买卖不破租赁规则理基础论文

论买卖不破租赁规则的理论基础摘要买卖不破租赁规则，协调了出租人与承租人之间由于经济地位悬殊而产生的利益不公，反映了民法理念由形式正义向实现实质上的公平正义的转变。买卖不破租赁规则产生于经济停滞、萎靡不振的条件下，为追求社会最大效率，运用法律的干预手段对承租人和出租人的利益进行重新分配，在财产流转日益迅速的社会中，保障承租人的财产安全以及生存安全。

关键词买卖不破租赁实质正义价值

中图分类号：d913 文献标识码：a

19世纪末20世纪初，买卖不破租赁规则顺应资本主义经济发展的客观要求，在衡量各方利益的基础上作为一项民法上的具体制度予以提出，体现了民法所追求的利益均衡原则。买卖不破租赁规则的产生为稳定社会秩序，促进经济发展，实现效率最大化，为谋求更大多数人的幸福和自由，发挥了积极的作用，反映出当时的民法理念由形式正义向实质正义的转变。

一、买卖不破租赁规则是对承租人利益的合理关切

按照传统民法理念，债权与物权的一大区别是债权是对人权（也称相对权），而物权是对世权，这也就决定了债权的相对性，即双方当事人自由约定的权利义务不对第三人产生效力，双方权利义务的实现和履行有待对方的协作来满足，而物权却不相同，一方权利的实现仅靠自己的意思即可达成，除权利人外的一切人都负有不作为的义务。租赁权是双方当事人签订合同而产生的一项债权，本应

买卖不破租赁之法律制度.doc

编号：________ 买卖不破租赁之法律制度 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年______ 月______ 日 民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个重要法律制度，

在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有着重要的意义和法律价值。 我国现行立法对这一法律制度予以了认可，它具体表现为两个方面的内容。 一是租赁权的对抗效力。我们大家都知道，租赁权是债权，买卖行为所有权转让指的是物权，物权优于债权，但根据买卖不破租赁这一法律制度，租赁权可以对抗买卖的物权。即在租赁关系存续期间发生的租赁物所有权变动时，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新的所有权人，承租人和出租人原来在租赁合同中所的各种约定，租赁物的新的所有人也应一并遵守。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。租赁合同的对抗效力是租赁权物权化的具体体现。对此，我国法律有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最髙人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。 二是房屋承租人享有优先购买权。所谓房屋承租人的优先购买权, 是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买该房屋的权利。我国法律也同样给以确认，《合同法》第230 条规定：

租赁合同补充协议范文范本

租赁合同补充协议范文范本 编号：HL202097707 甲 方：________________________ 乙 方：________________________ 签订日期：______年____月_____日 租赁合同补充协议模板范本 Thecontentofthiscontractisonlyareferenceforbothparties.Youmustreadthe listedtermscarefullywhenusingit.Thecontentofthecontractwillbeadjusted accordingtotheactualsituationofbothpartiesandshouldnotbedirectlyappli ed. 精选合同 合同编号：HL202097707Word版本第22页/共33 页 租赁合同补充协议 甲方： 住址： 法定代表人： 乙方： 住址： 鉴于： 甲、乙双方于________年____月____日就大厦六楼B座租赁事宜签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同）； 甲方在签订合同时拥有上述场所的产权，但产权证尚未办理； 乙方签订合同的目的在于承租上述场所作为注册新公司的住所。 现双方在平等自愿的基础上，协商一致意见并签订如下补充条款： 一、乙方应在本补充协议签订后日内向甲方支付押金，押金支付后，甲方将上述场所交付给乙方使用。 二、若乙方以合同申请注册新公司得以批准的，则合同自新公司成立之日起生效。 三、若因甲方出租的房屋未办理产权证导致乙方以合同未能最终注册成立说明：本合同内容仅供甲乙双方的一种参考，使用时须仔细阅读所列条款，合同内容根据双方实际情况来进行调整，切勿直接套用。文件可直接下载编辑，可用于电子存档。 精选合同 合同编号：HL202097707Word版本第33页/共33 页 新公司的，则合同自行解除。合同解除后，乙方应立即将上述场所恢复原状返还给甲方，同时甲方应将已收取的押金（不计利息）返还给乙方，但甲方无需对乙方的装修进行任何补偿。 四、鉴于乙方注册新公司及装修办公场所尚需时间，甲方同意在合同签订后

最新 “买卖不破租赁”原则的再解释-精品

“买卖不破租赁”原则的再解释 一、“买卖不破租赁“概述 “买卖不破租赁”，是指在租赁期间，租赁物的所有权变动并不导致租赁关系的解除。目前我国理论界的通说认为：“买卖不破租赁”规则主要适用于不动产。《法》第229条使用了租赁物的表述，从文义解释来看此处的租赁物应当包括动产和不动产。在我国，通说认为，该原则仅适用于不动产。因此，严格来讲，“买卖不破租赁”应当为不动产的买卖不破租赁，指在不动产租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人时，租赁关系不因租赁物所有权的转移而消灭，买受人不能基于所有权的变动而否认租赁关系，而承租人可以基于租赁关系对抗受让租赁物所有权的第三人的一项法律制度。 关于“买卖不破租赁”的构成要件，通说认为：1.房屋租赁合同有效；2.在租赁期间内发生房屋所有权变动；3.承租人愿意继续履行原租赁合同。当全部要件满足之后，就会发生“买卖不破租赁”的法律效果，即租赁物的权利发生变动后，买受人和承租人将成为新的合同当事人，原出租人的权利义务将概括移转给买受人。 二、《合同法》第229条之理解 《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对其法律效果，存在三种解释方向。 “法定契约承受”说。该说认为，在“先租后卖”情况发生时，设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在。“受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，而出租人则脱离租赁合同。” ①此为当前学界通说。意即原先存在于出租人和承租人间的租赁合同与所有权发生变更后存在于买受人和承租人之间的租赁合同保持债的同一性，合同效力不受影响。 买卖破除租赁。该说认为，租赁合同属于典型的债权合同，债权合同的效力至少应当包括特定的额给付内容和特定的当事人两个方面。因此，当租赁合同的当事人发生变化时，合同的效力必定会受到影响。 维持承租人有权占有。承租人根据原租赁合同而取得针对原所有权人的有权占有可以对抗新所有权人的返还原物请求权。 为方便论述，兹举一案例以说明：甲出租房屋给乙，租期是2013年元旦至2015年元旦并已交付乙使用收益。后甲于2014年元旦将该房转让给丙且已办理所有权变更登记。依照通说，在2014年甲将房屋所有权转移给丙时，乙仍然有权居住在该租赁房屋之内，甲乙之间的租赁合同效力不受影响，问题是，乙是否有权对抗买受人丙的所有权。 上，私人自治原则是最基本原则。合同应当遵循私人自治原则。在该案中，若不奉行“买卖不破租赁”原则，规定丙对于乙有所有物返还请求权，那么依据合同法，甲应当向乙承担违约责任。在这里，乙的法律地位就会出现受制于他人的现象。因为，乙是否享有在该房屋内的居住权以及是否对于甲享有违约责任请求权取决于甲是否将该房屋所有权转让与第三人，乙的权利须受制于甲的处分行为，当甲就该房屋的所有权为处分之后，乙被迫从有权占有人变成了无权占有人；另一方面，甲的权利也会受制于他人。因此，甲将房屋所有权转让与丙之后是否要想乙承担违约责任取决于丙是否向乙行使所有物返还请

租赁合同补充协议 - 副本

补充协议（参考版本） 甲方： 乙方： 甲、乙双方在平等自愿的基础上，就 (以下简称物业)租赁事宜经协商一致，签订本补充协议： 一、出租物业情况： 甲方以物业现状将位于出租给乙方使用，面积：，其中：①厂房：,②宿舍楼：，租赁期限为年。从年月日至年月日止。 二、租金支付等约定 1、免租期：甲方同意给予乙方个月的装修免租期，免租期从年月日起至年月日止，甲方从年月日开始向乙方收取租金（视情况酌情采用或删减）。 2、租金递增：乙方租金每满年递增 %,即年月日至年月日，每月租金为人民币元；年月日至年月日，每月租金为人民币元；年月日至年月日，每月租金为人民币元。 3、保证金：乙方同意在签订合同时除向甲方支付租赁保证金￥ 元（大写人民币元）外还应支付水电保证金￥元（大写：人民币元）、装修保证金￥元（大写：人民币元），水电、装修保证金返还条件同租赁保证金返还条件（视情况酌情采用或删减）。 4、支付时间：乙方必须在年月日前交纳首期租金及租赁、

水电和装修保证金合计￥元（大写人民币元），并保证以后在每月日前向甲方交纳当月租金及相关费用，乙方未按时交纳的，除付清所欠租金及费用外，还应按所欠金额支付每日万分之五的滞纳金，直至全部还清之日止。 5、物业租赁期间，如遇城市更新及道路改造或物业楼体公共维修工程，乙方不得以影响经营为由向甲方提出减免租金或其他赔偿的要求。 三、物业的装修、改造、管理、维护 1、甲方以房地产现状租赁给乙方使用，乙方确认：乙方是在完全充分了解并接受所租甲方物业及附属设施设备等的历史及现状（包括甲方物业产权状况、物业及附属设施设备现状、安全生产条件及设施配备情况等）的前提下向甲方提出租赁要求，乙方清楚并愿意自行承担其投资装修及经营的一切风险，并有义务告知最终承租人。 2、除房屋主体建筑结构外，乙方因使用附属设备设施（含电梯、门窗、供水、供配电、排水、排污、消防等）的维修、维护责任及由此产生的一切费用均由乙方承担。如乙方需装修或更新改造必须报甲方书面同意，并应当符合城市规划、消防、供电、环保、城管、卫生等部门的规定。如乙方未按政府主管部门相关程序办理手续，被其强令停止施工或完工后无法取得合法证照（包括但不限于营业执照），造成的一切经济损失和法律责任由乙方承担，与甲方无关。如导致合同不能履行，甲方有权收回物业，并保留追究因此给甲方带来的经济损失的权利。 3、乙方对租赁物业进行升级改造的，改造工程所有工作 (包括但不限于工程设计、签订施工合同、支付工程款、组织竣工验收）和所

买卖不破租赁问题初探_1

买卖不破租赁问题初探 买卖不破租赁是我国民商事司法实践中经常遇到的问题，它的基本含义是：租赁物在租赁关系存续期间，发生所有权变动的，租赁合同继续有效。这里的买卖，不仅仅指交易行为，而是泛指买卖、继承、赠与等物权变动行为。在理论上，买卖不破租赁，亦称租赁权的对抗效力。在我国，直接体现这一立法规范的是我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”应该说，这一民事法律规范对促进我国经济发展，稳定经济关系具有重要意义，但在我国司法实践中，对该法律规范在理解和适用上存在很大争议，有的人将该法律规范不是具体问题具体分析，而是绝对化地予以理解。为了更深入的理解和执行这一民商事法律规范，本文不拟讨论该规范中的买卖和租赁问题，而是结合司法实践，假定买卖合同和租赁合同合法有效的前提下，从三个方面对买卖不破租赁问题中的“破”的问题做出一些探讨。 一、买卖不破租赁之立法原意探究 1、买卖不破租赁问题的立法变迁买卖不破租赁这一法律规定在我国的确立，是现代意义的事情，客观上讲是国外立法的“泊来品”。我国古代立法采取的是“诸法合一，重刑轻民”，没有买卖不破租赁原则的立法。我国台湾地区民法典第425条规定：“出租人于租赁物交付后，纵将其所有

权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍然继续存在。” ①从时间上看，这是我国民法典史上关于买卖不破租赁的比较早的立法。新中国成立后，民事立法相对滞后。1995年4月28日，我国建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”这是新中国成立以后关于买卖不破租赁的最早立法，而且仅限于房屋标的，也只涉及房屋买卖和房屋继承两种情形。直到我国《合同法》第二百二十九条规定，将租赁物标的扩大，而不是仅限于房屋一种情况。 在国外，对买卖与租赁关系问题，存在着买卖破租赁与买卖不破租赁两种立法。在古代，以罗马法为代表，建立的是以所有权为核心物权法，将租赁权列于债权，基于债权的相对性和物权的绝对性理论，强调物权的绝对性，民商事立法确立的是买卖破租赁原则，这种立法认为租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，承租人处于被动地位，致使租赁关系得不到维持，承租人的利益得不到保护。 与罗马法不同的是，日耳曼民法以利用为核心，租赁权被列入物权范畴，承认其对抗力，主要适用于土地、房屋等

与次承租人优先承租权的冲突

与次承租人优先承租权的冲突 （一）次承租人优先承租权的认定 根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意可以将房屋转租给第三人[1]，该第三人即次承租人。房屋转租的情形下，次承租人是房屋的实际承租人。在我国，法律对承租人的优先购买权作了明确规定，但对次承租人的优先购买权目前法律规定没有涉及，司法实践中对此问题存在两种不同意见：一种意见认为，次承租人享有优先购买权；另一种意见认为，次承租人不享有优先购买权。对此问题应分具体情况区别对待。首先，在出租人明确授权、同意或事后追认承租人转租行为的情况下，承租人的转租行为并非租赁权的让与。在两个租赁关系中，承租人与次承租人都享有承租人的身份，无论否认承租人还是次承租人的优先购买权，都与司法解释的立法精神不符。因此，同等条件下合法转租房屋时，承租人与次承租人均应享有优先于普通购买者的购买权。其次，在转租时，次承租人对房屋已实际占有、使用、收益，对房屋的依赖性更强，且占有权具有排他性的物权效力。因此，从这一点考虑，也应赋予次承租人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。再次，在非法转租的情况下，次承租人的优先承租权尚且不受法律保护，更何况房屋的优先购买权。 同样的，由于合同法规定承租人只有在出租人同意的情况下才可以将房屋转租，并且进一步确认了未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，其实质是赋予了出租人排除次承租人行使优先承租权的可能。若出租人同意房屋转租，应认定出租人意识到了将来次承租人有可能行使优先承租权，并自愿承担该负担。所以，笔者认为，在租赁合同和转租合同均约定优先承租权，出租人同意转租且对转租合同约定的优先承租权未有异议的情况下，应当允许次承租人享有优先承租权。 （二）两者冲突的表现形式 在合法的转租情况下，承租人和次承租人都是合法的承租人，都应当享有优先承租权，所以，承租人与次承租人之间的矛盾也频繁出现。 2010年1月25日，陈某与某物业管理有限公司签订了一份房屋租赁合同，租赁该市A、B号店面经营，租赁期自2010年1月1日至2012年12月30日止。 [1]许云勇：《房屋租赁承租人权益保护问题研究》，载《中国优秀硕士论文数据库》中国知网2010年版。

房屋租赁合同补充协议范本4篇

房屋租赁合同补充协议范本x篇亲爱的朋友，很高兴能在此相遇！欢迎您阅读文档房屋租赁合同补充协议范本x篇，这篇文档是由我们精心收集整理的新文档。相信您通过阅读这篇文档，一定会有所收获。假若亲能将此文档收藏或者转发，将是我们莫大的荣幸，更是我们继续前行的动力。 房屋租赁合同补充协议范本x 一﹑发生下列问题时，甲方业主可以书面通知乙方解除本协议并不退还押金，并由乙方按月租金的壹倍向甲方业主支付违约金。乙方应于解除之日起在x日内搬离。情节严重者乙方应视甲方业主的实际损失情况向甲方业主支付补偿金： x.在租赁期内乙方对租赁房屋只有使用权没有所有权，所以不能将房屋进行转租。 2.在租赁期内乙方作为非居住用途进行使用或从事非法活动时。 x.在租赁期内乙方擅自拆除﹑改变房屋结构，以及内部的电力管线﹑上下水﹑消防等系统和设备，以及装饰﹑家电﹑家具等。 x.在租赁期内乙方不得妨碍其他租户或者业主正常居住。否则，经其他业主或者业主投诉2次后，甲方有权书面通知

乙方提前解除本协议。 二﹑其他条款： x.乙方在租赁期内注意防火﹑防盗和租赁房屋内任何部分的卫生的保持，附属物品的安全使用等。如发生因乙方使用不当﹑疏忽或乙方访客行为的怠慢而未进行预先防护等而造成的直接或者间接地对甲方业主的房屋或附属物品造成损失时，乙方要承担全部责任并对甲方业主进行索赔。 2.经甲乙双方及中介x方共同确认，乙方系拥有自有房屋的非拆迁户。 x.在租赁期内，因乙方对租赁房屋只有使用权没有所有权，所以如该房屋遇政府征用﹑征收﹑收购导致拆迁﹑腾空房屋及发生不可抗力等情况时，乙方承诺积极配合甲方业主按规定时间进行搬迁，并且对拆迁款等的分配不表示任何异议并不提出任何补偿的要求。x.在租赁期内的采暖费由乙方自行向供热部门进行缴纳。如不需使用采暖设备时，乙方要在采暖期开始前的一个月前通知甲方业主。甲方业主会通知供热部门进行停止供热的施工，乙方应积极配合，因停止供热等而产生的额外费用由乙方负担。如过期未缴或擅自拖欠采暖费等而产生的一切责任由乙方负担。甲方业主有权对乙方提出相应地赔偿。 甲方：乙方：

买卖不破租赁原则的作用

买卖不破租赁原则的作用 我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。 民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，这一特点在我国《担保法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》中有集中体现。在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有其重要意义和法律价值。 首先，有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展，平等主体之间的经济交往越来越密切，交易更加频繁，有时会出现一间房屋今天刚租出去，而明天就可能转手出卖的现象，如果按照调整物权与债权的一般原则来处理，新的所有权人可以对抗承租人;那么将大大增加承租人的承租风险，造成经济秩序

的混乱。因此为有效发挥租赁物的效用，同时也为了维护财产流转秩序，就有必要对买方与卖方 出租人的权利作必要的限制，以此实现法的价值追求。 其次，有利于保护承租人的合法权益，是合同法立法宗旨的具体体现。合同法就是通过保护合同当事人的合法权益，以期达到维护社会经济秩序，进而促进社会主义现代化建设的目的。买卖不破租赁原则在平等保护买卖双方当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时，对租赁合同中承租人权利给予了特别的关怀。 再次，体现了民法原理中的诚实信用原则。诚实信用原则被称为民法原则中的帝王条款，它是指民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信，以善意的方式行使权利、履行义务，不得规避法律，其本意是要求按照市场制度的平等互惠原则行事，在缔约时，诚实不欺诈;在缔约后，守信并自觉履行。因此，首先要求房屋出租人与承租人签订租赁合同时，对房屋享有处分权 出租权，当房屋出租人准备将其所有的房屋出卖时，第一是负有通知义务，即提前通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利;第二是本着诚实信用的原则，出卖人应当履行告知义务，即将要出卖的房屋上负担的承租义务应如实告知买受人，否则买受人可以以此对抗出卖人。房屋出租人的上述两个义务，通常被称为前合同义务，这是诚实信用原则在买卖合同和租赁合同中的具体

我国租赁权对抗力制度的理论反思

我国租赁权对抗力制度的理论反思 我国《合同法》第229条确立的租赁权对抗力制度，不论在名称、构成要件上，还是在效力、对类似案型的准用上均有若干可异议之处。本文揭示出了其缺憾，并提供了相应的完善措施。 一、问题的提出 自租赁这种交易形态产生以来，出租人在租赁合同订立后于租期内将租赁物的所有权让与第三人的行为就时有发生。对于此种行为，立法究竟应如何规制，乃民法理论和实务界关注的问题。 “物权对世、债权对人”是财产法的一项基本原则，因此，当出租人将租赁物所有权移转于第三人时，承租人只能请求出租人承担违约责任，而不能以其租赁权对抗该第三人，此即“买卖破除租赁”。然而近世以来，基于保护承租人的考量，各国立法往往偏离上述原则而例外地规定承租人可以其租赁权对抗受让人，即租赁物所有权变动时，新所有人应继续为出租人。我国《合同法》第229条规定的就是“买卖不破租赁”的基本原则。该条的确立不仅为租期内租赁物所有权变动的行为建立了规则，而且也与世界上其他国家或地区的立法精神相适应，这有助于保障承租人的利益，因此，其立法意义不可低估。但我国《合同法》出台以后，大陆学界少有检视该条规定的利弊得失的。本文旨在通过运用比较法等方法对该问题进行剖析，以揭示出其存在的弊病，并提出矫正的对策。 二、“买卖不破租赁”抑或“所有权变动不破租赁” 理论上一般将承租人得以其租赁权对抗受让租赁物所有权的第三人的现象称为“买卖不破租赁”。然而，这一用语却仍有可议之处:

首先，从租赁权对抗力制度的适用范围来看，租赁权得以对抗的，并不限于买受人，举凡从出租人处受让租赁物所有权的受赠人、互易人、受遗赠人甚至合伙人都要受租赁权的约束，在此意义上，“买卖不破租赁”，未臻精确，严格言之，宜称为“所有权之让与不破租赁”。 其次，从世界各国、各地区的立法来看，租赁权发生对抗力，尚须以出租人将租赁物所有权移转于受让人为要件。而租赁物所有权如何移转，是与一国所选取的物权变动模式相关的。在采物权意思主义物权变动模式的国家，如德国以及我国台湾地区，除买卖、赠与等负担行为外，还需实施物权行为，并践行交付或登记的公示方法;在采债权形式主义的国家，如韩国、泰国以及我国大陆等，在买卖、赠与等合同之外，虽不需实施独立的物权行为，但需要践行交付或登记的公示方法。因此，出租人将租赁物所有权让与第三人并不是仅指出租人将租赁物出租给承租人以后，又与第三人订立买卖、赠与等合同从而使该第三人取得对其出卖人、赠与人等即出租人的债权，而是指出租人将租赁物出租给承租人以后，又依据法律有关基于法律行为的物权变动的规则，将租赁物所有权移转给该第三人。由此可见，“买卖不破租赁”的概念并未能概括租赁权对抗力制度的实质，易使人产生误解。对此，德国学者现在多以“让与不破租赁”相称。 在我国，《合同法》第229条并未规定“租赁物之出卖”不影响租赁，而是规定“租赁物所有权变动”不影响租赁，这样规定有其合理性—比较接近租赁权对抗力制度的实质。据此，对这一制度忠实于我国《合同法》文本规定的称谓应是“所有权变动不破租赁”而不是“买卖不破租赁”。我国学者还以“买卖不破租赁”的提法来指称我国《合同法》第229条的内容，是犯了表述不周延的错误。 三、未以承租人受让租赁物的交付并占有租赁物为要件，有害于交易安全 鉴于赋予租赁权以对抗力会使租赁物的受让人面临潜在的风险，世界各国立法大都严格设立租赁权发生对抗力的条件以防止受让人遭受不测的损害。

租赁合同补充协议范文

租赁合同补充协议范文 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，鉴于双方于20XX年7月31日共同签署了《土地出租合同》，现本着互利互惠的原则，经友好协商，就《土地出租合同》中未尽事项特订立以下补充协议。 租赁物的具体情况： 1、具体地址。 2、后附：厂房具体情况一份和设备的清单一份。 二、装修、新建厂房或者增设附属设施和设备。 1、乙方根据实际生产经营需求新建厂房，对甲方现有厂房进行装修，增设、增加附属设施和设备，但是必须告知甲方。 三、在租赁期内乙方保证合法生产经营，乙方具有自主经营权、管理权、决策权，但是乙方在经营过程中有重大决策时，甲方有知情权。 四、甲方保证其所提供的土地使用权合法，并且能够正常使用，保证其提供的厂房、房屋及设备等享有完全所有权，并保证厂房、房屋和设备等的使用安全，若因此产生纠纷给乙方造成损失，甲方按乙方的实际损失进行赔偿。 五、租金的支付方式。

双方经过协商，1、双方签订协议生效后第一年，免收租金；第二年租金按乙方净利润的XX%计算，第三年租金按乙方净利润的XX%计算，第四年租金按乙方净利润的XX%计算，第五年租金按乙方净利润的XX%计算，第六年至合同终止时租金一律按乙方净利润的XX%计算；每年12月底结算租金。 六、租赁期内，甲方委派__代表甲方与乙方协商、处理相关事宜，并进行财务年度审核，按双方约定代表甲方收取租金。 七、租赁期内乙方自主经营、自负盈亏，其债权债务与甲方无关。 八、甲方任何时期的债权债务与乙方无关，若因甲方原因致使厂房、设备、设施被执行，甲方按乙方的实际损失给乙方进行赔偿。 九、租赁期内，水、电费由乙方承担； 十、租赁期内，甲方保证乙方的水、电正常使用、路畅通，并出面协调和处理相邻关系和村民委员会关系，若甲方怠于履行或不履行义务给乙方造成的损失，甲方按乙方实际损失进行赔偿。 十一、甲方若出售该租赁物，须提前三个月书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。 十二、租赁期间，乙方书面放弃优先购买权的，甲方有权依照法定程序转让该租赁房屋。转让后，本合同对新的所有人和乙方继续有效（即租赁物发生所有权变动，不影响合同效力）。

土地租赁合同补充协议范本

土地租赁合同补充协议范本 甲方：户县**乡周贵**村（以下简称甲方） 乙方：西安**房地产开发有限公司（以下简称乙方） 为明确甲乙双方的权利和义务，经甲乙双方协商，本着互惠互利的原则达成以下协议： 一、租赁范围和用途 甲方将户县五竹乡周贵**村所属土地约亩的土地出租给乙方使用(租地面积以实际丈量为准)。 乙方租赁土地的用途为。 租地界址。 二、租赁期限、租赁金额及支付办法： 1、租赁期限为年,从年月至年月日。 2、租用该地的面积、金额：该土地面积为亩；每亩年租金为1000元/亩，壹年的租金总额为元。 3、付款方式：租金的交纳采取按年支付的方式，由乙方于每年的月日交纳给甲方。 三、甲方权利义务： 1、甲方有权按照本协议约定向乙方收取租金。 2、合同签订后，甲方应在五天内将乙方租用土地的界址范围划定，将地上附着物清理干净，达到乙方使用要求。

3、租赁期限内，甲方不得将该土地再次出租给第三方使用。 4、如因乙方开发该块土地而引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。 5、如果乙方改变土地用途,需要办理各种手续, 由甲方负责办理相关手续并承担费用。. 7、租赁期内,甲方人事等其他的任何变动不会影响此协议的执行,甲方不得以任何理由影响协议的执行。 四、乙方权利义务： 1、乙方应按照本协议约定向甲方交纳租金。 2、乙方在承租期间，拥有该地的使用权，甲方不得干涉乙方经营策划。 3、乙方在承租期间内，可同他人联营,可转租他人经营,但租赁期不超过协议期限。 4、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。 5、承租期满乙方有意续租，在同等条件下乙方享有优先权。 五、违约责任 1、乙方应按照约定向甲方交纳租金。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应按日向甲方支付年租金千分之一的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应甲方支付年租金百分之十五的违约金。 2、甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行。否则，乙方有权拒付租金并不承担违约责任。由此给乙方造成的一切损失，

房屋租赁合同补充协议书

房屋租赁合同补充协议书 出租方（甲方）: 凤阳县亿豪投资有限公司 法定代表人： 承租方（乙方）：安徽省凤阳县好又多超市有限公司 法定代表人： 鉴于： 1、双方于2008年元月17 日签订了房屋租赁协议书，2008年8月进场装修后 发现合同存在遗漏项目。 2、根据上述协议，房屋的租期将于2008年12月30日生效，且双方就后期消防 维保事宜达成一致意见。 3、按照超市合同项目要求，出租方（甲方）应安装大型中央空调已供承租方（乙 方）使用，否则合同期满后设备无法再次使用或迁移，经双方协商，达成共识，并生成补充协议。 据此，双方于2008年 12 月 25 日签订如下补充协议： 一、双方于2008年元月 17 日签订的《房屋租赁合同》条款继续有效。 二、出租方（甲方）同意支付消防设施的维保费50000元/年（大写：伍万元整/ 年），并在每年的租金中扣除，工作交由承租方（乙方）负责，超出费用由承租方（乙方）自行承担。 三、因本超市面积较大，安装管道式中央空调所需的外部冷却水塔没有找到合适 的场地，且费用较大（预算约需要2600000元），管道式中央空调无法安装，经双方协商，由承租方（乙方）自行安装吸顶式中央空调，费用由承租方（乙方）一次性支付，并在支付给甲方的租金中扣除140000元/年（大写：壹拾肆万元整/年）作为空调安装补偿费。 四、本补充协议属于《房屋租赁合同》的必要组成部分，不一致之处，以本补充 协议为准。

五、本补充协议与双方签字或者盖章后生效。 六、本协议一式两份，双方各持壹份。 出租方：凤阳县亿豪投资有限公司承租方：安徽省凤阳县好又多超市 有限公司 签名：签名： 电话：电话： 签订日期：签订日期：

买卖不破租赁之法律制度

编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 买卖不破租赁之法律制度 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。 随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个重要法律制度,在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有着重要的意义和法律价值。 我国现行立法对这一法律制度予以了认可，它具体表现为两个方面的内容。 一是租赁权的对抗效力。 我们大家都知道，租赁权是债权，买卖行为所有权转让指的是物权，物权优于债权，但根据买卖不破租赁这一法律制度，租赁权可以对抗买卖的物权。 即在租赁关系存续期间发生的租赁物所有权变动时，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新的所有权人，承租人和出租人原来在租赁合同中所的各种约定，租赁物的新的所有人也应一并遵守。 买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 租赁合同的对抗效力是租赁权物权化的具体体现。 对此，我国法律有明确的规定《合同法》第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定;《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见试行》第119条第二款规定私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 二是房屋承租人享有优先购买权。 所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买该房屋的权利。

设备租赁合同补充协议范本

(协议范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-015659 设备租赁合同补充协议范本Model supplementary agreement of equipment lease contract

设备租赁合同补充协议范本 出租方: (以下简称甲方) 承租方：（以下简称乙方） 兹因甲方机械设备不能满足乙方的施工需要,部分机械设备必须进行改造，双方根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定并结合工程具体情况，为明确甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商，在遵守原设备租赁合同（6月21日签定）的基础上签订本补充协议，并互相遵照执行。 第一条：改造机械设备概况： js500搅拌机2台：上料斗爬轨加长； 螺旋输送机2台（含水泥称）：水泥直接输送到搅拌筒里。 要求以上设备状况良好，砼拌合能力达到35立方/小时以上，并必须能满足乙方的其它施工要求。 第二条：改造设备的所有权和使用权： ⒈甲方拥有对改造设备的所有权。 ⒉乙方在本合同规定的范围内拥有以上设备的使用权。 第三条：租金结算方式： 在原租赁合同综合单价24.2元/立方的基础上上浮1.8元/立方，合计为26元/立方（贰拾陆元每立方）。 第四条：违约责任：

甲乙双方必须严格履行本补充协议的各项条款，未经对方书面同意，任何一方不得中途变更或解除本协议。 第五条：本协议一式四份，双方各执二分，双方签字盖章后生效。 甲方：（盖章）乙方：（盖章） 法定代表人：法定代表人： 委托代理人：（签字）委托代理人：（签字） 电话：电话： XX图文设计 Your Name Graphic Design Co., Ltd.

买卖不破租赁规则的例外及处理

买卖不破租赁规则的例外及处理 买卖不破租赁是交易中一贯的做法，但如果遇到某些特殊情况，买卖不破租赁就不再适用。这种情况下该如何处理“买卖不破租赁”原则无法解决的问题呢？接下来华律将会为大家详细解答一下。 【案例】 2004年8月，林某以按揭贷款方式购得一套商品房，并于次年1月将这套房子出租给何某，租期五年。何某承租后，对该房进行了装修。2006年4月，因林某连续六个月未能支付银行按揭贷款，银行向法院起诉林某。法院判决银行胜诉，并通过强制执行将该套商品房予以拍卖，由李某通过拍卖购得，银行从拍卖所得价款中优先受偿。李某购得这套房子后，要求何某搬出。何某认为自己承租房子在先，李某购买房屋在后，且自己已经支付了全部租金，要求住到租期届满。李某不同意，双方产生纠纷，李某诉诸法院，要求何某腾房，法院经审理，支持了李某的主张。

【评析】 出售已出租且租期未届满的房产的，受让人不能要求提前解除租赁关系，这就是中的“买卖不破租赁”原则。但是，现行司法解释对于这个原则有个例外规定，这就是租赁抵押房屋问题。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国)若干问题的解释》第六十六条明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”该条款是关于先押后租的法律规定，法律允许抵押人将抵押物抵押后，再租赁出去，这就存在着两个法律关系：一是抵押担保关系，二是租赁合同关系。 在这种先抵押后出租的情况下，依据该条款规定，抵押权优先于承租权。这样一来，抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。因此，只要买受人不愿

房屋租赁合同补充协议

房屋租赁合同补充协议 篇一：房屋租赁协议补充合同 补充合同 甲方： 乙方： 甲乙双方于年月日签订了广州市房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租（以下简称：租赁场地），现双方在平等自愿的基础上，经友好协商，订立补充合同条款如下： 一、租金缴纳 甲乙双方同意本合同签定后，每月租金总额不因物业设施的状况及实际建筑面积和场地面积数量的误差而作任何调整。 一、租赁保证金 （一）乙方对租赁物业的现状(包括不限于建筑物的结

构、装饰、水电设施、消防及安全防护设施等的旧或危破损程度、数量)已充分了解。甲乙双方同意本合同签定后，每月租金总额不因物业设施的完好状况及实际建筑面积和场地面积数量的误差而作任何调整。 （二）乙方须在本补充合同签定之日向甲方交纳租赁保证金人民币元。 （三）租赁期满或解除合同后，在乙方无违约及在租赁期间无发生安全、计生、消防等事故的情况下，并交还租赁物业及还清欠甲方所有债务，甲方应将保证金无息退回乙方。甲方有权用该保证金抵扣该物业本年已缴纳的年房屋土地出让金和乙方所欠的租金、违约金、其他所有债务及赔偿造成甲方的损失。 （四）本合同生效后，乙方未按照约定交纳租赁保证金的，甲方有权解除合同，收回租赁物业，乙方需赔偿甲方的损失，赔偿标准为 根据双方约定的租金额按乙方实际拖欠的时间计算。 二、水电使用保证金及消防安全保证金和其他费用

（一）本合同生效之日乙方应当向甲方缴纳水电使用保证金及消防安全保证金人民币 .00元,在租赁期满或解除合同后并清理完毕乙方租赁期间所应负担的水电费及因拖延缴纳所产生的违约金、滞纳金等费用后，甲方将该水电使用保证金及消防安全保证金无息退还乙方。 （二）租赁期间，根据广州市供电、供水部门核准的用电、用水计价标准计收乙方每月的电、水费（含污水处理费），由乙方直接到市供电、供水部门缴费，如乙方逾期或者无故拖欠，被处于罚款则由乙方自行承担，与甲方无关。若逾期的数额（含滞纳金等费用）超过乙方交付甲方的水电使用保证金及消防安全保证金时，甲方有权解除租赁合同，收回租赁物业。每月水、电费按乙方实用度数加总表与分表差额分摊计收，乙方接到水电缴费通知书在5日内必须全额缴纳给金汇花园小区管理处，逾期按每天%计收乙方滞纳金，逾期的数额（含滞纳金等费用）超过乙方交付给甲方的水电使用保证金及消防安全保证金时，甲方有权解除租赁合同，收回租赁物业。 （三）租赁期间，在租赁场地所发生的物业管理费、卫生费、消防设施检测费和维护费、及各项公益收费由乙方承

买卖不破租赁之法律制度

买卖不破租赁之法律制度 民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个重要法律制度, 在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有着重要的意义和法律价值。 我国现行立法对这一法律制度予以了认可，它具体表现为两个方面的内容。 一是租赁权的对抗效力。我们大家都知道，租赁权是债权，买卖行为所有权转让指的是物权，物权优于债权，但根据买卖不破租赁这一法律制度，租赁权可以对抗买卖的物权。即在租赁关系存续期间发生的租赁物所有权变动时，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新的所有权人，承租人和出租人原来在租赁合同中所的各种约定，租赁物的新的所有人也应一并遵守。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。租赁合同的对抗效力是租赁权物权化的具体体现。对此，我国法律有明确的规定：《合同法》第229 条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11 条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定” ; 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。 二是房屋承租人享有优先购买权。所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买该房屋的权利。我国法律也同样给以确认，《合同法》第230 条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”; 《城市私有房屋管理条例》第11 条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。” ; 最高人民法院《关于贯彻执行

合同范本 个人租房补充协议样本

个人租房补充协议样本 补充协议价钱知道吗?下面是挑选较好的好的个人租房补充协议样本范文，供大家参考阅读。 甲方：(出租人) 乙方：(承租人) 双方经友好协商，根据《合同法》及国家、当地政府对房屋租赁的有关规定，就租赁房屋一事达成以下协议， 房屋租赁补充协议。 第一部分房屋概况第1条甲方保证向乙方出租的房屋系(本人，共有)拥有完全所有权和使用权，设有房屋它项权利有.(如果房屋是共有，则还应增加：已经共有人同意，附书面同意声明。如果是委托租赁，应有房屋所有权人与受托人的委托协议书) 第2条房屋法律概况1、房屋所有权证书登记人：，身份证号码：;

2、房屋所有权证书编号：; 3、土地使用权证书编号：; 4、房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积：; 5、房屋的使用面积： 6、房屋的附属建筑物和归房屋所有权人使用的设施： 第3条出租房屋概况(包括从落地址、名称、用途、间数、建筑面积、使用面积、地面、墙壁质量、家具设备等) 第二部分租赁期限第4条房屋租赁期限：自年月日至年月日止。遇以下情况应顺延： 1) 发生不可抗力事由的; 2) 甲方非正常原因逾期交付房屋的; 3) 非乙方原因致使房屋无法居住的;

4) 经双方协商一致并书面更改的。 第三部分租金条款第5条租金每月人民币元(大写：整)。 第6条租金按季支付;自本合同生效之日起十五日内，乙方应支付给甲方1个季度的租金;以后应在每季度最后一个月的月底前付清下一季度的租金。(也可以约定以月、年等支付租金日期) 第7条租金支付地点：; 第8条租金支付方式：(现金、支票、汇票、转帐等); 第9条甲方收取租金时应提供合法有效的发票，否则乙方有权拒绝支付租金。 第四部分相关费用第10条房屋在租赁期间产生的税收由承担，不因本租赁合同无效，或撤销，或变更而变动，除非双方对此达成书面变更协议第11条租赁期间，乙方因正常生活之需要的煤气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费等由乙方承担;环境卫生费、治安费、物业管理费用等由承担。 第12条租赁期间，房屋的使用权归乙方，包括甲方有所有权或

“买卖不破租赁”原则的再解释

“买卖不破租赁”原则的再解释 一、“买卖不破租赁“概述 “买卖不破租赁”，是指在租赁期间，租赁物的所有权变动并不导致租赁关系的解除。目前我国理论界的通说认为：“买卖不破租赁”规则主要适用于不动产。《合同法》第229条使用了租赁物的表述，从文义解释来看此处的租赁物应当包括动产和不动产。在我国，通说认为，该原则仅适用于不动产。因此，严格来讲，“买卖不破租赁”应当为不动产的买卖不破租赁，指在不动产租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人时，租赁关系不因租赁物所有权的转移而消灭，买受人不能基于所有权的变动而否认租赁关系，而承租人可以基于租赁关系对抗受让租赁物所有权的第三人的一项法律制度。 关于“买卖不破租赁”的构成要件，通说认为：1.房屋租赁合同有效；2.在租赁期间内发生房屋所有权变动；3.承租人愿意继续履行原租赁合同。当全部要件满足之后，就会发生“买卖不破租赁”的法律效果，即租赁物的权利发生变动后，买受人和承租人将成为新的合同当事人，原出租人的权利义务将概括移转给买受人。 二、《合同法》第229条之理解 《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对其法律效果，存在三种解释方向。 “法定契约承受”说。该说认为，在“先租后卖

”情况发生时，设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在。“受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，而出租人则脱离租赁合同。” ①此为当前学界通说。意即原先存在于出租人和承租人间的租赁合同与所有权发生变更后存在于买受人和承租人之间的租赁合同保持债的同一性，合同效力不受影响。 买卖破除租赁。该说认为，租赁合同属于典型的债权合同，债权合同的效力至少应当包括特定的额给付内容和特定的当事人两个方面。因此，当租赁合同的当事人发生变化时，合同的效力必定会受到影响。 维持承租人有权占有。承租人根据原租赁合同而取得针对原所有权人的有权占有可以对抗新所有权人的返还原物请求权。 为方便论述，兹举一案例以说明：甲出租房屋给乙，租期是2013年元旦至2015年元旦并已交付乙使用收益。后甲于2014年元旦将该房转让给丙且已办理所有权变更登记。依照通说，在2014年甲将房屋所有权转移给丙时，乙仍然有权居住在该租赁房屋之内，甲乙之间的租赁合同效力不受影响，问题是，乙是否有权对抗买受人丙的所有权。 民法上，私人自治原则是最基本原则。合同应当遵循私人自治原则。在该案中，若不奉行“买卖不破租赁”原则，规定丙对于乙有所有物返还请求权，那么依据合同法，甲应当向乙承担违约责任。在这里，乙的法律地位就会出现受制于他人的现象。因为，乙