宏观调控下房价走势实例分析

宏观调控下房价走势实例分析

近年来，我国房地产市场发展迅速，多种因素导致房价过高的现状。国家层面多次出台针对房地产市场的宏观调控政策，希望能有效抑制房价过快上涨，实现社会经济平稳有序发展的目标。本文根据国家出台宏观调控政策的时间节点，以江苏南京房价走势为例，进行宏观调控政策对房价走势影响的分析。通过分析得出相关结论并对宏观调控政策提出一些有效建议。

关键词：房地产宏观调控房价南京

政府宏观政策和背景

从1998年实行住房由实物分配转向货币化分配后，我国的房地产市场得到了快速的发展。尤其是进入21世纪，房地产的发展，由于其乘数效应，带动相关行业发展，进一步促进社会经济的快速发展和人民收入水平的显著提高。然而在房地产业快速发展的同时也带来一定的社会经济问题。首先，房地产市场与金融市场的关联度较高，一旦房地产发展过快，形成泡沫并破灭，会对国家经济带来了巨大的损害。再者，一国经济的可持续发展，产业间的均衡发展也相当重要。对于过快发展的房地产业来说，会对其他的实业经济带来“抽血”效应，不利于经济可持续发展。又因为住房是准公共品，有其特殊的价格机制，且关系到百姓的民生，国人”居者有其屋”的传统朴素思想根深蒂固，房价的高企必然会对人们的生活带来很大的影响。

由于种种原因，市场这只“看不见的手”经常会存在失灵的情况，不能有效地配置资源。这时政府的宏观调控就必须发挥其作用，以便社会资源更加合理有效地配置。当然，宏观调控也有可能会失灵。几年来，国家多次出台了相关调控政策，为稳定房价，规范房地产市场行为，也采取了许多相应的措施。通常国家宏观调控的手段包括经济手段、法律手段、行政手段、道德手段。我国市场经济还处于发展阶段，主要以经济手段调控为多。包括财政调节、信贷调节、价格调节和汇率调节。因为政府的宏观调控对国民经济具有导向性，一般而言，政府实行的货币政策有宽松的货币政策和紧缩的货币政策。宏观调控的政策是政府调节市场的重要手段。本文旨在根据对江苏南京新增住房房价的波动趋势的分析，研究宏观调控政策的效果，期望提出合理的建议，使得调控更富有针对性。

房地产市场走势分析

影响房地产市场的因素较多且相互作用，因果关系复杂，本文主要通过研究南京近几年来的房价涨落的变化来验证宏观调控政策的效果并结合实际提出合理化意见。

江苏南京2007-2011年房价环比同比价格指数如表1所示，其房价走势如图1所示（数据来源于国家统计局网站）。

从图1表示环比的曲线中可以看出，在2007年初到2008年初南京房价的环比上升，从2008年3月出现环比下降，一直到2009年初。从2009年3月开始出现环比上涨，直到2010年年初。2010年年中房价环比价格指数略有下降，全年基本持平。2011年南京房价从4月开始环比基本出现下跌。从图1表示同比的曲线可以看出，南京房价同比指数波动得较为激烈。2007年的每月同比指数基本维持在105点以上，从2008年2月到2009年1月，同比指数持续下跌，跌至96.3点。从2008年8月到2009年6月，同比指数小于100点，同比出现下降。从2009年7月，南京房价同比指数开始上升，从2010年4月达到峰值。此

浅论当前房价波动原因及趋势分析

浅论当前房价波动原因及趋势分析 摘要：自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。 关键词：房价上涨；经济增长；限购；民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 （一）就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想） （二）房价上涨的原因 1.住房供应结构矛盾突出 07年上半年，全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。 2.部分城市房价上涨较快

国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

房价调控政策

关于房价的调控政策 2005年以来，我国每年都会出台相关政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台了房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管“国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款的相继推出，调控房地产市场的方法用尽，但是政策效果并不理想。2005年7月至2010年底，除去受国际金融危机冲击的12个月以外，在75个月份中，大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短。要破解房地产市场的调控怪圈，需要我们认真分析、总结经验教训。 应当引起大家注意的是，2010年以来楼市调控行政手段不断紧布控,“限”令开始升级。“限购”、“限贷”、“限房价”、“限地价”范围在扩大，政策在逐步出台。这一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较以往更高，“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。不过，高房价仍未完全“降服”。比如，未限购城市需求和房价上涨动力仍然旺盛。一份针对50个未“限购”城市楼市的最新调查报告显示,这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。调控政策执行最严厉的是一线城市，一线城市楼市受影响也最大，但是从目前数据来看，一线城市宏观经济数据普遍稳定，受楼市调控影响并不大。去年至今，二三线城市的涨幅和成交量都很大。在堵住了地产公司在一线城市的现金流入后，地产行业在二线三线城市继续赚得盆满钵满，在此情况下，国务院要做的是封住地产泡沫向二三线城市的转移，所以对于政策在总体环境下宽松的可能性应该不是很大。但是，目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，加之地方财政紧张等因素，限购等政策在二三线城市执行的难度很大。 由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑，另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。 房地产税收政策的推出对于房产市场的调控也是不见成效，对房地产保有环节征税，虽然在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏，但是也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨，一些实行物业税的国家，也没有改变几十年房价上涨的趋势。对此，财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。

房地产成本控制案例

湖北工业大学土木工程与建筑学院 香港路8号成本控制计划

香港路8号成本控制计划 一、项目概述 1.项目名称：万科香港路8号 2.地址位置：香港路项目位于长江北岸江岸区的解放大道与香港路交汇处，东临模范路，南临解放大道，西至香港路，北临瑞发广场。 3.周边交通：有近20条公交线路经过，公交线路网覆汉口、武昌、汉阳的主要干道和商圈，武汉第一条轻轨离项目约500米，交通可谓四通八达。 4.项目配套：香港路上有工行、农行、建行、招行等众多的银行营业网点；离本项目三站路范围内，有武商商圈、江汉路商圈、集中购物和日常购物都十分方便。且在此范围内，有武汉市著名的中山公园、解放公园，还有儿童医院、协和医院等，市政配套比较齐全；在项目周边餐饮、休闲娱乐场所就更多了。生活在这里，可以尽情享受城市核心带来的城市公共配套。 5.建筑特点：将以现代、明快的外立面成为城市的一道风景。楼体的外墙面主色调为灰色，其中穿插橘色、黄色、绿色为点缀，漳显整个项目现代、时尚、简约的特点。 6.共公空间：万科-香港路8号注重公共价值的塑造，将社区广场提升到城市级广场公共广场的层级来打造。入户大堂面积约为110平米，超高挑高到8.15米。 二、项目优劣势分析 1.项目优势： （1）、宗地临近市区的区位，将有助于今后本案的营销、推广。 （2）、万科的品牌已经深得消费者认同，但由于万科在武汉市场一直有开发项目，故造成了一定的追随万科品牌的潜在客群存在，宗地的开发，将极充分的调动这部分潜在人群。 （3）、万科的品牌及开发手法在武汉处于一流水平，在竞争中处于有利位置。 （4）、本案所在区域的购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在30万元以上的产品占本区需求量的52%，占全市该档次产品成交的32%，占全市该档次产品成交之首。 （5）、香港路8号小区位于多路公交线路可直达小区，出行十分方便，小区周围生活配套成熟完善，生活十分方便，小区内风景优雅，建筑风格截然不同，与社区树木花草、

宏观调控对房地产价格的影响分析

经济学家. . !""# $ ! 宏观调控对房地产价格的影响分析 !陈淼峰陈龙乾 % 中国矿业大学房地产研究所，江苏徐州##"$$ & ’ 一、紧缩银根与限制土地审批在商品房大量空置、未销售率高达"& ( * 的情况下，房地产价格仍能保持快速上涨，在 很大程度上要靠大量银行资金和低成本土地的支撑。故国家采取了紧缩银根和限 制土地审批等宏观调控措施来减缓房地产市场的继续快速发展。#$$ + 年 , 月" + 日，人民银行正式出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 % 央行"# " 号文’，目的是要对房地产信贷进行规范，进而减少房地产贷款在新增中长 期贷款中的比重，最终减缓房地产业发展速度。接着，在#$$ + 年 & 月" # 日，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 % 国务院" & 号文’ ， 强调要让房地产市场健康发展，从住房供应政策、住房贷款、土地管理、市场秩序等多个方面提出了更加“规范性”的要求。土地和资金，是房地产开发企业自下 而上和持续发展的根本所在。#$$ + 年-月# 日，为配合" & 号文的精神，国土资源部又发布了《关于加强土地供应管理，促进房地产市场持续健康发展的通知》， 提出了房地产开发土地供应宏观调控的总目标：努力实现土地供需总量平衡，结 构基本合理，价格基本稳定。但从实践来看，上述措施并未达到理想效果，全国绝大部分地区房地产价格仍然居高不下，甚至还在持续上涨。#$$ 年一至三季 度，全国房屋销售价格比去年同期上涨- ( * ，土地交易价格上涨"$ ( # * ，房屋租赁价格上涨 " ( # * 。再看一下#$$ 年三季度国家发改委、国家统计局发布对全国+ . 个大中城市房地产市场调查报告：第三季度，房地产价格比去年同期上涨- ( - * ，比二季度上涨了 " ( - * 。北京房地产价格上涨了+ ( . * ，在全国各大城市中是增幅较小的城市之一。另外，土地交易价格上涨 "" ( , * ，房屋租赁价格上涨# ( " * 。分地区看，+ . 个大中城市中有-个城市销售价格同经费涨幅超过"$ * 。其中，沈阳 上涨"- ( # * ，南京"/ ( / * ，重庆". ( , * ，上海" ( - * ，天津"+ ( * ，兰州"+ ( " * ， 青岛"# ( - * ，宁波"# ( . * ，杭州"$ ( " * 。这种结果与国家宏观调控的目标有很大差距。二、提高银行存贷款利率 #$$ 年" $ 月#-日，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率$ ( #/ * ，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存 款利率下浮。这是央行-年来首次加息，也是此前连续 & 次降息后的一大转折。加息后，个人住房公积金利率、个人住房商业贷款利率等其他各档次存、贷

国家对房价调控的税收手段(精)

1 温总理的调控房价要三管齐下： 一是要控制货币的流动性； 二是要运用财政、税收和金融的手段来进行市场调节； 三是加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。 2 运用税收调控房价的原因 A 在市场经济条件下，政府调控房价应更多采用经济和市场手段，以增强市场自身的调解能力，减少资源配置的扭曲。税收是一种良好的市场调控方法，被称为经济的“自动稳定器”。税收在调控房价中的作用不可小视。 B 目前中国房地产市场最大的问题是供需矛盾。旺盛的市场需求与不合理的住房供应结构成为问题的两个方面，这是促使房价扭曲性疯狂上涨的根本原因所在。 3. 具体税收手段 (1对需求和生产领域实行差别税和累进税 A 对需求领域征收差别税。其具体做法是：政府对居民住房有一个统一标准，每个家庭，人均住房面积在规定标准内购买房产是免税的，超过这个住房面积标准，采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高。好处在于，有钱人多花钱多缴税金任意多买房，没钱人有住房足够居住，有利于遏止房产需求领域的过度投机行为。 B 对生产领域征收差别税，，将生产高价房和低价房的房地产商的利润拉平来改变房地产商的行为。具体做法：采取累进税制，房子越高档售价越高，征的税就越多；而低价房、经济适用房就少征税或不征税。使生产高价房和低价房、获得同样的利润，盖豪华房不再有超额利润，于是，因低价房需求量大，开发商可从生产低价房中获取更多利润。 （2）改革现行国家的财政税收体制，实现事权与财政的匹配，改变地方政府的唯GDP观，应当让地方政府享有更多的财力办事，减少地方政府对土地财政的依赖。例如，对超过当地平均住房面积的住宅及物业征税，使之成为地方政府的主要税源。遏制和打击炒房和投机。尽快完善出台物业税(对多套、大户型实行跨度较大的级差税率， （3）调整所得税，增加低收入人群收入，对高收入人群多纳税。将房价目标与人均可支配收入挂钩，按不同收入与相对应的住房价格挂钩。严格贯彻执行二手房交易的个人所得税政策 （4）开征住房房产税，引导个人合理消费.住房保有环节征税，增加保有住房的成本是不错的选择，只要对现行的房产税和城镇土地使用税政策进行调整即可。比如规定对家庭人均超过一定面积住房征税，或者对家庭拥有的超过一定套数的住房征收房产税，就可以增加住房保有环节的税收。在房产税的计税依据上，应改变按原值计税的办法，改为按建筑面积计税。理论上讲按房屋的公允价值计税最合

云南农业大学管理经济学案例分析从供求方面分析房价1

从 供 求 方 面 分 析 房 价 依然饭特稀组 一.房价的变化的情况介绍 自房产改革以来，我国房价几乎是持续走高，直至去年才有小幅的下降，这关系民生的话题本就值得关心，更何况与我们息息相关，下面让我们来看一些数据和图表。

2000-2007年北京商品房均价走势:

2009年全国70城市房价走势图 ·2011年1月至2012年3月中国房地产百城均价曲线

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年3月，全国100 个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2 月下跌0.30% ，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。与上月相比，本月环比跌幅与上月持平，环比下跌的城市个数较上月减少6个，跌幅在1%以上的有10个城市，较上月减少7 个。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自2011 看了这一系列的图表数据，我们不难发现，中国的房价涨的居多，那我们就来分析一下房价上涨的原因吧. 供求理论是市场运行的基础理论,也是房地产市场运行与价格变动的核心理论,供求规律是决定住房商品价格的主要规律,其他一切因素对住房价格的影响,要么是通过影响供给,要么是通过影响需求,要么是通过同时影响供给和需求来实现的。由于住房商品的供求与一般商品的供求有许多不同的特点,特别是土地资源的稀缺性和开发周期的长期性特点,因而导致住房供给呈现低弹性,住房商品的供求有自身的特殊规律。 目前看来,我国房地产市场运行的特点: 1.房地产商品兼具消费和投资双重性。房地产商品既可以满足购买者居住的需求,此时它是一种消费品。同时,购买者可以待价格上涨之后出售获取利润,所以房地产商品同时也属于投资资产。 2.市场具有很强的分割性,商品具有异质性。房地产商品不可移动,不同的自然环境、气候条件、入文氛围等使得房地产市场具有很强的地域分割性。同时,商品在户型、面积、采光、建筑质量、建筑材料等方面的差异,使得房地产商品具有很强的异质性,几乎不存在两个完全相同的房地产商品。

政府宏观调控对房价的影响

政府宏观调控对房价的影响 【前言】： 自1998-2007年来房价出现了大幅度的上涨，上涨的势头一直在持续，尽管国家紧缩“银根”和“地根”等多种调控错施下，但整体依然涨声依旧。08年受全球金融风暴的影响，房价开始降价，到7月份住房价格终于出现大面积松动，09年国家实施四万亿救市计划，房地产市场开始回暖，并出现加速反弹，到2011年3月份，各地开始实行“限购令”，直到现在，房价表现瘫软无力，住房营销走向“弃价保量”，不少中小房地产企业则面临破产困境。下面简单分析下政府宏观调控对房价的影响。 【关键词】 宏观调控房价金融政策 【正文】 1、房地产市场存在的问题 一是房价太高，结构性的供需矛盾加剧，大部分地区的房屋开发中，高档房屋所占比例过高，经济适用房屋的开发不足。在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开商为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。 二是市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。 三是房地产投资过热，主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平，增长速度大大高于国民经济的增长。 2、国家对房地产业进行宏观调控的必要性 1.住宅的社会性要求政府介入房地产市场。住房既有商品属性,也有一定的社会保障属性。在住房商品化的过程中,致使城镇中一些低收入群体无法按等价交换的原则在市场上租房或买房,因此,既然市场无法按价格规律供给所有居民以住房,住房也就应当像养老、医疗一样,在一定程度上,纳入社会保障体系之中,借助政府的力量来保护弱势群体的基本居住要求。 2.房地产市场是区域性、垄断性的市场,需要政府进行必要干预。由于土地

案例分析法高房价何去何从

高房价何去何从 组长：唐万辉 执笔策划人：周见 本小组成员：吴维、张婷、田玲、曹银、陈宇、周见、张林、朱永峰

主讲人：有个问题我觉得在中国是非常普遍的，就是房子。我想问大家，以后打算买房吗？观众：... ...（买或不买） 主讲人：嗯，对于我们很多人来说，房价之高简直超乎想象。据说很多人一年的工资不吃不喝只够买一间厕所，还是小的。关于房价的现状：据统计，今年前两个月，北京和广州商品住房均价上涨幅度分别为17.3%和10%；上海房价在一度回落后迅速回暖；另一些中型城市，房价上涨的端倪也开始显现。尤其是颁发了《关于切实稳定住房价格的通知》的政府来说，却是有些尴尬。 首先让我们来看看什么是高房价： 房价的高低是相对的，国际上一般是用房价收入比来衡量房价高低，所谓房价收入比（Housing Price-to-Income Ratio）就是房价与收入的比例关系，世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭收入之比。 按国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。 高房价是指计算出的房价收入比高于这一范围，指房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。 了解了什么是高房价，接下来让我们看看关于高房价认识上误区： 1、经济发展推高房价。房价上涨是理所当然的事，我们不否认经济发展可能会推高房价，就单从成本考虑，房价也不应该如此疯涨，而很多城市的房价却翻了两番还要多。 2、收入增长推高房价。我们承认如今收入增长了，但是，房价的增速甩了收入增速不知道多远，并且，把收入的增长和房价的增长相联系是没有依据的。今天的房价是职工年收入的20倍或者更多，而10年前不到5倍，就连被公认为世界房价最高的日本东京市也只有5倍。在如此低的收入下却要负担如此高的房价是以牺牲购房者未来20年甚至30年的幸福为代价的。 3、土地资源不足推高房价。地球上没有哪种资源是非常充足的，比如粮食，不知道大家有没有注意到很多地方的修建的房子都是闲置着，即使资源稀缺，为何还如此浪费？同样，国家可以控制居民购买多套住房来控制房价。更何况中国国土面积达960多万平方公里，人均土地面积比日本、新加坡高得多，而日本、新加坡的房价与收入相比并没有中国高。 4、和发达国家比房价。目前有一种怪论，就是把北京、上海的房价和纽约、伦敦的房价相比，这是多么荒谬的结论。 那么高房价又带来了哪些危害呢？ 1.高房价对国民经济发展有很大的负作用 房价居高不下，使得很多购房和准备购房的家庭无力进行衣食住行等方面的消费。如果听任房价继续涨下去，将无法扩大内需。对国民经济发展十分不利。房价暴涨有崩盘之险，过高的房价必然会刺激房地产投机，导致房地产泡沫的产品。此外，也会削弱城市竞争能力。过高的房价会使城市的物价成本大大上升，不利于吸引外来资本。 2.高房价不利于社会稳定 在高房价的经济发展模式下，或是大多数民众无力进入房地产市场，只能住条件相对较差的住房，或是即使能够进入房地产市场，也必然要穷一生之力。高房价严重降低了民众的福利水平和生活幸福感，引发了广泛的焦虑，使民众难以分享整个社会的进步的成果，使得缺房的中低收入阶层生活恶化，成为潜在的不安定因素。同时，高房价造成社会财富分配不公。住房商品的特性不仅造成严重的信息不对称，也容易形成房地产开发商对产品价格的完全垄断，房屋市场控制在即开发商手中，房屋消费者只能是这种市场的弱者。如此，财富会越来越向少数人集中。 3.高房价阻碍着城市化进程

当前国家宏观调控政策能促使房价下跌

当前国家宏观调控政策能促使房价下跌 谢谢主席，尊敬的各位评委、观众、对方辩友大家好 今天很高兴在这里与对方辩友讨论当前面对泡沫似的房地产产业，国家宏观调控政策能否促使房价下跌。由此，我方的观点是：当前国家宏观调控政策能促使房价下跌。 “国家宏观调控政策”是指国家运用经济、法律、行政等手段，对经济活动进行干预和指导，及时纠正经济运行中偏离宏观目标的倾向，以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展的国家政策。我们这里所说的“当前”是指至今仍在实行并发挥作用的政策。“促使”即促进、推动，为达到目的提供动力。“房价下跌”并不是单纯的数字上的减少而是同期房价上涨速率低于通货膨胀率，达到一个平稳增长的水平，从而导致的真实房价的降低。 需要注意的是今天我们所说的促使并不是一定要有明确的结果而是起到推波助澜的作用即可称为促使了。并且，对于房价应基于全国平均水平而不是极端个例。由此，我方的标准是：针对当前的现状，国家宏观调控政策能否维持房地产市场健康、稳定发展。 我将从以下三方面论述我方观点。 第一，国家宏观调控政策能从终端上促使房价下跌。现在消费者普遍存在一种买涨不买跌的消费心理，这种不正确的消费心理为房价的飙升起到了一定的作用，当前国家宏观调控政策已明确指出要坚持和强化舆论引导，纠正人们的消费心理。此外，针对消费者低买高卖赚取差额的投机行为，国家出台了一系列政策，二手房转让税制度建立，第二套房首付60%，限购政策合理引导住房需求即贷款利率的提高等等，针对消费者的行为，国家出台了一系列的针对政策，这些政策的实行必将遏制房价，从而促使房价下跌。 第二，国家宏观调控政策能从源头上促使房价下跌。近几年房价可谓突飞猛涨，此时一些唯利是图的投资商便会囤地、囤房，针对这一问题国八条规定空地一年收回并对购买土地者增加税收，这一政策的出台，在一定程度上打击了投资商的投机行为，规范了市场秩序，此外，对于土地，国家将税率上调，增加了出让金，由此一来，开发商们在购买土地便增加了难度，因此，房地产市场必将会被规范。并且，热钱、游资的大量涌入也是房价上涨过快不可小觑的因素，对此，国家要求资金来源要严格守查。针对开发商们，国家采取了一系列的针对方法，这些政策的出台打击了他们的投机行为，从而促进了房地产业的健康发展。 第三，国家宏观调控政策能从外围促使房价下跌。现在的住房存在供不对求的问题，对此，国十条规定加强保障性住房建设，合理土地规划结构，这一政策的出台使得地方政府不得不调整住房建设，住房多了再加之国家的相关政策的辅助，房价必会有所下跌。除此之外，国八条规定要合理制定房价指标并公开，这样一来，民众便会了解到房价的真实水平，避免了因跟风买房而造成的一系列不利于房地产市场发展的问题。 针对房价过快上涨的原因，国家出台了一系列相对应的政策，加之国家的宏观调控，房价必将下跌，房地产市场必将恢复以往的平稳、健康发展。 因此，我方坚持认为：国家宏观调控政策能促使房价下跌。

形势与政策论文--浅谈中国房价问题

形势与政策 浅谈当前中国的房价问题 院系：XXXX 班级：XXXX 学号：XXXX 授课教师：XXX 姓名：XX

摘要：随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。 关键字：高房价，原因，本质，有效策略 近年来，普通老百姓买不起房已成为一个不争的事实，虽然政府一直在想方设法地稳定房价，但效果甚微。房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影，这个问题是如何产生的？我们怎样认识它？让我们仔细地分析一下。 一、房价居高不下的原因 一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状【1】。但是，当房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；但是迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。 一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。 另一方面，就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市，这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢？其实，房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文；因此，如果整个地域的环境和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。显然，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了【2】。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现“住者有其房”。 二、认识房价问题的本质 当前，住房问题之所以成为社会大众最关心的问题，关键在于对住房问题的本质缺乏了解，住房问题被过度市场化。

1993年-2010年我国对房地产宏观调控的五大阶段

我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

政府为什么不能有效的控制房价

很多年里，中国的房地产市场不仅成为中国百姓、政府和开发商的永恒话题，而且，也是国际投资者和投机者的深切关注对象。2010年全国“两会”的召开,高房价问题出现在各类提案议案之中,据报道,两会期间接收到的近300多项政协议案中有一半和房地产有关。地产,这个关乎民生、经济的焦点,已经成为这个时代、这个国家最热的话题。如何抑制房价上涨,保障群众的基本居住需求也成为人们当下关心的焦点。 同时，中国电视剧《蜗居》的播出，不同的人群对中国房地产的市场表现出不同的情绪来，或者忧虑，或者恐慌，或者愤怒。感到忧虑甚至恐慌的是政府，因为房地产市场存在的巨大泡沫，已经成为中国经济的最大隐忧；而感到愤怒的是民众，因为越来越多的中国民众被变相地剥夺了“住房”权。因此，政府如何才能有效的抑制房价成为人们共同关注的问题。但是由于各种原因政府不能有效抑制房价,我认为有以下三个原因: 第一、政府的大量财政收入来自“卖地”和房地产行业的税收。其压制房价必然会减少财政收入,从而影响经济的增长速度。从宏观上说,在全球经济普遍疲软的2009年,中国经济能实现“保8 ”,房地产市场的畸型高速增长是功不可没的。 第二、如果房价忽然大幅下跌,那么大量投机性贷款买房的人必然还不起贷款导致破产,而银行也会产生大量呆坏账,严重情况下会引起银行破产导致金融危机。另外,也是此原因促使部分已买房的人们不再希望房价下跌,转而希望房价继续上涨已获得房价上升而产生的利润。 第三、房价下跌会导致大量人对房价缺乏信心,持币观望希望房价进一步下跌,反而不会增加房屋成交量。不利于房地产市场健康发展。 综上所述,政府无论出于自身利益考虑还是出于社会稳定的角度考虑,都不会采用过于强制的手段打压房价。

浅谈中国房地产现状

浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，

金融调控对房价影响

南京财经大学专业任意选修课课程论文考试 2011 ——2012 第一学期 课程名称：房地产金融与投资 任课教师：彭建超 学生姓名：蔡晨溪 班级：公事管082 学号：2113008201 论文题目：我国房地产金融调控对住房价格的影 响浅议 内容摘要：自从住房制度改革开始实施，我国房地产业发展取得了长 足进步，成长为国民经济的支柱产业。但是，由于房地产 业发展的速度过快，导致了许多问题，房价过高首当其冲， 普通老百姓买不起房的情况不仅仅是经济问题，更加是社 会问题，于是，国家的宏观调控就势在必行了。房地产作 为资金密集型行业，对金融政策十分敏感，如今金融政策 已成为调控房地产市场的重要工具。回顾我国金融政策调 控房地产市场的历史，找出其需要改进的地方以期对未来 房地产市场调控手段有所贡献是如今的重要工作。 关键词：房地产金融调控金融政策房价案例分析

一、研究背景及意义 住房制度改革以来，我国房地产市场发展迅速，使其他行业无法与之相提并论，这种速度被称为“房地产速度”。据统计数据显示，我国2008年房地产业占GDP的6.6%和投资的四分之一，直接相关的产业多达60个，房地产业的发展带动了钢材、建筑、建材、家电、家具等许多行业的发展。但是，高速发展也会带来相应的问题和矛盾。最为尖锐和明显的就是老百姓的住房问题，房价的不断走高速度和老百姓的存款增长速度不能合拍就造成了“买房难”的问题。老百姓买房难不仅是经济问题，更是社会问题。房地产市场是一个资金密集型的市场，金融政策对其影响最大，联系最为紧密。正是由于这种紧密的联系，利用金融政策来调控房地产就被认为最有效的方法。 二、国家金融政策调控房地产市场历史回顾及所取得的成就 我国对房地产的宏观调控相当积极活跃，从1993年开始，我国就开始针对1991年以来房地产投资过热的问题进行宏观调控。1998年，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》这是住房改革后第一个明确支持房地产发展的金融政策，并且国家实施了宽松的货币政策，这些政策对我国房地产市场的启动起了重要的作用。。2002年开始房地产价格开始不断攀升，2003年央行出台文件提高信贷门槛，紧缩资金链，开始调控逐步过热的局面。接着的几年国家相继出台了许多政策抑制房价的上升，不断提高存款准备金率和贷款利率，到2007年下半年部分地区房价有所回落。2008年受金融危机的影响房地产业发展进入低迷，为了适应国际国内经济形势发展，国家又出台款宽松的信贷政策以鼓励住房消费。为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。 综上所述，房改以来我国房地产金融调控政策对房地产市场的影响是全方位的。在多次金融调控政策的监督和指导下，房地产市场得到了快速发展，对国民经济的健康、可持续发展做出了积极贡献。2004～2007年房地产行业对GDP 的贡献近几年一直稳定在15%以上，房地产行业已成为国民经济的绝对支柱产业。

公共政策案例分析

案例分析——房地产“限购令” 内容摘要：房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。笔者试图结合公共政策动态运行过程来分析这项政策出台的背景、原因以及效果，并就这项政策提出了一些自己的看法。 、案例回顾 （一）“限购令”的出台： 我国于2010年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。2010年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

“新国十条”出台后，各地根据其房地产现状陆续颁布“限购令”。2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2010年9月29日国家多部门再次出台调控新措施，其后深圳、广州等多个城市陆续公布“限购令”。随后有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。通知指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。通知明确规定，原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。通知还指出，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。 2011年8月17日，住建部下发二三线城市限购标准。12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将于2011年年底到期的城市，地方政

我国房价背后的经济学原理和国家调控政策分析

我国房价背后的经济学原理和国家调控政策分析 ［摘要］近年来,房价过高成为政府和全社会关注的问题。文章从经济学供求关系理论切入,结合国家经济背景,就高房价问题产生的原因以及未来房地产市场走势进行了剖析和阐述,并着重分析了国家现行调控政策及其效果。 ［关键词］房价；供给；需求；调控政策1 关于我国房价的经济学分析 1.1 基于市场供给的分析 根据经济学原理,商品价格由市场供求关系决定,从根本上说,房价是由房地产供给和需求决定的。土地价格是房地产主要开发成本,影响和制约着房地产供给,根据供求关系理论,土地价格由土地供给和需求决定。在我国土地属于国有,土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定,近年来房地产用地的有限供给,使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求,从而导致住宅用地价格持续上涨,也决定了房价的高位运行。各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因,很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。近10年来,全国地方政府国有土地有偿使用收入快速增长,占地方财政收入比重不断攀升。有资料显示,2010年全国地方政府土地有偿使用收入达到2.91万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的71.68%。同时,高房价也带动地价不断上涨,地价与房价相互作用和影响、交替上涨。 不同地区的同一种商品存在价格差异时会产生套利机会,可以通过低买高卖的跨地区交易活动获取收益。而房地产因其区域性特点,不具备地区间流动性,住房无法由低价地区运输到高价地区进行交易,从而使市场供求趋于平衡,房地产的这种地域性特点和不可替代性,以及地价、房价上涨未能产生足够的更多供给,使得房地产供给缺乏弹性。 由于住房兼具民生和商品双重属性,大多数国家既有不享受政府优惠的自建或市场化的商品房,又有政府支持投资的保障性公共住房，比如日本的公营住房和新加坡的组屋。而我国在过去10多年主要通过房地产市场解决人民住房需求,面向中低收入群体的保障性住房供应不足,供给比例过低,造成住房供应的结构性失衡。因此,保障性住房建设滞后,也是造成我国住房供给不足,导致高房价的重要原因。 1.2 基于市场需求的分析 1.2.1 人口城市化和家庭结构的变化增加了房地产的刚性需求近年我国城市化进程持续快速发展,大量农村人口迁移到本已拥挤不堪的城市,根据2011年11月出版的《社会蓝皮书：2012年中国社会形势分析与预测》数据,我国近三成农业户籍人口已居住在城镇,2011年城镇居民的比例超过农村居民。新增的城市人口以及原有城市人口自然增长扩大了住房需求。同时,随着我国计划生育政策的实施和现代人生育观念、生活观念的改变,现代社会主要以小户家庭为主,在一定程度上扩大了住房需求。另外,随着我国经济快速发展和居民消费结构升级加快,条件改善型住房需求明显增加,这也加大了城市住房的供需矛盾,带来房价上涨的压力。 1.2.2 消费者对房价的上涨预期影响购房需求 现实中需求曲线不总是向下倾斜,消费者对商品价格的预期,会影响当前的消费水平。某种情况下,人们会有一种买涨不买跌的消费心理,当商品价格下降时会持观望态度,希望价格更低时购买；当价格上涨时,则会引起人们的警觉,认为之后