土地定级与基准地价更新培训资料

土地级别与基准地价更新

培训材料

湖北永业行评估咨询有限公司

二○○六年十月

目录

一、土地定级与基准地价更新概况 (1)

二、土地定级与基准地价更新工作组织领导 (1)

三、土地定级与基准地价更新工作步骤 (2)

四、外业工作（资料收集过程） (3)

五、内业工作（数据分析处理） (25)

一、土地定级与基准地价更新概况

1．土地定级与基准地价

城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会中经济活动中的地位、使用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别。

基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。

2．新一轮土地定级与基准地价更新

我省各城市上一轮基准地价大部分都是在2001年左右完成的，其成果为以后的更新工作打下了坚实的基础。但是受社会经济活动的影响以及更新技术不但完善，逐步突显出其不足之处，需要更新、改进。本轮基准地价更新根据省国土厅的统一部署，要求严格按照国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《湖北省城镇土地级别更新技术规范》、《湖北省城镇基准地价更新技术规范》的要求，采用软件进行土地定级与基准地价更新，利用多因素加权评价法（特尔斐专家打分法）对土地质量进行分析评价，进行土地定级，在土地定级的基础上，以市场交易地价资料为依据，确定基准地价。级别边界更加精确，基准地价水平更加合理，方法科学，手段先进。

二、土地定级与基准地价更新工作组织领导

土地定级与基准地价更新是一个系统性的工作，涉及的部门多、工作量繁重、工作程序复杂。要做好这项工作不仅需要工作人员了解的实际情况，具备丰富的专业知识，同时也需要有严密的组织机构和市政府强有力的领导，在此基础上制定出严密的工作计划并按步骤实施才可能高效率、高质量完成更新工作。为了保障更新工作的顺利进行，市政府应发文成立更新领导小组，由分管副市长任组长，市政府、市国土资源局、相关政府部门的主要领导担任领导小组成员。领导小组下设办公室，办公室下设项目组、技术组、调查组和后勤组。同时组织了专家咨询组来共同完成。土地定级与基准地价更新工作组织关系图如下：

工作组织关系图

（一）、领导小组的职责

1、领导整项工作；

2、审批工作方案和技术方案；

3、组织各个部门配合办公室和项目组工作；

4、解决有关评估工作的政策和经费等重大问题；

5、审查、审定基准地价。

（二）、办公室的职责：

1、负责协调各职能部门的工作；

2、负责组织调查、收集实际资料；

3、负责督促有关部门及时无偿地提供有关资料；

4、负责组织专家选择定级估价因素并确定其权重；

5、邀请高校科研机构和市政府有关部门的领导和专家进行技术咨询；

6、负责提供后勤保障工作。

（三）、项目组的职责：

1、研究制定整个基准地价评估工作的技术路线及方法；

2、编制基准地价评估工作的工作方案、技术方案并组织实施；

3、解决基准地价评估工作的技术问题并进行科技攻关；

4、探索研究基准地价评估工作中的先进技术并推广应用。

三、土地定级与基准地价更新工作步骤

全部工作大体上可划分为前期准备、资料调查收集、数据分析处理、成果完善与编制、成果验收与审批等5个阶段。

(一)前期准备阶段

前期准备工作的主要任务是成立领导小组，组建工作专班、落实工作经费、技术培训、召开有关会议、组织宣传发动、印刷有关资料、购置有关设备、拟定技术路线等准备工作。具体工作内容如下：

1．报请市政府批准开展襄樊市土地定级与基准地价更新工作，成立分工明确的工作组；

2．召开领导小组、项目组及相关协助单位会议，制定此次更新工作的制度和方案；

3．土地定级因素和估价样点调查表格设计及印刷；

4．组织相关人员进行培训；

5．购置有关设备、辅助设备和落实场地；

6．相关专家的走访及咨询。

（二）资料调查阶段

1、基础资料可以分为社会各行业总体经济状况和评估基本资料。评估基本资料包括评估底图、评估范围、基准地价更新的地价定义以及相关政府文件；

2、土地定级因子资料的收集，可以先到相关行政单位收集，如资料不全可再根据定级规程实地调查；

3、估价样点资料的收集，可以分两个部分收集，一是到国土局、土地交易中心和房产管理局等部门进行资料调查，如土地出让、土地转让、征地、房屋交易等，二是工作人员实地收集，如商铺、柜台出租、二手房买卖等；

（三）数据分析处理阶段

数据分析处理工作由项目技术组及相关人员与市国土资源局土地利用科配合完成。数据分析处理主要包括以下几个方面内容：

1．定级资料的整理及分析，包括相关定级因子的指标值、功能分、影响范围的确定；

2．估价资料的分析整理，包括各类型样点的图形输入、地价计算、地价修正等，建立相关数据库；

3．将评估基本资料和定级、估价资料输入到湖北省国土厅开发的土地定级与基准地价更新软件，得出定级结果及级别范围并初步形成基准地价；

4．建立基准地价修正体系；

6．形成初步技术成果并进行实地校验。

（四）成果完善与报告的编制阶段

由基准地价更新领导小组组织召开专家会议，就定级估价的初步成果进行讨论，征求有关各方面意见，结合实际情况对成果进行适当调整完善。在此基础上，归纳和整理来自各方面有利建议，并调整完善；编写了土地定级估价工作技术报告、工作报告和专题报告等；进行土地定级及基准地价成果图等专题图编制、表格等附件的整理；整理了各类成果并将其数字化存档，以备检查验收。

（五）成果验收与审批阶段

按照省厅要求进行验收，首先是市国土资源局对土地级别与基准地价水平进行初审，之后是省国土资源厅监测中心的预检，预检之后就是省国土资源厅验收，验收完成后，在市国土资源局组织下进行成果听政，最后就是更新成果上报省、市政府和物价局等部门审批。

四、外业工作（资料收集过程）

（一）特尔斐法专家打分

为了全面掌握土地质量及利用状况，合理确定土地级别，将采用多因素综合评价法，对城镇土地使用价值进行综合分析。多因素综合评价法主要是利用特尔斐专家打分表确定各因素的权重，接着计算各因素对土地的作用分，根据作用分区间分布的不同来划分级别。

特尔斐法的主要工作是通过专家对土地定级因素权重做出统计估算，因此，专家的选择、测定是很重要的。土地定级因素及权重选择的专家应包括湖北省国土资源厅、市国土资源局、市规划局、市物价局、市财政局等有关部门的技术、管理专家和高层决策人员以及高校的教授等。专家的权威性、代表性，专家人数

以及各项程序符合《城镇土地分等定级规程》的要求。

根据《城镇土地分等定级规程》的要求，编制了土地定级因素权重打分意见征询表及填表说明。各位专家按《土地定级因素权重调查表》的要求，运用特尔斐法对综合、商业、住宅和工业用地定级因素进行了权重打分，土地定级原则上必须进行两轮因素权重打分。

注：上表以商业用地为例，具体因素可根据当地实际情况确定。

（二）资料收集

1.基础资料：包括工作底图、更新区域范围及情况说明、土地利用总体规划、城市总体规划、城市产业布局、房地产市场状况、土地利用现状以及相关政府文件等背景资料。这些资料主要是到市国土资源局、市规划局、市统计局收集。

（三）定级资料：主要包括影响土地质量的各类土地定级因素资料的收集，分为商服繁华度、交通条件、基本设施状况、环境条件、人口状况等，因素下又分定级因子，可以将各种因子对应的指标数据分配到不同职能部门进行分类收集，如资料不全再根据定级规程实地进行调查。

1．定级因素应收集的资料如下：

商服中心规模效益资料:收集商服中心的规模、具体位置、商业网点的分布等；

交通条件资料:路网密度及道路类型，收集道路交通网络图、各道路车流量情况等；

公用基础设施资料

供水资料：收集供水管线分布状况及管道网络图、区域供水保证率等情况；

排水资料：收集排水系统的分布、排水管道网络图、排水能力等情况；

供电资料：收集供电管线网络图、供电系统保证率、持续时间等情况；

通信资料：收集电话装机容量、电信业务量及网络图；

公共设施资料:收集调查中小学、幼儿园的数量及分布；市内各医院床位、就诊人数等；

工程地质资料:收集地质状况及建筑地基承重力等资料；

绿地覆盖率资料:收集公园等绿地覆盖率资料；

人口资料:收集人口密度资料，人口分布资料；

规划资料:近期道路改扩建工程、新建道路的等级类型、总体规划以及小区控制性规划对用地类型的限制、要求等资料。

2．相关表格说明：

注：以下红色项目是必须收集资料

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：C0101、供水状况（资料收集来源：自来水公司）

调查人：调查时间：C0102、排水状况（资料收集来源：市政公司）

调查人：调查时间：C0103、煤气管道（资料收集来源：煤气公司）

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

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调查人：调查时间：D0101、大气污染（资料收集来源：环保局）

调查人：调查时间：D0102、噪声污染（资料收集来源：环保局）

调查人：调查时间：D0103、水污染（资料收集来源：环保局）

调查人：调查时间：D0104、绿地覆盖率（资料收集来源：实地调查）

调查人：调查时间：

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调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

（四）估价资料

1．内容包括市场交易资料（即样点资料）和估价相关资料两大部分。其中市场交易资料包括房屋出租、土地使用权出让、土地使用权转让、商品房出售和柜台出租、房屋买卖、征地资料，可以到国土资源局收集，房屋出租、商品房买卖、柜台出租资料必须工作人员实地调查；估价相关资料包括确定地价内涵相关的资料、相关经济指数、房地产政策法规制度以及房地产税费标准等，可以查阅相关文件、走访相关部门来收集。估价参数资料收集时尤其要注意平均容积率、还原利率、平均开发程度等资料的收集，其次是现行的相关取费标准，当地政府部门没有对费用标准明文规定的，可以利用省政府相关文件取费标准。

2．各类用途样点资料类型

3.样点收集表格

注：以下红色表格是必须收集的

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：SD、房屋买卖价格调查表（住房交易）

调查人：调查时间：

调查人: 调查时间:

调查人：调查时间：

调查人：调查时间：SH、土地联营入股资料调查表

哈尔滨市城镇国有土地基准地价

哈尔滨市城镇国有土地基准地价 日期：2010-05-04 阅览次数：6143次字号：【大中小】哈尔滨市城镇国有土地基准地价单位：元/平方米 哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知 日期：2010-01-13 阅览次数：8974次字号：【大中小】 哈政发〔2009〕17号 各区人民政府，市政府各委、办、局： 为进一步加强土地管理，充分发挥地价在调控土地市场、服务经济建设中的基础作用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共 和国城市房地产管理法》、《黑龙江省地价管理暂行规定》和黑龙江省国土资源厅办公室《关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知》（黑国 土资办发〔2007〕49号）等相关法律、法规和文件精神，报经省政府批准，市政府决定，结合我市经济社会发展实际，对我市现行城镇国有土地基准地价进行调整。现将有关事宜通知如下：

一、地域范围 本次公布的基准地价地域范围为哈尔滨市区（不含呼兰区、阿城区）土地利用总体规划确定的规划建设用地区域及部分重点开发建设区域范围内的国有土地，市区其它区域的国有土地参照邻近区域土地级别确定其基准地价。 二、基准地价内涵 本次公布的基准地价为完整土地使用权价格（净地价格），其内涵是指在正常土地市场条件下，一定年期土地使用权未来纯收益的现值总和，即土地使用权在现状或规划土地利用条件下的市场价格。其价格构成包括土地取得费（农村征地补偿费或城市拆迁补偿费）、土地开发费（政府对各类基础设施和公共服务设施的历史投入）和政府纯收益，不包括城市基础设施配套费。 本次公布的基准地价是在市区城镇规划建设区及重点开发建设区范围内，对现状利用条件下不同级别国有土地，按照商业、住宅、办公、工业等用途分别评估确定的，以2008年1月1日为估价基准日，各用途法定最高出让年期为：商业用地40年期、住宅用地70年期、办公用地50年期、工业用地50年期，平均容积率为2.0，各级别基础设施平均开发程度下的完整土地使用权区域平均价格。 各用地类型及土地级别基准地价对应的区域基础设施平均开发程度为： 商业用地：一级至六级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），七级至十级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 住宅用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 办公用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 工业用地：工业用地限制区及一级、二级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），三级至四级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 三、其他事项 （一）在基准地价应用中，要按照《哈尔滨市各类城镇国有用地基准地价适用范围》（附件2）准确把握不同用途土地地价评估所适用的基准地价类别；参照《哈尔滨市城镇国有土地级别范围说明》（附件3）对土地级别界限进行确定，最终确定的土地级别以各用途土地基准地价图所载级别范围为准。 （二）土地有偿使用以净地公开出让为主，确需毛地出让时，以净地出让基准地价的40%为基准进行宗地评估。 （三）本通知自2009年10月1日起施行，市规划土地管理局、市物价局、市财政局《关于发布＜哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价＞的联合通知》（哈规土联字〔1993〕1号）和市政府及有关部门此前制定的与本通知规定不符的有关文件或文件条款，同时废止执行。 （四）呼兰区、阿城区的土地级别和基准地价由呼兰区、阿城区自行制定，并根据省政府有关批复意见自行公布实施。

厦门城镇土地基准地价及地价征收规定政策解读

《厦门市城镇土地基准地价及地价征收规定》 政策解读 《厦门市城镇土地基准地价及地价征收规定》厦府[2017] 413号文于2018年2月1日起实施。 一、文件出台背景 根据有关规定，基准地价应每两年更新一次。我市现行的基准地价于2016年3月1日颁布实施（厦府[2016]49号）。基准地价更新成果必须在2018年3月1日前公布并实施。 二、基准地价的主要作用： 一是为各级政府在出让土地时提供依据，同时也可为土地使用者在土地使用权二级市场转让时提供参考依据。二是各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对政府加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。三是通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。 三、基准地价更新的主要内容 （一）城镇土地级别划分变更情况 本次基准地价更新对厦府〔2016〕49号文中的商业、办公、酒店、营利性医疗教育、软件及研发、经营性公共设施产业、工业等7类用地在厦府〔2016〕49号文基础上，各用途地价区段整合划分为六个级别的地价图，并对同一用途的区段地价按相近区

域整合划分为一个级别。因此，厦府〔2016〕49号文的区域划分并未发生实质变化。 本次公布的住宅用途基准地价分为商品住房和租赁住房基准地价，更新后调整为全市住宅共分六个级别15个区段，其中一级地分为1地价区段，二级地分为3个地价区段，三级地分为5个地价区段，四级地分为4个地价区段，五级地1个地段区段，六级地1个地价区段。 本次新增停车场用途，全市住宅共分六个级别15个区段，其中一级地分为1地价区段，二级地分为1个地价区段，三级地分为3个地价区段，四级地分为4个地价区段，五级地4个地段区段，六级地2个地价区段。 （二）商业、办公、酒店、营利性医疗教育、工业、软件及研发、经营性公共设施等产业用地基准地价基本保持不变为保持政策的连续性、稳定性，本次基准地价更新除商业、办公、酒店、营利性医疗教育用地因级别整合导致局部基准地价微调；工业、软件及研发、经营性公共设施等产业用地地价均未作调整。 （三）住宅用地基准地价 商品住房用地新供地采用招拍挂方式，基准地价调整对新供地市场影响不大，调整后的价格水平反映了土地市场成交价格变化总体趋势，又体现了基准地价的均质特点。 （四）新增租赁住房用地基准地价 为建立租购并举的房地产市场体系，根据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和住建部《开展住房租赁试点工作的初步方案》，全国各地正在大力探索推进租赁

厦门市人民政府关于调整工业用地出让最低价标准的通知厦府〔20

厦门市人民政府关于调整工业用地出让最低价标准的通知 厦府〔2009〕236号 各区人民政府，市直各委、办、局： 根据国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）精 神，经市土地管理委员会第48次会议研究同意，决定调整我市工业用地出让最低价标准。现将有关意见通 知如下： 一、对我市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目（含新建、扩建和改建），在确定土地出让起始 价时，集美区、同安区、翔安区按不低于该区工业用地基准地价标准的70%执行，即集美区按不低于336 元/平方米的标准执行，同安区、翔安区按不低于202元/平方米的标准执行。岛内（思明区、湖里区）工业 用地基准地价标准仍按700元/平方米执行。海沧区工业用地基准地价标准仍按480元/平方米执行。 优先发展产业是指市发改委依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展 的产业。 用地集约是指项目建设用地投资强度在《厦门市人民政府批转市国土房产局关于厦门市工业项目建设 用地控制指标的通知》（厦府〔2008〕474号）所规定标准增加10%以上，容积率超过《关于发布和实施〈工 业项目建设用地控制指标〉的通知》（国土资发〔2008〕24号）所规定标准40%以上（详见附件）。 二、在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工、并有一定规模的工业项目，在确定土地出让 起始价时可按不低于所在区工业用地基准地价标准的70%执行。具体项目根据《国民经济行业分类》 （GB/T4754－2002）第13、14、15、17、18、19、20大类范围内按小类认定。 三、本通知自印发之日起执行。 附件：工业建设项目投资强度和容积率控制指标 厦门市人民政府 二OO 九年八月十二日 附件 工业建设项目投资强度和容积率控制指标 行业分类 投资强度控制指标(万元/公顷) 代号 名称 本岛、集美、海沧 同安、翔安 备注 容积率 13 农副食品加工业 2854.5 1485.0 ≥1.4 14 食品制造业 2854.5 1485.0 ≥1.4 15 饮料制造业 2854.5 1485.0 ≥1.4 16 烟草加工业 2854.5 1485.0 ≥1.4 17 纺织业 2854.5 1485.0 ≥1.12 18 纺织服装鞋帽制造业 2854.5 1485.0 ≥1.4 19 皮革、毛皮、羽绒及制品业 2854.5 1485.0 ≥1.4 20 木材加工及竹、藤、棕、草制品业 2854.5 1287.0 ≥1.12 21 家具制造业 2854.5 1353.0 ≥1.12 22 造纸及纸制品业 2854.5 1485.0 ≥1.12 23 印刷业、记录媒介的复制 2887.5 1864.5 ≥1.12 24 文教体育用品制造业 2854.5 1485.0 高科技 园区限制引入 ≥1.4

东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告

东明县建制镇土地级别 与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021

2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月

目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。 第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。

基准地价工作方案

土地定级与基准地价更新工作实施方案

土地定级与基准地价更新工作方案 一、目的意义 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、对象与范围 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。 三、基准地价内涵与期日 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。 此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下

水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线

基准地价和地价

1、基准地价和地价的定义及内容 1.1、《土地基本术语》（GB/T19231—2003） P26 5.5.5.1 基准地价 中国各城镇按土地的不同区段、不同用途和不同等级评估和测算的土地使用权的平均价格。 5.5.1 地价 土地价格 1.2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） P80 基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 1.3、广东省地价管理规定广东省人民政府令第４６号 1998年 第二条本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。 基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。 标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。 出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。 交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。 2、基准地价和地价的区别 2.1、土地基准价和每宗地的成交价格是不一样的，基准地价反映的是一个地区中长期的趋势，是更长时间的变化，所以价格相对低。这是它们之间最本质的区别。 2.2、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价； 2.3、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。 2.4、土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价； 标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价； 标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。 3、土地定价的依据 《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） 3.1、6.3 商业金融业用地宗地价格评估

横城镇土地定级与基准地价更新成果.doc

横县城镇土地定级与基准地价更新成果 项目工作范围 本轮定级估价范围主要根据《横县土地利用总体规划》（2006～2020年）（2015年调整）和《<横县城市总体规划>（2005～2020年）局部调整（2009）》城区范围内的可作为城镇建设用地使用的土地，以及六景、峦城等16个乡（镇）〔包括乡（镇）合并前，原乡（镇）镇区〕范围内可作为城镇建设用地使用的土地综合确定。估价范围包括城区及六景、峦城等16个乡镇内主要现状建成区、近年拟供地的新增建设用地区域和部分有条件建设区。定级估价面积详见下表： 一、基准地价内涵说明 基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。 本轮基准地价由商服、住宅、工业和公共管理与公共服务

（分为两类，一类为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地；二类为公用设施、公园与绿地用地）四类用途组成。不同用途价格对应的基准条件为： 1.基准地价估价期日为2017年11月1日。 2.基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。 3.土地开发程度达到“五通一平”标准，即宗地红线外通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内场地平整。 4.土地利用状况：商服用地容积率1.0；住宅用地容积率3.0；工业用地容积率1.0；公共服务项目用地容积率0.5～1.5（其中一类用地容积率1.5；二类用地容积率0.5）。 5.地价影响因素均在一般状态。 基准地价内涵见下表。 表2 基准地价内涵表 二、土地级别与基准地价更新成果

市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)

第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8

厦门市土地收益金征收标准调整方案及说明

厦门市土地收益金征收标准调整方案及说明 一、调整的必要性 为了加强厦门市房屋租赁管理，规范房地产租赁行为，防止国有资产流失，1999年市政府批准了市财政局、物价局和土地房产局制定的《厦门市征收房屋租赁收益金的暂行办法》（厦府[1999]综031号），2006年市政府批准了市国土房产局和市财政局《关于厦门市土地收益金和房屋转租收益金征收政策的调整意见》（厦府办[2006]103号）。因上述原征收政策和征收标准已执行近十年，随着国有土地有偿使用制度改革的深入，地租价格的变化，已不适应市场和管理的需要，有必要修订土地收益金征收管理办法，重新明确征收范围、征收标准和收缴入库等内容，进一步规范土地收益金征收管理。 二、征收范围 （一）以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的。（《房地产管理法》规定）（二）虽然以出让方式取得土地使用权但土地出让合同约定土地使用权连同建成的房屋不得出租的。（合同约定）（三）以房屋与他人合作用于生产经营的，也认定为出租行为，列入征收范围。 1页

（四）不再将单独的土地使用权出租列入征收范围。 三、征收单位 厦门市国土资源与房产管理局负责全市土地收益金征收管理工作，国土与房产管理局各分局具体负责辖区范围土地收益金的征收工作，其中鼓浪屿的土地收益金原由鼓浪屿房屋管理所代征，应直属分局的要求改由直属分局征收。 四、征收标准测算 土地收益金标准按照与基准地价水平相匹配的原则，根据不同区域等级和土地用途的基准地价，给合该区域同用途的划拨土地重置价确定。土地收益金标准随基准地价的调整进行相应调整。 五、征收频率 土地收益金按月计算，每季度征收一次。 附：厦门市土地收益金征收标准表 2页

2015年土地估价案例与报告：城镇基准地价确定

2015年土地估价案例与报告：城镇基准地价确定 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、总量指标按其反映的时间状况不同，可以分为__。 A．数量指标和质量指标 B．总体单位总量指标和总体标志总量指标 C．相对指标和平均指标 D．时期指标和时点指标 2、年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。 A：1960 B：1961 C：1962 D：1963 E：35％～50％ 3、下列不属于土地估价报告构成要素的是。 A：封面、摘要 B：估价对象界定 C：土地估价过程 D：土地估价结果及其使用 E：国家实行土地估价师资格认证制度 4、有水源保证的灌溉设施，在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做__ A．灌溉水田 B．望天田 C．水浇地 D．菜地 5、地籍调查包括__。 A．土地登记 B．权属调查 C．土地统计 D．地籍测量 E．资源调查 6、土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于__代理的范畴。 A．法定代理 B．指定代理 C．委托代理 D．自行代理 7、房产分户图的比例尺一般为。 A：1：100 B：1；200

C：1：500 D：1：1000 E：土地 8、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 A．县级人民政府 B．县级土地管理部门 C．乡级人民政府 D．乡级土地管理部门 9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106元、905元、899元，建筑容积率分别为5．5、5．0、4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。 A：甲 B：乙 C：丙 D：甲或丙 E：时间因素 10、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取．(2002年真题) A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地外开发投入的费用总和 C：宗地内开发投入的费用总和 D：宗地内外受益分摊的开发费用总和 E：合法性 11、某地块面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标：容积率为3，建筑密度为30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是。 A：建筑物地面一层建筑面积800㎡，总建筑面积为5000㎡ B：建筑物地面一层建筑面积1400㎡，总建筑面积为6000㎡ C：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为5500㎡ D：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为2500㎡ E：时间因素 12、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：国家实行土地估价师资格认证制度 13、土地变更登记，是指因__而进行的登记。 A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更 D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后

福州市四城区土地级别及基准地价修编成果汇总2017

2017年福州市四城区土地级别及基准地价修编成果 一、基准地价的内涵、构成和范围 （一）基准地价内涵 1、土地权利类型：出让土地使用权。 2、基准地价估价期日：2017年1月1日。 3、基准地价年期：基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。商服用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。若某种用途的基准地价标准参照其它用途基准地价标准的一定比例确定的，则该用途的基准地价年期仍然为该用途的法定最高使用年期。 4、基准地价开发程度：基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）。 5、基准地价容积率：福州市四城区的商服用地路线价为标准深度30m或50m，容积率为，建筑密度为100％,商服用地级别价的标准容积率为，住宅用地的标准容积率为，工业用地的标准容积率为。 6、本次修编的基准地价表和基准地价图中，商服用地为批发零售用地类型的价格，住宅用地为普通住宅用地类型的价格，工矿仓储用地为工业用地类型的价格。其它各细分用地类型的土地价格按照《各细分用地类型基准地价修正系数表》中的系数修正后确定价格。 （二）基准地价的价格构成 基准地价的价格构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，其中包括城市基础设施配

套费，不包括契税。 1、土地取得成本：包括征地、房屋征收补偿费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等费用，房屋征收补偿费用包括征收房屋及构筑物的补偿费、安置补助费等费用。 2、土地前期开发成本：土地前期开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）所需的费用。 3、按规定收取的相关费用：包括耕地开垦费、耕地占用税以及按规定应收取的其它费用等。 4、土地出让收益：是指土地出让收入扣除土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用等土地出让成本后的收益，包含新增建设用地土地有偿使用费和土地出让收入计提（安排）的各类专项资金（农业土地开发资金、国有土地收益基金、保障性住房建设资金、农田水利建设资金、教育资金、土地出让业务费、被征地农民保障资金等）。 表1 福州市四城区各类用地基准地价内涵一览表

建制镇土地级别与基准地价更新报告

2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月

目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况 (1) 第二节工作步骤 (2) 第三节工作结果 (5) 第四节取得的主要成果和经验体会 (8) 第二部分技术报告..........................................................................- 11 -第一章概述...........................................................................................................- 13 -第一节自然与社会经济概况. (13) 第二节建制镇基准地价更新概述 (23) 第二章资料调查...................................................................................................- 34 -第一节工作底图数据收集与整理. (34) 第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 (36) 第三章土地定级...................................................................................................- 41 -第一节土地定级的基本方法. (41) 第二节定级因素、因子体系的建立 (43) 第三节土地定级因素整理与分析量化 (47) 第四节土地级别划分 (67) 第四章基准地价更新...........................................................................................- 75 -第一节基准地价更新评估的主要步骤. (75)

基准地价更新方法及趋势探析

基准地价更新方法及趋势探析 摘要：城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度，随着土地市场的发育，原有的基准地价更新方法已不能完全满足土地管理的需求，各地都在探索适应当地土地利用管理的新的更新方法。本文通过对各类基准地价更新方法的比较，并借鉴国外的地价制度，对城镇基准地价更新方法的发展趋势作以探讨。 关键词：基准地价；土地市场；更新方法；发展趋势 Study on Remedying Methods of Benchmark Land Prices and Development Trend Abstract：Urban system is China's benchmark land prices in the early development of urban land market by the establishment of a land management system. Along with the development of the land market，the original method can not fully meet the demand for land management，all localities are exploring adapt to the local land-use management of the new method update. This essay，which bases on comparing various methods and using foreign premium system，try to update on urban land price benchmark trends for the development of methods to explore.

克拉玛依市关于发布实施本市城镇土地定级与基准地价更新成果的通告课件

关于发布实施本市城镇土地定级与 基准地价更新成果的通告 2014年12月31日，我市城镇土地定级与基准地价更新成果已通过自治区城镇土地定级与基准地价更新、城市地价动态监测成果验收组的验收。经市人民政府研究，决定更新调整后的土地级别与基准地价，自2015年7月1日起实施，原市人民政府《关于发布实施克拉玛依市城镇土地定级与基准地价更新成果的通告》（2010年1月19日）同时废止。现将有关事项通告如下： 一、《克拉玛依市土地定级与基准地价更新成果》包括基准地价表、基准地价使用说明、土地定级范围说明。在土地市场总体价格水平发生重大变化的情况下，市人民政府将及时对基准地价进行全面更新。市国土资源局可根据土地市场价格变化情况，对基准地价进行局部更新。 二、宗地出让需参照基准地价，按照规定程序，使用合理的评估方法进行评估，出让价格须经市国土资源局审核确定。 三、市人民政府有关部门要做好相关政策的衔接工作，施行中的具体问题由市国土资源局负责协调解决。 2015年4月7日

克拉玛依市城镇土地基准地价一览表 基准期日：2014年12月31日单位：元/平方米 克拉玛依区基准地价表 独山子区基准地价表 白碱滩区基准地价表

乌尔禾城区、石化工业园片区、乌尔禾乡基准地价表

克拉玛依市城镇土地基准地价使用说明 一、基准地价内涵 1．商业用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），商业用地法定最高土地使用年限40年及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 2．居住用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），居住用地在法定最高土地使用年限70年及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 3．工业用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），工业用地在法定最高土地使用年限50年及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 4．综合用地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及土地平整），在土地使用年限40年及容积率为 1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。 5．克拉玛依其他区域（乌尔禾城区、石化工业园片区、乌尔禾乡）土地基准地价内涵：以2014年12月31日为估价

【标准】关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知

沈阳市规划和国土资源局 关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知 沈规国土发[2002]285号 各区、开发区规划和国土资源分局： 为加强地价管理，规范土地交易行为，促进房地产市场健康发展，依据国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，结合实际情况，对我市城区及三环以外部分地区进行了土地分等定级和基准地价评估测算，指定了新的土地出让金、租金标准。经市政府同意，现将《关于沈阳市城区土地级别\基准地价标准及出让金、租金标准使用有关问题的说明》、《沈阳市城区土地级别图及范围说明》、《沈阳市城区基准地价标准》、《沈阳市城区出让金、租金标准》、《容积率修正系数》、《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》一并予以公布，并就有关事项通知如下： 一、凡通过土地市场以招标、拍卖、挂牌等方式供应的房地产开发的经营性建设项目用地，出让底价应根据新的基准地价标准，综合宗地区位和规划条件等因素进行评估测算后，按规定程序确定，不再单独套用出让金标准。 对其它建设项目等用地办理协议出让时，执行新的土地出让金标准，并按规定进行容积率、用途等修正。 二、对已经以划拨方式取得土地使用权的用地，因不再符合《划拨用地目录》和国家政策规定需要补办出让、租赁手续的，收取出让金、租金的具体办法另行制定。 三、土地等级和基准地价是制定土地有偿使用政策和地价评估及管理的重要依据。根据国家有关规定，我局将对地价实施动态监测，定期测算地价指数，调整和更新基准地价标准和出让金、年租金标准。 四、本通知发布的土地级别、基准地价标准和出让金、年租金标准、修正系数自2003年1月1日起执行，《关于调整沈阳市城区国有土地级别和使用权出让金标准的通知》（沈土发[1994]67号）同时废止。 2002年11月20日 沈阳市规划和国土资源局 关于沈阳市城区土地级别基准地价标准及出让金租金标准使用有关问题的说明 一、关于商业、住宅、工业三类以外其它通途土地级别图及有关地价标准的适用。 按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次按商业、住宅、工业三类用途分别定级。国土资源部印发试行的《土地分类》（国土资发[2002]255号）中商服用地适用商业用地级别图及有关地价标准；住宅用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；以外的公共建筑用地、特殊用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；公共设施用地、交通运输用地、水利设施用地、农用地适用工业用地级别图及有关地价标准，其中农用地适用工业用地有关地价标准时按-20%进行用途修正。 三环以外于洪、东陵区其它区域和棋盘山风景区土地的评估、出让，按《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》执行。 二、关于土地级别范围说明和宗地土地级别确认。 1、土地级别范围说明是对土地级别图划定土地级别界限的简要说明，确定宗地的土地级别应以土地级别图为准。 2、以道路为级别界限的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。 3、商业、住宅、工业用地在定级的基础上进行了级别分类，商业三级、四级一类用地为沿所列街路两侧第一宗地，其余均为二类用地；住宅用地各级别一类用地为临现有和在建及近期计划新建公园、水系、大型公共绿地周围第一宗地，其余均为二类用地；工业用地一级一、

基准地价

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施＜中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例＞办法和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下： 一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。 二、基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。 三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。 四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。 五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔1993〕34号）同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。

2..北京市基准地价级别范围 附件1：北京市基准地价使用说明 一、基本内容 （一）基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。 （二）基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 （三）基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。 1.商业类：包括商业服务业用地（含商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等用地），旅游业用地（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附属设施等用地），金融保险业用地（含银行、信托、证券、保险机构等用地），餐饮娱乐业用地（含酒楼、饭庄、快餐店、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场、赛车场、赛马场等用地）。 2.综合类：包括办公科研用地（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构、停车场、停车楼等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地）。 3.居住类：包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。 4.工业类：包括工业用地（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心），仓储用地（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地）。 其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。