2015-2016年房地产行业分析报告

2015-2016年房地产行业分析报告

【2016年09月】

一、房地产行业告别高速增长行业改革需求加大

1、房地产行业告别高速增长

今年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积35996 万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。

销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4 月累计完成额增速回落0.9 个百分点。

国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于100 为景气空间，低于100 为不景气空间。该指数在去年年中在95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015 年5 月国房景气指数92.43，创下了1997 年指数创立以来的历史低值。

2、行业现状倒逼改革力度加大

房地产市场高速增长期已过。我国曾经历过房地产市场的黄金时代，购房需求集中爆发期，供需矛盾较为严重，表现为房价增速较高，

房屋开工和销售增速较高；随着人口结构逐渐老龄化，首次置业需求释放逐渐放缓，集中式的需求释放降低，房地产市场高速增长期已经过去。

我们认为，政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家统计局最新数据，2015 年6月十大城市可售面积9769.27 万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015 年1-5 月房地产开发投资资金来源累计45966 亿元，同比下降1.6%。

从上市公司财务状况来看，中信房地产板块公司整体资产负债率和带息负债都在呈现逐年上升趋势，2014 年板块资产负债率

74.78%，带息债务/归属母公司股东权益为1.65，均为历史高值。

房地产行业高速扩张的时代已经结束，这已成为房地产企业的共识。在这种行业背景下，多家房企也出台了自己的应对措施，有房企转型或引入新的业务，更多房企在坚守主业的基础上，进行了多种改革或升级，提高运营效率。借助资本市场的力量便是其中一种。自去年房地产再融资放开以来，多家房企进行了非公开发行股票，借助资本市场引入社会资本、收购和注入优质资产、提高运营效率。仅今年以来我们所观察的166 家房企就有74