房地产市场宏观环境

泛海建设集团战略规划目录：

第一部分：市场及竞争环境

一．房地产市场宏观环境

一、经济因素

二、政治因素

三、人口因素

四、政策法规和利税因素

二．房地产行业发展分析

三．未来房地产企业的竞争态势

一、人力资源的竞争

二、学习能力的竞争

三、创新能力的竞争

四、品牌的竞争

五、资本的竞争

六、战略管理能力的竞争

七、合作中求生存

第一部分：市场及竞争环境

一．房地产市场宏观环境

市场环境分析是房地产企业营销的基本内容，也是房地产企业发展规划的根本前提。分析房地产市场环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免受损威胁，确定企业发展战略。房地产市场环境分微观环境和宏观环境两大环境，其中宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括经济因素、政治因素、人口因素、政策法规与税费因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业，故房地产企业欲把握好它不是一件易事。所以，从以下几个方面分析目前宏观环境，以及对房地产企业战略规划的影响。

一、经济因素

我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到 2010年，估计国民经济均增速度能达到 12%。我国的城市化水平也将由 28%上升到 35%，新增城镇230 个，需要住宅 12 亿平方米，随着经济的发展，房地产在 21 世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味着经济将会腾飞，企业改革步伐加快，近三年内企业效益会有好转，作为房地产市场的买方主体占城市人口近 70%的企业职工的工资收益将有改善。正因为如此，房地产企业应一方面广开市场，让利销售，盘活存量房地产；另一方面又应着手准备迎接新一轮房地产发展高潮的到来，主动抢占市场。

经济收入在市场上表现为实际购买力，它是构成市场的基本要素，因为市场容量的大小，归根到底取决于消费者购买力的大小。据国家统计局统计数据，今年上半年中国城镇居民人均可支配收入7052元人民币，同比增长17.6％，扣除价格因素，实际增长14.2％。三口之家的年均可支配收入为 21156 元，较之去年有所上升。随着居民可支配收入提高，对国民经济也将产生良好影响。其好处主要表现在：一是居民消费能力增大，消费市场逐步进入良性循环。二是投资规模会逐步扩大，从而使经济继续快速发展。三是促使居民消费升级，

对汽车、住房、通信的消费将会增加，这必然拉动整体经济的发展。近几年每年安排国有商业银行超过 100亿元的贷款规模，专项用于发放个人住房担保贷款，其贷款具有期限长、额度大、利率优惠等特点；同时个人还可以申请一部分低利率的公积金住房贷款。这些政策，对提高居民的购房能力，特别是提高中低收入家庭的购房能力，培植住房消费热点，起到了重要的催化作用。因此，房地产企业要分析好市场发展前景，进行很好的市场定位，优化产品组合，经营多规格、不同档次的商品房，以适应市场发展的需要和满足不同消费水平者的需求。

二、政治因素

政治因素是指国际、国内“气候”，国家政局以及国家的开放程度与政策的连续性，它形成市场的政治环境。“气候”不同，房地产发展趋势不同。国际形势很好，国内政局稳定，房地产的发展必将处于良性状态。如今，一方面和平与发展成了世界的主题，另一方面我国已坚定了建设有中国特色社会主义的立场，并顺利地加入 WTO，一个良好的国际、国内“气候”呈现在房地产企业面前。因此，房地产企业要坚定信心，认真抓好经营工作，从长计远，着眼市场开发。

国家开放的程度与政策的连续性可影响房地产投资经营者的心态，开放的程度大、政策连续，投资经营者就会有长期经营的打算；相反，开放程度小，政策不连续，投资经营者就会疑虑重重，不敢大胆投资经营房地产。党的十六在十五大的基础上举好了“旗”，选择好了“路”，高举邓小平建设有中国特色社会主义理论的旗帜，它昭示着政策的连续与稳定，显示着我国改革开放的程度更加提高。有鉴于此，房地产企业要进一步解放思想，乘势而上。

三、人口因素

人口因素决定房地产市场的规模和发展趋势，它对房地产发展具有较强的制约力量。

人口状况。房地产是提供人们栖息居住、工作、学习、生活、娱乐的场所。目前，我国人口13 亿，占世界总人口的 22%。我国是最大的住房消费市场，这对房地产企业来说是很好的机会。此外，人口规模还直接影响区域内商业的繁荣和工业的发展，从而直接影响商业与工业对房地产的需求。根据人口状况

与国家规定的人均居住目标，房地产企业应把握好投资开发规模，抓好新房开发，以住房开发为重心，兼顾非住宅商品房开发，满足城市人口居住的多种需要。

人口从农村流向城市。随着社会分工和商品经济发展，人口城市化水平在急速提高，农村向城市流动的人口呈几何级数递增，造成人口越来越向城市集中。而农流者同样需要居住和创业的场所，这些又为房地产的发展提供的机会。据有关资料报道，目前农村向城市流动的人口已达 1 个亿，约相当于城市人口（指具有常居城市户口的居民）的四分之一，今后农村转向城市的人口每年还将平均以 1 500 万的数量在递增，并且流动形式由个体转向家庭，居住方式由暂住变为定居。以上说明房地产企业在细分市场时不可忽视人口从农村流向城市后形成的市场潜力和容量，为提供农流人口居住和谋业的空间，宜多开发商住房、微利房。

家庭结构的变化。家庭是社会的最小单元，制定房地产市场营销策略不能不分析家庭结构的因素。一个地区在总人口不变的条件下，平均家庭人口越多，所需住宅单位数越少；反之，平均家庭人口越少，则所需住宅单位数越多。现代家庭逐步在向二人世界或三口之家方向发展，这样的发展显然会增加住宅单位数，同时我国传统的天伦之乐和人口的老龄化，家庭的小型化与老年父母赡养和照顾之间存在着矛盾，他们对住宅的要求即要合乎青年夫妇独立生活“分”的愿望，又要在一定程度上因种种原因而要求有“合”的功能。这样，房地产企业就应根据家庭小型化趋势及“分”、“合”的要求，一方面有计划增加标准套房的开发量，以实现家庭小型化对住宅量增加的要求；另一方面规划设计符合“分”、“合”愿望的适宜住宅，如建设一定数量的多间套住房、复式住房等，使小夫妻能与父母“分”中有“合”，“合”中有“分”。

四、政策法规和利税因素

政策法规和利税因素介于政治因素和经济因素之间的环境因素，它是制约和引导房地产发展的重要外部力量。

政策与法规是国家宏观调控市场的重要机器，对市场主体的作用具有强制性，国家政策出台和法规的制定，必然对房地产市场产生影响，可能给企业带来新的市场生机，也可能带来新的威胁。故此，房地产企业面对市场要不断提

高理解力和辨别力，善度时局，并加强对房地产有关政策、法规研究，在法律允许的范围内确立自己的经营原则，在合法经营的基础上，寻找发展机会，摆脱政策、法规变化带来的威胁。

房地产离不开金融业的支持，因为房地产具有价值大、占用资金多的特点。一般情况下，房地产企业的经营资金一半以上来自银行贷款，这样利率便成了影响房地产企业效益的敏感因素。银行存贷款利率低，企业资金成本低，就会刺激对房地产投资；而银根紧缩、利率较高，投资者相对利润少，就会抑制房地产的开发。另外，存贷款利率低也会刺激住房的消费，因存款利率低，存款利息低于房租，居民认为购房合算，购房热情高；贷款利率低，居民个人可以获得低息的优惠抵押贷款用于买房，买房欲增强。反之，存款利率高，资金存入银行，利息收入高，不便于激发居民购房；此时居民若贷款买房，其还贷压力也大。在存贷款利率一再下调的形势下，房地产企业可获得理想的投资回报，但应特别注意融洽银行关系，积极筹措资金，从自身实际与市场情况出发，稳妥地进行房地产投资开发。

税费可以理顺和调整国家、企业与个人三者之间利益的分配关系，是政策法规的具体实施，对房地产业的发展具有引导与限制的双重作用。税费合理，可对房地产市场发挥应有的调节作用；否则，只会导致商品房价格的不合理上涨，加重房地产企业和购房者的负担，减少房地产企业效益的同时，也压抑了居民住房消费。税费项目各地有较大的差异，少则六、七十项，多则一百四十多项税费，有的地区差不多占房价的 30%。据此情况，自 1997 年元月以来国务院下令取消住宅建设中 48 项税费，要求全国各地严格控制商品房价格的不合理上涨，广州、北京、重庆等捷足先登，相继减免房地产税收，取消不合理收费，而后各地纷纷出台了清理对房地产的不合理收费举措，表现出规范市场的决心。房地产企业在税费减少的条件下，要积极开展整体营销活动，通过企业各职能部门的协调，以及产品、定价、分销和促销等营销机能的配合，来实现企业的盈利目标，增强企业活力。

从以上四方面来看，我国快速的经济发展、良好的政治环境、庞大的人口基数、不断完善的政策法规和利税条件，都为房地产这一支柱性产业提供了良好的外部环境。在未来的二三十年里，房地产业还有很大的发展空间。泛海建

设集团以房地产业为主业的公司，未来大有可为。

二．房地产行业发展分析

在我国，房地产业作为新兴行业，其发展的历程是曲折的。以1987 年深圳市率先试行土地使用权有偿出让作为标志，中国内地的房地产行业出现不过二十来年的时间。然而近年来，房地产业已经迅速发展成为了国民经济的一种先导性、支柱性产业，为改善中国居民的住房条件，促进中国经济的持续快速健康发展发挥着越来越重要的作用，在当代社会经济生活中有着举足轻重的地位。房地产投资年增幅在22%以上，远远高于宏观经济的整体增速。到2005年，我国的房地产投资已占到整个GDP 总量的10%左右。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

在看到房地产业促进我国经济增长的同时，也应该注意到由于我国的房地产业发展时间不长，并且发展速度较快，伴随着大量资金和企业的涌入，房地产法制环境还不完善，整个行业还是出现了一些问题。主要表现在：其一、房地产投资增长过快，热度持续增加，销售未同步增长，空置率逐步上升。

我国房地产投资“九五”期间的平均增长速度是9.3%，但自2000年开始，平均每年都增长20%以上，2006 年1－5 月，同比增长更是高达32.9%，房地产业成为了经济发展最“热”的领域。尽管同期销售也有较大的发展，但由于房价不断上涨，供应结构不合理，导致越来越多的建成房屋空置。据有关数据统计，至2006 年12月底，我国商品房空置面积已达 1.2 亿平方米，其中绝大部分属于中高档、大户型项目。

其二、房地产企业资产负债率普遍偏高，导致金融风险增大。房地产投资的增加，主要是依赖银行贷款。如2002年全国各商业银行房地产贷款规模达到6,616 亿以上，个人贷款总额已达到8,253 多亿，是1997 年的35 倍。目前房地产开发企业的资金占用，30%直接来自银行贷款，30－40%来自建筑施工

单位，加上个人购房者的银行抵押贷款，几乎80%以上的资金直接来源于银行贷款。房地产企业对银行负债如此高的比例，使得金融风险大为增加。

其三、销售市场无序、物业管理混乱，引起消费者不满。房地产业持续升温，房地产企业良莠不齐，加之房地产销售、经营的相关法制不够健全，导致房屋销售和物业管理纠纷不断。最为突出的矛盾是开发商违规开发，商品房销售的“虚假”广告，销售面积的“缺斤短两”，中介市场混乱，物业管理不规范等。这些问题已引起消费者强烈不满，危害到房地产业的健康发展。

但是，这些问题的出现，并没有阻挡房地产高速发展的步伐，同时由于国家对房地产是我国一个支柱性产业的定位，使得国家通过不断出台的一系列政策来保证房地产业的健康发展。2006年5月17日，国务院针对房地产市场展开了新一轮宏观调空，颁布了一系列具有针对性的措施，简称“国六条”。2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》以及7月14日《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，明确了90/70原则，同时将个人住房按揭款的首付比例提高到了30％。随后，国税总局、银监会、国家外汇管理局、建设部等先后又颁布了一系列的政策、法规，以从信贷、市场和土地调控等方面来规范房地产的发展。

在政策规范市场的同时，城市化的发展也是房地产发展的巨大推动力。

我国的城市化起步较晚。1978 年，我国的城市人口为 1.7 亿，城市化率仅为17.92%。到1990 年，城市化率已经上升到26.41%，年均增长率为0.71 个百分点。上个世纪90 年代以来，我国的城市化率持续加速，2002 年我国在十五计划中首次把“积极推进城镇化”作为国家的重点发展战略之一。至2004年底，我国城市（镇）人口达到 5.4亿，城市化率达到41.8%。目前，全国大约60%的工业增加值、85%的第三产业增加值、70%的国内生产总值、80%的税收都来自城市。高等教育和科研力量的90%以上都集中在城市。同时，我国城市化发展的质量不断提高，城市整体功能逐步提升，人居环境明显改善，城市面貌发生很大变化。

展望我国城市化的发展，前景十分诱人。在一般城市，农民务工者和其他流动人口占城市户籍人口的比例在20%-30%左右，在发达地区，这部分人口可能是城市户籍人口的3-4倍，这些人有望在城市中逐渐找到位置，最终成为城

市人口。据有关专家预测，到2020 年，我国人口将超过15 亿，预计我国城市化水平将达到60%左右，即9亿人居住在城市。新增城市人口的住房需求必将为我国房地产业注入不懈的发展动力。

近年来，随着我国城市化进程的不断推进、产业结构的调整组合、区域经济的合作深化，我国的经济出现了向区域集中的趋势，并逐渐形成了四大区域城市群，也就是中国的菱形发展区域。尤其是以上海、京津、穗港为中心城市的长三角、京津冀和珠三角三大城镇密集地带，三城镇密集地区以不到3%的国土面积，聚集了全国14%的人口，创造的国内生产总值占全国的42%，实际利用外资占全国的79%。

从市场经济的规律来看，房地产发展最快的区域必然是中国经济最发达的区域。所以，四大区域城市群的崛起将给中国的房地产业带来巨大的发展空间和长期的发展动力。

①长三角地区土地面积9.97平方公里，人口7500多万，占全国的 6.5%左右，但GDP 却占到的全国17.2%。以上海为龙头的国际化大都市的构建，会使长三角地区城市化进程加快，沿长江流域的广大腹地，吸引了全国和全球投资向这一区域聚集，吸引了全国外资的1/4，随着长三角区域经济规划协调的加强，为房地产发展创造了巨大的需求空间，人均GDP 达 2.05万元，支持着居民较高的购买力，上海、杭州、南京、宁波、苏州、无锡是长三角地区房地产最活跃的地区。

②珠三角地区共计 4 万平方公里，占广东省不足1/4 的土地面积，30.8%的人口，创造了78.6%的GDP，72.6%固定资产投资，95.2%的外贸出口，64.3%的财务收入，是华南地区经济增长的主要推动力。香港与珠三角其他城市迅速融合，相互促进，未来珠三角会变成世界最大的都市圈之一，具备强劲的需求基础。

③环渤海地区重点城市是北京和天津市地区，其总面积 2.87 平方公里，人口2190 万元，GDP 占全国 4.6%，GDP 人均 2 万元，是当前中国经济增长最快的区域之一。北京经济发展受奥运的刺激，基础设施投资在加快、固定资产投资增长加速，GDP 增长强劲，带动房地产投资快速发展。同时，随着天津作为北方经济中心地位的逐渐确立以及国务院将天津开发纳入规划，天津市

的房地产前景看好，也应是重点的关注目标。

④华中三角区：以武汉为龙头，配合长沙、南昌的较高度发展核心城市正在形成中国经济的第四极。由于华中三角区幅地较广，且有不少山地，城市化程度也较低，故不如沿海平原地区具备建设超级都会的条件，但可以加强协作来形成中心城市共同体。华中三角区教育资源丰富，近年来高科技产业蓬勃发展，已经成为中国经济发展的第四股力量，发展潜力巨大，也应该成为房地产公司关注的目标。

四大区域的快速发展，为我国房地产业提供了广阔的市场空间。同时，随着国家经济发展水平的不断提高，第二、三产业在经济所占的比重不断提高，农村人口必然不断地逐渐聚集到城市。正是这种人口的空间转移，为城市房地产的发展带来了无限机会。

另外，中央政府要求18亿亩耕地保有量底线到2020年基本保持不变。至2005年我国现有耕地为1.22亿公顷(18.3亿亩)。也就意味着15年内只有0.3亿亩耕地可转为建设用地，即平均每年200万亩。在耕地保护的红线不能越过的情况下，工业用地、建设用地之争不可避免，也就意味着工业地价和建设用地价格将可能有一定程度的上涨，从各城市未来五年供应计划来看，存量土地开发基本上要占到30%-40%的水平，由于基础设施建设的相对滞后，预计近两年供应的主体还是存量土地开发。目前存量土地面积约6.68亿㎡，这些土地进入市场可以一定程度缓解供给的矛盾，未来几年供应量的释放将比较平稳。在一个关于“8·31”两周年的研讨会上有些人认为，土地价格上涨的直接原因是因为“8·31”后，国家规定所有的土地用地都实行“招、拍、挂”，土地价格由市场进行调节。众多开发商的公开竞争，使得土地价格不断上涨。在理论上，价格是由市场的供需关系调节的，而与土地的出让方式无关。但是，市场上可供开发的土地较少，使得土地价格不断上涨，这是价值规律的正常结果。由于地价的上涨和需求的增加，未来房地产的价格在一定程度上还会有上涨的空间。

当前我国的房地产业处于稳定快速发展的时期，而且发展空间巨大。在未来的20 年中，房地产行业还将会是一个充满发展前景的行业。从我国实行住

房改革的数年来，商品房的销售金额平均的年增长速度达到31%，销售面积平均每年增长26.5%。特别是人们对于住宅的稳定持续大量的需求将会给这个行业带来不计其数的利润，也将给国家财政带来无数的税收。

当然，以上所述只是说明中国房地产产业发展潜力很大，但房地产行业的发展任重而道远，正如前面所述，我国房地产业目前还面临着许多问题和风险，对房地产投资的短期和中期风险必须引起足够重视。要使房地产业健康、有序和谐的发展，还需要社会各方面共同努力，也需要良好的政治、社会、经济发展环境的配合。虽然国家的宏观调控政策引发了房地产市场的短期波动，但长期来看，国家的宏观调控有利于房地产业的持续、健康、安全、稳定发展，有利于消除房地产业发展的不规范、不健康、不理性、不安全的因素，有利于行业秩序规范、行业发展节奏调整、行业风险释放，我们不能放弃这难得的历史机遇。

房地产的健康发展已经是势在必行的潮流，政策的波动、市场的限制、技术的瓶颈和观念的误区都只是发展中的插曲，不能阻挡房地产业前进的步伐。泛海建设集团有着丰富的开发经验和历史累积，应该有足够的信心来面对各种困难，迎接未来的机遇与挑战。

三．未来房地产企业的竞争态势

未来房地产企业之间的竞争是全方位的竞争，是企业各种组成要素之间的竞争，企业必须充分认识到这些，在今后的发展中要不断的完善这些要素，才能使企业在今后的竞争中不断的作强做大，不至于被淘汰。

一、人力资源的竞争

人是地球上最具有创造性和执行力的动物。任何企业的发展，都离不开人。任何计划、方案的实施，都需要人去完成。房地产企业更是不能例外。房地产企业从根本上讲，就是属于一种资源整合性企业。所有资源的整合，都需要有专业的人才来执行。有没有一批专业的人，能否留住这些专业的人，自己能否培养出这种专业的人，这些都是摆在各个房地产企业面前的十分重要的问题，

也是凸显企业竞争力的核心问题。

二、学习能力的竞争

21世纪，是信息时代。知识老化和更新的速度越来越快,房地产企业不能简单的通过“高薪挖人”来应对市场的竞争。房地产企业要培育自己的学习型能力,通过持续不断的学习达到更新知识，提高能力的目的。学习型能力的培养是一个长期的过程,它必须是在自己企业文化的作用下,在工作中不断实践，不断在学习中动态形成的这样培育的学习能力,它能使企业从外部获得的知识内部化，使企业内部的知识相互渗透化,从而形成自己企业独有的,别人不易模仿的竞争能力。

三、创新能力的竞争

当今市场经济条件下,专业化分工使得房地产开发企业,必须放弃贪大求全的从众思路,又由于国家建筑标准化的成熟,使得房地产产品趋同性增强。所以,房地产企业之间不能总是跟风,而提高创新能力就成了房地产企业从市场竞争中胜出的捷径。创新能力的培育要在观念、制度、技术、管理、营销和产品等方面适合自己企业和行业的特点,要形成企业自己的差异化优势。同时，房地产企业还可以在经营模式、市场营销、内部管理、核心技术等方面创新。只有敢于创新的企业才可以在未来的市场竞争中闯出一条属于自己的道路。

四、品牌的竞争

目前，品牌在房地产企业之间的竞争在扮演着一个十分重要的角色。品牌不仅仅代表着企业的知名度和实力,同时也代表着产品的特色、信誉和品质。房地产业发展到现在,行业竞争日趋激烈,消费者也越来越成熟,品牌在消费者购房决策中的作用越来越重要。因此,房地产企业一定要树立良好的品牌理念,注重品牌的培育和塑造。房地产企业在企业品牌的培育过程中,应该将企业品牌战略与楼盘品牌战略有机地结合起来,不能只注重楼盘品牌而忽视企业品牌,也不能只着重企业品牌而忽略楼盘品牌,企业品牌理念要体现房地产企业自身的文化和内涵,是企业精神的集中反映,要将其融入房地产产品的建筑设计之中从而体现本企业独有的品牌特色。同时，良好的物业管理也是房地产企业品牌的延续，没有良好的物业管理或者说物业管理公司对楼盘的设计思想、要创造出的生活氛围没有很好的理解的化，同样会体现不出房地产企业的品牌，使得品牌

的作用不能够延续。良好的物业管理也会使业主们更加认可房地产开发企业所倡导的生活理念，使得品牌真正的深入人心，从而增强房地产企业的竞争力。

五、资本的竞争

再好的软件也需要硬件的支持才能发挥更好地作用。房地产业是资金密集型行业，任何房地产企业要想发展，充足的资金保证是前提。随着宏观调控的深入，银行贷款的比重将进一步降低，在这种情况下，房地产企业自身的资本实力将成为决定企业规模和成败的重要因素。首先，合理利用自有资金。一个企业资本运作展开必须以一定的自有资金为前提,企业内部自有资金是企业最为稳定,也最有保障的资金来源。企业应该以务实的经营为基础,正确理解资本运作,精心考虑投资项目的长远发展潜力,不做一时之功，适时、适量地投入那些预计盈利丰厚且回报快的项目，建立健全资本金制度。其次，注重资信体系建设,积极争取银行贷款。房地产企业资信等级的高低,直接决定融资方式的优劣,直接影响融资成本的大小,开发效益的好坏,因此,建立规范的资信体系至关重要。第三，企业债券融资和股票融资并举。房地产开发需要巨额资金注入,发行债券是房地产企业的重要融资手段。企业股票与企业债券的共性,就是它们都是有价证券。通过发行企业股票进行融资是企业经济运作中筹资的重要手段。由于房地产投资开发的投资大、风险高,房地产企业采用股票融资方式筹集资金非常重要。

六、战略管理能力的竞争

企业发展战略是以长期利益为目标的，未来的发展计划如何，面对什么样的目标区域，面对什么客户，先开发哪个项目，后开发那个项目，若跨地域经营，到哪里发展，企业的人力、物力、财力、技术等资源应如何积累，企业核心竞争力如何培养，这些对一个公司来讲，要有一个清楚的定位，否则会发生非常混乱的结果。战略规划能力决定了企业对其总体发展的把握。从组织结构上看，这种能力主要存在于企业决策层, 内容一般包括设定战略意图的能力、战评价战略环境的能力、中长期计划能力等，对于房地产企业, 还包括地块价值与潜力的识别能力、前期论证与可行性研究的能力、认识市场需求的能力、建立核心业务能力等内容。这种能力的基础是关于房地产行业发展趋势的认知和高素质的管理团队。

七、合作中求生存

在未来的市场中，企业之间不光是竞争的关系，在必要的时候，还必须相互联手、相互合作才能维持生存。随着国家宏观调控的实施和房地产市场的规范化，未来市场上资源的稀缺是各个企业不得不面对的现实问题。在这种情况下，企业之间可以利用各自的资源优势，取长补短，实现要素的合理配置组合，达到1+1>2的效果，形成强大的竞争优势，在竞争中共存。

随着中央及地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出台和完善,房地产市场的竞争必然日趋激烈。房地产企业要想在竞争中获得优势,就必须不断提高自己企业的竞争力,从以上各方面入手,不断培养企业的综合能力,从而提高企业的核心竞争力,更好地满足市场的需求,才使企业能在激烈的竞争中得以壮大发展。

楼盘营销环境分析

楼盘营销环境分析 房地产市场环境是在不断变化的。为了实现营销目标，制订相应的营销策略，经营房地产企业必须分析和研究市场环境。在现在的房地产局势下，分析市场环境的目的，一方面可寻求的新的市场机会，另一方面可避免环境威胁。在激烈而又复杂的市场竞争中，机会与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。曾经看过很多代理公司的市场环境分析，也是分为了宏观环境分析与微观环境分析，感觉没有自己的东西。那么，我们所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力。 第一，宏观环境分析 宏观环境就是间接影响与制约企业营销活动的社会力量。这里面的两个重点词语就是间接与社会力量。宏观环境包括了经济因素、政治因素、社会文化人口因素、政策法规与税制因素。我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。 1、经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。 经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致商业不景气，商业楼宇的价格可能会下跌。

经济收入水平在市场上表现为实际购买力，他是构成市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道，我们在满足我们的购买需求时，都会考虑到我们的实际经济收入，所以，从市场营销的角度，我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入，我认为其中后两者可以合并为恩格尔系数分析法则。 分析经济环境因素主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括： ①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益； ②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； ③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； ④国民经济产业结构和主导产业； ⑤居民收入水平、消费结构和消费水平； ⑥物价水平及通货膨胀； ⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；

房地产行业宏观环境分析

1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、

微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让

房地产宏观经济环境分析

中国房地产宏观经济环境分析 宏观经济环境包括：经济、政策、技术、社会、自然环境。所以本文将中国房地产从这五个方面进行分析。 一、房地产经济环境分析： （一）、什么是经济发展 一个国家摆脱贫困落后状态，走向经济和社会生活现代化的过程即称为经济发展。经济发展不仅意味着国民经济规模的扩大，更意味着经济和社会生活素质的提高。 就当代经济而言，发展的含义相当丰富复杂。发展总是与发达、与工业化、与现代化、与增长之间交替使用。一般所指的经济发展包含四种含义：（1）、经济增长。即一个地区在一定时期内的产品和服务的实际产量的增加，经济增长的实质是规模不断扩大的社会再生产过程和社会财富的增殖过程。测量指标一般用国民生产总值来衡量经济增长水平和速度。 （2）、结构变迁，即指产业结构的变化，这是广义的产业结构变化，包括分配结构，职业结构，技术结构，产品结构等，以及各个层次上的经济结构的变化。 （3）、福利的改善，即社会成员生活水平的提高。发达地区与欠发达地区居民收入水平存在巨大差异，政府必须采取有力的政策措施使欠发达地区的教育、医疗、文化、营养、健康、公益事业等有基本的保障。 （4）、环境与经济可持续发展，即经济发展不能以危害环境为代价，可持续发展要求一个国家或地区的发展不应影响其他国家或地区的发展，可持续性意味着维持乃至全人类福利的自然资源基础，使生态环境和经济社会协调发展。

（二）、什么是对外贸易 对外贸易亦称“国外贸易”或“进出口贸易”，简称“外贸”，是指一个国家（地区）与另一个国家（地区）之间的商品、劳务和技术的交换活动。这种贸易由进口和出口两个部分组成。对运进商品或劳务的国家（地区）来说，就是进口；对运出商品或劳务的国家（地区）来说，就是出口。这在奴隶社会和封建社会就开始产生和发展，到资本主义社会，发展更加迅速。其性质和作用由不同的社会制度所决定。 对外贸易不仅把商品生产发展很高的国家互相联系起来，而且通过对外贸易使生产发展水平低的国家和地区也加入到交换领域中来，使作为一般等价物的货币深入到他们的经济生活中，使这些国家和民族的劳动产品日益具有商品和交换价值的性质，价值规律逐渐支配了他们的生产。随着各国的商品流通发展成为普遍的、全世界的商品流通，作为世界货币的黄金和白银的职能增长了。黄金和白银除去具有货币一般购买手段之外，还被用来作为国际支付、国际结算与国际信用的手段。随着黄金、白银变成世界货币，产生了形成商品世界价格的可能性。世界价格的形成，表示价值规律的作用扩大到世界市场，为各国商品的生产和交换条件进行比较建立了基础，促进了世界生产和贸易的发展。通过对外贸易，参与国际分工，节约社会劳动，不但使各国的资源得到最充分的利用。而且还可以保证社会再生产顺利进行，加速社会扩大再生产的实现。 （三）、什么是通货膨胀 通货膨胀在现代经济学中意指整体物价水平上升。一般性通货膨胀为货币之市值或购买力下降，而货币贬值为两经济体间之币值相对性降低。前者用于形容全国性的币值，而后者用于形容国际市场上的附加价值。两者之相关性为经济学上的争议之一。纸币流通规律表明，纸币发行量不能超过它象征地代表的金银货币量，一旦超过了这个量，纸币就要贬值，物价就要上涨，从而出现通货膨胀。通货膨胀只有在纸币流通的条件下才会出现，在金银货币流通的条件下不会出现此种现象。因为金银货币本身具有价值，作为贮藏手段的职能，可以自发地调节

房地产业外部环境分析

房地产业外部环境分析报告 摘要：对房地产的外部条件从宏观环境开始分析，通过对于房地产外部环境的把握，为以后的发展方向提供指向表。 关键词：房地产市场；宏观环境；产业；市场环境；机遇；威胁 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 一、宏观环境分析 房地产宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括政治与法律因素、经济因素、社会文化与自然环境因素、技术发展因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业。 （1）政治与法律因素 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。

系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。某知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 总体来说，目前影响房地产的政治因素有四方面。 一是,房地产开发和经营的法规。 二是, 金融政策。由于国内房地产企业融资渠道少, 主要还是依赖于贷款。大部分房地产投资中,贷款份额能占到50 %甚至80 %以上。从去年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房地产市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。 三是,土地政策。土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力,随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化。最近出台的一系列土地政策表明了政府严格土地供应,限制开发规模的决心。 四是,税收政策。目前房地产涉及的税种多达十余种。针对不断变化的形势需要,国家会不断改革税收制度。 （2）经济因素 经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素，它们形成市场的经济环境。房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中，经济形势直接影响房地产的发展，经济高涨时期，房地产需求旺盛，房地产市场沸沸扬扬；而经济低迷时期，房地产市场疲软，自然是门庭冷落。我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到2010年，估计国民经济均增速度能达到12%。我国的城市化水平也将由28%上升到35%，新增城镇230 个，需要住宅12 亿平方米，随着经济的发展，房地产在21 世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味

房地产环境分析

一、房地产开发与经营环境的够成： 宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境，它包括国家政局的稳定程度、国家法律的完善程度、国家宏观政策、国民经济增长速度与质量、市场进入与退出条件、劳动力水平、金融秩序、社会文化观念等。 中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。行业开发环境，它是房地产行业总体发展态势的反映，也是房地产开发的外部条件，它具体包括行业法规的完善程度，行业发展趋势与规模，行业竞争态势，行业准入条件与限制，行业发展所需科技、设备、资源状况等。微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。如城市国民经济增长速度与质量；城市居民购买力；水、电、煤气、供热、通讯等配套能力；建筑业的发展状况；材料供应市场状况；项目周边机关、事业单位、企业、学校分布状况；劳动力状况；居民主体构成情况等。 二、房地产开发与经营环境分析的原则、内容： 1、房地产开发与经营环境分析：就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键、重点影响因素，整理出有利与不利条件，发现规律，为下一步决策提供依据的过程。 2、环境分析必须遵循的四个基本原则：客观性原则、全面性原则、比较性原则、预测性原则。 3、房地产开发与经营环境分析的基本内容： （一）宏观环境：包括政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环境和技术环境等 政策环境： （1）财政政策，包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系。在财政收入政策方面，政府作为房地产市场的监督者，通过税率的调节，影响市场参与者的总量和结构，进而调节房地产市场的结构和供求状况。在财政支出政策方面，政府作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。 （2）货币政策：指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务

房地产营销环境分析

房地产营销环境分析 房地产市场环境是在不断变化的。为了实现营销目标，制订相应的营销策略，经营房地产企业必须分析和研究市场环境。在现在的房地产局势下，分析市场环境的目的，一方面可寻求的新的市场机会，另一方面可避免环境威胁。在激烈而又复杂的市场竞争中，机会与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。 曾经看过很多代理公司的市场环境分析，也是分为了宏观环境分析与微观环境分析，感觉没有自己的东西。那么，我们所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力。 第一，宏观环境分析 宏观环境就是间接影响与制约企业营销活动的社会力量。这里面的两个重点词语就是间接与社会力量。宏观环境包括了经济因素、政治因素、社会文化人口因素、政策法规与税制因素。我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。 1、经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。 经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致商业不景气，商业

楼宇的价格可能会下跌。 经济收入水平在市场上表现为实际购买力，他是构成市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道，我们在满足我们的购买需求时，都会考虑到我们的实际经济收入，所以，从市场营销的角度，我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入，我认为其中后两者可以合并为恩格尔系数分析法则。 分析经济环境因素主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括： ①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益； ②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； ③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； ④国民经济产业结构和主导产业； ⑤居民收入水平、消费结构和消费水平； ⑥物价水平及通货膨胀；

中国房地产市场宏观环境分析

中国房地产市场宏观环境分析 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。 国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP 增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜 在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46 个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。

中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。 城市化进程推动房地产业持续发展 在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发 展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。 2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。 通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道

当前中国房地产市场宏观环境分析

xx房地产市场宏观环境分析 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。 （1）外部宏观环境 最近美国众议院通过了延长减税计划的法案。这是一个信号，说明西方主要经济体的复苏仍存在很大的不确定性，政府艰难地选择继续扩大财政赤字。显然缺少新的技术、新的产业领域、甚至新的发展概念，来带动经济的增长。以美国为代表的发达经济体，必然进一步依赖量化宽松的货币政策，这无疑会给全球货币的泛滥雪上加霜。新兴经济体由于在这一轮全球化的前期繁荣中普遍形成了出口拉动经济增长的发展模式，对外经济依存度过高，从而导致危机来临时，或多或少地屈从于主要发达经济体对外倾泻的货币冲击，陷于本币“外升内贬”的困境。 （2）内部宏观环境 1.CPI指数不断上涨，通货膨胀上行压力仍大。 一般说来当CPI>3%的增幅时称为INFLATION，就是通货膨胀；而当CPI>5%的增幅时，把他称为SERIES INFLATION，就是严重的通货膨胀。 按照我国目前CPI计算惯例，房地产价格涨幅不计入CPI计算口径。因此，根据国际惯例评估，我国已经面临比较大的通货膨胀压力。而2008年我国既定的CPI涨幅控制指标为 4.8%。现阶段持续高位的CPI指数与

房地产行业环境分析

房地产行业环境分析 ——基于PEST分析方法和波特五力模型理论的研究 摘要：房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。本文利用PEST分析方法和波特五力模型理论对近期房地产行业的宏观环境和产业环境进行分析，并以此作为房地产企业制定发展战略的依据。 关键词：房地产；PEST；波特五力模型 1．引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对环境进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 2．宏观环境分析（PSET分析法） 房地产企业发展深受宏观环境影响，在战略转型前必须对宏观环境进行详细分析。我们运用PEST模型分析与房地产行业相关的宏观环境及其对房地产行业的影响。 （一）政治法律环境 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。 2010上半年，国务院和有关部门继续实施上年末对房地产市场进行调控，遏制部分城市房价过快上涨的政策取向，连续出台了一系列的政策措施，政策调控的力度逐步加大。 以 1 月10 日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的“新国十条”加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。

房地产行业的宏观环境和行业环境分析

房地产行业的宏观环境与行业环境分析 华中科技大学詹鑫昌 200637771500 房地产行业作为一个系统性的行业，不单指其本身所涉及的竞地、定位、规划、施工、销售、物业等内部互动循环系统环节，更是指行业本身上下游各行业环节互动形成的行业生态圈，涉及到事关国民经济的发展的重要行业部门，如金融银行系统、钢铁材料系统等。因此，房地产行业的发展方向很大程度上是“顺势而为”，只有深入理解了宏观环境和行业环境因素后，才能把握房地产行业的未来发展方向，这就是本文立题的初衷。 一．宏观环境 1）外部宏观环境，美国经济陷入衰退周期，其连锁反应制约了我国宏观调控的力度。 1977年，美国多数家庭已经实现“居者有其屋”，出于“均富”的理想思维，美国信贷政策发生严重倾斜，银行贷款开始向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。在美国经济持续向上发展、贷款利率持续下降、金融杆杆工具不断创新等众多因素下，形成了涉及了“投资银行、传统银行、房屋贷款银行、保险公司、基金公司”等行业的杆杆利益共同体。自2005年四季度以来，美国的住房市场出现低迷，新开量、新建房和存量房的销售量开始下降，房价也开始走低，住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济，也给银行和金融业带来不小的冲击，其中，次级债危机成了影响美国及全球金融市场的导火索。 我国目前的经济增长模式仍然是以外向型经济增长模式为主，作为我国最主要的贸易顺差产生国的美国，其经济增长的放缓对中国的经济放缓具有较大的相关性影响（根据相关统计，美国经济放缓1%，中国的经济放缓约1%）。美国为了刺激本国的经济发展，其政府已经采取了放大流动性的策略，如连续降息等。为了防止我国经济下滑，出现大起大落的发展格局，一定程度上制约了我国宏观调控措施的力度。 2）内部宏观环境，CPI指数不断上涨，通货膨胀上行压力仍大。

房地产市场营销环境分析

房地产市场营销环境分析 房地产市场环境是在不断变化的。为了实现营销目标，制订相应的营销策略，经营房地产企业必须分析和研究市场环境。 在现在的房地产局势下，分析市场环境的目的，一方面可寻求的新的市场机会，另一方面可避免环境威胁。在激烈而又复杂的市场竞争中，机会与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。 曾经看过很多代理公司的市场环境分析，也是分为了宏观环境分析与微观环境分析，感觉没有自己的东西。那么，我们所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力。 第一，宏观环境分析 宏观环境就是间接影响与制约企业营销活动的社会力量。这里面的两个重点词语就是间接与社会力量。宏观环境包括了经济因素、政治因素、社会文化人口因素、政策法规与税制因素。我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。 1、经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。 经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致商业不景气，商业楼宇的价格可能会下跌。 经济收入水平在市场上表现为实际购买力，他是构成市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道，我们在满足我们的购买需求时，都会考虑到我们的实际经济收入，所以，从市场营销的角度，我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入，我认为其中后两者可以合并为恩格尔系数分析法则。 分析经济环境因素主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括： ①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益； ②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； ③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； ④国民经济产业结构和主导产业； ⑤居民收入水平、消费结构和消费水平； ⑥物价水平及通货膨胀； ⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况； ⑧与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。 2、政治因素：政局上，在安定的政治环境下，房地产投资回报才有保障，经营者才有信心。政策上，国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。 分析政治环境因素主要是了解对房地产市场起影响和制约作用的政治形势。主要包括：

当前中国房地产市场宏观环境分析110262109

当前中国房地产市场宏观环境分析 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下， 为了保持宏观 经济和房地 产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。 2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调， 本轮调控除了 继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、 严格信贷政策外，还新增了限价、 限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。 系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。 但是，万 变不离其 宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企 业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地 产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控, 不会改变行业中长期向好的发展趋势。 16 0 - 14 0 - tJQ W.Q - 吕 0 - 50 la □ a w" ---- I '■ 丄《1 MM 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、 住房 扩大、投资 增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每 4年就会提升一倍， 人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级 的家庭数量更呈崛起之势。 国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。 高盛预 计中国2011 年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%,根据房地产发展速度 和GDP 增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜 在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达 Ml 2?1 laiO ±0.3 全 blaDF 壇It 率

房地产市场宏观环境

泛海建设集团战略规划目录： 第一部分：市场及竞争环境 一．房地产市场宏观环境 一、经济因素 二、政治因素 三、人口因素 四、政策法规和利税因素 二．房地产行业发展分析 三．未来房地产企业的竞争态势 一、人力资源的竞争 二、学习能力的竞争 三、创新能力的竞争 四、品牌的竞争 五、资本的竞争 六、战略管理能力的竞争 七、合作中求生存

第一部分：市场及竞争环境 一．房地产市场宏观环境 市场环境分析是房地产企业营销的基本内容，也是房地产企业发展规划的根本前提。分析房地产市场环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免受损威胁，确定企业发展战略。房地产市场环境分微观环境和宏观环境两大环境，其中宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括经济因素、政治因素、人口因素、政策法规与税费因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业，故房地产企业欲把握好它不是一件易事。所以，从以下几个方面分析目前宏观环境，以及对房地产企业战略规划的影响。 一、经济因素 我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到 2010年，估计国民经济均增速度能达到 12%。我国的城市化水平也将由 28%上升到 35%，新增城镇230 个，需要住宅 12 亿平方米，随着经济的发展，房地产在 21 世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味着经济将会腾飞，企业改革步伐加快，近三年内企业效益会有好转，作为房地产市场的买方主体占城市人口近 70%的企业职工的工资收益将有改善。正因为如此，房地产企业应一方面广开市场，让利销售，盘活存量房地产；另一方面又应着手准备迎接新一轮房地产发展高潮的到来，主动抢占市场。 经济收入在市场上表现为实际购买力，它是构成市场的基本要素，因为市场容量的大小，归根到底取决于消费者购买力的大小。据国家统计局统计数据，今年上半年中国城镇居民人均可支配收入7052元人民币，同比增长17.6％，扣除价格因素，实际增长14.2％。三口之家的年均可支配收入为 21156 元，较之去年有所上升。随着居民可支配收入提高，对国民经济也将产生良好影响。其好处主要表现在：一是居民消费能力增大，消费市场逐步进入良性循环。二是投资规模会逐步扩大，从而使经济继续快速发展。三是促使居民消费升级，

恒大房地产分析

恒大房地产分析 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

一、恒大集团宏观环境分析 1.政治环境 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制其价格。而这些具体的政策也给房地产业带来 了很大的冲击。具体如下： 1) 政府出台限购令“国五条” 2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策 措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。国家调控政策为房地产提供了机遇与挑战，在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。 2) 限制出让土地使用权 《建设用地容积率管理办法》规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。《办法》还规定，城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。（容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。） 3) 严守土地利用总体规划 国土资源部《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（以下简称《通知》）强调，从2012年4月1日起，土地管理各项相关工作以新一轮土地利用总体规划和数据库为依据。各地要从严审查各地区、各部门、各行业编制的城乡建设、区域发展、产业布局、基础设施建设、生态环境建设等相关规划，不得以任何名义改变土地利用总体规划确定的用地规模、结构和布局安排。凡不符合土地利用总体规划的，必须及时调整和修改，核减用地规模，调整用地布局。 4) 严格控制高档住宅用地 2012年2月22日，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。 通知要求，各地应因地制宜，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。3月底前，市、县住房用地供应计划

房地产行业环境分析

房地产行业环境分析 ——基于 PEST分析方法和波特五力模型理论的研究 摘要：房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。本文利用PEST 分析方法和波特五力模型理论对近期房地产行业的宏观环境和产业环境进行分 析，并以此作为房地产企业制定发展战略的依据。 关键词：房地产； PEST；波特五力模型 1．引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域 性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的 地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响 着房地产行业的发展。作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对环境进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 2．宏观环境分析（ PSET分析法） 房地产企业发展深受宏观环境影响，在战略转型前必须对宏观环境进行详细分析。我们运用 PEST模型分析与房地产行业相关的宏观环境及其对房地产行业的影响。 （一）政治法律环境 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。 2010 上半年，国务院和有关部门继续实施上年末对房地产市场进行调控，遏制部分城 市房价过快上涨的政策取向，连续出台了一系列的政策措施，政策调控的力度逐步加大。 以 1月10日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的出台为标志，政府启动了 新一轮的房地产调控，而随后4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的“新国十条”加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。

房地产行业宏观环境分析报告

1.市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、微观活，

全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年基本建成保障房480万套，让翘首以盼

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【最新整理，下载后即可编辑】 房地产行业环境分析 ——基于PEST分析方法和波特五力模型理论的研究 摘要：房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。本文利用PEST分析方法和波特五力模型理论对近期房地产行业的宏观环境和产业环境进行分析，并以此作为房地产企业制定发展战略的依据。 关键词：房地产；PEST；波特五力模型 1．引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对环境进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。2．宏观环境分析（PSET分析法） 房地产企业发展深受宏观环境影响，在战略转型前必须对宏观

环境进行详细分析。我们运用PEST模型分析与房地产行业相关的宏观环境及其对房地产行业的影响。 （一）政治法律环境 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。 2010上半年，国务院和有关部门继续实施上年末对房地产市场进行调控，遏制部分城市房价过快上涨的政策取向，连续出台了一系列的政策措施，政策调控的力度逐步加大。 以1 月10 日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的“新国十条”加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。 从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈，促进房地产市场的长期健康发展。 近期，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布通知调整房地产相关税收政策，规定自2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；同日，央行与银监会联合宣