商业中的关系优势

商业中的关系优势：客户真正想要的12种东西

所有客户想要同样的12件东西，不管他们是谁，不管谁在向他们推销或者他们在买些什么：

1：他们希望感觉自己很重要。

2：他们希望被赞赏。

3：他们希望你停止谈论你自己。

4：他们希望你停止谈论你的公司。

5：他们希望你真诚的聆听。

6：他们希望被理解。

7：他们想教给你一些东西。

8：他们希望和需要你的帮助。

9：他们想要买些东西。

…………

12：他们渴望成功和幸福。

几乎人人都是如此。当你面对客户时，请记住这12件事情，将不断会有人要求你和他们做生意。将以上内容铭记在心，并不断付诸实践，让它不断提醒你，你的客户希望你如何做。

中小企业管理的道与术

“取势明道优术”, 是长江商学院的校训。

取势，远见也；明道，真知也；优术，实效也。

企业经营也可分为“事”、“市”、和“势”三个层面，相互关联，但高低自现。其中的“事”，乃实干做事；“市”为市场运作；“势”则符合趋势。

道理谁都会讲，真理本就是放之四海皆准的道理，可问题出现了。

众多的科学的管理理论、管理模式、管理方法为什么在中小企业的实际运作中就没有起到原本应有的效果呢？

为什么众多的中小企业投入重金的培训却换来了“听后热血沸腾，回来不知所措”的结果呢？

自改革开放以来，尽管历经了“经验管理-舶来管理-中国特色管理”不同阶段的摸索和实践，中小企业管理到底有没有一套行之有效的方法来解决以下这些至今困扰着中小企业的困惑，突破中小企业的管理“魔障”呢：

中小企业的企业文化问题——如何能够真正让企业文化落地，并服务于企业的经营和管理，为企业创造价值？

中小企业的管理模式问题——到底有没有一种适合中小企业的管理模式呢？

中小企业管理制度的建设与执行问题——管理制度的重要性，大家都明白，也都很重视，可如何能够让制度的制定和执行得以实施，形成实效呢？

此外还有：中小企业的流程管理及流程再造问题、中小企业的组织结构问题、中小企业的管理风格问题、中小企业团队建设问题……等等不一而足。

中小企业在规模上来讲，它们不可能与大企业相提并论，但中小企业同样是“麻雀虽小五脏俱全”，从人、财、物、技术、信息、产、供、销等企业管理要素和渠道到企业决策、计划、组织、实施、运营、反馈、修订等管理环节的方方面面，同样需要科学的管理组织和运作。

有一个事实是不容忽视的，即世界上现有的大企业都是从中小企业发展而来的。在大企业的发展轨迹和成长规律中有着更为典型的中小企业的影子和特征。

同样，也有一个事实不容忽视，那就是中小企业在管理方面急需寻求一条适合自己的“管理之道”，并能够找到适合自身的“解决之道”。中国大陆本土的中小企业对此的需要和渴求尤为急切。

这些年来，很多的专家砖头、学者学究、包括企业教练把式纷纷登台，姹紫嫣红，异彩纷呈；刀枪剑戟，斧钺钩叉，还有各派的《葵花宝典》和公开秘籍，就连黑猫白猫，也都颇有建树。

问题是：真的抓住老鼠了吗？

中小企业管理形象地概括起来，可以用三重境界来描述。

第一层境界是企业管理规范化；

第二层境界是企业管理标准化；

第三层境界是企业管理文化化。

所谓企业管理规范化，并没有固定的模式，也没有人为的规定。企业管理规范化标志一般有：具有可实现的战略目标，并形成具体规划；制定了基本管理制度，具有可操作性；核心业务流程相对成熟，业务骨干队伍基本稳定；企业文化气氛初步形成，企业理念和风格被企业内外认同。中小企业一般不需要模仿大企业制定所谓的管理规范，适用、实用、实效才是真功夫。

关于企业管理的标准化，是我国企业管理的必经之路，但对于中小企业而言，引进和实施国际标准和国际通行现代管理手段，如ISO9000，TPM，5S，6Sigma等，确实能够使得企业管理在上一个新台阶，也能够表明企业管理开始进入标准化。但“甲之甘露，乙之砒霜”。中小企业在引进和实施过程中，应坚持量力而行，以实际需求为尺度，不必图慕虚名，好高骛远。此外，网络时代，与时俱进，没错；使用管理软件和电子商务也是现今企业必需的选择，但应根据中小企业企业的具体需求和发展需要而进行。中小企业一个很大特点就是变化迅速，例如花费巨资建立的ERP系统，可能会随着企业各方面变化而失去用处。修修补补只能解决局部问题，重新建设经济上又承受不起。

关于企业管理的文化化，并不仅限于目前很多中小企业停留在的“标语口号+士气展示”的“企业文化”层面。企业发展了，老板挣钱了，说谁没文化，谁都跟你急。企业也是如同一个人一般，可以通过体能锻炼强劲健体，练出一身腱子肉，

还有八块腹肌；可以通过广告宣传叫大家都知道我身着阿玛尼，肩背LV，不时还有CHANEL缕缕袭来，可是，贵族确实是需要三代才能练成的。企业管理的文化化，是需要从点点滴滴，日积月累中自然形成的。

有没有办法？有没有捷径？

中小企业如何“取势明道优术” ？

怎样才能做到“”事、“市”、“势”有机结合，借势，谋市，成事？

（周子源财智动力：中小企业管理的道与术此文系转载）

城市商圈的发展趋势

城市商圈的发展趋势 庞梦轩：各位领导、各位嘉宾，下午好！今天我跟大家讨论的话题是一个城市商圈的发展趋势。众所周知，商圈在商业上的定语就是商势圈，一个具体的商圈构造应该由点、线、面、流构成，其中点是指商圈的辐射圈，是市场区域的中心点，一家商店或者一个具体的交易场所就是商圈中构造的点，它就决定了商圈所在地理位置，因此科学的选址是市场建设重要的一点，所谓线是指市场区域内各种买卖的寄存关系，这就要求地方政府应该调查研究分析比较当前各种相对的优势，制定政策、措施，充分发觉和开发这种优势，地方优势既是地方经济发展的生长点，又是区域市场的生成点，这是生成的线。所谓线是市场影响力的空间光度。零售店60—65%的顾客来自核心商圈，15—20%的顾客来源于商圈，俗话说边远商圈靠特色，同样在商圈规划中合理规划市场布局有利于市场的健康发展，形成科学、合理的市场商业网络，整合统一市场，减少市场投入中的盲目性，只有这样才能使商圈的势力得到增加和拓展。 所谓流是指区域的变化、动向，这种变化受外部因素的影响，前者如产业结构的变化、竞争格局的变化，诸如自然环境的变化因素，后者如市场管理办法、市场经营方针的调整、市场功能的变化等等。现在的商圈已经不同于传统商业区的概念，传统商业区具有浓厚的计划经济痕迹，比如中央商业区，而中央就有计划经济的痕迹，正因为如此就出现了中央和地方的差异，现在商圈的意义有两个方面，商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域，两个商圈也可以叠交到一块发展，商圈是动态发展。 以下几个方面都会影响商圈的变化，分别是交通条件的变化、居民的置换、老城区改造、人口的递增、老商业业态的更新换代。下面向大家介绍一下商圈形成的必然因素，一个商圈的形成需要从体量、位置等方面定义，商圈是一个群体，层次是多元化，因此没有一定体量的商业物体是没有办法形成一个商圈的，一个商圈最基本的依托力是消费群体的消费力，位置就是所称低端，商圈的关键在于位置的便利性，便捷的交通就是商圈的基础，打造商圈的目的是如何体现商圈物业价值的最大化和商业经营企业利润的最大化。 城市规划，通过商业改造形成良好的非环境，这也是打造核心商圈的重要目的，以上几点就是商圈形成的必要因素。 一个都市商圈的营造需要有科学的业态组合和合理的业态支持，更需要有实力、高度责任感城市运营商与政府的共同努力，充分发挥和利用各种社会资源价值。一个城市的发展将会从单一的商业个体竞争发展到商圈竞争，而对于一个商圈的发展应该考虑好很多方面。首先由于新的商家引入，引发直接的竞争会提升商圈大型零售企业的经营素质，从而优化商圈的企业经营质量，商圈一般从大型的购物中心发端，到多种商业业种经营等。 第二，一个商圈的发展不可避免对周边造成冲击，纵观零售业的发展，业主、业态、业绩之间的复杂变化至少在大城市会发展成商圈的竞争，如果商家解决好特色问题一方面会给别的商家造成压力，另一方面会促进业态的优化，推动整个商业的升级创新。

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

三四线城市商业中心业态与招商特点

三四线城市商业特点 近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本。 一、三四线城市商业地产开发有何特殊性？ 一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。 特殊性一：业态组合要偏向“生活”、平价 一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。 而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活”、平价。 特殊性二：要适当控制体量 规模和体量的控制要根据项目所处的地理位置、商圈成熟度、周边支撑人口数量等因素决定的。若周边商圈尚未成熟或附近已规划有相应的大型购物综合体，则应适当控制体量避免形成同质化的直接硬性竞争。 同时，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。 特殊性三：全品类、一站式的购物中心市场风险较小 消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消 特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式 国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，

2020年商业地产行业分析报告

2020年商业地产行业分析报告 2020年3月

1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？ 有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指 企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍 需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业 地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property）， 并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者 的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。 图表1：房地产业务和商业地产业务分类 资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链 商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。 我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。

商品流通概论

1.物流中心是物流系统中的基础设施。 2.物流中心的功能：运输，储存，装卸，包装，流通加工，信息处理，结算， 需求预测，设计咨询，教育培训。 3.流通渠道：是指商品从生产领域到达消费领域所经过的通道，包括商品流通 的途径、环节、形式等。 4.流通渠道结构：流通渠道结构是指参与完成商品由生产领域向消费领域转移 的各种组织机构的构成方式。 5.流通渠道结构的分类：⑴流通渠道的类型结构：根据渠道终端用户的不同， 可以把流通渠道分成消费品渠道和工业品渠道两类。其中消费品流通渠道的终端用户是个人及家庭消费者；工业品流通渠道的终端用户为产业消费者 ⑵流通渠道的长度结构：流通渠道的长度结构也被称为渠道的层级结构，是 指一个渠道中所包括的中间机构的层次数量。每个中间机构只要在推动产品及其所有权向最终用户转移的过程中承担若干工作，就是一个渠道级，我们用中间机构的级数来表示渠道的长度。按照渠道中间商数目的多少，流通渠道可以分为零级渠道、一级渠道、二级渠道和三级渠道。 ①零级渠道。零级渠道是指产品从生产者直接流向最终消费者，而不经过任 何中间机构的渠道。 ②一级渠道。一级渠道是指渠道中只包括一个中间商的流通渠道，在消费品 流通渠道中，这个中间商通常是零售商；而在工业品流通渠道中，它通常是一个工业品批发商。 ③二级渠道。二级渠道是渠道中包括两级中间机构的渠道模式，在消费品流 通渠道中，这两级渠道通常是一个批发商和一个零售商；而在工业品流通渠道中，它们则可能是两个不同的批发商，可能是一个代理商和一个经销商，也可能是制造商的销售机构和一个经销商 ④三级渠道。三级渠道是渠道中包括三个中间机构的渠道，在消费品流通渠 道中，这些中间机构往往是两个批发商和一个零售商，而这两个批发商可能是同一种类型，也可能不是同一种类型。 6.流通结构渠道的影响因素：市场因素，商品因素，生产者因素，流通着因素。， 消费者因素。 7.制约商品流通过程的因素： ①是要受商品生产和商品流通的规模条件制约。 ②是要受商品的自然属性的制约，商品越容易变质，体积越大，越不易于运 输储存，它离开产地的距离就越近，流通渠道就短，环节就少；反过来，商品体积小，价值大，不容易变质，它离开产地的距离就远。 ③是受商品社会属性制约，越是生活必需品，例如粮食、棉花，在人们日常 生活中的地位越重要，行销的范围就越大，行销网络的密度也会加大 ④从交通运输条件的制约来看，商品流通与交通运输是密不可分的。 ⑤商流与物流相互制约的情况有两种，或者是商流不合理导致物流不合理， 或者是物流不畅通导致商流停滞，这两种情况都会导致流通渠道的不畅，因而应积极创造条件，协调二者的关系。 8.自由连锁店：自由连锁经营（V oluntary Chain），连锁经营是指流通领域行业 中若干同业店铺，以共同进货或授与特许权等方式联结起来，实现服务标准化，经营专业化，管理规范化，共享规模效益的一种现代经营方式和组织形式。

万达商业地产基本模式分析

万达商业地产基本模式分析 万达商业地产基本模式是将二楼及以上楼层出租（或其它合作方式）给世界500强商业服务企业，如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等，再将一楼规划成外街铺和内街铺，并对外出售。这种模式在中国商业地产发展初期确是一个影响极大创新，其最明显优点是：在商铺营销中，通过宣传战略伙伴——世界500强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺；在招商过程中，许多中小品牌经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱，招商工作相对容易；在营运中，中小店可以利用与商业巨头消费群交叉原理，充分利用其消费群，为其提供互补性商品和服务。但是，对于超大型购物中心（一般超过10万平方米），由于商业规划不足，导致出现人气冷热两种不同场面，商业巨头生意兴隆，而一楼商铺经营不太理想。商铺业主最终要设法继续缴纳银行按揭款，开发商也只能付出一定代价，以减少双方冲突进一步加剧。 其实，商业地产出现这种问题是很正常，事物发展不总是一帆风顺。笔者相信万达将会研究出新版、适应我国国情又一创新模式。笔者也为万达模式升级提出几点建议： 第一，主力店设为多层式，而不设为单层式，避免一层纯为零散小店现象。可将二、三楼主力店周边营业面积设计成商铺出售，充足利用主力店每一楼层顾客群。当主力店为百货业态时，这种设计特别有效。 第二，对出售商铺应提供品类规划、招商等增值服务，并由管理公司对其经营进行约束，使之朝有利于整体经营管理方向进行。具体办法是与业主签订一个委托管理协议书，这项管理不仅仅是物业管理，还有品类调整、招商控制、营运管理、市场推广等多项内容。 第三，在主力店招商时，可大胆引入竞租制度，使主力店招商充足竞争，开发商可在世界500强中选择更合适合作伙伴。与这类商业巨头合作都要付出巨大代价，如能合理运用谈判技巧，可以选择到能使整个购物中心客流组织更趋合理主力店。 第四，要重视商业人才引进工作。开发商往往拥有大量开发、营销等人才，但缺少市场上奇缺商业专才。万达具备良好工作环境，只要综合集团和行业特点，制订合理薪金待遇，相信可以吸引更多商业高手加盟。

房地产经营与管理复习总结

1什么是房地产？ 房地产是指土地，建筑物以及附着在土地建筑物上不可分割的部分。 总之，房地产是房产和地产的总称。 2.房地产包括哪两种基本形式？按用途分类有哪些类型？ 房地产是包括土地和建筑物两大部分。 按用途分为：(1)居住房地产（2）商业房地产（3）旅游房地产 （4）工业房地产（5）农业房地产（6）特殊目的地房地产 3.什么是物业？ 物业是单元性房产。物业一词最早出现在香港李宗锷。 4.房地产的特性？ （1）位置的固定性（2）整体的单一性 （3）使用的长期性（4）效用的多层次性 （5）价格的保值与增值性（6）房地产价格的相互影响性 （7）兼有消费和投资的双重性（8）开发资产的大量性 （9）开发建设的周期性（10）政策的影响性 5.什么是房地产业？ 房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，它包括：“土地的开发，房屋的建设，维修，管理，土地使用权的有偿划拨，转让，房屋所有权的买卖，租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。”它属于第三产业。 6.房地产业的特点是什么？ （1）房地产业投资大，周期长，效益高 （2）房产，地产交易的不可分性。 （3）房地产业的产品保值性，增值性和地域性。 （4）房地产业的发展要受城镇综合因素的制约 7.产权的概念 产权，是指财产的所有权，又称物权，是财产所有者在法律范围内，对其财产享有的占有，使用，收益和处分的权利。 产权的三要素：主体，客体，内容。 8.我国房地产产权的分类

（1）全民所有制的房产，又称国家房产。（2）集体所有的房产 （3）私有房产（4）不同所有制之间的共同房产 （5）涉外房产（6）其他房产 9.产权取得的途径 产权的取得通常分为原始取得和继受取得两大类。 原始取得的途径：新建房屋 继受取得的途径：买卖、赠与、交换、继承。 产权的灭失包括相对灭失和绝对灭失。 10.我国新旧住房形式 旧的住房形式：国家统一建设，统一分配，收取低廉的租金。 缺点：增加国家财政的负担；引发住房紧张和分配不公。 新的住房形式：社会化、商品化、货币化。 11．什么是房地产经营？房地产经营的经济行式？ 所谓房地产经营，则是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按 价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动。 房地产经营可分为两个大方面：房产经营和地产经营。 房地产经营的经济形式有： （1）国有（全民所有制经济） （2）集体经营（集体所有制经济） （3）个体经营（个体经济） （4）合资、合作与集团经营，其中合资是共同所有制经济。 （5）涉外经营（国内经营，国外经营） 12.房地产管理 它包括两个组成部分：房地产行政管理和房地产经营管理。 房地产行政管理以房地产经营单位为管理对象，包括产权产籍管理及行业管理等。它属于房地产制度政策的范畴。 房地产经营管理，指房地产企业以国家和政府房地产管理机制制定的法律法规和规范要求为指导，对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并自负盈亏的行为。

顾国建：城市商业发展与商业业态(二)

顾国建：城市商业发展与商业业态（二） 作者：顾国建来源：联商网 2006-01-04 （四）仓储式商场（Whorehuose） 1997年德国麦德龙公司在中国开设第一家仓储式商场，几乎同时美国沃尔玛公司也在中国开设了同类型商店，这种商店与一般零售商不同的是，它是以零售的方式从事批发业务的特殊商店，其特点是： 1、标准的营业面积（一般为8000平米，另加到货区20%），标准的商品配置，非常有利于标准化开店。 2、销售方式—现购自运（cash & carry），这种销售方式使这种特殊的零售店从事批发业务时就比一般的批发商店成本更低，第一，由于是顾客用现金购物不存在垫付资金；第二，由于是顾客自己带回所购商品不存在送货而节省了运输成本。这种商店一位客户创造利润为服务宗旨，节省能节约的一切成本。 3、专业会员制，仓储式商场不以个人和家庭客户为目标顾客，实行企业专业会员制，要求商店有很高的专业业务知识，一般零售商店很难模仿。 但是，这种商店在中国的发展遇到了很大的障碍。第一，由于这种商店是与大型综合超市同时在中国起步发展的，在规模上还比不上大型综合超市，因此在采购规模上没有体现批发商店应有的优势。中国的前期流通流通体制改革强调“少环节”，批发与零售没有明显的区分且可以按照不同的交易条件互为转换，这一切都取决于采购与销售批量，因此批发的价格优势不突出。第二，由于在这种商店里购物的有超过50%的顾客拿着公司的会员卡买个人所需的商品，但由于销售包装规格太大就阻碍个人购物的实现。第三，仓储式商场使用高仓货架，虽然能实现立体补货大大迅速补货的目的，但是在一个个人购物的环境里高仓货架使其缺乏了卖场的活性化。第四，中国的流通秩序的现状使这种商店遇到了很大的竞争，批发市场的税收政策和商品质量管理的缺失，以及在采购者身上体现的灰色收入，使它不可能顺利地发展起来。 上世纪90年代末中国的沈阳和杭州的一些国内公司都开设了类似的商店结果都以失败告终。进入21世纪沃尔玛公司在中国的发展已经不再开设仓储式商场，只有麦德龙公司继续着这一业态在中国的发展，我们相信这一业态最终是可以在中国得到发展的，理由是中国有太多的小商店和集团购物需求，需要这种配销式的批发商店，但这一业态在中国的成功还要取决于这样两个核心条件，一是中国的批发市场的流通秩序得到了改善，整个中国的批发业务和交易条件规范化了；二是继续这一业态发展的公司有着持续的资本实力，能够经受得住长期的亏损，或者具有别人没有的盈利模式（应该说唯一具有这种业态在中国发展的德国麦德龙公司是具有这种条件的）。 （五）折扣店（Discount Store） 许多人认为以价格为营销诉求的超级市场其发展的极至形态是折扣店。我国从2000年开始就不

2019年商业地产行业分析报告

2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月

目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)

商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突

二三线城市成功商业模式探讨

二三线城市成功商业模式探讨 面对这种城市特点，二三线城市呼唤着一种城市坐标，或者新型的商业中心，或者购物中心的存在，其实，也就是把现有的所有的业态放到了一个建筑体内，通过统一营销，通过管理，统一休闲服务，而形成自己独立的业态提升，我们想想，一个二三线城市，尤其是三四线城市它是用什么东西来做自己的消费的，无外乎是这条马路上一个电影院，这条马路上一个专卖店，这条马路上一个饭店，这个马路上有一个通讯大楼，把这条马路被称之为没有天花的购物中心，他没有天花板而已，实际已经是个购物中心了，我们今天做的业态是什么？今天做的业态，首先是百货主力店，在三四线城市里面以百货为主的模式一定成为主力店，超市这个体系比较适合二线城市，或者在三线城市社区最密切的地区比较适合。但是绝大部分三四线城市以百货为主导是它的绝对的趋势。百货主力店加配套超市，2、3千、3、4千，那些在品牌里面比较好的所谓的男装的螺钉山，顺美(音)等等有一定中档偏上一点的品牌做成步行街，再加餐饮天地，再加电玩动漫电影城，社区配套，往往做完了这个体系，整体的面积一定是超过25000平方米，我们知道做一个传统百货最少要350个品牌，才能把它的品牌体系做出来，在25000平方米才能做好正常的分配，在一个二三线城市，找机会，想办法能够形成一个商业中心，新兴的购物中心，我想这应该在未来的过程中，我们拓展的主导考虑方向。三、四线城市有一个观点提醒大家注意，一定是现有市场，后有商场，一定要把自己的门店树立在最中心的位置，建立总店，再进行业态伞的铺垫，这是非常重要得成功的渠道。 超市新业态，农贸市场的替代者，品牌步行街+ 餐饮天地+电玩动漫定影城+社区配套，形成自己系统的管理体系。 我们再看一下，中国二三线城市商业机会点，市场容量没有饱和，消费者还属于引导型结构，往往电视上广告什么，就卖什么，选址上有较高的选择性和更广阔的发展空间。本地零售业占据很好的地理位置，对市场和消费者十分的了解，业态、管理、物流等都存在很大的改善空间。本地老总PK外来部门经理，管理的垂直性加快了对市场的反映速度。 我们简单的谈一下关于四级的业态散模式。 第一级城市中心店，核心商圈做品牌，以百货主力店为主导的购物中心业态，2000平方米以上，4万平方米以下，县级市1.2万平方米到2万平方米，这是一个主导的发展过程，在这里我想说一句话，现在全球都在搞业态细分，都是把中间的品类把它分出来，形成自己的专业化，例如说美国，有专门卖办公文具的店，有专门卖儿童用品的店，把这里面都细分出来，我觉得中国恰巧是一个购物中心时代，它不是把它专而精，而是大而全，形成以中心管理体系形成了一个社区的亮点，这和中国的特色有关系。 第二级业态，叫综合竞争链，拦截人流，低价格。一级叫城市中心链，叫核心商圈做品牌。怎么叫拦截人流低价格，是以百货或者大卖场为主导的主力业态，形成自己独有的特色。2千—3千平方米是自己的规模，3千—5千平方米，是它的业态，在这里面我着重谈一下，是先有商品后有商店呢？还是先有商店后有商品？

某商业地产客户投资收益分析.

1某商业地产客户投资收益分析 大家给个意见 第一部分：沿街商业（店面）部分 （一）区域商业项目销售价格统计表 名称产品类别规模售价（元/平方米）空置率物业管理费(元/平方) （二）区域沿街商铺租金价格状况 我们对该区域约400余家商铺进行抽样式调查,提取数据50个,有效数据40个（占80%），根据调查统计分析可知，该区域租金价格在：1元/平方米/天----7元/平方米/天不等。信息反馈数据如下： 道路调查编号商铺名称产品类别经营面积（平方米）租金（元/平方米/天） 根据以上数据,以算术平均法计算该区域平均租金价格为: Px=∑Pn/n=3.2365元/平方米/天 年平均租金为x*360=1165.14元/平方米/年 （三）本项目价格定位 由于本项目位置优越，配套和交通体系比较完善，商业和商务价值乐观；但由于量体小，目前配套存在不完善，加之使用年限短（预定40年），从而影响着价格。根据调研的数据信息通过市场比较法分析，类比本区域运做项目的价格做比较，我们初步的价格定位是： v沿

街商业部分：均价在5000元/平方米左右； v北部商业部分：均价在3000元/平方米左右； v商务办公部分：均价在2300元/平方米左右 （四）沿街商业客户投资回报分析 1）保守的分析：参照区域平均租金价格（3.2365元/平方米/天），因为格局进深大开间小，商业利用价值降低，所以客户对项目预期值持保守态度，按保守租金为2.5元/平方米/天，则年租金为900元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：n=5000/900 n=6年 40年总投资回报率为： X=（900*40-5000）/5000*100% X=620% 年投资回报率为:x=620%/40=15.5%>10% 2）乐观的分析：客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格3.2365元/平方米/天，年租金1165.14元/平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：n=5000/1165.14 n=5年 40年总投资回报率为： X=（1165.14*40-5000）/5000*100% X=832%

二三线城市的发展机遇多于大城市

二三线城市的发展机遇多于大城市 大城市是指北京，上海，广州，深圳（以下简称北上广深），这些城市的人口数都超过了1200万，这样多的人口，应该是有利于城市的发展，但是，这些城市已经发展到了一定的程度，虽然现在还在以惊人的速度发展，但与二三线城市比起来，发展的机会要少很多。 以2013年第一季度的GDP为例，2013年第一季度北京的GDP同比增长7.9%，而辽宁同比增长9%，发展相对更加落后的地区如甘肃，贵州，同比增长分别是12.9%和12.6%1。虽然国民生产总值没有北上广深那么多，但是单就发展机会与就业机遇来说，我认为，相较于北上广深这样的一线巨型城市，二三线城市会更多一些。 现在二三线城市都在建设一些必要的和重要的基础设施，那就需要更多的人才。以建造学校为例，从施工选址，设计建造，到校园规划，都需要一大批具有专业知识的高水平技术人才。学校建成以后，还需要大批学术修为高，敬业乐业的老师和教授们，以及学校的其他工作人员，这就前前后后提供了大量的就业岗位。相比较之下，北上广深等一线城市由于城市等级高，基础设施比较完善，就不会有较大的基础设施建设工程，也就不会提供那么多的就业岗位。 北上广深现在有那么多的流动人口，并不是城市本身提供的发展机会，或者说那些就业机会并不能算是发展机遇，因为那些流动人口大都是农民工，中国的农明工数量每年都会增加，现在总量都已经超过2亿2，这与那些巨型城市与日俱增的在建楼盘脱不了干系。有分析人士指出，地产尤其是商业地产发展的黄金地点现在已经转移，并不是像几十年前那样集中在北上广深，而是向着二三线包括中小城市进军，因为二三线城市也有自己的消费需求，只不过以前没有供给消费的地方罢了3。现在已经有很多商业地产进入了二三线城市，比如万达、恒隆等等，而且进入二三线城市的回报率也不低，虽然二三线城市人民的收入比北上广深等大城市低，但是对于商业地产来说，这些城市的劳动力也会相对较低，所以那些商业地产的收入不会因为百姓的生活水平低而降低。同时二三线城市这些年来人口数也在持续增加，那就需要跟多的消费平台，所以商业地产今后会更加 1来自于百度文库 2来源于百度百科 3来自新华网

商业地产的特点分析

第一章商业地产行业概述 近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。 第一节商业地产基本概念 一、商业地产定义 商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。 本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。 二、商业地产分类 商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。 表1商业地产分类表

资料来源：世经未来整理 三、商业地产的特点 相较于住宅地产，商业地产具有许多特点： （一）收益性强，但具有不确定性 住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。 （二）投资规模大 大型购物中心，shoppingmall等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。 （三）投资风险大 住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。 （四）经营方式、内容多样，管理要求高 在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。 第二节商业地产在国民经济中的地位和作用 一、房地产为经济发展作出巨大贡献 早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在： （一）房地产拉动经济增长 第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。 第二，房地产开发投资拉动GDP增长，贡献率大福攀升。我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持

营销四要素：增长、需求、竞争、关系

说起来。营销总结起来就是4个词：增长、需求、竞争、关系。 1.增长是目的，要设计路径； 2.需求是本质，要客户管理； 3.竞争是关键，要巩固优势； 4.关系是标准，要建立持续的关系。 1. 增长 增长有三个命门： 1.如何获得十倍速增长（数字化） 2.投入回报比（增长杠杆） 3.从一到十再舍九取一（增长地图） 1.1 数字化 这里推荐4R模型：Recognize，Reach，Relationship，Return。 1.1.1 Recognize 通过数字画像去描绘并识别出你的客户。主要是三组数据：

?身份数据：比如职业，角色，位置，是特定场景、过程、属性下的自我认同感驱动的行为； ?行为数据：比如偏好、动作、路径，是物理层面描述，是靠过去或底层形成惯性来推动； ?心理数据：是对具体的瞬间兴许变化和应激反应。 例子1：在大剧院生意都不好做的时候，巴塞罗安有间剧院别出心裁，让用户免费进，座椅背后有传感器，如果剧院的表演让你笑了，才会收你费用，每次0.3欧元，2.4欧元封顶，这样的做法让这家剧院迅速打败周边的竞争对手。 例子2：新零售中也有类似的例子，在衣架上安装传感器，衣服被拿起来和衣服买单的数据进行分析，去优化商品的摆放，和不同品类库存的处理。 1.1.2 Reach 数字覆盖与到达。在Recogize的基础上完成两个要点，用尽可能少的成本精准投放、覆盖到尽可能多的潜在用户。这里举个反面案例，瓜子二手车的广告覆盖过硬过广，其中很多费用是打水漂的。 1.1.3 Relationship 建立持续关系基础。通过Recogize掌握的数字资产，通过Reach完成从0到1之后，完成从1到100的过程。就是要让流量转化为可持续

商业地产选址六要素

商业地产选址六要素 首先，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远或建造于特定位置。 对于日常消费办公类的商业地产选址，我们这里要谈到四点要素：位置、配套、消费 结构、发展空间。 第一，位置为王：好的位置不是说绝对的就会带来好生意，带来旺人气，但所谓的好位置100%跟风水有关。举个例子，南京中央、新百所处的步行街区域中，也就是在屈臣氏的街对面，一茶一笙的楼下商城，开了多少年，换了多少个经营者，依然冷清，懂得朋友看的很真切，那个位置就是死穴，做什么都会关门打烊的。所以做商业地产选址的人士， 对于风水还需要有一些研究才是。 另外在位置的选择上，要清晰界定商圈，项目所在商圈的功能是什么，怎么区隔与交集商圈，你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。 第二，配套：你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？ 当然，商业项目的配套是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。 第三，消费结构：我们选址的目的是什么？建造项目---招商---开业---管理经营。而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性 的营销工具。 第四，发展空间：这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定

四线城市商业中心业态与招商特点

三四线城市商业特点

1、存在的问题与基本准则 存在的问题： 三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格； ④商业地产运营服务伙伴不专业。 操盘基本准则： ①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。

2、业态分布、组合与开发模式 一般三四线城市商业综合体开发基本原则：高形象、中档次、可售 性定位。 主要经营业态 地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐 四大板块构成，基本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、 娱乐的需求。 一般业态分布特征 ①黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般 分布在1层； ②品牌服装一般分布在2-4层；③休闲娱乐类一般分布在5-6层； ④超市主要分布在2、3层或负1层。 业态组合模式 ①主力店（超市/百货/电器/家居）+店中店+主题商城+餐饮休闲娱 乐配套 ②?超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套 三大开发模式 ①购物中心+街区；②?单体购物中心；③小型购物广场。 三四线城市购物中心综合体开发模式分析、规划设计要点、定位与业态规划、销售、招商、运营困局的破解之道，以及如何打好大型餐饮招商的组合拳，店中店如何选择最合适的档次定位。

1、规划设计指导（一）发展商现实中采用的规划流程 （二）合理的建筑规划流程 2、业态组合研究 （一）三四线城市购物中心的业态组合 一般地级市购物中心业态组合规律，如下表： 二）主力店组合模式研究 模式一：大型超市+大型百货双主力店组合模式 该模式购物中心规模大、业态齐全、辐射商圈半径大，通过引进大型的超市、百货双主力店奠定了项目的城市商业地位，未来的经营稳定。模式二：大型主题卖场+中小型超市（连锁品牌或百货自带超市）双主力店组合模式 该模式拥有大型主题卖出，主题卖场竞争力较强，同时自带超市能够一定程度上满足周边居民的需求，但整体规模一般，商圈辐射范围有限，而大型主题卖场替代了大型百货的主导地位，大型主题卖场的辐射力和客流吸引力虽然比不上大型百货，但其专业辐射强度远超大型百货，对具有明确购物意图的客户吸引力更专注集中。

二三线城市商业综合体开发运营的要点

二三线城市商业综合体开发运营的要点 收藏本文标题 城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。 城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。 当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。 笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会： 一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划 随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。 发展商和运营商也应该积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。 二、城市商业综合体开发的关键原则 城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则： 1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，明确规划片区功能定位及发展方向，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地控规和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。