某海鲜批发市场项目策划案

某海鲜批发市场项目策划案

目录

序言

项目总论

产品定位篇

市场营销篇

经济效益篇

组织管理篇

项目工作进度

『序言』

建设“东营广利港海鲜批发市场”是东营经济社会的一件大事,项目建设在即将兴起的国家一级渔港--广利港,被东营市政府列为发展“海上东营”的龙头项目,项目建成后将产生明显的社会效益和巨大的经济效益。本策划书在“效益,谨慎,创新”的原则下,注重项目的可行性、创新性、价值性、集中性、信息性和安全性,目的在于帮助企业负责人回答五个问题,即项目为什么要去做?做什么样的?怎样去做?实现哪些效益?由谁来做?

一、可行性

该策划是结合房地产市场营销理论和实践方法,从项目初始就导入策划营销,充分结合项目的实际情况,涵盖投资、设计、质量、工期、形象、营销推广等多项内容,作为指导项目操作的重要依据,注重项目实施过程中的技术性和可操作性。虽然本策划有别于“项目可行性研究报告”,但也是基于项目的可行而进行的,项目不可行,任何的策划都将失去意义。

二、创新性

创新是事物得以发展的动力,是人类赖以生存和发展的主要手段。美国学者S?阿瑞提普说:“单单靠科学上的创造力是不能解决人类一切领域里的不幸和苦恼的,甚至可能给世界上的生活增加潜在的危险。而在伦理学、政治学、社会学和宗教方面的创新能够回答……人与人之间的信任以及互相帮助而提出来的问题。”可见,优化生存环境,策划人间动态,创新性原则首当其冲,这也是本项目策划的一个最基本的出发点之一。本策划从产品定位、市场营销、效益分析、管理模式等诸多方面进行了有益的探索和创新。

三、价值性

任何一项策划必然以价值量的形式来衡量,一个优秀的项目策划其价值一定很大,相反,无价值的项目策划,不能称之为一个好的策划。策划的结果都要能创造一定的价值,只有这样,策划才能体现其自身的价值所在。本策划根据企业目前的资产、市场、管理等实际情况,对如何发挥各自内在价值潜力做出了科学的、可操作性的价值回报方案,并对每一个项目进行组合,更便于企业领导决策。

四、集中性

在战争中,集中优势兵力攻击对方关键性的部分,成为军事谋略的上策。不论是军事项目,还是体育项目,都可以借此达到胜利的目标。本项目也不例外,针对项目开发与否的两个关键问题,即市场和资金,本策划进行了集中性的关注,并重点进行了剖析。

五、信息性

俗话说“多存芝麻好打油”。一个好的项目策划,是以信息的收集、加工、整理、利用开始的,而好的开始就意味着成功的一半,因此,信息性原则是本策划的基础性原则,也是关键性的原则。为此,我们进行了大量的策划前期信息的收集和整理工作,力争使本策划更贴近市场,促成企业取得预期的经济和社会效益。

六、安全性

东营鑫奥特建材公司正处于高速发展的势态,各项事业发展看好,本项目对于项目企业来讲,不但可以促进企业成长,也能实现产业替代。本着为投资企业负责的态度,在深化外地成功经验,并结合本地实际的情况下,我们秉承“市场开发带动本项目销售”的核心思想,在充分考虑项目所需要动用的资金,充分考虑项目价值潜力开发,充分考虑项目借助外力与外界合资合作的基础上,本着对投

资企业高度负责的态度和务实的精神,注重项目的投资安全性,以使企业投资风险降到最低限度。

『项目总论』

本篇从“政府政策与规划趋势、面临的资源开发和经济价值、项目的主要建设指标”三个方面分析,意在使企业对项目有一个宏观的了解。

一、政府政策与规划趋式

(一)东营市海洋资源丰富,有着4800平方公里的浅海和180万亩的滩涂资源,但渔业在省内沿海七地市中,产量与GDP比重均处于末位,2002年,市政府为加快东营渔业经济,编制了《东营市海洋产业发展规划(2002-2010)》,提出了东营市渔业应立足国内外市场,加快渔业结构调整,围绕渔业增效、渔民增收,大力发展渔业经济合作组织,突出水产品精深加工和水产批发市场建设,发展渔业龙头企业,营造优良环境扩大对外开放,增加出口创汇能力,实现海洋渔业经济持续发展。并提出了各项具体发展目标,根据目标,东营市到2005年,水产品总产量达到34*104T,渔业产值达31亿元,水产养殖面积达146万亩,出口创汇达到1500万美元。

(二)根据2003年市政府发布的《关于发展海洋经济,加快“海上东营建设的意见》,到2007年,东营将建成以广利渔港、红光渔港为重点的一处国家级中心渔港,渔港以水产专业批发市场、冷藏加工、渔需物资供应、餐饮服务为核心,培植成区域水产加工、销售的集散地。并为此出台了相应的配套优惠政策,以鼓励渔业投资经营。在《东营市广利港总体规划》中,广利港的发展定位是:以引进外资和利用民间投资为主,鼓励发展具有经济活力的外资企业和私营企业,重点发展海产品养殖、加工、贸易一体化的产业龙头企业。

(三)东营市海洋与渔业局已将规划建设“一区五园”列入议事日程,其中“一区”就是中心城防潮堤以内的约20万亩的现代化渔业示范区,本项目已经被作为重点调控中心工作来抓。该区域依据以市兴港,以港带市的主题内容,应着力打造区域内的龙头企业,本项目集中了渔产品批发零售以及渔产品深加工销售、海景休闲、海鲜餐饮、渔港度假等经营内容,必将成为广利港开发的龙头项目,本项目的产生是广利港发展繁荣的必然需求。

二、面临的资源开发和经济价值

(一)可依赖的广利港载体

目前东营中心城区还没有一处大规模、高档次的大型海鲜交易场所,在广利港按照高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则,建设一处大型海鲜、水产品交易场所及休闲旅游消费场所,将对东营海洋捕捞、水产养殖业的发展、城市功能的完善以及满足市民对水产品的需求产生重大影响。

(二)可借助的天鹅湖旅游资源

本项目紧临亚洲最大的平原水库--天鹅湖风景区,环境优美,水域辽阔,四季水鸟不绝,每年吸引数万游客,而周围缺乏相应的配套服务设施及旅游项目。本项目作为其“东邻”实现了优势互补。

(三)可改变的海上渔业传统交易

渔港产渔季节,每日清晨日出前,在距港口十多公里外的海口,深海归来的渔船与东营的水产批发、零售商进行大批的海上水产品交易,交易后,渔船转向羊口批发市场。在广利港建设批发市场具有极大的开发潜力与消费市场。广利港批发市场的建成,不但可以满足东营三县两区的水产品消费,滨洲、淄博等周边地区因地理位置靠近,也会来此进行水产交易。

(四)珍贵的经济价值

本项目是进入广利港两条道路入口的交会位置,占地利;是政府批准和支持的大型海鲜交易批发市场,项目含有唯一和垄断性价值,据天时;项目符合城市群体“下午经济与周末经济、特色经济,假期经济”体会渔港休闲生活的特定场所,更是渔产品批发零售、廉价海鲜餐饮的聚集地,有人和。三、项目的主要建设指标

(一)项目选址

广利港位于东营市中心城防潮大堤南侧,广利河入海口,广南水库以东,距离东城约15公里。广利港海鲜城选址在广利港原中丹冷藏厂处。项目区南北长453米,东西宽160米,占地面积72480平方米。其东侧为广利河,西侧为广南水库,北侧为广利港边防派出所,南侧为广利港渔政管理站。

附:广利港概况:

广利港自1993年开始开发建设渔民村,现已建成渔民村三个,常驻人口357户,1500人,流动人口2000多人,现有渔船245艘,灯标一座。广利港的执法部门有广利港管理局、广利港渔政站、广利港边防派出所。广利港1987年由胜利油田投资建设,1992年移交市海洋与渔业局管理,2003年移交东营区广利港管理局管理,根据《东营市人民政府关于发展海洋经济加快“海上东营”建设的意见》、《东营市海洋产业发展规划(2001-2010)》与《东营市城市总体规划》,广利港将成为未来东营海洋产品聚集的国家一级渔港。

(二)建设条件

1、位置条件

项目位于东营市本年度破土动工的宽100米,深7米的新建优质渔港码

头西侧,是“海上东营”建设的重要基地。随着黄东铁路支线、环渤海高速公路和东营经济开发区等重大基础设施的建设,广利港具备了更便捷的交通条件和竞争优势。该港靠近东营市中心城市,交通便捷,资源较丰富,以市兴港,以港带市,是广利港发展繁荣的必然。

2、交通条件

已经修建的东营旅游景观路南二路直达本项目,天鹅湖每日有旅游专车直通。鉴于本项目为购物、休闲、观光、餐饮为主的主题公园,面向消费群体大部分为市区内有车一族,相对于这部分群体来说,交通相对便利。

3、环境条件

东营是一个缺少景观的城市,本项目依托于东营市淡水湖景区与海港景区两大得天独厚、相对唯一的重要景区,造景升值对于项目来说十分重要。

4、土地平整情况

水、电、路、讯等基础设施已经完备,具备开发的基本条件,但设施相对落后,有待争取更大的政府扶持。

5、土地征用情况

开发单位即东营市鑫奥特建材有限公司依法以拍卖形式购得含中丹冷藏厂在内的资产及土地72480平方米,土地变性为商业用地,手续基本完成。

(三)建设规模及功能标准

1、建筑面积和内容

本项目拟建设为综合商业项目,初步规划总建筑面积其中临街商铺22000平方米(原来是12000平米,建议增加10000平米),批发市场60000平方米,一期30000平方米,冷库10000平方米,酒店12000平方米。其中临街商铺部分是

项目开发中的优质版块,建议借鉴外地成形市场调整规划,如有难度,可申请减少批发市场建筑面积,以达到容积率指数不变。

2、功能设施标准

本项目开发的沿街商铺,是整个工程创造经济效益的主体部分,注重人性化的设计,以满足业主的居住需求,在舒适、配套、环境、起居、通风等方面都有一定要求。建筑便于分割组合;排烟、排污、通风、采光在户型设计上要重点考虑;应设有厨卫,以便于投资业主和经营业户投资于不同的业态。基本单体户型设计为建筑面积150平方米、100平方米、50平方米三种,进深10米,厨卫齐全。(批发市场等部分未做介绍)

(四)建设方案

1、建设场地环境

(1)地貌:场地位于东营市东部,地貌上属河流与海冲积形成的冲积海滩地貌。表层现状为建筑物及回填土层。

(2)水文地质:根据地质勘察结果,场区内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性,对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。

(3)地震烈度:根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度

区划图(1990)”有关规定的通知》,本工程防震烈度为八度。

2、总体规划布局

工程总平面呈斜梯形布局,西向紧靠天鹅湖风景区,东向紧靠广利河渔港,沿项目四边建筑低层商铺,中心建造渔产品批发市场,项目东南角建筑渡假酒店。项目设主入口一个,次入口三个,其中,商铺布局主次分明,各有优势,并处于广利镇两条主路之间。项目总体布局合理,突出体现了功能性与实用性。

(1)商业服务配套设施齐全。

(2)商铺户型设计适应“商住两用”需求。

(3)体现独特的渔港建筑风格。

(4)注重渔港渔码头的景观设计。

附建设技术经济指标

序号项目指标

1 总用地面积72480平方米

2 总建筑面积110000平方米

3 地下建筑面积7680平方米

4 地上建筑面积104000平方米

其中:渡假酒店 12000平方米

低层商铺22000平方米

市场60000平方米

住宅10000平方米

5 建筑总高

其中:渡假酒店 50米

低层商铺 10米

市场 8米

住宅 20米

6 建筑层数

其中:渡假酒店 15层

低层商铺 3层

市场 2层

住宅 6层

3、建筑方案设计

本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明、给排水、通风等各种专业,设计时需遵循有关的规范或规定,单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。本项目地块紧靠海港与天鹅湖旅游景区,项目总体构思应涵盖旅游、消费、文化、美食等多重含义。同时应考虑到,由于社会经济的发展,人们的审美观念也随之变化,对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料都提出了更高的要求,因此,项目在建筑上应采用简练的现代构成手法,体现建筑的时代气息,为业主装修装饰成渔家特色的店铺打好基础。特别提示的是环境保护:停车场汽车排放尾气对地面周围空气的污染。渔产品变质腐烂对周围空气的污染。商业、餐饮业、旅游业生活污水、固体垃圾处理等.

『产品定位篇』

本篇由社会价值定位、文化价值定位、产品功能定位组成,为实现项目企业的效益最大化,其中建筑布局定位中建议改变原产品设计,敬请决策层高度重视。

一、社会价值定位

本项目的开发,将旅游、海洋文化与地产项目紧密结合,引领了东营市的

特色消费新观念。在景观上,注重造景提升建筑品质;在建筑上,着力体现海洋文化,建设一处极具海港特色的建筑丰碑,同时吹响鑫奥特品牌在东营地产业的冲锋号角,让“建筑铭刻历史、让建筑改变生活”。鑫奥特公司将把广利渔港海鲜批发市场项目写入东营建筑的历史,成为鑫奥特产业最大的广告牌。

二、文化价值定位

东营是一个缺少文化底蕴的城市,东营的建筑也同样缺少文化内涵,建筑没有内涵就如同人缺少灵魂。东营是沿海城市,但海洋文化和渔文化并不突出,我们在项目策划中重点突出海洋文化、渔文化,以极少的投资为项目穿上蔚蓝文化的外衣,从而创造出不可预估的商业价值。住渔村、观海港景色、吃海鲜,闻览渔家风俗。来到渔码头,你可以去参观专门打造铁锚、船舵的作坊,可以去看一看渔文化博物馆里千奇百怪海洋生物标本,可以到腌制作坊里尝试制作糟鱼和酿酒,甚至你还可以从渔人码头随渔船出海打渔,并亲手烹饪捕回的海鲜……

三、产品功能定位

产品的设计涉及项目的利润,在符合政府规划的前提下,应尽量优化产品的布局,最大程度促进投入资金增值和资金周转速度的加快,如设计方案已呈报,应采用公关方法调整。

(一)主路入口景观---赶海大道

在南二路与港口路交叉口建有一个具有艺术感的渔港大门,请书法名家题字“XX项目名”。沿路向南路边绿化带中摆有若干渔文化景观小品,如海神雕塑、渔人雕塑等,命名为“赶海大道”,总长度为450米左右。作为项目标志性引导,可配合政府公建配套操作。

(二)入口广场景区---“渔港船歌”

赶海大道向南200米左右,即本项目沿街商品房部分和整个项目的入口,建议在此设置小型广场---“渔港之歌”。作为“造景升值”的重要部分,在建筑成本适当的范围内精心打造。项目主入口做为中心广场,主景为“渔港船歌”大型雕塑,雕塑着力表现渔民们在晨雾中推船出海的场景,成为广场标志;围绕“渔港船歌”雕塑设有绿地、雾喷、花坛、木栈道等景观小品;沿赶海大道两侧商铺前退线50米宽绿化带可做为中心广场的辅助广场,按北斗七星方位布局成七个小型广场, 安放北斗七星激光地灯与北极星激光地灯,以散置卵石铺设广场小路,设激光地灯、旱喷、地灯道、花坛等景观小品。北斗七星广场用现代造景手法夸张地表现渔民们出海打鱼时靠北斗七星位导航的场景。

(三)海鲜餐饮街区开发---“渔舟唱晚”

“渔舟唱晚”为港口休闲与餐饮集中的景区,是整个项目中的亮点。东营虽然是滨海城市,但多数市民尚未领略到滨海风情,将此部分开发并启动物美价廉的海鲜美食、特色小吃、休闲娱乐的专业街区,不但可以满足商品房的商业空间,也填补了东营的市场空白,更能带动已经成型的冷藏厂开发和后期大型批发市场的销售开发工作。建议调整规划,在沿街部分增加“背靠、天井”式商铺,增大开发面积,商铺的开发应注重建筑自身的品质与功能性,以落地窗,烟道,商住两用等功能增加销售卖点;建议商铺开发为双层,涵盖海鲜湖鲜美食、渔文化民俗、海洋生物展览、渔港特色纪念品、水手酒吧等旅游相关内容;单位面积不宜过大,以便业主随意分割,基本户型设计为:A型,建筑面积150平方米和B型100平方米左右两种,C户型50米,进深均10米左右。

(四)大型海鲜批发市场----“渔家卖场”

建筑于项目的中心位置,总规划面积六万平方米,是项目开发的核心区,

由于启动批发市场不确定因素较多,建议分步开发,前期开发控制在三万平方米以内,二期作为储备项目。产品布局不但要考虑市场的形成,更要考虑便于项目的销售,尽量采取“产权”式销售,便于资金的回笼。有两种设计方案:一种建设“单体结构市场”,降低业主入住门槛,以改变渔民“路边店”传统经营模式。该方案受益期长,但投资回报慢。另一种是不违被政府总体规划原则下,设计分体街区式市场。建议结合国内大型渔业批发市场经验,聘请规划设计专家调整。

(五)三星级宾馆----“鑫奥特海洋渡假村”

纵观整个东营酒店服务业,全部集中在城市中心地带,渡假会议作为一种会议形态,将在未来被消费者所接受。本项目填补了此种业态的空白。酒店是建立在港口整体规基础上,面向旅游人群、批发经营业主,为其提供餐饮、娱乐、住宿、会议等服务,建议规划缩小规模,还可结合旅游资源的开发,辟出部分面积建设“渔船展览馆”,向国家旅游局申请定点,收藏各种渔具与渔船模型,再现渔港、渔船的发展历史,或者在条件成熟的情况下开发以旅游渡假为主“产权式”酒店,对外销售或合作经营。

(六)小型公寓---“渔人之家”

项目规则中的住宅部分,总建筑面积10080平方米,由于地理位置所限,本地人口稀少,建议户型面积在六十--八十平方米/套,总体销售价格不超过十万元左右;可做为广利港渔民的经济适用房开发;可用来出租为度假或者外来人口的临时公寓;居住小区应注重渔村景观设计;考虑渔民渔需用品仓储的实际情况,可视开发情况,增建仓储室,减少车库。

『市场营销篇』

本篇主要分为“市场分析和营销战略”两个内容,核心思路是“通过市场的启动带动和促进房产的销售”策划过程严谨,涉及核心内容的操作不做过多的文字描述。

市场分析

一、全国房地产市场现状

国家宏观经济形势良好,经济增长势头强劲,社会安定,工业企业生产效益明显好转,居民收入和消费信心增加,这些无可非议地成为房地产市场活跃的基础,?商品房有效需求不断被激发。银行储蓄利率的降低和股票、期货等项目投资风险的加大,使人们转向相对稳定的房地产投资,全国正掀起大众百姓(中等收入家庭)买房的热潮,全国房地产市场发展总体呈上升趋势,有些城市和地区的房价持续上涨。如山东青岛的住宅价格平均已达6000元/平方米以上,厦门、珠海、苏州等地专业市场的铺面价格已高达1.5万/平方米以上。个人购房者中的绝大多数又以置业投资为目的,因此,当前中国房地产热是由个人投资置业消费的有效需求所推动的。?

二、东营商业地产市场现状

东营作为新兴城市,随着城市经营战略的实施,地价迅猛上涨,掀起东营房地产开发的新一轮高潮。在东城,黄河工贸园内的东营市装饰材料市场、市经济适用房中的商业步行街、沿清风湖的商业街等持续热销;在西城,老商业街(商河路)改造项目、长途客运西站附近的小商品城等商铺价格一路攀升;在东西城之

间,金大地建材城、鑫都建材市场、鸿基大厦、方大建材城等的建设也是如火如荼。调查表明,东营商品房价格呈总体上涨趋势,其中住宅10年间从800多元/平方米涨到现在2000元/平方米左右;商铺10年间从1000多元/平方米涨到现在的3000-4000元/平方米左右。东营市人均储蓄和人均消费连续几年位居山东前列,特别是油田居民手中闲置资金较多,对于房地产市场需求巨大,期望有物美价廉、升值潜力大的项目出现,本项目个性鲜明,是东营为数不多的海鲜批发市场,项目集多种功能于一身,不但是广利港当地及相关渔民、水产品经营商户的首要考虑,还将是油城人民投资置业的重要选择。

三、本项目优劣势与机会分析

劣势分析:

项目周边暂时不能形成规模庞大的人流、物流和商流。一是项目位置偏远,水电路讯等基础设施相对落后,近期难以形成良好的周边环境;二是广利港常驻人口较少,近期难以吸引资金和人才;三是东营近海海洋资源较少,养殖规模小,养殖业品种单一。

优势分析:

一是广利港作为“海上东营”建设的重要基地,已经列入政府总体规划,在2-5年内周边现状将得到彻底改变;二是未来的广利港将成为国家一级渔港,建成后可一次性停泊渔船数千艘,年交易额达几万吨,对于繁荣东营渔业经济将起到积极的推动作用。三是项目市场价值巨大,带有明显的唯一性和垄断性机会分析:

投资者购买商业地产看重的是市场的启动情况(关系到租金的价格)和未来的升值潜力,对于概念足、市场启动看好的项目销售情况较好;而对于市场启

动缓慢、开发商不重视前期炒作和市场运作的项目,投资者大多持币观望,销售难度加大。因市场启动不足而积压资金的商业地产项目层出不穷,已经引起社会各界的重视和注意。专业市场启动已经不能靠政府干预,应借鉴外地先进的成功经验,快速启动市场来增加购房业主的投资信心和购买愿望,从而带动商品房销售。本项目中的周边商铺和批发市场的产权销售均应参照考虑。

营销战略

根据本项目市场定位和开发特点,项目的营销推广策略分为以下四个部分。

一、目标客户定位分析

(一)目标客户区域

暂时锁定整个东营市(包括市区和辖区内三县两区)及东营周边县市,以经营业户和投资业主两个类别分析,还要充分考虑以渔业为生的外来人士。

(二)目标客户特征

按当前东营市商品房价格和此项目位置等综合因素分析,沿街商铺每套总价在20万左右,按揭付款首付40%即8万元左右,每月还款千元左右;产权式批发市场可划分为10?100平方米的不同面积,单价在1.4万-14万/套左右。通过调查表明,东营市民中家有存款5万元以上,年收入在3万元以上的人群将成为产权式批发市场投资置业的首选客户,其中居住在广利港周边的渔民由于长期漂泊在外,对于“一代商铺养三代”的理解尤为严重,他们必将成为该市场的第一批投资置业业主。

(三)目标客户细分

根据以上目标客户特征,此项目的目标客户可细分为以下几类人群:

1、广利港原来以渔业为生的居民

2、在广利港停靠的渔船老板、流动的渔民

3、广利港管理局、渔政部门、边防、社区的工作人员及海洋与水产局的职工

4、自身经营水产品或餐饮行业的人群

5、二次置业的人群

6、东营市和油田年收入在3万元以上的人群

二、整体形象策划推广

项目形象,主要指该项目视觉识别,其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境,又要突出个性,形象鲜明,便于记忆,便于宣传,以统一运用于项目形象包装。

(一)项目视觉识别系统

1、名称

(1)项目名

一个好的项目名称,使人有亲切喜爱之感,让人印象深刻,让人们注意、记忆、喜爱、传播。好的项目首先要有一个响亮易记的项目名称,目前的项目名称暂定为“东营广利港海鲜批发市场”考虑到地理位置,项目特点等因素,在名称方面应高度重视,可以聘请风水先生、起名大师参与甚至借机炒作宣传。

(2)道路名

项目东侧沿广利河的大路向政府争取冠名权,命名为“XX赶海大道”。

(3)建筑名

项目主广场命名为“渔港船歌”主题广场

三条商业街命名为“渔舟唱晚”海滨休闲渡假、海鲜美食街;

住宅区命名为“渔人之家”公寓

大型海鲜批发零售市场命名为“渔家卖场”

酒店和洗浴中心命名为鑫奥特海洋渡假村。

2、标志(略)

3、标准色(略)

4、标准字体(略)

(二)形象的延展及运用

1、工地环境包装视觉

(1)建筑物主体

开工建设后,在建筑物主体框架或建筑脚架上悬挂醒目的项目喷绘巨幅广告,突出项目整体形象,吸引到现场参观人群的注意力。

(2)工地围墙

工地围墙现在通用的方式是用彩钢围墙,设置项目喷绘广告,宣传项目公司情况、项目卖点、项目整体形象、渲染现场气氛。

(3)主路网及参观路线

在通向项目工地的主要交通路线设置宣传项目的路标或广告牌,在项目入口设置醒目广告牌,在路两侧灯杆上悬挂宣传项目的彩喷吊旗。

2、售楼接待中心的设置与包装设计

在项目现场临时建设或利用原来建筑改建项目销售接待中心,要求内部环境明亮整洁,里面设置项目展示区与客户洽谈区及大客户接待处、销售管理人员办公区等,在项目展示区内设置项目整体沙盘、房子模型、户型结构图等,展示

整个项目的建成效果,建筑布局等;客户洽谈区要有座位和饮水机等设施,便于客户休憩和详细了解项目情况,客户接待中心墙面悬挂项目宣传展板、项目平面图、项目销售情况表等,要表现出项目红火的销售状况,引发客户的购买欲望,增强客户的购买信心(公司有条件的话,对于商铺和公寓楼的销售可以设置样板间,给客户身临其境的感觉,增强客户购买信心)。

附:接待中心的设计要求详表

序号内容设计要求

1 接待中心室内外展示室外巨幅喷绘广告、灯箱、导视牌等

2 接待中心功能分区项目展示区、客户洽谈区、大客户接待处、销售人员办公区

3 接待中心大门横眉项目公司名称和醒目的接待中心标志

4 接待中心形象墙项目公司标志

5 台面设计项目视觉标准色的利用

6 展板设计分类展示商业街、市场、酒店、公寓的形象和项目的详细介绍

7 接待中心导视牌标志字体醒目

8 销售人员服装与项目标准色的协调和统一、

9 销售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶几等都作为项目视觉系统的运用

10 样板房的设计结构、面积、装饰与建成后符合

(三)广告总体策略

1、广告宣传阶段

水产品批发市场及物流可行性研究报告

水产品批发市场物流建设项目可行性研究报告

目录 第一章总论 (1) 第二章项目背景 (10) 第三章项目建设的可行性和必要性 (15) 第四章市场预测 (24) 第五章市场定位与管理功能 (27) 第六章场址选择及建设条件 (34) 第七章总图布置及建设方案 (38) 第八章信息网络、电子结算、质量安全检测、 (51) 物流配送系统设计 (51) 第九章环境保护与水土保持 (71) 第十章节能与节水 (73) 第十一章安全生产与劳动保护 (74) 第十二章市场启动和运行 (75) 第十三章项目实施进度计划及质保体系 (80) 第十四章工程招投标 (82) 第十五章组织管理与运行机制 (83) 第十六章项目投资估算与资金筹措 (88) 第十七章财务评价 (93) 第十九章结论与建议 (103)

第一章总论 第一节项目概况 一、项目名称：水产品批发市场扩建项目 二、建设单位：水产有限责任公司 三、法人代表： 四、建设性质：扩建 五、建设地址： 六、建设规模：市场总占地面积22.35万平方米，总建筑面积4.12万平方米，总投资5395.98万元，年交易量9.57万吨，年交易额16亿元。 七、建设单位及法人代表简介： 1、某县水产有限责任公司，成立于2009年，是某市水产品生产和经营规模较大的一个龙头企业，现有员工56人，其中专业技术人员32人，拥有高中级专业技术人员18人。公司拥有固定资产1502.1万元，2009年销售收入31637万元，年创利润780余万元。该公司2010年被某市农业产业化领导小组认定为某市农业产业化龙头企业。 另外，由某县水产有限责任公司作为主要发起人，成立了县水产品流通协会，乡镇也组建了18个水产品流通分会，全县参与水产品流通的从业人员有1200多人，配有运输鲜活水产品的特种车、船50余辆（艘），并在赣州、广州、福州等地设立了水产品销售窗口12个，年外销水产品近2.2万吨。

XX商业地产项目策划营销工作报告书

无锡·同致地产·商业地产项目「策划营销工作报告书」

第一部分、商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。 调研种类所需资料/研究范围 商圈研究对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力。 消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。 投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。 竞争对手研究包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 （二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。

综合性水产品交易市场建设项目可行性研究报告

综合性水产品交易市场建设项目 可行性研究报告

第一章总论 第一节项目概况 一、项目名称：综合性水产品交易市场建设项目 二、建设单位： 三、法人代表： 四、建设性质：扩建 五、建设地址：某市洋湖乡 六、建设规模： 七、建设单位及法人代表简介： 1、建设单位： 2、法人代表： 八、项目主要建设内容： 市场功能分区为“七区一街一中心”即无公害鲜活水产品交易区、冰鲜鱼和鱼制品交易区、特种名优水产品交易区、名优鱼类种苗交易区、无公害鱼饲料、鱼药、器械交易区、水产品加工区、活鱼贮养区、餐饮住宿服务一条街和综合服务中心。配套建设信息网络和电子结算系统、产品质量安全检测系统、展示大厅、交易大厅、冷冻冷藏库、市场综合服务楼、水产品加工、现代物流配送、场地及道路硬化、污水处理设施、供水供电设施及相应的设备购置。 九、建设期限：2年（2009年**月——2011年**月） 十、项目提出背景 十一、项目建设目标 第二节可行性研究依据 一、国家发展委、经贸委、农业部、财政部、中国人民银行、工商

管理总局《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见的通知》 二、江西省人民政府《关于加快发展农业产业化龙头企业的决定》 三、某市国民经济和社会发展“十五”计划以及《吉安市农业产业化“十五”规划纲要》 四、国家有关法规、设计规范 五、项目拟建地区环境现状、资源现状资料 六、建设单位委托本中心进行可行性研究的委托合同 第三节可行性研究过程与内容 一、研究过程 根据建设单位的要求，我公司于2008年12月下旬开始对项目可研编制所需资料进行收集，并通过踏勘现场和外业调查，从2009年12月开始组织工程技术人员对项目进行可行性研究，并着手编制可研报告。 二、研究内容 经过调查研究项目所在区域的社会、经济、自然生态环境、水产品资源、水产品交易现状，并简要分析了江西省和全国水产品生产和发展趋势，通过市场分析预测，研究该项目建设规模和内容以及建设方案，提出了组织管理与实施计划，开展了投资估算分析，对项目招标方案进行了制订，并对项目投资效益进行分析和评价，提出了项目实施的建议。 第四节主要技术经济指标 一、江西某洋湖乡农产品批发市场，项目设计规模年交易额***亿元。 二、主要技术经济指标见表1-1、表1-2。 表

商业项目策划方案完整版

编号：TQC/K508商业项目策划方案完整版 In order to achieve a certain goal, the final plan is output after internal communication and confirmation, and the implementation is reasonably arranged according to the existing resources, so as to realize the structured and planned implementation. 【适用制定规则/统一目标/规范行为/增强沟通等场景】 编写：________________________ 审核：________________________ 时间：________________________ 部门：________________________

商业项目策划方案完整版 下载说明：本方案资料适合用于工作中，为达到某个目标把要求和工作的内容及根据单位的实际情况来制定，在内部沟通确认后输出最终的方案，执行时根据已有的资源进行合理安排，现实结构化和有规划性的实施。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 一、策划的总体思路 1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。 2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。 3. 创新超越：每一个地产项目都需要

服装批发市场开发与运营策划(doc 17页)

服装批发市场开发与运营策划(doc 17页)

服装批发市场开发与运营策划 杨宝民，深圳市NEW MALL商业管理有限公司董事长，杨宝民商业地产工作室总策划师。 宋恒明，深圳市NEW MALL商业管理有限公司商业总监，中法联合培养MBA. 曹中果，深圳市NEW MALL商业管理有限公司副总经理。 张一平，深圳市爱地时代公司董事长，无锡广益建设有限公司董事总经理，原深圳中海地产董事长，国内著名地产专家，多所大学房地产专业客座教授。 前言 从1997年开始，NEW MALL商业管理公司的两位创始人开始研究大型服装批发市场，在王志纲工作室时期，我们结合产业经济学与地域文化对服装批发市场，武汉汉正街服装批发市场等进行深入研究，2003年集中一个月时间在虎门进行实地考察研究，先后完成香港沿海集团武汉万商商业城（与白马批发市场）企业发展战略咨询，抚顺恒昌商厦公司治理机制设计等系列课题，2002年以后我们在完成深圳东方时代广场白领服装百货以后，开始策划白领主题服装批发市场。 2004我们重点考察华东地区的批发市场，结合长三角区域经营发展特点，对华东批发市场进行深入的动态研究，本文得出自己的看法与独特见解。 一、服装批发市场的历史演进过程 在流通产业中，批发商业的发达程度是衡量市场组织化程度的重要尺度之一，也是流通领域不可取代的重要环节。美国的批发额是零售的3-4倍，日本的批发额是零售的2-3倍。 服装批发是流通产业中的重要课题，服装批发业的兴旺发达有利于降低消费者成本，有利于服装产业发展，有利于培育服装品牌。

1.市场格局的变化—中间商的环境发生变化 服装批发市场最早是80年代致富追求的载体，富民服装市场的致富故事，较好反映了服装批发市场在流通业的位置，许多农民与小商人依靠服装市场致富，虎门服装市场开创了中国服装市场成功的先河。 图1虎门服装批发市场 由于商业竞争越来越激烈，小型中间商逐渐被淘汰出大中城市批发市场，小型中间商重点在中小城市与农村。以中原大型服装综合批发市场—银基商贸城为例，大型代理商与厂商较多，吞吐规模大。 银基商贸城简介 郑州银基商贸城是香港盛鸿投资有限公司在郑州最大的投资项目，总投资18亿元，现已建成一、二期楼宇式豪华批发市场和临建服装批发市场，是中原地区最大的服装批发基地。银基商贸城现拥有经营商户5000余家，名优服装厂近2000家，距郑州火车站仅100米之隔，日客流量20万人次，客源辐射全国20多个省、市、自治区，日均成交额上千万元，年成交额40多亿元。设有羊毛衫、童装、男女时装、休闲装、皮装、化妆品、鞋类、床上用品等多个专业市场，汇集了广州、武汉、温州、石狮、上海、南京、天津、北京、杭州等数千家服装厂商的数万个花色品种，以规模大、品种全、质量高、价格低受到中原地区广大消费者的欢迎，获得了“经营服装到银基”、“批发服装到银基”和“购买服装到银基”的社会声誉。 图2郑州银基商贸城外观效果图

海鲜批发市场项目策划案

某海鲜批发市场项目策划案 目录 序言 项目总论 产品定位篇 市场营销篇 经济效益篇 组织管理篇 项目工作进度

『序言』 建设“东营广利港海鲜批发市场”是东营经济社会的一件大事,项目建设在即将兴起的国家一级渔港--广利港,被东营市政府列为发展“海上东营”的龙头项目,项目建成后将产生明显的社会效益和巨大的经济效益。本策划书在“效益,谨慎,创新”的原则下,注重项目的可行性、创新性、价值性、集中性、信息性和安全性,目的在于帮助企业负责人回答五个问题,即项目为什么要去做?做什么样的?怎样去做?实现哪些效益?由谁来做? 一、可行性 该策划是结合房地产市场营销理论和实践方法,从项目初始就导入策划营销,充分结合项目的实际情况,涵盖投资、设计、质量、工期、形象、营销推广等多项内容,作为指导项目操作的重要依据,注重项目实施过程中的技术性和可操作性。虽然本策划有别于“项目可行性研究报告”,但也是基于项目的可行而进行的,项目不可行,任何的策划都将失去意义。 二、创新性 创新是事物得以发展的动力,是人类赖以生存和发展的主要手段。美国学者S?阿瑞提普说:“单单靠科学上的创造力是不能解决人类一切领域里的不幸和苦恼的,甚至可能给世界上的生活增加潜在的危险。而在伦理学、政治学、社会学和宗教方面的创新能够回答……人与人之间的信任以及互相帮助而提出来的问题。”可见,优化生存环境,策划人间动态,创新性原则首当其冲,这也是本项目策划的一个最基本的出发点之一。本策划从产品定位、市场营销、效益分析、管理模式等诸多方面进行了有益的探索和创新。

三、价值性 任何一项策划必然以价值量的形式来衡量,一个优秀的项目策划其价值一定很大,相反,无价值的项目策划,不能称之为一个好的策划。策划的结果都要能创造一定的价值,只有这样,策划才能体现其自身的价值所在。本策划根据企业目前的资产、市场、管理等实际情况,对如何发挥各自内在价值潜力做出了科学的、可操作性的价值回报方案,并对每一个项目进行组合,更便于企业领导决策。 四、集中性 在战争中,集中优势兵力攻击对方关键性的部分,成为军事谋略的上策。不论是军事项目,还是体育项目,都可以借此达到胜利的目标。本项目也不例外,针对项目开发与否的两个关键问题,即市场和资金,本策划进行了集中性的关注,并重点进行了剖析。 五、信息性 俗话说“多存芝麻好打油”。一个好的项目策划,是以信息的收集、加工、整理、利用开始的,而好的开始就意味着成功的一半,因此,信息性原则是本策划的基础性原则,也是关键性的原则。为此,我们进行了大量的策划前期信息的收集和整理工作,力争使本策划更贴近市场,促成企业取得预期的经济和社会效益。 六、安全性 东营鑫奥特建材公司正处于高速发展的势态,各项事业发展看好,本项目对于项目企业来讲,不但可以促进企业成长,也能实现产业替代。本着为投资企业负责的态度,在深化外地成功经验,并结合本地实际的情况下,我们秉承“市场开发带动本项目销售”的核心思想,在充分考虑项目所需要动用的资金,充分考虑项目价值潜力开发,充分考虑项目借助外力与外界合资合作的基础上,本着对投

商业项目策划合同

商业项目策划合同 协议双方： 甲方名称： 注册地址： 联系电话： 乙方名称： 注册地址： 联系电话： 本合同术语解释： 1、该项目:商业项目（暂定名）。 2、报告:策划内容，该报告内容详见附件。 3、代理佣金:甲方按合同规定付给乙方之策划费用及招商、销售代理费用。 甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之策划代理共同达成如下协议： 第一条：项目名称及标的物地址 1、项目名称： 2、地址：街号，占地面积约为万平方米，规划总建筑面积约万平方米，

可销售面积约为万平方米（以有关部门许可或批准的内容为准）。 第二条：委托要求 1、该项目的战略策划方案应具有高起点、高品质、高水准，具有独特个性和可操作性； 2、方案的运作要建立在以地块为基础的资源整合基础上，要求方法科学、数据真实；同样具有高起点、高品质、高水准的特点，具有与本项目相谐调的独特个性； 3、通过方案的实施能够使甲方获得良好的经济效益和一定的社会效益。 第三条：委托内容 1、甲方委托乙方就该项目进行策划、独家招商、销售代理工作，乙方所出具报告及服务内容以本合同附件所列之内容为准； 2、在乙方提交报告、已经提供甲方认可的策划方案的基础上，如甲方需要，乙方将应甲方要求聘请有关专家（主要为房地产资深人士、商业经营行家等）与甲方通过会议进行交流、讨论与确认，以使最终成果更科学、更切合实际；甲方须承担聘请专家所需之全部费用； 3、本条第1、2款所述之乙方提供该项目之报告及策划方案的形式包括： 3.1乙方应向甲方提交正式报告2-4套； 3.2如甲方须增加报告份数，则以整套元，每本元计算（此费用为现金形式支付，乙方不负责提供发票）；

202x年水果批发市场项目可行性研究报告word版

水果批发市场项目可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）

第一章总论 第二章市场分析 第二章建设规模和建设内容第四章建设条件 第五章主要建设方案 第六章环境保护与节约能源第七章项目组织与管理 第八章实施进度计划 第九章投资估算与资金筹措第十章经济评价 第十一章结论与建议

第一章总论 1.1项目提要 1.1.1项目名称：某某水果批发市场建设项目 1.1.2项目承办单位：某某县某某管理区管委会 1.1.4 承办单位地址：某某县某某管理区 1.1.5项目建设性质：新建 1.2项目编制依据及原则 1.2.1项目编制依据 1.2.1.1国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》 1.2.1.3《某某县水果产业化发展市场调查情况》 1.2.2项目编制原则 1.2.2.1编制该项目项目建议书，以国家有关法规政策及特色水果出口创汇为导向，以建设项目经济评价方法与参 数为标准，引导水果种植结构的调整和结构优化及产业升级，节约资源、保护环境，着力推进农业现代化、规范市场经济秩序。 1.2.2.2根据国内外市场需求，利用某某县资源优势，拟定合理的投资规模，以达到较好的社会经济效益。 1.2.2.3响应国家号召，努力解决农业、农村、农民问题，结合某 某县某某管理区水果产量多的特点及周边地区特色农副产品优 势，着力进行水果等特色资源产业化项目建设。

1.3研究范围 本项目建议书着重研究某某县某某管理区水果专业批发市场建设项目的建设背景、有利条件、建设内容、建设规模的合理性，并进行建设项目的测算及效益分析，提出较准确的投资依据。 1.4指导思想 根据某某省发改委有关精神，结合某某县某某管理区水果流通设施现状和现有的基础条件，建立畅通高效、安全卫生、交易方式先进的水果市场物流配送体系，适应某某管理区经济发展和人民生活水平提高的需要，保证城镇居民的消费质量和安全，并促进农业结构的调整和农民增收，带动农村经济发展。 1.5项目遵循的原则 1.5.1项目建设符合国家产业政策。 1.5.2是繁荣集管理区经济，增强发展后劲的需要。 1.5.3是实现城镇总体规划，建设配套公共设施的需要。 1.5.4是实现农业产业化，调整农业结构的需要。 1.6项目概况及发起缘由 1.6.1承办单位基本情况 本项目单位某某临沧市某某县某某管理区，某某某某管理 区前身为某某某某农场，创建于1958年3月，曾先后隶属 于某某省生产建设兵团、农垦总局，1978年8月接纳1892 名越南归难侨后交由某某省人民政府侨务办公室管理，1988

XXX地区水产品批发市场扩建项目可行性研究报告

第一章总论 第一节项目概况 一、项目名称： 二、建设单位： 三、法人代表： 四、建设性质：扩建 五、建设地址：樟树市洋湖乡 六、建设规模： 七、建设单位及法人代表简介： 1、建设单位： 2、法人代表： 八、项目主要建设内容： 市场功能分区为“七区一街一中心”即无公害鲜活水产品交易区、冰鲜鱼和鱼制品交易区、特种名优水产品交易区、名优鱼类种苗交易区、无公害鱼饲料、鱼药、器械交易区、水产品加工区、活鱼贮养区、餐饮住宿服务一条街和综合服务中心。配套建设信息网络和电子结算系统、产品质量安全检测系统、展示大厅、交易大厅、冷冻冷藏库、市场综合服务楼、水产品加工、现代物流配送、场地及道路硬化、污水处理设施、供水供电设施及相应的设备购置。 九、建设期限：2年 十、项目提出背景 十一、项目建设目标 第二节可行性研究依据 一、国家发展委、经贸委、农业部、财政部、中国人民银行、工商管理总局《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见的通知》

二、江西省人民政府《关于加快发展农业产业化龙头企业的决定》 三、樟树市国民经济和社会发展“十五”计划以及《吉安市农业产业化“十五”规划纲要》 四、国家有关法规、设计规范 五、项目拟建地区环境现状、资源现状资料 六、建设单位委托本中心进行可行性研究的委托合同 第三节可行性研究过程与内容 一、研究过程 根据建设单位的要求，我公司于2008年12月下旬开始对项目可研编制所需资料进行收集，并通过踏勘现场和外业调查，从2009年12月开始组织工程技术人员对项目进行可行性研究，并着手编制可研报告。 二、研究内容 经过调查研究项目所在区域的社会、经济、自然生态环境、水产品资源、水产品交易现状，并简要分析了江西省和全国水产品生产和发展趋势，通过市场分析预测，研究该项目建设规模和内容以及建设方案，提出了组织管理与实施计划，开展了投资估算分析，对项目招标方案进行了制订，并对项目投资效益进行分析和评价，提出了项目实施的建议。 第四节主要技术经济指标 一、江西樟树洋湖乡农产品批发市场，项目设计规模年交易额***亿元。 二、主要技术经济指标见表1-1、表1-2。 表1-1

商业项目策划合同

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商业项目策划合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

协议双方： 甲方名称： 注册地址： 联系电话： 乙方名称： 注册地址： 联系电话： 本合同术语解释： 1、该项目：商业项目（暂定名）。 2、报告:策划内容，该报告内容详见附件。 3、代理佣金：甲方按合同规定付给乙方之策划费用及招商、销售代理费用。 甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之策划代理共同达成如下协议： 第一条：项目名称及标的物地址 1、项目名称： 2、地址：街号，占地面积约为万平方米，规划总建筑面积约万平方米，可销售面积约为万平方米（以有关部门许可或批准的内

容为准）。 第二条：委托要求 1、该项目的战略策划方案应具有高起点、高品质、高水准，具有独特个性和可操作性； 2、方案的运作要建立在以地块为基础的资源整合基础上，要求方法科学、数据真实；同样具有高起点、高品质、高水准的特点，具有与本项目相谐调的独特个性； 3、通过方案的实施能够使甲方获得良好的经济效益和一定的社会效益。 第三条：委托内容 1、甲方委托乙方就该项目进行策划、独家招商、销售代理工作，乙方所出具报告及服务内容以本合同附件所列之内容为准； 2、在乙方提交报告、已经提供甲方认可的策划方案的基础上，如甲方需要，乙方将应甲方要求聘请有关专家（主要为房地产资深人士、商业经营行家等）与甲方通过会议进行交流、讨论与确认，以使最终成果更科学、更切合实际；甲方须承担聘请专家所需之全部费用； 3、本条第1、2款所述之乙方提供该项目之报告及策划方案的形式包括： 3.1乙方应向甲方提交正式报告2-4套； 3.2如甲方须增加报告份数，则以整套元，每本元计算（此 费用为现金形式支付，乙方不负责提供发票）； 3.3乙方待甲方所支付应收之策划费全部到帐后，应向甲方提供报告

小商品批发市场策划建议书

XX小商品批发市场 可行性研究报告 项目名称：XX小商品批发市场

项目编制单位：编写： 联系人： 项目总负责人：项目成员：

目录 1. 总论 (5) 1.1 项目名称、编制单位及建设单位 (5) 1.2 编制目的、原则、依据、范围 (5) 1.2.1 编制目的 (5) 1.2.2 编制原则 (5) 1.2.3 编制依据 (5) 1.2.4 可研编制范围 (6) 1.3 主要规范及标准 (6) 1.4 主要研究结论 (6) 2.项目区域概况 (7) 2.1 地理位置、自然概况、气候特点 (7) 2.2 存在的主要社会、经济、环境问题及分析 ......................... 错误！未定义书签。 2.2.1 主要社会问题 (7) 2.2.2 主要经济问题 (7) 2.2.3 主要环境问题 (8) 3. 建设必要性、可行性 (8) 3.1 必要性 (8) 3.2 可行性 (8) 4. 总体设计和方案比选 (9) 4.1 建设目标和原则 (9) 4.1.1 总体目标 (9) 4.1.2 具体目标 (9) 4.1.2 指导思想 (9) 4.1.3 项目设计原则 (9) 6.1 法律法规 (11) 7. 组织机构 (11) 8. 厂区电气设计 (11) 9. 安全与节能 (12) 10.1安全 (12) 11.2 节能 (13) 10. 环境保护 (13) 10.1 主要标准 (13) 11. 工程建设管理与质量控制 (14) 11.1 工程招标方式 (14) 11.2 工程建设模式 ........................................................................................................... 11.3 环保质量控制 (14) 11.4 施工质量控制措施 (14) 12. 工程组织实施及工程进度 (14) 12.1建设周期的规划 (14) 12.2项目实施原则 (14) 12.3实施进度的规划 (15) 13.投资估算和资金筹措 (15) 13.1 投资估算 (15) 13.2 资金筹措 (19)

水产交易大市场建设项目

XX省水产交易大市场建设项目 预可行性研究报告 第一章总论 一、项目名称和建设单位 1、项目名称：XX水产交易建设项目 2、建设性质：新建 3、建设地点：XX 4、建设单位：XX 5、项目主管部门：XXXX 二、建设规模及建设内容：建设批发交易大楼9000m2，门面房10000 m2，交易大棚4000 m2，形成交易摊位120个，加工车间1600 m2，形成年加工700吨水产品的生产加工能力，并配套200吨级冷库，制冰间。项目建成后，将成为赣北地区功能齐全，年交易量20万吨的水产品综合交易大市场，对带动XXX的城镇建设，促进农民增收、增加就业和发展渔业生产，加快水产品结构调整和水产品加工产生巨大的推动作用。 三、项目总投资：项目总投资3562.4万元，其中土建1980万元，设备660万元，征地费用650万元，其它费用50万元。基本预备费50万元，铺底流动资金60万元，建设期利息112.4万元。 四、资金筹措：项目总投资3562.4万元。其中：申请中央财政资金380万元，申请国家农业发展银行贷款2322.4万元，项目单位自筹

资金500万元，流动资金借款60万元。 五、资金使用计划：项目资金于2009年-2010年两年到位并全额投入使用。2009年投入40%，2010年投入60%。 六、建设期限：2009年1月至2010年12月 七、项目效益：项目总投资3562.4万，项目建成后年可实现收入2890万元，创利润598.4万元，上缴税收212.2万元，可带动3000人就业，对促进大渡口地区经济的快速发展，加快渔业产业结构发挥积极作用。 第二章项目建设的必要性、可行性 一、项目建设的必要性 1、建设水产品综合批发市场，是认真组织实施中央提出的“建设社会主义新农村”要求的重要内容，是加快水产品流通，促进小城镇建设的需要。XXX省是全国主要的淡水渔业生产大省，2008年水产品产量将突破200万吨，产值近300亿元，但在渔业经济总量中，结构不合理现象十分突出，表现在重生产、轻流通和加工能力薄弱等方面。鄱阳湖地区是全省重要的商品鱼基地和彭泽鲫、河蟹、鳜鱼等优质水产品的出品基地，产量占全省的一半以上，水产品主要以外销为主，既增加了成本又限制了渔民增收。为加快渔业经济发展，更好地实施农业部开展的“渔业增长方式转

商业招商 项目策划书

商业招商策划书 完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。 制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。 第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才： 1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商 运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运 作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直， 勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。 4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好务（资料物品、来电来函、来人

农产品批发市场项目商业计划书

农产品批发市场建设项目可研报告实施方案 农产品批发市场项目商业计划书下载后可修改编辑套用 第 1 页

第一章总论 1.1 项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称：某地区农产品批发市场 1.1.2 承办单位：某地区某某资产经营有限责任公司 1.1.3 项目拟建地点：某地区市兴宁区三塘镇 1.1.4 商业计划书编制单位 单位名称：某院 工程咨询资格证书 资格等级: 甲级 证书编号: 工咨甲 发证机关: 国家发展改革委员会 1.2 研究工作的依据与范围 1.2.1 研究工作的依据 a.《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号 b.《某地区农产品批发市场项目建议书》 c. 某地区农产品批发市场规划位臵图 d. 商业计划书编制委托书 e. 建设单位提供的基础资料 f. 相关法律、法规、政策、标准 1.2.2 研究工作范围 本报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模，根据政府规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，

企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。 1.3 研究工作概况 我公司接受委托后组成了该项目的可行性研究小组，并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料，并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各专业人员全面展开了研究及编制工作。 1.4 推荐方案与研究结论 1.4.1 市场发展前景与服务范围 广西某地区是中国与东盟最近的经贸交往最活跃的首府城市。在自由贸易区的推进过程中及建成以后，作为大西南的出海通道、物流枢纽及东盟商贸前沿的广西某地区将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为东盟自由贸易区核心城市，因此某地区农产品批发市场的建设具有良好的发展前景。 批发市场服务范围：拟辐射整个广西乃至东南亚，与国内外大中型农产品批发市场形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。 1.4.2 建设规模与建设内容

水产品批发市场智慧市场方案建议书

XX水产品批发市场智慧市场改造建议书

目录 目录 1.项目背景 (3) 2.功能定位 (3) 2.1市场管委会 (3) 2.2市场内商户 (3) 2.3顾客 (3) 3.整体架构 (4) 4.功能详解 (4) 4.1管委会管理平台 (4) 4.1.1审核管理 (4) 4.1.2商户管理 (5) 4.1.3发布管理 (5) 4.1.4客户反馈管理 (5) 4.1.5费用管理 (6) 4.2商户APP端 (6) 4.2.1商户登录认证 (6) 4.2.2商品信息发布 (6) 4.2.3展示申请 (6) 4.2.4点评处理 (6) 4.2.5投诉建议 (6) 4.3客户APP端 (7) 4.3.1资讯浏览获取 (7) 4.3.2市场导览图 (7) 4.3.3商户列表及商品详细信息 (7) 4.3.4投诉建议 (7) 5.可扩展功能 (8) 5.1第三方接口 (8) 5.2在线支付 (8) 6.方案优势 (8)

1.项目背景 XX水产品批发市场位于上海市宝山区铁城路1555号，成立于1997年，经营至今已经成为目前上海北部地区最大的水产品批发市场。 由于市场规模不断的扩大，传统的市场单一的管理以及市场经营方式，一方面使得市场的发展与经营、管理上有一些脱轨；另一方面市场入住商户的曝光率偏低，接而经营的积极性也相对走低，接而导致商户的流动率也比较高，对市场的管理也带了诸多麻烦；再有就是现有市场面积相对比较大，入住商户相对比较多，部分商户的积极性不高等等原因，导致顾客的购物体验也是相对偏低的。 综上所有问题，现在提出智慧XX水产品批发市场综合解决方案，让市场的管理者可以轻松了解商户的入住信息、管理手段等价量化和标准化；对于入住商户多渠道最大化的对自己的商品进行曝光展示、了解顾客的反馈并及时调整经营；对于顾客可以方便准确的查看市场及商铺方位信息、不同商铺售卖产品明细方便第一时间找到自己想去的商品及想要的商品，也能作出相应的投诉、建议、反馈来让商品和市场及时调整或更改经营管理方式。 2.功能定位 2.1市场管委会 1.负责整体市场对外信息发布； 2.对商户的经营的监督、管理和建议； 3.对整体市场的运营经营及管理； 2.2市场内商户 1.对商铺商品信息及时更新、调整，增加曝光率； 2.了解顾客的反馈及需求，可以与顾客有深层次的互动； 2.3顾客 1.清楚查看市场导览图； 2.详细查看商品信息（品名、产地、上市时间、保质期、规格等）； 3.可以及时投诉建议；

商业项目策划方案完整版

编号：TQC/K899商业项目策划方案完整版 In order to achieve a certain goal, the final plan is output after internal communication and confirmation, and the implementation is reasonably arranged according to the existing resources, so as to realize the structured and planned implementation. 【适用制定规则/统一目标/规范行为/增强沟通等场景】 编写：________________________ 审核：________________________ 时间：________________________ 部门：________________________

商业项目策划方案完整版 下载说明：本方案资料适合用于工作中，为达到某个目标把要求和工作的内容及根据单位的实际情况来制定，在内部沟通确认后输出最终的方案，执行时根据已有的资源进行合理安排，现实结构化和有规划性的实施。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 一、网站商业运作利益点分析创意空间 本项目策划是围绕网站的关联方利益点而出发的，而这将是网站定位、网站内容设计、网站推广和网站业务收入设计等的知道原则，具体见下表：序号 关联方 利益点 网站运营方创意空间 1、网络广告收入 2、会员服务收费(包括短信平台运营

收入) 3、商家合作销售提成 4、活动策划组织收入创意空间 5、网站品牌效应创意空间 6、新的合作机会产生创意空间 7、网站实业的延伸创意空间 8、营造自我宣传平台 6两点就是以网站作为对外投资享受收益，包括其上市融资机会)创意空间 消费者(网民)创意空间 1、资讯收集 2、知识学习 3、比较机会实现创意空间 4、寻求实惠 5、自我价值展示机会发挥创意空间

农产品批发市场建设项目投资商业计划书

农产品批发市场建设项目可行性研究报告 农产品批发市场建设项目可行性研究报告

第一章总论 1.1 项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称：某某地区农产品批发市场 1.1.2 承办单位：某某地区资产经营有限责任公司 1.1.3 项目拟建地点：某某地区市某某区某某镇 1.1.4 可行性研究报告编制单位 单位名称：某某院 工程咨询资格证书 资格等级: 甲级 证书编号: 工咨甲********** 发证机关: 国家发展改革委员会 1.2 研究工作的依据与范围 1.2.1 研究工作的依据 a.《农产品批发市场建设与管理指南》 b.《某某地区农产品批发市场项目建议书》 c. 某某地区农产品批发市场规划位置图 d. 可行性研究报告编制委托书 e. 建设单位提供的基础资料 f. 相关法律、法规、政策、标准 1.2.2 研究工作范围 本报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模，根据政府规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，

企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。 1.3 研究工作概况 我公司接受委托后组成了该项目的可行性研究小组，并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料，并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各专业人员全面展开了研究及编制工作。 1.4 推荐方案与研究结论 1.4.1 市场发展前景与服务范围 广西某某地区是中国与东盟最近的经贸交往最活跃的首府城市。在自由贸易区的推进过程中及建成以后，作为大西南的出海通道、物流枢纽及东盟商贸前沿的广西某某地区将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为东盟自由贸易区核心城市，因此某某地区农产品批发市场的建设具有良好的发展前景。 批发市场服务范围：拟辐射整个广西乃至东南亚，与国内外大中型农产品批发市场形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。 1.4.2 建设规模与建设内容

公司商业项目策划部工作服务内容

某公司商业项目部工作服务内容 某公司商业项目部工作服务内容要紧包括两部分：策划工作和招商销售工作。其中策划部分要紧服务内容为土地可行性研究、前期策划、项目定位、产品建议、营销推广五部分工作，招商销售部分要紧服务内容为房地产项目招商及租售代理，具体细化服务内容如下所示： 市场调研工作服务内容： 进行市场调研的目的要紧是通过有效的手段和途径，猎取关于项目进展、定位等层面具有一定的针对性、指导性的市场信息和数据资料，在专业经验和市场感受的支撑下，为项目经营、销售等策略的制定提供基础。 一、宏观市场环境的调查与分析 宏观市场环境的调查和分析，要紧是通过关于北京市总体商业市场的研究，明确项目进展的大环境和市场背景，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位保驾护航。 ?总体经济环境分析，包括北京市总体经济走势、居民消费指数、人均年消费额、关于各个行业的消费状况等； ?总体商业进展政策分析，要紧包括商业进展动态、限制、鼓舞条款、

银行升降息关于商业物业的阻碍等； ?动态市场信息的收集与分析，要紧包括商户的开店打算、国内外品牌物业的进展动态、有利于定位的强势信息等； ?商业市场总体供需分析，要紧包括北京市范围内商业物业总体供应状况、供应特点、分布现状、租售价格、进展趋势等；商业物业的总体需求状况、人均商业面积分配等； 二、区域商业市场的调查与分析 在总体商业市场进展的基础上，针对项目所在区域，即对项目要紧阻碍和竞争区域的商业市场供需状况进行调查和分析，辨不区域商业特性、进展特点、模式，为项目的定位提供指导。 1、区域商业市场总体进展特点分析 要紧包括针对项目周边区域进行全面的调查和研究，揭示项目所在区域的总体商业进展特点； 2、区域商业物业的调查与研究 要紧调研的内容包括： ?区域内商业物业的供应状况；

商业地产项目营销策划工作报告书

商业地产项目营销策划工作报告书第一部分、商业市场调研 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（经营户座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要同等规模城市建材市场发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、居民收入及消费结构等。 3：项目所在位置的交通情况 （二）项目所在地区建材市场的具体情况 1：目前建材市场的总量

2：建材经营户在区域内的分布情况以及各种建材行业在总量中所占的比例 3：目前项目所在地建材经营铺面的租/售价格（以每平方米计） 4：目前经营铺面的建筑结构有哪些种类，以哪种建筑种类为主 5：经营户对经营铺面建筑结构以及配套设施的要求（仓库，水电，交通，车库） 6：接受调查的经营户对未来市场商铺的租/购愿望 7：根据接受调查的经营户的要求，统计未来市场商铺面积，仓库面积的供应量 8：经营户对未来市场经营管理的意见（物业，环卫，保安） 9 （三）、终端消费者研究 1、消费习惯：建材消费的档次与单户消费的金额 四、消费者消费习性探讨 1、基本结论： 消费群体对市场业态构成、消费品要求、地段要求、对市场规划与配套的要求 2、专题研究 五、项目经营方式论证

1、项目与同类型物业的比较论证 针对我们要操作的项目，那就是以当地原有的光明市场为比较论证对象 2、项目业态探讨与可持续发展论证 我们项目区划内各种商业业态的配比以及每种商业类型的后续发展趋势论证 3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 项目消费者群体分析就是：针对未来市场内的经营户在市场内的消费问题，比如餐饮，娱乐，生活消费，酒店等 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 根据预定的投资回收期和各时间段预期回收资金量比对项目自身的商业价值从而定一个合理的租/售价格，以达到稳健的资金回收目的。 5、项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分、项目可行性研究 一、前言 项目总体情况进行说明、分析、总结 二、项目概况 1、项目所处的具体位置、规模 2、项目规划经济技术指标

东营市广利港海鲜批发市场策划案

东营市广利港海鲜批发 市场策划案 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】

东营市广利港海鲜批发市场策划案 『项目总论』 本篇从“政府政策与规划趋势、面临的资源开发和经济价值、项目的主要建设指标”三个方面分析，意在使企业对项目有一个宏观的了解。 一、政府政策与规划趋式 （一）东营市海洋资源丰富，有着4800平方公里的浅海和180万亩的滩涂资源，但渔业在省内沿海七地市中，产量与G D P比重均处于末位，2002年，市政府为加快东营渔业经济，编制了《东营市海洋产业发展规划（2002-2010）》，提出了东营市渔业应立足国内外市场，加快渔业结构调整，围绕渔业增效、渔民增收，大力发展渔业经济合作组织，突出水产品精深加工和水产批发市场建设，发展渔业龙头企业，营造优良环境扩大对外开放，增加出口创汇能力，实现海洋渔业经济持续发展。并提出了各项具体发展目标，根据目标，东营市到2005年，水产品总产量达到34*104T，渔业产值达31亿元，水产养殖面积达146万亩，出口创汇达到1500万美元。 （二）根据2003年市政府发布的《关于发展海洋经济，加快“海上东营建设的意见》，到2007年，东营将建成以广利渔港、红光渔港为重点的一处国家级中心渔港，渔港以水产专业批发市场、冷藏加工、渔需物资供应、餐饮服务为核心，培植成区域水产加工、销售的集散地。并为此出台了相应的配套优惠政策，以鼓励渔业投资经营。在《东营市广利港总体规划》中，广利港的发展定位是：以引进外资和利用民间投资为主，鼓励发展具有经济活力的外资企业和私营企业，重点发展海产品养殖、加工、贸易一体化的产业龙头企业。