从房地产价格对通货膨胀的牵引机制谈房地产市场的理性调控

从房地产价格对通货膨胀的牵引机制谈房地产市场的理性调控

夏

超

（江阴职业技术学院

管理系，江苏

江阴

214405）

[摘要]从房地产价格上涨的效应分析显示，房地产价格与通货膨胀之间存在正向相关关系，房地产价格的上

涨会形成通货膨胀压力，影响民生和社会稳定。国家应毫不动摇地实行房地产调控政策，积极采取措施遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房；重视利用房价波动对通货膨胀的有效指导作用；改革现有政绩评价机制，抑制地方政府的土地财政冲动；规范资本市场，引导房产需求向消费倾斜，以确保房价的理性回归。

[关键词]房地产价格；通货膨胀；房地产市场；理性调控[中图分类号]F293.55

[文献标识码]

B

[收稿日期]2012-03-15

一、房地产价格与通货膨胀的相关性综述

房地产作为一种资产同其他资产有着本质不同，具有资本品和消费品的双重属性，不仅是人们安居的生活消费品和进行生产经营的生产资料，更成为各种资本竞相追逐的优良投资品种。在通常情况下，房地产价格的决定往往是其资本属性，受到资本的影响与控制。

通货膨胀是指在货币流通条件下，因货币供给大于实际需求，导致货币贬值，引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。就通货膨胀成因的经典论述主要有需求拉动、成本推动、混合推动和结构性通胀，但房地产价格上涨对通货膨胀的影响是隐性的、间接的，常被一些表面因素所掩盖。

我国房地产市场发展的历史较短，对房地产价格波动与通货膨胀关系的研究近年来得到了越来越多学者的兴趣，在日本与英国等发达国家的历次通货膨胀中，房地产价格波动起到先行指示器的作用(Filardo,2000)。在最近国内关于通货膨胀成因的讨论中，国内物价全面上涨根源是错误的房地产政策让房地产投机炒作盛行(易宪容，2011)，大部分的研究文献都支持房价对未来的通货膨胀具有显著的预测力。我国的房地产价格与通货膨胀之间存在长期稳定的关系，意味着通货膨胀会带动房地产的价格的上升，反过来房地产价格的上升对宏观经济有很大的拉动，会导致物价的上升，因此中国的通货膨胀和房地产价格是正相关的关系。

二、房地产价格变动对通货膨胀的牵引机制分析

1.房地产价格上涨对于货币供给的放大效应房地产行业是一个高度依赖贷款发展的行业，开发商自有资金有限，往往需要大量从银行贷款投资。同时，

个人购房也大量使用按揭贷款。据数据显示，截至2011年8月，银行业金融机构房地产贷款余额已达10.4万亿元，如此大量的贷款，必然导致货币超发。目前我国实行的按揭贷款制度，实际上就是将购房人未来二三十年的现金收入在当前一次性释放，通过买房人支付房款的行为方式全面进入流通领域。房地产价格上涨更助推的按揭贷款的快速增长，同时房地产价格上涨时使得房地产抵押物价值随之增加，企业融资约束放松，银行贷款扩张意愿增强，这样必然会造成货币供给过剩，将导致通货膨胀预期的产生。

2.土地财政增加政府支出影响总需求

伴随着房地产价格持续不断上涨，各级地方政府在房地产业的快速发展中获取了丰厚的土地财政收入，为了追求地方经济的快速发展，各地都加大了在公共基础设施中投资力度，这必然导致总需求增加。2009年全国土地出让收入为1.59万亿元，2010年达2.7万亿元。土地出让金占地方财政收入的比例高达76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的高度依赖。有了土地财政作支撑进一步增加了地方投资冲动，带来总需求增加，加大通货膨胀的压力。

3.托宾Q 效应影响房地产及相关行业投资增加托宾Q 效应是经济学家托宾于1969年提出的一个反映公司未来投资价值的比率。托宾Q 效应是资产价格影响投资的重要渠道。如果将托宾Q 效应应用于房地产市场，可以将Q 比率定义为房地产价格和建造成本的比值。当货币政策扩张时，利率水平会降低从而降低了房地产融资的成本。与此同时，扩张性的货币政策使得市场上的流动性增多，人们出于资金的获利性会增加对房地产等资产的需求，从而提高了房地产的价格。根据托宾q 效

第2012年第4期（总第396期）

商业经济

SHANGYE JINGJI

No.4，2012Total No.396

[文章编号]1009-6043

（2012）04-0016-0216--

通货膨胀与房价的关系

通货膨胀与房价的关系 通货膨胀，一个在2008年被人们越来越多提起的词。我们先来了解下通货膨胀，它是指流通中的货币数量超过经济运行所需的货币数量而引起的货币贬值和价格水平全面、持续上涨的经济现象。通货膨胀率是货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度，那么与住房价格是什么样的关系呢。自1999年以来，中国房地产业得到持续发展，有力地推动了经济的增长。但房价持续地上涨，增幅远远高于一般商品价格，引发了民众对泡沫经济的种种猜想。尤其在目前通涨压力加大的形势下，房价上涨也变得越发敏感。很多人认为，房价的飙升对经济的通货膨胀并没有太大的关系。为什么人们会有这种感觉呢，这是因为在2004年至2006年，内地各大城市住房价格猛涨的时候，通货膨胀并没有很明显地表现出来。而导致这个现象的原因有两个，一是目前我国衡量通货膨胀的统计指标CPI（居民消费价格指数）对居住类消费的计算权重较低，大概在13%左右，并且没有计入商品房销售价格，只是计入房租价格。二是CPI对食品类消费的权重较高，大约在33%左右，而房价对食品类商品价格的影响有着滞后效应。 住房价格的飙升到底对我国的通货膨胀有什么影响，可以说，住房价格是我国目前通货膨胀的主要诱因之一。目前我国通货膨胀的是由食品类商品价格上涨引起的，食品类商品的价格为什么在2007年大面积的上涨呢，主要原因两个，一是受国际市场食品类商品价格上涨影响，属于输入型通货膨胀；二是受到房价飙升的影响，受到商品比价复归特性的影响。本文主要分析为什么房价的飙升带来了中国通货膨胀的形成。 了解一下什么是比价复归。所谓比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础，但由于商品价格偏离价值的程度不同，比价复归所引发的结果也不相同。比价复归大致又分为两种，一种是行政力量主导下的比价复归，比如，由国家定价的商品，政府一般要根据商品的价值和商品的供求关系来确定比价。一种是市场力量主导的比价复归，这是一种隐性的但非常强大的力量。各种商品的价值之间的比例关系是商品比价关系的基础，因为商品的价格背离其价值的幅度是有一定客观限度的。 因为通货膨胀与房地产价格之间关系较复杂，难以直接对其进行分析研究。正如通货膨胀归根结底是一个货币问题，房地产价格波动可以说也是一种货币现象。根据房地产价格与货币供应量及通货膨胀等经济数据，运用经济计量方法找出房地产价格的货币影响因素（货币供应量），通过货币供应量作为中间量探讨房地产价格与通货膨胀二者之间关系，从而进行一些判断并为宏观经济决策提供理论基础。 一、货币供应量的概念、指标及影响货币供应量(也称货币存量)，是指全社会的货币存量，是全社会在某一时点承担流通手段和支付手段的货币总现阶段我国的货币供应框架体系中，货币供应量主要有以下几个指标： M0 = 流通中现金M1（狭义货币）= M0 + 非金融性 公司的活期存款M2（广义货币）= M1 + 非金融性公司的定期存款+储蓄存款+其他存款通常所说的货币供应量，主要是指M2。 通常来讲，衡量货币供应是否均衡的主要标志是物价水平的基本稳定。物价总指数变动较大，则说明货币供求不均衡，反之则说明供求正常。 二、货币供应量与通货膨胀的关系研究 从货币分析法的一个公式：Md= P L ( R ，Y )我们可以得出，货币总需求 （M）与价格（P）、利率（R）和产出水平（国民收入-Y）有关。在利率 （R）相对稳定的情况下，要保持物价的稳定就要保证货币的供给随着国民收入的增加

天津市某区域房地产市场调研报告

天津市西青区 房地产市场调研报告

一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。

梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。 中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在

国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

我国房地产市场调控的难点与对策(正文)

我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%

房地产市场调控工作实施方案

房地产市场调控工作实施方案 为促进房地产市场健康平稳发展，深入落实城市调控主体责任，结合地区实际，制定本方案。 一、总体要求 坚持“房住不炒”定位，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，统筹房地产市场供需双向调节，分类调控、因城施策，完善房地产调控举措，强化行业监督管理，坚决遏制投机炒房行为，防范化解市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。 二、实施范围 市四区，如意工业园区、金川工业园区范围内。 三、工作措施 （一）优化土地供应结构，全力稳地价 1.准确把握土地供应节奏。依据商品住房去化周期科学确定土地供应节奏，当商品住房去化周期连续3个月保持在12个月至18个月合理区间时，按照土地供应计划正常供地；当商品住房去化周期连续3个月小于12个月时，加快土地供应节奏；当商品住房去化周期连续3个月大于18个月时，暂停土地供应。（责任单位：市自然资源局、住房和城乡建设局、土地收储中心） 2.适时调整住宅用地出让方式。根据房地产市场、土地市场运行状况，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格。“限地价、竞房价、竞配建”是指，商品住房用地出让价格溢价率达到一定比例时实行“地价熔断”机制，转为竞房价、竞配建或采取摇号方式决定建设用地使用权人；“限房价、竞地价”是指，商品住房分区域限定上市房源销售价格，建设用地使用权由出价最高者竞得。（责任单位：市公共资源交易监督管理局、土地收储中心、自然资源局）

3.有序推动存量土地调整用途。允许已取得使用权的商业用地调整为商品住房用地，调整比例最高为50%。（责任单位：市自然资源局、土地收储中心） 4.有效促进已供用地开发建设。严禁开发企业未经审批，擅自以“项目分期”方式变相“圈地囤地”，超出土地出让合同或划拨决定书约定、规定动工开发期限满1年以及已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或已投资额占不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，按照闲置土地依法依规处置。对于存在拖欠土地出让收入、项目建设滞后涉嫌“圈地囤地”等情形的开发企业，禁止其报名参与土地竞买，限制其参与新的房地产项目开发建设。（责任单位：市公共资源交易监督管理局、自然资源局、城管执法局、土地收储中心） （二）规范房地产市场运行，全力稳房价 5.差别化限制购房贷款。购买商品住房申请商业贷款的，购买首套房首付比例不得低于20%，购买二套房首付比例不得低于40%，购买三套及以上住房的不得办理商业贷款；购买商品住房申请住房公积金贷款的，第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请，三次及以上申请住房公积金贷款不予受理。（责任单位：市住房和城乡建设局、金融办） 6.实行商品房预售价格备案制度。新建项目办理商品房预售许可证时，商品房预销售价格须在市住建部门备案，备案价格原则上不得高于同地段、同品质楼盘上个月网签平均销售价格，无成交记录的逐月向上顺延；商品房预售备案价格原则上不得调整，确需调整的项目3个月后须重新向住建部门申请备案。对于无参考价格的新建项目，由市发改、住建、市场监管、统计、土地收储等部门组成的价格审定小组，对项目申报的备案价格进行审定；对于全装修新建项目，毛坯房价格和装修价格须一并履行备案程序，装修标准须购房合同中载明，并设置样板间。

房地产价格与通货膨胀的关系研究

经 济 纵 横 30 INTELLIGENCE ······· ·················房地产价格与通货膨胀的关系研究 吉林财经大学国际交流学院国际会计0817班 曹 博 摘 要：自1998年我国的住房制度货币化改革以来，我国的房地产市场发展十 分迅速，已经成为促进国民经济发展的一个重要的支柱产业。然而，由于房产价格的不断攀升，在促进经济增长的同时也导致出现了新的问题---物价上涨。因此，研究房地产价格波动与通货膨胀之间的影响关系，将有助于深化理论界对金融稳定和物价稳定的认识。 关键词：房地产价格 通货膨胀 一、房地产价格与通货膨胀定义房地产作为一种资产，与其他资产之间有本质的差别，即具有双重属性，不仅是人们安居的生活消费品和劳动生活必须的生产资料，在金融资产市场发展的条件下，还是人们进行投融资的重要资产。 通货膨胀是指价格持续性上涨的过程，而不是指一次性会短期的价格总水平的上升。只有当价格不断上升且趋势在一定期间不可逆转时，认定出现通货膨胀。另外就是通货膨胀不是指个别商品价格的上涨，而是指全社会价格总水平的上涨。衡量一个国家或地区通货膨胀的指标有很多，主要有：GDP 平减指数，消费价格指数，生产价格指数。 二、房地产价格波动对通货膨胀的影响 房地产是与居民生活最为密切的资产，07-08年一直呈现持续上涨的状态，虽然现在收到国家宏观调控和外围经济的影响，房地产价格稍微有所下降，但是仍然处于高位运转阶段。房地产价格的上涨扩大了居民财产性收入的差距，导致社会收入贫富差距扩大，助长了社会成员的投机与浮躁的心理。房地产价格是最容易滋生泡沫的资产之一，它的持续上涨强化了人民对房地产升值的预期，导致对房地产更大的需求，使得房地产泡沫不断膨胀，成为引发整个通货膨胀的主要因素。 房地产价格波动通过总需求，进一步影响通货膨胀的路径主要分为房地产价格波动与消费的关系和房地产价格波动与投资的关系两种方式。 三、通货膨胀对房地产价格波动的影响 通货膨胀对房地产价格的影响方式主要有两类，一类是直接影响，一类是间接影响。直接影响是通过提升建造成本，带动工资收入，驱动租金上涨，降低实际信贷利率这四条途径实现的；间接影响是考虑通货膨胀后的信贷紧缩的因素对房地产价格波动的影响。 四、政策建议 目前，地产价格与通货膨胀之间存在稳定的长短期均衡关系，使得房地产价格因素难以纳入通货膨胀指数中去。因此政府在进行宏观调控时除了关注居民消费价格指数外，也应该充分重视房地产价格，但由于中国的房地产市场十分特殊，存在许多超乎市场自身功能之外的干预因素，如土地产权制度存在重大瑕疵，政府介入过深，土地开发行政垄断等。而这些症结的主要原因是在中国房地产市场发展的历程中，政府扭曲了其功能定位，对土地拍卖、交易等各环节都进行了管制，缺乏发达的市场化机制，使得市场的作用遭受抑制。面对中国房地产市场的这种特征，本文对中国的房地产市场发展提出以下政策建议: 1、加强政府宏观调控能力 首先，完善土地产权制度。土地相关权利的细化、明晰和落实，必须充分考虑效率和社会公平。阻挡效率的诸多不合理的旧有思维和相关法规，必须尽快革除。政府仅对土地使用过程中的环境保护等外部性问题负有监控权利。 其次，打破土地开发垄断。土地一级开发比较合适的做法是，由政府发包，在充分保障被拆迁居民和土地被征用者的合法权益的前提下设定清晰严密的拆迁和土地征用条件，公开招标，充分透明地产生合适的拆迁执行人，政府作为中立的发包人和执法者监督验收拆迁工作。 第三，加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，增加住房有效供给。落实经济适用住房的各项优惠政策，确保低价位和高质量;同时，要加快完善经济适用住房的相关政策。根据社会经济发展速度和居民生活水平现状，及时修改并合理确定房屋开发配套项目及其标准，保证配套资源的合理使用，避免浪费。 2、构建我国多元化融资体系的房地产消费 第一，商业按揭贷款。在目前情况下，银行应在扩大贷款品种、减少贷款费用、简化贷款手续等方面加以改进。 第二，加快房地产金融产品创新。作为中长期贷款的房地产信贷的上升容易产生期限错配问题，为了逐步化解当前银行中长期贷款占比过高的问题，需要通过金融产品创新等手段使这部分资产流动起来。房地产金融创新的主流模式是“信托+银行”的金融组合，即以信托为主线、其他金融配套的一种多元化的融资模式。 第三，住房公积金低息贷款。这种方式综合了住房、养老、医疗等各项公积金，积累的资金额比较大，而且它从整个生命周期角度考虑，能消除不同时期有不同消费重点而收入有限的矛盾。 3、设立房地产金融中介机构。构建一个现代化的高度成熟化房地产制度及体系.不仅有赖于专营房地产金融机构及其高效的运行机制，建立房地产消费信贷担保机构、设立政府专营房地产抵押贷款公司和建立具有地区性权威的房地产信贷纠纷仲裁机构。 参考文献： [1] 经朝明、谈有花：《中国房地产价格与通货膨胀的关系一基于计量模型的实证分析》，《中国物价》，2006(2):55一58。 [2] 李亚培：《房地产价格与通货膨胀一基于我国的实证研究》，《海南金融》，2007(4):49一52。

房价调控政策

关于房价的调控政策 2005年以来，我国每年都会出台相关政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台了房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管“国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款的相继推出，调控房地产市场的方法用尽，但是政策效果并不理想。2005年7月至2010年底，除去受国际金融危机冲击的12个月以外，在75个月份中，大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短。要破解房地产市场的调控怪圈，需要我们认真分析、总结经验教训。 应当引起大家注意的是，2010年以来楼市调控行政手段不断紧布控,“限”令开始升级。“限购”、“限贷”、“限房价”、“限地价”范围在扩大，政策在逐步出台。这一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较以往更高，“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。不过，高房价仍未完全“降服”。比如，未限购城市需求和房价上涨动力仍然旺盛。一份针对50个未“限购”城市楼市的最新调查报告显示,这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。调控政策执行最严厉的是一线城市，一线城市楼市受影响也最大，但是从目前数据来看，一线城市宏观经济数据普遍稳定，受楼市调控影响并不大。去年至今，二三线城市的涨幅和成交量都很大。在堵住了地产公司在一线城市的现金流入后，地产行业在二线三线城市继续赚得盆满钵满，在此情况下，国务院要做的是封住地产泡沫向二三线城市的转移，所以对于政策在总体环境下宽松的可能性应该不是很大。但是，目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，加之地方财政紧张等因素，限购等政策在二三线城市执行的难度很大。 由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑，另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。 房地产税收政策的推出对于房产市场的调控也是不见成效，对房地产保有环节征税，虽然在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏，但是也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨，一些实行物业税的国家，也没有改变几十年房价上涨的趋势。对此，财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。

历年房地产调控政策一览表

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标： 加强房地产市场管理； 政策容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规市场行为，整顿市场 秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；

1991年 政策目标：规产地产业发展：深化住房制度改革； 政策容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国围全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革； 政策容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展 房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995年 政策目标：规房地产市场； 政策容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996年

某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域概况: 天津滨海新区位于华北平原东北部,海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域,具备区位优势,交通优势,资源优势,工业基础优势,体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长,形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，20０4年GDP达１250亿元,占全市的４２.６%,其中滨海新区核心区ＧDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 20０4年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元,比上年增长５5．2%,其中,基本建设和更新改造分别增长56．5%和４0.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达４２%左右,房地产开发投资８0．4９亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 ３．区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地,支柱产业支撑作用显著，经过10

年的建设,已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 ２０04年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看,第一产业完成投资１．５1亿元，比上年下降1.2%;第二产业完成投资21１.５6亿元,增长59.６％;第三产业完成投资２５１．０1亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0．3：4５.6：５4．1。三次产业的比重为０.74%、6９.3３%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求,在制定“三步走”发展战略的同时,为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’,服务全国,面向东北亚,建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5．重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格,努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 ６．小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下,滨海新区的经济发展可谓更加迅速,目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成,因此在未来的相当长的一段

2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望

2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望 2008-2-25 房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能，如果以开发商所谓“市场决定一切”为借口放弃宏观调控，房地产必将给社会带来灾难性后果。因此，在中国目前情况下，宏观调控不仅必要而且必须。房地产价格一直是广大市民关注的话题，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级政府工作议程。 早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。特别是2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火” 消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

房地产区域状况分析报告

诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62

第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。

◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。

国家对房地产宏观调控的四个阶段

至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段： （一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2） 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。 （二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4） 根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。 （三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8） 2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。

我国宏观调控房地产的目的及手段

我国宏观调控房地产的目的及手段近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房地产作为投机项目，进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。我国房地产市场自步入市场化以来，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价的波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最几年房价上涨幅度大幅提高。住所是百姓生活的基础，对房地产的调控是政府的职能所在，其目的在于： （一）有力弥补房地产市场的失灵 政府管制是解决市场失灵的重要手段。任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。政府管制是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施，进而促进房地产市场健康有序的发展。 （二）有利于防范金融风险 "在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。"[③]目前，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控，未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。 （三）有利于维护社会稳定 房地产开发商在利益的驱动下，提高房地产的销售价格，促使房地产价格大幅而且快速的上涨，很多普通老百姓只能望房心叹，买房难已经成为了一个严重的社会问题。这种外部性的问题必须由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，从而维护社会稳定。 （四）有利于提升政府管理权威 土地是稀缺资源，居住是人类的基本权利之一，政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸，以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价，任由开发商哄抬房价，中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。 政府要达到以上这些目的，对房地产的控制主要有以下几点： （一）政府应对房地产产业的发展进行正确定位 "中国的房地产业投资和产品的主体结构，应视为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅。而当前商品房供给结构却比较大地背离。国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，因而在总量不足的条件下就出现了泡沫。当前不是整个房地产业