水滩区的南部，发展经历了起伏，目前发展

较慢。潇水穿城而过，将城市分成河东与河西，河东是主城区，河西主要是

厂矿企业与湖南科技大学，目前厂矿企业多处于关停倒闭状态，目前效益较

好的只有烟厂与南津路电站。

两区之间垂直距离达17公里，由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在一

起，呈哑铃形框架，而地理位置的区隔导致了两个区长期相对独立的发展，

冷水滩区由于占有行政、交通等资源优势，长期以来发展快。零陵区则因为

市政府的迁出，导致城市发展出现了瓶颈甚至倒退，目前零陵区城区范围小，城市建设落后，市区辐射范围小，与冷水滩相比差距逐步拉大。这导致了城

市形成了一种奇妙的二元结构，冷水滩的黑洞效应显现，零陵区人口与购买

力向冷水滩流动的增多。

2.经济状况

（1）G DP

2003 2004 2005 2006 永州GDP（亿元）282.95 327.85 361.47 417.83

增幅10.6% 11.8% 11.5% 11.8%

零陵区GDP（亿元）34.60 40.41 48.80 58.73

增幅10.7% 12.3% 11.8%

冷水滩区GDP（亿

44.34 51.14 57.79 64.16

元）

增幅15.9% 11.4% 12.3% 11.04%

①整个永州市的GDP总量不大，近年来发展较为平稳，从各区统计数据来

看，发展速度较均衡，在宏观经济整体快速发展的大背景下，永州年均

11%左右的速度，只能说差强人意。

②冷水滩区与零陵区的GDP规模与增长速度，从统计数据上看，差距不大，

据了解这是由于零陵区养殖业与矿业发达为其贡献了较多GDP所致，就

实地调研的结果来看，两地城市经济发展水平差距较大，无论在城市建

设状况与发展规模，商业发展水平等方面均存在较大差距。

（2）人均GDP

2003 2004 2005 2006 永州市人均GDP（元）4970 6544 7186 8167

零陵区人均GDP（元）9870

冷水滩区人均GDP

12022 13089 （元）

①零陵05年人均GDP达9870元，按其增幅推算，处于刚刚突破人均1000

美元的阶段。单从这一点来看，零陵应当处于房地产等大件消费品市场

的启动阶段。但由于其当地城市结构的特殊性，实际上其城区近年来发

展较慢，高端购买力存在流出现象。

②零陵作为永州的老城区，其收入水平高于永州全市的平均8170元的平均

水平，但显著低于冷水滩区13089元的水平。从这点即可反映出两个区

域发展的巨大差异。

③两地发展水平的差异，在房地产市场上反映的非常明显，冷水滩区的房

价自04年启动以来，目前已经达到1400元/平米，建筑形态也已经向电

梯房乃至高层发展，而零陵目前开发尚处于较原始的阶段，房价也维持

在800元左右水平。

（3）居民收入与支出

年份2003 2004 2005 2006

永州5554 6261.1 7423 8725

零陵区6162 6412 7913

冷水滩区5014 5646 8176

新田县5918 6808

蓝山县6040 7478

祁阳县6221 6538 7966

江永县6681

宁远县6325 7726

东安县6332 7815

①永州地区总体的收入仅8725元，偏低，但考虑到当地大量存在外出打工

现象，有外来收入的支持，实际收入将比统计数据略高。

②从统计数据上看，零陵区的总体收入高于冷水滩区，直到05年才得到被

冷水滩区超过，据分析这一结果可能是因为冷水滩区政府部门事业单位

较多，隐性收入较多所致。而零陵区因多为个体业者，其统计数据相对

较高。

③根据我们的实地了解，两区的劳动力价格相当，但因商业的发达以及政

府和事业单位较多，冷水滩区的消费力明显强于零陵。

（4）城乡居民储蓄余额

年份2003 2004 2005 2006

永州180.86 211.68 247.19 246.34

零陵区23.71 27.34 30.0

冷水滩区14.97 16.88 21.83

新田县9.32 11.35 13.18

蓝山县9.32 10.91 12.86

祁阳县34.73 40.06 48.07

江永县 6.03 7.15 8.51

宁远县17.3 20.21 23.14

东安县15.66 18.1 21.24

双牌县 3.77 4.7 5.9

道县17.04 23.01

①永州人均储蓄水平仅4300元，总体来说处于较低水平。

②在两个主要市区中，零陵区05年人均储蓄达5304元，冷水滩仅4293元。

但储蓄数据的优势并未使零陵转化为经济发展上的动力，05/06年零陵的

GDP增长仍然慢于冷水滩。

③据分析，造成这种现象的原因，主要是零陵区存款较多但消费不足，而

冷水滩作为全市的中心城区，吸引了大量的外地购买力，商业发达，消

费积极。这从一个方面说明了零陵存在一定的购买力，但市民对区域发

展信心不足，消费、尤其是对不动产的消费不积极。

（5）城市规划

①永州城总体规划目标

将永州市建设成为风光秀丽、生态环境优良、经济繁荣、人民富裕、产

业协调发展的现代化生态园林城市，成为国内外有影响的名副其实的“锦

绣潇湘”。

分析：从目前的建设状况来看，永州两区，冷水滩区的定位应当是地区

性的商贸中心，该城区商业及其发达，甚至出现了总面积高达35万平米

的大型MALL，而零陵区的发展方向不甚明确，文化古城是其一个重要

发展方向。

②城市经济发展目标

调整产业结构。近期以产业结构优化升级为主线，巩固提高第一产业，

突出发展第二产业，加快发展第三产业，力争2005 年三次产业的比例调整到25 ：35 ：40 。中远期实现第三产业占绝大比重的“三二一”

序次的产业结构。

A、近期（2006-2010 年）：到2010 年，国内生产总值达到602 亿元，

年均增长速度为10% ，三次产业的比例调整为20 ：38 ：42 ，

人均国内生产总值达到1100 美元以上。

B、中期（2011-2020 年）：到2020 年，国内生产总值达到1503 亿元，

年均增长速度为9.5% ，三次产业的比例调整为15 ：40 ：45 ，

人均国内生产总值达到2800 美元左右。

分析：从城市的经济发展目标来看，永州市近期依然在重点发展农业，发展第三产业，这与目前国内各大城市提出“工业立市”相悖离，但农业不能给城市带来人口，而第三产业的繁荣必须依靠工业的发展；相印证的是，从实地调研来看，零陵仅剩一个烟卷厂效益较好，其他如玻璃厂、纸厂、火柴厂等的经营效益均不好。未来5年内政府的主要力量依然在冷水滩区，零陵的工业不可能有很大的起色，城市发展的主要依靠商贸业，但交通条件的受限，零陵对外的商贸业不可能有很大的发展，仅仅只是辐射其下属的各大乡镇。

③交通发展目标

重点加强交通基础设施建设，在规划期内形成以永州市区为中心，湘桂铁路、洛湛铁路、贵福铁路为骨架的干线铁路网络，以衡昆高速公路、太澳高速公路、厦昆高速公路、永连公路为骨架，经济干线、旅游干线为纽带，连接各个县城、重点城镇、建制镇与主要旅游景点的高等级公路网，强化永州在湘、粤、桂三省边区的交通枢纽地位，形成便捷、高效的市域交通运输体系。

衡昆高速公路：途经祁阳和零陵两县区。太澳高速公路：途经东安、冷水滩、零陵、双牌、道县、江华六县区。厦昆高速公路：途经道县、宁远、蓝山。

分析：铁路交通，由于在零陵区不设站，因此零陵的铁路交通已经被边缘化了，铁路交通不能带动零陵的发展；高速公路，整个永州未来有三条，其中两条在零陵有出口，但由于市政府不在零陵，而零陵本身又缺

乏重要的工业企业，而零陵作为文化古城，旅游资源却遭到破坏，并没有得到利用，因此即使高速公路的便捷也能给零陵的发展带来太多的动力。

④城镇化水平

到2005 年全市总人口达到584 万人左右，城镇总人口达到193 万人左右，2005 年城镇化水平达到33%；

到2010 年全市总人口达到605 万人左右，城镇总人口达到242 万人左右，2010 年城镇化水平达到40%；

到2020 年全市总人口达到636 万人左右，城镇总人口达到305 万人左右，2020 年城镇化水平达到48%。

近期发展目标（2007—2010年）：中心区建成范围面积、人口分别发展到70平方公里和60万人口，两区的城市化率超过50％。

远期发展目标（2011—2020年）：中心区建成范围面积、人口分别发展到160平方公里和100万人口，两区的城市化率超过80％，实现零冷中心城区的合拢，城区范围沿永州大道向纵深发展，基本建成湘南的区域中心城市和全国的中等偏上规模城市。

分析：

2006年，零冷两区的行政区划面积约为0.32万平方公里，总人口约为107.9万，分别占全市地域面积的14.3％和人口总数的18.9％；其中中心城市建成区面积、人口分别约为46平方公里和34.5万人。两区城市化率为32％（城镇化率为43％）。

永州2006年底的城市化率为32%，距离2010年的目标50%，还有较大的差距，若能实现这个目标，则每年需增加近6.5万人，按照每人30平米计算，则每年需要提供近200万平米的住房。

⑤永州产业定位

省域战略层面的目标定位：通过零冷两区的工业园区化、产业集群化，推动中心城区的经济社会一体化进程，发挥后发优势，实现赶超崛起，统筹区域发展，提高永州的核心竞争力和区域整体实力，努力发展成为湘南地区具有综合优势和强大竞争力的重要城市。

市域战略层面的目标定位：通过两区经济一体化的协调推进，实现区域

的非均衡极化发展，使之成为永州经济发展的核心增长极、高新技术产

业密集区和生态环保效益型的特色城市；成为永州城镇化战略的优先目

标和重点实施区域；成为永州对外开放的窗口、招商引资的洼地和高新

技术的孵化地；成为永州经济的主要动力源。

分析：

从目前零冷两区来看，共有4个工业园区，其中位于零陵区的仅有萍洲

高科技工业园，其余三个均在冷水滩区，包括了凤凰园经济开发区，长

丰猎豹汽车配套招商工业园，熙可食品工业园。而萍洲高科技工业园目

前较大规模的企业仅有两家制药厂以及一家污水处理厂，因此零陵区的

工业发展较为有限。

（6）教育资源分布

据调查目前零陵区最好的学校如下：

①高中：永州一中，位于本案西北方向，约1公里左右

②初中：永州九中（蘋洲中学），位于备案西南方向，约300米。

③幼儿园：清华源幼儿园

④另外本案周边有如下教育资源：

职业技术学院：为于本案西北方向约1.2公里。

零陵商校：位于本案西南方向约1公里。

全国重点中专——工程职业中专，距离本案较远。

汇聚永州全市各大中专院校2000多教职员工和6万大学生的大学城也将

落户距本案3公里处。

三、零陵房地产市场

1.土地市场概况

零陵土地市场放量不大，成交价格平稳。

2005年供地11幅

2006年供地9幅

2007年截止目前位置仅成交土地3幅，土地成交量呈现平稳态势。

目前最新挂牌的地块价格为每亩19.03万，土地价格并未出现井喷。这对将影响后市开发的成本，后市的价格在无外力刺激的情况下，仍将保持稳定态势。不会出现大的起伏。

2.区域房地产市场（零陵区）

（1）楼盘分布图

（2）在售楼盘基本指标

项目项目

名称

物业

类型

总栋数总套数主力户型

（㎡）

开工时间开盘时

间

交房时间物业费

1 中信

嘉园多层+商

住

2栋住宅

一栋商住

楼

住宅约

80套

三房两厅

140-150

2005年2005年2007年8月

初交房

物业费

未定

2 芝山

大邸多层+高

层

21栋多层

2栋28层

1栋商务酒

多层约

500套，

高层约

多层三房两

厅140-150，

四房

2004年2005年多层部分交

房，部分还

在桩机，高

未定

本

案

芝山大邸

中信嘉园

玉竹花苑

御景豪园

圣世山庄

芙蓉苑

柠檬商业街时代旺角

分析：

①在售楼盘较少，8个楼盘集中在河东，一个在河西，而其中有5个集

中在市中心区（零陵路上、前进街一条线上）；

②在售物业全为多层物业，无小高层，仅有的一个高层产品尚未开始销

售；

③纯住宅小区少，仅有4个项目为纯住宅小区（部分底商），其他则多

和商业步行街结合；

④多数楼盘接近尾盘，现存供应量较大楼盘仅有玉竹花苑、芝山大邸、

圣世山庄三个楼盘，其中芝山大邸剩余高层，其他两个楼盘总供应量

为350套左右，供应量较少。

⑤产品结构以三房两厅两卫为主，三房两厅一卫在早前的规划中多，在

售楼盘的规划较少；四房两厅两卫为辅，二房占很少的比例；

⑥产品面积主要以130-150㎡的三房为主，150-170㎡的四房为辅；

⑦楼房全为砖混结构，楼板多以预制板为主（卫生间和厨房采用现浇）；

⑧楼盘外立面以涂料为主，部分楼盘（时代旺角、玉竹花苑）为面砖；

⑨楼间距狭窄，最多者为15米，少者仅有7-8米；

⑩多数小区无景观规划，楼宇仅仅只是种植少量树木而已，水景更是少见。

（3）在售楼盘销售状况

分析：

①楼盘住房价格集中在900-1000元/㎡；

②最低价格在河西，仅售500元/㎡，河东最低价格则在芝山大邸，价

位仅在600元/㎡，最高价格则为号称“豪宅”的御景豪园，为1350

元/㎡，但实际其能售该价的房子早已销售，目前仅剩一套1100元/

㎡的底层住宅；

③2-4层价格最高，且一般没有太大的差价，如玉竹花苑2-4层为同一

价格，1楼次之，5楼接着，6楼和7楼一般价位都跌破800元/㎡；

④楼盘销售状况均不错，多数楼盘推出即被预定完；

3.市场主要购房客户群

1)本地人

①零陵区的个体户

根据不完全统计，零陵有将近20000户的个体户，从实地调研来看，他们的

收入状况在当地较高，而该部分群体一般观念不保守，市场上现有好的产品

（御景豪园）其主力购买人群之一是这部分人群。

②零陵区事业单位职工

零陵区拥有1所本科院校，18所大中专院校，14所中小学，33所幼儿园，4

家市级银行，3家保险公司以及3家市级医院，而这些事业单位的住房条件

较为紧张，多数职工走上购买商品房的道路。其中仅中学教师就有4000人，

大学教师达2000人，这些数据还不含退休人员。

且因目前学校均为通过考试择优录取，各镇到市区的交通较为方便，目前陪

读现象也有存在，该部分人员也是一类购房群体。

③零陵区的年轻结婚人群

随着观念的改变，零陵区的年轻人结婚也开始流行不与父母同住，该部分群

体目前也成为零陵区的主要购房力量之一。

④零陵区部分公务员

区级公务员的收入状况较好，而随着集资建房的取消也导致部分公务员开始

购买商品房，特别是单位附近的住房成为他们首选。

2)外地人

①零陵区各大乡镇外出务工人员

永州属于劳务输出大省，每年都有接近100万人口在广东、深圳一带打工，

而根据了解零陵区下属几个乡镇的群众对零陵普遍有较深的感情，购房愿意

到零陵区，像芝山大邸的多层都为这一拨客户群体购买。

②为孩子教育而来的各农村进城群体

根据实地调研，零陵区的一中、三中、五中都属于永州较好的中学，而农村

家庭都对孩子教育的重视，因此目前在零陵也出现了一批陪读的家长，他们

刚开始时，一般租房住，但部分居民在零陵区稳定之后就开始购房，而且对