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国家宏观调控政策对房地产业的影响初探

一、国家对房地产公司宏观调控政策的出台

众所周知，房地产增长对经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用非常大，但假如在进展中不慎重，对金融安全将会产生很大的影响。房地产开发中约70％的资金来自银行，一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。按照央行的统计，1998年至2002年，商

业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3％；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期GDP的增速。商品房供给与需求总体的基本平衡是房地产市场可持续稳健进展的前提，商品房持续严峻的供大于求，造成空置率上升，房地产公司资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将公司风险转嫁到银行。相反，房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也就是经济和金融危机。从很多国家和地区房地产进展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内进展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。

因此，必需使房地产稳健进展。自2002年下半年以来，由于部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。央行必需通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，幸免资金过量涌入，幸免公司超负债能力超计划规模的开发项目，幸免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康进展。

2003年6月13日,中国人民银行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知》，该文件规定，房地产开发公司在进行项目开发申请贷款时必需具备自有资金30，而不是原先的自筹资金30，这限制了很多公司开发新项目的能力；文件规按期房不得办理按揭销售，又割断了公司项目建设与资金快速回笼，从而进行多头开发项目的资金链，还将直接影响不少在建项目的资金链。同时，文件还规定，购买第二套商品房不得享受优惠利率和降低贷款成数，提高了投资和改善住房者的成本。所有这些政策对市场供需两方都有必定按捺作用，对房地产市场产生了极大的影响。因此，该轮宏观调控政策被房地产商称为央行十年来出台的最严厉的办法。

二、国家宏观调控政策对我市房地产业的影响

杭州市作为浙江的省会城市，其新一轮的房地产进展周期开始于1998年，急速扩张则始于2000年，到2004年，本轮房地产市场景气循环已经持续了七个年头。对杭州房地产市场进展的过程进行深入研究发现，金融政策大力支持下住宅需求（包罗区内住宅需求和区外住宅需求；包罗消费性需求和投资与投机需求）的迅速扩张与“非饱和供地”政策下住宅供给增长缓慢交互作用导致了杭州住宅价格以惊人的速度持续攀升。但是，我们可以发现自进入2004年以来，宏观调控政策对杭市房产已产生了必定作用，杭州的房地产业开始呈现新的特征：1、杭州二手房的挂价呈下降趋势。据金丰易居新增房源统计显示：5月下旬挂牌供给量比上旬（房交会前夕）增加了1.7倍，制造了2004年一个新开的高点。由于各区域低端供给阶层的物业蜂拥而至，市场供给重心进一步下移，导致挂牌价格连续两周缓步下滑，回落到7545元/平方米（比上旬下降218元/平方米）。其中以西湖区增量最为突出，占总量30右左的份额。该区块的挂牌特点是：翠苑、古荡新村等一批位于城西的老牌（1990年前占20）物业携2000年后新物业同步增量入市。下城区仅次于西湖区，挂牌量占总量的23，而该区域下滑幅度与西湖区情况相近（每平方挂价下降约120元/平方米右左）。

2、房交会期间很多有效的需求被高价压抑，有的甚至转向租赁。而到了五月下旬，供大于求愈演愈烈，供需比进而攀升为2.02：1。从4月的成交清淡演变成观望情绪浓重，需求锐减。与此同时租赁交易却居高不下，大大超过往年的成交量。杭市房地产供大于求的市场格局已经基本形成。

3、住宅一级市场上开发商销售进度正在加快。据调查，杭州市的几家楼盘开盘都比计划开盘日期提前了不少时日。且本年4月份以来杭州主要媒体上房地产广告投放量逐渐增多，表现了开发商多数希望尽早回笼资金，规避风险资金，“惜售”现象正逐步消逝。

4、土地招标中的流标现象发生。2004年6月15日杭州市国土局4宗土地竞价出让，仅有两宗成交，其中成交的两宗土地溢价幅度很小，楼面地价均在2800元/平方米以下。

我们知道经过数年的高速进展之后，杭州房地产市场中已经积存了一些不协调因素，市场内部早已暗藏了市场调整的强烈冲动，而“杭州房地产新政”则加速了这种调整的速度。特殊是2004年元旦开始恢复实施的“房产转让所得税”政策被公认为地方政府开始调整适度超前调控杭州房地产市场的标记性政策办法。众所周

房地产宏观调控政策汇总表.doc

房地产宏观调控政策（2001年-2007年）时间政策要点 2001-5-31 《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）针对国有土地资产通过市场配置的比例不高，透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易；随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提出了严格要求 2002-7-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让 2003-7-30 《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发 [2003]70号）对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、转让土地的行为进行清理整顿 2003-8-1 （第21号）《协议出让国有土地使用权规定》对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出让最低价进行了规定 2003-9-2 《关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理的通知》（建规[2003]178号）纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设的行为 2003-9-24 《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发[2003]356号）加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高档商品房的土地供应 2004-3-31 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发 [2004]71号）针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问题，发出最后通谍，要求：在2004-8-31后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 2004-10-21 《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定 2005-3-26 《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号）要求抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置 2005-5-9 《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）要求严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发期满 1-未动工开发的，征收土地闲置费；满2-未动工开发的，无偿收回土地使用权 2006-4-19 《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知（国土资发〔2006〕83号）要求出让人和受让人应就建筑工程完工期、投资总额、容积率、土地闲置情形作出具体约定

房地产企业100个涉税风险点

房地产企业100个涉税风险点 1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致； 2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税； 3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税； 4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税； 5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税； 6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。 7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。 8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；

9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。 10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税； 12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税； 14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税 15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理； 16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本； 18.公共配套设施建造费用分摊是否合理； 19.市政设施配套费分摊是否合理； 20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；

房地产产业政策

房地产产业政策 1、2010年全国房地产政策综述 2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。今年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称"国十一条"）为标志，以"平稳发展"为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称"国十条"）为标志，以"坚决遏制过快上涨"为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实"国十条"为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮调控以"巩固调控"为总体基调。纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点：（1）三轮调控"一轮严于一轮" 三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台"国十一条"；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由"平稳发展"转向"坚决遏制过快上涨"；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着"金九银十"的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对"国十条"进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行"限购"等。而被业界很多称为"房地产新政"出台的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策，有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。（2）既调"需求"，又调"供应" 调控--平静--反弹--再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控：需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。（3）严"商品房"，宽"保障房" 主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。

房地产领域的税收优惠政策汇总

【房开优惠】房地产领域的税收优惠政策汇总房地产领域的财务人员，目前占所有财务人员的比重是40%。也就是说，10个会计人里边，就有4个是做房地产以及房地产周边的。考虑到房地产行业的财务人员这么多，今天就对房地产领域的税收优惠政策来个大汇总。（建议收藏）增值税（一）一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税 1. 转让非自建不动产可差额纳税一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动

产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人转让自建不动产全额纳税一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项（二）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可简易计税房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

房地产业的税收优惠政策集锦

房地产业的税收优惠政策集锦（段光勋整理并更新）目录第一部分一般性税收优惠政策 (4) 1、营业税 (4) 住房公积金贷款取得的收入，免征营业税 (4) 单位和个人销售其购置的不动产，可以差额缴纳营业税 (4) 对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税 (4) 个人无偿赠与不动产、土地使用权，符合条件的，暂免征收营业税 (4) 个人销售住房的营业税政策 (5) 2、企业所得税 (5) 住房公积金贷款取得的收入，免征企业所得税 (5) 对企业取得的政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理 (5) 3、个人所得税 (6) 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税 (6) 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税 (6) 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 (6) 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税 (6) 4、土地增值税 (7) 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 (7) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 (7) 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税 (8) 个人转让原自用住房，免征土地增值税 (8) 以房地产进行投资、联营的土地增值税政策 (8) 合作建房、兼并、换房的土地增值税政策 (9) 转让回收的房地产取得的收入，免征土地增值税 (9) 土地增值税清算的滞纳金 (9) 5、房产税 (10) 房地产开发的房产税政策 (10) 对个人出租住房，按4%的税率征收房产税 (10) 单位向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 (10) 6、城镇土地使用税 (10) 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税 (11) 地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 (11) 7、耕地占用税 (11) 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税 (11) 8、契税 (12)

房地产开发全程财税处理与涉税风险防范

房地产开发全程财税处理与涉税风险防范 Newly compiled on November 23, 2020

单项选择题（共1题） 1. 根据国税发[2009]31号，下列说法错误的是（）。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资等行为，免征所得税判断题（共1题） 2. 房地产开发企业在项目调研阶段的费用不应计入开发成本。（）错误正确单项选择题（共1题） 1. 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用是指（）。基础设施建设费建筑安装工程费拆迁补偿费前期工程费判断题（共1题） 2. 符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，免征企业所得税。（）错误正确单项选择题（共1题）

1. 根据国税函【2008】875号，下列说法错误的是（）。销售商品采取预收款方式的，在收到预收款时确认收入销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入判断题（共1题） 2. 采用售后回购方式销售商品的，有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。（）错误正确单项选择题（共1题） 1. 关于融资性售后回租业务的处理，下列说法错误的是（）。承租方出售资产的行为，不征收增值税资产所有权相关的风险和报酬并未完全转移承租方出售资产的行为，应确认销售收入对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前的原账面价值计提折旧判断题（共1题） 2. 履约成本，是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。（）错误正确单项选择题（共1题） 1. 根据《房产税暂行条例实施细则》，下列说法不正确的是（）。

房地产业税收风险分析.doc

房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

近年房地产业重要政策法规

近年房地产业重要政策法规 2002至2004年房地产业重要政策法规一览 11号令 2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。 33号文件为具体实施11号文，2002年6月底北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》(也就是33号文件)，该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。这个文件使协议转

让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；截止彼时，已有大量土地流入房地产商手中。121号文件 2003年6月5日，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)，要求商业银行进一步落实房地产信贷政策，防范房地产信贷风险，促进房地产金融健康发展。此文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制，引起业界反对声一片。 18号文件 2003年8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即“国务院18号文件”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。4号令 2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号文件)，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。 4号令明确了经营性用地全部入市交易、堵上“四个口子”的同时，也规定按“33号令”可以协议出让且发改委或规划委已立项或回复

房地产企业常见税务风险

房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

中国房地产行业政策汇总分析

2015年9月中国房地产行业政策汇总分析中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对

100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

国家政策对房地产行业的影响

国家政策对房地产行业的影响随着3月1日“国五条”实施细则发布，市民及房地产行业人士看到了国务院从严调控房地产市场的决心。无论是对二手房交易征收20%的个人所得税，还是对二套房提高首付比例与利率，这些条款之严厉，都远远超出了市场的想象。两会即将结束，“国五条”具体的细则实施也即将浮出水面。有关“国五条”等等一系列宏观政策到底对2013年后三个季度的房地产行业形势产生什么巨大的影响呢？以下是我个人的一些浅见。（1）在国五条中，不管是大幅增加土地供应量，还是实施二手房计税20%，政府的目的旨在“抑制房价”，但是所谓的“抑制房价”只是迷惑老百姓的烟雾弹，其真正目的还是要提高房价，只是政府希望把房价控制在合理的通货膨胀范围内。因为现在的人们已经懂得纸币在贬值，所以房价上涨也是必然的事情，只是上涨的速度超乎了人们所能接受的范围。此次政府推出的“新国五条”，或许其目的在于两点，一是安抚民心，防止社会人民因房价过高而怨声载道，从而稳定社会。二是在人民可接受的房价增长范围内，最大限度缩减开发商利润从而增加中央财政收入。二手房计税点的大幅提高，土地供应量的快速增长，无疑会促使新建住房的需求，供应双向提升，进而达到另一个平衡点，而这个平衡点无疑会是政府希望的得到最大提升的楼市价格。但这个价格又不能超过人民所能接受的范围，还得满足财政收入的需要，更要从开发商所获得利润中抽取最大的税收。基于这三点，2013年未来三个季度内，针对住宅地块，在一线城市，重点二线城市，土地供应量或许会较大增加，土地价格可能相对第一个季度或是去年年底较低，但土地绝对价格仍然会偏高，而二三线非重点城市土地量则会大幅增加，且土地价格不会很高，溢价率也会保持较低水平。所以整体的土地价格，相比第一季度和去年，未来2-4季度内可能会下降，但下降的幅度不会很大。（2）在国务院办公厅发布的细则里，最惹人关注的也是未来最能影响房价走势的一项政策就是对出售自有住房按转让所得的20%计征所得税。当3月1日此项细则一出，全国二手房市场顿时风起云涌，二手房交易频繁增加，尤其以北上广深四大一线城市为最。根据中原地产研究中心统计的数据显示，3月上旬全国主要的54城市，新建住宅签约套数合计为86478套，环比之前89504套微跌3.4%。由此我们可以也看出这次对二手房交易征收20%的个人所得税细则确实给房地产市场，尤其是二手房市场及新房市场带来了一定的影响。那么这种影响是否会继续持续下去呢。我个人认为，在此项细则落地实施之前，二手房市场会出现短暂的火爆形势，新建商品住房市场必然会受到相应的影响，但影响不大。在此项细则（各地方性细则）出台实施之后，二手房市场交易会出现短暂的骤减，新建商品住房市场会随之出现较大上涨。但上涨幅度不会过大。由此，不难看出，对此项细则影响的预测，从长远的角度来看，无乱是二手房和新建住房，房价都会要上涨，但上涨的幅度，平均来看，不会非常大。之所以有此上述观点结论。我认为从以下几个方面可以得出。首先，从全国范围来看，这项政策的影响程度由大到小依次是一线，二线，三四线。这一点毋庸置疑，但是就二手房市场交易的买卖双方来看，无论是几线城市，其实实际的影响力并没有表面上看到的巨大。这其中最关键的因素就是在于二手房交易时发生的阴阳合同问题。计征税率提高到20%，的确给买方带来了不小的税负，但是阴阳合同的潜规则下，这比税负依然会被大量减轻，只是与发布政策之前的税负相比会增加很多，但是对于买方的消费者来说，税负的增加幅度远未达到他们不能承受的底限。所以政策前后，二手房的交易量会出现小幅震荡，但影响不大，而新建住房市场也会相同，因为这两个市场是互相依存制衡的关系。第二，从二手房和新建住房的价格来看，在计征20%所得税的影响下，二手房的涨价，降价，必然会影响新建住房的降价，涨价。但不可否认的一点，二手房与新建住房的此消彼长，其带来的结果必然是整体房价的上升，但是这个上升的速度会比较缓慢平稳。第三，从现在需求的客户来看，不管

(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：营业税：企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：（1）在建项目整体转让（1）合理分解租金收入（2）变房屋出租为对外投资（3）分解商品房销售价格（4）变房屋出租为承包业务（5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

[例1]在建项目整体转让的税收筹划某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：营业税金及附加：6000×5.5%=330万元土地增值税：A企业取得转让收入6000万元减：已发生在建工程成本3500万元减：加计扣除3500×20%=700万元减：营业税金及附加330万元增值额：1470万元增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

我国宏观调控房地产的目的及手段

我国宏观调控房地产的目的及手段近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房地产作为投机项目，进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。我国房地产市场自步入市场化以来，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价的波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最几年房价上涨幅度大幅提高。住所是百姓生活的基础，对房地产的调控是政府的职能所在，其目的在于：（一）有力弥补房地产市场的失灵政府管制是解决市场失灵的重要手段。任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。政府管制是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施，进而促进房地产市场健康有序的发展。（二）有利于防范金融风险 "在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。"[③]目前，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控，未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。（三）有利于维护社会稳定房地产开发商在利益的驱动下，提高房地产的销售价格，促使房地产价格大幅而且快速的上涨，很多普通老百姓只能望房心叹，买房难已经成为了一个严重的社会问题。这种外部性的问题必须由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，从而维护社会稳定。（四）有利于提升政府管理权威土地是稀缺资源，居住是人类的基本权利之一，政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸，以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价，任由开发商哄抬房价，中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。政府要达到以上这些目的，对房地产的控制主要有以下几点：（一）政府应对房地产产业的发展进行正确定位 "中国的房地产业投资和产品的主体结构，应视为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅。而当前商品房供给结构却比较大地背离。国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，因而在总量不足的条件下就出现了泡沫。当前不是整个房地产业

房地产企业不同促销方式涉税风险分析

房地产企业不同促销方式涉税风险分析内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）

房地产企业不同促销方式涉税风险分析房地产企业不同促销方式涉税风险分析自国家调控政策相继出台后，房地产企业为加快销售，促进资金回笼，纷纷加大促销力度。需要注意的是，企业在采用不同方式促销的同时，不要忽视其中的涉税问题。 1.代垫首付二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴办法。比如，市民购买一套价值100万元的房产，属其第二套房，该市民按照政策规定至少首付5成，即50万元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元，然后自行垫付20万元，帮助客户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。企业财务人员认为，既然企业没有实际收到业主全部首付款，那么企业垫付的房款也不是实际的预收收入，到业主实际还款时再入账处理，每个纳税期间申报缴纳各项税金时不考虑企业自行垫付部分收入。即对首付款50万元，企业财务仅入账30万元，纳税申报营业额30万元，其余20万元待实际收取时再入账并进行纳税处理。企业如此操作有无涉税问题呢按照相关税收政策规定，销售不动产收取的预收款要缴纳营业税、企业所得税、印花税、预征土地增值税等。其中，营业税相

关法规规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产企业为尽快回笼资金，促使客户尽快办理房贷按揭，自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据，财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入，应当全额计入营业额，计算缴纳营业税及其他税金。另外，房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》，根据协议约定，客户必须在房地产企业规定时限内（一般在交房前）将首付款全额补上，房地产企业再向客户正式交房。此垫付协议也属于企业经营的一部分，财务处理上应当计入其他应收款核算。将来实际收款时直接冲减其他应收款，与预售收入无关，不需要另作纳税处理。但是，房地产企业收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，按照营业税相关法规规定，将资金贷于他人使用同样要缴纳营业税。 2.购房返税规定，购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的140平方米以上户型，只需缴纳1%的契税，额外契税由企业代客户支付。仍以一套价值100万元的商品房为例，客户应缴契税4万元，办理房产证时客户仅支付1万元，另外3万元由房地产企业承担。该销售方式下，企业实际收入仅97万元，但申报营业税还应当按100万元计算缴纳。

房地产行业的税收政策相关浅谈

房地产行业的税收政策相关浅谈房地产行业发展是国家经济发展的重要组成，房地产企业也是国民经济中纳税大户，企业涉及到的税种种类繁多，因此在整个项目开发过程的成本费用中税务占有很大比重。今天就来和大家一起探析一下房地产行业的税收筹划。近年来，随着我国宏观经济稳定发展及城镇化进程不断加快，房地产企业获得了更多的发展机遇，新增开发面积及销售金额再创新高。随着房地产开发市场竞争加剧及开发利润的下滑，房地产企业逐渐开始在成本管理加强内控，更加重视税务筹划的作用。房地产开发行业涉及的税种广泛，例如：取得土地环节：主要涉及契税、印花税建设开发环节：土地使用税、印花税销售环节：增值税、土地增值税、企业所得税最后是房产税其中，土地增值税最低一档的税率都是30%，所以像房地产自建自销，将房产按市价给出评估价格为50000万元的话，收入也只有15248万元。销售收入（含增值税）：50000万元销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元销项税额：47619×5%=2381（万元）附加税：2381×（7%+3%+2%）=286（万元）印花税：50000×0.0005=25（万元）土地增值税：

扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元增值额=47619-38350=9269万元增值率=9269/38350=24% 土地增值税：9269×30%=2780万元净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元企业要想节省一点税收，可以通过纳税筹划来实现，拿上述销售环节来讲，可以通过享受税收优惠政策来获得税收扶持。扶持力度为：增值税将地方留存50%里的50%-70%作为纳税扶持企业所得税将地方留存40%里的50%-70%作为纳税扶持纳税大户可以一事一议，和地方商量扶持力度。小编以上说的是在税收洼地享受税收扶持，有读者可能会问，为什么我们当地没有这样的地方呢？小编跟大家解释一下，税收洼地一般都是经济比较落后的地方，当地为了发展经济所以会推出税收优惠政策吸引企业到当地入驻。企业在当地入驻纳税后，地方会把一部分税金上交，同时也会留一部分，这就是小编上面说的地方留存了。好处是地方有了这笔税收可以发展自己的经济基础，同时，企业也得到了税收扶持并为地方经济做出了贡献，这是一举两得的好事。这样的地方自然不是哪里都有，感兴趣的朋友可以详询小编。税收筹划（150）在以上任何一个环节都可以运用，不过要根据企业的实际情况来（8663）做出最适合企业的方案，重视税收就等于重视利益。做好税收筹划（0556梁）可以促进房地产企业再生产投入水平和提高盈利能力，进一步的提高企业的市场核心竞争力，从而促进