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最新成都市房地产市场分析及趋势预测

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测

第一部分宏观环境

1、宏观经济环境

中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经

济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增

长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进

了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003

年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓

慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002

年是中国经济保持高速增长的强大动力。

2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投

资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。

2、宏观政策环境

(1)土地市场

2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地

使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7

月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范

围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。

由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以

得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府

在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。

按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招

标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一

宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出

让。

(2)金融政策

2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中

活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中

六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款

利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。

一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资

主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前

国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。

另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房

消费，拉动内需有很积极的影响。

但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房

地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发

表《二OO二年第三季度

货币政策执行报告》。其中称：商业银行要警惕房地产泡沫。央行、六部委、国土资源部和监

察部也相继发文就目前房地产市场中出现的相关问题发出警告；针对局部地区出现的房地产

投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理和价格增长过快等问题，建设部等六部委

联合发文要求各地加强房地产市场宏观调控，强化土地供应管理，发挥土地供应和金融对房

地产市场的调控作用；建设部确定整治房地产市场六问题，以整顿和规范房地产市场秩序。

2002年12月5日，中国人民银行正式宣布，将对2001年6月以来商业银行房地产信贷

业务办理情况进行严格检查。正式发出了开始收缩房地产信贷的信号。有关人士透露，央行

之所以在房地产信贷业务上出此大动作，主要是为了抑制房地产开发局部过热，避免10年前

的房地产泡沫历史重现。据了解，目前金融机构13.3万亿元贷款中大约有10％属于房地产

信贷。

而按照央行这项规避风险的规定，全国两万多家房地产开发企业中只有极少部分能够拥

有贷款资格，而绝大多数开发企业都将被这一贷款“门槛”拒之于外。因为在这些开发企业

中，其投资的自有和筹集资金往往不足30％，主要还是靠银行贷款进行项目运作，所以，这

些企业的平均资产负债高达70％以上，有的甚至达到了94％。与这种开发商融资能力脆弱相

对应的便是加大了商业银行的信贷风险。如果严格执行央行此项规定，商业银行不再敢违规

发放房地产信贷，那些主要依靠银行资金开发物业的开发公司资金供应链将有可能断裂，一

轮房地产业的洗牌运动在所难免，

附：中国人民银行即将进行的四大检查重点：

一、是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款；是否放松贷款条件，在开发商

自有资金没有达到开发项目总投资30％的情况下发放住房开发贷款；

二、商业银行个人住房贷款业务中，是否有违反《个人住房贷款管理办法》的规定、“零

首付”、降低首付款比例或其他变相违规行为的问题；购买期房的是否符合多层住宅主体结构

封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的规定，是否严格执行个人住房贷款利率政策，有无

擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为；

三、个人商业用房贷款是否严格执行低借比不得超过60％、贷款期限最长不得超过10

年、商业用房应为现房的规定：

四、商业银行分行是否存在逃避其总行授权、授信额度的规定，以流动资金贷款替代住

房开发贷款，向开发商发放贷款的行为等。

(3)整顿房地产市场

全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室负责人日前公开表示，明年将在巩固已有

成果的基础上，组织新的专项整治，包括在前期整顿和规范建筑市场秩序的基础上，集中整

治与群众利益密切相关的房地产市场，把整顿和规范市场经济秩序的工作推向深入。

对房地产市场全国范围内的全面整顿，从今年7月份就开始了，整顿的重点包括：违规

开发，广告虚假，面积“短斤缺两”；中介机构鱼目混珠，虚假信息充斥市场，从业人员良莠

不齐：合同欺诈，有的企业强制使用不利于购房人的合同，有的企业在合同中设置免责条款，

逃避责任；未经验收合格擅自交付使用以及物业管理不规范，存在多收费少服务、服务态度

恶劣问题等等。

从10月15日起，成都市建委、规划局、房管局、国土资源局等九部门联合行动，重拳

出击，全面整顿房地产领域中存在的各类问题，并欢迎广大市民举报各种违法违规的房地产

行为。对于各种违法违规的房地产行为，市民、购房者及知情人士该怎样举报，使问题更容

易得到解决?整顿规范的内容包括查处违法违规开发；查处商品房销售违规；查处商品房面积

计算“短斤少两”；查处合同欺诈；查处物业管理违法违规；查处不规范中介：查处虚假广告

承诺误导消费者等七大方面，共有50条禁令，对存在的问题可直接向相关主管部门投诉和举

报。

(4)2002年成都市及全国重大政策通知一览

●《关于开放和发展住房二级市场中若干具体问题的通知》

●《关于规范住房交易税费有关问题的通知》

●《成都市拆迁安置房建设标准》

●《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》

●《成都市城镇建筑物命名标准》

●《关于进一步加强成都市房地产广告管理的通知》

●《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》

●《关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排

的通知》

●《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》

●《关于健全和规范有形建筑市场的若干意见》

●《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定》

●《商品住宅装修一次到位实施细则》(试行稿)

●《经济适用住房价格管理办法》

3、政府工程

(1)全面启动沙河综合整治工程，三环路、成龙路、老成渝路年内建成通车。府南河污水

截流工程，清水河整治、建设工程。

(2)全面推进创建国家园林城市工作，新增绿地面积200万平方米。城区新建7个绿化小

广场，面积不低于6万平方米。

(3)完成城区100条主街干道和中小街道的综合整治。加强城区“扬尘”污染整治力度。

烟尘控制区覆盖率大于或等于95％，市区汽车尾气抽检达标率大于80％。

(4)加大中心城区交通整治力度，完成长顺街、玉双路、南大街等主干道的扩建工程，及

部分交叉路段的道路改造。加强城市交通组织管理和“严管示范街”建设，实施“畅通工程”。

(5)构建廉租住房供应体系，解决城区年收入6500元以下的最低

收入家庭无房户、住房

困难户300户。解决城区人均住房建筑面积12平方米以下的住房困难户、无房户10000户，

年内完成旧城改造工程80万平方米，低洼棚户区改造20万平方米。

4、热点问题

(1)房地产泡沫

房地产泡沫是2002年度成都市乃至全国非常关切的一个问题。对于目前中国房地产市场

有无泡沫问题，社会上存在较大的分歧。学者们倾向性地认为已出现明显的泡沫现象，但不

少房地产商、房地产业内专家则认为，当前不存在房地产泡沫，而政府主管部门的看法是总

体上还不能说已经有泡沫，但局部地区因新城区扩张而出现了过热或泡沫的苗头；还有一种

观点认为，目前我国房地产业发展才刚刚进入牛市，离房地产泡沫还有相当大的距离。

没有一个定论，但应该意识到问题的存在性及潜在危机，一方面我们不应该想当然的认

为房地产市场的高速发展为泡沫，另一方面也要警惕泡沫的出现，在楼盘的开发中要作详尽

的市场调研和前期策划，保证后期的顺畅销售。

就成都市房地产而言，我们的看法偏向于不存在泡沫的观点，有

以下几个原因：房价：

1998年我市的平均房价为2640元／平方米，1999年为2650元／平方米，2000年为2730元

／平方米，2001年为2765元／平方米，2002年为2796元／平方米，虽呈上升趋势，但如扣

除物价变动等因素后，实际房价并未发生太大变化。如果以人均建筑面积20平方米计算，1998

年房价为家庭收入的8.14倍，1999年为7.42倍，2000年为7.11倍，2001年为6.74倍，

可以看出我市的房价与家庭收入相比呈下降趋势，按照世界银行提出的合理房价，应当是以

家庭年收入的3-6倍的标准来衡量，我市的房价正逐步趋于正常和合理，不存在过热和泡沫

问题。恩格尔系数：根据专家分析及经验表明，当恩格尔系数在40％时，住房消费在消费结

构中所占的比重会达到15％-20％；当恩格尔系数达到30％时，住房消费在消费结构中所占

的比重在25％-30％左右，比如美国的此比率是25％。而我市城镇居民恩格尔系数在1999

年为43.9％，2000年就下降到40％以下为38.8％，2001年为37.4％，但我市居民住房消费

在消费结构中所占的比重1998年为9.2％，2000年为11.9％，2001

年为10.8％，由此可见

我市居民住房消费在消费结构中所占的比重与国际标准相比较尚存在着不小的差距。空置率：

2002年空置房中空置一年及以上的只有50.33万平方米(1—11月数据)，仅占总量的24.7％，

多数是一年以下的正常空置房。目前，我市商品房空置率仍处于国际警戒线(10-12％正常，

12-15％偏热，15％以上过热)内，市场处于良性循环。和全国其他城市同期相比，沿海的一

些城市的房屋空置率在20％左右，成都的空置率并不算高。人均居住面积：根据建设部相关

资料，上世纪90年代初，高收入国家人均住房面积为46.6平方米，中高收入国家为29.3

平方米，中等收入国家为17.6平方米，低收入国家为8平方米。直到2000年底，中国人均

住房建筑面积才达到20.4平方米，只相当于10年前中等收入国家的水平，而我市城镇居民

人均居住面积到2001年达到24.4平方米。根据“十六大”提出的“全面建设小康社会”的

目标，要达到中高收入国家的29.3平方米水平，市场还大有潜力可挖。资金链：银行贷款在

我市房地产开发中的作用有所下降，表现在开发资金来源中，银行贷

款比重下降，购房户定

金及预付款、自筹资金成为房地产开发的主要资金来源。1-9月，我市房地产开发筹集资金

149.66亿元，增长19％，其中企业自筹资金增长22.8％，定金及预付款增长28.6％，占筹

集资金额的38％，若加上企业自筹和其它资金，比例高达78.7％，银行开发企业贷款仅占

21.2％。城市化进程：1998年我市非农业人口占全市人口的比例为21.53％，1999年为22.04

％，2000年为22.47％，2001年为22.96％，平均每年以0.5％左右的速度发展。而全国2001

年的城市化水平为30％，可见我市的城市化水平虽呈上升趋势，但离全国平均水平还有一定

差距。根据有关方面预测，2010年我国城市化水平将由目前的30％提高到45％左右，以现

在的全市人口10193万人为基础，则需要新增加面积2832.3万平方米。危旧房改造和交通整

治：我市现正进行旧城改造与道路整治工程，根据目前危旧房统计的数据，全市共有需改造

的危旧房面积六百余万平方米，总户数为数十万户，每年至少要增加120万平方米新增商品

房建设，若再加上人口的自然增加等因素，保守计算未来10年共有

约4000万平方米的住宅

需求，由此可见我市商品房市场的巨大发展空间。

(2)房地产市场的诚信建设

诚信问题的探讨是2002年房地产市场的一个热门话题。诚信的建立也不是一朝就能完成

的，诚信完全就是房地产市场的一个系统性工程，包括调研、土地、银行贷款、估价、施工、

销售等环节。

12月31日，成都市房地产信用档案系统的成功开通为成都市房地产市场诚信建设提供

了一个有效的措施。为了适应社会主义市场经济的发展，促进社会信用体系的建立，有利于

进一步规范市场行为，增强市场信用意识，提高行业诚信度和服务水平，维护房地产市场秩

序。同时，便于为各级政府部门和社会公众监督房地产市场行为提供依据，为社会公众查询

公司和个人信息提供服务，为社会公众对房地产领域违规行为投诉提供途径。房地产信用档

案的建立范围包括在成都市行政区域内有销售项目的房地产开发企业、房地产中介(估价、经

纪、咨询)服务机构、物业管理企业和房地产估价师、经纪人、经纪人协理、物业管理企业经

理等执(从)业人员。

信用档案系统的建立为广大的购房者提供了一个直接客观的信用参考途径，在开发商和

消费者之间的信息对称性上找到了一个平衡点，对开发商的自身要求将更高。总之，诚信将

是未来房地产开发企业优胜劣汰的一个非常重要的砝码。

(3)商业地产

2002年成都的商业地产终于迎来了一个飞速膨胀的时机，随着宏观经济的好转以及成都

市场的迫切要求，许多开发企业都投入到了商业地产这艘大船上来，但不可避免的成都市场

的商业地产总量已趋向于饱和状态，投资者需要谨慎的对待商业地产的开发。

春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市、城南商圈、城北专业市场以及城西的社区商业地产

这些都是成都商业地产炙手可热的地区。2003年是许多商业地产项目大比拼的一年，对地段

决定销售的商业地产来说，地段是销售的第一要素，其次很重要的一点是看你的后期管理能

否跟上，所以聘请专业的实力雄厚的商业地产经营管理公司也成为决定商业地产项目成功与

否的关键。

2003年将投入建设的项目可以用巨量来形容。总投资达40亿元人民币，其销售面积达

40万平方米的商业巨擘熊猫万国商城粉墨登场；另一拆迁达9年之久，位于红星路与蜀都大

道交界处一块黄金空地，将借助旧城改造和春熙路车多的契机准备打造一个成都市区最大型

的商城。另外，亚洲最佳管理企业，亚洲主要商业集团菲律宾SM集团公司共投资6.5亿元，

占地101亩，建筑面积达25万平方米的西部最大综合性购物中心，也预计于2003年正式启

动，同样，新加坡仁恒集团在人民南路圈地23亩，准备打造一个智能化商务大厦，预计2003

年动工，钱江银通房地产在骡马市买下30亩地，准备修建一商业大厦，大陆房产公司也将在

市中心开发一个占地23亩的商业广场。在顺城大道，港鹏国际大厦也正在进行包装，将于

2003年隆重推出。可以这么说，商业地产现在在成都房产界可以说是成为了一种流行，但风

险也会更大更快的产生。

第二部份成都市房地产供需状况

2002年的房地产市场愈趋成熟和理性，而竞争也愈加激烈。大批的外地开发企业纷纷抢

滩成都市场，包括华润、万科、万达、中海外、华新国际这些国内一流的开发集团在内，与

本土的置信、新希望、干道房产、国嘉地产、华盛实业等形成了多头并进的良好局面。竞争

的加剧使得开发商更加注重企业自身的品牌形象及市场化运作。上千亩的大盘的大量出现也

预示着成都楼市在未来几年中的一个发展趋势。

一、房地产供给市场

2002年房地产投资和销售都有所增长，特别是在投资力度上的加强尤为明显，仅以1-11

月的数据显示，房地产开发投资量为154亿元，同比去年增长了21.9％。其中住宅投资完成

118亿元，占总投资量的76.6％，同比增长了28.3％。商品房开发规模总量达1898万平方

米，已接近去年水平，其中当年新开工面积为809万平方米，增长6.2％。前11个月，累计

竣工商品房491.7万平方米，增长26.2％，其中住宅竣工412.9万平方米，增长17.1％：商

业营业房竣工面积44.2万平方米，增长88.0％。

市场供给特点：

1)开发趋向大盘化。大盘开发渐渐成为城都楼市的一大趋势，几百亩、上千亩甚至数千

亩的项目越来越多，市区的有万科城市花园、河滨印象等，由于市区土地资源的缺乏与零散

分布，致使这些上千亩的整块土地主要还是来源于成都市郊的卫星城，尤以华阳、龙泉和温

江的“大盘竞争”最为“白热化”。无论是四川万达、华新国际、四川深长城等外地开发商还

是建信、浩林、天祥等本地开发商所申报的生态示范项目都无一例外是几百亩乃至上千亩的

“大盘”。

2)商业地产高速成长。成都的商业地产起步较晚，与国内一些大城市相比，亦有不小差

距。2002年的商业地产呈现爆炸式增长，社区商业地产、专业市场发展迅猛，商业地产的专

业化趋势和高品质的经营管理成为开发商关注的重要方面。随着旧城改造的推进和2004年中

国对外放开零售业，商业地产将有很大的市场前景，但也要预防过热的倾向。

3)小户性项目增多。小户型作为一种过渡兼投资型户型越来越受开发商的青睐，2002年

又数十个项目涉及小户性或是纯小户性。

4)郊县房产开发提速。郊县房产在2002年下半年开发热度很高，房价也提高较快，由于

存在着市区与郊县融合这一大方向的转变，郊县的交通与配套越来越完善，随着二次置业的

兴起，郊县房产向市区靠拢将成为未来的一个趋势。

二、房地产销售市场

据成都市统计局所提供的信息，2002年1-11月全市商品房销售量达101.36亿元，同比

增长了36.2％，其中住宅销售额88.9亿元，同比增长36.1％；1-11月总销售面积为493.92

万平方米，同比增长16.4％，其中住宅销售面积为467.03万平方米。在商品房购买当中以

个人购买为主，1-11月的销售量中有99.1％为个人购买。

----------------------------------------------------------------------------------------- 项目合计住宅非住宅

类别面积(万平米) 金额(亿元) 面积(万平米) 金额(亿元) 面积(万平米) 金额(亿元)

----------------------------------------------------------------------------------------- 商品房销售量498.60 101.36 467.03 88.9 31.57 12.46

同比增长+16.4％+36.2％+16.1％+36.1％+21.0％+36.9％

其中：个人购买493.92 100.49 463.77 88.38

30.15 12.11

个人购买比例99.1％99.1％99.3％99.4％95.5％97.2％

----------------------------------------------------------------------------------------- 市场销售特点：

1、消费总量不断扩大，套型面积增加；

2、二次置业及投资置业者增多，消费结构呈梯状趋势；

3、多元化需求与一元化需求并存，个性消费多元化；

4、合同纠纷、面积纠纷、质量纠纷和权属纠纷日益增多；

5、产权有一元化向多元化趋势发展，各种权属互相交错。

三、成都市二手房市场发展状况分析

1、基本状况

如果说2001年是成都市二手房市场的预热期的话，那么2002年则是二手房市场的快速

升温期。随着成都市房地产市场持续稳定的发展和人民群众购买力的增加，以及旧城改造的

大规模实施，2002年成都市二手房市场显示出强劲的发展势头：交易量大幅上升，二手房房

价看涨，据成都市房地产交易中心买卖过户科统计，2002年全年共办理各类私房买卖12995

万件，成交套数比去年增长了57.27％，成交面积933467平方米，成交金额101390.66万元，

首次突破10亿元大关。

2、成都市二手房市场特点分析

2002年成都市二手房市场不仅成交量大，房价上涨，还呈现出如下特征：

(1)“五”多

购房者中拆迁户多。2002年是大规模旧城改造的第一年，全年实际拆除房屋面积124.2

万平方米，差遣居民达到24492户，这些拆迁户大多为中低收入家庭，性价比适中的二手房

自然成为重新置业的首选。他们对住房的需求形成了今年二手房市场的有效需求，成为二手

房购买的中坚力量。

外地二手房购房者多。随着西部大开发战略的实施和推进，成都作为西部中心城市，吸

引着大量的外来人口，其中高素质人才比例不断增大，这部分人收入较高，具有一定的购买

力；同时，有“天府之国”美誉的成都通过近年来的城市建设，正日益成为“最适合居住的

城市”，吸引着越来越多的外地人来蓉创业定居。对于这些正处在创业阶段，亟需安身之处的

外地人来说，他们更多地选择了地理位置较好、配套设施齐全的二手房。

西安市房地产市场热点板块分析

西安市房地产市场热点板块分析目前，西安楼市热点板块主要集中在：大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。一、大明宫板块 “南有曲江，北有大明宫”为时不远 1、板块描述大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。在城市设计上，大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。在交通网路建设上，将依托未央路、太华路、自强路等主干道，北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架，构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。 2、楼市概况目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。2009年，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米，如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放，该板块的价值将继续攀升。 3、资源优势大明宫遗址公园的建设，将提升城市整体形象，也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了个良好的高品质居住环境。借助遗址公园得天独厚的资源秉赋，与遗址保护相关的产业将在这里勃兴，其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告广州市国土资源和房屋管理局广州市房地产交易中心二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长数据来源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告目录一、怀化市环境分析 1.怀化概况 2.地理位置二、怀化市房地产整体发展状况分析 1.开发区 2.城中区 3.河西区 4.城东区】 5.铁北区 6.城南区三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘）代表性楼盘的基本经济指标四、客户群体分析 1.客户需求及年龄阶段 2.客户群体特征 3.客户群依据职业可以细分为五、怀化市主要营销手段及推广方式 1.销售前期 2.销售期 [ 六、国家政策的影响

第一部分怀化市环境分析一、怀化概况怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区，以会同专区为基础成立芷江专区，将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区，形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处，有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31 个少数民族，2009年末总人口为万人，其中少数民族占30%左右。二、地理位置怀化市地处湖南西南部，面积万平方公里，总人口万，其中侗、苗、土家、瑶等46 个少数民族人口约占40%，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽喉”之称，是我国东中部辐射大西南的桥头堡，被誉为“火车拖来的城市”。湘黔、枝柳、渝怀铁路交汇于市区，320、209、319国道和正在建设的上瑞、长渝、包茂高速公路贯穿境内，芷江机场距怀化市区仅30余公里，沅水6大支流常年通航里程1200多公里，全市即将形成水、陆、空全方位的立体交通网络；“沪（上海）成（成都）”及“呼（呼和浩特）北（北海）”两条国家一级通讯光缆在怀化交汇。这些使怀化作为大西南地区重要的交通、通讯枢纽地位日益凸现。优越的区位，便捷的交通，加上怀化人民坚持对外开放，恪尽职守、励精图治、奋发图强、艰苦工作，使怀化市城区在近30年里由一个城区面积不足3平方公里、人口3000多人的边陲小镇，快速崛起为一个城区面积52平方公里、人口52万的中等城市，已成为湘、鄂、渝、黔、桂周边地区重要的物资、信息、技术流转中心，经济辐射面达五省（市、区）周边44个县、约9万平方公里、1500万人口的广大区域。从地理位置上看，怀化南接广西（桂林、柳州），西连贵州（铜仁、黔东南），与湖南的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高。目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运

西安市房地产市场现状及未来趋势

西安市房地产市场现状及未来趋势一、房地产市场运行环境简述随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。二、西安房地产市场运行现状及特点进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长

20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

成都房地产市场年度研究报告

006年成都房地产市场年度研究报告之宏观环境篇目录一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16

3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27

某地房地产市场调研报告

西安住宅房地产市场调研报告：目录：第一部分： 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象第二部分： 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况（知识文化水平） 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平第三部分： 1、各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：

政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价正文：第一部分： 1、西安的自然历史情况：西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况：

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2020房地产市场十大形势分析最新

2020房地产市场十大形势分析最新一、2016年楼市整体较乐观大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降; 其次，国家政策支持力度会越来越大; 第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。二、一二线城市销量将持平销售均价将上涨 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于： 1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限; 2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量; 3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。三、哪些城市有可能表现更好? 第一，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外)，这些城市将供不应求，最可能有突出表现。

第二，看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角的三线人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧五、2016年依然会地王频出六、改善性住房需求份额持续增加 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。其次，二孩政策的全面放开。第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017 年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升 2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品，

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测第一部分宏观环境 1、宏观经济环境中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

广州市房地产市场调查报告

3月份广州市房地产市场调查报一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。黎文江:对商业地产影响不大

2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。

1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化（1）2011上半年成都土地成交量走势

西安市房地产市场分析报告

西安市房地产市场报告

一、城市背景 1、城市概况西安位于黄河流域中部关中盆地，东西长约204公里，南北宽约116公里。平均海拔424 米，境内最高点为周至县西南的太白山，海拔3867米。地势大体东南高，西北与西南低，平原面积为43.674万公顷，占全市土地面积的43.7%，现辖9区4 县，总面积10108平方公里，常住人口823万人，户籍人口753 万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。 2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。

3、西安城市规划及未来发展前景 3.1、西安城市性质西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。 3.2、城市功能结构、布局西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析目录第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征（三）消费者有效需求的变化方向三、房地产周期性研究专题四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题（一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。（二）跨区域竞争加剧（三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧（四）对消费者群体有效需求的竞争加剧（五）市场营销和管理方面的竞争。第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

成都市商业房地产市场背景分析

三、市场背景描述与分析（一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。

成都房地产行业现状及市场分析

第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图

2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况（1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。（2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50

南沙房地产市场调查报告

广州市南沙房地产市场分析报告

目录一：南沙区总体概况...................................................................................3-11 1.南沙概况.............................................................................................3-5 1)位置 (3) 2)发展历史.........................................................................................4-5 3)现状 (5) 2.国家政策.............................................................................................5-8 3.南沙经济 (8) 1）南沙GDP (8) 2)南沙区经济飞速发展 (9) 4.南沙区规划（2006-2010）...............................................................10-11 1）城市规划 (10) 2）交通规划.......................................................................................10-11 二：南沙房地产分析.....................................................................................11-23 1.市场需求 (11) 2.房地产开发情况 (12) 3.销售情况.............................................................................................13--14 4.在售项目分析......................................................................................14—17 5.主要竞争对手......................................................................................18—23 1）万科府前一号 (18) 2）茗荔雅苑 (19) 3）优山美墅 (20) 4）广晟海韵兰庭 (21) 5）碧桂园豪 (22) 6）南沙奥园 (23)

西安市房地产价格走势分析

西安市房地产价格走势分析 2009年国内各大城市房价、人均收入、购房年限比较深圳均价22304元/平米，人均收入：24870元，需不吃不喝90年。北京均价19725元/平米，人均收入：21989元，不吃不喝80.7年。上海均价17000元/平米，人均收入：23623元，需不吃不喝64.7年。广州均价10937.3元/平米，人均收入：22469元，不吃不喝43.8年。杭州均价21036.5元/平米，人均收入：21689元，不吃不喝87.2年。厦门均价11946.8元/平米，人均收入：21290元，不吃不喝50.5年。南京均价8594元/平米，人均收入：20317元，需不吃不喝38年。合肥均价4654元/平米，人均收入：18000元，需不吃不喝23.2年。长沙均价4090元/平米，人均收入：10457.13元，不吃不喝35.2年。成都均价6418元/平米，人均收入：16900元，需不吃不喝34.1年。重庆均价4675元/平米，人均收入：15950元，需不吃不喝26.3年。郑州均价4457元/平米，人均收入：26476元，需不吃不喝15.1年。（来源：华龙网）一、西安市房地产业发展成就西安市房地产业从80年代中期开始起步,历经房屋统建、低洼棚户区改造、旧城改造、安居工程及经济适用房建设、房地产开发等阶段,从无到有、从小到大、从乱到治,逐步发展壮大起来,现已步入持续、快速、健康发展的轨道,对我市国民经济的发展、人民群众居住水平的提高,以及城市面貌和基础设施的改善所起的作用日益显著。近二十年西安市房地产业生产总值由1992年的1.58亿元,上升到2007年的60.24亿元,增长了37倍,占我市国内生产总值的份额由1992年的0.96%上升到