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当前小区智能化建设问题面面观

当前小区智能化建设问题面面观[20040317]

发布者Rosemary 在2004-03-15 16:01:18 (1116 阅读过)

当前小区智能化建设问题面面观

近年来,有关方面加大了对办公楼宇和住宅小区智能化建设的投入,使之形成了一个行业。然而,这一新兴行业的发展是不平衡的,当前还存在着一些极为明显的问题,亟需认真对待。本文仅就当前存在的一些反响较大、问题较突出的现象做一简单叙述,以期引起业界和有关部门重视,采取良策,尽快克服。

智能化系统,成为房产销售炒作的“标签”

建筑智能化虽然所涉及的专业系统多,是具有多种功能的综合性的专门的集成工程,但在实施过程中,作为项目的配套工程依附于整个建设项目而存在,因此智能化系统项目的规划、设计和建设最终还是取决于开发企业的决策人和项目承包商。但是,当前少数开发商或承包商缺乏“以人为本”对业主负责的态度,从“追求利润最大化”的眼前利益出发,把信息化、智能化系统看作为房产销售炒作中的“标签”,只图“新”、“奇”,不注重实用;也有的开发商和承包商把信息化、智能化系统建设看作是项目建设的“额外”开支,力图压缩投入,想方设法打政策、规定的“擦边球”,应付评审和专业检查,有人甚至说,“只要60分,多1分也是浪费”。

在上述两种具有对项目会产生决定影响的思想指导下,建成的智能化系统或成为“花拳绣腿”而“中看不中用”,或者因为系统功能配置低下、系统产品低劣,难以长久使用。

超低价竞争,商家高兴用户恼

随着智能化建设的发展,智能化公司如雨后春笋般地生长起来,许多以往从事其他行业的企业和人员也转向入列。当然,多数都有过认真的研究和专门的培训,但也不乏滥竽充数者,他们缺乏对智能化系统的认识,不具备系统集成应有的知识和技能,甚至寥寥几个人也成立了一个“智能化公司”,以低价或不正当手段承接到项目,采取抄袭、拼凑设计方案,转包施工,甚至让产品供应商替代施工等方法实施项目、应付验收,致使项目管理混乱、无序,技术含量低下,形成一些劣质工程,无能力调试和维护,成为业主入户居住使用的隐患。

鉴于系统集成企业间日益激烈的竞争,在少数开发企业片面追求“低价中标”思想的影响下,出现了智能化系统建设项目不正常的超低价,甚至有“智能住宅小区”每平方米投资不足20元的现象!正是由于不正常的超低价,因此有的在方案阶段就出现配置缺项、产品品质低下的现象。施工过程中,要么因要求追加经费而纠缠,要么不适当地简化工序、降低工艺要求、采用伪劣或冒牌产品。系统交付使用前,逃避检测,应付相关部门检查。业主入住后,不能按时开通,维护不能及时到位。

智能化系统的安装和调试是需要一定时日的。但是当前,智能化系统的设备安装和系统调试抢进度的现象时有出现。如有的项目,留给智能化系统调试的时间仅有3天!

产生此种现象,原因是多方面的。

有的是由于开发商对智能化工程实施缺乏了解,仍然当作以往电话、有线电视线路的配套,对智能化的系统性、复杂性、多样性和综合性认识不足;也有的是智能化系统的专业设计不能到位,致使补管、补槽、补开挖,造成被动和浪费,个别由于土建完成后再委托专业公司,出现不得已的明管、明线的现象;有的是不称职的集成企业设计和施工出现错误和迟缓,引起交房之前的赶工;还有就是土建施工脱期,造成智能化设备安装、系统调试时间紧迫。

由于给智能化系统施工没有留有足够的期限,往往造成工艺、规范上的诸多问题,各个技术子系统不能进行正常的调试和足够时间的试运行,将问题带入业主入户之后。而业主一旦入住,系统的试运行和调试就十分困难,同时也给业主造成智能化系统“不稳定”、“不成熟”的印象。

重建设,轻维护,应用难正常这一问题的存在较普遍。原因各有不同。

一是智能化建设过程中,物业管理企业介入较晚。致使系统功能与实际管理模式有差距,建设的结果不能为物业管理使用者满意。如管理机房设置等。

二是当前物业管理队伍素质急需提高

当前不少物业管理企业的员工队伍还缺乏计算机操作和现代信息管理的专业人才。因此,当智能化系统建成移交后,一些系统就不能发挥其应有的功能。如小区信息公告、物业信息计算机管理系统等,有的干脆成了现代化的“摆设”!

三是系统维护缺乏资金。

智能化系统功能的正常发挥,除了正确的操作使用外,还必须对系统进行有效的维护。系统的维护一般均需要由具有专业技术的专业公司承担,而当前绝大多数物业公司均不具备如此专业的技术队伍,加之当前物业管理收费较低,正常的维护委托较难兑现。所以,不少智能化系统在保质期后面临着无人维护的问题。

拖欠工程款,滋生“三角债”

拖欠工程款,形成“三角债”,如今也普遍地出现在智能化系统工程之中。

当前房产市场十分“红火”,不少楼盘出现“一旦开盘,就告售磬”的现象。而且,由于银行按揭,一般在住宅销售合同签定之后1、2个月内资金可以全部回笼。

照例,房产开发企业不应当拖欠工程款项。然而事实并非如此,房产开发企业拖欠工程建设款项的现象和纠纷仍然经常发生。究其原因,某些开发企业把拖欠工程款看成是正常现象,少数“成功人士”信奉着“拖欠款项,就是利润”,“能够欠债,就是本事”。此外,由于房地产形势良好,开发企业不断扩大开发规模,不断增加开发项目,一个项目进行时,另一个项目已经启动。因此,资金永远是短缺的。

鉴于上述等原因,开发企业拖欠建筑工程公司工程款项的现象屡见不鲜,就连智能化工程费用也常有拖欠。从而拖欠民工工资、拖欠产品供应商的设备器材款项等现象就很难避免了。

摘自:建筑时报