万科新都心项目工程管理策划书
青岛万科大山房地产开发有限公司项目经理部
青岛万科新都心项目工程管理策划书
目录
1.项目概况
1.1位置及环境
1.2建设用地规划要求
1.3建筑概况
1.4建筑分期概况
2.项目经理部管理架构及人力资源计划
2.1项目管理组织架构
2.2质量保证体系
2.3主要岗位职责描述
2.4项目部费用
2.5人力资源计划
3、项目建设计划、场地综合利用规划
3.1项目建设计划
3.2项目建设总平面规划
4、项目管理目标
4.1进度计划管理目标
4.2质量管理目标
4.3成本管理目标
4.4 设计管理目标
4.5技术管理目标
4.6安全文明施工管理目标
4.7健康、安全、环保
5、开工准备
5.1工程承包范围、界面划分
5.2资源准备、采购策划和计划
5.3施工图
6、工程管理
6.1进度计划
6.2工程质量
6.3工程技术
6.4安全文明施工
6.5健康、安全、环保
6.6合同管理
6.7供方管理
7、保障措施
7.1进度计划保障措施
7.2工程质量保证措施
7.3质量通病防治措施
7.4成品保护措施
7.5安全文明施工措施
7.6工程会议制度
8、其他管理工作
8.1紧急情况联络、处理程序
8.2文件档案管理
9、工地开放、工程交付
9.1工地开放
9.2交付计划及方案
9.3检查、验收及整改
10、生效期
1．项目概况
1.1位置及环境：
青岛金色城品2.2期项目位于青岛市四方区，地块南临德丰路，北临萍乡路，东临重庆南路，场地较平坦，周围交通便捷，市政配套设施齐全，地理位置优越。
1.2建设用地规划要求
本项目2期占地29737.59平方米，规划总建筑面积为108318平方米，规划容积率3.12，停车率0.5辆/户，绿地率35.1%，根据现场情况，主要设置两个施工主入口，分别与重庆南路、德丰路相接。其中2.2期占地面积9675.94m2 ，总建筑面积31108.30m2 ，容积率2.56。
1.3建筑概况
金色城品二期包括2.2期A7-A10总计4个单体楼座， A7#（5642.70㎡）、A8#（5642.70
项目总经理（雷淑厂）
2.3主要岗位职责描述
[项目总经理工作职责]
1、全面负责和推动项目实施过程中的各项事务，对项目进行从项目确定到交付全过程进行管理。
2、负责项目的计划管理，组织编制开发运营计划和二级计划；负责项目运营计划的实施，确保项目经营目标的实现。
3、确定项目组织架构和岗位职责，统筹项目团队成员的工作，进行指导、培训、激励和考核；
4、负责项目整个营销过程的策划、组织、实施。
5、负责组织和实施项目全过程的工程质量、安全、进度、成本、信息、合同管理工作。5、负责项目全程内外部相关部门、关联单位的综合协调。
8、组织项目前期手续办理、工程竣工验收、备案，并组织项目各类专项验收。
9、参与选择供方，并主导供方的评估。
9、按管理制度选择专业工程师聘用、员工辞退建议权，有奖金分配权及对员工的奖惩权、员工升级、加薪建议权。
10、向公司领导和相关部门提交项目实施的情况报告。
[项目助理]
1、辅助项目总经理组织和推动项目实施过程中的质量管理、进度管理、技术管理、安全
文明管理、维修管理
2、审核、编制专业进度计划并监控其实施，符合项目开发里程碑节点计划要求。
3、负责组织编制销售示范区的控制计划，按照公司决策，完成示范区（环境、样板间、
售楼处、建筑主体）施工及后期管理。
3、全面协调各专业施工管理，确保各专业施工按时按质完成。
4、定期代表项目团队对各施工单位、监理单位进行进度、质量、安全、文明施工及内业
质量考核确保项目现场的开发建设工作有序、文明进行，并按质完成工程任务。
5、协助进行项目竣工验收、单位工程验收工作，组织分部工程验收项目施工结果满足合
同、行业规范及公司要求。
6、组织项目团队例会，跟踪各种会议决策事项的落实。参加监理例会，并解决会议上提
出的相关专业问题及时协调和解决施工过程中出现的各项专业问题。
7、协调、沟通公司内部门间、相关政府部门间及合作伙伴的工作关系整合各方资源，服
务现场工程建设。
8、组织对本专业工程变更、设计洽商内容进行技术可行性审核。确保专业变更工程施工
经济、合理。
9、配合现场销售按时按质向相关专业或部门提交工作面。
[土建工程师]
1、负责施工管理，项目团队根据集团要求负责样板引路、材料封样、材料验收和工序验收
等工作
2、结合经营计划负责工程计划编制、执行、调整和工程进度的小结上报
3、根据集团和规范要求负责技术管理
4、根据集团和规范要求负责安全文明管理
5、项目维修人员负责维修现场实施，特别对合作方管理和客户进行管理
6、编写土建专业施工进度计划，控制工程进度符合项目开发里程碑节点计划要求。
7、负责土建专业范围的施工管理，控制工程质量，协助组织工程建设中基础、主体、节能、
竣工、规划等验收确保土建专业施工按时按质完成，并对结果负责。
8、协调结构专业工程与相关专业配套、电气工程之间的关系确保项目土建施工同时满足配
套专业要求。
9、负责土建、监理工程付款工程量确认，现场签证管理和工程量确认，协助成本部控制投
资成本执行施工合同，确保最终投资控制在预算范围。
10、负责土建类甲供材料订货、验收等工作确保土建工程施工有序进行。
11、参加监理例会，组织土建专业专题会议，解决会议中提出的问题及时协调和解决施工
过程中出现的土建专业问题。
12、配合项发人员做好工程验收工作。
13、组织已竣工住宅产品移交客服和物业公司。住宅产品满足设计要求，且具备使用条件，
且配合将产品移交业主。
[配套主管]
1、主导配套管理。
2、负责建筑工程内外的地上、地下安装专业总的协调工作，包括道路、环境水暖管线、给
排水工程、消防工程、暖通工程、燃气工程、室外管线工程，安防工程及室外配套工程。
3、负责安装专业范围的施工管理，包括项目高低压配电、电梯、防雷、智能化、弱电（集
抄、电视、电话）、临电、消防工程、市政供水、排水、施工临水等工程实施、报建、报装、验收等工作控制水暖工程质量，分管景观园建的施工管理，包括土建、亮化、园林绿化、喷灌灌系统、建筑小品等保证施工进度、质量，在施工中全力配合成本、销售的工作。
4、组织方案评审，组织施工图会审及设计交底。
5、审查道路及地下管线的施工方案，熟悉相应施工规范，掌握材料的性能，验收标准和施
工工艺。
6、定期进行日常工程检查，指导监理公司，施工单位工作，签收验收报告。
7、负责进度、质量纠偏，并做好相关记录，重大问题及时上报主管领导。
8、负责与其他专业工程师、专业公司的协调、配合工作。
9、负责监督现场的安全、文明、环保工作。
10、组织本专业分部分项工程的中间验收，参与竣工验收。
11、协调与物业公司的交接工作，收集整理相应得竣工资料交物业公司。
12、负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况。
13、负责配合成本完成审核工作范围内的工程进度款及结算工作。
14、负责主管专业的技术方案调研、编制工作，参加方案的评审工作。
15、配合现场销售确保销售现场供电系统运行正常。
16、负责水电气类甲供材订货、验收等工作确保电气工程施工有序进行
17、参加监理例会，组织专业专题会议，解决会议中提出的问题及时协调和解决施工过程
中出现的专业问题。
[质量工程师]
1、负责项目质量管理控制和自查。
2、负责制定本项目的质量管理规划从事前质量风险预控、过程质量检查和事后质量验收等
方面制定质量管理方案并推动执行。
3、负责设计图纸审查、技术方案审核等技术指导工作。
4、负责本项目实测实量质量控制的推动实施及分户质量档案建立与管理。
5、对本项目的工程质量进行日常巡查及时暴露现场质量问题、缺陷，并提出有效的处理方
法及建议；
6、对项目团队普通专业工程师的质量管理工作进行检查。
7、与公司工程及采购部保持密切联系与沟通，及时反馈项目的质量管理动态及时知悉集团、
区域和公司的项目质量管理新制度、新要求，负责在本项目内进行宣讲贯彻；
8、负责本项目的工程类培训学习组织及宣讲。
9、当项目存在重大质量风险或项目负责人回避质量问题时，向工程部或工程分管领导直接
汇报质量风险。
[水暖工程师]
1、主导水暖配套管理，编写水暖专业施工计划。
2、负责建筑工程内外的地上、地下安装专业总的协调工作，包括道路、环境水暖管线、给
排水工程、消防工程、暖通工程及室外管线工程。
3、负责水暖施工管理及水暖工程实施、报建、报装、验收等工作，控制水暖工程质量，在
施工中全力配合成本、销售的工作。
4、组织方案评审，组织施工图会审及设计交底。
5、审查道路及地下管线的施工方案，熟悉相应施工规范，掌握材料的性能，验收标准和施
工工艺。
6、定期进行日常工程检查，指导监理公司，施工单位工作，签收验收报告，监督现场的安
全、文明、环保工作。
7、负责进度、质量纠偏，并做好相关记录，重大问题及时上报主管领导。
8、负责与其他专业工程师、专业公司的协调、配合工作。
9、组织本专业分部分项工程的中间验收，参与竣工验收。
10、协调与物业公司的交接工作，收集整理相应的竣工资料交物业公司。
11、负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况。
12、负责配合成本完成审核工作范围内的工程进度款及结算工作。
13、负责主管专业的技术方案调研、编制工作，参加方案的评审工作，负责水暖气类甲供
材订货、验收等工作。
14、参加监理例会，组织专业专题会议，解决会议中提出的问题及时协调和解决施工过程
中出现的专业问题。
[电气工程师]
1、主导电气安装管理，编写电气专业施工计划。
2、负责电气施工管理，包括项目高低压配电、电梯、防雷、智能化、弱电（集抄、电视、
电话）、临电、燃气工程等工程实施、报建、报装、验收等工作，控制电气工程质量。
3、组织、参加方案评审，组织施工图会审及设计交底，负责主管专业的技术方案调研、编
制工作。
4、审查电气工程的施工方案，熟悉相应施工规范，掌握材料的性能，验收标准和施工工艺。
5、定期进行日常工程检查，指导监理公司，施工单位工作，签收验收报告。
6、负责进度、质量纠偏，并做好相关记录，重大问题及时上报主管领导。
7、负责与其他专业工程师、专业公司的协调、配合工作。
8、负责监督现场的安全、文明、环保工作，分管景观园建的施工管理，包括土建、亮化、
园林绿化、喷灌系统、建筑小品等，保证施工进度、质量。
9、组织本专业分部分项工程的中间验收，参与竣工验收。
10、协调与物业公司的交接工作，收集整理相应得竣工资料交物业公司。
11、负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况，配合成本完成审核
工作范围内的工程进度款及结算工作。
12、配合现场销售确保销售现场供电系统运行正常。
13、负责电气甲供材订货、验收等工作确保电气工程施工有序进行
14、参加监理例会，组织专业专题会议，解决会议中提出的问题及时协调和解决施工过程
中出现的专业问题。
[设计负责人]
1、根据设计部安排参与设计前期相关工作
2、在设计部指导和支持下负责编制设计任务书和项目概念设计方案，提报公司审批后，制
定详细设计控制计划并执行
3、在设计部指导和支持下负责编制项目设计方案，提报公司审批，并协助报建完成方案报
批
4、在设计部指导和支持下负责编制项目设计方案，提报公司审批，配合设计协调工程、配
套、结构、采购、成本等专业进行施工图设计优化
5、参与室内装修设计，完成面积查账并提交合同附图给营销
组织工程、项发等部门制订项目销售手册
6、负责发起并实施设计变更，包括设计变更图纸调整、审批及交底实施.
7、参与项目运营，负责运营平台规划指标管理
8、负责项目设计团队计划管理；组织推动公司31节点计划编制及修定
9、组织设计输入条件梳理，明确设计输入条件责任人、落实时间
10、确定设计单位、在目标成本范围内与设计单位确定设计费、签署设计合同
11、按照设计计划完成设计工作、及时向部门、项目团队、公司交圈；对影响设计计划的
事情及时推动解决、发送预警
12、组织公司相关部门及决策委员会进行专业决策。
13、配合项目团队（营销、成本、采购、项目）完成相关工作（销售附图、成本核算、采
购定样、运营与施工）
14、配合项目团队做好工程验收、交付。
15、项目范围内其他设计相关工作。
[营销负责人]
1、在营销部指导下编制说辞初稿
2、在营销部的专业指导和支持下完成销售培训的计划、执行和考核
3、根据公司规定（套数界限、销售计划和利润计划等），结合市场和竞品等实际情况进行
定价和调价
4、负责发起销售折扣审批
5、根据销售和利润计划任务编制销售计划
6、根据前台案场对项目基础情况和市场情况策划并确定销售策略
7、根据营销部安排收集反馈相关信息
8、根据规章制度完成退房、换房、更名、付款方式变更和延期付款等销售变更管理及审批
9、负责案场的签约管理
10、负责案场的放款银行管理
11、负责销售卖场、样板间展示区的日常管理，监督和管理现场和物业销售服务团队或者
其他服务方
12、负责阳光宣言等公示的制作和管理
13、在公司指定的范围内，负责销售道具的制作和管理
14、负责制定销售推广计划，并提交营销部审批，执行公司确认的销售推广计划
15、根据销售需求，制定销售活动计划并提交营销部审批，并落实活动执行
16.提出现场物业服务的需求，并对物业销售服务团队进行管理
17.负责项目市场定位，提出示范区要求
18.关注当地竞品研究
19.根据营销部安排参与品牌管理的活动
20.根据后台安排参与合作方寻源、审查等资源整合管理的活动。
21.营销项目负责人主要负责宣传用效果图制作、模型沙盘制作。
[采购工程师]
1、根据项目现场实际情况，反馈材料相关信息
2、对于工程供应商，根据项目情况进行推荐
3、参与供应商的考察，并根据项目情况决策
4、对于入围的供应商，具备一票否决权
5、参与执行集团、区域统一采购及政府垄断工程、电信、有线等
6、参与供应商的招投标
7、参与供应商的直接委托
8、参与供应商的竞争性谈判
9、负责2万元以下的零星采购
10、参与采购合同的签订，提供签订所需相关资料
11、参与合同相关资料的交底
12、根据问题分类，对出现质量、进度等问题进行协调
13、对于供应商在提供过程中进行评估
14、参与供应商在结束供应后进行评估供下次引入的参考
[成本工程师]
1、综合成本与动态成本
组织目标成本编制、修订，以及上会讨论与决策；分解责任成本控制指标，提出控制要点；项目成本双周报，以及成本即时预警。K3/EAS及运营平台数据录入、拆分、动态成本调整与维护。
2、项目前期与方案优化
进行公司级产品决策清单中关联的经济性分析与成本测算，参与决策。各阶段方案经济性分析、优化成果反馈;目标成本控制：全程监控设计前置工作执行情况，严防设计标准超目标成本控制指标。
3、招标合约
招标前期筹备工作，参与编制采购方案及招标文件（含招标清单）。招标答疑之商务条款。经济标分析
审批合同价格;参与直接委托、议标等零星采购方式下的价格约谈（N≤10万元）。
4、施工过程管理
合同进度款支付审核与资金计划审核。设计变更及工程指令测算及结算（月结）,工程索赔或施工技术专项措施费用方案测算及审批。材料批价;造价咨询业务委托、交底、培训、日常性管理和双月评估
5、预结算管理
组织编报施工图预算、竣工结算（含指标表）等造价成果性文件。含变更签证结算、合同造价审定。
竣工结算申报资料接收与检查，对资料完整性进行初审；
6、成本研究及其他
项目成本总结；内控及风险检查（半年与年度）;项目成本清查（年中与年底）;月度变更签证、无效成本及责任扣款通报;季度责任成本绩效考评通报。
[报建工程师]
1、负责项目报批报建；
2、参与项目总控计划制定；
3、收集整理项目所在区域的房地产相关政策
4、编制项目报批报建计划；
5、参与协调各相关部门工作进度及工作节点。
6、收集、申报项目资料并跟进项目报批报建进度；
7、控制报批报建工作的质量和进度；
8、收集、申报项目竣工资料并跟进竣工验收进度；
9、参与报建关键人员的关系维护，参与报批报建相关人员日常关系维护。
10、负责房地产开发项目工程报批资料（已批复资料）档案移交工作
[客服专员]
1、根据客户关系中心安排参与必要工作
2、常规投诉处理
3、在客户关系中心支持下负责计划并执行项目部的客户满意度工作
4、制定开放日方案并在客户关系中心审核后负责执行
5、执行公司的交付标准和制度
6、负责风险较小且可控的集中交付
7、零星交付的组织，重点关注客户信息的共享和交圈
8、根据客户关系中心安排支持相关社区活动
9、在营销管理部支持下负责计划并执行项目部的客户忠诚度工作
10、执行缺陷反馈落实计划
11、负责交付项目的客户维护和服务工作，提高客户的满意度和忠诚度；
12、投诉及维修处理，风险检查，6+2服务实施及监督。
13、客户信息管理：各类信息汇总、上报，CIM系统管理及监控，缺陷反馈，客户满意度
及忠诚度管理及提升。
14、售前、售中、售后支持，组织执行工地开放日活动，集中交付的组织及风险控制，零星交付的组织及流程控制。
15、万客会管理及社区活动的组织开展。
[设计代表]
1、负责组织现场图纸交底。
2、负责图纸的解释。
3、负责对设计资料的保存、发放。
4、设计部代表由设计部派出，项目部管理。
5、负责本专业内的设计变更。
6、现场临时任务。
[成本代表]
1、负责现场工程款支付的确认。
2、参与编制项目各工程的工程量清单。
3、负责现场变更及签证的工程量、费用确认。
4、参与零星合同的招投标。
5、成本部代表由成本部派出，项目部管理。
6、现场临时任务。
[项目行政及资料管理员]
1、往来文件的收发管理，并督促当天的传阅文件当天传阅完毕，及时归档。
2、项目日常工作协助。
3、固定资产管理。
4、合同、变更、签证审批的跟踪，并负责每月工程款支付及事务性报销工作。
5、接待来访，书籍及办公用品的管理。
6、项目相关文件的草拟及归类、存档、发送。
7、项目公章及备用金的管理。
8、提醒部门经理及项目工程师的事务性工作。
2.4项目部费用
按公司有关规定执行。
2.5人力资源计划
3、项目建设计划、场地综合利用规划
3.1项目建设计划
项目建设计划为本项目控制性计划，是项目经理部开展工作的基本依据。总进度计划由土建主管工程师负责编制，项目经理批准，项目经理部存档，并制作进度计划表贴于项目部办公室内。
金色城品2.1期（10#、11#、12#、13#、19#、20#）楼进度计划如下：
2.2期（15#、16#、17#、18#楼）计划进度如下：
2.3期（B1#、B2#楼）进度计划如下：
3.2项目建设总平面规划
因本项目地块狭窄，结合本工程施工方案的特点和现场实际，本着利管理、好使用、先生产，后生活，在满足正常施工作业的前提下充分合理利用施工场地的原则布置，并按施工阶段，动态布置生产、生活临建及其它设施。现场主要分为施工、办公区两个区进行布置。
3.2.1 施工道路及分界围墙
在萍乡路设置一10米宽施工出入口，工地入口做公司CI设计、六牌两图。并设置自动洗车机供进出工地的车辆冲洗污泥。萍乡路及规划路均用2米高彩钢板围挡，东侧与六合车行交接处围墙采用2米高240砖围墙。因现场非常狭窄，场内施工道路无法形成循环，施工过程中材料进出将充分利用规划路的作用，材料将用吊车吊至材料加工区。
道路及围墙具体的布置情况详见附件一：总平面布置图附件1。
3.2.2 生活区、办公区设置
受场地空间限制，2.2期总包办公室将利用2.1期部分总包办公室。现场在萍乡路施工出入口东侧布置一排双层彩钢板房，作为工人生活区，施工高峰期可考虑在工地附近租用部分住房作为工人住宿使用。生活区及办公区均需达到“五化”，符合青岛市安全文明施工的要求。
3.2.3 现场场地布置。
1．所有混凝土均采用商品砼，砂石等材料堆地要进行场地硬化（100厚C15砼）处理。
2. 材料堆场及其加工场的位置临近临时施工道路，同时全部布置在塔吊垂直运输覆盖范围之内。
3、施工现场布置两台QTZ-5013塔吊，每两个楼座合用一台塔吊，主要供材料的水平、垂直运输。其回转半径全面覆盖整个施工场地。详见附件总平面布置。
4、主体施工阶段现场布置80砼输送泵2台。砼采用商品砼。
5、砂浆搅拌机：本项目采用集中搅拌站，在每地块内所需砂浆均在各地块集中搅拌站中搅拌好后用翻斗车运送至各栋号，搅拌站中共配置4台自落式搅拌机，除用于砂浆搅拌外，还可满足零星混凝土搅拌的需要。
3.2.4 施工用水、用电的规划
1）确定施工用水管材管径
根据以往项目经验，项目用水总管管径采用DN50管径，生活用水水压为正常市政管网压力，施工用水必要时采用增压泵。在总管设置总表，总表口径DN40，水费由我司代扣代缴。
2）用电总量的计算
大型用电设备及主要小型用电设备在本项目的配置数量见下表：
现场用电设备总容量负荷计算
计算方法是同时考虑施工现场的动力和照明用电，可按下式计算：S（KVA）=K
（K1K2.ΣP1/nCOSa+P2K2）
式中：S—工地总用电量（千伏安）
K—备用系数，一般取K=1.05—1.1
地产项目前期策划方案
项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关
三、促销 第六部分渠道第七部分销售控制 一、销售目标 二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式
第一部分市场分析 一、项目市场分析 惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。 市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡， 付款方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好；
万科工程标准化管理手册_296页
万科有限公司 工程管理手册
前言 根据集团设计工程部对一线公司进行“规、监控、支持、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着“部门职能专业化”和“业务流程规化”的组织建设原则，编制出本管理手册，期望工程建设在公司管理规化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。 因公司目前只有一个项目，未设立项目部，故《项目经理部设立与撤消程序》、《对供应商的评估管理规》、《工程技术委员会管理规》及其它有关项目部的管理制度再作增定。 报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规见项目发展部、设计部、成本部、财务部相关管理规。 本手册在编制过程中，得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感。由于时间仓促，《廉政管理制度》、《勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度》、《细部检查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等将在实施过程中予以增定。因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。 工程部
工程管理规目录 一、前言 二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系……..BBGC01-00………….1页 2.2 工程部职责………………………………..BBGC01-01-001……..3页 三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序……………………..BBGC01-01………...13页 3.2 项目施工过程管理流程………...………...BBGC01-02………...19页 3.3 工程部工地检查管理程序………………..BBGC01-03………...29页 3.4 施工图审查管理程序……………………..BBGC01-04………...31页 3.5 工程质量检查管理程序……………….….BBGC01-05………...33页 3.6 工程进度检查管理程序…………………..BBGC01-06………...41页 3.7 工程安全、文明施工检查管理程序……..BBGC01-07………...44页 3.8 工程物资采购管理程序…………………..BBGC01-08 ………..46页 3.9 工程验收管理程序………………………..BBGC01-09………...54页 3.10 工程档案管理程序………………………..BBGC01-10………...58页 3.11 住宅质量问题处理程序…………………..BBGC01-11…………65页 四、工程施工过程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点………….…….BBGC01-02-001……67页 4.2 施工图会审管理制度….………………….BBGC01-02-002……71页 4.3 施工组织设计审查要点…………………..BBGC01-02-003……75页 4.4 工程部例会制度…………………………..BBGC01-02-004……78页 4.5 工程文件管理制度………………………..BBGC01-02-005……81页 4.6 工程技术咨询管理制度…………………..BBGC01-02-006……83页 4.7 工程监理管理要点………………………..BBGC01-02-007……87页 五、施工图审查要点 5.1 结构图设计检查要点……………………..BBGC01-04-001……92页 5.2 给排水图设计检查要点…………………..BBGC01-04-002……97页
万科地产工程管理施工组织设计方案
万科城市花园 工程管理组织设计方案 第一版 大连万科房地产开发有限公司 城市花园项目管理部
目录 1、项目概况 (3) 1.1项目简介 (3) 1.2 主要合作单位 (4) 2．项目部门建设管理 (5) 2.1项目管理部主要职责 (5) 2.2项目管理部管理架构 (6) 2.3项目管理部主要岗位职责 (6) 3、项目前期协调与管理 (12) 3.1设计部协调 (12) 3.2营销协调 (13) 3.3项目发展协调 (13) 3.4成本协调 (13) 4、项目计划管理 (13) 4.1 标段的划分及基本要求 (13) 4.2 总包的平面分区及进场顺序 (14) 4.3 施工场地临设布置 (14) 4.4总体进度计划 (14) 4.5工程进度计划 (15) 4.6材料设备采购计划 (15) 4.7项目里程碑进度控制计划 (15) 4.8模拟工程计划 (15) 4.9 工程计划的修改 (15) 4.10 销售配合 (16) 5、项目采购管理 (16) 5.1总包采购 (16) 5.2监理单位采购 (17) 5.3专业分包单位采购 (18) 5.4材料、设备采购 (19) 5.5 分包与甲供、限价材料清单 (20) 5.6集团禁用材料清单 (22) 6、供方管理 (22) 6.1监理管理 (22) 6.2总包管理 (25) 6.3专业分包单位及材料设备供应商（下称供方）管理 (27) 7、项目质量管理 (29) 7.1质量规划 (29) 7.2质量保证 (29) 7.3质量控制 (30) 8、项目现场成本管理 (32) 8.1设计阶段 (32) 8.2招标阶段 (32) 8.3图纸会审阶段 (33) 8.4工程实施阶段 (33) 9、项目风险管理 (34)
万科地产项目策划书
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
一个广东中山项目的策划案
一个XXXX项目的策划案 一、市场概况-----------------------------------------------------3 〈一〉 XX概况---------------------------------------------3 〈二〉 XX市经济消费状况------------------------------6 二、项目优劣势分析-------------------------------------------10 三、项目定位---------------------------------------------------13 四、营销策略----------------------------------------------------14 （一）目总体营销概念设计------------------------14 （二）项目卖点挖掘及组合方式------------------20 （三）项目品牌的建立极其过程------------------22 （四）项目入市时机与姿态---------------------------24 (五)市场信息的收集和分析,不断修正市场目标-------24 前言 承蒙XX市君悦房地产开发XX赏识，本公司有机会参与君悦豪庭商场（以下简称本项目）的商场提供推广策划意见。敝司将以素具之专业精神及经验，为贵司详细分析现XX情况；继而，针对该项目的特点及优势，提供一系列的销售及推广建议，务求协助贵司凭着周详而紧密的推广计划，成功策划XX君悦豪庭商场项目。 XX市“君悦广场”初步策划建议书 一、市场概况 〈一〉XX概况 1．地理位置 XX市位于XX省中南部，珠江三角洲中部，北接番禺市和XX市，西邻江门市、新会市和斗门县，东南连接XX市，东隔珠江口伶仃洋与XX市和XX相望。全市行政管辖X围面积1800平方公里。 2．行政区划分 位于中部的城区分为东区、南区、西区、中区、北区共5个区、是XX市的***、文化、金融和商业中心。北部有小榄、南头、东凤、黄圃、东升、阜沙6个镇。小榄是全国百强镇之一、经济实力雄厚，拥有十多家年产值超亿元的企业，五金业为特色工业；南头、东凤、东升等镇的乡镇企业和非公有制经济不断发展，小家电行业的发展已成规模。
万科工程管理
万科 前言 根据集团设计工程部对一线公司进行"规范、监控、支持、引导"的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着"部门职能专业化"和"业务流程规范化"的组织建设原则，编制出本管理手册，期望工程建设在公司内管理规范化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。 因公司目前只有一个项目，未设立项目部，故《项目经理部设立与撤消程序》、《对供应商的评估管理规范》、《工程技术委员会管理规范》及其它有关项目部的管理制度再作增定。 报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规范见项目发展部、设计部、成本部、财务部相关管理规范。 本手册在编制过程中，得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感谢。由于时间仓促，《廉政管理制度》、《勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度》、《细部检查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等将在实施过程中予以增定。因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。 工程部 目录 一、前言 二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系........BBGC01-00.............1页 2.2 工程部职责......................................BBGC01-01-001........3页 三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序..........................BBGC01-01............13页 3.2 项目施工过程管理流程........................BBGC01-02............19页 3.3 工程部工地检查管理程序....................BBGC01-03............29页 3.4 施工图审查管理程序..........................BBGC01-0 4............31页 3.5 工程质量检查管理程序.......................BBGC01-05............33页 3.6 工程进度检查管理程序.......................BBGC01-06............41页 3.7 工程安全、文明施工检查管理程序........BBGC01-07............44页 3.8 工程物资采购管理程序.......................BBGC01-08 ...........46页 3.9 工程验收管理程序.............................BBGC01-09............54页 3.10 工程档案管理程序.............................BBGC01-10............58页 3.11 住宅质量问题处理程序.......................BBGC01-11............65页 四、工程施工过程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点....................BBGC01-02-001......67页 4.2 施工图会审管理制度..........................BBGC01-02-002......71页
万科工程管理策划方案
一、项目特点概述 1.1 工程项目特点 1.1.1 本工程项目所处位置周边环境复杂，市政配套滞后，市政道路、管网未形成，特别是给水和排水无市政接驳点，对工程施工及后续工作影响大，需持续关注。 1.1.2 根据本小区楼宇规划设计，小区永久路沿建筑物外围用地红线走向成环形布设，由于受部分楼宇地下室施工影响，小区永久路必须分阶段施工，施工通道结合第一次开盘时间和地下室施完成时间采用临时路和永久路结合搭接使用。 1.1.3 施工可用场地小，开盘区大，样板房多，工期紧，对各项工作的有序进行和能按时完成各节点目标是严峻的考验。 1.1.4 产品定位高，对工程各项质量指标要求高，对合作方（监理，总承包单位等合作方）的管理水平和能力要求高。 1.1.5 工程基础及开盘区正处于雨季阶段，雨季对工期的影响大，如何在确保施工质量的情况下完成展示、开盘销售进度节点目标尤为关键。 1.1.6 工程采用预制梯板，对塔吊选型、平面位置、吊装以及相应支撑体系要求较高，另外预制构件与现浇梁、墙的接触面处理和预制构件的成品保护是本工程施工管理的重点。 1.1.7 工程竣工后进行加楼板改造工作，改造工作工期紧，垂直运输难度大，对已竣工工程成品保护要求高。 1.1.8 本工程的施工蓝图是根据地下室和主体施工进度分为两次下发，极有可能出现边施工边出图局面，如何规避图纸风险，减少返工，需要甲方、监理、
设计和施工单位充分发挥协作的管理特点，争取实现进度目标，质量目标和成本目标。 1.1.9 本项目实行大总包管理模式，对分包的质量、安全、进度和合同建立相应的管理体系及制度，有利于提高项目整体管理水平及目标的得以实现。 1.2 项目管理目标 1.2.1 质量目标：达到国家现行施工验收规范合格标准和进入万科深圳区域评估及实测实量评估前五名。 1.2.2 安全文明施工目标：杜绝死亡、重伤事故和职业病的发生；杜绝火灾、爆炸和重大机械事故的发生；轻伤事故发生率控制在千分之三以内，确保获得“深圳市安全文明施工双优工地”。 1.2.3 进度目标：按照本项目运营计划完成开盘、销售、竣工和入伙节点目标。 1.2.4 成本目标：通过合理筹划，科学组织，资源均衡等措施实现本项目成本控制目标。 二、总平面管理策划 2.1 总包单位标段分区划分及生活区设置 2.1.1 本工程按照楼宇的结构特点、面积、分布以及开盘展示的时间、范围等因素分为两个标段，由两家总承包单位施工。 2.1.2 首次开盘展示区位于一标段范围内，一标段的总包单位选择在深圳万科项目合作过的单位承建，由于其对万科的项目进展、开盘、销售等节点目标有比较深刻的了解，可以减少进度等各种节点控制风险，二标段由符合招标要求的其它总包单位承建。
万科工程管理指导书
目录 一、说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3 二、施工准备阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄8 1.综合计划管理 2.项目监理进场 3.临水、临电，场地平整 4.桩基施工准备 5.总包单位进场准备 三、土方及基础施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄12 1.软地基处理 2.土方工程 3.基坑支护 4.桩基施工 5.地下室施工 四、主体施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21 1.架空层主体施工 2.转换层施工 3.标准层主体施工 4.屋面层主体施工 5.砌体施工 五、毛坯装修及落架阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄28 1.内墙抹灰 2.外墙抹灰 3.铝合金安装 4.主要部品安装 5.建筑屋面 6.外墙装饰 7.天棚 8.地坪 9.外架拆除 10.建筑电气 11.建筑给排水 12.通风与空调 13.电梯工程 六、室外工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄45 1.室外附属建筑 2.室外道路、小品、亭台、花坛 3.园林绿化 4.室外给排水
5.室外电气 七、精装修工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄48 1.毛坯-精装的工作面移交 2.精装修施工期间配合 3.精装修工程验收 八、工程验收┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄50 1.基础验收 2.主体结构验收 3.分项工程验收 4.规划验收 5.环保验收 6.消防验收 7.竣工验收
万科工程管理项目策划书
万科 工程管理策划书 一、编制依据 二、工程概况 2.1位置及环境 1.1 工程地理位置 本项目位于市环核心，地处九龙坡区商业副中心九龙园区片区，距离九龙坡区家坪商圈道路距离2.1公里。项目地块周边路网完善，可快速通达各区和商圈，距离最近的家坪商圈仅2.1公里。盘龙片区有轻轨通过，能快捷通向渝中区和大渡口区。周边公交线路较多，是主城区交通便捷的区域之一。项目所在片区位于家坪商圈和巴国城商业区中点，距两个商业中心均2公里左右，生活购物便捷，龙湖未来还将在盘龙片区打造商业综合体。片区中小学齐备，医疗资源丰富而且集中，居家配套齐全，是九龙坡区除家坪外的居住、商业副中心。
附图盘龙项目2#地块工程地理位置示意图 2.3原有地貌、市政配套情况 2号地块为不规则多边形，北侧临正在建设的北区云步运动公园。公园和地块边界高差约20米。地块西侧为待扩建的蟠龙小学，南侧为规划的市政道路，东侧三峡油漆厂二期待出让土地（一期为保利2012年6月19日获取）。地块已全部拆迁补偿完毕，地下无正式正式管网、高压线等需搬迁不利因素，整个地块从道路往边坡一侧呈自高而低放坡状。地块周边有一条8m宽道路，道路边有燃气、雨污水管道、电力设施，预计于2013年3月开始进行扩建成32m宽市政主干道，同时完善水、电、气、电讯管道线路改造。地块周边有近700m边坡，部分红线处于边坡中部、底部、
上部，红线走向较为复杂，拐点较多。 附图 I地块工程原有地貌及构筑物 2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 附图盘龙项目2#地块地形地貌示意图 2.4建设用地规划要求 项目位置 行政区市九龙坡区 地段九龙坡区九龙园区盘龙片区-大石组团N标准分区F1-8-1/04号 占地面积代征地面积- m2 计容积率建筑面积 可售面积14.08万平方米净地面积 3.18万m2 住宅面积13.78万平方米 小计 3.18万m2 商业面积0.3万平方米
万科项目工程管理策划书编制指引之欧阳家百创编
万科项目工程管理策划书编制指引，建议收藏！ 欧阳家百（2021.03.07） 提交 我的评论加载中已评论万科项目工程管理策划书编制指引 筑龙项目管理微信号功能介绍预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和工程策划、管理水平。 深入研究、理解所建工程，精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项目工程管理策划书》的前提。《项目工程管理策划书》的内容应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程。 一、项目概况 1.位置及环境 项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。 2.建设用地规划要求 项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。
3.建筑概况 总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。 4.建筑分期概况 项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。 二、项目部架构及人力资源计划 1.项目管理组织架构 在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构； 项目部人员构成、培训及发展计划。 （1）质量保证体系 项目部质量管理组织形式、人员配置； 组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。 （2）岗位职责 各岗位的工作内容、职责描述。 （3）项目部费用
项目部办公场所及办公设备计划； 项目部费用计划。 三、项目建设计划、场地综合利用规划 1.项目建设计划 依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分； 该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划； 该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。 2.项目建设总平面规划 根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。 总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。
[分享]万科这全套管理东西教你如何做项目经理、做项目
[分享]万科这全套管理东西教你如何做项目经理、做项目！ 内容导读 项目经理部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同、按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。今天借鉴万科集团的项目经理管理制度，供房地产和建工行业的同行参考。项目经理部的架构与建制项目经理部的定位项目经理部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。项目经理部是一个组织体，协调部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；沟通协调项目经理部与公司各部门，政府主管部门、供应商、指定分包单位等关系。项目经理部的岗位划分及人员配备项目经理部下设八个岗位，即项目经理、项目经理助理、工程主管、配套主管、土建工程师、配套工程师、园林工程师、项目秘书。项目总经理人选的确定采用公司直接任命或竞争上岗的办法。 人员配备： 1、13万平米以内；项目经理、工程主管1人、土建工程师2人、配套工程师1人；项目秘书（可考虑临聘），5人； 2、15万至20万：项目经理、工程主管1人、土建工程师3至4人、配套工程师2人；项目秘书（可考虑临聘），7人 3、22万至30万：项目经理、经理助理1人，工程主管（配套）2人、土建工程师4至6人、配套工程师2人；项目秘书（可考虑临聘），10至12人；
考虑到公司的可持续发展，各专业工程师必须要求本科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。项目经理部在人员配备时，实行一职多岗，全面管理。全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不留死角，同时要避免职责交叉重叠。每个标段设一名地盘主任，由专业工程师担任，全面负责各专业施工的管理协调工作。项目经理部工作内容1. 项目经理部负责工程实施过程的控制、管理、协调，负责供应商实施过程的合同履约管理和监控，协调工程实施过程中的内外部的关系。按公司经营计划和合同要求确保工程的工期、质量，按目标成本要求控制项目成本。项目经理部总经理承担直接领导责任；公司工程管理部承担指导、评估和监控职责。 2.项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公司成本管理部承担指导、评估和监控职责。 3.项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公司成本管理部承担指导、评估和监控职责。项目经理部工作职责1.实行项目经理负责制，在小区建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令，确保小区建设规划部署的各项施工任务全面完成。 2.组织设计、施工、公共事业、园林绿化建设等各参建部门有关人员，为创建优秀小区密切配合，团结协作。
万科工程管理指导书编制指引
工程管理指导书编制指引 1. 目的： 预先评估特定项目的工程管理各环节，提出相应管理措施，以期提高工程管理水平。 2. 范围： 集团范围内所有项目的工程管理工作。 3. 职责及程序: 3.1. 项目经理部负责人，在项目方案设计完成后的一个月内，负责完成《工程管理指导书》的汇总、编制及此后的修订； 3.2. 销售部负责编制提供项目发展计划及其修订； 3.3. 设计部负责编制提供设计出图计划及其修订； 3.4. 成本管理部负责编制提供成本控制目标、工程招标方案及其修订； 3.5. 工程管理部负责编制提供项目施工监理公司的组织和材料设备的供应方案及其修订； 3.6. 地区公司工程主管领导负责组织有关部门进行会审，形成会议纪要，批准签发《工程管理指导书》； 3.7. 项目首期工程、每期建筑面积在5万m2以上的，或有必要时，应提前一星期上报集团工程管理部并通知集团工程管理部参加会审。
4. 《工程管理指导书》内容： 4.1. 项目概况 4.2. 项目部管理架构 4.2.1.在人力资源部的协助下，编制项目部管理组织架构。 4.2.2.主要岗位的描述，职责。 4.2.3.编制项目经理部人力资源和办公设备计划。 4.3. 项目发展计划 4.4. 设计管理 4.4.1.编制结构、水电专业设计管理方案。 4.4.2.协助地产部制订设计出图计划。未确定设计单位的，应对设计单位的选定 做出计划安排。 4.4.3.编制施工阶段设计配合的重点措施。 4.5. 施工单位、监理公司组织方案 根据当地政府规定，结合工程项目的规模，对工程项目招标工作进行策划。宜参照标段规模及专业工种划分标段。每个标段的建筑面积一般为3万m2左右；专业工种可以按土建、安装工程划分。技术要求高的铝合金门窗、防水工程、精装修工程等，宜由我方直接分包或列为指定分包。 在符合当地政策规定、兼顾协调管理难度的情况下，工程招标方案优先考虑多分包、特别是指定专业分包。
万科项目管理.doc
第一章工程建设项目管理概述 学习要点： 1、熟悉项目与工程项目的定义及分类，掌握工程项目的特点，了解工程项目管理理论的产生与发展。 2、了解工程项目管理的内容、类型，熟悉工程项目管理的任务。 3、熟悉项目目标控制的概念、原理，理解目标控制的过程和方法，了解工程项目目标之间的关系与协调工作的重要性。 4、了解工程建设监理制度。 5、了解工程项目招投标制度。 6、理解项目策划与风险管理的意义。 本章结构： 第一节工程项目管理概述 第二节工程项目管理的内容和任务 第三节工程项目目标控制 第四节工程管理与建设监理 第五节工程项目的招投标 第六节项目策划与风险控制 本章内容： 第一节工程项目管理概述 一般而言，工程项目管理是一种具有特定目标、资源及时间限制和复杂的专业工程技术背景的一次性管理事业，是对工程项目全过程进行的高水平的、科学的、系统的管理活动。具体地，工程项目管理是以工程项目为对象，在既定的约束条件下，为最令人满意地工程项目目标，根据工程项目的内在规律，对从项目构思到项目完成（指工程项目竣工并交付使用）的全过程进行的计划、组织、协调、控制等一系列活动，以确保工程项目按照规定的费用目标、时间目标和质量目标完成。 一、项目与工程项目 1、项目概述 项目：具有明确的开始与接收点、由某个人或某个组织所从事的具有一次性特征的一系
列活动，以实现所需求的进度、费用以及各功能要素等特定目标。 2、项目的分类 （1）按项目规模分类：大型项目、中型项目、小型项目。 （2）按项目的复杂程度分类：复杂项目、简单项目。 （3）按项目的结果分类：产品、服务。 （4）按行业分类：农业、工业、投资、建设、科研项目等。 （5）按项目用户状况分类：有明确用户项目、无明确用户项目。 3、工程项目概述 工程项目：为达到预期的目标，投入一定量的资本，在一定的约束条件下，经过决策与实施的必要程序形成固定资产的一次性事业。 工程项目具有如下特点： （1）目标的约束性 （2）周期长风险大 （3）特殊的组织和法律条件 （4）复杂性和系统性 4、工程项目分类 （1）按投资的再生产性质划分 基本建设项目：新建、扩建、改建、迁建、重建项目等。 更新改造项目：技术改造、技术引进、设备更新项目等。 （2）按建设规模划分 基本建设项目：大型项目、中型项目、小型项目。 技术改造项目：限额以上项目、限额以下项目。 （3）按建设阶段划分 预备、新开工、施工、续建、投产、收尾、停建项目等。 （4）按投资建设的用途划分 生产性建设项目：工业项目、运输项目、农田水利项目、能源项目。 非生产性建设项目：经营性项目、非经营性项目。 （5）按资金的来源划分 国家预算拨款、国家拨改贷、银行贷款、企业联合投资、企业自筹、利用外资、外资项目。
万科工程管理项目策划书
万科（重庆）房地产有限公司 盘龙项目2#地块工程管理策划书 盘龙项目经理部 二〇一三年一月二十三日
目录 1 编制依据 (4) 2 工程概况 (4) 2.1位置及环境 (4) 2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 (5) 2.3地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况 (5) 2.4技术经济指标详以下附件《I地块技术经济指标》 ............. 错误!未定义书签。 2.5建筑分期概况............................................. 错误!未定义书签。 3 工程特点、重点、难点及应对措施 ................................ 错误!未定义书签。 3.1工程特点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 3.2工程重点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 3.3工程难点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 4 项目部架构及人力资源计划...................................... 错误!未定义书签。 4.1组织架构................................................. 错误!未定义书签。 4.2质量保证体系............................................. 错误!未定义书签。 4.3项目经理部责任矩阵....................................... 错误!未定义书签。 4.4项目部办公场所布置....................................... 错误!未定义书签。5项目建设计划、场地综合利用规划................................. 错误!未定义书签。 5.1项目建设计划............................................. 错误!未定义书签。 5.2项目建设总平面规划....................................... 错误!未定义书签。 6 项目管理目标.................................................. 错误!未定义书签。 6.1进度计划管理目标......................................... 错误!未定义书签。 6.2质量管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.3技术管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.4安全文明施工管理目标..................................... 错误!未定义书签。 6.5成本管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.6设计管理目标............................................. 错误!未定义书签。7总包管理策划................................................... 错误!未定义书签。 7.1为了进一步明确总分包单位施工范围，确定工作界面，责任落实到位，将《总分包施 工范围界面表》作为总承包合同附件进行约束。 .................. 错误!未定义书签。 7.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识”................... 错误!未定义书签。 7.3总包管理原则............................................. 错误!未定义书签。 7.4总包管理组织体系......................................... 错误!未定义书签。 7.5总包管理程序............................................. 错误!未定义书签。 7.6总包管理措施............................................. 错误!未定义书签。 8 工程进度管理策划.............................................. 错误!未定义书签。 8.1采购计划................................................. 错误!未定义书签。 8.2脚手架、模板体系......................................... 错误!未定义书签。 8.3保障措施................................................. 错误!未定义书签。 9 工程质量管理策划.............................................. 错误!未定义书签。 9.1审查总承包单位质量保证体系............................... 错误!未定义书签。 9.2贯彻管理制度............................................. 错误!未定义书签。 9.3执行新技术应用管理办法................................... 错误!未定义书签。 9.4设置工程质量控制要点..................................... 错误!未定义书签。 9.5设置工程质量停止点....................................... 错误!未定义书签。 9.6设置业主敏感点及应对措施详下列附件....................... 错误!未定义书签。 9.7监督监理单位实施旁站监理................................. 错误!未定义书签。 9.8材料、设备质量控制....................................... 错误!未定义书签。 9.9实测实量实施细则......................................... 错误!未定义书签。
万科施工图规范
万科施工图规范 第一部分总则 一、目的 为使万科地产在开发的住宅项目设计满足居住舒适、造价经济、管理安全、维修方便的要求，提高住宅设计质量，制订本《施工图设计指导书》。 二、依据 本指导书作为万科地产施工图设计指导手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合万科地产以往宅项目开发的实践经验，对设计中的一般要求和常用做法进行必要的明确、补充和完善后编制而成。 三、适用范围 承接万科地产项目的设计单位，在设计中宜参考本指导书，预防设计常见问题，提高住宅设计质量。 四、内容说明 1、本指导书以施工图设计的专业及其他有关重点需要关注的方面划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。 2、本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。 五、解释权 本指导书的解释权属深圳市万创建筑设计顾问有限公司。 第二部分建筑专业 一、设计说明 1、建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写，子项说明根据具体情况单独编写。 2、建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，建筑面积计算应严格按照深圳市国土局颁发的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》执行。 3、所有门窗需统一编制门窗表及绘制放大分隔简图，进行编号并注明选料，门窗表中应统计各单体门窗数量。防火门窗及人防门的编号需易于识别。 二、统一作法 1、工程统一做法详《CB001多层项目防水统一构造做法》 2、住宅设计统一技术要求： (1) 门窗 A. 入户门洞宽度不小于1000，卧室门洞宽度不小于900，厨房门洞宽度不小于800，卫生间门洞宽度不小于750，佣人房门洞宽度不小于800。 B. 房门门洞口高度： 层高房门门洞口高度 2800 2200 2900 2200
万科全套管理制度及流程
万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构（P10） 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书（P22） 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部
（1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理（P60） 1、项目投资与开发管理制度设计
（1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理（P90） 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表 （3）设计任务修改审批表
万科房地产公司项目管理制度汇编 (完整版)
保密 精品项目咨询
万科房地产公司项目管理制度(完整版) 第一章 总则 第1节项目运作过程管理
1 项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。 2 项目运作过程管理主要包括：项目发展管理、项目设计管理、项目工程管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。 3 发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织工作，股份公司相关业务部门负责配合运作。项目管理中心是股份公司实施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调，股份公司各业务部门、股份公司所属公司必须配合项目管理中心的工作。 4 项目公司开发设计部是该公司项目开发运作的综合管理部门，对该公司项目开发业务进行全过程的策划、组织、监督、控制和协调。股份公司所属公司其他各部门必须配合开发设计部的工作。 5 所有项目运作过程必须遵循本手册的管理规定，通过以下方式对项目运作实施全过程控制： 5.1 发布业务运作必须遵循的管理规定； 5.2 开发过程中的备案、核准和审批操作； 5.3 报备资料综合分析； 5.4 例行的现场检查等。 6 股份公司项目管理中心在收集、整理和分析项目公司报备资料后，应针对项目开发进度、质量、生产安全的状况，以及项目公司采取的关联措施进行综合评价，每季度形成一份分析报告，报股份公司主管领导审阅，并抄送投资证券部备查。 7 在以下情形下，股份公司业务部门总经理应考虑安排人员到项目公司进行现场检查或调研，并在检查后形成书面检查报告提交股份公司分管领导和项目公司公司总经理。