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(完整版)房地产营销模式分析

房地产营销模式分析

目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：

一、代理商的独家销售代理模式

独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。

●它的优势主要表现在：分工明确，各展所长

由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。

开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。

二、代理商的联合销售代理模式

联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。

●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售

现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力

来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。

因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。

●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难

代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。

综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。

三、开发商的自销模式

开发商自产自销的意思，就是开发商同时负责楼盘的开发和销售。这种销售模式是出现得最早的。

●它的优势主要表现在：节约成本保持利润

开发商自产自销模式中又分为两种情况：一是开发商自行组建销售团队，成立专门负责销售的销售部或营销部，是属于成立一个部门的形式；另一种是开发商成立一间销售代理公司，专门负责自己公司开发的楼盘的销售，这是属于成立一个子公司的形式。这两种情况都属于开发商自销的模式。

开发商自产自销，开发商认为最大的好处就是节约销售成本，不用支付代理公司高昂的代理费用。这种做法，是由开发商直接支付销售人员的月薪和佣金，省去

代理公司的利润部分，将该部分资金直接转为开发商的利润，从而将项目成本降低，利润提高。

开发商组建的销售团队属于开发公司，便于管理和控制。开发商的销售策略，能直接传递到销售人员那里，不需要受代理公司管理层意见的左右，不会产生意见传达偏差的现象。。

它的劣势主要表现在：市场信息少人才易流失

代理商一般会利用自己公司的市场调查组和中介网点等部门，对房地产的二、三级市场进行了解、调查，以及将收集回来的资料加以分析，成为他们协助开发商进行开发决策时的利器。而除非规模比较大的开发商，否则一般不会设专门负责市场调查和分析的人员或部门，这就使开发商所能掌握的市场信息比较少，如果在作出决策前没有以足够的市场信息作参考论证，将会增加决策的盲目性，容易造成失误。

在项目销售过程中，销售员的月收入起伏较大。此时开发商若没有新项目开发或距离下一个项目销售期的时间太长，销售人员为保证收入，可能会因此而跳槽到其它项目。如果人员流失较多，将会对开发商造成管理压力：一方面需要招聘新人；另一方面要融合新人及旧人，保持团队的稳定性。

另外开发商由于考虑到开发公司各部门的薪酬平衡，往往不能按市场行情支付营销人员合理薪酬。

这是人才容易流失的几个情况。

四、开发商与代理商协同销售模式

协同销售的意思，是指开发商自行组建团队销售，同时也委托代理公司进行销售。这种销售模式是比较少见的，它虽然和代理商联合代理有某种相似之处，但从

根本意义上并不相同。

●它的优势主要表现在：存在竞争相互促进

这种销售模式的好处和联合代理的模式基本相同，可以参考联合代理模式的优势部分。从乐观的角度来看，代理商为面对开发商销售人员的竞争，会选用比较好的人在这个楼盘销售，保持并争取更好的销售业绩，以免遭受开发商淘汰，也为自己争取更多代理收入。所谓有压力才有动力，开发商的销售人员也一样。

两队人竞争，开发商的销售人员能从旁学习到代理公司成熟的做法，互相促进和提高自己的销售技巧和水平。

●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难

这种模式的坏处也跟联合代理模式类似，可以参考联合代理模式的劣势部分。同样会出现两个销售队伍之间的恶性竞争，争客、抢客等问题也会不断出现，严重的会影响到项目的形象和信用，给开发商带来沉重的管理难度和精神疲劳！

两个团队同场销售时，代理商可能也会有所保留，因害怕发展商利用自己作为学习对象，一但利用完毕就会把自己踢走。所以，代理商可能不会尽最大努力推动销售，包括动用代理商手上的客户资源。那就没有起到应有的最大作用，对开发商来说代理费花得不是物有所值。

而且开发商和代理商团队之间竞争，出现矛盾需要上级调解的时候，大部分情况开发商管理层会偏向自己人这边，代理商就觉得受到不公平对待，难以继续合作下去，最终可能就是分手收场。

综合来说，开发商与代理商协同销售，有利也有弊，对开发商的管理水平也有相当的考验。如果开发商对管理有信心，有相当水平的操盘人才，也是可以尝试采用这种销售模式的。

经过对四种销售模式简单的分析和评价，只能说明各种模式的特点和优劣，那一种模式最有利于销售还是由项目的情况和开发商的自身条件来确定的。

营销策划代理商的优势：

一、代理商拥有庞大的市场信息及资源

代理商在操作楼盘的时候，往往会花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；也会不定期通过一些调查问卷做民意调查。收集回来的信息日积月累，逐渐形成一个庞大的信息库，通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿，对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用。

二、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队

一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。

代理商在楼盘销售环节中有丰富的市场经验和操作经验，对楼盘的整个营销过程中的每一个环节到每一个细节都有深入的了解，经验越多的代理商对掌握整个楼盘的营销全过程就越有把握。

三、代理商有广泛的合作单位和社会关系

代理商在以往有越多的操盘经验，他们的社会关系就越广泛，因为在操盘过程中会跟政府相关部门、建筑商、监理单位、广告商、产品供应商、模型制造单位等多个与房地产相关联的行业打过交道，社会资源丰富，代理商可以通过这些资源为

开发商寻找更好的合作伙伴，有助代理商提升自己的附加值。

四、代理商拥有庞大的客户资源——代理商的核心优势。

市场上的代理商一般同时为地产的二级、三级市场服务。中介网点往往能收集到大量的求购信息，这些信息包括购买一手和二手楼的求购者，这些都是现实的购买者。此外，代理商在以往操作的楼盘中，也曾经服务过万甚至过十万、百万的购房者，同时保留下大量的购房者信息，而其中很大一部分购房者，可能未必在以往的楼盘中成交，这就给代理商积累下庞大的潜在客户资源。这些客户资源就是代理商手上最有力的筹码，也就是代理商的优势！

代理商在代理一个新项目时，如果能有效运用手上的客户资源，必然使新项目销售进度加快。销售速度快，项目资金回收自然就快，开发商可以运用快速回收的资金，或提高项目的服务和品质；或快速偿还银行借贷，减少利息支出；或开发新项目；或转投向其他投资。这对开发商来说是时间成本。其实做房地产的都知道，时间就是金钱，你能早一个月完成项目销售，你就少花一个月的管理成本和利息，钱尽快收回来投到下一个项目，就能更快地生出钱来，这是投资学的黄金定理。五、强大的营销策划能力、宣传推介能力和合同执行能力

代理商一般都实行全流程作业，即在项目展开初期，就针对所代理项目组织具有必要广度和深度的市场调查、分析，进而开展项目策划、营销策划、宣传推广、楼盘销售、督促履约直至配合交楼和售后市场跟踪调查等全流程环节的全盘代理。因此代理商必须具备全面而独立的市场分析、策划、设计、推广和合同执行能力。

六、能帮助开发商拓展合作领域

有实力的代理商在业务运作过程中，通常积累相当广泛的社会公共关系，如相关的政府管理部门以及与房地产相关联的上下游行业，这也是代理商可以运用的公

关资源。运用这些资源可以为其所服务的开发商引进合作资金或合作伙伴，减少项目运行中的公关障碍并有助于开发商拓展事业，和开发商结成更紧密的联盟。

——完——

地产人应该知道11种销售模式

地产人应该知道11种销售模式 1.“坐销”模式特点：通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。优势：一般顺利，交易较快。劣势：一次广告投放后难以达到预期的销售目标。 2.渠道销售模式特点：投入部分资金与金融机构整合，将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购，通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。优势：分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。劣势：门店资源多，管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。 3.“案场--门店--项目中心”的销售模式特点：1.对项目中心的业务员进行系统培训；2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公司体系下门店内的经纪人进行项目培训3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。优势：1.减少广告推广成本2.保证现场充足的人气，促进项目成交3.化解市场风险。劣势：成本较大。 4.自产自销模式特点：开放商和销售商合二为一。优势：1.掌握客户需求；2.维护开发商的品牌；3.对销售节奏和价格走向进行有效控制；4.为消费者省钱。劣势：1.成本高；2.不符合社会分工的特点和要求；3.直销渠道一般较窄。 5.委托代理模式特点：开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。优势：1.分散开发商风险；2.跟多的业务员和客户关系；3.新产品更快推向市场。

劣势：1.开发商对市场的敏感度降低；2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。 6.网络营销模式特点：企业――信息――网络媒介――信息――用户。优势：1.信息传递更直接2.较低成本3.信息传播更快、更广4.信息回馈收集更快。劣势：1.网上浏览信息后还是要去现场看房，没有节约时间和体力；2.我国网络基础设施建设滞后；3.网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新兴的渠道模式的进一步发展。 7.内部认购模式特点：其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象，分为排队、抽签两个方式。优势：排队：1.市场影响大；2.易形成氛围，促进购买。抽签：操作上公平，宣传易成正面报道。劣势：排队：易引起市场争执，易发生不愉快事件。抽签：市场氛围弱，难形成轰动效应，不利重复购买。 8.先租后售模式特点：一般适合于社区商业或小型集中商业，具体方式有带租约销售。优势：营造商业氛围，拉升商业价值、增强投资者信心，为销售创造条件。劣势：营造商业氛围，拉升商业价值、增强投资者信心，为销售创造条件。 9.发放信托基金模式特点：通过发放信托基金方式解决融资问题，是未来商业地产开发比较有效的商业销售模式。优势：降低开发商投资风险，加快资金回笼。劣势：商业地产以长期经营的租金收入来获取回报的客观规律又制约著商业的对外销售。 10、短信推广模式

房地产营销模式分析报告

房地产营销模式分析目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。它的优势主要表现在：分工明确，各展所长由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。二、代理商的联合销售代理模式联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼

盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。 ●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。 ●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。

房地产营销策略分析论文

毕业设计题目绿岛御园营销策略分析姓名陈蕾学号 0807240116 系（院）工商管理系班级_D08营销指导教师王瑜职称_教授年月日

目录摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)

绿岛御园营销策略分析【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。【关键词】市场营销营销策略营销策划一、绿岛集团简介（一）绿岛集团简介山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。二、营销环境分析（一）宏观环境分析 1、国家政策为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市

碧桂园房地产营销模式

碧桂园房地产营销模式 3碧桂园的营销组合分析 3.1 4P策略 3.1.1产品策略所谓产品策略，即指企业制定经营战略时，首先要明确企业能提供什么产品和服务满足消费者的需求，是市场营销组合策略的基础。从一定意义上讲，企业成功与发展的关键在于产品满足消费者需求的程度以及产品策略正确与否。碧桂园提供多样化商用住宅，无论属于什么方面的顾客，都可以在碧桂园中寻觅到属于自己的产品。碧桂园的所开发产品品类齐全，不仅拥有洋房，还有联体别墅，独立别墅甚至超豪华别墅；而完善的配套设施有免费图书馆、向公众开放的钓鱼场乃至到大型高尔夫球场，还有儿童公园到夕阳红老人会所等等。丰富多样的产品、精致高档的装修、多样化的娱乐设施，满足了多数年龄、多种消费能力、多种兴趣的顾客的不同需求。（1）善于产品创新 1999年，当直接售卖毛坯房产品还占据着绝大部分房地产市场销售的时候，广州碧桂园就创新开发了附带高档装修的、全部能售卖现楼的花园洋房，更吸引人的是，小区完善的配套设施、园林绿化也能同时交给客户使用，在30天内3000套洋房别墅全部售罄。2000年，华南碧桂园推出新的产品，全新带豪华装修别墅发售，到2002年为止，有接近3000户入住华南碧桂园，超过一万人口入主，一举变成当时华南板块的高级生活楼盘中的超大型楼盘。2002年，通过对洋房和别墅产品进行了详细分类后，凤凰城设定了多档尊贵的室内装修规格，室内装修设计充分关注到产品的实用性及性价比的同时，大大突出设计师的独特个性。凤凰城开卖不到8个月时间就获得了广州地区房地产的销售冠军以及全国地区房地产销售第二名的优秀成绩。2004年，凤凰城又创新开发出独特的租赁小区，一个有300套单位、目标客户是外国客户的――凤凰岛。根据外国客户不同的居住和生活习惯，凤凰岛上的建筑、装修、园林等全部特别设计，这是凤凰城大力打开租赁市场、把产品推向国际的重要突破。2005年，凤凰城制定出高标准的私家花园的园林园艺交楼规格，利用不同产品和多种地形地貌的变化规律，建造出近1000款各异的个性化产品。2005年，假日半岛项目再次开发出全面的创新模式，第一个楼盘开展大范围“全现楼”的销售模式，在让客户避免悠长等待收12楼时间的同时，还设计了多种规格的家电装修配套，让广大客户期盼的“收楼即入住”

房地产销售模式

房地产销售模式目录 1 “坐销”模式 2渠道销售模式 3“案场--门店--项目中心”的销售模式 4自产自销模式 5委托代理模式 6网络营销模式 7内部认购模式 8先租后售模式 9发放信托基金模式 10短信推广模式 11买房送礼包等模式 12销售方式案例房地产销售行业曾被认为是一个没有门槛、无法判断其真实能力的行业，无数的代理公司如雨后春笋般成立。从产业链来看，这个行业处在房地产业的下游。而随着市场的发展，行业竞争程度愈发激烈，对代理商提出了更高的要求，地产营销势必迎来一场理念和人才的冲击。本文从房地产销售渠道的特点分析入手，指出房地产新型销售渠道构建的必要性，并对传统渠道模式和新型的销售模式进行了探讨。 1“坐销”模式 1.1特点通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。 1.2优势一般顺利，交易较快。 1.3劣势一次广告投放后难以达到预期的销售目标。 2渠道销售模式 2.1特点投入部分资金与金融机构整合，将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购，通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。 2.2优势分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。 2.3劣势门店资源多，管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。 3“案场--门店--项目中心”的销售模式 3.1特点1.对项目中心的业务员进行系统培训； 2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公司体系下门店内的经纪人进行项目培训

3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。 3.2优势1.减少广告推广成本 2.保证现场充足的人气，促进项目成交 3.化解市场风险。 3.3劣势成本较大。 4自产自销模式 4.1特点开放商和销售商合二为一。 4.2优势1.掌握客户需求 2.维护开发商的品牌 3.对销售节奏和价格走向进行有效控制 4.为消费者省钱。 4.3劣势1.成本高 2.不符合社会分工的特点和要求 3.直销渠道一般较窄。 5委托代理模式 5.1特点开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。 5.2优势1.分散开发商风险 2.跟多的业务员和客户关系 3.新产品更快推向市场。 5.3劣势1.开发商对市场的敏感度降低 2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。 6网络营销模式 6.1特点企业――信息――网络媒介――信息――用户。 6.2优势1.信息传递更直接 2.较低成本 3.信息传播更快、更广 4.信息回馈收集更快。 6.3劣势1.网上浏览信息后还是要去现场看房，没有节约时间和体力 2.我国网络基础设施建设滞后 3.网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新兴的渠道模式的进一步发展。 7内部认购模式 7.1特点其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的

房地产市场营销模式的现状分析(一)

房地产市场营销模式的现状分析(一) 房地产市场营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。房地产市场营销也是房地产经营中的一个重要环节。一、房地产市场营销面临的新形势资金、土地和消费者是房地产发展的主要因素。近年来，随着国家宏观调控作用的逐步显现和房地产业的逐步成熟，房地产市场营销面临新的形势。自2004年3月末以来，面对经济总体过热信号，国家加大了宏观调控力度。国家有关部门从房地产的源头——信贷和土地开始，采取了一系列调控措施，尽管存在一定的时滞作用但已经取得了初步成效。随着各项调控措施逐步发挥作用，对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现。其成效包括：投资增速过猛的势头得到初步遏制；销售增速继续快于竣工，但有所回落；贷款规模得到有效控制，资金来源结构进一步调整；市场削减不合理需求，市场结构逐步优化。对房地产企业而言，银根、土地收紧尽管有利于房地产长期持续健康发展，但短

期将带来较大的压力。房地产价格持续上涨。从2005年国内房地产市场宏观调控以来，尽管一些地方的房价上涨有所放缓，即全国平均房价上涨幅度有所下落。如1月～2月全国70个大中型城市房价上涨幅度为5.5%。但我们也应该看到，一些地方房价过快上涨也是不争之事实。特别是进入2006年，以北京房地产市场为领头，全国的房地产舆论是涨声一片。2004年全国房地产完成投资1.3万亿元，同比增长28.1％，略低于2003年29.7％的水平，但仍处于高位运行。2005年，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别增长10.1％、9.7％和1.4％。住宅空置率升高。从国家统计局与央行的数据来看，一是2005年以来房地产空置率快速上涨；二是房地产个人消费信贷快速下降。比如，据国家统计局数据，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。个人住房需求下降。从金融统计数据看，房地产市场营销的需求正在减少。央行的数据表明：2004年个人住房消费信贷增长35%以上，增长达4700亿元，而2005年个人住房消费信贷增长为15.8%，仅增加2600亿元，仅为2004年的一半。同时从2006年一季度的情况来看，居民户消费性中长期贷款增加399亿元，同比少增245亿元。尽管这

房地产电商营销方案

房地产电商营销方案篇一：房地产电商的销售模式房地产电商模式 1 房地产电商的发展概况 1.1 初期：开发商自建模拟销售网站 2021年，在网上兴起一种网上售楼的新型购房方式，人们可以通过网上售楼处的文字、图片、视频、音频等演示手段，了解项目的详细情况，与对同一项目感兴趣的网友对话交流，最后挑选户型缴纳定金最终完成网上预订。 1.2 发展期：房地产专业网站的“售楼处” 搜房网、搜狐焦点、新浪乐居等房地产专业网站为方便购房者搜索、浏览楼盘信息，综合了所有新推楼盘的关键信息：立体沙盘、楼盘视频、360度立体样板间/园林、关键信息等。 1.3 近期：房地产销售的电商化 2021年新浪乐居与潘石屹合作网上拍卖SOHO中国旗下商铺产品，正式拉开了房地产电商的帷幕。正是有了这一次的试水，房地产电商如火如荼的迅速发展起来，搜房、365、爱房等迅速推出新产品，出现了团购、搜房狂、团立方等多种新形式。 2021年6月18日经、经过长时间全面细致的研究，新浪乐居终于推出了完全由开发商自己主导的平台，与服务分离的安全、阳光模式”E信通”。总结：以2021年SOHO中国与新浪乐居联手打造的商铺“无底价竞拍”为序幕，房地产电商开始迅速发展起来，如今已成为房地产项目重要的销售手段。 2 房地产电商的存在形式

2.1房产销售机构分销模式开发企业与具备在线交易平台的大型房产中介或房产经纪公司合作，将在售产品在合作方的销售平台上进行分销，在确定客户来源后给予房地产中介或房产经纪公司合同约定比例的分成，此种模式虽可以为开发商拓宽分销渠道，但由于成交客户界定较为繁琐与困难，所以适用范围较小。 2.2“房多多”、“好屋中国”等销售模式由电商平台与开发商进行洽谈，以电商平台强大的客户资源数据与经纪人团队向开发商换取专属优惠，最终电商平台向开发商提供大量优质客户，由电商提供的客户最终成交后获取房款总价5‰左右的佣金，以此实现开发企业、经纪人、客户三方共赢的结果 2.3媒体电商代销模式媒体电商与房地产开发企业以签订协议的形式，双方约定在特定时间段内由媒体电商代理销售房地产开发企业的全部或部分房源，合作期间由媒体电商负责全面媒体推广与蓄客工作，最终根据合作期间内的实际成交情况由房地产开发企业分阶段向媒体电商支付佣金。总结：房地产电商的存在形式很多，但是最主要的形式是开发商和电商平台的合作。 3 房地产电商销售模式 3.1 阶梯团购 3.1.1活动形式：与开发商约定一定数量房源，买家以先到先得方式在线抢购房源，优惠折扣随着报名人数的增加而增加，每达到一定的团购套数，所有抢

房地产营销策略

房地产营销策略房地产营销策略作者：佚名时间：2008-6-6 浏览量：摘要: 房地产营销是房地产经营中的一个重要环节,本文针对目前房地产行业的一些现状和发展趋势，对房地产营销的涵义﹑现实意义进行了阐述，并且按照营销学中传统的4P理论——即产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）﹑促销（Promotion）对目前房地产行业中一些新的营销理念和思路进行了详细的分析。产品营销策略主要根据产品的三个层次进行详细阐述；价格策略重点阐述了房地产产品的定价方法﹑定价比例的确定和价格调整策略；房地产营销渠道策略介绍了目前比较常用的房地产销售渠道；促销策略则提及了目前常见的各种促销手段。关键词：房地产营销产品价格促销渠道改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产

营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。本文针对目前房地产行业的现状，将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）、促销（Promotion）四个基本要素组合做出相关的分析。一﹑我国房地产业目前的基本情况中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，2001年1~11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长%（东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27%﹑%﹑42%），高于同期固定资产投资增幅个百分点，占固定资产投资的23%，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，增长%，占全部投资比重的70%。商品住宅施工面积为亿平方米，增长%，其中，新开工面积亿平方米，增长%；竣工面积亿平方米，增长%；销售面积亿平方米，增长%，个人购房比重达到%，广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40%，辽宁﹑上海﹑浙江﹑

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1）表1：万科成为2007年最关注的地产公司万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

房地产网络营销分析

中南民族大学硕士学位论文房地产网络营销分析姓名：应锐申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：余序洲 20090515

中南民族大学硕士学位论文摘要据中国互联网络信息中心统计，据CNNIC此前发布的中国互联网络发展状况统计报告，截止到2009年1月21日，中国的网民规模已经超过3亿人，成为世界上网民最多的国家。我国互联网事业正在持续快速的发展，互联网的影响正逐步渗透到人们生产、生活、工作、学习的各个角落。互联网服务业务方面：搜索引擎、在线交易、网络新闻、网络资讯服务等服务正被更多用户信赖、接受和使用。巨大的上网人群为房地产的网络营销提供了一个坚实的背景，网络产业经过若干年的发展，已经成为人们获取生活、消费资讯的重要渠道，对于某些群体来说，甚至是最主要渠道。另一方面，房地产营销方式也面临着越来越多的困难。房地产网络营销方式的出现从一定程度上缓解了传统营销出现的一些问题。互联网的出现深刻地影响到了人类生活的各个角落，我们所处的时代已被称为“网络时代”或“后信息时代”。当然，市场营销也不可避免地受到了互联网的巨大冲击。随着互联网技术的不断发展，网络用户不断扩张，传统的营销手段逐渐失去了原有的光环，而互联网营销逐渐在营销领域占据着重要的地位。信息网络化浪潮正席卷全球，企业正逐步从传统市场转向网络空间市场。网络化是未来房地产发展的方向，它所带来的不仅是信息的沟通，而且将在更深层次上改变我们的开发模式，管理模式，营销模式直至生活方式。房地产作为与百姓生活息息相关的一种产品，与普通产品相比具有很大的独特性。从商品价值上说，是民用商品中价值最高，与家庭生活关系最大的一种商品。并且，它的不动产性使得其在销售过程中无法按普通商品的销售渠道进行产品推广，这使得房地产的销售成本较之一般行业要高出很多。房地产市场是一个典型的信息不对称市场，垄断竞争的市场，所以网络对市场环境的影响十分明显。互联网的发展，使得房地产的营销手段得以极大的丰富，给消费者购买提供了极大的便利，也给开发商的市场推广打开了一个崭新的窗口。本文主要采用理论研究，比较研究等管理学常用研究方法。本文分为五个部分。第一章是绪论，阐述了网络营销的概念，房地产网络营销的应用，以及房地产网络营销的研究框架及内容。第二章对房地产网络营销的环境进行了分析，描述了房地产行业的定位以及现阶段房地产网络营销所存在的问题。第三章从网上消费者行为分析，房地产顾客购买行为的特殊性，房地产网络营销的市场调研等方面进行房地产网络营销的市场研究。第四章从产品策略，渠道策略，促销策略，价格策略，品牌策略等组合策略打造房地产网络营销。第五章论述了房地产企业网络营销的定位及实施过程及步骤。关键词：房地产网络营销房地产网络营销

房地产十大营销手段和趋势

房地产十大营销手段和趋势趋势一、全民营销这是2013年度房地产营销第一热词，多数人会提到碧桂园。全员营销是像星巴克这样的对内部员工的营销。全民营销的主体包括内外部，除了员工，还包括供应商、股东以及政府，只要能带来客户都属于营销队伍的一员，这是全民营销和全员营销最大的差别。其实在菲利普·科特勒的经典营销理论中，营销本来就是全面营销，包括方方面面。从前的顺驰、去年的绿城、今年的碧桂园，他们已经在走全民营销的模式。这个模式打破企业原有的销售部门，其他部门包括工程、采购、成本、物业等，都在卖房子。如此，它的指导思想是什么？著名管理学家彼得·格鲁克说，企业只有两种使命，一个是创新，一个是营销。对于企业来讲，凡事无非涉及三个层面，钱、人、事。“钱”，是商业模式的创新；“人”，是管控模式、组织架构的创新；钱和人归为创新。还有一个“事”，上升到项目的层面是营销，不管你卖的是有形的产品、无形的服务，还是体验，最后通通定义都是结果导向，是有人埋单。全员营销也好，全民营销也好，那都是顺其自然的东西了，为什么前台不能卖房子，为什么广告公司、施工单位不能带客户？完全可以，只要你把佣金制度设计好，把管控模式设计好，把“钱”和“人”处理好，全民营销就能成为一个顺理成章的事。全民营销并非适合所有房企。曾经有家房企员工问我，说我们能不能学碧桂园，发动集团在各地公司的人加入销售队伍，因为不做全民营销的话就是各自为战，云南的在云南卖，海南的在海南卖，河南的在河南卖。我要说的是，并不是所有的房企都适合“全民营销”的模式，这和公司的管控模式紧密关联。你能不能调动起来，要看：第一，有没有说动就动的执行力和企业文化；第二，有没有足够大的客户量和员工量。你一共就两城市，四个楼盘，没几个老客户，没几个供应商，你做什么全民营销啊？客户量大、集权式管控的企业才适合做全民营销。第三，薪酬制度要先设计。虽说不是每家房企都适合开展全民营销的销售模式，但它的确是一种趋势，因为竞争会越来越激烈，供应量越来越多，首次置业会越来越饱和，这时候你会发现得去抢客户，就得发动全民营销的战争。结果是会形成更集中的大企业，小企业玩不起。趋势二、电商营销很多人在质疑房地产能不能做电商的时候，以易居为代表的房地产电商企业已经在大踏步地

龙湖地产营销战略分析

封面作者： ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途

龙湖地产营销战略分析在房地产调控地“严冬” 下，高端住宅产品受到了最大地冲击，作为过国内品质地产地翘楚，龙湖地产在逆势中依旧保持从容地姿态，稳步向前，龙湖地产如何“过冬”，对其他在宏观调控中迷茫地房企具有很强地借鉴意义. 1.龙湖地产立足长远地战略：“高品质”获得差异化优势，“多业态”分散周期风险龙湖地产始终保持战略地延续性，早在十年前即开始通过聚焦中高端地产品定位进行差异化竞争，运用“多业态、区域深耕”地战略争取所进入城市地规模优势，龙湖地产让其高品质地定位深入人心，在市场向上地环境下，为其从同质化竞争地同行中脱颖而出打下坚实地基础 .版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途龙湖地产对风险地控制同样从战略着手，不仅考虑了如何顺周期扩张，还兼顾了逆周期地风险控制 . 龙湖地产多业态地布局在很大程度上弥补了中高端产品逆市时可能需求不足地劣势.2011 年初，龙湖提出大力发展商业地产地战略实际上是其自起家以来即多年坚持地“多业态” 战略地延续，而不是为了抵御政策风险地被动之举，这也使得龙湖地产在商业地产上地发力游刃有余 .早在 2008 年，北城天街项目在重庆就已成功运营.2010 年，龙湖就已持有39.8 万平方米商业面积，已建成或发展中地商业项目20 个以上，并储备200 万平方米商业土地 .2012 年，龙湖地产对“多业态”战略进一步细化，将产品组合细分为 5 大品类 12 个产品线，加重了针对首置户地中端产品供应比例(“紫都”系列 )，进一步加强住宅产品地抗风险能力 .版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途通过调节区域扩展速度，强化“区域深耕”战略同样有利于抵御市场风险.在当前市场低潮期，龙湖地产着力于持续提升已进入城市地商业地产价值，减缓城市扩展速度，通过打造以龙湖商业为核心地新城区，推动了2011 年“天街”系列在重庆、北京、成都地热卖.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途在高度持续性战略地指导下，龙湖地产通过“多业态”地产品组合和“区域深耕”地发展战略竖立了第一道有力地风险控制屏障，而又不失其中高端定位地特色，在顺周期高速发展，在逆周期稳健前行.从龙湖地产地发展中可以看出，战略对房地产企业地重要指导意义，运用全面、长远地眼光把握行业发展趋势，结合本企业发展特点，制定适合于企业自身地战略规划以争取竞争优势，是“严冬”下地房企同样需要重点研究地课题.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理 ,勿用作商业用途

房地产价格策略和销售模式doc

XX城价格策略和销售模式讨论稿DATE: February,2011

目录价格策略3 定价策略3开盘定价3销售中的价格调整策略6 XX广场定价策略分析7 销售模式分析12 传统销售模式分析12其他销售模式12

价格策略一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。科学的制定房地产销售价格，有利于在销售过程中沉着应对各种市场变化。定价策略整体定价策略应从如何激发从众心理，以聚敛至关重要的人气为出发点，在聚敛人气方面渗透模式，即“低开高走”的定价策略更胜“高开低走”的定价策略，价格节节攀高就是最好的促销手段，既保证了已购者的经济利益，又符合投资的“追涨理念”，反之价格的下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。 “低开高走”的低价，是建立在处于同一区位，具有同样的竞争优势的周边竞品的开盘价格。鉴于本案开发体量相对较大，开发周期和销售周期较长，因此，采用低开高走的渗透模式，更有利于资金的快速回笼和人气的聚敛，提升楼盘在周边竞品中的竞争优势。开盘定价开盘定价是贯穿整个房地产营销过程的基准，是日后房价走势的标杆。这里采用成本加利润法和差别定价法来确定开盘价格，同时借鉴周边竞品楼盘的价格参数来进行价格修正，以供参考。

成本加利润法，即在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格。例如，高层建筑的建安成本：2200元/平方，毛利润率50%，得出最低开盘价=2200+2200*0.5=3300元/平方。早期的房地产企业大多采用成本加利润法定价商品房，而当时的市场环境近似于寡头垄断市场，整个地产行业的几大部分产品，被少数几个开发企业所销售，当时开发企业通过此方法获取了最大程度的利润。1994年以后，由于地产市场的进入者逐渐增多，市场竞争日趋白热化，单边的定价方法很难让消费者接受，单纯的使用成本加利润法来为商品房定价的方式逐渐消失。差别定价法，即根据房屋的朝向、楼层、视野、景观、付款方式等因素的不同而给予不同的定价策略。实行差别定价的关键是要综合考察影响房屋销售的因素，找出最受客户欢迎的单元或户型，即在同等价格下客户会优先购买哪些单元，就把哪些单元的售价定的高一些，而不影响其销售旺势。例如，北京某楼盘在销售时很好地利用了“差别定价”策略，在该项目1号楼初始定价中，楼层之间的差价设定为1%，同一楼层朝向和户型因素差价为100元~200元或相应增加，在推出1号楼旺销后，经过销售分析，将2号楼的差别定价改为：扩大朝向户型差价，减少楼层差价，将楼层差价调整为5‰，同层差价调整为500元~800元或相应增加，同样取得好的销售业绩，同时利用价差引导客户购买朝向差的户型，达到全部促销的目的，争取到最大收入。

房地产营销策略分析

房地产营销策略分析专业：计算机科学与技术班级：2012级1班姓名：严静学号：20129525

摘要：众所周知，房地产是一个高收益的产业，但是因为它的投资价值大，周期长，实物形态是不动产，市场竞争不充分，滚动开发等特点，所以它也是一个高风险的行业，随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规范，房地产行业买方市场的形成，客观上使房地产市场营销的地位日益彰显，然而房地产营销仍处于初级阶段，很多经营理念却跟不上行业发展速度，显得相对滞后。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品，也就是说开发商必须以竞争为导向，以顾客为中心，按照市场需求开发建设房地产产品，通过交换实现产品的价值，从而促进企业的不断发展。但是目前许多开发商在营销中还缺乏这种策略意识，推向市场的房地产产品都没有到达消费者手中或者说没有转化成真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节，从而实现企业自我发展的有效手段。因此，从某种意义上说，房地产营销策略是关系房地产企业经营成败的关键，为了保证房地产业健康快速的发展，对房地产营销策略进行研究显得尤为重要。关键词：房地产市场营销策略房地产现状分析：我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,经过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增长,随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。 1、投资方面房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元,逐年增加至2006年的25289亿元,增长率高于全社会固定资产投资增长率,房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%,增长5.7个百分点。从商品房投资类型结构看,普通住宅比重稍有上升,从1997年87.3%上升为2007年的90.7%；经济适用房所占比重直降,从1997年的13.4%下降为4.5%,尤其是2000—2007年的七年间,更是下降达15.7%；办公楼所占比重稍有下降,而商业用房所占比重趋于稳定,基本维持不变。 2、销售方面销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升,2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍,达到77355万平方米,其中：住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米,增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元,为1996年商品房销售额的21倍，房价大幅攀升。1997—2007年全国商品房价格,年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升,1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元,其中2004年和2005年增长了809元/平方米,占69％。2007年较2006年增长了497元/平方米,占1997年以来商品房价格增长的27%。

房地产营销模式研究以碧桂园为例

摘要 2014年是中国楼市极度紧缩的一年，尽管政府推出更多政策来提高住房销售量，但是房地产市场的滑坡形式仍在不断加深。一些精华房企依靠自身拥有的项目特色及其品牌优势，在房地产市场依旧平稳开发增产，例如保利、万科、蓝光、碧桂园等。针对中国房地产市场降温状况，无论是购房者，或是开放商还是政府，三方都在其中占据着举足轻重的位置，而房地产项目自身的品牌特点和市场优势将是2014年乃至以后中国楼市的展望点。房地产公司重点根据旗下楼盘特色进行积极多种营销方式推广，将成为房地产销售的保障。本文重点探讨房地产的营销模式，并以碧桂园为例子进行房地产营销模式研究。碧桂园是以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名综合性房地产开发企业。碧桂园让人惊讶的发展速度引起了社会各界的广泛关注与高度评价，其独特的发展模式被誊为“碧桂园模式”。本文以营销理论为依托，借助4P、4C、4R理论，遵循提出问题、分析问题、解决问题的基本思路，综合运用理论分析、实证分析、比较分析、案例分析等管理学研究方法对碧桂园的房地产营销模式进行分析并总结。本文重点总结分析了碧桂园模式，细致的对碧桂园4P策略进行了研究，并且罗列了碧桂园模式成功所需条件和碧桂园模式成功的优势与局限性，最后也对碧桂园模式做出了进一步完善的对策。为其以后的更大发展提供理论上的支持，也为其他房地产开发企业提供经验借鉴。关键词：房地产；营销模式；碧桂园模式

Abstract It is an extremely tight year of the Chinese propety market in 2014 ,although the government introduced a lot of policies to improve housing sales , the real estate market in the form of landslide continues to be worse. Housing prices of the best projects have to rely on their own characteristics and its advantages, the development in the real estate market is still steadily increasing , such as Poly, Vanke , blue, Country Garden . as for Chinese estate market conditions , either buyers, open business or government , in which all three parties occupy a pivotal position, and real estate projects with its brand characteristics and market advantages will become Chinese property market outlook spot in 2014 and beyond . Active real estate company focused on marketing a variety of real estate which based on its characteristics , it will become a real estate sale protection. This article will focus on real estate marketing model , and Garden real estate research marketing model of course. Country Garden is the domestic famous integrated real estate development company which include real estate , covering the construction, renovation , property development , property management, hotel development and management industry, Garden's surprising pace of development has attracted wide attention and is spoken highly of the community, its unique development model has ben reputed as the " Garden mode ."