当前位置：文档库 › 当前我国商品房价格过高的原因与对策研究本科毕业论文

当前我国商品房价格过高的原因与对策研究本科毕业论文

当前我国商品房价格过高的原因与对策研究

内容摘要：近年来，我国房地产市场发展迅速，商品房价格过高问题严重，这必然给国民经济的健康发展与人民的日常生活带来一系列问题。本文围绕房地产市场的运行机制而展开，从多维视角分析了商品房价格的构成元素，以期了解房地产价格形成机理，分析出商品房价格过高的原因及对策。在方法上，本文通过定性与定量、宏观与微观相结合的方法以及文献研究法，综合运用经济学和社会心理学等相关知识，对当前房地产市场的基本特征和商品房价格上涨的原因进行了探讨。在内容上，本文描述了中国房地产市场发展的基本态势；指出了造成我国商品房价格上涨的多方面因素，包括我国房地产市场供求失衡，商品房开发建设成本增加，投资性购房增长过快，以及传统文化、非理性预期等。最后在此基础上，提出了若干调控与稳定房地产市场的对策及建议，以期有助于我国房地产市场的健康发展。

关键词：商品房价格上涨；宏观调控；不平衡供求；投资

1 导言

2009年初以来，我国房地产市场量价齐升，市场需求得到集中释放。前8个月，全国商品房累计销售面积4.94亿平方米，同比增长42.85%，而2008年同期是下降近15个百分点；销售额上涨更快，前8个月商品房销售总额达23464.7亿元，同比增长69.86%，而2008年同期是下降近13个百分点[1]。

在成交量急剧放大的同时，房价同比涨幅由负转正，环比连续6个月正增长。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比7月份扩大1个百分点，这是自年初以来房屋销售价格连续第2个月同比上涨；环比上涨0.8%，环比连续6个月正增长[2]。

1.1 写作背景及意义

房地产业从复苏到繁荣，在改善居住环境、拉动经济增长以及提升城市面貌方面功不可没。但与此同时，房价上涨的速度也远远超出了居民收入的增长速度，部分大中城市的房价收入比短短几年内迅速超过10 倍以上，而该指标国际公认的合理区间是3至6倍[3]。高房价不仅超出了普通居民的承受能力，也对国民经济健康发展和金融市场良好运行构成威胁。观察近年我国房地产业和宏观经济的运行特征以及社会结构的迅速变化，不难发现房价过快上涨是包括建筑成本、市场结构和经济政策等多种因素共同推动的结果。本文试图对这些因素进行梳理，以认清对高房价进行宏观调控的要害所在，并在此基础上研究符合我国国情的解决问题的对策。

1.2文献综述

李清立的《房地产开发与经营》提出了我国房地产市场的特点和房地产市场的结构性矛盾。其中我国房地产市场的结构性矛盾包括：房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出；楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡；供给与需求的区域不平衡的矛盾。

武献华、宋维佳的《工程经济学》介绍了商品房开发成本、商品房利润、贷款利息、管理费

用、税金和商品房附加费等构成房价的基本要素。这为研究当前我国商品房价格过高的原因建立了理论的基础。

牛凤瑞、李景国在《中国房地产发展报告》中介绍了国家政策与商品房价格的内在关系，即商品房价格的波动除市场供需因素影响外，非市场因素，如政府政策的变化、信息不完全不充分等也是不可忽略的因素。总结出来主要有土地政策、信贷政策、信息不对称等因素与商品房价格存在内在关系。

陈劲松的《世联观察—我国地产市场观点》详细分析了当前中国房地产市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。东部地区和部分中心城市出现供应量不足，中低价位中小户型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。因此，市场需求偏大、供求结构失衡，是推动去年以来房价过快上涨的主要因素。

龙胜平的《房地产金融与投资》主要介绍房地产金融改革的步伐。房地产金融市场是房地产资金循环的中枢，是筹集运用和分配房地产资金的载体。作为用资巨大的房地产业而言，资金无疑是血液，是房地产稳健发展的第一推动力。为了刺激当前已入谷底的房地产进入稳健发展的新周期，金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业注入新的血液，新动能。另外，金融业在为房地产业注入良性资金的同时，也将获得发展的新领域和找到新的增长点。

王卫国的《中国土地权利研究》里提出规范土地价格同降低房价之间存在着内在联系。国家要加强对房地产业的宏观管理，加强对国有土地出让的计划、规划管理，制止越权批地、多头批地的行为。在当前及今后一个时期，物价部门应会同有关部门，从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一级市场，从而为降低房价打下基础。

杜辉、宋容肖的《辩证看待房地产的冷与热》提出要协调好房地产业发展和国民经济发展的关系，房地产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供产品、市场和服务。房地产业应该在国民经济其他部门的协调运作中求得稳健增长。所以，在政策取向上，不应过分强调房地产业在整个国民经济发展中的超前性，而应着眼于房地产在整个国民经济发展中的协调性。

1.3研究方法

本文通过定性与定量、宏观与微观相结合的方法以及文献研究法,综合运用社会心理学相关知识,对当前房地产市场的基本特征、商品房价格上涨的原因以及调控房价、稳定住房市场的合理性建议进行了探讨。

1.4 预期研究结果

1.4.1 通过研究中国房地产市场发育与发展的基本态势,总结出判断商品房价格过高的标准。

1.4.2 通过分析造成我国商品房价格上涨的多方面因素,找出房价过高对经济发展的影响及危害。

1.4.3 基于原因的分析从开发商、政府和消费者角度提出若干对策及建议，以期对房地产市场的

健康发展有所帮助。

2 中国房地产市场发育与发展的基本态势

在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退）中，经济增长和物价之间依次有“低增长、低物价”、“高增长、低物价”、“高增长、高物价”、“低增长、高物价”四种组合[4]。实际上，房地产业也有类似的循环发展规律：一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段；接着价格和成交量双双下降，即“量价齐跌”阶段；随着价格的下跌，有效需求开始不断增加，成交量开始回升，进入“量升价跌”阶段；最后随着经济的好转、成交量的持续增加，投机需求活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。从一个阶段发展到另一阶段所需的时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。

根据行业发展周期，我们可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：

2.1 我国房地产发展过程

第一阶段（2000～2002年）：“量升价跌”阶段。这一阶段全国房价涨幅较小，3年期间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%[5]。由于价格涨幅较小，再加上住房制度改革之前积聚的大量有效需求得到集中释放，导致该阶段市场成交量也大幅增加。

第二阶段（2003～2007年）：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、北京奥运会临近等多种因素影响，全国房屋销售成交量继续增加，同时全国房价也步入快速上涨通道，房屋销售价格指数年均涨幅超过7%[6]。这一阶段持续了较长时间，市场存在调整的客观需要。

第三阶段（2008年至今）：“量跌价升”阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价超出了大部分购房者的承受能力，将大部分自住购房者挤出市场，再加上国家宏观调控的抑制和全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年成交量下降近两成，为房改以来的首年下降[7]。

但这一阶段仅持续不到1年时间。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束了调整，重返“量价齐升”景气上升周期。但根据行业发展规律和国际经验，房地产调整周期至少应在3年以上，而2008年这次调整持续时间还不到1年[8]。因此，这一轮房地产市场的调整是不完全、不充分的。由于前期价格上涨，购房者观望气氛重现，部分城市房地产交易量开始萎缩，表明当前我国房地产市场正处在由“量跌价升”到“量价齐跌”的关键阶段。

2.2判断商品房价格过高的标准

对当前房价，普通老百姓深感太高而难以承受，但包括开发商、某些官员和部分学者等却认为房价其实并不高，并且以城市化、工业化和消费结构升级等证据来证明。这里我通过房价收入比、价格租金比和绝对价格法三种方法来衡量我国房价总水平的高低。

第一，房价收入比远高于合理水平。当住房用来满足自住需求时，决定房价的是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查

后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2～3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题[9]。但2008年我国房价收入比已高达8∶1，北京、上海、广东、海南和天津等省份房价收入比均突破10∶1，北京核心区更是达到22∶1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市[10]。

第二，价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险同步放大。当房屋作为投资需求时，决定房价的一个重要因素是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。受数据可得性限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化：如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。近年来，我国房地产市场“价格租金比”不断提高，2003年全国为1.03，2004～2008年一直在1.04以上，2009年上半年虽然有所回落（1.01），但依然大于1的临界值[11]。说明随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。

第三，从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家。2008年，在美国芝加哥，面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约人民币9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米[12]。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数倍甚至几十倍，我国像北京、上海这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。

因此，不论从行业发展周期，还是衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平已经明显偏高。

3我国商品房价格过高的原因分析

从1998年到2004年,中国的房地产完成了从积极实行推动房改,降低税费、降低利息、到发展住房抵押贷款、分期付款等一系列政策,解决了制约商品房市场发展的最大难点,使房地产进入了持续发展的快车道。但在2005年10月,上海的“汤臣一品”将房价提高到了11万元/平方米的天价;到2007年,深圳的“博海名苑”也将顶层复式的单价叫卖到了9. 9万元/平方米[13]。这就引发了我们的思考,如此天价的房子定价是如何出炉的呢？到底是什么原因引起房地产价格一路飙升呢？

3.1 住房消费需求量大是住房价格快速上涨的基本原因

城市居民更换新房。目前我国一些大中城市居民的平均收入已经大大提高, 加上金融政策的配合, 购买住房已经不是一件困难的事情, 因此许多原本有住房的家庭会选择购买第二套住房或者更换更为舒适的住房。

城市新增人口需要住房。我国目前正处于城市化的发展时期, 因城市化而导致的城市人口增

长是巨大的。随着城市化的发展, 对住房的需求也急剧增大。据预测, 到2020年,我国城市化的水平将达到50%-60%, 城镇居民将增长到8-8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题[14]。

城市拆迁迫使部分居民购买房屋。我国许多城市旧城改造的速度非常快。在对旧城的拆迁中,许多居民失去住宅。这些失去住宅的居民也会购买住房。

我国金融市场不发达，股市非理性，加之存款利率低，公众持有的闲散资金找不到合适的投资渠道，房产几乎成为惟一的投资品。除一般家庭的投资需求外，一些专业投资团体也迅速形成。这些投资团体往往资金雄厚，不惜以高价买进，囤积居奇，待价而沽，成为典型的投机行为。据建设部2008年调查，北京市商品住宅投资购房比例约17%，其中48%空置待涨[15]。另外，受房价上涨和人民币升值影响，境外资金也通过多种渠道进入热点地区房市，进入外资大多为短线资金，加剧了房地产市场的动荡。投资性和投机性购房行为的重要特征在于，购房者在购买前实际上并不在乎价格，并渴望房价一路高涨，因为这可以使其获取更高的投资收益。

需求量大导致住房价格快速上涨的一个明显的旁证是农村和小城镇住房价格比较稳定。由于人口相对固定, 需求比较稳定, 农村和小城镇住房价格变化基本不大。

3.2垄断性市场结构的操纵

从需求和供给两方面分析房价上涨是价格分析的一般套路。也即，某种商品价格上涨，要么是需求增加，要么是供给减少，要么是需求和供给都增加，但供给不如需求增加的多。总之，是供不应求。然而，分析近年我国的房价过快上涨，情况并不限于此。统计资料显示，截至2009年3 月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%，其中空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。甚至更有观点认为，我国商品房空置率已达到26%，属于严重积压[17]。如此高的空置率却能维持房价一路高涨，表明房地产业的市场结构远非竞争性的。事实恰恰如此。依照市场结构的划分标准，我国房地产业是一个典型的寡头垄断市场，这种市场结构的重要特征是厂商行为相互影响并可能形成“合谋”。房地产的高空置率和高价格表明，“合谋”格局已经形成，以高空置率换取高房价，相互形成默契。不仅如此，房地产业与地方政府利益的一致性也使地方政府默许甚至参与了这一“合谋”格局。如果已更现实的眼光来审视这个行业，它几乎就是垄断性的，对土地资源的控制和政府部门对开发权的特许是形成垄断的重要条件。因此，我们实际上可以把一个地区的所有开发商视为一个利益集团，利润最大化行为使其操纵并控制了价格。不管是寡头垄断还是垄断，其结果都提高了房价并减少了住房供给，并引致大量“寻租”活动和社会福利净损失。

3.3房屋建筑成本不断升高推动房价上涨

在市场机制下, 住房价格的确定除供求关系之外, 还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中, 房屋的建筑成本不断攀升。成本上涨最突出的表现是地价持续大幅上涨和各类建筑材料及人工费用的上涨。

统计数据显示,地价作为商品房开发的重要成本,通常占整个开发成本的40%-60%，部分地区更高[16]。2006年以来土地拍卖竞争激烈,地价不断创新高。与此同时,新出让土地价格及房价的较大幅度上涨,带动存量土地上在建项目的房价高走。新拍土地价格上涨后,周边楼盘价格随即提高,推动房价不断上扬。

近年来, 水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大, 成为房价上涨的又一个推动因素。生产资料价格持续保持上涨,拆迁成本也在增加,住宅品质的不断提高,都在一定程度上加大了商品房的开发成本。据建设部有关负责人介绍,在中西部地区和部分中小城市,成本因素是房价上涨的主导因素。

建设成本和运营费用也增加了，人工费、贷款利率、节能标准费用等都有所增加,这些费用被开发商摊派进房价由购房者承担。

3.4投资性购房增长过快

从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资项目风险较大，投资收益缺乏保障，再加上银行存款长期利率较低；而这几年中，房产价格却一涨再涨，大幅增值，从而导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。民间资本缺乏适当投资途径，大量进入房地产市场，导致对住房的需求虚高。

随着我国经济发展水平的提高，民间资本的数量巨大。2008年2月，我国居民储蓄余额为10.3万亿元。目前我国民间资本大约为15万亿元[18]。这些资金需要一个投资的渠道释放出去。但是由于种种原因，大量的民间资金寻找不到合适的投资渠道，于是大量的资金就进入了房地产市场用于炒作住房。网上曾经大量议论“温州炒房团”的故事，部分有经济头脑的一些机构投资者和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，低价买入再高价卖出。有些地方甚至出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。这其中,还包括一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，致使一部分消费者做出了提前购房的选择，进一步加剧了阶段性供求矛盾，导致房价上涨。

另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场，也对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。中国人民银行在2009年公布的《2008中国房地产金融报告》中指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。外资进入中国房地产市场已成潮流。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。外资正以越来越大的规模和越来越快的速度进入热点房地产市场。

3.5房地产融资模式和预售制度

1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》在法律上确立了商品房预售制度。该法第四十四条规定：商品房预售条件之一为投资开发建设的资金达到工程建设总投资

的25%以上[11]。商品房预售制度关键是按揭贷款。房地产开发项目工程达到形象进度后，开发企业拿到了预售许可证，就启动了购房者的银行按揭贷款程序，开发企业通过预售回笼资金，继续开发建设该商品房开发项目。开发商绝大多数商品房预售项目，都是在利用个人按揭的资金滚动开发。预售可提前回笼大笔资金，为什么在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱呢，就是要让消费者认为房子“奇货可居”、房价会不断上涨，在这两种情况下，消费者才愿意先付钱。而开发商在该楼盘项目尚未建设完工就可拿到大笔预售资金,且不用担心商品房售不出去，又可利用该笔资金继续开发下一个楼盘。因此就造成了这样一种现象：开发商从不担心新房售不出去，更不担心涨价会影响商品房的出售，而只存在购房者买不到房，哪怕价格成倍上涨仍有消费者排队预订购房，从而导致了房价的水涨船高，价格一路飞涨。

3.6房地产开发商开发、销售手段促使房价升高

由于土地资源的稀缺和价格的上涨，导致开发商在开发商品房和销售的过程中采取一些手段来推高房价，以获取最大利润。开发商采取的手段主要有：一是推迟开发进度，囤积土地；二是建设高档房屋以获取更高的利润。许多城市目前开发的房屋都是大面积、高档次的。广州市2008年批准预售的每套商品房面积100平方米以上的占51%和66%[19]；三是隐瞒房屋开发、销售的各种信息，人为制造供求紧张的现象。

3.7经济高速增长、消费能力提高

近几年我国经济高速增长，据统计局公布的数据，无论是GDP还是CPI数据都大幅上升，超出了历史水平。居民生活水平不断提高、购买能力相应提升，心理承受能力也相对提高，从而导致房产价格走高。物价上涨、工资上涨、存款利率提高等原因使得人们的消费水平也不断提高，同时认识也在提高，各地的房价都在上涨，多方面的信息使得人们能坦然面对房价的提高。再加上可以通过银行按揭贷款的方式购房，只要能拿出首付的钱就能住进新房，自己的收入又足以支付每月的按揭款，不会造成太大的心理负担和心理压力。另外，老百姓有买涨不买跌的心理，看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。这是引起房价不断上涨的内在动力。3.8不合理财政体制和错误理念的激励

除了市场供给、开发成本和开发商手段等影响价格的因素外，相关制度、政策和错误的发展理念也助长了房价上涨。

从财税体制看，我国财权与事权不对称的地方财政体制使地方政府普遍财政吃紧，地方财政收入很大一块来自国有土地出让金[20]。政府提高土地出让金增加了房地产开发的成本，直接抬高了住房价格。住房价格上涨一方面推动了土地价格上涨，另一方面增加了房产开发商的利润，为地方财政培育了更多、更大的税收来源。因此，渴望增加财政收入的地方政府与开发商其实是一个利益共同体，地方政府有很大的激励助推房价。

其次，错误的发展理念也纵容了房价上涨。很多地方政府为攀比竞争而全力追求GDP 增长，以“经营城市”为口号大兴土木。统计资料显示，房地产投资占全社会固定资产投资的比重从

2004年的18.8%提高到2009年的22.7%，一些地方甚至高达50%以上[21]。房地产投资既可直接增加地方GDP，又可以迅速提升城市形象，与地方政府的政绩追求一致。甚至有一些地方政府官员错误地认为，房地产价格是城市竞争力和城市吸引力的标志，因而公开宣扬房价仍然不够高，这对市民非理性购房行为产生了错误的诱导。

3.9收入分配与社会结构的迅速变化

社会学家已经敏锐地指出，失衡的房市背后是一个失衡的社会，部分大城市畸形的房地产市场是失衡社会中资源迅速向这些城市积聚的过程。以收入分配衡量，改革以来，我国收入分配状况已经发生了根本变化，社会财富迅速向少数人集中。中国社科院收入分配课题组估算，2005年全国的基尼系数达到0.454，当前为0.48；世界银行的统计数据显示，2007年我国基尼系数超过0.465，2008年逼近0.47。我国收入差距已经超过国际公认的警戒线（基尼系数为0.4），这已成为不争的事实[22]。财富集中势必引导市场化的住房供应结构向大户型和高端产品倾斜，因为富有家庭要买好房子和大房子。这也恰好符合开发商的利润追求，因为大户型和高档房的利润率高于普通住房。这样，市场就把一般家庭的普通低档房需求挡在了门外。财富集中也助长了房地产投资和投机需求，抬高了住房价格。可见，房价的持续过高上涨反映了收入分配状况的恶化，没有一个良好的以中等收入者为主体的社会结构，形成一个健康的房地产市场是困难的。

从人口统计学角度观察，1970年代末和1980年代早期的独生子女一代当前已处于婚配年龄，这部分人的背后往往有一个甚至两个城市家庭支援，买房结婚的愿望相对容易实现。这样，就形成了“双方父母家庭支付首付款、青年家庭承担按揭贷款”的购房模式，而那些非独生子女或双方父母均为农村一般家庭的青年只能望楼兴叹。

3.10传统文化和非理性预期的重要影响

我国是一个历史悠久的传统农业国，农业社会金融工具的匮乏使人们将有限的剩余只能累积为可见的资产，如土地、住宅和铸币等。久而久之，我国逐渐形成了一种重实物资产的潜意识，形成了深厚的土地情结和房屋情结。因此，是否拥有自己的房子以及住房的外观和档次往往成为判断主人成功与否和家庭社会地位的重要标志。这种占有欲和炫耀心理是农业社会根深蒂固的意识，在现代社会仍然表现为农村居民远超过居住需要的大面积建房和城市对商品房的刚性需求，其结果是在我国这样一个收入水平不高的发展中国家却拥有很高的住房自有率，该指标在法国和德国仅30%-40%，美国仅68%，而我国城镇为72%[23]。传统文化心理的影响是长远和潜在的，而不合理的预期对短期房价上涨更重要。现代经济学研究表明，心理预期产生了通货膨胀惯性，即“通货膨胀是因为我们预期了通货膨胀，而我们预期了通货膨胀是因为我们有了通货膨胀”。在房地产相关信息不透明和房地产商营销策略的诱导下，公众很难形成理性预期。事实上，尽管公众普遍认为房价过高，但大部分人仍然认为房价将会继续上涨。当公众普遍预期价格将要上涨的时候，房价往往果真上涨。因为在公众看不到价格下降的希望时，就会形成“晚买不如早买，买小不如买大”的普遍心理，这就把未来需求也提到了当前，拉动了价格上涨。价格上涨强化了

以前关于价格上涨的预期，并进一步推动下一轮价格更快地上涨。可见，不合理的预期加速了不合理的价格上涨。

4 房价过高对经济发展的危害

从国民经济和全社会成员福利增进的角度看，房价过快上涨弊大于利，其危害主要体现在以下三个方面。

4.1“正反馈效应”加剧宏观经济波动

房价过快上涨产生“财富效应”。即随着房价的上涨，抵押资产市场价值增加，会导致居民消费增加和经济增长，也即房价与财富之间形成正反馈机制。从经济波动角度看，在经济扩张期，房价上涨会进一步推高经济增长；在经济收缩期，房价下降会引起经济增长进一步放缓。

供给方面，在房价上涨时，开发商和银行预期价格继续上扬，从而导致信贷和投资开发增加；需求方面，房价上涨导致投资需求增加，在短期供给缺乏弹性的情况下，需求大幅增加必然会拉动房价快速上涨。由于产业关联性高，房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展，从而加速经济增长；同样，在经济萧条时期会加速经济的下滑。

4.2“挤出效应”制约居民消费的扩大

由于房价上涨过快，近年来居民购房的首付款和月供不断增加，月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加，占比提高，挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出，严重制约着居民消费的持续扩大。尤其在当前国际金融危机的大背景下，房价过快上涨挤出了居民除购房消费之外的其他消费，扭曲着社会资源配置，成为扩大消费和保增长的“绊脚石”。

4.3“再分配效应”拉大居民收入差距

住房既是普通商品又是投资品，房价上涨对不同居民户的财富存量会产生不同的影响。对无住房的家庭而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度，使这部分人实现买房的梦想变得越来越渺茫；对有自有住房家庭而言，房价上涨会增加抵押贷款消费；对于有房且用来投资的家庭而言，房价上涨不仅能获取出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，是房价上涨最大的受益者。总的来看，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大。

房价上涨过快，不利于房地产行业自身发展，不利于经济金融的稳定，也与建设社会主义和谐社会目标相背离。因此，房地产市场调控应坚持“稳”字优先，把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重，既要促进市场的平稳发展，也要促使房价回归至合理水平。

5 针对我国商品房价格过高的对策及建议

国内外实践表明，世界上没有只涨不跌的市场，也没有只涨不跌的房价，而房价的大起大落又往往是宏观经济剧烈波动的前导，甚至可能引发严重衰退。另外，在一个以流动性为特征的市场化和全球化时代，房价过高从根本上制约着国民的流动性，降低了人力资源的配置效率，也从根本上制约着民族创新能力的提高。因此，对高房价进行调控是政府义不容辞的责任。

5.1坚定调控立场，明确调控目标

房地产行业的兴旺可以带动水泥、钢材、装修材料等行业的发展，并提供许多就业机会。对于地方政府而言，房地产行业的兴旺更是意味着可以收取大量的土地转让金和大量的税费。正是上述利益的存在导致我国中央政府在房地产调控政策制定上的摇摆不定和一些地方政府执行上的敷衍了事。2009年，国务院再一次表达了对住房价格调整的决心，新政策出台后，开发商不再观望，而是积极寻找对策，这正是中央表明调控决心的效应。同时，应当明确住房价格调整的目标：对于房价收入比不高的小城镇，是以稳定房价，控制过快上涨为主；而对于房价收入比过高的大中城市，目标应当定位于让住房价格在稳定的基础上适度下降。

5.2降低由市场渠道供应商品住房的需求

商品住房价格上涨过快的主要原因是对住房的需求量过大。因此调控措施应当围绕需求方面来制定，主要应当采取下列措施：

1、大力发展经济适用房和廉租房, 大大减少通过市场渠道供应商品房的需求。如果政府承担起责任，对城市中、低收入的家庭提供能够满足其基本需求的经济适用房或者廉租房，则可以大大降低对市场价格供应的商品房的需求，对于房屋价格的上涨可谓是釜底抽薪。我国应当在大中城市中大力推广经济适用房和廉租房。但是要真正贯彻落实还需要制定更为明确的配套措施。我认为，首先要明确地方政府的责任。这就要求全国或者地方人大制定法律、法规，将建设经济适用房的数量和时间表明确上升为法律、法规, 要求地方政府执行。上级政府要监督地方政府执行，将经济适用房建设作为考核地方官员政绩的标准之一，明确其责任。其次是制定完善的经济适用房建造制度。对于建设经济适用房的土地、资金、房屋的结构、面积和配套生活设施等都要做出比较明确的规定。最后要详细制定经济适用房和廉租房的分配方案，并向社会公布，接受公众的监督。

2、促进房屋租赁市场的发展。目前房屋租赁市场还不是十分发达，因此还应当大力推动房屋租赁市场的发展。采取措施提高出租房屋的供应量，降低出租房屋的税费，通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓励中低收入者租用房屋解决居住问题。

3、控制城市拆迁进度。许多城市在旧城区改造中急功近利，对于旧城区居民的补偿不到位、没有妥善安排住房。这不仅损害了居民的合法权益，也造成了在短时间内对住房需求的急剧增加。对此，在2008年国务院明确提出要控制拆迁数量。2009年国务院转发的建设部等9部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中明确规定严禁大拆大建。这一政策的出台和执行，不仅可以在一定程度上降低居民对商品住房的被动需求，也会维护被拆迁居民的合法权益。

4、引导居民树立合理的住房消费观念。在改革住房制度的过程中，为了引导城市居民转变观念，我们在舆论导向上是引导居民通过市场化的方式解决住房问题。这样导致的一个后果是无论穷富，人人都希望拥有自己的住房，造成对商品住房的需求不合理的扩大。实际上，许多经济发达的国家，住房的自有化程度也并不高，许多人是居住在政府提供的价格比较低廉的房屋内或者是租住房屋。我国城市居民也应当逐步树立住房消费量力而行的观念, 不要一拥而上都去购买

商品住房。

5.3扩展民间资本的投资途径

在住房价格上涨的浪潮中，一些民间资本参与住房的倒卖、炒作对住房价格的上涨也起到了一些推波助澜的作用。我认为，限制民间资本炒房的主要途径应当是为大量的民间资本开辟新的投资途径。目前制约民间资本投资的原因主要有：一是缺乏带动经济发展的龙头行业；二是社会保障制度不健全，人们投资有后顾之忧；三是市场准入的限制太多，许多行业不准民营资本进入；四是融资渠道狭窄，限制了民间资本的融资能力。针对以上原因，政府应当积极采取措施，激活民间资本在其他领域的投资。具体措施有：调整民间资本的市场准入政策，进一步放宽投资领域，拓宽投资渠道。

5.4加强对外资进入我国房地产市场的管理

应当看到, 部分外资进入我国房地产市场主要目的是看准人民币升值和住房价格上涨，企图短线牟利。这种短线投入的资金，对我国房地产行业的发展有害无利。针对这一情况，国务院应组织外汇管理等有关部门，制定相应的对策。我们应当采取引导的方式，限制外资参与短线炒作, 促使其参与我国房地产行业的长期开发。

5.5 构建住房梯级供应的体系

一个成熟、健康的房地产市场，应当是能够提供高档、中档、低档的商品住房和价格适当的出租房屋，让居民根据自己的消费能力各取所需。2008年建设部等部委出台的文件中明确了要加大普通住宅的供应，兴建经济适用房和廉租房。对于高档住房，目前政策主要是停止、限制审批高档住房的建设用地和项目审批。兴建适当数量的别墅、大套型住房和高档住宅对于我国房地产行业的发展和适应市场需求来讲是必需的。首先，一些地段适合兴建高档住宅而不适合兴建普通住宅。由于地段的不同，土地的转让价格会有很大的差别。对于一些利用价值高的地段土地转让金必然较其他地段要高。如果在这些地段只能兴建普通住宅，显然是行不通的。其次，市场对高档住宅有一定的需求。对于社会上一部分高收入阶层，应当给与他们一个释放收入的市场。这既可以拉动消费，增加税收，开发商也可以赢利。最后，过于限制甚至停止高档住宅用地的供应，在市场需求强劲的情况下，同样会导致对高档住宅的炒作。根据上述分析，在住房调控政策中，我认为，不应当用一刀切的简单方式停止别墅类住房建设用地的供应和限制大套型住宅的建设用地的供应，而应当是明确供应别墅类用地和大套型住宅用地的比例，按照市场价格转让土地，让开发商自担风险，根据对市场的预测去开发。

5.6 我国针对商品房价格过高的最新调控政策

2010年4月17日国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称“国十条”）。综合2004年至今的所有房地产调控政策可以看到，此次调控，政府已尽其所能。除了尚未出台的房产税，目前能够动用的一切手段都已经被用到了极限。“国十条”的特点是精准打击，针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击，它的

核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给。

5.6.1 对于地方政府，稳定房价不力将问责

新政策首次将地方政府责任放在了《通知》的醒目位置，要求稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，工作不力的要追责。房价调控已从中央性举动变成了地方政府责任，比如要求房价上涨过快的地方可以暂停三套房房贷，并且叫停非本地居民房贷等。

此外，这次的政策中还有一些缺口未直接规定，如将采取限定购房套数等“临时性措施”的权力赋予了地方政府。

5.6.2 加快建设住房信息系统

值得注意的是，“国十条”要求住建部加快个人住房信息系统的建设。这意味着，个人跨区域购房行为将得到有效监控。可视为对异地炒房不予贷款的补充，个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露。

5.6.3高房价地区三套房停贷

此前金融机构对房贷所做出的最严厉规定，就是二套房贷首付40%及利率提高至1.1倍。“国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30%以上，二套房首付比例更达到50%以上。同时，要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，根据风险状况，第三套及以上住房贷款暂停发放。针对开发商，对存在土地闲置及炒地行为的，不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

6 结论

总之，造成我国商品房价格过高的因素是多方面的，包括我国房地产市场供求失衡，商品房开发建设成本增加，投资性购房增长过快，不合理财政体制、金融政策以及传统文化、非理性预期等。要解决我国商品房价格过高的问题，需要调整中央和地方的税收和其他收入的分配问题；降低由市场渠道供应商品住房的需求；扩展民间资本的投资途径，放松金融的管制及扩大百姓可以投资和理财的领域，缓解房地产业的需求压力，加强对外资进入我国房地产市场的管理；构建住房梯级供应的体系。只有以上措施多管齐下加上社会各方的努力，我国商品房价格才能逐渐趋于一个合理的价格范围。

参考文献：

[1]陈建.六大祸首推高广州楼市[Z].http：//https://www.wendangku.net/doc/af2068545.html,.

[2]曹丹、谢合明.我国商品住宅销售价格上涨特征及原因[J].西南民族大学学报.2008（4）：45-47.

[3]金时网.外资进入房地产金融市场，利弊得失与变局[N].金融时报.2005.8.19.

[4]杨朝军等.房地产业与国民经济协调发展的国际经验及启示[J].统计研究.2006（9）：31-33.

[5]中国人民银行，《2004 年中国房地产金融报告》[R]. http：//https://www.wendangku.net/doc/af2068545.html,.

[6]孙立平.失衡的社会必然导致畸形的房市[N].经济观察报.2008.6.27.

[7]N ? Gregory Mankiw.Macroeconomics[M].（第五版）.北京：中国人民大学出版社.2005：122-124.

[8]应刚.房价上涨的关键因素将长期存在[N].北京现代商报.2005.2.28.

[9]黄穗诚.房价上涨原因何在？[EB/OL].https://www.wendangku.net/doc/af2068545.html,.

[10]向颖.我国房价持续高涨原因及对策分析[J].南方论刊.2006（10）：26-28

[11]郑华.中国房地产政策研究—堵漏、体改、维权[M].（第一版）.北京：电子工业出版社.2004：155-158

[12]陈劲松.世联观察—我们地产市场观点[M].（第一版）.北京：机械工业出版社.2004：99-102

[13]Dennis ? Dipasquale.Urban Economics and Real Estate Market[M].（第一版）.北京：社会科学文献出版社.2002：188-190.

[14]王全民.房地产经济学[M].（第三版）.大连：财经大学出版社.2007：214-217

[15]Pedro ? Robeli.Economic Analysis of Investment Operations[M].（第一版）.北京：中国计划出版社.2007：179-183

[16]胡健颖.中国房地产价格有几成泡沫[J].统计研究.2006（1）：34-36

[17]王诚庆、王洪辉.中国房地产发展报告[M].（第一版）.北京：社会科学文献出版社.2008：243-250

[18]周江.住房供给结构对房价影响及调控对策[J].城市开发.2005（4）：45-46

[19]肖元真.全球性世界经济发展大趋势[M].（第一版）。北京：科学出版社.2008：312-320

[20]中国直辖市房地产年鉴编委会.2008中国直辖市房地产年鉴[G].（第一版）.天津：天津社会科学院出版社.2009：526-529

[21]李平、李亮.全球房地产市场[M].（第一版）.深圳：世界经济出版社.2008：156-159

[22]钟宏.如何看待一些地区房价的较快上涨[M].（第一版）.北京：中国统计出版社.2006：263-266

Research on the Reasons and Countermeasures of the Current Exorbitant Housing Price in China

Abstract: In recent years, China's real estate market develops rapidly. The problem of housing price being exorbitant is becoming ever-increasing serious, which will lead to a series of problems to the development of national economy and people's daily lives. This paper focuses on operating mechanism of the real estate market. In order to make out the formation mechanism of real estate price and the cause of the exorbitant housing price, and to put forward the corresponding countermeasures against it, the paper analyses the component elements of housing price from multi-dimensional perspective. With respect to research methodology, the paper employs both qualitative and quantitative, macroscopic and microscopic methods. By making use of the knowledge such as economics and social psychology, the paper probes into the basic characteristics of the current real estate market and the reasons for the over-rapid increase of housing price. As to the content, the paper gives a discription of the basic state and trend of the development of China's real estate market, and makes an analysis on many factors for housing price increase in China, pointing out that among these are the uneven supply and demand in China's real estate market, the increase in the costs for housing development and construction, the excessive growth of investment housing purchase, and other factors such as traditional culture and irrational expectation. Finally, with above understanding, the paper brings forward several countermeasures and recommendations to adjust, control and stabilize the real estate market, with a hope that it may contribute to the healthy development of the real estate market of China.

Key words: housing price increase macroscopic regulation uneven supply and demand investment

专家评语：

该文分析了商品房价格的构成元素和机理，探讨了商品房价格上涨的原因和商品房过高的判别标准，分析了造成商品房价格上涨的多方面因素并提出对策和建议，该文结构合理、层次清晰、概念明确、文字流畅，论述全面，观点正确，显示出该生具有扎实的专业基础和较高的素质。

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定

价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

金融学专业毕业论文范文

金融学专业毕业论文论文题目浅析我国商业银行个人房贷业务的风险范防与控制学生姓名学号指导教师专业金融学年级学校

浙江广播电视大学毕业设计(论文) 诚信承诺书本人慎重承诺和声明：所撰写的《浅析我国商业银行个人房贷业务的风险范防与控制》是在指导老师的指导下自主完成，文中所有引文或引用数据、图表均已注解说明来源，本人愿意为由此引起的后果承担责任。本毕业设计(论文)的研究成果归学校所有。学生(签名)：*** 2008年 11 月 20 日

目录目录： (1) 摘要： (2) 关键词： (2) 引言 (3) 1．正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险 (1) 1．1信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险 (2) 1．2流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注 (2) 1．3操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注 (2) 1．4利率风险，关注加息影响转化为借款人的信用风险错误！未定义书签。 1．5市场风险，谨防集体非理性行为................ 错误！未定义书签。 1．6政策风险，关注国内的经济走向与宏观调控方向.. 错误！未定义书签。 1. 7认识个人房贷业务发展的不同阶段与各种风险之间的联系 (6) 2．对症下药，防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险 (3) 2．1加大金融改革，稳妥引进新的金融商品。 (3) 2．2推进资产证券化市场的发展 (3) 2．3强化内控制度建设 (4) 2．4推广全面实施个人住房贷款保证保险制度 (4) 2．5改善银行贷款结构 (4) 2．6加强对房产开发商的调查...................... 错误！未定义书签。 2．7完善个人信用征询系统的信息容量.............. 错误！未定义书签。 2．8改进对购房借款人还款能力的评估方式.......... 错误！未定义书签。 2．9严格银行的贷前审查和逾期贷款催收............ 错误！未定义书签。参考资料：.. (9)

商品住宅价格的影响因素.

商品住宅价格的影响因素【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。 1 商品住宅的自身与外部影响因素 1.1 商品住宅自身的因素包括 (1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。 (2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。 (3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。 1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点 (1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。 (2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。 (3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。 (4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。

房地产政策及其对房价的影响

评论既有政策对房价的影响 ?1、既有的房地产调控政策是什么？ ?2、宏观政策对房价的总体影响是什么？ ?3、宏观政策是怎样影响房价的，即造成影响的原因是什么？ 2009年~2013年房地产宏观调控政策回顾 ?说明： ?2008年上半年央行4次上调利息和一系列的房地产压制政策严控着房地产业的发展，但下半年的全球性金融危机使调控政策由压制转变为支持，央行5次下调利率，政府出台一系列救市措施，房地产开始快速发展。从2009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。因而，此次讨论的政策年限范围仅在2009年到2013年。 2009年 ?1、国税局发文规范土地增值税清算工作。（5.21） ?2、发改委提出将研究开征物业税。（5.25） ?3、营业税免征优惠政策终止。（10月） ?4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。（10.9） ?5、“国四条”出台：一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;三是要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。（10.24） 2010年 ?1、国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。 ?2、1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%; ?3、3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容; ?4、3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地; 5、3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组, 在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案; ?6、4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策; 7、4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序; 8、4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适

基于灰色预测的商品房价格影响因素与预测研究

基于灰色预测的商品房价格影响因素及预测研究摘要在这篇论文里面分析市09年到15年期间对商品房价格影响的因素时使用的是灰色关联分析方法进行的定量分析。在对未来市商品房价格的情况进行预测的时候使用了GM（1，1）模型，这样有利于政府对房地产市场宏观调控。在这次研究的时候是综合的进行分析，将很多学科的知识融在一起，主从实践的过程中发现问题，进而进行理论研究，然后再用于实践中进行检验。关键词：商品房价格；灰色关联分析；GM（1，1）模型 1 研究方法和数据来源 1.2.1 研究方法本文在研究影响商品房价格因素预测的时候是在灰色系统基础上研究的。使用的研究方法是灰色关联度分析方法，对房价未来的走势研究的时候使用的是GM（1，1）模型。（1）运用灰色关联度进行分析该理论是我们国家的学者邓聚龙教授创立发展的，指的是一些信息已知，一些信息未知这样的系统。关联度指的是在两个系统之间的因素，因为对象和时间的原因，在变化过程中关联性大小的量度。在系统发展的时候，如果这两个因素变化趋势是一样的，而且同步性高，这样的结果就是关联度好，通过比较判断这些因素的主次要因素[4-6]。本文通过选取不同指标，依次与商品房均价进行关联度分析，并对结果进行排序，得出各指标对房价的影响程度。（2）GM（1，1）模型灰色预测模型里面最重要的就是GM模型，因为这个模型对房价未来发展趋势的预测比较准确。还有一个优点就是在信息特别少的情况下都可以精确的预测，计算方法也比较简单，所以在很多行业里面都在使用[7]。

1.2.2 数据来源为了更好的反映出市商品房价格变化机理，同时考虑到数据的真实性和方便性，为了更好的对其进行分析，这次分析的数据是09年到15年的统计年鉴。 2 商品房价格的灰色预测 2.1 灰色系统预测灰色理论不需要大量的数据就可以建立模型进而分析预测，最终进行系统分析。解决了以往由于数据少，信息不确定而无法研究或难以研究的软科学与技术科学的问题，现已在工程控制、管理决策和社会经济等许多领域得到了广泛的应用[15]。在灰色系统里面只有很少的一部分信息是真实有效的，其他是模糊的。研究的时候就是从系统出发，对系统部的灰色数和灰色关系进行研究。灰色预测是对灰色系统进行预测，对一定时间的围的灰色过程进行预测。灰色预测方法的特点表现在：在提取离散值的时候是将离散数据看成是连续的变量，这样在处理数据的时候就可以使用微分方程。原始数据不能直接使用，用的数据是由原始数据累加生成的，然后对这些数据使用微分方程模型。这样就显得数据有规律而且避免了很多的随机误差。灰色系统GM （1，1）因为在预测的时候需要的信息少，而且计算便捷，精确度还高，所以一直以来很多的行业都用这种方式进行分析预测[16-18]。 2.2 GM （1，1）模型的构建灰色系统理论预测方法主要使用的是GM 模型，该模型都是对应一个微分方程，求解的过程就是对模型预测的函数方程。该模型每个字母代表都是有含义的。[19]。GM （1，1）建模过程和机理如下：（1）假设原始数据序列()0X 是正数序列； ()()()()()()()() ,,,2,10000n x x x X = 其中，() ().,,2,1,00n k k x =≥ （2）对()0X 做一次累加，生成数列()1X ： ()()()()()()()() ,,,2,11111n x x x X =

本科毕业论文的提纲格式要求

本科毕业论文的提纲格式要求 1、论文题目：要求准确、简练、醒目、新颖。 2、目录：目录是论文中主要段落的简表。(短篇论文不必列目录) 3、提要：是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多不超过三百字为宜。 4、关键词或主题词：关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在提要的左下方。主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。 5、论文正文： (1)引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义, 并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。

〈2)论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、论证过程和结论。主体部分包括以下内容： a、提出-论点; b、分析问题-论据和论证; c、解决问题-论证与步骤; d、结论。 6、一篇论文的参考文献是将论文在和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《gb7714-87文后参考文献著录规则》进行。中文：标题--作者--出版物信息(版地、版者、版期)：作者--标题--出版物信息所列参考文献的要求是： (1)所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。

(2)所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。论文提纲也可以用最简单的格式和分类，简单明了地说明论文的目的、依据和意义，甚至是两句话。这种提纲往往是用于科学论文，而且在对于各种概念有相互联系而不是孤立的出来讨论的情况下。如果总要分出1、2、3、、、、、、点来写的话，往往会变成八股文的模式，这样的论文往往是应付式的论文，其真正的科学价值会大打折扣。

应届毕业季2020金融专业毕业论文题目大全

2018年金融专业毕业论文题目大全 1、农村金融对农村经济发展的作用机理及作用效果研究 2、欧盟碳市场相依结构和风险溢出效应对碳排放权价格波动影响研究 3、中国股市流动性风险研究 4、基于我国内需结构失衡的财政货币政策协调配合研究 5、我国上市公司控制权与资本结构关系研究 6、中国货币政策传导机制研究 7、出口退税政策对中国出口及经济增长影响之实证研究 8、我国商业银行资本监管有效性研究 9、中国利率期限结构及应用研究 10、我国上市公司股权融资偏好研究 11、我国国际收支失衡与人民币汇率的调节研究 12、我国上市公司独立董事制度有效性研究 13、货币供应量作为我国货币政策中介目标的探讨 14、人民币均衡汇率与汇率变动的宏观经济效应研究 15、中国农民工养老保险路径选择研究 16、中国平安集团并购深发展银行协同效应分析 17、我国商业银行中间业务的发展研究 18、化妆品行业研究报告 19、万福生科财务造假事件案例分析 20、黄金价格波动与美元、石油价格波动的联动分析 21、基于Logistic模型的商业银行房地产信贷风险研究 22、广义虚拟经济视角下金融创新与经济增长的协同度分析 23、银行同业业务扩张对我国上市商业银行效率影响 24、美国量化宽松政策对中国经济影响的实证研究 25、影子银行对中小企业融资影响研究 26、我国商业银行结构型理财产品风险研究 27、融资融券在我国证券市场的发展现状及问题探讨 28、经济转型下我国农村小额信贷发展问题研究 29、商业银行内部控制问题研究--以M银行为例 30、我国商业银行资产证券化风险管理研究 31、商业银行电子银行业务发展模式与风险管理研究 32、论利率市场化对商业银行的影响及政策建议 33、我国商业银行个人理财产品创新研究 34、我国商业银行流动性风险评价研究 35、我国房地产信托模式研究 36、我国村镇银行存在的问题及对策分析 37、我国商业银行操作风险现状与防范 38、人民币国际化对中国商业银行的影响 39、我国上市公司融资偏好及其影响因素研究 40、商业银行个人理财产品影响因素分析 41、商业银行柜面操作风险管理研究 42、第三方支付平台的定价研究 43、科技金融的融合机制及对策建议

大学本科毕业论文提纲范例.doc

大学本科毕业论文提纲范例题目：主标题数据结构课程建设副标题—网络教学平台的设计与实现关键词：网络教学 asp 网络课程摘要：本文简要介绍了关于网络教学的意义，以及我国网络教学的模式现状，网络教学平台的设计与实现目录：摘要————————————-(300字) 引言————————————-(500字) 一、网络教学(2000字) 1.1.网络教学现状—————————– 1.2.网络教学与传统教学的比较分析————- 1.3.网络教学的优势————————— 二、网络课程(2000字) 2.1.教育建设资源规范————————- 2.2.我国网络课程模式现状与问题的思考——— 三、网络教学平台设计的理论基础(2000字)——— 四、网络教学平台功能描述(1000字) 公告板–课堂学习–答疑教室–概念检索——- 作业部分–试题部分–算法演示–技术文章 —––课件推荐–课件下载–资源站点–管

理部分五、网络教学平台的设计与实现(2000字) 5.1.课堂学习——————————- 5.2.公告板——————————— 5.3.概念检索——————————- 5.4.技术文章——————————- 六、数据库部分的设计与实现(1000字) 七、用户管理权限部分的设计与实现(1000字) 八、结论(500字) 九、参考文献(200字) 、毕业论文提纲(例文) 我国中小企业融资对策分析前言 1中小企业融资困难的现状 1. 1内源融资渠道分析 1. 2外源融资渠道分析 2中小企业融资困难的原因分析中小企业融资困难的原因是多方而的.既有中小企业内部的原因一也有社会经济环境、金融服务等外部环境因素的制约。具体有以卜几方而： 2.1企业内部原因 (1)中小企业存在过高的经营风险。

金融学本科毕业论文选题参考范例

2017金融学本科毕业论文选题参考范例（二）选题须知： 1、以下选题仅供参考。有些选题过大，同学们写作时应将其细化。 2、不得跨专业选题，如会计专业不得选金融、工商管理专业的选题；3．考生可自拟论文题目，但所拟题目必须与自己所学专业一致。 1.我国商业健康保险发展存在的问题及对策 2.德宏州桥头堡建设中金融服务创新的思考 3.浅析余额宝对商业银行的挑战及其应对措施 4.商业银行金融理财的现状问题及对策 5.我国城投债发展存在的问题及对策探讨 6.某某新型农村社会养老保险发展存在的问题及对策研究 7.建设银行某某省分行零售业务市场竞争对策建议 8.我国移动支付业务SWOT分析 9.某某省新型农村社会养老保险筹资模式探析 10.浅议存款保险制度对国有商业银行的影响 11.大理地区农村经济发展的金融支持研究 12.欠发达地区新农村建设的金融支持研究

13.商业银行信贷风险管理面临的具体问题和对策 14.人民币国际化利弊分析 15.我国城市商业银行小额信贷的风险控制研究 16.我国住房公积金制度存在的问题和对策研究 17.我国建立银行存款保险制度的思考 18.浅析建设银行个人理财业务发展的状况、问题及对策 19.浅谈某某省农村信用社信贷风险管理中存在的问题及对策 20.对我国商业银行操作风险管理的探析 21.某某省农村金融体制改革创新浅析 22.互联网金融探析? 23.某某省网络银行存在的问题及对策研究 24.中外汽车金融业务的发展模式对比 25.我国商业银行信用卡风险及防范对策研究 26.我国商业银行零售业务的发展现状及策略分析 27.某某省农村信用社发展现状及问题分析 28.我国商业银行理财产品营销问题及对策的探讨 29.浅析地方性商业银行的信贷风险及防范对策 30.农业银行中间业务发展存在的问题及对策分析 31.浅析余额宝的风险及控制 32.我国网上银行存在的风险与监管对策分析 33.中国银行个人理财业务发展中存在的问题分析

我国商品房价格的影响因素及控制措施

Value Engineering 1我国商品房价格现状 1.1价格过高2005年随着中央稳定住房价格各项调控措施的落实，部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，房价涨幅趋缓。宏观调控措施初见成效，但房价过高仍是一个亟待解决的问题。2005～2007年世界商品市场的大牛市使得许多商品的价格都迅速上涨，出现了价量齐升的局面，我国的商品房市场也不例外。从全国来看，这三年的商品房销售面积同比累计增长了81.7%，商品房销售价格累计上涨了34.3%。2005～2007年商品房价格上涨幅度落后于交易量的上涨幅度，一方面体现了商品房需求强劲，居民购买力强；另一方面也为2009年商品房的价格快速上涨以及销售量的上涨埋下了伏笔。实际上全国商品房销售量在经历了2008年的小幅下降后， 2009年商品房销售量同比上涨了50.9%，商品房销售均价同比上涨20.75%，双双达到了历年之最①。 2010年70个大中城市房屋销售价格指数：房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与5月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点②。 1.2投资性住房比例过大投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投资性购房比例占30％－40％左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15％以内的警戒线，泡沫迅速吹大的风险正在酝酿，2009年各地商品房市场商品房价格的迅速攀升，与2008年国家再次启动商品房刺激经济以及2009年天量信贷有很大关系。据估计，2009年的接近10万亿元的天量信贷中约有60%进入了各地方政府投融资平台。与此同时各地二套和三套房贷政策的放开以及贷款利率的下浮直接刺激了工薪阶层的购房欲望，相应地刺激了投资和投机性需求①。 1.3开发投资额超长增长房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映，开发投资额超长增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成，而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率，GDP 增长率一般不应超过2倍。2009年，房地产开发投资增长显著。1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。据国家统计局公布的最新数据显示，2010上半年全国房地产发展继续火爆，增长幅度较大。数据显示，1-7月房地产开发完成情况：全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%，占房地产开发投资的比重为70.0%。7月当月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0%。1-7月，全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长29.4%；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%；房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%，其中，住宅竣工面积2.31亿平方米，增长10.5%。1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%。2011年1-2月，全国完成房地产开发投资额4250亿元，同比增长35.2%，增速相对2010年全年增长率提高2.0个百分点。其中，住宅开发投资额3014亿元，同比增长34.9%，占同期房地产开发投资额的比重为70.9%② 。 2商品房价格的影响因素分析2.1需求变动对价格的影响 2.1.1经济因素国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区，国民生产总值中用于投资、消费的部分加大，用于生产性、投资性或消费性等方面的商品房支出就会增加，带动商品房价格上涨。当居民实际收入（即扣除通货膨胀率后的收入）增加后对其居住与活动的空间的要求也有所提高。另一方面，利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。由于商品房的替代品理论上不存在，且商品房的需求偏好度极高，故着重从消费者购买力方面和投资方面研究商品房需求。商品房价格与消费者收入水平呈正相关关系。消费者处于价值链的下游，是产品的最终需求者。若商品房价格水平超过了消费者购买力水平，会出现商品房空有标价而无实际有效需求，商品房交易将处于停滞状态。此时，市场的自动调节机制会对房价做出调整，最终促成交易的重新进行。 2.1.2心理预期和消费信心心理预期是人们对市场走势的综合判断，据2009年10月28日尼尔森公布最新消费者信心调查报告的数据显示，2009年第三季度中国消费者信心指数达到2007年以来最高水平，从2009年第二季度的95点上升到101点，增长6点。其中国内一、二线城市消费者更具信心，信心指数分别为102点和104点，较上季度增长9点和16点。另外，中部和西部地区信心指数也提升至100点，较上季度增长8点。消费信心指数越高，意味着消费者需求越大，目前，饮食、住房、服装成为中国城市居民的三大消费热点，其中住房消费占据比重较大，从而消费信息指数的高 —————————————————————— —作者简介：周晓燕（1976-），女，陕西大荔人，会计师，研究方向为经济管理。我国商品房价格的影响因素及控制措施 The Influencing Factors and Regulatory Measures of Our Country's Commercial Housing Price 周晓燕Zhou Xiaoyan （渭南职业技术学院，渭南714000）（Weinan Vocational &Technical College ，Weinan 714000，China ）摘要：商品房价格是多种因素发展变化共同作用的结果。目前商品房存在价格过高、投资性购房的比重较高、开发投资额超常增长等问题。文章从供需角度分析商品房价格上涨的原因。从而提出调节供应，保障供需总量和结构平衡、加强和完善宏观监测体系、通过房产税促进低价位住房的建设和消费、加强舆论宣传引导等对策。 Abstract:The commercial housing price is the result of many kinds changing factors.At present the price of commercial housing is excessively high,the proportion of investment housing is too high,and the growth of development investment cost is ultra.The article analyzes the reasons for the excessively high price of commercial housing from the supply and demand angle,thus proposes to adjust supply,ensure the total quantity of supply and demand and the structure balance,strengthen and perfect the macroscopic monitor system,promote the construction and the expense of low end housing by the property tax,and strengthen the propaganda guidance of public opinion and so on. 关键词：商品房价格；供给因素；需求因素Key words:commercial housing price ；supply factor ；demand factor 中图分类号：F20 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）02-0135-02 ·135·

房价过高对民生的影响和分析论文

房价过高的原因及对策分析论文摘要：随着城市化及房地产市场的持续快速发展，我国住房供求失衡，出现了区域性投机购房过热现象，房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近几年，部分城市房价连续快速飙升，“房价高、住房难”成为最大的民生问题和社会问题。在连续几年的全国“两会”上，住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。从和谐社会与可持续发展的角度看，住房已成为社会矛盾激化、各方利益冲突的焦点问题。房价过高对房地产的协调健康发展、社会的稳定、金融的稳定运行、经济结构的调整、居民收入差距产生各个方面的影响。关键字：房价上涨房价过高的危害 1、导致经济发展不均衡及损害房地产业的协调健康发展高价房导致房地产市场过热，房地产是国民经济支柱产业，对GDP增长的贡献在几大重要行业中占居首位。房地产能否良性发展，不仅关系到与之相关的其他多个行业，还会对整个经济增长产生重大影响。从以往经济数据可知，我国的国民经济增长过度依赖房

地产，出现了经济结构失衡的状况，从地方政府层面分析，有太多的国有企业、政府部门介入房地产之中，房地产承担着财政增收、GDP增长、城市改造等重任。地方政府越来越倚重拍卖地皮、推高房价带来的经济繁荣，这肯定是不可持续的。 2、积聚了巨大的银行信贷风险房地产价格的持续上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求，消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收入达不到预期的水平，就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象。如果经济出现整体不景气，社会上就会出现大批的“负资产者”。信用渠道的阻滞和中断，将会严重危害国家的金融安全和社会稳定。 3、抑制了其他正常消费，社会利润过度集中于房地产领域消费需求不仅是经济增长的重要动力之一，而且可以在一定程度上平衡由投资波动所引起的震荡。在购房过热的背景下，普通工薪族基本上都是靠大比例信贷资金购房。为了住房这个基本生存需要，他们不

我国商品房屋平均销售价格的预测

学校：邯郸职业技术学院成员: xx 学号：37号系别：经济系年级：08级专业 :经济信息管理

目录前言 (1) 一、调查背景 (1) 二、分析目的 (1) 三、分析内容 (1) 四、预测与分析技术的选择 (2)

我国商品房屋平均销售价格的预测 08级经济信息管理 37号任哲经济快速发展，房地产市场如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。本文将运用时间序列分析技术来分析预测我国商品房屋平均销售价格的问题，并揭示房地产作为一个特殊的行业在市场化过程中存在的一些问题。一、调查背景经济快速发展，房地产市场如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。深入研究房地产价格与宏观经济的关系，我们不难看出，目前我国房地产价格已经明显脱离了宏观经济因素决定的基本面，居民收入总体增长速度显然低于房价增长速度。二、分析目的近年来，我国房地产业特别是商品住宅呈现出迅速发展之势，全国商品房价格保持持续上扬或维持在高住运行。如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的健康发展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广大人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析思考的问题。三、分析内容本次的我们分析是：搜集1997年到2008年商品房屋平均销售价格数据，利用时间

序列分析技术预测2009年及2010年商品房午平均价格。四、预测分析技术的选择与操作正确时间序列分析预测技术的选择与操作对本次分析预测起到了极其重要的作用。对于本次预测可采用移动平均分析法和指数平滑分析法进行分析。在实际操作中采用相对误差较小的方法来预测。 1.移动平均法的概念及使用方法一次移动平均法是指将观察期的数据由远而近按一定跨越期进行一次移动平均，以最后一个移动平均值为确定预测值的依据的一种预测方法。其过程可表述为：1.计算观察期的移动平均值；2.各以上年的移动平均值为基准，计算各年移动平均值的趋势变动值；3.将最后一年的移动平均值加上趋势增长值求出预测期的预测值。在确定趋势变动值时，如果每年的趋势变动值较平稳，可以采用最后一年的趋势变动值作为每年趋势变动平均值；如果各年之间的趋势变动差别较大，则可将趋势变动值再进行一次移动平均，并以最后的一个趋势值堆积为趋势变动平均值，或采用算术平均法求其平均值。简单移动平均分析技术一般适用于时间序列变动趋势基本平稳的情况，也就是预测目标的基本趋势是在某一水平线上下波动的较平稳的情况。二次移动平均技术适用于预测具有线性变动趋势的经济变量，它是以最近实际值的一次移动平均值的

本科毕业论文提纲本科生毕业论文提纲

本科毕业论文提纲-本科生毕业论文提纲本科生毕业论文写作提纲本科生毕业论文写作提纲本科生毕业论文写作提纲学生姓名指导教师论文题目一、论文基本思路：按揭房的概念和性质离婚时按揭房分割的相关争议1、离婚诉讼中涉及的几种按揭房的产权权属争议类型。婚前一方按揭购买房屋并取得房产证，婚后共同还贷一方婚前按揭贷款，婚后取得房产证并共同还贷婚前共同出资首付，以一方名义购房与贷款，婚后共同还贷2、关于婚姻关系存续期间按揭房屋增值部分的分割争议个人财产，归所有权人享有共同财产，理应由双方共享，平均分割共同财产，但并非是平均分割，而是按双方的出资比例对增值部分予以分割现行法律的规定 1.结合现行法律对上述产权权属争议进行评析。 2.结合现行法律对

上述产权权属争议进行评析。对现行规定的评价1、先进之处符合《物权法》的规定。符合《婚姻法》中个人债务的规定。更加公平合理。2、不足之处。法律规定间的冲突规定的不够全面，某些特殊情况没有考虑到。关于赔偿标准规定的太笼统，操作性不强。探讨解决问题的办法措施1、增加特殊情况的探讨与规定。2、探讨合理公平的具体赔偿标准。二、研究方法：本文主要采用理论联系实际，采取比较分析与实证分析相结合的研究方法。三、主要参考文献：姚维振. 离婚案件中房屋按揭的性质及按揭房屋产权归属. 时代经贸,2016(26). . 杜万华、宋晓明．基层人民法院法 a 官培训教材．人民法院出版社，xx1(147). 黄松有．最高人民法院婚姻法司法解释的理解和适用［Ｍ］．北京：人民法院出版社，xx:110,540 崔聪颖魏庆爽专业单位法学法政学院年级职称xx 级讲师

金融专业毕业论文题目大集合

金融专业毕业论文参考题目一、商业银行与其它金融机构系列 1、浅析次贷危机对我国金融监管体制的启示 2、对商业银行信贷风险管理的研究 3、我国中小企业融资现状及对策研究 4、关于汽车金融业的现状及发展对策 5、我国中小商业银行贷款定价方法探讨 6、国有商业银行的经营绩效分析及实证研究 7、农村金融发展对农村经济增长的影响 8、试论述中小企业融资的困境解决 9、外资银行在华发展的特点及影响分析 10、从次贷危机谈银行的资产证券化发展 11、关于小额贷款银行在我国的发展现状及前景分析 12、中小金融机构风险形成的原因分析 13、关于财务公司的金融职能探析 14、第三方支付体系研究 15、商业银行表外业务的风险控制 16、我国商业银行利率市场化问题 17、我国银行信用卡系统风险防范 18、商业银行消费信贷业务的风险管理研究 19、论我国商业银行个人理财业务的发展 20、我国家庭理财方案的设计 21、我国商业银行个人理财业务发展状况研究 22、浅析我国商业银行信贷风险评级的作用 23、我国商业银行零售业务发展研究 24、我国典当业的融资功能研究 25、商业银行综合柜员制操作风险与防范 26、浅析我国商业银行个人信贷业务的潜在风险 27、租赁业在我国的现状分析 28、我国商业银行房贷风险与防范 29、商业银行公司治理与内部控制作用分析 30、我国商业银行开展投资银行业务研究 31、浅谈商业银行会计风险防范 32、商业银行财务分析对银行发展的作用 33、我国商业银行高端客户理财业务发展状况研究 34、商业银行流动性分析 35、商业银行资产种类创新发展

36、商业银行业务合同研究 37、商业银行绩效考核作用 38、商业银行国外投资研究 39、商业银行的QDII发展 40、浅析巴塞尔信用评级方法对风险管理的作用 41、农村信用社农户小额贷款存在问题及对策二、金融市场系列 1、股票定价与价值投资研究 2、资本资产定价模型的理论研究 3、我国上市公司资本结构研究 4、我国股份制企业董事会成员结构与决议研究 5、浅析影响我国上市公司资本结构的因素 6、我国上市公司股利分配原则依据研究 7、认股权证定价的实证研究 8、股指期货交易开市场站的必要条件研究 9、浅析IPO定价的合理性 10、风险投资退出渠道的比较分析 11、上市公司市盈率影响因素的实证分析 12、试论述我国债券市场的现状及发展趋势 13、试论我国票据市场的现状及发展 14、试探机构投资者对股市价格的影响问题 15、我国投资银行的业务存在的问题研究 16、我国创业板推出的意义和面临的问题研究 17、论开通国际板对A股市场的影响 18、未来美国股市趋势分析及对中国市场的影响 19、经济长期发展背景下的中国资本市场投资机会分析 20、对中国股市的成长性与投资机会研究 21、市场繁荣与理性投资—全球主要股票市场投资经验借鉴 22、华尔街百年兴衰历程对中国发展金融市场的启迪 23、中国从成熟资本市场的经验借鉴 24、试论中国股市的“股权溢价”现象 25、对股市同步现象的实证研究 26、试论股市中的羊群行为 27、股市日期效应的实证研究 28、对中国封闭基金之谜的研究 29、股权溢价与通货膨胀的关系实证分析 30、对中国公司购并行为及其效果的研究 31、对中国股市的“势头效应”和“反转效应”的实证研究 32、中国股票市场的“IPO异常”现象探析 33、对中国股市中的信息与波动率的实证研究

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：（1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。（2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。（4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。（5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估