房地产投资分析报告[详细]

《房地产投融资实务》

课程结业报告

题目杭州市“绿城·西溪融庄”投资分析报告姓名顾玲

班级房地产经营与估价12(1)班

系(部) 经营管理系

得分

2015年6月9日

目录

一、项目概况 (1)

(一)地理位置 (1)

(二)项目简介 (2)

二、投资环境分析 (2)

(一)硬环境分析 (2)

(二)软环境分析 (5)

三、市场分析 (9)

(一) 需求分析 (9)

(二) 供给分析 (12)

(三) 价格分析 (13)

四、项目竞争性及SWOT分析 (14)

(一)竞争楼盘分析 (14)

(二)项目SWOT分析 (16)

五、投资成本分析 (17)

(一)开发成本估算 (17)

(二)总成本费用分摊 (20)

六、项目财务效益及指标分析 (21)

(一)资金筹措及投资计划 (21)

(二)静态财务分析 (23)

(三)动态盈利分析 (25)

七、敏感性及投资风险分析 (27)

(一) 敏感性分析 (27)

(二) 投资风险分析 (28)

参考文献 (31)

附件 (32)

杭州市“绿城·西溪融庄”投资分析报告

房地产经营与估价12(1)班顾玲

内容摘要:绿城·西溪融庄,是由融创、绿城两大地产巨鳄在杭州联手打造的第一个高端精品项目,项目位于西溪板块核心,距离西溪湿地国家公园300米,三面环水,拥享西溪绝版景观资源及便捷的生活配套,是西溪乃至整个杭城都极为稀缺的低层低密度高端住品,本文将通过投资环境分析、房地产市场分析、财务分析、项目敏感性分析及风险分析对项目做一份投资潜力分析报告,并分析出“绿城·西溪融庄”的投资潜力,为项目投资商提供参考.

关键词:环境分析市场分析财务分析投资决策分析

一、项目概况

(一)地理位置

项目位于杭州市荆长大道与文二西路口南侧300米,西城广场以西4.5公里,文一、文二西路可直达;距离市中心文教区仅15分钟车程.此外,周边天目山路、荆长大道、绕城公路等辅助道路体系完善.周边商业配套齐全,西溪印象城、海港城、西城广场、保利国际影城、西溪悦榕庄、西溪喜来登度假酒店就在附近.毗邻国家西溪湿地公园,自然景观优美.可说绿城·西溪融庄地理位置绝佳.

图 1:区位交通图

(二)项目简介

绿城·西溪融庄,是由融创、绿城两大地产巨鳄在杭州联手打造的第一个高端精品项目,也是绿城在留庄、翡翠城、溪上玫瑰园、西溪诚园后入驻西溪的第5个项目.项目位于西溪板块核心,距离西溪湿地国家公园仅300米,三面环水,拥享西溪绝版景观资源.周边海港城、西溪印象城、西溪慢生活街区、淘宝城等众多商业配套环饲,浙大紫荆港、绿城育华等名校云集.

绿城·西溪融庄,提粹绿城两大经典产品——玫瑰系经典法式排屋、法式花园洋房 .法式排屋,秉承绿城10余年别墅营造经验,以法国经典官邸及宫廷建筑为原型,是绿城城市别墅的经典代表作品之一.法式花园洋房,以绿城平层官邸经典之作——留庄为建筑形态摹本,是西溪乃至整个杭城都极为稀缺的低层低密度高端住品.

项目类型为住宅,产权70年;建筑面积124151平方米,占地面积59360平方米,总户数435;容积率为1.3;绿化率为30%,项目特色为公园地产.

二、投资环境分析

(一)硬环境分析

1.杭州市基础设施环境

2014年,全市实现地区生产总值9201.16亿元,比上年增长8.2％.其中第一产业增加值274.36亿元,第二产业增加值3858.9亿元,第三产业增加值5067.9亿元,分别增长1.8％、8.1％和8.5％.人均生产总值103757元,增长7.7％.按国家公布的2014年平均汇率折算,为16891美元.三次产业结构由上年的3.1∶42.6∶54.3调整为2014年的3.0∶41.9∶55.1.

2014年全年杭州市完成基础设施投资1005.53亿元,增长18％.地铁建设力度加大,2号线东南段开通运营,4号线首通段建成.城市快速路初步成网,彩虹快速路滨江段、秋石三期高架主线、东湖路—德胜路立交建成通车;萧山机场高速公路改建、文一路地下通道、环城北路地下通道、紫之隧道等重大工程加速推进.大江东、下沙、之江等新城的市政基础设施和公共服务设施项目建设加快.奥体博览城国际博览中心项目主体结构通过验收,主体钢结构安装完成.市政配套的

进一步完善,对于房地产行业的发展也是明显利好.(数据来源于杭州统计调查信息网)

2.杭州市交通配套

近年来,杭州市加大了交通设施的建设力度,2014年杭州地铁2号线东南段全线贯通,1号线下沙延伸段和4号线首通段车站主体工程完工.地铁累计完成工程投资393.19亿元,其中2013年完成78.11亿元,整治建设延安路、同协路、之江东路等城市主次干道130条,打通断头路13条.德胜高架、彩虹大道(滨江段)全线贯通.城西污水处理厂(一期)主体工程建成.闲林水库大坝主体工程完工.副城、组团与主城交通连接进一步改善,综合承载力提高.地铁和高架的交通网络覆盖率大大提升,也将缩短杭州其它区域与主城区的距离,对于看重区位条件的客户来说,也解决了本项目位于余杭区并非主城区的这一顾虑.下附杭州交通线路图.(数据来源于杭州统计调查信息网)

图 2-1 杭州市交通线路图

3.供水、供电状况

随着萧山东部区域供水(江东水厂)一期工程、清泰水厂技改工程、余杭仁和水厂供水工程等一批重点项目的陆续上马,杭州市的供水能力大大增强,截至

2014年末,全区供水能力达到80万吨/日,全年销售水量1.39亿吨.全区供电容量为467.75万千伏安,全年累计完成供电量71.74亿千瓦时.全社会用电量74.58亿千瓦时,下降0.3%,其中工业用电量47.40亿千瓦时,下降2.4%;城乡居民生活用电11.77亿千瓦时,下降5.8%.

余杭电网有220kV变电站6座,容量228万千伏安;110kV变电站31座,容量265.8万千伏安,线路419.4千米;35kV变电站7座,容量24万千伏安,全长212.3千米;10kV配变14692台,容量440.5万千伏安,线路603 条,线路总长5704千米;2013年,全区全社会用电量68.29亿千瓦时,同比增长2.98%;供电量67.4亿千瓦时,同比增长2.88%;售电量 65.51亿千瓦时,同比增长3.58%;电网最高负荷132.3万千瓦,同比增长1.6%.城镇电网供电可靠率99.988%,农网供电可靠率99.9126%,农网综合电压合格率99.92%.生活中水电是必须品,余杭区良好的供水供电环境,使居住在余杭区的人民无后顾之忧.(数据来源于杭州市余杭统计调查信息网)

3.余杭区城市交通

余杭穿境而过的两条高速铁路(沪杭高铁、杭宁高铁)及杭州地铁1号线、两条铁路(沪杭、宣杭)、两条国道(G320、G104)、七条高速公路(沪杭高速公路、杭宁高速公路、杭徽高速公路、杭浦高速公路、申嘉沪杭、杭长高速公路、杭州绕城高速公路)、两条主要河流(东苕溪、京杭大运河)和五条省道(S101、S102、S201、S304、S205),把余杭和长江三角洲各大城市紧紧相连.余杭区公路通车里程达到了 2179.262公里.余杭区等级公路通村率、硬化率达到100%.区境内有航道里程350公里,其中干线30公里,支线320公里,一个遍布余杭区镇街、干支相连、水陆联动的交通运输网络已经形成.全区重点实施了 320国道至104国道连接线工程(疏港公路)、320国道至申嘉湖杭新市互通连接线工程余杭段(荷禹路延伸)及综合整治工程、104国道余杭马头关至勾庄段改建工程、余杭15省道至临安02省道连接接线工程,年度计划总投资14.19亿元,累计完成投资17.18亿元.四通八达的城市交通配套将会极大地带动本区域内房地产市场的发展,给其带来极大的升值空间.(数据来源于杭州市余杭交通信息网)

4.医疗配套

截至2014年末,全区共有各类医疗卫生机构360家,其中区属医院7家,社区

卫生服务中心20家.医院、卫生院共有各类医疗病床3655张,其中区属医院2236张.医院、卫生院共有卫生技术人员5960人,其中执业医师1954人,注册护士2354人,分别增长2.76%、8.56%和8.93%.方便的就医环境使得消费者更加愿意定居于余杭区.(数据来源于杭州市余杭统计调查信息网)

图2-2 余杭区医疗卫生信息图

(二)软环境分析

1.政策法规环境

在转方式、调结构背景下,房地产进入质量型、差异化为主为主的发展阶段.过去的一年,限购政策基本放开,差别化信贷适时微调应对需求变化,在高库存的压力下,限购调整呈现多诺米效应;央行发布“央五条”,“930”等信贷政策鼓励释放需求,部分省市也纷纷出台信贷相关政策,刺激市场需求;金融政策方面,降息、定向降准等金融政策持续发力,央行时隔两年半降息利好房地产供需两端,多轮动作释放流动性,再融资放开,优先试股点,中期票据发行放松,定向降准扩宽房企融资渠道;财税政策方面,各地加大公积金、财税支持力度,9日,住建部、财政部、央行联合发文调整公积金政策,支持首套和改善型自住住房,调整公积金政策,加大公积金支持力度,地方政府也通过契税减免,财政补贴等手段鼓励自住型需求,综上可看出,中央对房地产市场的行政调控力度将区域弱化,市场化趋势愈加明显.(资料来源于汉嘉地产顾问公众网站)

2015年5月10日,央行再次宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为

1.5倍.这是近半年以来央行的第三次降息,并伴随两次降准.降息后,5年以上贷款基准利率仅为5.65%,5年以上个人住房公积金贷款利率仅为3.75%,均创下自2000年以来的新低.次降息意在为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境. 3月份贷款加权平均利率为6.56%,比去年12月下降0.22个百分点;个人住房贷款利率为6.01%,比去年12月下降0.23个百分点,将再次降低购房者的财务成本,进而刺激市场成交的进一步回升. (资料来源于中原地产集团中原研究数据网站)

2.杭州市余杭区的经济环境概况

余杭区地处浙江省北部,位于杭嘉湖平原和京杭大运河的南端,是长江三角洲的圆心地,是“中华文明曙光”──良渚文化的发祥地,素称“鱼米之乡,丝绸之府,花果之地,文化之邦”.2001年2月2日,经国务院批准,撤销余杭市,设立杭州市余杭区.撤市设区后,余杭成为大都市杭州的一个新区.全区实现生产总值(GDP)934.41亿元,按可比价计算(下同),同比增长10.2%,增幅高于全国(7.7%)、全省(8.2%)、全市(8.0%)平均水平.

图2-3 地区生产总值增长趋势图

由图可见,余杭区生产总值逐年递增,说明整个余杭区经济不断在发展,地区经济的进步有助于促进该地区的房地产行业发展.

居民消费价格指数(CPI)全年累计上涨 1.6%.从构成看,八大类商品累计涨幅呈现“五涨三跌”的运行态势,其中,食品类、居住类、衣着类、医疗保健及个人用品类、烟酒及用品类分别累计上涨3.5%、2.1%、1.5%、1.5%、0.2%;家庭设备用品及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类、交通和通信类分别下降

0.1%、0.5%、0.7%.详见下表:(数据来源于杭州市余杭区统计信息网)

表 2-1 居民消费指数(CPI)

综上:国民生产总值在增长,消费者对房地产的需求和购买力就越大;在从杭州市余杭区居民消费价格指数看,居民消费价格总水平比上年降低1%,另外居住消费也下降了 2.7%.由此可见,随着消费水平的降低,也会对房产消费有所影响.

3.社会文化

截至2014年末,全区文化经营单位有1401家.公共图书馆藏书总量达到105.2万册,净增7.8万册;《余杭晨报》日发行量达3.05万份;余杭电视台每天播出时间17.5小时,其中自备节目8小时;广播电台播出时间为24小时,其中自备节目19小时;有线电视入户率98%,数字电视用户34.8万户.

全区文创行业实现增加值318.9亿元,增长28.3%,占GDP比重29.0 %;规上文创单位实现主营业务收入641.71亿元,增长32.7%.优势文创产业开始聚集,以西溪影视产业基地和五常软件(动漫)园为核心,汇聚了 10多家大型影视企业.通过上述数据可见,余杭区的文化氛围浓厚,教育水平、人民的素质也相对较高.(数据来源于余杭统计调查信息网)

4.余杭区人口分析

截至年末,全区户籍人口92.54万人,比上年末增加2.21万人,其中女性人口47.31万人;非农人口54.48万人,比上年末增加2.74万人,非农人口占总人口的

比重为58.9%,较上年末提升了 1.6个百分点.年末总户数25.33万户,比上年末增加0.54万户.全年出生人口12836人,死亡人口5192人,人口出生率和自然增长率分别为14.04‰和8.36‰.

图2-3 余杭区人口状况图

2014年,全区城镇居民人均可支配收入为45329元,增长10.0%;人均生活消费支出为32668元,增长12.3%.年末,城镇居民人均住房建筑面积为34.76平方米.农村居民人均纯收入为26581元,增长11.3%;人均生活消费支出为22521元,增长11.8%.农村居民人均住房建筑面积为64.05平方米.年末,城乡居民储蓄余额823.52亿元,比年初增长13.7%;人均储蓄余额达9.01万元.

图2-4 余杭区居民收入分布图

余杭区人口在不断的增长,这表明了该区域具有人气;另外一方面,收入水平、消费水平比较高,这意味着该区域有较强的购买力.

综合以上杭州市余杭区整个硬的投资环境,软的经济环境和政策环境等因素分析,随着杭州城市规划步伐的加快,市场容量潜力的进一步挖掘,在余杭区投资地产,高档住宅是人们居住的理想环境与享受性住房的方向.

三、市场分析

（一）需求分析

1.余杭区成交量分析

杭州良好的城市环境,高品质的居住氛围,吸引着各地的人到杭州来买房定居,同时还有较为宽松的户籍政策,良好的创业环境,这些都在支撑着杭州的房产需求量;而项目所在地余杭区也是未来杭州向外扩张的重点区域,下表是来自杭州市余杭统计调查信息网2014年全年数据,统计数据显示去年一年整个余杭区商品房供应及成交情况:

表3-1 杭州市余杭区2014年商品房交易情况

据数据表明,杭州市余杭区去年一年商品房成交情况良好,成交量增长了8.8%,总共成交套数为30825,在限购令解除以及央行不断降息的利好环境下,相信日后余杭区对商品房的需求还将持续上涨.

2.本项目户型产品分析

本项目户型主要为137-148平方米,属于再改产品,杭州市此类产品2014年全年新增供应88万方,同比下降26%,成交97万方,同比下降11%,成交均价20128元/㎡ ,同比下降2%;自限购取消后,成交量明显回升,成交均价出5月受个盘影响外全年表现平稳.

表3-2 杭州市场住宅成交结构图(表来源于汉嘉数据库)

根据上图可看出,户型在120-140方、价格在200-300万商品房成交套数最高,为3628,此类结构的住宅占领的市场份额最大,而本项目正是属于该类户型结构的住宅,符合广大消费者的需求.

其次本项目还拥有别墅户型,主要为295平方米,属于低密度住宅,此类住宅在2014年,主要以消化库存为主,整体均价回落.低密度市场2014年新增供应39.36万方,同比下降16%,成交43.4万方,同比增长17%,整体均价24831元/㎡ ,同比下降12%;出11月份有大量推盘外,全年基本处于消化前期库存状态,受政策利好与推盘量双层影响,成交量促增,拉升了全年整体成交量.可看出本项目产品受消费者欢迎.

3.项目客户群分析

(1)项目市场定位

本项目是一个高端精品项目,项目位于西溪板块核心,距离西溪湿地国家公园仅300米,三面环水,拥享西溪绝版景观资源.周边生活配套,教育资源优越.建筑类型为法式排屋,法式花园洋房,绿城平层官邸经典之作极为稀缺的低层低密度高端住品.

下表为项目面积及户型配比:

表2-3 项目户型面积配比表

(2)项目客户定位:

一般来讲,可以按照以下几种分类进行细分:

A、以购买户型分:

①购买二房三层别墅的客户,属于承价能力较高,有一定财富积累的客户,年龄多为30岁以上,具有高额的收入,购买目的一般为改善型.购房心理以休闲享受和商品偏好为主

②三房在中年夫妇(子女已上学)和部分经济条件好的青年夫妻为主,年龄集中在40岁左右,收入较高,事业已有一定成就.二次置业为主,购房心理多以地段偏好(交通便利),偏好环境(大规模高尚社区,整体规划好)和休闲享受(各类休闲设施比较齐全)为主.

③四房及四房以上的房子,总价较高,客户来源较为复杂,也更为狭小,可能来自中年夫妇家庭结构和极少数青年夫妻,甚至是单身贵族.但都是经济实力雄厚,追求时尚和讲求尊贵、气派.以二次或多次置业,自用为主.购房心理以偏好环境(大规模高尚社区,景观整体规划好),地段较好(交通便利)为主.

B、按区域和职业可分

一般来说有以下几种:

①本市区成功人士和周边市、县事业有成者或私营企业主;

②外地投资的私营老板,外资企业高级管理人员;

③市区特殊行业的高收入人士,如律师、金融、保险以及高科技人士;

④本市区企事业单位中高层领导和主管;

⑤本市区政府部门公务员;

以上①②④⑤中主要以购买三房为主,少量是二房、四房和复式单位的目标客户群.

③⑤是购买二房单位的主要目标客户群.

①②③④⑤中有部分会购买四房,跃复式单位.

（二）供给分析

1.余杭区固定资产投资分析

根据杭州市余杭统计调查信息网2014年年度统计数据显示,随着全区商务楼宇和商业综合体建设力度的不断加强,今年房地产开发投资继续延续上年度高速增长势头,至9月底已累计完成投资254.17亿元,增长42.4％,增速较上年全年提高3.1个百分点,较今年一季度和上半年分别提高31.2和6.4个百分点.对全部投资增长的贡献率达70.8％,拉动全部投资提速17.2个百分点.占全部投资比重由上年同期的40.5％,提高到目前的46.5％,较上年全年提高4.6个百分点.整个余杭区对房地产投资的力度还是很大的,未来余杭区房地产市场的供应还是相当充裕,下表是数据的详细分布:

表3-3 杭州市余杭区2014年固定资产投资比重

2.余杭区商品房供应情况

根据杭州房管局网站最新数据统计,2015年杭州市区新建商品房的批准预售套数为2102套,建筑面积234560.12平方米,新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高.从可售房源来看,2015年现阶段杭州市余杭区新建商品房可售套数56087套,其中住宅44467套.

下面为余杭区可售套数数据,数据来源于透明售房网:

图3-1 余杭区商品房数据

从新增供应量来看,虽然2015年房地产开发投资同比增幅明显回落,但商品房潜在供应量仍然十分可观.根据2009-2013年杭州市区土地出让资料测算,过去5年年均出让土地可建筑面积达145万平方米,这些已出让土地逐步形成的潜在供应量仍然充足.

（三）价格分析

1.余杭区五常板块价格分析

图3-2 余杭区五常板块新房月成交价格走势图

绿城·西溪融庄位于杭州市余杭区五常板块,上图为余杭区五常板块2014年下半年成交套数及价格走势,从图上可看出,该板块成交套数不断上升,成交均价较为平稳,波动不大,值得投资.

2.本项目价格分析

项目位于西溪版块核心,距离西溪湿地国家公园仅300米,三面环水,坐拥西溪绝版景观资源,是由融创、绿城在杭州联手打造的第一个高品质项目,价格比周边竞品略高,但是本项目为绿城产品,绿城口碑在杭州具有绝对的优势,因此,参考其他竞品项目,西溪融庄的最后估算价格也具有很强的性价比.(价格估算详见

下文财务分析)

四、项目竞争性及SWOT分析

(一)竞争楼盘分析

1.同价位对比——“保利·香槟国际”

楼盘位置在申花板块核心,北临申花路,东至化工路,南至方家北路,临近地铁2、5号线(规划)站点,周边多条公交线路到达.

位于城西繁华中心,杭州核心区域——申花板块.区域内高档社区集聚,大型商业中心银泰、印象城、美凯龙等相继入驻,同时拥有优越的教育资源,完善的生态、生活、娱乐、医疗等配套设施及交通体系.香槟国际临近地铁2、5号线站点,咫尺城市主题公园、教育配套、距浙大紫金港校区仅2公里.

法式名流公馆,由五幢art-deco典藏高层围合布局,形成大尺度中庭景观;主入口营造酒店式大堂尊崇入口;140-160㎡臻米AX主力户型,首呈城市中心,在大气的居住尺度中,更给居家空间以延展性;“和乐优家”管家式服务,为香槟品味人士量身打造.

2.同区域对比——“万科·西庐”

万科西庐位于杭州西湖区,毗邻西溪国家湿地公园,是万科继西溪蝶园之后又一深耕西溪之作.项目规划排屋、多层花园洋房、小高层和高层公寓.一期总建筑面积约为22万方,规划打造与西溪湿地自然融合的高端人文住区,主力户型为89方三房、138方三房、175方四房.基于万科对于西溪地理文脉的尊重和深度理解,项目独创建筑新风格,在当前杭州房地产市场可谓独树一帜.项目继续万科精装修工程,升级原有精工性能,在居住功能上更具人性化.

具体项目对比信息如下表:

表4-1 项目对比表

3.对比小结

从上面对比表可得出以下结论:

(1)本项目所在板块——五常板块,毛坯价格在16000-17000元/平米左右,相比之下,西溪融庄的地理位置及开发商品牌更为优越,价格符合理价格.

(2)交通位置较为便利,距离市中心近.

(3)项目容积率低,住宅舒适度高.

(4)物业费用低于另外两个项目,较为实惠.

(5)周边配套比其他两个项目齐全,生活便利.

(6)三面环水,拥有稀缺西溪湿地景观资源,总体采用中轴对称的景观布局,居住环境优越

(二)项目SWOT分析

优势:

1.拥有稀缺西溪湿地景观资源,低密度住区

2.项目周边配套齐全,教育,医疗,商业生活和工作配套一应俱全

3.开发商名气大,品牌住区

4.规划地铁5号线与项目直线距离500米,出行方便

5.项目三面环水,拥有稀缺西溪湿地景观资源,总体采用中轴对称的景观布

局,整个小区人车分流,小区布局合理

不足:

1.定位相对高端,客群单一

2.项目学区为未来科技城小学,但是师资力量还没有确定,对于考虑学区房

的客户可能存在一定影响

机会:

1.政府对于未来科技城的规划和开发,将会给项目带来增值

2.未来科技城居民收入稳定,并逐年上升,有较强的购买力

3.未来科技城交通覆盖面广,未来发展潜力大

4.毗邻国家西溪湿地公园及阿里巴巴淘宝城,极具人气,未来升值潜力巨大

5.杭州限购松绑,为部分有能力的消费者提供机会

威胁:

1.杭州目前存量房数量大,购买力有限

2.投资的风险大,消费者都在观望

五、投资成本分析

(一)开发成本估算

开发成本包括:土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公建配套设施费、不可预见费、开发期间税费、期间费用等项目全部成本和费用投入,但不包括销售期间税费.

1.土地费用

开发商拟通过招标方式获得项目建设用地, 62100.00万元

2.前期工程费

前期工程费包括:规划设计费、勘察费、可行性研究费、筹建开办费.具体测算如下表:

表5-1 前期工程费估算表

3.基础设施费

表5-2 基础设施费估算表

4.建安工程费

表5-3 住宅建安工程费用组成(每平方米建筑面积造价)

建安工程费用组成(每平方米建筑面积造价)

=2240元/平方米

建安工程费:2240×124151/10000= 27809.82万元

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课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]

北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求，不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。 二．结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题 一、填空题：（共30分，每空1分。） r房地产投资三要素中，最重要的是,房地产的增值事实上是 的增值 2?由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 6?资金时间价值的计算方法可以分为两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7?年金指在一定时期内每期的收付款项，如 租金、贷款利息等。 8?在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将 先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘 ,便可得先付年金的现值。 9?投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。

10, 房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、 阶段、评估决策阶段。 门?静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率 12?按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 13?通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 时就会不一致。 14投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报 15?净现值等于零，可判断该投资项目 引力小于商业房地产。 17?房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、 厂 商权益的保障和 18,房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资 19?房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基 础 设施条件等的调查属于 20?实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大 致 阶段、 不是 16,由于工业房地产 差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸

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【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：

总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社

给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

房地产投资分析工作总结讲课稿

房地产投资分析工作总结 房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是出国留学网的小编为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!房地产投资分析工作总结XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要

大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

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【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

房地产投资分析复习题

房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020

《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。

7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。

(完整word版)房地产投资分析试题1

房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期

房地产投资分析工作总结【精品】

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房地产投资分析试题

房地产投资分析试题 一、填空题：(共30分，每空1分。) 1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值 2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。 6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。 8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。 9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。 10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、

阶段、评估决策阶段。 11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。 12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 和。 13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 不是时就会不一致。 14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。 15.净现值等于零，可判断该投资项目。 16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。 17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。 18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。 19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。 20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。 二、不定项选择题（共20分,每小题4分.每小题的4个选项中有两个以上正确答案,错选不得分,漏选的每选对一个正确答案得1分.）

海南房地产项目投资分析报告

海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用

表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5

（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用

表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9

三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10

四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：

房地产投资分析报告案例

房地产投资分析报告案例 Jenny was compiled in January 2021

房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面 积公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 项目主要经济指标2： 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元

高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本： 1777元/平方米 税后利润：万元 全部投资利率：%：全部有资金内部收益率% 总投资利润率：%；自有资金内部收益率：% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（—）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营 性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本 项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共公顷，总价合计万元。 2．建筑安装工程费

? 建安工程费合计 万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算 表 ? ? ? ? ? ? ?

6.不可预见的费用 （++++）×5%= 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 ?

房地产投资分析报告文案

第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面

积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标

《房地产投资分析》综合测试题5-5

东南大学远程教育 《房地产投资分析》 综合测试题5 一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1．简述房地产投资分析中的投资与成本与一般工业生产活动的差异 对于开发出售模式下的房地产开发项目而言，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。 2、简述房地产市场调查的程序 1．提出问题，确定调查的目的 2．决定收集资料的方法 资料分为第一手资料和第二手资料。 3．设计调查表 4．选样 5．数据处理、分析与解释 6．提出调查报告 3、简述政府在房地产开发过程中的市场管理 政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面： 1．资质审查 2．产权登记 3．建立房地产价格评估制度 4．交易程序的规范化 4、简述居住项目项目对区位的要求 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1.市政公用和公建配套设施完备的程度。 2.公共交通便捷程度。 3.环境因素。 4.居民人口与收入。 5．简述房地产开发项目总投资的构成 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。

6、简述土地增值税的税率 土地增值实行四级超率累进税率，从30%-60%。 1.增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； 2.增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； 3.增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 7、简述财务分析的基本程序 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料 2．编制基本财务报表 3．财务分析指标的计算与评价 4．进行不确定性分析 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论 8、简述敏感性分析的含义和作用 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。 敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性；二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行；三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。 9、简述投资主体按对风险所采取的态度不同的分类及普通型投资者的特点 按对风险所采取的态度不同，可将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是： 1.在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； 2.而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险； 3.在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。 10、简述房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则就是各类方案的评价指标。 2．风险型决策准则要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。以同时考虑方案的损益及其发生的概率的期望值作为决策准则。 3．不确定型决策准则包括：1）悲观准则；2）乐观准则；3）折衷准则；4）后悔值准则；5）机会均等准则。 二、论述题（共2题，每题10分，共20分） 1、试述房地产市场的特征

房地产投资分析报告案例

房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较为平整。 2 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1.土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 4.基础设施配套费（参见附表3） 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）

8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 （三）投资成本费用估算汇总（参见附表7） （四）资金筹措与投入计划及贷款利息 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。 本项目资金筹措及投资计划情况见附表8

房地产经营与管理试题与答案

房地产经营与管理试题 一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意，每题1分，共30分）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。 A．半个月B．2个月C．半年D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。 A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性

房地产项目投资可行性分析报告[详细]

“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告

目录 目录 (2) 第一章总论 (4) 一、项目背景及概况 (4) 二、主要技术经济指标 (6) 表1 “SG.DHSZ”项目主要经济技术指标 (6) 第二章住宅市场分析与营销战略 (6) 一、投资环境分析 (6) 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标 (7) 二、住宅市场分析 (8) 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题 (10) 四、营销推广战略 (11) 表3 楼盘销售价格増况表 (12) 第三章项目选址及区设条件 (13) 一、项目选址 (13) 二、区域历史文化地位 (13) 三、建设条件 (13) 第四章建设规模及功能标准 (14) 一、建筑面积及内容 (14) 二、项目规划设计方案 (14) 表4 “SG.DHSZ”住宅户型 (15) 三、工程项目情况 (15) 表5 工程项目一览表 (15) 第五章建设方案 (16) 一、建设场地环境 (16) 二、总体规划布局 (17) 表6 项目建设经济指标一览表 (17) 三、建设方式 (18) 表7 招标情况一览表 (18) 四、结构设计 (19) 五、室内给排水及供电工程 (19) 第六章项目施工进度安排 (21) 表8 项目施工进度安排表 (21) 第七章投资估算与资金筹措 (22) 一、投资估算 (22) 表9 “SG.DHSZ”项目投资估算(单位:万元) (22) 二、资金筹措 (23) 第八章经济效益分析 (23) 一、住宅销售价格 (23) 二、销售进度及付款计划 (23) 表10 各类建筑销售计划表 (24)

三、税费率 (24) 表11 税费率表 (24) 四、盈利能力分析 (24) 五、清偿能力分析 (24) 六、主要经济指标 (25) 表12 主要经济指标表 (25) 第九章风险分析及对策 (26) 一、风险分析 (26) 二、投资风险的控制 (26) 第十章项目可行性研究结论及建议 (27) 一、结论 (27) 二、建议 (28) 附录(国民经济评价) (28) 表13 项目总投资估算表(单位:万元) (28) 表14 投资使用计划与资金筹措表(单位:万元) (29) 表15 售房收入与经营税金及附加估算表(单位:万元) (30) 表16 损益表(单位:万元) (30) 表17 财务现金流量表(全部投资) (单位:万元) (31) 表18 财务现金流量表(资本金) (单位:万元) (32) 表19 资金来源于运用表(单位:万元) (33)

房地产投资分析复习资料

第一章房地产与房地产投资 1、请简述房地产的特性（P2-3) 不可移动性、耐久性、价格高昂、房地产商品之间具有相关性、房地产的开发使用具有外在效应5 3、为什么房地产市场是不完全竞争市场？ 房地产市场的特征决定了它是不完全竞争市场，其价格的形成也同一般商品相甚远去。房地产市场的特征：市场组成复杂、产品差异性大、市场具有区域性、价格具有不确定性。由完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比，显而易见，房地产市场中的买者与卖着都不是价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争市场。 4、引入交易费用分析房地产市场（P6-7) 在现实世界中，交易费用无处不在。广义上说，交易费用包括所有那些在一个人的世界里不可能存在的费用；按这个定义我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用，其中包括信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变制度的费用。 存在交易费用时，房地产开发商标定的房地产价格将会提高，但是供给不变，那么需求（尤其是有效需求）在一定时期内会相对减少。这样就形成了供求双缺口，一方面，部分房地产卖不出去，另一方面，一些百姓因付不起费用而缺乏住宅。总之，存在房地产交易费用时，产品交易很难达到平衡。 5、房地产投机是否应该抑制？（P15) 首先，在经济学上“投资”与“投机”是很难区分的，因为二者都是通过预期，将资金投入到某项业务或产业中，以获取未来收益为目的。很多学者认为应该反对投机，但在现实世界中，“投机”行为非但没有表面上所感觉的那样的副作用，相反它是市场得以高效运作的润滑剂甚至是指挥等。由于买者与卖着所掌握的信息是不对称的，“投机”行为便促成了一种寻价行为，导致了信息的传递，促进了市场买卖。其次，房地产开发商所获得的土地，一般是通过二级市场通过多重转手后获得的，百姓收入低导致有效需求不足，于是政府出来干预。但政府干预是有悖市场规则的借宏观调控之名行行政干预之实，有悖市场规则；我们要知道的是土地二级市场为什么充满“投机”而不是见了“投机”就“打”，否则连“标”也治不了。 6、简述房地产投资方式及其特点（P1 7、26) 所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。可从两方面来讨论：房地产投资的资金方式、房地产投资开发的对象。 房地产投资开发的对象：未开发的土地，住宅，办公楼宇，商场、酒店、旅店，工业厂房和仓储型物业，休闲型物业 房地产的资金投入方式：房地产投资信托、房地产辛迪加、混合房地产基金、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款债券、直接购置房地产 7、影响房地产投资的经济因素有哪些？（P27) 宏观经济因素：货币政策、财政政策 区域经济因素：区域产业的性质、区域产业的多样性、运输系统与资源 第二章房地产市场研究 1、房地产投资分析中为什么离不开市场研究？（P32)

房地产投资分析答案

建筑系2014-2015学年度第一学期城高建筑12 期中《房地产投资分析》试卷(2014.11.) 出卷人：陈志琴审核人：孙良 班级：_____ _____ 姓名: 成绩：_____________ 一、名词解释（每小题2分，共10分） 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产 的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各 种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 3、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 4、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等 统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 5、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 二、填空题（每空1分，共20分） 1、投资活动的构成因素包括：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程。 2、投资方式包括直接投资和间接投资两种。 3、房地产投资时必须注意的三要素为时机、地段、质量。 4、投资活动依次经过投资资金的形成与筹集、投资的分配、投资的使用和投资的

回收与增值四个阶段。 5、投资环境的基本特征表现在系统性、动态性、主导性和地区差异性四个方面。 6、房地产投资主体主要包括：国家、企业、个人。 三．选择题（每题2分， 1、根据投资回收期的长短，投资可分为长期投资和短期投资，短期投资的回收期一般不超过 A 。 A、1年 B、2年 C、3年 D、5年 2、下列属于房地产投资主体的是 A 。 A、直接投资者 B、房地产股票持有者 C、房地产债券持有者 D、房地产信贷资金的发放者 3、下列不属于企业自有资金的是 D 。 A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、信贷资金 4、在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素 D 。 A、政治 B、经济 C、管理 D、区位 5、房地产项目投资估算在时间上，一般应在 A 。 A、投资决策之前 B、投资决策之后 C、投资决策之中 D、不能确定具体时间 6、下列不属于房地产项目开发成本的是 A 。 A、土地使用权获取成本 B、基础设施费 C、前期工程费 D、管理费用 7.下列哪个要素不是房地产投资决策的基本要素 C 。 A、决策者 B、决策目标 C、变量决策 D、决策时间 8.下列不属于房地产投资系统风险的是 D 。 A、政策性风险 B、利率性风险 C、市场供求风险 D、财务风 9.个人作为房地产投资主体，一般只能从事 D 。 A、房地产开发 B、房地产经营 C、房地产买卖 D、房地产管理 10、下列不属于企业自有资金的是 D 。 A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、财政资金