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中国商品住宅价格影响因素研究

自1998年我国取消城镇居民住房福利分配制度,实施住房商品化以来,房地产逐步成为国民经济发展的支柱产业,不仅拉动了经济增长,也改善了城镇居民居住条件,带来一系列积极影响。但由于市场机制还不够成熟,房地产在快速发展过程中曾多次出现诸如阶段性的供需结构失衡,部分大中城市房价上涨过快等问题。

2003年起,国家开始对房地产市场加大调控力度,然而效果不尽如人意。在当前经济结构转型和房地产区域性供需失衡的背景下,要解决商品住宅价格偏高的问题,还需要找到关键驱动因素对症下药,同时针对区域性差异因地制宜。

基于以上认识,本文首先以房地产相关价格理论和前人的研究成果为基础,论述我国商品住宅价格的形成机制和各类影响因素;之后选取1998-2016年41个不同等级的大中城市数据为样本,进行城市分级,分别研究我国整体和各级城

市商品住宅价格的历史与现状,并分析区域差异性;而后从供需视角对商品住宅

价格影响因素的具体影响路径做理论分析;最后取商品住宅价格为被解释变量,各影响因素为解释变量,建立多元线性回归模型,运用Eviews9.0统计分析软件分别实证研究我国整体和各级城市商品住宅价格的影响因素。本文结论为我国商品住宅价格整体偏高,驱动价格上涨的因素较多,居民购房支付能力偏弱。

价格水平和影响因素均存在区域差异:价格过高的地区主要有一线、新一线和部分二线城市,这些地区应该成为政策关注的重点;其中地区经济和居民收入、住宅成本、税收是共同存在的因素,此外一线城市受人口、利率、供需双方预期以及政策方向的影响较大,新一线城市受人口、利率和消费者预期的影响较大,二线城市受供需双方力量的影响较均衡,三线城市受成本方面因素的影响较大。

各区域价格水平和影响因素的不同要求当地政府要采取相应的调控政策,本文在最后针对我国整体和各级城市分别提出了不同的政策调控建议。

2020年从微观经济学角度分析影响房价的因素

作者：非成败作品编号：92032155GZ5702241547853215475102 时间：2020.12.13 从微观经济学角度分析影响房价的因素摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。关键词：房价供需消费者博弈机制一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的

主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。

高房价是经济问题还是政治问题——分析中国房价的政治经济视角

２０１０年３月第４７卷第２期西北师大学报（社会科学版）ＪｏｕｒｎａｌｏｆＮｏｒｔｈｗｅｓｔＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ）Ｍａｒ．２０１０Ｖ０１．４７ＮＯ．２高房价是经济问题还是政治问题 ——分析中国房价的政治经济视角张振华（南开大学周恩来政府管理学院，天津３０００７１）［摘要］高房价是当下我国房地产市场最突出的特征。经济学从房地产市场的区域寡头垄断结构、供求失衡、周期理论等视角来解释中国的高房价现象。这些解释存在或大或小的问题。政治经济视角在肯定高房价现象经济起因的同时，尤其关注政治性因素对于房价的推动作用，并由此主张，对房地产市场的调控不能单纯从经济的角度着眼，而应该经济对策和政治对策并举。［关键词］高房价；利益集团｝房地产市场｝政治经济分析［中图分类号］Ｆ２９３．３［文献标识码］Ａ［文章编号］１００１—９１６２（２０１０）０２—００８６—０５一、高房价的三种经济解释视角（一）“市场结构一市场行为一市场绩效”：高房价的经济解释视角之一苗天青的《我国房地产业：结构、行为与绩效》和李伯含的《中国房地产业的市场结构与竞争行为研究》是这种研究的代表。这种分析视角主张从产业组织理论的“市场结构一市场行为一市场绩效”（ＳＣＰ）模式出发来分析我国房地产市场的结构、房地产商的市场行为和房地产产业的经济绩效。苗天青和李伯含都认为，我国房地产市场存在区域寡头垄断结构。这种结构是由房地产产品的自然属性决定的：“房地产产品位置的固定性决定了房地产市场不存在全国性市场，而是区域市场。而区域市场中的竞争体现为相邻的房地产产品之间的竞争，在构成竞争关系的临近区域或临近地段，房地产企业及其房地产产品的数量是很少的，区域内少数开发商之间的竞争就是寡头竞争。由此在一定区域市场范围内形成的市场结构就是寡头垄断的市场结构。蚍１３（Ｐ６３）由于寡头垄断厂商的决策对整个市场和其他竞争对手都会产生极大的影响，因此，每个厂商在做出决策时，不仅要考虑本身的成本与收益情况，而且还要考虑到这一决策可能对市场的影响以及竞争对手对此的反应。因为其他厂商的反应又决定了厂商行动对其自身所带来的后果。［２］（ＰＰ．８８—８９）因而，在区域寡头垄断结构下，市场存在着普遍的合谋。竞争的主要形式是非价格竞争，非价格竞争策略是房地产企业的占优策略。［１】（Ｐ１）苗天青还认为绝大多数的房地产企业存在隐瞒盈利的情况，其目的是偷逃税款，房地产业的实际盈利水平不仅远远高于现有的统计数据，而且普遍存在着暴利。然而，该理论在推导房地产市场的“区域寡头垄断结构”时，遭遇了困难。［３３市场结构有三个衡量指标：市场集中度、产品的差异化和进入壁垒。统计数据表明，我国房地产市场的集中度很低。且产品的差异化并不明显。在进入壁垒方面，土地的协议出让曾是最大的壁垒，然而随着土地“招拍挂”的普遍实施，此种壁垒逐渐消减。经济学者显然回避了这一问题：“这种统计和计算在中国房地产业目前所处的初级阶段显然意义不大”。房地产市场的垄断结构来自于房地产产品的“自然属性”。即位置的固定性。［１１（Ｐ５２）然而如果仅从这一点就能够推导出房地产市场是“区域寡头垄断结构”的话，我们便可认定所有国家和地区、所有时期的房地产市场都是“区域寡头垄断结构”，因为不仅中国的房子不能动。美国的房子也不能动Ｉ不仅现在的房子不能动，过去的房子也不能动。如果再深究一步的话，还会发现，这种研究办法是“借”来的。ＳＣＰ范式主要适用于制造业的分析，这样在对房地产业进行研究时，就难免出现“水土不服”的情况。（二）供求关系与高房价：高房价的经济解释视角之二这种理论倾向于从供求关系失衡、供小于求的角度来解释高房价。典型的计算办法是将房地产市场的需求分为潜在需求、真实需求、被动需求、投机性需求和其他需求。［收稿日期］２００９—０９－１４［基金项目］南开大学人文社会科学青年项目（ＮＫＱ０９４２）阶段性成果［作者简介］张振华（１９７９一），男，山西繁峙人，法学博士，南开大学讲师，从事政府经济学、政治社会学研究８６万方数据

新建商品住宅价格的空间分异及影响因素分析—以深圳市为例

2015届本科生毕业论文新建商品住宅价格空间分异及影响因素分析 ——以深圳市为例 Spatial Characteristics of Built Commercial House Price and Its Influencing Factors: in Case of Shenzhen Metropolis 学生姓名张俊伟学号201111315228 所在学院农学院班级1112 所在专业土地资源管理申请学位管理学学士指导教师吴明发职称副教授副指导教师职称答辩时间2015年 5 月 31日

目录摘要............................................................................................................................ I ABSTRACT ................................................................................................................... I 1 绪论. (1) 1.1研究目的与意义 (1) 1.2文献综述 (2) 1.2.1国外研究现状 (2) 1.2.2国内研究现状 (3) 1.3研究内容与技术路线 (4) 1.3.1研究内容 (4) 1.3.2技术路线 (5) 2 数据与方法 (5) 2.1研究区概述 (5) 2.2数据来源 (6) 2.3研究方法 (8) 2.3.1特征变量选择与量化 (8) 2.3.2特征价格模型 (9) 3深圳市新建住宅特征价格实证分析 (10) 3.1深圳市新建住宅价格均价及空间分异情况 (10) 3.2深圳市新建住宅特征价格模型的建立 (12) 3.2.1模型的选择 (12) 3.2.2模型估计与检验 (12) 3.3深圳市住宅特征价格分析 (14) 3.3.1物业费特征价格分析 (14) 3.3.2住宅装修程度特征价格分析 (15) 3.3.3距CBD距离特征价格分析 (15) 4结论与政策建议 (15) 4.1主要结论 (15) 4.2政策建议 (16) 鸣谢 (18) 参考文献 (19) 附录 (20) 表格1—楼盘详情数据 (20)

商品住宅价格的影响因素.

商品住宅价格的影响因素【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。 1 商品住宅的自身与外部影响因素 1.1 商品住宅自身的因素包括 (1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。 (2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。 (3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。 1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点 (1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。 (2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。 (3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。 (4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。

看中国房地产限价

看中国房地产限价 1.房地产或将迎来“限价”时代限购之后，限价的步伐也在走近房地产市场。前段时间，国家发改委价格监督检查司有关负责人表示，正针对商品房销售制订“明码实价”的文件，而新“国八条”要求一季度末各地要出台房价控制目标，种种迹象表明房地产正迎来“限价时代”，其中地方政府的责任将更大。事实上，今年房地产调控的高压态势非常严厉。3月8日，住建部部长姜伟新所说的“时刻准备出台下一步楼市调控政策”言犹在耳；3月15日，国家发改委价格监督检查司又透露，正针对商品房销售制订“明码实价”文件，对房价的透明化管理思路日渐清晰。根据国家发改委价格监督检查司透露，将专门对商品房销售做出规定，明确公示每套商品房、代办费用、物业收费等价格，要在规定时间内公开全部商品房，并严格按照申报价格明码实价。这与新“国八条”所要求的“一季度末各地要出台房价控制目标”遥相呼应。此前，住建部政策研究中心副主任王珏林曾向记者表示，限购令至少在2 年内不会放松。而且，如果房价再度出现过快上涨，不排除有“限价”等更严厉的储备政策出台。实际上，去年11月有关部门曾考虑过“限价政策”，即考虑当房价出现较大幅度上涨时，直接出手限制商品房销售价格，包括直接限制企业利润水平、直接限定价格等。据媒体透露，为实现房价上涨控制目标，深圳市将采取类似措施，对高价楼盘在预售和销售进度上进行严格的控制。具体办法就是，由“先备案价格后根据价格决定是否批准预售”取代过去“先批准项目预售备案价格”的做法，以保证房价年度上涨幅度控制目标的实现。显而易见，这一切直指房价。“国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的调控政策，这些政策从表面上看似乎都不市场化，尤其是限价、限购政策。过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府就是用这种十分严厉的政策将这

计量经济学论文房价影响因素的实证分析

计量经济学论文房价影响因素的实证分析标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]

我国房价影响因素的实证分析【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。近几年，房地产价格飞速上涨，连创新高。在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手．依据收集到的相关数据．利用计量经济学软件Eviews对房价影响因素进行回归分析，得出房价受人均可支配收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。【关键词】房价 Eviews回归分析一、引言住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。选择拟和效果最好的最为结论。二、文献综述近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格的上涨只是投机造成,缺乏相应的经济基础支持,这种价格上涨会向市场发出错误的信号,造成房地产市场和经济的虚假繁荣[3]。关于房地产市场的调控方式,梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调控房地产市场,成效不大,但是信贷规模的变化对房地产

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：（1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。（2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。（4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。（5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估

中国高房价的分析与对策

中国高房价的分析与对策作者：肖建荣邮箱:xiaojr8899@https://www.wendangku.net/doc/af5356999.html, 城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空臵率看，一般而言，空臵率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空臵危险区，在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空臵率往往都在20%以上。从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空臵率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。中国的高房价的原因首先，地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位臵，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为

城市商品住宅价格影响因素差异性研究

城市商品住宅价格影响因素差异性研究【摘要】无论是大城市还是中小城市，都应当采取合理的措施对当前严峻的房价形势进行宏观调控，但目前国内对中小城市房价问题研究较少，使得中小城市政府部门缺少对房价调控的具体依据。本文以武汉城市圈为例进行实证研究，通过建立商品住宅价格与其影响因素的多元线性回归模型，分析了中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，提出了中小城市政府部门制定房价调控措施应考虑自身实际，注意区别于大城市调控措施的建议。【关键词】商品住宅价格多元线性回归模型影响因素差异性近年来，我国房地产价格迅速上涨，部分地区房价持续飙升，房价的上涨超过了居民收入的上涨水平，商品住宅的价格已远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响了城市居民的生活质量，也是整个国民经济持续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。面对当前房价的严峻形势，政府有必要采取合理的措施进行调控，然而，目前国内大多是对中国总体房价或大城市房价的研究，对中小城市的房价问题研究甚少，使得中小城市的政府部门缺少对房价调控的具体依据，不利于中小城市房地产的健康发展。因此，研究中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，对促进中小城市房地产健康发展及制定符合中小城市房地产自身特征的调控措施具有重要意义。一、城市商品住宅价格影响因素的指标选择及分析影响商品住宅价格的因素众多，学者们从各自的领域用不同的方法分析出了不同的影响因素，大致包括了成本因素、经济因素、社会因素、供求因素、政策因素和其他因素。本文对武汉城市圈商品住宅发展的实际状况进行了实证分析，但需要可以量化的指标方能进行，故在前人研究的基础上，结合目前社会发展的形势，选取表征城市综合特性的主要指标作为商品住宅价格的影响因素进行分析研究，由此选定了地区生产总值（GDP）、人口、房地产开发投资完成额、城镇居民人均可支配收入、地方财政一般预算收入、居民消费价格指数（CPI）等六项指标，分析其与商品住宅价格之间的关系。选取的各项指标与商品住宅价格的影响关系如下：地区生产总值（GDP）的增长，会促使房地产使用需求和资产需求增加，进而导致商品住宅价格上升；人口的增加，家庭人口的小型化，人口素质的上升，都增加了对住房的需求，进而推动房价上升；房地产开发投资完成额的变化与房地产业的发展有着高度相关性，投资的增长决定着房地产业的增长；城镇居民人均可支配收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房价上涨；地方财政一般预算

商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨

商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨[摘要]商品住宅价格的合理性及其判断标准对购房者来讲非常重要，本文首先对影响商品住宅价格的因素进行分析，在此基础上提出了判别商品住宅价格合理性的方法，供参考讨论。【关键词】商品住宅；价格；合理性；影响因素；判断标准一、引言进入二十一世纪，随着我国经济的发展、城市化进程的不断推进，房地产市场得到了飞速发展，但在改善居住条件的同时由于房价高企造成的经济、社会问题日益凸显。近年来，商品住宅价格的不断升高除了自身建造成本的提高之外，还有许多其他因素的作用，如何清晰的认识房价从而判断房价的合理性不仅对于购房者和投资者非常重要，对于政府进行经济的宏观调控也有重要的参考意义。二、影响商品住宅价格的主要因素 1．自然环境和人为环境因素（1）区位：对房地产价格有相当大的影响，甚至可以说区位是影响商品住宅价格的自然因素中最为明显的一个条件，国外学者提出影响房地产的三要素，认为“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。这一观点凸显了该因素的重要作用。（2）地质地形：地形平坦，可节约房地产开发费用。良好的地形地质条件可促使房地产增值。（3）气候条件：适宜的气候条件，对居民、资金、物质等的流动都具有极大的吸引力，由此将增加房地产的潜在价值。此外，自然灾害及地块的面积、形状等对商品住宅的价格也有一定的影响。而人为因素主要包括由于人们生产、生活所产生的噪声、大气污染和水污染等，这些因素对住宅价格的影响往往是负面的。 2．社会因素和政治因素（1）人口状况与家庭规模：从需求角度看，人口数量的增加是住宅需求增加的主要贡献力量，因此人口数量与住宅价格呈正相关。而家庭规模的变化也对住宅的需求起到一定的影响，随着中国社会文化传统的不断变化，家庭规模由过去的几代人共居的大家庭向现在的小家庭规模逐步转变，家庭规模的减小造成家庭数量的增加，也进一步增加了对住宅数量需求的增加，从而影响住宅的价格。（2）土地出让制度：由于地价与房价之间的特殊关系，土地制度的变化也成为今年来住宅价格不断升高的主要原因，尤其是区位较好的地段，土地出让制度带来的竞争使得土地价格迅速攀升，造成房价的快速升高。（3）城市规划：城市规划中合理用途、规划中拟完善基础设施、享受国家优惠政策的区域，其房地产价格极具潜在的增值价值。（4）房地产税收及政策：房地产涉及的税费种类繁多，总体税负较高，不同的课税种类及税率对房地产价格的影响也不同。就商品房来说，各种税费的增加和税种的增加必然会增加其售价。在考虑课税对房地产价格的影响时要注意课税的问题，如果某种房地产课税可通过一定途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就不明显甚至不起作用。此外还要考虑到课税对房地产市场各方的不同影响。

中国房价过高的原因与对策

中国房价过高的原因与对策摘要：改革开放以来，中国的房价随着中国经济的发展一路飙升，成为了我国经济的支柱产业，但是居高不下的房价也对人们的生活产生了很大的影响，越来越多的居民已经买不起房子，社会矛盾不断增加。虽然国家也开始着手政治高房价，但是效果依然不明显。关键词：房产房价持续增长一，原因 1、保障性住房建设与供给严重不足随着城市化进程和住房制度改革发展，我国住房供应结构失衡，住房供应高度市场化，保障性住房建设与供给严重不足。尽管近些年住房政策不断调整完善，城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一，尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。面对高房价、低收入的基本国情，保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市场，催生了不在保障之列又无力购房的庞大“夹心层”群体。２、垄断造成疯涨我国住房的供给途径很少，住房的市场供给几乎完全被开发商所垄断，开发商建造房屋是一种商业行为，拿地建房的目的是为了获取利润。为了获取更多的利润，房地产开发商联合起来操控价格，在涨价上保持高度默契，垄断使房产开发商谋求暴利，置社会和谐、稳定于不顾。面对这种局面，购房者不得不拿出超出自身承受能力的资金来购买房屋，从而在一定程度上助推了房价的疯涨。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。 3、商品房供应量少商品房供应量少的原因比较复杂。从供求关系看，主要有保障性住房供应不足，土地及城市资源有限，开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等原因。加上刚性需求与投资需求旺盛，致使商品房供不应求；从开发成本角度分析，高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商的拿地冲动；从政策角度分析，商品房供应的“不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期，致投资购房比例远超国际警戒线的15%；从市场角度看，保障房和商品房开发建设全部推给开发商，其他建房形式都受政策禁止与限制，开发商寡头垄断必然会推高房价。 4、我国处于高速城市化阶段随着改革开放的不断深化发展，国民经济总量持续快速增长，我国城镇居民收入水平也不断提高。目前，我国已进入城市化加速发展时期，这就意味着有更多的居民要到城市里居住，由此带来的购房需求是现在购房群体中的重要组成部分之一。这也是造成房价疯涨的主要客观原因之一。 5、不理智抢购造成涨价、游资炒房造成涨价投机性和投资性群体的大面积炒作，是住房价格上涨过快的核心力量。住房价格不仅由其生产成本决定，而且还在更大的程度上决定于有支付能力的需求关系，购房者的不理智抢购行为，推动房价高涨。购房者面对连续攀升的楼价，抢购完全处于无奈。客观上造成地产火爆繁荣的虚假局面，地产商以供不应求为理由，趁机大肆抬价。消费者、投资者盲目追涨的从众心态，令大部分民间资本投向房地产领域，在各地疯狂抢购，伺机抛售牟取暴利，或者出租以赚取租金，从而导致房价疯涨。因此，我们可以说消费者、投资者的不理智抢购是导致房价疯涨的最重要原因之一。

我国高房价的产生原因及其应对措施

我国城市高房价的产生原因及其应对措施资源与环境科学学院房地产经营与估价专业指导教师王健作者韩彪摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。关键词：高房价产生原因应对措施 1我国城市商品住房市场现状目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。 2高房价的产生原因

住宅价格波动影响因素模型分析

住宅价格波动影响因素模型分析关于住宅市场波动的成因,国外学者从不同的角度进行了研究。Harwood(1977) 认为经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政府等因素均会引起房地产周期波动。 Stephen A.Pyhrr 等人(1982)认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。Crenadier(1995)认为,需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。John M. Quigley(1999)则对几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验,认为预期模型的解释能力要高于基本经济条件模型,而将两者综合在一个模型中时,解释能力最强。本文结合我国住宅产业发展实际,从宏观经济、投资、供求、政策、心理等五个方面阐述住宅价格波动的成因,并尝试建立房地产价格波动预期模型以期为进一步实证研究做准备,探讨对住宅市场周期波动进行预警和调控的理论依据。一、住宅价格波动主要影响因素分析 1.宏观经济周期波动与住宅价格波动相关性。宏观经济周期波动是住宅市场波动的基本原因。宏观经济较快地发展为房地产业的迅速扩展提供了发展的轨迹和空间。但是一旦国民经济发生波动,首当其冲的必然是房地产业。这主要是由于房地产业是一个产业链长、关联度非常高的基础性行业,其发展与国家整体经济形势密切相关。更重要的是房地产开发是负债经营,开发企业所需的大量资金大多依靠银行贷款,当经济过热需要宏观调控时,特别是政府严格控制信贷资金时,房地产很快就由繁荣转向衰退。房地产业同国民经济总体发展是要协调一致的,因而受GDP 增长、固定资产投资增长等宏观指标的制约。 2.投资及其波动与住宅价格波动。房地产投资是全社会固定资产投资的重要组成部分,是导致住宅价格波动的重要原因。由于长期的计划经济体制的影响,我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素,自然是引起房价波动的重要原因,且具有三个特点。一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确,投资者对市场认识的模糊性。另外,银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为冲动的投资者和善于钻营的投机者提供了条件,从而形成一种多元化的房地产投资冲动。二是房地产投资在时间上的集中性、盲目低水平建设等。房地产投资集中发生在某个时段,往往忽视投资者的微观决策机制。盲目低水平建设表现为房地产使用功能类别相同,质量和配套环境也相似,没有考虑多层次的房屋需求,同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。三是房地产有效需求严重不足。这是由多方面原因引起的。首先,住房制度改革有一个循序渐进的过程。其次,房价收入比不合理。据世界银行测算，一个地区的房价收入比在3?6倍之间时比较合理。而我国一些城市的房价收入比高达10?20倍甚至以上,广大居民无力购买住房。再次,社会福利保障制度不完善,城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下,不得不存钱以备后用。 3.供求关系变化是住宅价格波动的直接原因。住宅价格变动的一个重要表现就是供需双方力量和结构的变动,供需共同影响市场变动的方向和幅度。由于房地产工期较长,供给相对需求而言有较大的滞后性,同时由于市场信息的不充分性加大了供给的盲目性,而且短期内很难变动,因而供求容易失衡,导致房价波动,可以通过施工面积、竣工面积来反映供给量的变动情

我国房价上涨的原因及对策___论文

我国住房价格上涨的成因及对策研究（一）房价上涨的原因导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（1）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。（2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。（3）住房供应结构的不合理国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。

运用马克思主义哲学原理分析中国房价问题

运用马克思主义哲学原理分析中国房价问题中国房价问题一直都是近几年的社会热点话题。当今，对中国房价形势和政策，众说纷纭。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”；一边是低收入百姓拼命感叹房价太高；一边在查囤地、增加土地供应；一边不断出现创新高的“地王”，等等。两会召开期间，中央和地方推出的一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。用马克思原理来解释房价上涨的原因，可以从以下几个方面来看：第一，物质决定意识，意识反作用于物质：房价上涨是因为买方（炒作团队也属于买方）需求大于卖方（惜售也要归结到卖方小的方面）需求，这是市场经济规律，是物质。卖方提高销售价格，这是意识。第二，物质运动是有规律的，物质运动规律是客观的，发挥主观能动性能认识和利用客观规律:房价上涨是建筑原材料上涨的结果，这一规律是客观的，成本上涨，房价必然上涨；但开发商、建筑商及中介机构又利用这一规律，掩盖实际成本，宣传虚拟成本，让民众以为房产涨价合理，无泡沫，从而接受房价虚高的现实，而开发商等人从中渔利。第三，用联系的观点看问题：物价上涨带动原材料上涨，原材料上涨又拉动房价上涨。这一联系是客观的，在经济社会是普遍存在的，反映了一种因果联系。第四，用发展的观点看问题：（1)房价上涨，这是内外因共同作用的结果，市场规律，这是内因；外部力量影响，这是外因，外因通过内因起作用，中间商、地方政府利用市场规律，为了追逐暴利，为了地方税收，为了头上乌纱，不惜一切，以房地产立市，以房价高为荣。（2)房地产作为一个普通产业，与其他产业无异。但由于产业内部利润巨大，外部力量不加约束，慢慢形成了现在房价上涨的现象，以至于现在严重脱离现实。很多地区的实例已经证明，严重脱离成本区的商品，最终会泡沫破裂，比如香港楼市，日本楼市，这是量变而质变的道理。第五，用矛盾的观点：（1)矛盾无处不在，开发商利益与民众渴求房价下降的矛盾；地方政府税收需求、官本位需求与市场经济规律的矛盾；地方政府利益与民众利益的矛盾；另外，这必然会造成民众与政府的对立矛盾。（2)矛盾的不平衡性，告诉我们必须抓主要矛盾，抓矛盾的主要方面，坚持两点论与重点论的统一。既要知道有矛有盾，又必须认识到哪方更重。是应该以地方政府收入为重，还是该以民众需求为重；是该以财税收入为重，还是该以民众生活质量为重？第六，感性认识反映现象，理性认识是对事物本质的反映，要把感性认识上升到理性认识，透过现象抓住事物的本质和规律。（1)房价上涨是现象，这一现象的本质是通货膨胀，是政府政策的失灵，是社会主义社会的不和谐。（2)普通家庭两、三代人的积蓄为了后代而买房，每套房产就能够消灭一个中国的中产阶级，可见这一现象的危害之深，这一现象的本质就是，藏富于民，民的财富大部分被严重不公平的再分配，导致贫富差距剧烈拉大，家庭积蓄严重缩水，人民生存安全感降低，影响社会稳定。这是本质。虽然政府出台了很多局域性的措施政策来遏制房价，像限购，大力建保障房等，都起到一定成效但离抑制高房价还很远，所以我们必须采取更有效的措施去打压房价：一．加强房地产市场宏观调控。加强房地产市场宏观调控的根本目的，是为了促进房地产市场的持续健康平稳发展，更好地发挥房地产业对改进居民住房条件、拉动国民经济持续健康发展的作用。二．加强市场监测，完善市场信息披露制度。全面监测房地产市场运行，给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。三．高度重视稳定住房价格。各级政府要切实负起稳定住房价格的

房地产价格影响因素分析报告

房地产价格影响因素分析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

房地产价格影响因素分析报告内容摘要：本文就现阶段社会关注的热点问题——房地产价格，以计量经济学为工具，对房地产价格的影响因素做了具体的分析。在分析过程中，建立了三种模型，并对其有效性做了全面的检验。一、目标：通过对房地产价格影响因素的分析，能更好地掌握计量经济学的具体应用。从模型的建立，回归分析，序列相关检验，到异方差检验及多重共线性检验等，最后选择出最佳的模型，即对房地产价格影响最相关的因素。从而使我们更加熟练计量经济学的应用以及更熟练地掌握Eviews的操作。二、参考文献： [1] 许春青.商品房价格的计量经济分析〔D〕.成都:2006. [2] 陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议〔D〕.北京:2007. [3] 肖元真,王虎林.我国发展廉租住房的环境分析和对策研究[J].学习与实践,2008 年第一期:113-118. [4] 肖晋,马弘.我国发展经济适用住房的政策取向与实施对策[J].学习与实践,2008 年第一期:107-112. [5] 牛凤瑞、李景国、尚教蔚等.中国房地产发展报告.社会科学文献出版社,2006. [6] 袁志发、周静芋.多元统计分析.北京:科学出版社,2006. [7] 鲜超.中国房地产发展现状分析.合作经济与科技,2007.. [8] 赵国庆 .《计量经济学》中国人民大学出版社. 三、样本变量的选取与模型设定

房屋价格的影响因素很多，本模型只要考虑的因素有，房屋面积(S)、房屋的房龄(A)、房屋的卧室数目(DE)、社区质量(N)(1—4,1最好，4最差)、房屋的梳洗间数目（BA）、房屋有无中央空调(CA)（1 有，0 无）、有无花园或绿池(SP)（1 有，0 无）、整个房屋占地面积(Y)。八种因素在楼盘最终定价种所起的作用显然不一样，一般来说房屋的卧室数目、梳洗间数目、有无中央空调等只是参考因素，而房屋面积、社区质量等才是房屋价格的根本决定因素。对此，我选取了不同的解释变量，建立了三个模型。 1、模型一房屋面积是影响房屋价格最重要的一个因素。本模型是把房屋面积作为解释变量来解释房屋价格，并采用线性回归方法进行分析。把房屋面积作为变量S，房屋价格作为被解释变量P，建立起房屋平均价格的单方程计量经济学模型： P=c+ S x1+i e I 其中，c，x1为待估计参数，i =1，2，3...n， e为随机误差 i 项，它包含了房屋面积以外的因素对房屋平均价格的影响。通过Eviews软件，得到输出的结果如图1所示。 Dependent Variable: P Method: Least Squares Date: 01/02/11 Time: 10:10 Sample: 1 43 Included observations: 43 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. S C