饭饭笔记第07章 投资性房地产

第七章投资性房地产

第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义

房地产定义房地产是土地和房屋及其权属的总称

具体

①土地（土地使用权）————————【土地所有权一般归国家或集体所有】

②房屋（在土地上的建筑物及构筑物）

投资性房地产定义投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。

具体

①对某部分企业而言，投资性房地产属于日常经营性活动，租金收入和增值收益确认为主营业务收入

②对大部分企业而言，是与经营业务相关的其他经营活动，租金收入和增值收益确认为其他业务收入

特征

（1）是一种经营活；

（2）在用途、状态、目的等方面区别于生产经营场所（自用）的房地产和用于销售的房地产（存货）；

（3）有两种后续计量模式。（同一企业，只能采用用一种模式的后续计量，不得同时采用2种模式）

（4）其持有目的侧重于赚取租金和资本增值，能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围

投资性房地产

范围

包括

已出租

土地使用权

出让（一级市场）或转让方式（二级市场）取得的、以经营租赁方式出租的土

地使用权确认为投资性房地产。

提示：强调已出租，例如：计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

持有并准备增值后转让

土地使用权

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土

地使用权。

已出租

建筑物

企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完

成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

提示：不强调已出租，例如：持有以备经营出租的空置建筑物，但必须是空置，

正在使用的房屋不属于空置建筑物。

不包括

转租

以经营租赁方式租入土地使用权、建筑物再转租给其他单位，不属于投资性房

地产。

自用房地产为生产商品、提供劳务和经营管理而持有的房地产，应确认为固定资产。

闲置土地

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用

权，即不属于投资性房地产。（闲置土地有认定的标准）

房地产开发企业

作为存货的房地产

房地产开房企业：卖房子（存货）、卖地（存货）、拿地盖房子卖（存货）

总而言之在这位大咖面前，这些都是他的经营业务的一部分吗，对于房地产商而

言这不是叫做投资性房地产，是存货，也即是主营业务的一部分。

提示（1）已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。这句话指的就是空置建筑物确认为投资性房地产的情形

（2）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产，这部分房产应确认为固定资产。（此时收取的租金，可根据员工所提供的服务冲减相应的会计科目，一般情形是冲减管理费用）

（3）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。

（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。此句话旨在强调，出租人出租房屋的主要目的是赚取租金，其他的一丢丢的费用影响不大。如果“在整个协议中重大的”那么说明，出租人出租房屋的主要目的是并不是只赚取租金，而是获取包括租金在内的整个劳务收入，因此，被出租的房屋不应确认为投资性房地产，而应当视为一般经营场所，如同经营旅店一样，其还需向住店客人提供一整套完整的客房服务等服务，且该些服务在整个出租业务中占有相当重要的地位，如旅店不能提供完善的客房服务，则旅店的出租客房业务被认为是有较大瑕疵的。

三、参考资料，不要求掌握

空置建筑物

是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

提示：企业的建筑物，即使没有出租但计划用于出租，且无正在使用，可确认为投资性房地产。

闲置土地

闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

●国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

●已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

提示：闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

第二节投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认

投资性房地产

确认确认条件

投资性房地产只有在符合其定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：

（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

确认时点

1.已出租的土地使用权：租赁期开始日

2.已出租的建筑物：租赁期开始日

3.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日

4.持有以备经营出租的空置建筑物：董事会或类似机构作出书面决议

二、投资性房地产的初始计量———外购的投资性房地产

投资性房地产初始计量基本原则投资性房地产应按成本进行初始计量

外购

①无论后续计量采用公允价值模式、成本模式，对于外购投资性房地产的初始计量，均按取得该资产时的

实际成本进行计量，主要包括：购买价款、相关税费、可直接归属该资产的其他支出

②根据投资性房地产的定义，外部购入的固定资产，在购入之前已经意图明确将购入的固定资产作为投资

性房地产对外出租。如果原先没有明确意图将用于对外出租，那么应当在购入时，先确认为固定资产，再

管理层决定用于对外出租时转为投资性房地产。（属于外购，也属于非投资性房地产转为投资性房地产）

成本模式公允价值模式

借：投资性房地产（按实际取得的成本）

贷：银行存款

借：投资性房地产——成本（按实际取得的成本）

贷：银行存款

自建

①无论后续计量采用公允价值模式、成本模式，对于自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达

到预定可使用状态前发生的必要支出构成，主要包括：土地开发费、建造成本、应予以资本化的借款费用、

支付的其他费用和分摊的间接费用等。

②根据投资性房地产的定义，自行建造的固定资产，在建造之前已经意图明确将建造的固定资产作为投资

性房地产对外出租。如果原先没有明确意图将用于对外出租，那么应当在建造时，将建筑物确认为固定资

产，但土地使用权仍旧作为土地使用权摊销。

成本模式公允价值模式

借：投资性房地产

贷：在建工程

开发产品

借：投资性房地产——成本

贷：在建工程

开发产品

转换非投资性房地产转换为投资性房地产，在本章第四节“投资性房地产的转换和处置”中进行介绍。

提示①土地使用权用于建造职工宿舍和办公楼的，其取得成本是不能计入固定资产的建造成本的，应确认为无形资产

②土地使用权用于建造投资性房地产时，土地使用权的取得成本（土地开房费）计入相应投资性房地产的入账成本，确认为投资性房地产。

二、与投资性房地产有关的后续支出

投资性房地产后续支出后续支出已确认为投资性房地产的项目在持有期间的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。

处理原则

①后续支出，如果延长了投资性房地产的寿命或明显改良了投资性房地产的使用效能，从而导致流入企

业的经济利益超过原先的估计，能满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。

②后续支出，如果只是维护或恢复投资性房地产原有的使用效能，不能导致流入企业的经济利益超过原

先的估计，计入当期损益。

资本化

后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（在建），再开发期间不计提折旧或摊销。

再开发期间不考虑公允价值变动。资本化期间仍为投资性房地产，不转入“在建工程”。

成本模式公允价值模式

1、投资性房地产转入改扩建工程：

借：投资性房地产——厂房（在建）

投资性房地产累计折旧（摊销）

贷：投资性房地产

2、发生资本化支出

借：投资性房地产——厂房（在建）

贷：银行存款

3、改扩建工程完工

借：投资性房地产——厂房

贷：投资性房地产——厂房（在建）

1、投资性房地产转入改扩建工程：

借：投资性房地产——厂房（在建）

贷（或借）：投资性房地产——公允价值变动

贷：投资性房地产——成本

2、发生资本化支出

借：投资性房地产——厂房（在建）

贷：银行存款

3、改扩建工程完工

借：投资性房地产——厂房（成本）

贷：投资性房地产——厂房（在建）

费用化

后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。例如，企业对投资性房地产进行日常维护发生的支出。

【提示】投资性房地产后续支出费用化的别无他路，只能进其他业务成本。不存在销售费用、管理费用。

成本模式公允价值模式

借：其他业务成本（注意：费用化仅有这一科目）

贷：银行存款

借：其他业务成本（注意：费用化仅有这一科目）

贷：银行存款

第三节投资性房地产的后续计量

一、投资性房地产的后续计量模式

投资性房地产后续计量模式基本原则

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续

计量，不得同时采用两种计量模式。

成本模式

后续计量

企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折

旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。

2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊

销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。使用寿命是向政府购买的，是确定的

注意：使用寿命不确定的无形资产，企业至少应当于每年年度终了进行减值测试。

再者无形资产是当月购入当月计提折旧，固定资产是当月购入下月计提

1.计提折旧或进行摊销时

借：其他业务成本（在我们会计里面是工业企业为主）

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

2.计提减值准备时

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备（成本模式）

减值金额=购买支付的价款—折旧额—可收回金额

3.取得租金收入（月底、年末确认）借：银行存款

贷：其他业务收入

投资性房地产后续计量模式公允价值

后续计量

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的条件（需同时满足）：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；——————持续

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。————————————可靠取得

采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。同时采用公

允价值模式后续计量的企业，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

1.公允>账面

借：投资性房地产（公允价值变动）

贷：公允价值变动损益

2.公允<账面

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产（公允价值变动）

提示

①准则规定：以公允价值模式后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。

说明：一个企业如果对投资性房地产采用公允价值计量，那么应当对全部的投资性房地产采用公允价值计量，所以实际操作中用公允价值计量是存在很大的难度的，你必须得保证每处投资性房地产的公允价值都能可靠的取得。这里准则中特别针对正在建设中的投资性房地产，如果在建设期间无法合理预计完工时的公允价值可以等到完工时再用公允价值计量投资性房地产，如果在建设期间后期能合理预计完工时的公允价值则可以亦可以从能合理预计时才用公允价值对正在建设中的投资性房地产进行计量。

②准则规定：在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。

③公允价值如何确定？应按照《企业会计准则第39号——公允价值计量》规定处理。

①确定投资性房地产公允价值时，可以参照活跃市场上同类或者类似的房地产的现行价格

②无法取得现行价格的，可以参照活跃市场上同类或者类似的房地产的最近交易价格

③也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值计量

二、投资性房地产后续计量模式的变更

投资性房地产计量模式变更

原则

●企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

（1）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价

值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。（以转换日的公允价值入账）

（2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

变更

条件

只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，并且满足采用公允价值模式计量

的条件

会计处理

（1）投资性房地产房屋由成本法转为公允价值模式（不考虑所得税因素）

借：投资性房地产——成本

投资性房地产累计摊销

投资性房地产累计折旧

贷：投资性房地产

盈余公积

利润分配——未分配利润

（2）投资性房地产房土地使用权转为公允价值模式（考虑所得税因素）

借：投资性房地产—成本（变更日的公允价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销）

投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）

贷：投资性房地产（账面余额）

利润分配—未分配利润[（公允价值－账面价值）×90%，或借记]

盈余公积[（公允价值－账面价值）×10%，或借记]

第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换

投资性房地产的

转换

转换形式

房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言，而不是后续计量模式的变更。

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，有确凿证据表明房地产用途发生改变的，如企业董事会或类似机构就改变房地产用途形成正式的书面协议，或房地产因用途改变而发生实际状态上的改变

等，才能将其转为投资性房地产。《关于做好执行企业会计准则的企业2012年年报工作的通知》

投资性房地产自用

投资性房地产存货

自用投资性房地产

存货投资性房地产

确定转换日

（1）一般企业：达到自用状态，开始自用

（2）房地产企业：租赁期满+董事会决议由于销售

（1）若为空置建筑物：董事会批准的相关日期

（2）若为非空置建筑物：租赁期开始日

投资性房地产的

转换会计处理

投资性房地产转换为非投资性房地产的会计处理

成本模式（自用）公允价值模式（自用）借：固定资产【转换日的?原值】

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产【转换日的?原值】

累计折旧

固定资产减值准备

借：固定（无形）资产【转换日的?公允价值】

借（贷）：投资性房地产——公允价值变动

借（贷）：公允价值变动损益

贷：投资性房地产——成本

提示：注意后续计量模式影响入账价值

成本模式（存货）公允价值模式（存货）

借：开发产品【转换日的?账面价值】

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产【转换日的?账面余额】

借：开发产品【转换日的?公允价值】

借（贷）：投资性房地产——公允价值变动

借（贷）：公允价值变动损益

贷：投资性房地产——成本

非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理

成本模式（自用）公允价值模式（自用）借：投资性房地产【转换日的?原值】

累计折旧（摊销）

固定（无形）资产减值准备

贷：固定（无形）资产【转换日的?原值】

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

借：投资性房地产——成本【公允价值】

?公允价值变动损益(浮亏)

累计折旧（摊销）

固定资产（无形）减值准备

贷：固定资产（无形）【原值】

?其他综合收益（浮盈）

成本模式（存货）公允价值模式（存货）

借：投资性房地产【转换日的?账面价值】借：投资性房地产——成本【转换日的?公允】投资性房地产非投资性房地产

非投资性房地产投资性房地产

投资性房地产非投资性房地产

非投资性房地产投资性房地产

存货跌价准备

贷：开发产品【转换日的?账面余额】?公允价值变动损益

存货跌价准备

贷：开发产品【转换日的账面余额】?其他综合收益（浮盈）

提示

①固定资产、存货的后续计量只有成本模式。只有投资性房地产才有后续计量为公允价值模式和成本模式。我们上

面所说的在公允价值模式下、成本模式下的转换，指的是投资性房地产在哪种计量模式下，并不指转换后的后续计量。

投资性房地产自用房地产（后续计量是成本法）

自用房地产投资性房地产（这种情况后续计量才和转换模式相同）

②公允价值计量模式下：

投资性房地产自用房地产，公允价值—账面价值=差额，都是计入公允价值变动损益

自用房地产投资性房地产，公允价值＞账面价值=差额，计入其他综合收益

公允价值＜账面价值=差额，计入公允价值变动损益。

处置投资性房地产时，将“其他综合收益”转入处置当期损益（“其他业务成本”科目）。

③成本模式下：

自用房地产（固定资产）与存货的区别在于减值准备的能否传递、折旧的有无

固定资产与投资性房地产均属于长期资产，减值准备能传递，均存在折旧

存货属于流动资产，投资性房地产属于长期资产，减值准备不能传递，且存货不存在折旧

④“投资性房地产”或“固定资产”的入账价值（会计科目带引号的问的是该科目的入账价值）则为房地产的原值

投资性房地产、固定资产的入账价值（资产负债表中列示的金额）是资产的入账价值，为账面价值。

投资性房地产这项资产的入账价值＝投资性房地产科目的金额（原值）-投资性房地产累计折旧科目的金额二者的区别是：前者只是该科目，后者是该资产。

再强调下：固定资产原值指的是最早的入账金额。是指固定资产的这个会计科目的金额。不清楚的话看上面的分录

④自用房地产转换成投资性房地产在成本模式和公允价值模式下的报表列报

成本模式公允价值模式资产负债表“投资性房地产”=原值-转换前折旧-转换后折旧资产负债表“投资性房地产”=原值-转换前折旧

影响“营业利润”金额=租金-转换前折旧-转换后折旧影响“营业利润”金额=租金-转换前折旧+公允价值变后续期间影响“营业利润”金额=租金-折旧后续期间影响“营业利润”金额=租金±公允价值变动收益

二、母子公司之间投资性房地产

项目公允价值模式成本模式

个别报表（出租方）借：投资性房地产【转换日的公允价值】

?公允价值变动损益(浮亏)

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产—原价【原值】

?资本公积—其他资本公积（浮盈）

借：投资性房地产

贷：公允价值变动损益

借：银行存款（收到租金）

贷：其他业务收入

借：投资性房地产【转换日的原值】

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产—原价【原值】

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

借：银行存款（收到租金）

贷：其他业务收入

个别报表（承租方）借：管理费用（支付租金）

贷：银行存款

借：管理费用（支付租金）

贷：银行存款

合并报表抵消处理借：固定资产—原价

资本公积—其他资本公积

固定资产减值准备

贷：投资性房地产

固定资产—累计折旧

借：固定资产—原价【原值】

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产【转换日的原值】

累计折旧

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产

借：营业收入

贷：管理费用

借：管理费用

贷：固定资产—累计折旧

固定资产减值准备借：投资性房地产—累计折旧贷：营业成本

借：投资性房地产—减值准备贷：资产减值损失

借：营业收入

贷：管理费用

借：管理费用

贷：固定资产—累计折旧

三、投资性房地产的处置

投资性房地产的处置

定义

指投资性房地产的①出售、报废和毁损，②也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转让

投资性房地产的情形

会计处理

成本模式公允价值模式

出售或转让出售或转让

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）

贷：投资性房地产

借：营业税金及附加

贷：应交税费——营业税

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

借（贷）投资性房地产——公允价值变动

贷：投资性房地产——成本

借：公允价值变动损益（累计的！！！）

贷：其他业务成本

借（或贷）：资本公积—其他资本公积

贷（或借）：其他业务成本

借：营业税金及附加

贷：应交税费——营业税

报废或毁损报废或毁损的

①报废时借：待处理财产损溢

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

②批准后借：工程物资（残料价值）

银行存款（残料变价收入）

其他应收款（可收回的赔偿款）

其他业务成本或营业外支出（差额）

贷：待处理财产损溢

①报废时借：待处理财产损溢

借（贷）：投资性房地产——公允价值变动

贷：投资性房地产——成本

②批准后借：工程物资（残料价值）

银行存款（残料变价收入）

其他应收款（可收回的赔偿款）

其他业务成本或营业外支出（差额）

贷：待处理财产损溢

总结计算归纳①出售、报废、毁损的投资性房地产

公允价值模式：处置损益=处置收入—账面价值—相关税费+其他综合收益转入

成本模式：处置损益=处置收入—账面价值—相关税费

处置收入：包括出售价款、残料变价收入、保险及过失人赔偿等

相关税费：整理、搬运、拆卸等清理费用+营业税

成本法：成本—折旧—减值准备

公允价值模式：成本+累计的公允价值变动

②对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的房地产，

公允价值模式：处置损益=公允价值—账面价值+其他综合收益转入

成本模式：处置损益＝公允价值—账面价值

值得注意的是：只要是处置损益，必然不包括公允价值变动损益

因为公允价值变动损益是持有期间产生的，影响持有期间的本年利润。公允价值变动损益存在的时候，账面价值

影响本年利润，处置的时候，公允价值变动损益结转到其他业务成本，不影响本年利润。因为2者均属于损益类科目，2者间的结转属于损益类科目的一增一减对利润无影响。

投资性房地产转换及处置财务账务处理

投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000

第七章投资性房地产-采用公允价值模式进行后续计量

2015年注册会计师资格考试内部资料 会计 第七章 投资性房地产 知识点：采用公允价值模式进行后续计量 ● 详细描述： 1.企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量； 2.获取租金收入； 3.计算应交营业税（计入营业税金及附加）； 4.不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。 （一般情况）企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。　 　 （特殊情况） ①在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业 ，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。 ②但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证 据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

第七章 投资性房地产

第七章投资性房地产 客观题 1．乙公司于2007年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。2009年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值分别为2400万元。2010年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司。根据上述资料完成如下问题的解答：（1）办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入（）。 A．贷记“资本公积”145万元 B．贷记“公允价值变动损益”126万元 C．贷记“公允价值变动损益”146万元 D．贷记“资本公积”146万元 【答案】D 【解析】①办公大楼的入账成本＝1638+160+200×17%+362＝2194（万元）； ②2007年办公楼提取的折旧额度＝（2194－94）÷20×4/12＝35（万元）； ③2008年办公楼提取的折旧＝（2194－94）÷20＝105（万元）； ④2009年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2200－（2194－35－105）＝146（万元）。 （2）乙公司2010年因此办公楼产生的其他业务利润为（）万元。 A．300 B．200 C．446 D．346 【答案】C 【解析】①2009年末因公允价值调整产生的暂时增值额＝2400－2200＝200（万元）； ②2010年出售办公楼时产生的其他业务收入＝2500（万元）； ③2010年出售办公楼时产生的其他业务成本＝2400（万元）； ④2010年出售办公楼时由暂时增值额转为的其他业务收入额＝146+200＝346（万元）； ⑤2010年出售办公楼产生的其他业务利润＝2500－2400+346＝446（万元）。 2．甲于2007年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。2009年12月10日，由于所生产的产品停产，甲决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为400万元，起租日为2009年12月31日，到期日为2011年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法，折旧年限和预计净残值计提折旧，则2010年因出租此厂房产生的其他业务利润为（）万元。 A．55.35 B．55.47 C．50.23 D．65.4

注册会计师第七章投资性房地产章节练习

甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

五、评估基准日 （一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 （二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。 （三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下： （一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 （二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》

新会计准则讲解第3号——投资性房地产

新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。

投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解

投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解 一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理 企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，贷记“开发产品”等科目，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”，已计提跌价准备的，同时结转跌价准备。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。处置投资性房地产时，应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”；同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”，贷或借记“其他业务收入”。 [例1]A企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额450万元，其公允价值为410万元，2007年12月31日，该写字楼公允价值为430万元，未计提存货跌价准备。2008年4月租赁期满，A企业收回该写字楼并于2008年6月出售，出售款已收讫。A企业的账务处理如下： (1)2007年4月15日 借：投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000 公允价值变动损益400000 贷：开发产品4500000 (2)2007年12月31日 借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000 贷：公允价值变动损益200000 (3)2008年6月出售时 借：银行存款4600000 贷：其他业务收入4600000

投资性房地产公允价值评估研究

投资性房地产公允价值评估研究 随着投资性房地产公允价值会计计量的实施，以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。文章在参照国家对会计报表审计的相关管理，结合企业会计准则和相关评估规范，对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。不多说下面请看下面的内容吧： 一、关于委托主体 房地产评估委托权问题在评估界研究不多，因为传统房地产评估主要为房地产交易服务，而交易一般仅涉及交易双方，牵涉的利益相关方较少，评估委托权上容易达成一致。但是，基于财务报告目的的评估，涉及的相关利益方多，利益诉求各不相同，因此，委托评估制度设计是否科学合理，对于评估报告质量，乃至资本市场的稳定均有重要影响。 对于投资性房地产公允价值评估，委托权制度设计的基本原则，是平衡各方利益，让既是评估客体又是评估结果的利益最相关方与委托权的行使适当隔离，评估委托交由评估结果对其利益影响相对较小、地位比较超脱者行使，即由独立董事行使评估委托权。 二、关于评估独立性 独立、客观、公正是评估机构执行评估业务的基本要求，独立性是中介鉴证机构的生命线，丧失独立性即丧失公信力。从独立性要求出发，不仅会计师事务所、评估师事务所与企业之间要保持独立，而且会计师事务所、评估师事务所之间也应该保持各自独立。目前兼营房地产评估业务的会计师事务所或实质上归于同一主体控制或双方的关系足以影响其独立性的两家事务所，不得在接受审计委托的同时，又接受投资性房地产公允价值评估的委托。 注册会计师在审计过程中可以借助评估师的工作对企业提供的投资性房地产公允价值计量是否合规、合理提供咨询意见，评估师的工作具有咨询性，属于注册会计师利用专家的工作，评估师提供咨询性意见，只对注册会计师负责，责任由注册会计师承担，笔者认为评估机构承担此类业务仅需评估机构和企业保持独立性即可，因为责任主体是审计机构。这和承担财务报告目的评估是截然不同性质的工作，后者是鉴证性评估。 三、关于价值定义 会计计量当中的公允价值是会计专业术语，有关评估规范当中没有公允价值的定义。各国会计准则对公允价值的定义表述不完全一致，我国会计准则对公允价值定义为“资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”（《企业会计准则——基本准则》第四十二条） 《房地产估价规范》对公开市场价格的定义为在公开市场上最可能形成的价格。所谓公

会计第07章投资性房地产

第七章投资性房地产 考试定位：非重点章 考试类型：客观题为主 考点一：投资性房地产的认定--------注意的问题： （1）已经出租的建筑物（企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物）。准备出租的不作为投资性房地产。 对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房

地产。 （2）某项房地产，部分出租部分自用的，则能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （4）企业拥有并自行经营的旅馆

饭店，不属于投资性房地产。 （5）出租柜台不属于投资性房地产。（6）炒楼花是违法的行为是一种投机行为，不属于投资性房地产。（炒 楼花是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。） （7）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （8）企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，仍然不属于投资性房地产。 （9）关联企业之间租赁房地产的，租出方可以将出租的房地产确认为投资性房地产。

考点二：成本模式下投资性房地产通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。注意几点： 1.帐户需要专门设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧或累计摊销”、“投资性房地产减值准备”等账户。 2.投资性房地产计提的减值准备可以转回的。 3.计提的折旧或摊销计入“其他业务成本”。

注会习题第七章投资性房地产资料

第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列项目中，属于投资性房地产的是（）。 A.房地产企业的自用厂房 B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 C.已出租的土地使用权 D.出租给高级管理人员居住的公寓 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.已出租的建筑物 B.以融资租赁方式租入在转租的厂房 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的土地使用权 3. 长江公司是房地产开发企业，2010年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面余额为2000万元，已计存货跌价准备200万元，该项商品房在转换日的公允价值为3000万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。 A.1800 B.800 C.3000 D.1700 4.2010年1月1日华强公司用1212万元购买一项建筑物用于出租，采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为5年，预计净残值为12万元，采用年数总和法计提折旧，则2011年该项投资性房地产应计提折旧（）万元。（计算结果保留两位小数） A.240 B.192 C.326.66 D.320 5.关于投资性房地产后续支出的说法中，正确的是（）。 A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本 B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用 C.投资性房地产的后续支出全部计入其他业务成本 D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本 6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，下列说法中错误的是（）。 A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，计提的折旧或摊销计入管理费用 B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销 C.投资性房地产存在减值迹象的，要对其进行减值测试，计提减值准备 D.投资性房地产计提的折旧或摊销，计入其他业务成本 7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（）。 A.企业对投资性房地产要进行减值测试，计提减值准备 B.企业对投资性房地产计提折旧或摊销 C.投资性房地产公允价值上升时，计入资本公积 D.投资性房地产公允价值下降时，计入当期损益 8.关于投资性房地产的后续计量，下列说法错误的是（）。 A.投资性房地产由公允价值模式转换为成本模式，属于会计政策变更 B. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，属于会计政策变更 C. 同一企业只能采用以一种模式对所有投资性房地产进行后续计量 D. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额调整期初

投资性房地产会计分录大全

三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工

借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货

第七章 投资性房地产

1. 2、【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（ABCD）。 A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货 C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产 D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本 E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 3、【例题·单选题】甲公司以1 200万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计6 000万元租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（C）万元。 A.3 600 B.7 200 C.2 400 D.2 000 4、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 5、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 6、【例题】2010年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2 400万元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2010年9月1日，华联公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元，B公司须于每年8月31日之前预付下租赁年度的租金。华联公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2012年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1 800万元。 （1）2010年8月31日，预收租金

投资性房地产公允价值计量模式分析

投资性房地产公允价值计量模式分析 关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性 一、公允价值计量模式的引入 (一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。 (二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证，获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强

第7章习题投资性房地产(答案完整版)讲课稿

投资性房地产： 一、单项选择 1.下列项目属于投资性房地产定义的内容有（）。 A.企业将闲置的房屋等出租 B.为了获得利益而出租资产 C.出租的资产能够单独计量和出售 D.为赚取租金或资本增值而出租 【答案】CD 投资性房地产是指公司为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。作为公司的投资性房地产，应当能够单独计量和出售 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位 B.经营出租的土地使用权 C.经营出租的建筑物 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 【答案】：A 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 3.2009年12月1日，甲公司购入一幢写字楼并于购买当日出租给乙公司，甲公司购买写字楼所取得的发票上注明的价款为1500万元，全部款项尚未支付。购入该项资产时发生的契税为50万元也并以银行存款支付。甲企业该项投资性房地产的入账金额是（）。 A.1550万元 B.1500万元 C.1450万元 D.50万元 【答案】：A 按照成本模式进行初始计量的投资性房地产，其成本是指取得投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 4.下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的有（）。 A.采用公允价值模式计量的投资性房地产不提取折旧 B.公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式时应作为会计政策变更 C.采用成本模式计量的土地使用权，期末应当进行摊销 D.存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换日的公允价值计量 【答案】：B 对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产的企业，不得从公允价值模式转为成本模式 5.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，处置该项投资性房地产时原计入所有者权益的部分应当转入的科目是（）。 A.营业外收入 B.投资收益 C.利润分配 D.其他业务收入 【答案】：D

投资性房地产会计分录汇总

成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置

实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）

第八章 投资性房地产练习题及参考答案 (2013)

第八章投资性房地产 一、单项选择题 1. 甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，价款为400 万元，将该建筑物用于出租，年租金30万，每年年初收取。该公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2011年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，2012年12月31日该建筑物的公允价值为410万元，2013年1月1日甲企业出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计为（）万元。 A.0 B.10 C.20 D.30 2. 甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投 资性房地产，该写字楼的账面原值为2 500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3 000万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是（）万元。 A.3 000 B.2 300

C.2 500 D.2 450 3. 甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，支付价款 400万元。甲公司于购入当日将其对外出租，年租金为40万元，每年年初收取租金。甲公司对此项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为430万元。不考虑相关税费，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A.70 B.40 C.30 D.50 4. 甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计 量，2010年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2010年12月31日改良完成，则2010年末该项投资性房地产的账面价值为（）万元。 A.500 B.487.5

投资性房地产会计处理问题探讨

投资性房地产会计处理问题探讨 2005年7月29日，财政部为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，颁布了“企业会计准则——投资性房地产（征求意见稿）”。我们在认真研读了该征求意见稿后，对稿中的绝大部分内容表示赞同。但是，对稿中的某些内容有一些自己的想法。现就此谈一点不成熟的看法。 一、投资性房地产的归属问题 本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。 1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出

租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。 2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

第26讲_投资性房地产的账务处理(2)

第二节投资性房地产的确认与计量 二、投资性房地产的账务处理 【例6-3】（房、地自用时分开核算，出租时转入投资性房地产） 2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×18年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。 租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×18年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，至2×18年12月5日，土地使用权已经摊销165 000元。 两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，为简化处理，假定两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。 假设甲公司采用成本模式（★★）进行后续计量。 由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房中，其中的一栋用于出租，因此应当将土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，9 000 000×1/2=4 500 000（元）。 【答案】 甲公司的账务处理如下： 借：固定资产——厂房12 000 000 投资性房地产——厂房12 000 000 贷：在建工程——厂房24 000 000 借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000 累计摊销 82 500（165 000÷2） 贷：无形资产——土地使用权 4 500 000 （9 000 000÷2） 投资性房地产累计摊销82 500 （165 000÷2） 【例6-4】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。 为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。 2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，2×18年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本计量模式。 【答案】 甲公司的账务处理如下： （1）2×18年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产——厂房——在建40 000 000 投资性房地产累计折旧10 000 000 贷：投资性房地产——厂房50 000 000 （2）2×18年5月31日至2×18年12月31日，发生改扩建支出 借：投资性房地产——厂房——在建 5 000 000 贷：银行存款 5 000 000 （3）2×18年12月31日，改扩建工程完工 借：投资性房地产——厂房45 000 000 贷：投资性房地产——厂房——在建45 000 000 【例6-5】2×18年5月，甲公司与乙公司一项厂房租赁合同即将到期，为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。