香港_豪宅小组香港考察之项目资料汇总
豪宅小组香港考察之
考察项目资料汇总
代理部豪宅小组
目录
1.一号银海 (2)
2.君汇港展场 (2)
3.都会天峯 (6)
3.1、项目基础资料 (6)
3.2、创新及借鉴内容 (7)
4.红树西岸展场 (8)
4.1、项目基础资料 (8)
4.2、创新及借鉴内容 (8)
5.太古广场 (14)
5.1、项目基础资料 (14)
5.2、创新及借鉴内容 (22)
6.港岛香格里拉酒店 (23)
6.1、项目基础资料 (23)
6.2、创新及借鉴内容 (24)
7.文华酒店 (26)
7.1、项目基础资料 (26)
7.2、创新及借鉴内容 (31)
1.一号银海项目基础资料
2.君汇港展场项目基础资料
3.都会天峯展场3.1、项目基础资料
3.2、创新及借鉴内容
3.2.1.接待流程
前台保安签到——宣传片——样板房展示——模型讲解——销售展示——赠送资料——完毕（过程中不允许拍照）
整个流程安排前后连贯紧凑，销售代表接待热情、职业，体现出很好的素质；
宣传片效果较好，清晰阐述项目的卖点，有起到预期的效果。
3.2.2.展场布局
3.2.3.闪光点
商场展示牌——可自动旋转由此门进入展示区
形象墙——屋顶旋转餐厅形象墙
4.红树西岸展场
4.1、项目基础资料
（略）
4.2、创新及借鉴内容
4.2.1.接待流程
前台迎宾——宣传片——时光隧道——样板房展示——智能化展示——模型讲解——销售展示——赠送资料——完毕（过程中允许拍照）
整个流程安排一气呵成，前后连贯紧凑，从无到有，从悬念和智能化入手，给客户全新感受。
销售代表接待热情、职业，体现出很好的素质；
宣传片效果一般，没有起到预期的效果。
4.2.2.闪光点
形象墙电子销售道具
电子楼书户型图电子销控
吧台模型讲解
彩色可视对讲样板房
客厅——景观幕布户型展示
客厅——景观幕布书房展示
次卧洗手间——智能屏
物料展示智能中心
物料展示物料展示
智能控制西部通道
入门形象墙入户通道
5.太古广场
5.1、项目基础资料
5.1.1.概况
太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点。属于香港核心地带，香港的重要地点-例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等-都近在咫尺占尽地利优势。
太古广场位置示意图
地铁
前往太古广场，可选择乘搭地铁到金钟站。金钟地铁站是香港及九龙列车的转驳站，除贯通全港地铁沿线各站外，更可接驳九广铁路及机场快线网络，快捷方便。
5.1.2.项目构成
5.1.3.购物中心平面图
5.1.4.商家一览
百货公司珠宝/钟表/ 饰物
女士时装书本/ 音乐/ 电子用品
男士时装艺术品/家居布置/ 礼品
童装/ 玩具娱乐
皮革制品/ 皮鞋/ 手袋食肆
运动用品银行/ 服务
护理/ 美容
Just Gold
S Collection
深圳十大豪宅
深圳十大豪宅 N0.1 观澜湖高尔夫大宅 项目评价：与世界第一球会零距离接触的超级豪宅 特色：在观澜湖20平方公里珍稀原生态自然区内，拥有世界最大的高尔夫球会、三十亿巨资打造高尔夫大宅、成功对接高尔夫运动和生活。 1、开发商：由深圳观澜湖房地产开发有限公司开发，隶属于骏豪集团，总部设于香港，专注投资体育休闲产业的多元跨国经营实体，投资领域包括体育产业、工商业、酒店业、房地产业。自97年观澜湖首次推出晓峰居别墅以来，经过9年的发展，观澜湖地产已经奠定其做为顶级物业开发商的业内地位。成为目前最专业、最大顶级物业专业地产开发商之一。 2、项目基本情况数据：2003年观澜湖高尔夫大宅面世，2004年12月观澜湖高尔夫大宅荣登“中国十大超级豪宅”。大宅规划用地面积约2252670平方米，大宅规划用地又名世界杯球场。高尔夫大宅小区分为汉士达区、露诗达区、纳斯比区、蔓菲亚区、5个区，每个区域的命名源自英国高尚的贵族社区，并以绿茵球场为伴为卖点；户户面对一望无际的高尔夫球道，球道之上，碧水连天，这样的景观，确实让住客有心旷神怡的感觉。
3、项目总体评价：拥有世界最大的高尔夫球会、三十亿巨资打造高尔夫大宅、成功对接高尔夫运动和生活 4、周边环境美丽指标：观澜湖是国家最高级别4A旅游区的自然美景、山林、湖泊、河流、水溪加上一望无际的绿色果岭使观澜湖高尔夫大宅成为与自然融合的典范。无论是建筑设计、小区规划还是园林设计，观澜湖高尔夫大宅都充分尊重现有的自然景观，既有欧洲古典的华丽气质，又有美洲现代的悠闲风格。 5、小区规划景观美丽指标：球场与别墅群体交错组合，总体低密度、低容积率、地块的间距宽、形成良好的人居环境。大宅规划用地面积约2252670平方米，大宅规划用地又名世界杯球场。高尔夫大宅各区均与球场空间连接，利用球场地形，形成高低起伏，错落有致的小区空间。根据地形结合园林围合出不同的空间序列(线状空间、环状空间、组合式空间)。私家花园采用独院设计，两侧筑高墙，前后采用通透的雕花栏杆，自动雕花铸铁大门，花园内种花草树木，在入口大门外设有特色喷泉，体现高尔夫大宅的私密、尊贵及气度。 6、建筑美丽指标：观澜湖高尔夫大宅将经典的欧洲建筑风格进行全新演绎，在吸取了意大利文艺复兴时期建筑宏伟高贵的同时，又将夏威夷现代建筑浪漫明丽的悠闲元素引入其中，两种经典的完美结合，打造出高尔夫大宅典雅高贵的独特风格。室内的建筑空间设计，吸收欧洲古典建筑精华，以一条中轴线贯穿，空间方正对称，功能分区完美，创造出辉煌的宏大空间。其中大厅高7米多，主人空间的100平米以上，设客厅、书房及豪华洗手间与男女主人独立的衣帽间。 7、乐居美丽指标：观澜湖高尔夫大宅整个小区高低有致，尽览广袤球场的青葱翠绿，将经济价值、生活价值、社会价值包容一体，将生态居住理念发挥到极至是建筑、环境与人和谐共生的居住形态完美体现。 8、口碑美丽指标：观澜湖2004年被“吉尼斯世界记录”认定为世界第一大高尔夫球会。2004年12月观澜湖高尔夫大宅荣登“中国十大超级豪宅”，2005年中国最具投资价值顶级别墅，多年来荣获各种奖项，观澜湖地产已经奠定其做为顶级物业开发商的业内地位。 物业类型：别墅位置：宝安区观澜镇高尔夫大道 开发商：深圳观澜湖房地产开发有限公司
香港的警民比例全世界最高
香港的警民比例全世界最高，1∶218，香港警务处行动处处长、已经准备了两年奥运安保工作的孙贵良说，“我们会做到最好，但还是不敢说万无一失”，但“这毕竟是奥运会，是个欢乐、祥和的场所，警察也是制造舒服、自由气氛的”，于是更考验警方的，是在祥和氛围中的足够强大的警戒与应变能力。 红色的粗绳子从左臂下绕过，延伸到孙贵良胸前的口袋，他顺绳摸出一个纯银哨子，“嘟——”地吹响。作为香港警务处行动处处长和高级助理处长，他与路口维持交通的警察佩戴着同样的配饰。“银鸡头”与层级无关，是香港警察传统中的至高荣誉，由特首颁发，代表“英勇”。“3年前，因为指挥策划世贸部长级会议安保的成就，我得到了它。”已略有些白发的孙贵良笑得很自豪，和他一样，香港警察依赖的是实际经验。在这次奥运会马术比赛之前，2005年的世贸会议是香港安保历史上的最高级别，“最多时出动了6000名警员”。而这次奥运出动警力最多的一天将是4000名。 香港规则 到达香港的第一天，报纸就登着大幅照片，一只手握住一把水果刀，背景是香港沙田马场的大草坪。“一把水果刀不能等于恐怖分子。”虽然孙贵良这么说，“伟玲大婚”之后，当地记者还是持续狗仔的职业精神，试图找出香港奥运安保的漏洞。除了把小刀装在皮带扣里过安检，在附近的小村庄寻找野路子进赛场，还有人趁黑夜蹲守在沙田赛场附近的护城河边，写“如果有意图不良的人士趁黑潜入河中……”报纸上各有各的热闹，但警务处的回答是，安保工作还没有开始，赛场外围的围网和巡查工作正在设立。果然，媒体自顾自紧张的氛围很快就平息下来，从7月26日开始，香港安保进入了第二阶段。 “奥运安保的动员时间是55天。”第一阶段已经轻松度过，是运动员到来前的场地封锁和安全搜查时间。香港共有两处赛场，分别是被称为“世界上最豪华赛马场”的沙田马场，和双鱼河高尔夫球场改建的8000平方米双鱼河马场。对香港人来说，每日新闻的很大一个版块，都是看到北京或其他城市的安保措施。相对于“神秘保护神”之类的报道，在第一阶段，香港警察似乎没有透露任何有分量的信息，“每时在赛场的保安人员约100名，场外的警察80至100名”，不少立法会议员和媒体于是议论香港警方“不够重视”奥运安保。而在警察公开的“安保任务纲领”上，第一条明确写着:“以不影响奥运欢乐气氛及高效率为主。”香港警方有自己的看法——马术公司行政总裁林焕光说得更直接:“这是一场运动会，不是保安会。” 从整个奥运会马术比赛的建制就知道，香港有香港的办事方式。按照市场规则，“奥马委”成立了马术公司，整体管理奥运会马术比赛。在面对采访的时候，“奥马委”不得不一直解释，马术公司和“奥马委”之间的关系，“马术公司是执行机构……”这个执行机构在奥运安保方面也延续了以往香港的习惯，即聘请私人的保安公司负责赛场内和奥运村内部的安全保卫。尽管以往香港大型活动都会采用这个方式，但这次，在执法机关和纪律部队以外寻求安全的思路，还是引起了担忧。在采访孙贵良以前，已有传闻，说在形势压力下，保安公司将完全被警察取代。孙贵良坚定地否认了这个说法，他说:“早在2006年8月，香港和北京签署的协议上已经写明确，香港警方全权负责奥运马术安保。具体工作分为两块，场内由马术公司聘请的保安担任，场外由香港警方全面负责，而场内保安也是在我们的指挥下工作的。我们是老板。”“拿钱办事”是市场规律，也同样面临问题。7月里有一些保安对酷热的工作环境和福利过低等不满，马术公司随即改善了相应条件。香港人不会因为奥运改变自己的规则。 马儿驾到 按照“马经”术语，现在是香港人的“饿马期”。明明香港赛马季从7月到9
香港住区规划
住区规划原理报告 ——香港
目录 第一部分：香港住区背景 香港的土地制度 香港住区开发建设相关政策 “香港模式” 住区发展历程 第二部分：案例分析 秀茂坪 牛头角上邨 香港凯旋门 第三部分：保障性住宅 保障性住宅政策 城市中的空间分布 规划设计方法 保障性住房案例 第四部分：对我国住区发展建设的启示
港岛、九龙半岛、新界与 离岛三大区，其中约有80 ％的土地属于丘陵山地。 唯一较广阔的平地位于新 界西北部。
?现有建成区大多位于维 多利亚港狭长的南北面。 ?由于可供发展的土地严 重缺乏，人口密度高， 整体人口密度每平方公 里6480人 香港维多利亚港景色（太平山视角）
香港的土地制度 ?一、土地使用权制度 ?香港的土地是leasehold制度,即香港所有土地拥有权,除了位于中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外,则全部由香港政府所拥有,再由政府出租予居民,除一次性收取「卖地」金额以外,居民则需向政府缴交地租。 ?二、土地使用权出让制度 ?香港在1997年经历金融风暴后,开始调整批地政策,至2004年全面采用「勾地」制度,即是由有意土地使用者从政府的土地储备表中,提出对某地块所愿意支付出的「最低价格」,该有兴趣发展商需向政府提交相等于「最低价格」5％款项的按金,再经过公开拍卖或招标形式,由政府批出土地。以这种「勾地」方式卖出土地,既能配合有意发展商之土地实际需求,在拍卖过程中又能体现自由经济下公平竞争的原则,政府亦可以控制土地之批出及价格。 ?三、土地使用权转让制度 ?由于香港实行高地价政策,除了开发成本外,也要计算机会成本,受让方的出价要相当高,经过私人协商由原土地使用权人把土地使用权年期卖给另外之发展商,所以在香港并不常见。
【香港】标杆房企住宅、豪宅、别墅及商业地产考察(2014年3月14日)
【香港】标杆房企住宅、豪宅、别墅及商业地产考察(2014年3月14日) 【课程说明】 主办：中房商学院中房博越地产机构 时间：2014年3月14-15日 地点：香港 标杆房企：恒基兆业、太古地产、信和置业、嘉里集团 【行程安排】 2014年3月14日(香港) 上林(香港置地);壹环(华人置业集团);懿峯(永泰亚洲);Ocean one(丽新集团);港图湾(嘉里集团) 2014年3月15日(香港) Dunbar place(太古地产);the avery(信和置业);尚悦(恒基兆业地产与新世界地产);逸峯(香港小轮集团);kadoorie hill 2014年3月16日(香港) 参观香港尖沙咀商业：海港城、新世界中心、美丽华、DFS 注：学员请提前至户口所在地办理“港澳通行证”欢迎索取详细介绍，最终行程以出发前为准。
【考察项目介绍】 项目一：壹环 【物业类别】：高端住宅【开发商】：华人置业集团 【项目介绍】：项目位于湾仔道1号，该楼盘总层数为45层,共提供213伙，间隔包括开放式、1房及3房连套房，标准单位面积由420至1,200平方尺。地下1楼及1楼为停车场以及商业，2-5楼市住户康乐及会所设施、园艺区，6-16楼，18-45楼为住宅(17楼为避火层) 项目二：上林 【建筑类别】住宅【开发商】香港置地 【项目介绍】大坑上林复式户6,200万元成交置地大坑上林刚录得一宗复式户成交，为1座中层A室，实用面积1,941平方呎(建筑2,617平方呎)，售价约6,200万元，实用呎价3.19万元(建筑呎价2.37万元)。 项目三: 懿峯 【建筑类别】住宅【开发商】永泰亚洲 【项目介绍】项目为香港西半山住宅楼高共47层，由永泰亚洲发展，设计概念为沿用同发展商永泰亚洲的懿荟。而由于西摩道附近的新盘供应较少，另外该区为传统住宅区及景观可望维多利亚港，住宅只有41层及一层隔火层，包括5层之基层共47层，但则有最高
(整理)内地买家购香港超级豪宅税款须缴4500多万
------------- 内地买家购香港超级豪宅税款须缴4500 多万 据香港《星岛日报》报道，虽然香港楼市“双辣税”实施多时，惟超级豪宅仍有价有市，其中西贡飞鹅山道一座独立屋物业，以1.95亿元(港币下同)易手，买家为内地客，以公司名义购入，豪付4582万多元的“双辣税”，创下自新辣招生效以来，二手住宅最大宗缴付双辣税个案，单是该笔税款，已足够购买15个沙田第一城的上车盘。 -------------
------------- 成交为飞鹅山道双号屋，大宅占地面积29910方呎，外墙以花岗岩石铺砌，内里包括实用面积3322方呎的独立屋，以成交价计算，实用呎价达58700元，独立屋贵绝飞鹅山，以致整个西贡区。 有代理指出，该独立屋内设三个睡房、客厅、饭厅、家庭娱乐室及早餐区等，望维港景色，另园林花园占地约25000方呎，建有水池、人工瀑布及凉亭等，料可容纳7至8部汽车停泊，属区内极罕有的超级豪宅放盘。 -------------
------------- 土地注册处数据显示，上述物业于上月28日，以1.95亿元成交，登记买家乃威力企业(SMARTFORCEENTERPRISELIMITED)，料为一家离岸公司，至于原业主姓钟，惟数据未有显示其买入价。 消息人士透露，上址买家为内地人，见该项目花园占地偌大，加上属于稀有放盘，故自从物业于去年底放盘后，便已留意多时，当获业主轻微减价500万元后，决定“一掷千金”购入自住，有鉴于内地人需付巨额辣税，故最终选-------------
------------- 择以离岸公司名义购入上址，以保障个人私隐。 不过，按现时港府新辣招政策规定，由于新买家以公司名义入市，故需要缴付相当于楼价一成半的BSD，涉资2925万元，此外，该名买家亦须缴付8.5%的双倍印花税(DSD)，折合1657万多元，连同BSD在内，实际付税23.5%，高达4582万多元，成为自新辣招实施后，二手市场有记录以来的新高。 -------------
全国知名豪宅项目比较分析报告汇总
全国知名高档物业分析报告 近两年来，中国豪宅市场可谓“风起云涌”，上海紫园、贡院六号（北京）、塞维纳提（北京）、西郊花园（上海）……让人应接不暇。但结合“红树西岸”项目，我们认为，这些豪宅项目与“红树西岸”不具太多参考价值，一方面因为与项目定位有偏差，一方面则在项目产品形态上不一致。根据百仕达公司对项目的把握，及我们对该项目的理解，我们觉得，“红树西岸”的发展方向应为全国知名高档物业，从这个角度出发，我们在全国范围内进行比较，最终选择以（上海）世茂滨江花园、（北京）SOHO现代城、（北京）锋尚国际公寓这三个全国知名的高档物业为样本，力求从个案的研究中寻找到具有普遍意义的规律来，以为“红树西岸”项目提供更全面的借鉴。 一、个案基本情况 S O H O现代城 （一）项目介绍：
SOHO 现代城位于北京朝阳区建国路88号，地处北京CBD大商圈，属于北京最繁华的地带。该项目占地面积7.9万平米，总建筑面积49万平米，建筑设计由建设部院著名设计师崔恺担当。一期建设有6栋28层塔楼，公寓总套数为1385套，二期建设有4栋联体楼，总建筑面积22万平米，其中SOHO 公寓512套，商业街1.9万平米,写字楼6.1万平米。项目配套有2285个车位，一所2150平米幼儿园，一所5800平米小学，及2235平米俱乐部。开发商为潘石毅旗下的北京中鸿天房地产有限公司。 （二）项目看点： 1、SOHO概念 应当说现代城是全国第一个真正意义上的SOHO概念房地产项目，它对SOHO的阐述已经不仅仅停留在空炒概念的阶段，而是更深入的去挖掘SOHO的内涵，将概念延伸，从产品上、从各个方面给予SOHO更多的支撑，从而得到了更多消费群体的认可，使项目成为全国地产界关注的焦点。 2、潘石毅 潘石毅不是全国地产界最有钱的老板，但他绝对是最有争议的一个老板，他通过不断的、令人意想不到的“创新”，制造着轰动，在全国地产界掀起波澜，不断通过其超常规的“思路”，成为全国地产界的中心人物，吸引着足够的眼球。应该说，SOHO现代城的成功与潘石毅的“个人表现”有着密不可分的关系。 3、对产品的深度理解 现代城的成功，有其操作独特的地方，但绝不是脱离产品的，相反，现代城对产品有着深度的研究和理解。现代城强调建筑的功能综合化、多样化，空
顶级豪宅圈层营销手法1427126560
世界山庄圈层营销活动建议 1、客户描述 世界山庄针对的客户在社会结构中，他们高居金字塔之巅，是财富与精神的“双冠王”；在社会上，他们被称为老板，可能是公司董事长、总裁、企业高管，另外还有艺术家。他们喜欢被追捧，喜欢排场，又喜欢神秘，不被打扰；他们不断的寻求对自己的社会身份属性或阶层的维护、巩固和提高。 2、圈层的媒体策略 以专业刊物和兴趣性刊物为主， 降低大众媒体的投放，区域媒体与全国性媒体相结合，最大限度地增强信息的实效传达，并实现销售和品牌的双赢。有效使用广告牌、专业纸媒、企业内刊、报媒专栏、客户通讯、网络等媒体通路。 3、圈层的视觉利用 要在视觉元素和视觉载体的选择上贴近富豪、贵族们的审美趋向。通过标志、标准色、主形象、客户通讯、楼书、生活手册、礼品、平面广告、现场包装9大视觉传播体系的综合运用，把产品信息、项目气质、生活理念有效传达到目标客户那里。 在媒体策略上，以专业刊物和特色杂志为主，并配合楼书以客户通讯进行渗透式传播，降低大众媒体投放，最终达到销售和品牌知名度双赢的结果。 4、低调传播，圈层制胜 在房地产市场中，同质化传播具有普遍性。高大全的形象和铺天盖地
的信息没能够使产品本身从众多资讯中脱颖而出。在营销推广的执行上坚持“走低调传播和圈层营销理念”，保持项目一贯的低调作风，以持续的市场影响触动目标客户群的敏感神经。 以杂志的方式来做楼书，在增加趣味性的同时，将项目的特点融合到杂志式的语言方式上来，使得目标客户群的阅读感受更直观更丰满，而且充满趣味性。 此外，也通过客户通讯、航空杂志、现场包装、杂志夹报等视觉渠道，向目标客户传达项目信息，各有效果。 5、活动营销的圈层应用 主要利用银行的客户资源，如农行支行VIP客户“缤纷云顶嘉年华”、“TOUCH THE OCEAN PARTY”雷克萨斯车主缤纷云顶Party、陆虎\富豪\捷豹车主璀璨云顶Party、民营企业家欢聚世界山庄、RE-LUXE 新奢华主义总裁慈善派对、中国银行信用卡VIP贵宾世界山庄PARTY、汇丰银行VIP客户17英里缤纷云顶PARTY等，依次顺利举行。 如“新奢华主义总裁慈善派对，活动倡导以Relax的态度对待luxurious 的生活，即以轻松的态度享受奢华。 借助私家山畔花园、马爹利、总裁级、时尚精英这些元素，巧妙地传达了项目的气质——尊贵典雅，为上流社会所专属，聚集如此之多CEO和时尚界人士的私人PARTY。 6、媒体平台 在厦门报刊上开辟一个世界山庄特约专栏。对世界著名的山畔建筑建