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海南房价飙涨背后调控加码是压倒泡沫的最后一根稻草

海南房

价飙涨背后调控加码是压倒泡沫的最后一根稻草

2013年05月26日09:50

来源：新华网作者：罗峰

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张常春/制图

证券时报记者罗峰

上个月，海南省住建厅宣布不出台专门的“国五条”实施细则，官方的解释是：包括“限购”等政策在内的海南省房地产调控主要政策都已实施，省内重要城市如海口市也已公布2013年房价控制目标。海南同时表示，海口、三亚两市的“限购令”将继续实施。

这是迄今为止国内唯一一个明确不出台“国五条”细则的省份。“海南的潜台词是：我们楼市已经疲软，暂时不需要政策加码。”海口一位房地产研究人士说。近期，证券时报记者走访海口、三亚、陵水等海南重要的房地产市场发现，海南省不出台“国五条”实施细则的背后，房价正经历过山车，全省最贵公寓严重“破发”，只有三年前开盘价的六到七成。高房价成败破之势，自然无需政策加码。

再往背后追踪，是海南房价萎靡不振与全国多数大中城市房价继续攀升的反差。记者对比2010年海南楼市暴涨以来直至当下的各种特征与上一轮1992年海南房地产泡沫发现，2010年以来这波海南房地产热潮在多个方面几乎是上一轮泡沫的翻版；另一面，与上一轮泡沫有多个不同的经济背景、企业差异，泡沫程度和会否刺破有很大不确定性。

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去年，三亚房价已是印尼巴厘岛的两三倍，并超过美国夏威夷[最新消息价格户型点评]。以目前海南潜在新房供应量计算需要消化10年以上。

现状篇

凤凰岛“折杆” 庞大库存令泡沫说泛起

海南近年房地产价格飙升，尤以三亚市最为明显，房价演变可把三亚作为观察窗口。三亚凤凰岛的目标是成为国际旅游岛的“名片”，其一手房价腰斩二手房价大幅回落，难以找到买主，与2010年的辉煌反差明显，也是当下海南房地产的一个缩影。

吐血出售标杆折了

“凤凰岛传奇”是2009年以来三亚最热门的经济现象。2010年1月11日凤凰岛一期700套开盘当天销售一空，均价高达6.5万元，创下海南最高房价记录和总量销售纪录，之后传奇继续演绎，当年二期开盘，销售均价8.5万元/平方米，最贵的13万元/平方米。

记者近期来到三亚。夜晚，站在三亚湾海边，凤凰岛璀璨的灯光秀下各栋大楼有着低迷的亮灯率。从记者接触的多套凤凰岛房源看，以4万多、5万多元为主，只有2010年开盘价的六成左右，相比高峰时候更是腰斩；同时，凤凰岛存在新房销售价与二手房价差价倒挂的现象。三亚的房产经纪对记者说：“开发商目前现房在售户型面积为55到300平方米，每平方米起价7万元，均价8.5万元，我们推介的二手房只要4.3万/平方米，房子也很新，几乎只有开发商叫价的一半。”记者发现，若与常见普通房型比较，凤凰岛当下房价比两三年前大打折扣，部分浙江业主已经套牢。该楼盘二手房价格落差较大，甚至有夸张的“比开发商低一半”的价格广告。

凤凰岛性价比最高的房子吐血出售――永佳地产经纪钟以孚如是推荐一套6楼的137平方米一室两厅，售价680万，相当于每平方米单价不到5万。这套房子所在楼栋2011年建成，业主买后没入住。钟以孚说，凤凰岛二手房源不太好销售，原因一是公摊面积有点大，使用率较低；二是限购有一定影响。凤凰岛的房子目前没有办下房产证，过户需向开发商办理更名费用30万左右。“这个价格不包括更名费用。”钟以孚说。

更有抛售者包揽更名费用。德佑地产经纪人杨芳亮代理的一套房，售价4.4万元/平方米，业主两年前购买，降价销售，且业主承诺包更名费。

区域库存消化周期

最高101个月

一、海南房地产热起于政策预期。1990年5月《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台。1991年11月，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，1992年初，中央向全国传达《学习邓小平同志重要讲话的通知》提出加快住房制度改革步伐。

二、数千亿外地资金涌入。

三、价格飙涨。海南房产平均价格为1350元/平方米，1993年上半年达到顶峰为7500元/平方米。短短三年时间，房价上涨超过4倍。

四、数据特征。1992年海南全省房地产投资占固定资产总投资的一半；海南全省税收的40%来源于房地产业。

五、政策刺破泡沫。1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房产业等16条整顿措施，海南房地产热应声而落。

六、泡沫破灭。政策调控后，占全国0.6%人口的海南省，留下占全国10%的积压商品房。1993年下半年起，开发商纷纷逃离倒闭，部分银行不良贷款率一度高达60%以上。仅建行一家，处置不良房地产项目267个，现金回收比例不足20%。因房地产直接投资损失惨重，证监会2001年4月全面叫停券商直接投资。

七、泡沫的收尾。1995年8月，海南省政府成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。不到三年，海南发展银行现挤兑被关闭，这也是改革开放以来首家因支付危机关闭的省级商业银行。1999年开始至2006年，海南省用七年的时间，才基本结束处置积压房地产的工作。

对比篇

海南房产泡沫对比：四种类似四处不同

与1992年泡沫相似处

一、借力政策利好预期。2010年1月4日《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台，这是缘起，国内热钱涌向海南房地产。海南省主要领导表示，1月4日消息公布后，许多开发商闻讯而来，市县应接不暇，若没有很好的规划，就会搞乱。为此，海南省国土厅出台“两个暂停”政策―――“从1月16日起到3月31日，暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。”这成为助推剂。

二、省外资金大量涌入。官方本意是压制过度炒作的房地产热，但“休克”式暂停供地给市场造就更充分的炒作心理，这些政策的出台没能起到缓解的作用，在当时侧面促成外省特别是熟稔房地产开发的江浙资金涌入，海南的重要游客群体如东北人士，购房数量也急剧上升。

三、房价波动幅度都很大。“两个暂停”政策出台后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，一日一价。据多个城市房地产业人士说，2010年上半年海南的主要城市新房均价相比2009年上半年涨了1倍，下半年继续上涨。2011年房价上涨蔓延到其他旅游业不

够发达的县市。

四、数据特征相似。1、税收占比。2010年海南省地方财政收入增长52.1%，增速比

全国财政收入增长的21.3%高30.8个百分点，增幅为全国第一。背后是房地产业的重大贡献。2011年初，海南省主要领导在参加该省“两会”时说，2010年“三亚房地产业上缴的税收占财政收入的58%，而整个海南省基本上也是这一水平。”据媒体报道，2011年海南房地

产业税收同比增长39%，房产税收占地方税收超过一半。

对比1992年“海南全省税收的40%来源于房地产业”，2010年、2011年的数据要更高。

2、房地产投资占比。2010年海南全年房地产开发完成投资467亿元，占城镇固定资

产投资额的37.2%。2011年海南房地产开发完成投资663亿元，占固定资产投资额的41.1%。2012年为41.33%。

对比1992年“海南全省房地产投资占固定资产总投资的一半”，2010、2012、2011年

该指标均低于1992年，但数值差距不是很大。

与1992年泡沫不同处

一、投机成分不同。1992年泡沫高峰时期，海南有2万多家房地产公司，而当时全省人口不到700万。海南当时风格是纯粹的击鼓传花型炒楼炒地皮，著名案例是松雷大厦，

倒卖了17手。

二、企业成熟程度不同。1992年海南的房地产公司绝大部分是新设立，资金来源于信托公司或银行贷款，大部分是通过信托公司、银行来圈钱的，真正从事房地产的公司非常少。目前在海南的房地产公司多是有成熟经验的企业，虽然负债高，经历了2008年金融危机，应对风险的能力进一步提升了。

三、市场环境不同。海南最大企业海航集团的一位高管，在海口告诉记者，前段时间海南房地产商聚会也谈到泡沫问题，认为出现上次一样泡沫资破灭的几率不大，上次破灭重要

原因是楼市缺乏资金支撑和接盘的人，这次限购之后确实楼市冷清很多，但还没到泡沫被挤压的程度；另一方面是资金链，上轮泡沫资金几乎都来自金融机构借款，杠杆高，遇上行业调整容易资金链断裂，现在开发商特别是海南大楼盘多，实力雄厚，如果拿地早的开发商，地价便宜，能承受楼市调控周期，但成本相对较高的开发商可能会被率先淘汰。

四、政策环境不同。本轮楼市调控持续时间长，但还没祭出致命性的武器，这与房地产已成为国民经济支柱产业有关，投鼠忌器，政策调控需考量对整个经济的影响程度。

“海南楼市热钱已有退却迹象，在需求与供给两大因素下，如果国内楼市调控加码，可能成为压倒海南房地产泡沫的最后一根稻草。”

思考篇

刺破泡沫旅游商业地产成焦点

从房价暴涨、库存急剧放大、政策诱因及资金聚集等角度看，目前这个国际旅游城市、这波海南房地产热的泡沫程度不轻，房地产占海南税收、固定投资的比例高，也印证了这一点。

海南房价在建设国际旅游岛后的飙涨，部分原因与浙江、东北等省外资金的高度热情有关，大家从酒店的火爆程度判断高回报率，相信这是投资的热土。这几年，三亚等地在春节旺季，酒店一房难求，高端酒店价格动辄一夜上万。旅游商业地产的属性也进一步加剧了海南房地产泡沫的长大。针对不光住宅地产，酒店业在圈地运动下正面临的巨大泡沫，研究人士认为，以酒店为代表的旅游商业地产已经开发过度，可能一段时间内市场需求跟不上，以致供大于求。海南省东海岸一线的海棠[最新消息价格户型点评]湾、清水湾、香水湾[最新消息价格户型点评]、神州半岛等各大海湾正开发得如火如荼，仅海棠湾就规划建设27家超五星度假酒店，已有半数项目开工。三亚已有来自全球国际知名酒店管理集团的48家酒店进驻，五星级以上酒店未来3年将达60家。业内普遍称海南是全国五星级酒店最密集的地区。

海南省旅游发展研究会负责人说，如果算上达到五星级标准、还未授星的酒店，目前海南五星级酒店已有70多家，再加上在建的庞大数目，高端酒店市场将来会处于超饱和状态，可能会出现五星级酒店卖三星级价格、给员工发三星级工资，员工给旅客提供三星级服务的怪圈。从住宅到酒店，海南房地产开发正在产生高库存。总体来看，海南房地产泡沫是否会破，最终归结到供给与需求。若只看数据，北京泡沫也不低，数年时间，房地产开发投资比例占固定资产投资一半以上；但北京人口庞大，有着强大的人才聚集效应，京籍户口难求，楼市供给大但需求也大。目前海南楼市供大于求的特征比较明显，主要的销售市场在省外，这个市场本来也不小，但海南房地产开发速度过快，全国大量资金来海南圈地，形成一波价

格与数量上的热炒。海南正在消化楼市问题，热钱已有退却迹象，在这当口，需求与供给两大因素下，最重要的砝码出现了，那就是政策，1992年的泡沫在1993年被调控政策刺破，如果国内楼市调控加码，可能成为压倒海南房地产泡沫的最后一根稻草。

海南没有出台“国五条”实施细则，卖房“按转让所得20%计征个税”的政策，也还没执行；海南省住建厅说总的原则是要执行，但如何执行有待国家税务部门细化。卖房征个税已是紧箍咒，如果房地产保有环节征税，泡沫随时可破。

严厉的调控政策短期可能不会出炉，而海南楼市软着陆还有很长的路。海南的现象告诉人们，作为一个缺乏产业经济配套的地方，新楼盘以外省人口为主要销售对象，即使是旅游区，这种模式也有很大风险，特别是价格涨得过快、供给放量过大的情况下。

我国高房价的产生原因及其应对措施

我国城市高房价的产生原因及其应对措施资源与环境科学学院房地产经营与估价专业指导教师王健作者韩彪摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。关键词：高房价产生原因应对措施 1我国城市商品住房市场现状目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。 2高房价的产生原因尽管今年许多城市的房价出现了近年来的异常不景气，但依然高价在售。推高房价的原因有很多，主要有以下几种原因： 2.1老百姓买涨不买跌的心态

论当前房价上涨的成因与对策

【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。【论文关键词】高房价；成因；对策改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。一、住房价格上涨的成因分析近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（一）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根

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中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这个概念本身就是一个伪概念。如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本就是一个伪概念。当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破，而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。

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中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年目前许多人非常担心北京、上海、广州、深圳火爆的楼市、疯狂的房价、恐慌性的抢房现象，如果一直这样的“火”、“疯”下去，会不会直接导致一线率先楼市崩盘、房价泡沫破灭，会不会中国楼市重蹈日本覆辙。2004年-2016年中国房地产“崩盘论”、房价泡沫“破灭论”的言论，从来就没有停止过，但是却没有发生。最让人放心的，中国的市长到国家住建部，都出口驳斥的讲，中日国情与城镇化率及杠杆、市场不同，结果证明这是对的。但是对没买房的人来讲，最可怕、最悲剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了，比这个更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了35年[1987-2015年]，暴涨了多轮，最后你还是没有买房。事实证明，中国房价从来不会听专家、经济学家、学者、唱虚派的预测，完全是按照中国特殊的供需与经济运行规律，尽管是计划经济市场转入半市场经济，房价依然上涨。第一是中国的房价历史与规律。1998年之前的房价，从官方统计的数据来看，到了1987年才有全国性的房价统计。1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的

市场价格。鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查。1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少，才408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。但实际上没有，1998~2000年，房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。从今天回头看，房价在2001~2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过

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的重要收入来源。根据2010年两会财政部提交的报告，2009年，全国地方政府的财政收入为3.258万亿元，其中土地出让金收入为1.591万亿元，约占50%，土地出让金已经成为地方政府重要的收入来源之一。2009年土地出让总面积20.9万公顷，同比增加38.3%,土地出让金收入同比增加了63.4%，总体看土地的价格呈上升趋势，这些推动了房屋成本的增加。地方政府对土地出让金的依赖性比较强，繁荣的背后埋下了巨大的隐患，透支了百姓的未来。（2）土地出让制度导致“地王”频现我国现行经营性用地都必须采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其中拍卖是世界公认的最公平的方式，挂牌和拍卖方式都是价高者得。地方政府在利益的驱动下，为求土地收益最大化，几乎都采用挂牌和拍卖的方式，导致地价不断刷新。据国土资源部统计2009年全国商品房用地出让交易中，拍卖和挂牌出让方式分别占到交易地块总数的18%和80%，而采用招标方式的仅占2%。在房价上涨的过程中，房价上涨诱导开发商高价拿地，地王不断产生；高地价又增加房子的成本，房价必然上涨，两者相互推动，螺旋上升，最终恶性循环。作为开发商来说，想拿地必须是竞拍最高价或挂牌最高价，否则就拿不到地，企业就无法生产建设。这种制度设计当初主要是考虑公平、公正，杜绝权力寻租等腐败行为，现在看来也存在一些问题，

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中国房价泡沫是全球经济最大泡沫【财经评论】中国房价泡沫是全球经济最大的泡沫。泡沫严重程度令人惊骇、耸人听闻，比起当年日本泡沫更加迅猛。现在的房价，与国际房价对比，一目了然。我们人均收入只有美国的十分之一，房价却比美国高出20%，北京高于华盛顿、上海高于纽约、深圳高于西雅图。” 2005年，中国房价开始调控，越调越高，没有对症下药。房价已成为最令人纠结的社会问题。年轻人举全家资源为结婚买房，大量中产阶级、白领阶层沦为房奴。地方政府每年获取数万亿土地出让金，开发商轻松获取巨额利润，许多贪官手握数十套房产。公众不满情绪日益高涨。房价问题政治化，中央不得不多次重申坚定调控房地产市场。中央调控政策总是投鼠忌器，房地产绑架了GDP、绑架了地方财政收入、影响到地方融资平台的还款前景，影响到银行业资产质量安全。事实上，2005年来，中央房价政策一直在走钢丝。2011年来，房价调控政策更加升级：房产税、限购令先后出台，一些地方还出现限价令。不过，真正产生效果的还是银行信贷紧缩。2010-2011年，央行12次调高存款准备金率，这本来是为了打击通胀，却“意外”影响到房地产，因为房地产属于典型的资金密集型行业，陷入资金链困境的开发商开始被迫降价销售。但是，这样的调控效果，不仅不可持续，而且，从长期来看，效果适得其反。首先，过度提升准备金率，必然导致“硬着陆”风险加大。目前，房地产、地方融资平台、铁道部都存在很高的违约风险，硬性的信贷紧缩，有可能导致经济硬着陆。其次，房价过高，是因为需求相对于供给而言太高。而眼下的调控，正朝着逼死作为房屋供给方的开发商的方向演进，这与“增加供给、抑制需求”是相悖的。一旦信贷政策松动，大量观望需求涌入，而供给方又出现能力萎缩，结果将是房价新一轮的反弹。事实上，12月初35个月来首次降低准备金率，已经预示了信贷紧缩不得不向“硬着陆”风险低头的结局。那么，中国房价究竟有没有解？要回答这个问题，必须弄清楚中国房价泡沫的本质。一方面，中国的确存在房价过高问题。目前，中国城市房价收入比高达8至10倍，北京和上海等城市，甚至接近30倍。相比之下，即便在美国，房地产泡沫达到顶峰的

论当前房价上涨的成因与对策(一)

论当前房价上涨的成因与对策(一) 【论文关键词】高房价；成因；对策【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。一、住房价格上涨的成因分析近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（一）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根据中国人民银行9日发布的7月份上海市货币运行情况，数据表明，上海中资商业银行个人住房贷款大幅增加58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。月末政策性个人住房公积金贷款余额首次突破500亿元，高达501.6亿元，当月新增住房公积金贷款39.2亿元，为上半年月均增量的5倍多，创三年来单月增量新高。此外，在急剧增加

如何衡量房地产市场泡沫程度

如何衡量房地产市场泡沫程度文 / 江金泽 2016年02月25日 08:09:35 59 国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示，近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，从房价收入比、租金回报率、空臵率、去化周期等指标来看，中国当前存在一定房地产泡沫，但区域分化较大。增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论：房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人

口数量。任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下：（1）房价收入比房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳（一线城市）、天津、重庆、杭州、南京、武汉、

中国房地产泡沫破灭的三个阶段

中国房地产泡沫破灭的三个阶段现在国人都很纠结，中国房地产只涨不跌，即使是实行严厉的宏观调控，似乎还是无济于事。但是，笔者认为，没有只涨不跌的商品，房地产也是如此。而且，中国房地产泡沫越来越明显，泡沫破灭只是时间问题。看看美国和日本的房地产，就知道房地产上涨是有界限的，不是只涨不跌，泡沫大了必然破灭。美国2007年次贷危机起源于房地产泡沫破灭。美国房地产从1990年开始节节攀升，到2007年泡沫破灭，上涨趋势持续了17年。由于美国推行宽松货币政策，疏于监管，导致房地产泡沫破灭是必然的。日本房地产上涨持续了大约18年，从其经济起飞后的80年代初至1997年亚洲金融危机爆发。我们再看中国的房地产上涨，从2000年开始小步上涨，2006年奥运前开始大幅上升，至今已经13年。应该说，中国房地产的泡沫开始变得越来越大，房价上升远远超过GDP和居民收入的上升速度，到了居民无法承受的程度！为什么房地产泡沫还没有破灭呢？中国房地产泡沫破灭与美日情况略有不同，其中的原因很复杂。中国房地产泡沫破灭必然经过三个阶段：第一个阶段：从现在到未来3年，三四线城市房地产量价齐跌开始显现。中国不少三线四线城市（主要是地级市和县级市）房地产盲目扩张，导致大量空置，一些地方出现成交量和房价齐跌的现象，表明中国第一阶段的房地产泡沫破灭首先从基层开始，因为三四线城市缺乏产业支撑，更缺乏人气，已经出现供大于求的现象，导致房地产量价齐跌，随着时间的推移，这种现象会越来越严重。像鄂尔多斯和郑州新区那样的“鬼城”也会越来越多。第二个阶段：未来3年至5年（2015--2018年），二线城市（主要是中西部省会城市）房地产也会出现量价齐跌的现象。事实上，有一小部分省会城市的房地产已经开始出现量价齐跌的现象，例如，宁夏的银川、海南的海口已经出现了房地产疲软的现象，显然供大于求的现象较为明显，其他二线城市也不容乐观。随着城镇化的推进，商品房和保障房会越来越多，在目前供大于求的情况下，情况会变得越来越糟糕，高房价已经到了强弩之末，未来3-5年二线城市的房地产泡沫必然要破灭。第三个阶段：未来5年左右的时间，一线城市（主要是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州和重庆等）房地产价格也必然会出现下跌的现象。为什么这样说呢？因为一线房价已经高处不胜寒，很多参加工作的人已经担当不起，开始逃离这些一线城市。如果一线城市的房价涨到人们买不起了，甚至也租不起了，房地产泡沫必然要破灭。现在一线城市人均几套房的现象比比皆是，之所以房价不跌，是因为大家预期还要上涨，一时半会跌不下来；二是一线城市房地产容易出租，而且租金不菲；三是50年代和60年代出生的人尚未全部退休，他们还在城里住着。据笔者所知，多数人退休后愿意卖掉大城市的房子，住到郊区和环境好的中小城市。一旦出现一线城市房地产老百姓买不起房也租不起房，纷纷逃离大城市，而且未来5年左右的时间绝大多数人退休，一线城市空置房和卖房的现象必然大量涌现，也许泡沫从此开始破灭。要强调的一点是，不等中国房地产泡沫破裂，开发商和投机商会第一时间大量抛售房子，到时房地产价格必然下跌。房地产不会只涨不跌，真的跌起来可能比美国2007年次贷危机房价大跌还要严重！

从供求关系分析房价高涨的原因及其对策

成都理工大学从供求关系分析房价高涨的原因及其对策

从供求关系分析房价高涨的原因及其对策作者姓名：陈草专业班级：财务管理2003080501 指导教师：杨锦摘要：房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都很大的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。房价的问题是个牵涉面非常广泛的问题，是一个宏观经济问题，也是一个社会问题，还是一个政治问题。就作者个人而言，我认为房屋既然是商品，那么供求关系对价格是必然会产生很大影响的，是引起价格变动的一个非常重要的因素。因此本文针对我国目前的房价现状，主要从经济学的供求关系角度系统的分析了房价过高的原因，并分别分析了房市的需求现状和供给现状。并从供求关系方面提出了有关抑制房价的方法和对策。关键词：高房价;供给;需求;对策

目录第一章：前言 1.1我国房地产供需问题研究背景 1.2国内外对房地产市场供求问题的研究状况 1.3 本文研究思路和研究方法及研究结果第二章：房市发展回顾第三章：我国房市现状 3.1 供需市场现状 3.2 房价现状第四章：房市需求现状分析 4.1 消费需求不断上涨 4.2 投资需求旺盛 4.3 城市化进程的影响第五章：房市供给现状分析 5.1 不合理的供给结构 5.1.1 商品住房结构不合理 5.1.2 保障性住房建设不力 5.2 土地价格的影响 5.2.1 土地出让制度的不合理导致房价高涨 5.2.2 土地有效供给不足第六章：抑制房价的对策分析 6.1 引导消费结构的改善 6.2 提高住房的有效供给 6.3 相关政策和制度的完善结论致谢

参考文献

中国房地产的泡沫形成原因及防范措施

山东职业学院毕业论文题目：中国房地产的泡沫形成原因及防范措施课题名称：房地产泡沫系部：土木工程系专业：房地产经营与估价姓名：赵彤学号： 201004013234 指导教师：高恒

目录摘要································································ 一、房地产泡沫的实质二、我国房地产市场现状三、房地产泡沫的危害 1.造成经济结构和社会结构的失衡 2.容易引起金融危机 3.造成生产和消费危机 4.容易引发政治和社会危机四、房地产泡沫的成因 1.过度投机 2.消费者及投资者对未来价格的预期 3.银行信贷非理性扩张五、防止房地产泡沫产生的措施 1.加强对房地产市场的宏观监控和管理 2.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 3.强化土地资源管理 4.加强金融监管力度，合理引导资金流向六、我国房地产泡沫成因及其治理过程谢辞 (57) 参考文献 (58)

摘要房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。关键词：房地产泡沫；成因；措施；防范一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。二、我国房地产市场现状 2011年中国地产泡沫继续越吹越大房地产泡沫漫画美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进

论：中国房产市场泡沫破裂的后果

中国房产市场泡沫破裂后，会给普通老百姓带来什么影响？ [ 标签：老百姓带来,房产,老百姓 ] 目前我国房产市场泡沫过大，已经濒临破裂的边缘，破裂后会对普通老百姓的生活产生什么影响？咏晨回答:5 人气:11 解决时间:2009-12-20 16:55 满意答案个人就是一个对于中国房地产十分不看好的人士。诚如楼主所说，确实他的泡沫太大了，一旦爆发，将会产生难以估量的影响。楼上的说不可能的事情，确实，国家也不希望这事发生，但是假如不在现在就采取足够的措施，稳定房产，从侧面消除泡沫，那么未来的泡沫爆发也将是一件必然的事情，日本，泰国已经走过这段日子。以前说下岗会使得很多人没饭吃，但是后来也是一样的该下岗的下岗。经济规律造成的后果不是简简单单的人愿就可以解决的。泡沫爆发将会有什么后果？那我来帮你总结下。 (一)生产萎缩房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。 (二)消费锐减 Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。 (三)经济增速下降个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。

房价上涨论文

《房价上涨论文》【论文关键词】高房价；成因；对策【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且

价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。一、住房价格上涨的成因分析近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（一）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速

全国37大城市房价泡沫排行榜

全国37大城市房价泡沫排行榜（附表）《个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。谁是“炒房城市”新先锋时下，我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局。 2005年1月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达25．63％； 2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%；自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元；与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37％，江苏盐城房价狂涨31％，淮安涨幅达到30％，河北保定上涨25％，粤西的湛江也猛涨19％。 ……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？ 37大城市，哪里房价泡沫最大谁正在成为新一轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城市的房价泡沫最大？据《个人理财》杂志调查，2005年2月，我国最具有影响力的37大城市市区每平方米商品房平均房价从高到低依次如下—— 37大城市平均房价及人均收入排行榜平均房价排名城市每平方米商品房平均房价（元）2004年居民家庭人均可支配收入（元）人均收入排名 1 温州9278 17727 2 2 上海8627 1668 3 4

中国房地产泡沫背后是巨大的利益链

中国房地产泡沫背后是巨大的利益链中国房地产是谁造就的泡沫？而且不断地被吹大？利益驱使，使他们形成一个整体，从高房价中获得巨额财富。有关资料显示目前全国房地产建安造价：多层建筑600-800元/平方米;小高层1000-1300元/平方米;高层1200-2000元/平方米; 国家统计资料显示:2007年商品房平均销售价格为3885元/平方米；2008年商品房平均销售价格有所回落；2009年约4695元/平方米。北京统计资料显示2007年商品房平均销售价格为14411元/平方米；2008年商品房平均销售价格为14500元/平方米；2009年均价超过2万元/平方米。以上几组数据为何有如此惊人的差距？利益链第一环节：地方政府、行政职能部门及官员这一环节即是规范和游戏规则的制定者又是执行者；在整个过程中起着决定性作用。收益主要有：土地收益、税费收益、灰色收入。土地收益：政府通过“招、拍、挂”等方式出让国有土地获得土地收益。统计资料显示：2007年，全国土地出让金收入1.2万亿。2008年土地出让金收入9600亿。2009年估算土地出让金收入1.59万亿。累计三年土地出让金共收入近四万亿元。税费收益；政府运用国家权力通过征收税赋方式获得收益；主要税种有：营业税、城市维护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等十余项国家规定税额。政府行政职能部门行使管理权力以审批、监督、验收等方式通过办理相关手续获得收益；各政府部门在房地产开发过程中所征收的费用，除土地出让金和市政配套费外，还要收取规划设计费、征地管理费、商品房交易管理费、人防费、质量监督费、室内空气检测费、消防检测费、环保评估费等等，涉及超过20个部门，几十项收费。有关部门对房地产业收取的税费进行测算，结果占房价的15-20%，税费收入占到地方财政收入的30-50%。成为地方政府财政收入的主要来源。即所谓的土地财政。灰色收入；政府官员拿着国家给的俸禄，理应廉洁奉公为民服务，而现在许多政府官员热衷于房地产；一为政绩仕途，二为贪腐敛财。各地开发建设和旧城改造项目；都是直接领导者和参与者，利益和他们有直接的联系；官商勾结已成为房地产业的潜规则，也是腐败的“重灾区”。从征地拆迁到土地出让，从规划审批到项目选址，以及工程验收等等；几乎每个环节都存在着权力寻租和官商勾结，部分官员敛财已达“疯狂”程度。从近几年全国发生的贪腐大案可见一斑；国家贫困县湖北麻城贪腐窝案被曝光；极具说明问题。据房地产行业内人士透露“要拿出6%用于疏通”。利益链第二环：地产开发商和建筑商社会一般收益和房地产超额收益中国房地产从它产生到现在已经历30年的历史，应是一个比较成熟的行业，与其它产业应基本相当；社会平均收益在10%左右；世界上一般国家房地产业的利润在5%—8%之间。

分析房价上涨的原因及未来的发展趋势

分析房价上涨的原因及未来的发展趋势作者：史峰摘要：通过对房地产价格经济模型并将上涨原因在实际检验得知影响房价的因素错综而复杂，土地制度对土地价格的影响是最大的；供需关系决定价格，房地产价格还必须要国家的宏观调控及政策协调。房地产价格经过增长期后必定趋于相对动态平蘅稳定。关键字：房价、商品房、经济适用房、限价房引言：1998年7月1日，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。取消住房实物分配制度后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，买房成了中国人最大的一项消费，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的商品房时代。理论介绍：根据商品房的价格（以下简称房价）即可从经济学角度建立一个经济模型。一. 定义： 1.土地：是一种基本的自然资源，由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。 2.商品房：是有房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 3.期房：是开发商从取得商品房屋欲售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房。这是当前房地产开发商普遍采取的一种房屋销售方式。 4.准现房：是指房屋主题已基本封顶完工但未竣工验收的房子，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型楼、间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

5.现房：是指开发商以办妥房地产权证（大产证）的商品房。通常意义上指项目已经竣工可以入住的房屋 6.商品房成本：是指开发商在建造出售或出租的房屋在零利润时所发生的土地款、建安工程款、规、费、税等一切费用。二.假设 ①.土地是自由取用物品，土地的预期收益率为零。②房地产开发零利润销售即商品房成本价销售③国民生产总指GDP恒不变，经济无地区、地域差异④不受国际金融的影响，国内存款贷款利率相等且等于零⑤国家政府免征收一切规、费、税⑥消费者拥有殷实的货币资本即绝对的购买能力⑦人口增长为零，各个年龄段的人符合正态分布⑧1998年7月1日起，商品房市场出现需求量远远大于供给量，而供给量在短期无法生产出来⑨商品房作为居住的充分必要条件，完全无替代效应⑩商品房生产者提供的商品房是同质的. 三.假说如果以上假设完全成立，在这样的条件下可以用供给、需求和价格三个变量之间的关系可以用函数关系表达。P表示价格， D表示需求量，S表示供给量，那么以上假说可表示为： P=?（D，S）令：房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）恒等于4倍，且价格恒不变。 Ⅰ.当 P=?（D↑↑，S→0），商品房需求量远远大于供给量，极少数商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房还未基建时，采取远远高于商品房成本且期房购买。此时商品房生产者能获取了超超额利润。 Ⅱ.当 P=?（D↑↑，S↑），商品房需求量远大于供给量，部分商品房消费

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