成都市房地产市场分析及趋势预测
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测
第一部分宏观环境
1、宏观经济环境
中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经
济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增
长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓
慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002
年是中国经济保持高速增长的强大动力。
2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。
2、宏观政策环境
(1)土地市场
2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。
由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。
按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
(2)金融政策
2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款
利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。
一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。
但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房
地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
货币政策执行报告》。其中称：商业银行要警惕房地产泡沫。央行、六部委、国土资源部和监
察部也相继发文就目前房地产市场中出现的相关问题发出警告；针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理和价格增长过快等问题，建设部等六部委联合发文要求各地加强房地产市场宏观调控，强化土地供应管理，发挥土地供应和金融对房地产市场的调控作用；建设部确定整治房地产市场六问题，以整顿和规范房地产市场秩序。 2002年12月5日，中国人民银行正式宣布，将对2001年6月以来商业银行房地产信贷
业务办理情况进行严格检查。正式发出了开始收缩房地产信贷的信号。有关人士透露，央行之所以在房地产信贷业务上出此大动作，主要是为了抑制房地产开发局部过热，避免10年前
的房地产泡沫历史重现。据了解，目前金融机构13.3万亿元贷款中大约有10％属于房地产信贷。
而按照央行这项规避风险的规定，全国两万多家房地产开发企业中只有极少部分能够拥有贷款资格，而绝大多数开发企业都将被这一贷款“门槛”拒之于外。因为在这些开发企业中，其投资的自有和筹集资金往往不足30％，主要还是靠银行贷款进行项目运作，所以，这
些企业的平均资产负债高达70％以上，有的甚至达到了94％。与这种开发商融资能力脆弱相
对应的便是加大了商业银行的信贷风险。如果严格执行央行此项规定，商业银行不再敢违规发放房地产信贷，那些主要依靠银行资金开发物业的开发公司资金供应链将有可能断裂，一轮房地产业的洗牌运动在所难免，
附：中国人民银行即将进行的四大检查重点：
一、是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款；是否放松贷款条件，在开发商自有资金没有达到开发项目总投资30％的情况下发放住房开发贷款；
二、商业银行个人住房贷款业务中，是否有违反《个人住房贷款管理办法》的规定、“零首付”、降低首付款比例或其他变相违规行为的问题；购买期房的是否符合多层住宅主体结构
封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的规定，是否严格执行个人住房贷款利率政策，有无擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为；
三、个人商业用房贷款是否严格执行低借比不得超过60％、贷款期限最长不得超过10年、商业用房应为现房的规定：
四、商业银行分行是否存在逃避其总行授权、授信额度的规定，以流动资金贷款替代住房开发贷款，向开发商发放贷款的行为等。
(3)整顿房地产市场
全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室负责人日前公开表示，明年将在巩固已有成果的基础上，组织新的专项整治，包括在前期整顿和规范建筑市场秩序的基础上，集中整治与群众利益密切相关的房地产市场，把整顿和规范市场经济秩序的工作推向深入。
对房地产市场全国范围内的全面整顿，从今年7月份就开始了，整顿的重点包括：违规开发，广告虚假，面积“短斤缺两”；中介机构鱼目混珠，虚假信息充斥市场，从业人员良莠
不齐：合同欺诈，有的企业强制使用不利于购房人的合同，有的企业在合同中设置免责条款，
逃避责任；未经验收合格擅自交付使用以及物业管理不规范，存在多收费少服务、服务态度恶劣问题等等。
从10月15日起，成都市建委、规划局、房管局、国土资源局等九部门联合行动，重拳出击，全面整顿房地产领域中存在的各类问题，并欢迎广大市民举报各种违法违规的房地产行为。对于各种违法违规的房地产行为，市民、购房者及知情人士该怎样举报，使问题更容易得到解决?整顿规范的内容包括查处违法违规开发；查处商品房销售违规；查处商品房面积
计算“短斤少两”；查处合同欺诈；查处物业管理违法违规；查处不规范中介：查处虚假广告
承诺误导消费者等七大方面，共有50条禁令，对存在的问题可直接向相关主管部门投诉和举
报。
(4)2002年成都市及全国重大政策通知一览
●《关于开放和发展住房二级市场中若干具体问题的通知》
●《关于规范住房交易税费有关问题的通知》
●《成都市拆迁安置房建设标准》
●《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》
●《成都市城镇建筑物命名标准》
●《关于进一步加强成都市房地产广告管理的通知》
●《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》
●《关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》
●《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》
●《关于健全和规范有形建筑市场的若干意见》
●《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定》
●《商品住宅装修一次到位实施细则》(试行稿)
●《经济适用住房价格管理办法》
3、政府工程
(1)全面启动沙河综合整治工程，三环路、成龙路、老成渝路年内建成通车。府南河污水
截流工程，清水河整治、建设工程。
(2)全面推进创建国家园林城市工作，新增绿地面积200万平方米。城区新建7个绿化小
广场，面积不低于6万平方米。
(3)完成城区100条主街干道和中小街道的综合整治。加强城区“扬尘”污染整治力度。烟尘控制区覆盖率大于或等于95％，市区汽车尾气抽检达标率大于80％。
(4)加大中心城区交通整治力度，完成长顺街、玉双路、南大街等主干道的扩建工程，及
部分交叉路段的道路改造。加强城市交通组织管理和“严管示范街”建设，实施“畅通工程”。
(5)构建廉租住房供应体系，解决城区年收入6500元以下的最低收入家庭无房户、住房困难户300户。解决城区人均住房建筑面积12平方米以下的住房困难户、无房户10000户，年内完成旧城改造工程80万平方米，低洼棚户区改造20万平方米。
4、热点问题
(1)房地产泡沫
房地产泡沫是2002年度成都市乃至全国非常关切的一个问题。对于目前中国房地产市场
有无泡沫问题，社会上存在较大的分歧。学者们倾向性地认为已出现明显的泡沫现象，但不少房地产商、房地产业内专家则认为，当前不存在房地产泡沫，而政府主管部门的看法是总体上还不能说已经有泡沫，但局部地区因新城区扩张而出现了过热或泡沫的苗头；还有一种观点认为，目前我国房地产业发展才刚刚进入牛市，离房地产泡沫还有相当大的距离。
没有一个定论，但应该意识到问题的存在性及潜在危机，一方面我们不应该想当然的认为房地产市场的高速发展为泡沫，另一方面也要警惕泡沫的出现，在楼盘的开发中要作详尽的市场调研和前期策划，保证后期的顺畅销售。
就成都市房地产而言，我们的看法偏向于不存在泡沫的观点，有以下几个原因：房价：1998年我市的平均房价为2640元／平方米，1999年为2650元／平方米，2000年为2730元
／平方米，2001年为2765元／平方米，2002年为2796元／平方米，虽呈上升趋势，但如扣
除物价变动等因素后，实际房价并未发生太大变化。如果以人均建筑面积20平方米计算，1998
年房价为家庭收入的8.14倍，1999年为7.42倍，2000年为7.11倍，2001年为6.74倍，可以看出我市的房价与家庭收入相比呈下降趋势，按照世界银行提出的合理房价，应当是以家庭年收入的3-6倍的标准来衡量，我市的房价正逐步趋于正常和合理，不存在过热和泡沫问题。恩格尔系数：根据专家分析及经验表明，当恩格尔系数在40％时，住房消费在消费结
构中所占的比重会达到15％-20％；当恩格尔系数达到30％时，住房消费在消费结构中所占的比重在25％-30％左右，比如美国的此比率是25％。而我市城镇居民恩格尔系数在1999年为43.9％，2000年就下降到40％以下为38.8％，2001年为37.4％，但我市居民住房消费
在消费结构中所占的比重1998年为9.2％，2000年为11.9％，2001年为10.8％，由此可见
我市居民住房消费在消费结构中所占的比重与国际标准相比较尚存在着不小的差距。空置率：
2002年空置房中空置一年及以上的只有50.33万平方米(1—11月数据)，仅占总量的24.7％，
多数是一年以下的正常空置房。目前，我市商品房空置率仍处于国际警戒线(10-12％正常，12-15％偏热，15％以上过热)内，市场处于良性循环。和全国其他城市同期相比，沿海的一些城市的房屋空置率在20％左右，成都的空置率并不算高。人均居住面积：根据建设部相关
资料，上世纪90年代初，高收入国家人均住房面积为46.6平方米，中高收入国家为29.3平方米，中等收入国家为17.6平方米，低收入国家为8平方米。直到2000年底，中国人均住房建筑面积才达到20.4平方米，只相当于10年前中等收入国家的水平，而我市城镇居民人均居住面积到2001年达到24.4平方米。根据“十六大”提出的“全面建设小康社会”的目标，要达到中高收入国家的29.3平方米水平，市场还大有潜力可挖。资金链：银行贷款在
我市房地产开发中的作用有所下降，表现在开发资金来源中，银行贷款比重下降，购房户定金及预付款、自筹资金成为房地产开发的主要资金来源。1-9月，我市房地产开发筹集资金149.66亿元，增长19％，其中企业自筹资金增长22.8％，定金及预付款增长28.6％，占筹
集资金额的38％，若加上企业自筹和其它资金，比例高达78.7％，银行开发企业贷款仅占21.2％。城市化进程：1998年我市非农业人口占全市人口的比例为21.53％，1999年为22.04％，2000年为22.47％，2001年为22.96％，平均每年以0.5％左右的速度发展。而全国2001年的城市化水平为30％，可见我市的城市化水平虽呈上升趋势，但离全国平均水平还有一定
差距。根据有关方面预测，2010年我国城市化水平将由目前的30％提高到45％左右，以现在的全市人口10193万人为基础，则需要新增加面积2832.3万平方米。危旧房改造和交通整
治：我市现正进行旧城改造与道路整治工程，根据目前危旧房统计的数据，全市共有需改造的危旧房面积六百余万平方米，总户数为数十万户，每年至少要增加120万平方米新增商品房建设，若再加上人口的自然增加等因素，保守计算未来10年共有约4000万平方米的住宅需求，由此可见我市商品房市场的巨大发展空间。
(2)房地产市场的诚信建设
诚信问题的探讨是2002年房地产市场的一个热门话题。诚信的建立也不是一朝就能完成
的，诚信完全就是房地产市场的一个系统性工程，包括调研、土地、银行贷款、估价、施工、销售等环节。
12月31日，成都市房地产信用档案系统的成功开通为成都市房地产市场诚信建设提供了一个有效的措施。为了适应社会主义市场经济的发展，促进社会信用体系的建立，有利于进一步规范市场行为，增强市场信用意识，提高行业诚信度和服务水平，维护房地产市场秩序。同时，便于为各级政府部门和社会公众监督房地产市场行为提供依据，为社会公众查询公司和个人信息提供服务，为社会公众对房地产领域违规行为投诉提供途径。房地产信用档案的建立范围包括在成都市行政区域内有销售项目的房地产开发企业、房地产中介(估价、经
纪、咨询)服务机构、物业管理企业和房地产估价师、经纪人、经纪人协理、物业管理企业经
理等执(从)业人员。
信用档案系统的建立为广大的购房者提供了一个直接客观的信用参考途径，在开发商和消费者之间的信息对称性上找到了一个平衡点，对开发商的自身要求将更高。总之，诚信将是未来房地产开发企业优胜劣汰的一个非常重要的砝码。
(3)商业地产
2002年成都的商业地产终于迎来了一个飞速膨胀的时机，随着宏观经济的好转以及成都
市场的迫切要求，许多开发企业都投入到了商业地产这艘大船上来，但不可避免的成都市场的商业地产总量已趋向于饱和状态，投资者需要谨慎的对待商业地产的开发。
春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市、城南商圈、城北专业市场以及城西的社区商业地产这些都是成都商业地产炙手可热的地区。2003年是许多商业地产项目大比拼的一年，对地段
决定销售的商业地产来说，地段是销售的第一要素，其次很重要的一点是看你的后期管理能否跟上，所以聘请专业的实力雄厚的商业地产经营管理公司也成为决定商业地产项目成功与否的关键。
2003年将投入建设的项目可以用巨量来形容。总投资达40亿元人民币，其销售面积达40万平方米的商业巨擘熊猫万国商城粉墨登场；另一拆迁达9年之久，位于红星路与蜀都大
道交界处一块黄金空地，将借助旧城改造和春熙路车多的契机准备打造一个成都市区最大型的商城。另外，亚洲最佳管理企业，亚洲主要商业集团菲律宾SM集团公司共投资6.5亿元，占地101亩，建筑面积达25万平方米的西部最大综合性购物中心，也预计于2003年正式启动，同样，新加坡仁恒集团在人民南路圈地23亩，准备打造一个智能化商务大厦，预计2003年动工，钱江银通房地产在骡马市买下30亩地，准备修建一商业大厦，大陆房产公司也将在
市中心开发一个占地23亩的商业广场。在顺城大道，港鹏国际大厦也正在进行包装，将于2003年隆重推出。可以这么说，商业地产现在在成都房产界可以说是成为了一种流行，但风
险也会更大更快的产生。
第二部份成都市房地产供需状况
2002年的房地产市场愈趋成熟和理性，而竞争也愈加激烈。大批的外地开发企业纷纷抢
滩成都市场，包括华润、万科、万达、中海外、华新国际这些国内一流的开发集团在内，与本土的置信、新希望、干道房产、国嘉地产、华盛实业等形成了多头并进的良好局面。竞争的加剧使得开发商更加注重企业自身的品牌形象及市场化运作。上千亩的大盘的大量出现也预示着成都楼市在未来几年中的一个发展趋势。
一、房地产供给市场
2002年房地产投资和销售都有所增长，特别是在投资力度上的加强尤为明显，仅以1-11月的数据显示，房地产开发投资量为154亿元，同比去年增长了21.9％。其中住宅投资完成
118亿元，占总投资量的76.6％，同比增长了28.3％。商品房开发规模总量达1898万平方米，已接近去年水平，其中当年新开工面积为809万平方米，增长6.2％。前11个月，累计
竣工商品房491.7万平方米，增长26.2％，其中住宅竣工412.9万平方米，增长17.1％：商
业营业房竣工面积44.2万平方米，增长88.0％。
市场供给特点：
1)开发趋向大盘化。大盘开发渐渐成为城都楼市的一大趋势，几百亩、上千亩甚至数千亩的项目越来越多，市区的有万科城市花园、河滨印象等，由于市区土地资源的缺乏与零散分布，致使这些上千亩的整块土地主要还是来源于成都市郊的卫星城，尤以华阳、龙泉和温江的“大盘竞争”最为“白热化”。无论是四川万达、华新国际、四川深长城等外地开发商还
是建信、浩林、天祥等本地开发商所申报的生态示范项目都无一例外是几百亩乃至上千亩的“大盘”。
2)商业地产高速成长。成都的商业地产起步较晚，与国内一些大城市相比，亦有不小差距。2002年的商业地产呈现爆炸式增长，社区商业地产、专业市场发展迅猛，商业地产的专
业化趋势和高品质的经营管理成为开发商关注的重要方面。随着旧城改造的推进和2004年中
国对外放开零售业，商业地产将有很大的市场前景，但也要预防过热的倾向。
3)小户性项目增多。小户型作为一种过渡兼投资型户型越来越受开发商的青睐，2002年
又数十个项目涉及小户性或是纯小户性。
4)郊县房产开发提速。郊县房产在2002年下半年开发热度很高，房价也提高较快，由
于
存在着市区与郊县融合这一大方向的转变，郊县的交通与配套越来越完善，随着二次置业的
兴起，郊县房产向市区靠拢将成为未来的一个趋势。
二、房地产销售市场
据成都市统计局所提供的信息，2002年1-11月全市商品房销售量达101.36亿元，同
比
增长了36.2％，其中住宅销售额88.9亿元，同比增长36.1％；1-11月总销售面积为493.92
万平方米，同比增长16.4％，其中住宅销售面积为467.03万平方米。在商品房购买当中以
个人购买为主，1-11月的销售量中有99.1％为个人购买。
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项目合计住宅非住
宅
类别面积(万平米) 金额(亿元) 面积(万平米) 金额(亿元) 面积(万平米)
金额(亿元)
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商品房销售量 498.60 101.36 467.03 88.9 31.57 12.46
同比增长 +16.4％ +36.2％ +16.1％ +36.1％ +21.0％
+36.9％
其中：个人购买 493.92 100.49 463.77 88.38 30.15 12.11
个人购买比例 99.1％ 99.1％ 99.3％ 99.4％ 95.5％
97.2％
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市场销售特点：
1、消费总量不断扩大，套型面积增加；
2、二次置业及投资置业者增多，消费结构呈梯状趋势；
3、多元化需求与一元化需求并存，个性消费多元化；
4、合同纠纷、面积纠纷、质量纠纷和权属纠纷日益增多；
5、产权有一元化向多元化趋势发展，各种权属互相交错。
三、成都市二手房市场发展状况分析
1、基本状况
如果说2001年是成都市二手房市场的预热期的话，那么2002年则是二手房市场的快速
升温期。随着成都市房地产市场持续稳定的发展和人民群众购买力的增加，以及旧城改造的
大规模实施，2002年成都市二手房市场显示出强劲的发展势头：交易量大幅上升，二手房
房
价看涨，据成都市房地产交易中心买卖过户科统计，2002年全年共办理各类私房买卖12995
万件，成交套数比去年增长了57.27％，成交面积933467平方米，成交金额101390.66万
元，
首次突破10亿元大关。
2、成都市二手房市场特点分析
2002年成都市二手房市场不仅成交量大，房价上涨，还呈现出如下特征：
(1)“五”多
购房者中拆迁户多。2002年是大规模旧城改造的第一年，全年实际拆除房屋面积124.2万平方米，差遣居民达到24492户，这些拆迁户大多为中低收入家庭，性价比适中的二手房自然成为重新置业的首选。他们对住房的需求形成了今年二手房市场的有效需求，成为二手房购买的中坚力量。
外地二手房购房者多。随着西部大开发战略的实施和推进，成都作为西部中心城市，吸引着大量的外来人口，其中高素质人才比例不断增大，这部分人收入较高，具有一定的购买力；同时，有“天府之国”美誉的成都通过近年来的城市建设，正日益成为“最适合居住的城市”，吸引着越来越多的外地人来蓉创业定居。对于这些正处在创业阶段，亟需安身之处的
外地人来说，他们更多地选择了地理位置较好、配套设施齐全的二手房。
贷款购房者多。2002年各大金融机构相继推出了有利于二手房交易的新举措，成都市住
房置业担保公司针对旧城改造拆迁户购房资金不足的问题，于2002年9月推出专门服务，实
行担保手续减半，担保服务费八折的优惠措施，去年一共为540户居民办理了二手房担保手续，金额达到4110.3万元。2002年成都市建行率先推出“转按”业务，使得过去一些处在按揭中而无法上市交易的商品房进入二级市场，局部缓解了二手房交易的供需矛盾。
政策性住房上市多。随着政策性住房入市门槛的不断降低和政策性住房修建单位观念的转变，2002年政策性住房上市比以往更容易，增长幅度达到60％，超过了今年私房上市增长
幅度。
二手房投资者增多。随着居民生活水平不断提高以及投资意识的加强，性价比高、转租或转卖均可获得可观利润的二手房成为今年市场的新宠，越来越多的老百姓把余钱投向了二手房市场。
(2)“二”少
单套房屋成交面积少。同2002年商品房小户型热销相适应，今年我市二手房交易的一个
突出特点也是成交面积小，大多为60-80平方米，这与我市居民的整体收入和消费水平偏低密切相关，同时也与我市二手房市场交易品种单一，发展尚不成熟有关。
中介参与成交的房屋少。据交易中心买卖过户部数据统计显示，2002年经过中介公司成
交的二手房仅占36％，连二手房成交量的一半都不到，购房者也普遍表现出对二手房中介缺
乏信心。这与发达国家主要通过房屋中介来实现二手房流通和买卖存在叫大差别，也与我市日益发展壮大的二手房市场不相适应。
四、成都市拆迁房市场发展状况分析
2002年经成都市房管局危改办摸底调查显示，成都市城区二环路以内修建于80年代以前的各类危旧房屋约529.2万平方米，共占地7031.26亩，危旧户数99505户，需纳入成片改造的危旧房410万平方米。因此，2002年成都市加快了城市旧城改造的步伐，全年共实施
了包括文里、青石桥、大慈寺、文殊院、倒桑树、胜利街、花牌坊、胜利村、筒车巷——卧
牛巷等10个危旧房项目，面积达124.22万平方米，是2001年的2.6倍，共拆户数24497户，其中二环路以内共拆除危旧房屋107.4万平方米，共拆户数21779户，为历年之最。2003年的旧城改造仍将加大拆迁力度，计划在五城区中启动24个危旧房片区的拆迁工程，力争拆
除100至140万平方米的危旧房。据初步估计，在未来3年内，成都市将完成45个旧城区共
410万平方米的旧城拆迁工作。
旧城改造有利于提升整个城市的形象，提高综合竞争力。危旧房大多处在城市中心地段，占据了优越的地理位置，由于房屋修建年代久远，加之常年失修，建筑外观破损严重，直接影响到整个城市的形象。通过旧城改造，修建出具有城市标志性的建筑，进而扩大城市影响力，提高城市综合竞争力。旧城改造有利于商业地产的发展。由于拆迁房屋留下的土地大多位于城市中心，该地区口岸成熟，人流量大，地价昂贵，特别是在城市空心化日益彰显的今天，发展商业地产不失为明智之举。据不完全统计，2002年内市中心新开工和正在销售的各
类商业地产面积已达150万平方米。旧城改造有利于二手房市场的活跃。2002年，90.5％的
拆迁户接受了货币补偿方式，在经济条件的制约下，二手房成为这些拆迁户买房时选择的主要目标。因此，成都市二手房市场在旧城改造的推动下得到了长足的发展。
第三部份成房指数分析
一、综合指数
2001／2002综合指数趋势
------------------------------------------------------------------------------ 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
------------------------------------------------------------------------------ 2001年 971 971 971 974 975 974 975 976 978 980 98l 982 2002年 980 978 978 980 977 978 980 980 981 981 982 982 ------------------------------------------------------------------------------ 2002年综合指数的整体走势良好，处于一个相对平稳的发展状况中。2002年度不管是宏
观经济环境还是政策环境都非常有利于房地产市场的健康发展。房地产市场的整体业绩也蒸蒸日上，投资和销售都非常活跃畅通，房地产的开发投资保持在一个较高的增长区间上。
四川大学副校长、房地产专家杨继瑞说，就房地产市场层面来说，成都是一个非常适合人居的城市，对周边具有强大的吸引力，房地产拥有广大的市场范围，包括西藏、新疆、青海、重庆等周边省市区，以及四川省内二级城市，都有大量购房人群会选择在成都购房置业。
成都房地产业可谓厚积厚发，发展潜力巨大。可以预计，成都房地产在2003年将保持持
续平稳发展的势头，继续演绎数百楼盘市场争雄的精彩大戏。其主要理由是：
1、房地产已经成为成都国民经济的重要支柱产业，对国民经济的拉动作用强劲。
新的一年，国家将继续实行扩大内需政策，政府将采取一系列政策措施促进市民增收，刺激消费，房地产发展空间仍然巨大。成都市政府有关领导已经在各种场合表示，政府将继续从政策上支持房地产业的发展，并尽可能为本地和外来的开发商在成都的发展创造条件，提供优质服务。成都房地产的政策环境将得到进一步的改善。
二、党的十六大确定了全面建设小康社会的奋斗目标，为房地产业注入了强心剂。
小康不小康，关键看住房。要使成都市全面进入小康社会，住宅房地产业的发展方兴未艾，城区和郊区的开发建设均任重道远。城市中心区的大规模旧城改造将使广大拆迁户告别老房子，住上新居。城镇化的推进，将使区县居民住房条件加速改善。而郊区化的发展，将改变成都城里人的居住观念，更多人过上“1+1”、“5+2”生活方式。成都人追求更高的住房
和生活质量，将促进小康住宅建设在新一年突飞猛进。
2002年，成都房地产市场仍将继续呈现平稳发展态势，房价预计不会有大起大落，经济
适用房将有较大放量，但高端住宅市场会有适量的控制性回落。
值得注意的是，成都房地产业在稳健发展的步伐下，今年必须警觉已经潜伏着的风险，主要是：
1、空置量增大形成市场压力。前几年，成都房地产旺销区域是城西。随着高新西区开发
的推进，成都城市向东向南发展战略的实施，城南及城西南、城东南成为房地产开发的热土，住宅郊区化激情演绎，大规模房地产开发方兴未艾。成都楼市规模体量已空前放大，去年空置房面积已有较大增加，达四成之多，预计2003年的空置房面积将进一步增加。市场竞争将
因此进一步加剧。
2、住宅产品结构不合理问题突出。
沿海及经济发达省份的实力开发商已呈大规模挺进成都之势，而且外来开发商大多操作的是大盘，必然造成楼市供应量过大，增加市场压力。特别是高端住宅市场，将具有较大风险。在已办预售证的1400多套别墅中，实际售出仅400套左右，开发量与销售量不成合理比
例。调整住宅产品结构，开发适销对路的住宅产品，尤其是加大经济适用房的开发力度，应是2003年保证成都住宅市场健康繁荣的重要举措。
二、住宅物业指数
2001／2002住宅指数趋势
------------------------------------------------------------------------------
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
------------------------------------------------------------------------------2001年 981 986 988 992 993 991 991 992 993 995 995 996 2002年 995 992 993 995 993 995 996 996 997 997 998 999
------------------------------------------------------------------------------ 2002年的住宅物业指数伊999点报收，同比去年增加3点。整体走势是平稳发展。
纵观成都市住宅市场，2002年的投资量和销售量两项指标都比较理想。2002年1-11月
住宅投资完成118亿，增长率为28.3％，担当拉动房地产开发投资强劲增长的主角。
三、办公、商业物业指数
2001／2002办公物业指数趋势
------------------------------------------------------------------------------
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
------------------------------------------------------------------------------
2001年 947 947 947 948 946 946 946 945 946 946 946 947 2002年 947 944 946 945 944 945 947 946 947 946 947 946 ------------------------------------------------------------------------------ 2001／2002商业物业指数趋势
------------------------------------------------------------------------------ 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
------------------------------------------------------------------------------2001年 910 902 901 901 902 903 904 905 905 906 908 909 2002年 911 907 907 908 905 907 907 909 910 9ll 911 911 ------------------------------------------------------------------------------ 2002年的1-11月的写字楼和商业用房投资额分别为3.04亿元和17.52亿元，增长率分
别为69.8％和46.7％，商业用房销售额达到23.4亿元，同比增长10.8％。
2002年的办公物业指数以946点报收，比去年年底微跌1点。从趋势表上可以看出，2002
年的上半年的办公物业进展状况不是太理想，指数持续低于去年同期发展水平，而在下半年的办公物业则有了明显的好转，出租率有相当程度的提高，写字楼市场也好转。
2002年的商业物业指数是出现了一个高增长的过程，指数情况也是节节高升，由于商业
地产的投资大幅的增加，加上入世带来的许多利好冲击，商业地产风光无限，已开发的和正在开发的商业地产项目都有很大幅度的增长，而且投放面积都很可观，社区型商业地产和专业型商业地产成为商业地产中的主流。
总之，经过近几年的改革与发展，我市住宅与房地产业的发展机制发生了根本性转变，个人已成为市场消费主体，规范市场行为、改善住房消费环境已成为广大居民的迫切要求，政府部门也加大力度遏制违规行为，进一步加大整顿和规范房地产市场秩序将成为2003年房
地产市场的重要任务，市场更加成熟和理性化的时期已经来临。
（成都房地产市场报告）
广州市房地产市场形势分析报告
2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局
2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项
房地产市场细分与定位报告
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
房地产项目市场定位分析
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
成都房地产市场年度研究报告
006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27
年广州市房地产市场形势分析报告
2003年广州市房地产市场形势分析报告
广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月
2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)
5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
房地产市场分析报告
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
广州房地产市场研究报告
08年上半年广州一手住宅市场分析 回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价飞涨,国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩,开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论,广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了６月份的统计数字,戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化,对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。 一、供应量明显增加，需求量大幅减少 2０0７年广州一手住宅供不应求的表现,令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致200８年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上半年,广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长２8％。 但是,面对楼价的急剧上扬,贷款利息的节节升高,消费者开始感觉到支付方面的压力。再加上宏观经济增长速度放缓,银行收缩贷款额度,不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,2008年上半年,广州一手住宅成交量为241.78万平方米,同比减少43%。 从供需比例来看,2008年上半年广州一手住宅的供需比例为1:０.68,而去年同期则为1:１.57。即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域，供需比例也只为１：0.86。也就是说,中心区域的新推住宅中,尚有１4%的新房子无人问津，一改去年供不应求的状况。
从区域来看,越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显,其中白云区的增长量最大,为34．3４万平方米。成交量方面,海珠、天河、番禺和花都下跌较为明显,其中天河、番禺和花都三区下跌幅度均超过5０%。从数据上来看,海珠、番禺、花都和萝岗四区一手住宅滞销现象较为严重，价格将有一定的下行空间。 二、一手住宅价格振荡下滑,市场开始出现承接力量 通过对一年来广州一手住宅成交价格走势的分析,可以看到,一手住宅价格 在2007年10月达到１1,574元/平方米的峰值，之后一直保持振荡下滑的趋势。至2008年６月底,全市一手住宅成交均价为9,569元/平方米,下跌了2,0０５元/平方米,跌幅为21％。
广州市房地产市场调查报告
广州市房地产市场 调查报告
3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及
港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大
房地产项目市场定位工作分析
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
2011年上半年成都市房地产市场分析
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
房地产营销与市场定位过程
房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据
市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包
成都市商业房地产市场背景分析
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
成都房地产行业现状及市场分析
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50
房地产市场定位与产品设计定位
市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定 位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。 具体内容包括： 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求， 制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 具体内容是： 市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提 炼 项目案名建议
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制 广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等） 媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式 销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞 销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略 销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主 销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划 促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪 市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史
南沙房地产市场调查报告
广州市南沙房地产市场分析报告
目录 一：南沙区总体概况...................................................................................3-11 1.南沙概况.............................................................................................3-5 1)位置 (3) 2)发展历史.........................................................................................4-5 3)现状 (5) 2.国家政策.............................................................................................5-8 3.南沙经济 (8) 1）南沙GDP (8) 2)南沙区经济飞速发展 (9) 4.南沙区规划（2006-2010）...............................................................10-11 1）城市规划 (10) 2）交通规划.......................................................................................10-11 二：南沙房地产分析.....................................................................................11-23 1.市场需求 (11) 2.房地产开发情况 (12) 3.销售情况.............................................................................................13--14 4.在售项目分析......................................................................................14—17 5.主要竞争对手......................................................................................18—23 1）万科府前一号 (18) 2）茗荔雅苑 (19) 3）优山美墅 (20) 4）广晟海韵兰庭 (21) 5）碧桂园豪 (22) 6）南沙奥园 (23)
广州市房地产市场细分
案例一：广州市房地产市场细分 一、总体目标 针对广州市房地产市场的特定环境，通过细分市场基础的判定、各个细分市场轮廓的建立、有吸引力的细分市场的确认、目标市场的选择、目标市场定位策略的建立等步骤来对该区域进行市场细分，从而使广大开发商和销售商对该区域内的房地产销售现状和消费者需求情况有更为准确和全面的掌握，同时使其能够根据自身实际情况来选定特定的细分市场进行楼盘销售业务的展开，并选择和制定出相应的最优化营销策略，以达到销售利润、目标市场
占有率、牌品知名度等多项指标的最大化目标。 二、判定细分市场的基础 目前广州市房地产市场的主要矛盾还是楼价过高与居民收入水平偏低的矛盾。据1999年的统计，广州市居民家庭平均年收入仅3万多元。而1999年广州市商品住宅的平均售价超过5000元/平方米，以
60平方米一套住宅计算，总价需30万元。楼价差不多为家庭平均年收入的10倍，还高于国际公认的楼价应占家庭年收入3-6倍的测算标准。 表1 广州市购房者对楼价的选择 2 广州市居民购房的考虑因素 表
表3 广州市居民购房因素的重视程度 以上调查资料表明：广州市居民购房考虑的主要因素还是价格，而可以承受的楼价是3000~4000元/平方米。这些都是与居民的收入水平密切相关的。 （二）职业变量 人们的工资收入水平取决于他们所从事的职业，以职业划分作为市场细分的一个变量，对于我们研究和分析消费者的市场分布情况是很有帮助的。
抽样调查结果表明：广州市购房者中在三资企业和私营企业工作的居多，占67%，而且大多数是属于白领阶层。
（三）年龄变量 目前，广州市购房者的年龄呈年轻化的趋向。对购买者的年龄状况进行分析和研究，有助于了解广州市居民购房消费的这一新动向，这对市场的区隔和细分是很有帮助的。 抽样调查显示：广州市购房者主要是中青年，年龄20-40岁的占 不同的消费群体对购房的目的、要求和用途是不相同的。改善居住条件和环境是主要因素，但并不是唯一因素。许多消费者购房是为了投资，有些是为了馈赠亲友；投资者中有些是为了保
广州房地产市场分析
系别、班级：姓名：学号：成绩：《江南新苑第三期》定价策划方案 目录 第一部分、广州房地产市场分析 第二部分、项目概况及分析 第三部分、项目竞争分析 第四部分、价格定位 第五部分、结论与建议
第一部分广州房地产市场分析 一．宏观经济分析 （一）房地产投资 1、完成开发投资 今年1季度，广东房地产完成开发投资475.1亿元，同比下降14.97%，但与今年1～2月份17.1%的同比降幅相比有所收窄，且总额仍高于2007年同期水平。固定资产投资占GDP比重为25.43%，同比增加1.31个百分点。房地产投资占GDP比重为6.18%，同比减少1.59个百分点。按用途划分的完成房地产开发投资中，住宅投资同比下降13.23%;办公楼投资有较明显上升，同比增长14.76%，增幅同比增加29.17个百分点;商业营业用房投资基本与去年同期持平;而其它投资同比下降33.97%（见表1、图二）。 2、开发资金来源 1季度全省房地产开发到位资金1011.34亿元，为2002年以来最高点，同比增长9.11%，增幅同比回落16.24个百分点。从近年1季度房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年达到最高点，为213%，同比增长47个百分点，增幅也是近年来最大。。 （二）土地供求分析 1.土地购置 与上年同期相比，房地产企业购置土地面积大幅度下降84.27%，增幅同比减少158.51个百分点;成交价款下降72.64%，增幅同比减少55.64个百分点;购置单价则同比增长77.33%。 （三）市场供求分析 1.商品房建设 商品房施工面积基本与去年同期持平;竣工面积同比有一成二的增长;新开工面积则出现回落。各类商品房新开工面积同比均出现不同幅度回落，其中住宅降幅为50.41%。
成都房地产市场分析报告
成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂