论《物权法》 上的不动产物权登记制度
论《物权法》①上的不动产物权登记制度论文提要：
物债二分财产权体系下的物权法，根据物权客体的性质不同，可以分为不动产物权法和动产物权法，不动产物权登记制度是不动产物权法的核心内容之一。2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施，结束了我国不动产物权登记制度没有统一法律规定的零散状态②，确立了不动产物权的统一登记制度。本文将对《物权法》确立的不动产物权统一登记制度做一分析梳理。全文共8937字。
以下正文：
一、《物权法》上不动产物权登记制度之确立
（一）不动产物权和动产物权的区分——不动产物权登记制度的源起
1、债权物权的区分。债权和物权的区分是大陆法系尤其是德国民法体系财产权体系的基本区分。决定这一基本区分的基本要素大致包括如下几个方面：请求权和支配权的区分；相对权和绝对权的区分；债权行为和物权行为的区分；客体的区分。笔者认为，请求权和支配权的区分可以理解为是从权利内容上的区分，相对权和绝对权的区分可以理解为
①此处是《中华人民共和国物权法》的简称，本文下同。
②《物权法》颁布之前，《城市房地产管理办法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》
是权利效力上的区分，债权行为和物权行为的区分则是在债法和物法分立的背景之下从权利变动角度所做的区分，而客体的区分则是区分不同权利的通用标准，任何一个私权都存在客体上的独特性，否则无以成为一种独立的权利。随着社会发展、权利体系的不断膨胀，虽然债权和物权的区分并不像请求权和支配权的区分以及相对权和绝对权的区分那样周延，从而无法涵盖整个财产权利体系，但是债权和物权的区分实际上已经成为了民法学的一种基本的思维模式和分析工具，以至于一旦出现一个新的财产权时，诸如?这个权利究竟是债权还是物权?等的问题总是会萦绕在我们脑际并使我们为之争论不休。因此我们应当从债权物权区分说的基本要素来理解二者，避免一种抽象而僵硬的理解。
正是债权物权的这种明确的区分，导致了适用于二者的规则的不同，比如债权法中有契约自由原则，而物权法中则有物权法定原则；物权法中有一物一权原则和公示公信原则，债权法却没有等。这里与本文密切相关的就是公示公信原则，动产物权变动的交付制度以及不动产物权登记制度就是这一原则的体现。本文主要论述的是后者。
2、不动产和动产的区分。不动产和动产是物的最基本的分类，其重要意义之一在于在不动产和动产上可以成立不同的物权。从某种意义上说，整个物权法就可以分为不动产
物权法和动产物权法。不动产和动产?在满足实际生活需求之功能上所存在的本质差异，对理解物权法来说，具有关键性意义?①。具体说来，不动产如土地、房屋等是每个人生存和生活之基础，构成人们的基本生活资料，?对于人类之个体与整体均是生存基础意义上的‘财产’基础?；而动产对人们来说，其?功能是相当不同的，以至于几乎无法对其予以概括的评价?，?制定一个对所有这些财产来说大致差不多的技术性规则，且主要是有关所有权保护及其转让的规定，这对立法者来说就已经足够了?。正是因为不动产对于人们生活的基础意义，与动产不同，立法者对不动产另眼看待，因而?不动产的‘市场流通性’较弱，若真的发生其所有权之变更，法律会以特殊的形式要求，来警示当事人这个行为给他所带来的意义?②。
从以上分析看出，正是由于不动产的这种功能上的本质差异，法律会以特殊的要求来对待不动产，不动产物权的登记制度就是这种?特殊的要求?之一。当然，随着社会的发展，不动产和动产的区分在某些方面出现了鲍尔/施蒂尔纳所说的那种?土地所有权（不动产物权）的动产化?的现象，以及某些动产也具有了类似不动产的功能，因此在某些特定动产上成立的物权也出现了登记制度，这在本文后面的论述中将有所涉及。
①【德】鲍尔/施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》（上册），法律出版社2004年版，第18页。
（二）《物权法》上不动产物权登记制度之确立
我国自清末改制以来，即直接或间接地继受德国法，立法和法学理论上均承认债权物权以及不动产动产的区分等这些物权法的基本理论。此次《物权法》的颁布实施，确立了不动产物权的统一登记制度。
1、不动产物权登记制度之理论基础。众所周知，大陆法系内部的法国法系和德国法系，虽然都不通程度的受到罗马法的影响，但由于民族文化、法学方法等方面的不同，发展出了十分不同的现代私法体系规则，堪称大陆法系的两大标志性?典型?。正是在这两种标志性体系里面，不动产物权登记制度的理论基础发生了根本性的差异。孙宪忠先生将它们称为形式主义登记（登记公示主义）和实质主义登记（登记要件主义）①。在前者，登记对于不动产物权的变更并没有终局的效力，只起到一个确认或证明的作用，真正决定不动产物权变更的是当事人的真实的意思表示；在后者，登记对于不动产物权的变更有终局的效力，不动产物权的变更除了需要当事人的真实的意思表示外，还需要登记，不经登记，不动产物权的变更不得生效。这就引发了一个问题，当事人的意思表示和登记是什么关系？为什么同样的法律效果（不动产物权的变更）会有如此截然相反的规则？这是两大标志
性体系不同基本理论导致的结果。
法国法没有区分债权和物权，其合同理论也只是停留在债的框架之内，因而也没有关于债权行为和物权行为的区分，其物权变动的双方法律行为以双方当事人意思表示一致为唯一的生效要件，这个双方法律行为就是指的债法上的合同，而物权变动正是这个合同的当然结果，这个合同的无效必然会导致物权变动的无效，登记只有证明或确认物权变动的效力。不同于法国法，德国法区分了债权和物权，在契约（合同）理论、意思表示理论基础之上，发展了法律行为理论，脱离了合同—债的模式，从而创设了物权行为理论，根据意思表示的不同，区分了债权行为和物权行为，物权变动并非债权行为的当然结果，而是物权行为的结果，债权行为是作为物权行为的原因行为而存在的，并且二者的效力是互不影响的。在物权行为和登记的关系上，物权合意与形式（登记）是互为表里的关系，物权合意是通过登记来表达的，二者在理论上可以清晰的区分，但不能相互分离而存在。正因为不动产物权登记实质是物权契约的表现形式，不动产物权变动才以登记为法律行为生效的时间标志，登记才具有最终的法律效力。
2、《物权法》的规定。《物权法》明确了动产和不动产的划分（第二条），这两种不同的客体对应着动产物权和不动产物权，物权变动规则上的不同是这两类物权的主要差别
之一。《物权法》第六条、第九条和第十条①一般性的确立了不动产物权的统一登记制度。而对于前述不动产物权登记之理论基础却不甚明了，只是在第十五条规定：?当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。?权威著作②将其解释为?合同效力与物权效力区分?的原则，并解读到：?以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。…。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。?很显然，这个权威解读对于?是否承认物权行为?这一问题采取了回避态度，但却承认一定程度上的区分原则，即导致物权变动的债权合同的效力和登记效力区分的原则。有学者在分析第十五条后，得出结论认为：?《物权法》颁布以后的有关作品显示，《物权法》舍弃了这个理论（指物权行为理论——笔者注）?③。
①《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
②参见王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年3月版，第34－37页。
实际上，在《物权法》颁布之前，关于区分原则的含义，我国学者间是有很大争议的。区分原则又叫分离原则，和抽象原则、形式主义原则、无因性原则一起是德国民法物权体系中最基本的原则①，德国通说指债权行为和物权行为（负担行为和处分行为）的区分并使物权行为具有独立性的原则。
②然而，我国学者却对区分原则却有两种不同的见解：第一
种观点认为，所谓区分原则，即在发生物权变动时，物权变动的原因和物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律事实的原则，其基本意义在于A、物权变动的基础关系，即其原因行为的成立必须按照该行为成立的自身要件予以判断，不能以物权变动是否成就为判断的标准；B、关于物权的变动，必须以动产的交付与不动产物权登记为必要条件，而不能认为基础关系或原因关系的成立生效就必然发生物权变动的结果。第二种观点认为，所谓区分原则即指债权行为和物权行为的区分，采与德国相同之见解。③
以上两种观点的主要分歧在于前一种观点只明确了作为物权变动的原因是债权行为，对物权变动的结果是什么性质的行为态度不明，而后一种观点则明确区分了债权行为和物权行为，物权变动即是物权行为的结果。从《物权法》的规定来看，其显然更接近第一种观点。笔者在这里无意争论
①田士永、王萍：《物权行为理论研讨会综述》，载《中国法学》1998年第4期。
②田士永《物权行为理论研究》中国政法大学出版社2002年版，第313页以下。
是否应该采纳区分原则，这也不是本文的主旨，但是根据第十五条的规定，至少可以得出如下结论：（1）合同的效力与物权变动的效果应当分开对待，合同有效不能直接导致物权变动，物权是否变动，以是否登记为依据；（2）合同有效且登记完毕，发生物权变动效果；（3）合同有效但未登记，不发生物权变动效果；（4）登记有终局的效力，即使合同无效或可撤销，但已经登记的，在登记未更正前，按照登记发生效力。
二、《物权法》上不动产物权登记之种类及要件
在学理上，根据不同的标准，可以将不动产登记区分为不同的类型。如实体权利登记和程序权利登记（顺位登记），所有权登记（总登记、初始登记、第一次登记）和他项权利登记（包括创设、移转、变更、废止物权登记），本登记（终局登记）和预登记，初始登记（所有权登记、总登记、第一次登记）、变更登记（包括创设、移转物权登记）、更正登记和涂销登记，权利登记和表彰登记，设权登记和宣示登记，等等。①
根据《物权法》的规定，可以将不动产登记的种类概括如下（见下图），现分而述之：
（一）本登记
所谓本登记，又称终局登记，是指直接使当事人所期①孙宪忠：《论不动产物权登记》，载《中国法学》1996年第5期；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出
待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行终局登记之后,
当事人所要设立的物权即刻设立,所要变更、废止的物权即刻发生变更、废止的结果。①这种登记将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减及消灭记入登记簿之中，有确定的、终局的效力，故又称终局登记。②其主要包括初始登记、变
更登记、更正登记和涂销登记。
初始登记
本登记变更登记
更正登记
涂销登记
异议登记
不动产登记
预登记
预告登记
宣示登记
1、初始登记。
（1）意义。它是指不动产的所有权人依法在规定的时间内对其权利进行的第一次登记。初始登记的原因一般既可能是因为新的不动产登记法付诸实施之时需要对全部的不动产所有权进行登记,也有可能是对新产生的不动产如新建设成的建筑物的所有权或新出现的土地的所有权的登记。
（2）要件。《物权法》没有关于初始登记的一般性规定，只在第三十条和第三十一条的规定中可以推导出初始登记。其要件大致有：①所涉物权属于新产生的物权；②所涉物权①前揭孙宪忠文。
因合法建造的事实行为等而产生；③权利人就其权利提供必要材料申请登记。
值得注意的是，《土地登记规则》、《林木和林地权属登记管理办法》、《海域使用权登记办法》等部门规章也规定了不动产的初始登记。①
2、变更登记。
（1）意义。指登记机关就不动产物权的变动所进行的记载。当初始登记作成后，某一不动产物权因买卖、赠与、权利设定等发生变动时，不动产上的权利就与既存登记的一部或全部不一致，因此发生变更登记。
（2）要件。根据《物权法》第六、九、十一、十四条的规定，要件可概括如下：①不动产物权因合法原因（这里主要是当事人间的法律行为）而设立、变更、转让；②当事人提供必要材料申请登记。
另外，《土地登记规则》、《林木和林地权属登记管理办法》、《海域使用权登记办法》等部门规章也规定了不动产的变更登记。②
3、更正登记。
（1）意义。指已经完成的登记，由于当初登记手续的错误或遗漏，致使登记与实体权利关系原始的不一致，为消除这种不一致的状态，对既存登记内容之一部进行订正补充而①全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社2007年版，第224－225页。
发生的登记。
（2）要件。根据第十九条第一款的规定，其要件可概括如下：①申请主体是权利人和利害关系人；②原因是申请主体认为不动产登记簿记载的事项有错误；③不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误。
物权的内容以登记机构更正后的登记为准。
4、涂销登记
（1）意义。指在既存的登记中，基于原始的或后发的理由而致登记事项全部的不适法，从而消灭此一登记的记载行为。
（2）要件。《物权法》没有无关于涂销登记的一般规定，但根据《物权法》第六、九、十一、十四条的规定，要件可大致概括如下：①所涉不动产物权已事先记载于登记簿；②所涉不动产物权的登记事项全部的不适法（如物权的绝对消灭、所涉物权变动的法律行为无效但已进行了物权变动的登记等）。
涂销登记的前提在于登记簿中的登记事项与事实权利状态全部（而不是部分）的不符，因此其效力在于消除登记事项与事实上的权利状态的不符的现象。
《土地登记规则》、《林木和林地权属登记管理办法》、《海域使用权登记办法》等部门规章也规定了不动产的涂销登
记。①
（二）预登记
所谓预登记，是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保障登记请求权而为的一种登记。包括异议登记和预告登记。
1、异议登记。
（1）意义。又称异议抗辩登记，其目的在于对抗现实登记的权利的正确性，中止不动产登记权利的正确性推定效力及公信力。可见，其是为阻却登记公信力而设的一种预防措施，借以排除第三人的公信力利益。
（2）要件。根据《物权法》第十九条的规定，要件可概括如下：①申请主体是利害关系人；②利害关系人已申请更正登记；③不动产登记簿记载的权利人不同意更正。
异议登记可阻却登记的公信力，并排除第三人的公信力利益。异议登记申请人须在异议登记之日起十五日内起诉，否则，该异议登记失效。如果异议登记不当，申请人还需负损害赔偿责任。
2、预告登记
（1）、意义。预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,也就是说权利取得人只对未来取得物权享有请求权时,法律为保护这一请求权而
为其进行的登记。其实质是限制现实登记的权利人处分其权利。
（2）要件。根据《物权法》第二十条的规定，要件可概括如下：①当事人之间签订买卖房屋或其他不动产物权的协议（即该协议将来会导致不动产物权的变动，一方当事人对未来取得物权享有请求权）；②当事人之间有申请预告登记的约定；③当事人提供必要材料申请登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人的同意，对该不动产物权的处分不发生物权变动的效力。自债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。事实上，预告登记与异议登记一样，具有阻却原登记的公信力的效力，但这实际上也是登记公信力的表现。
（三）宣示登记
1、意义。所谓宣示登记，是指将已经成立的物权变动，昭示于人的登记，其并无创设物权的效力，在登记以前物权变动的效力已经发生，不过非经宣示登记，当事人不得处分其物权。可见，宣示登记的对象主要是非依法律行为而生的物权变动。其与涂销登记发生的方向正好相反，宣示登记是物权变动已经发生了，但还未登记而需要登记，从而其目的在于贯彻不动产物权变动的公示原则，维护交易安全；而在涂销登记，是已经在登记簿上进行了登记，而该登记与事实权利状态全部不符，所以需要涂销。
2、要件。根据《物权法》第二十八至三十一条的规定，要件大致可概括如下：①物权非依法律行为而发生变动；②当事人已根据合法原因（如法院判决、仲裁委的裁决、继承或受遗赠、合法建造房屋等事实行为）取得了物权；③权利人提供必要资料申请登记。
物权变动并非因宣示登记而发生，其在登记之前已经发生了，宣示登记的效力在于补全权利人的处分权，未经宣示登记的，权利人对其不动产物权的处分权受到限制，而不能有效的处分其物权。这也是对物权变动的公示原则贯彻的结果。
三、《物权法》上不动产物权登记之效力
有学者将不动产物权登记的具体效力概括为如下几个方面①：物权公示效力；物权变动的根据效力；权利正确性推定效力；善意保护效力；警示效力；监管效力。这一概括无疑是很全面的。根据《物权法》的规定，?登记生效?是物权登记效力的一般规则，?登记对抗?和?登记处分?是特别规则。
所谓?登记生效?，是指在物权变动中，非经登记不发生物权变动的效力，其结果是登记簿所记载事项具有终局的效力，是外界判断权利归属的唯一依据。《物权法》第十六条：?不动产登记簿是物权归属和内容的根据。?第九条：?不
动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。?第十四条：?不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。?这些规定都是登记生效规则的体现。所谓?登记对抗?，是指物权的变动并不依赖于登记，登记并不是物权变动的生效要件，只是使已经取得的物权具有对抗第三人的效力。所谓?登记处分?，是针对那些非因法律行为引起的物权变动而言的，如因合法建造等事实行为、因法院判决等原因而导致的物权变动，登记并不是这些物权变动的生效要件，而是取得物权的人再次处分物权的要件。《物权法》第二章第三节关于物权变动的?其他规定?，即是关于?登记处分?效力的规定。现将这三种效力规则总结如下表：
另外，《物权法》第一百零六条规定了从无权处分人处善意取得物权的善意取得制度，善意取得制度实际上体现了物权公示（不动产登记、动产交付）的公信力，因此，从《物权法》的规定可以推出不动产登记的善意保护效力。
四、登记机构及其职责
登记机构是指负责在相应的行政区划内接受申请办理物权登记的机构。《物权法》没有对登记机构做出规定，只是在第十条第一款做了一般规定：?不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。?除此之外，也有例外规定，如第一八九条就规定特定种类的动产抵押，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。
《物权法》第十二条从正面规定了登记机构的职责：?登记机构应当履行下职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。?有学者认为，《物权法》采纳了以形式审查为主、以实质审查为辅的审查制度①。《物权法》第十三条规定了登记机构不得实施的行为：?登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。?
《物权法》第二十一条规定了登记机构的赔偿责任：?当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。（第二款）因登记错误，给他人造成损害的，登
记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。?根据本条的规定，登记机构对于受害人的赔偿责任类似于无过错责任，只要发生了登记错误并且造成了他人损害，登记机构就应该承担赔偿责任，而不管登记错误的原因是什么、登记机关是否有过错。当然，如果登记错误是由于当事人提供虚假材料申请登记而造成的，登记机构在赔偿受害人后，可以追偿。此处对于?造成登记错误的人?应当做一个广义的理解，不限于是由于提供虚假材料申请登记造成错误的人，还应当包括其他造成登记错误的人，如中介机构、登记机关有过错的工作人员、提交虚假材料的登记申请人等等，登记机构追偿权的范围应当根据对于造成损害有过错的各方各自的过错大小和原因力比例来确定①。
我国不动产登记制度研究一
我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实
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《物权法》期末考试试卷及答案 一、单选题 1.土地承包经营权属于 ( ) 。 A. 所有权 B.用益物权 C.担保物权D准物权 2.相邻关系是不动产的相邻各方因不动产行使所有权或使用权而发生的权利义 务关系，因此，相邻关系的客体是 ( ) 。 A.不动产 B.对不动产所有的权利 C.对不动产所负的义务 D.不动产权利人行使其所有权或者使用权过程中所体现的权益 3.根据《物权法》的规定，下列各项有关共有关系的表述中，不符合法律规定的 是() 。 A.按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意 B.共同共有人对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意 C.按份共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，必须征得其他共有人的同意 D.共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产 4.甲、乙、丙了人分别出资修建了一栋三层小楼。建楼前三人约定建成后甲、乙、丙分别住一楼、二楼、三楼，但对楼房的所有权的归属未明确约定。楼房建成 后，因对楼房的所有权归属发生争议，如果三人不能协商解决，该楼房的所有权( ) 。 A. 三人共同共有 B.三人按份共有 C. 三人区分所有 D.甲拥有所有权，乙、丙拥有使用权 5.通过招标、拍卖、公开协商等方式承包( ) 等农村土地，依照土地承包法等法律和国务院的有关规定。其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 6.孙某有一辆汽车，估价 20 万元， 6 月 1 日向李某借款 l0 万元。订立了汽车抵押合同并于当天办理抵押登记。 6 月 2 日，向赵某借款 10 万元，又以该汽车抵押并办理了登记。后孙某不能还款，变卖汽车得款 l6 万元。关于抵押板，下列说法正确的是 ( ) 。 A. 赵某优先得到实现 B.他们处于同一顺序 C. 李某优先得到实现 D.二者协商处理 7.甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定：质押合同的生效时间是 ( ) 。
论不动产物权登记制度
论不动产物权登记制度 The pony was revised in January 2021
论文摘要 不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国的重点。不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。本文拟结合司法实践和物权法理论。对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等国家均采此制。 故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。? 《法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。 一、不动产物权登记的含义 登记，也称不动产物权登记，指经当事人国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上物的所有权与他项权利的登记。 （一）不动产的含义
试论物权登记制度
论文提纲 一、物权登记制度的概述。 （一）物权登记制度概念 （二）物权登记的分类 l、总登记与变更登记 2、不动产所有权登记与他项权登记 （三）物权登记的法律效力 1．物权公示效力。 2．物权变动的根据效力。 3．权利正确性推定效力。 4.善意保护效力。 5．警示效力。 二、物权登记制度的弊端 （一）中国物权登记之现状 （二）物权登记现存的弊端 1.登记的法律依据不统一 2.登记机关不统一 3.登记效力未区分物权变动的原因 4.绝对化的登记要件主义 5.将登记作为物权移转合同生效的要件混淆了物权变动和债权变动
三、物权登记制度的完善 （一）动产物权实行自愿登记和强制登记相结合的方法，自由动产物权登记由公证机关办理 （二）不动产物权登记统一归口于各级政府法制部门,严格登记落实物权法定原则 （三）制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法（四）统一物权登记机关 （五）统一物权登记的信息公示场所
试论物权登记制度 [容摘要]：《物权法》是规财产关系的民事基本法律，物权理论政治性、政策性、专业性都很强。物权登记是物权法定的基础，是一切权利的出发点，在中国市场经济大潮中,《物权法》对于定分止争、发挥物的效用、促进产权明晰、公平竞争的市场经济秩序具有特别重要的意义。物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程,以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。登记具有公信力,包括登记推定力和不动产善意取得效力。登记可以明确和宣示权属,实现国家治理,保护合理信赖,降低信息成本。物权登记至关重要,《物权法》认可和巩固了物权登记制度，确立了不动产物权登记生效的公示原则，同时对现实中不可穷尽的物以国家所有可以不登记作为兜底保护。 [关键词]:物权登记、概念、登记的效力、登记机关
不动产物权变动的生效要件
在《物权法》之前，我国的司法实践中，对于，曾采取过不同的态度，大致可分为三个阶段： 一是不区分物权变动与买卖合同。 1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条中规定： “买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。” 1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条中规定： “财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”1990年2月最高人民法院在《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中指出： “签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。” 1992年2月最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中答复： “要求办理契税或过户手续的地方，还应办理该项手续后，方能认定买卖有效。”这一时期，尽管有时认为登记为房屋买卖有效的条件，有时认为登记为房屋买卖成立的条件，但总是将买卖合同是否成立有效与所有权是否转移混为一谈。 二是区分买卖合同与所有权的转移，将登记作为所有权转移的生效要件。1999年12月最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (一)》第9条中规定，"法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所
试论《物权法》中规定的预告登记制度
试论《物权法》中规定的预告登记制度 程啸清华大学法学院副教授 《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》)第20 条第1 款规定“：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2 款规定“：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。 一、预告登记的概念与特征 预告登记( Vor me r kung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权(针对已存在的不动产物权登记属于“ 本登记”或“ 终局登记”)。 由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“ 土地法”所借鉴。在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。此次《物
中华人民共和国物权法释义 (第149条)
中华人民共和国物权法释义(第149条) 第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期．依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 ●立法主旨 本条是建设用地使用权续期及土地上房屋及其他不动产归属的规定。 ●立法背景 国家通过出让的方式，使建设用地使用权人获得一定期间内利用土地的权利。建设用使用权期间届满后，就面临建设用地使用权如何续期的问题。城『节房地产管理法21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同．依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定末获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”物权法在现行法律的基础上，作出了符合广大人民群众利益的规定。 ●条文解读 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、
科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年、综合或者其他用50年。物权法草案曾经根据现行法律的规定，对建设用地使用权的续期作出了规定。但是．物权法草案向全社会征求意见后，一些部门和群众对建设用地使用权续期的规定提出了不同的意见。有人提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。建设用地使用权续期的问题，确实和老百姓的利益息息相关，应当保障老百姓安居乐业，使有恒产者有恒心。如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定。在听取各方面的意见后，物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。“住宅建设用地使用权自动续期”的规定受到了普遍的赞成。同时，有人提出，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量的土地使用费。考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。因此，本条对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题未
确定不动产物权登记机关的理论
确定不动产物权登记机关的理论 随着我国物权法立法进程的加快，有关物权法立法体例的学理争论日益激烈，其中不动产物权登记机关的选择就是一项争议较大、悬而未决的问题。当前学术界和实物界普遍认为建立统一的登记制度是制定物权法的首要任务，而建立统一的登记制度首先要确立统一的登记机关。对于由哪个部门作为未来不动产物权的登记机关，存在几种不同意见。有学者认为应由县级人民法院作为登记机关;有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关;还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织来负责登记。本文作者认为，根据物权法的原则和我国的实际情况，确定司法行政机关作为不动产物权的统一登记机关是最佳选择。文章结合实际，观点独到，论证严谨，对不动产物权登记部门的确定具有理论参考价值。 一、不动产物权登记制度的理论基础 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的设立、变更、灭失，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上的活动，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。物权以及登记物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务;同时物权的义务人是不特定的任何人，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
论我国不动产异议登记制度
论我国的不动产异议登记制度 10法学宣元帅100402122 一、异议登记制度简介 异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记制度起始于早期的普鲁士法，但那时的异议登 记制度所涉及的范围远比我们现今谈到的异议登记制度广泛。再经由后期普鲁 士法的发展与概念的分合，再至德国民法典中所确立的异议登记制度乃是我们 今天所讨论的异议登记制度。该制度是物权法是的一项重要制度。 二、各国立法例比较分析 1、异议登记制度虽源起于德国，被德国、瑞士、日本及旧中国采纳并预以 规定。但各国法对该制度的规定并非完全一致。异议登记制度在不同的国家名 称也不甚相同，具体的制度设计并非完全照搬他国，相反，融入了本国法律制 度相结合的新特色。 2、异议登记与更正登记（或者是涂销、回复登记）相结合，在更正登记之 前作出，意在填补在发现登记错误与最终得以更正错误之间这一段时间对真实 权利人权利保护的空缺。德国、旧中国民法中异议登记以及瑞士民法中的暂时 登记者是为保护真实权利人或利害关系人，排除善意第三人的信赖而存在的。 日本民法上的预告登记则是为了警示第三人而设的，它的作用是提醒其注意该 权利登记可能不正确，交易有风险。异议登记作为一项临时性的登记在保障交 易安全方面确实能起到较大的作用，它的存在是必要的。 3、我国台湾地区现行民法上虽不再有明确的异议登记制度，但它实则 是将异议登记纳入民事诉讼法上的假处分制度。笔者认为这仍可视为台湾法中 有异议登记之实。台湾法中异议登记要假借诉讼中的强制执行程序来作成，其 法律效果与德国、瑞士不尽相同。因为假处分制度实为一种诉讼保全程序，意 在“将争议的法律关系暂时冻结”，以免权利人处分权利之后，判决难以执行。所以笔者认为台湾地区民法中的实质的异议登记制度是禁止登记权利人对登记 不动产的处分的。在作出异议登记的方式上，台湾地区民法与日本民法似有一 些类似之处。 三、我国采纳异议登记制度的必要性和可行性分析 异议登记与公示公信制度相伴而行，能更好地协调登记权利人、事实权利 人及交易第三人之间的利益，设有异议登记制度有利于缓和物权变动中公示公 信原则对第三人保护的绝对性，弥补对真实权利人保护的漏洞。在我国未来物 权法中，采用折衷式的债权形式主义物权变动模式在理论界和立法中并无太大 的争议。债权形式主义的立法模式与物权形式主义的变动模式的区别在于它不 承认物权合意的存在，物权发生变动的根本原因仍然是债权合意，但在此之外，仍需践行交付或登记之类的法定方式；债权形式主义的物权变动模式也不同于 债权意思主义的模式，债权意思主义公有当事人之间有债权合意即可发生物权 变动，、而无须为其他要件，诸如交付或登记。债权形式主义自然要求以公示
我国法上不动产物权登记制度的实证分析模板
中国法上不动产物权登记制度的实证分析 秦子甲《物权法》颁布以来, 《物权法》的规定和以前各立法规定的衔接问题值得研究。本文以不动产物权登记制度为切入点, 以《物权法》第9条的规定为中心, 梳理中国现有法上对于不动产物权登记加以规定的不同效力, 力求形成体系, 展现这一问题的框架面貌。 一、物权登记效力概述 自19世纪以来, 物权的取得、丧失和变更, 各国无不实行公示原则, 而登记是公示中的重要方法与手段。关于登记的效力, 大陆法系关于物权变动的立法大致上已形成意思主义与形式主义两种模式。 意思主义是指, 物权变动的完成仅以当事人的意思合致为已足, 不以任何物质形式的作成为必要的立法主义。在意思主义法制下, 当事人间的物权变动仅仅存在于交易人的观念里, 当事人的物权交易关系不彰显于外。该物权交易模式是崇尚主体意思自由的结果, 其充分强调交易当事人意思的至上效力。法国法是采行此种立法主义的典范。由此, 物权的登记就没有物权变动的效力, 其效力仅仅在于对抗善意第三人, 即如果不作成登记, 当事人间的物权变动就不能对抗适法取得不动产上权利的第三人, 只有完成了作为公示方法的登记, 其物权变动才是完整的, 一般情形下, 任何人都不能加以否定, 因此这也被称为公示对抗主义。意思主义及公示对抗主义立法, 注重对当事人意思的尊重合物权变动的便捷;其公示的激励意义在于, 向物权变动中的权利人提供对抗利益, 使
权利人认识到, 如果不为公示, 则其取得的权利就有可能被追夺, 公示能够免去这样的忧患。 形式主义是指, 物权变动的完成除当事人的意思合致外, 尚须登记、交付形式的作成为必要的立法主义。在形式主义法制下, 纵使有以物权变动为目的的意思表示存在, 如果缺乏此等物质形式, 则在当事人间仍不能产生物权变动 的效果。由此, 物权的登记有发生物权变动的效力, 如果不为登记, 则物权变动不发生, 物权的设立、变更、转让和消灭都难以完成, 这也就被称为公示要件主义。形式主义及公示要件主义立法, 注重交易安全;其公示的激励意义在于, 不登记就难以发生物权变动的效力, 因此其激励较公示对抗主义更强。 各国对上述两种立法主义的选择是: 德国、瑞士、中国台湾地区等采形式主义和公示要件主义;法国、日本等采意思主义和公示对抗主义。 二、《物权法》第9条第1款本文确立了物权变动以登记要件主义为原则 《物权法》第9条第1款可谓对中国法上不动产物权登记效力的一般原则性规定。这里的不动产物权, 既包括不动产所有权, 也包括在不动产上的用益物权和担保物权。根据其第一款本文来看, 中国物权法原则上采用的是登记要件主义, 未经登记, 物权变动(设立、变更、转让和消灭)的效力即不发生——即使在相对人之间也不发生。 这样的例子有: (1)《物权法》关于建设用地使用权的规定, 具体条文是第139, 145, 150条。这些条文规定了建设用地使用权的设立、转让、出资、互换、赠与、消灭
论我国物权法中的房地产登记制度
龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/d64925565.html, 论我国物权法中的房地产登记制度 作者：崔戎 来源：《法制与社会》2009年第06期 摘要房地产业是我国国民经济发展的一项重要支柱产业,房地产业要获得迅速发展,需要有完善的房地产登记制度作为保证。我国的《物权法》虽然明确规定了不动产登记制度,为完善 我国的房地产登记制度提供了法律基础,但有些地方还不健全,有待进一步完善。本文简要阐释了房地产登记的概念及功能、对现行物权法中房地产登记的相关规定及存在的一些不足进行了分析与归纳,以期尽快推动制定我国的《不动产登记法》以及完善相关的配套子法律。 关键词物权法房地产登记 中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-047-02 《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日获得通过、并于同年10月1日起开始 施行。《物权法》从第九条到第二十二条,共十四个条文对不动产登记的效力、统一登记制 度、登记机构的审查义务和责任、登记的查阅等问题进行了明确的规定,体现了对不动产物权 的静态保护及其交易安全的动态保障。在现今的市场经济条件下,在不动产中占有极重要地位 的房地产已成为事关国计民生的重要行业,土地使用权与房屋像其它商品一样在市场中流通,对我国市场经济的发展起到了重要的作用。《物权法》的基本使命就在于确权,该法中规定的不 动产登记制度可在静态上明确房地的产权归属,在动态上维护交易秩序、确保交易安全,促进我国房地产业进一步健康有序的发展。 一、房地产登记的概念及其功能 房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分,具体是指对土地和地上建筑物的 所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。有部分学者主张,房地产登记又称房地产权属登记,其实这种理解是片面的,因为房地产登记的范围不仅包括房地产权属登记的内容,并且还包括在某一宗房地产上设立的其他权利与负担情况的记录,如租赁、典当、地役、抵押等。 房地产登记的功能,是指房地产登记法律制度所应具有的作用或应达到的目标。房地产登 记作为现代房地产法律制度的基础,具有以下几方面的功能:
试论我国不动产物权登记制度的立法完善
试论我国不动产物权登记制度的立法完善 不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制…… 一．不动产物权登记制度的基本理论。 1、不动产物权登记制度的法律意义。 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察
悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。 2、不动产物权登记的性质及登记机关 不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。 关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。 关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法： 一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
物权法司法解释(2016)
《物权法》新司法解释3月1日实施这些你必须知道 2016年02月25日 08:37 来源：“长安剑”公众号 原标题：《物权法》新司法解释3月1日实施！关乎你的房和车，这些必须知道！ 还有好多亲第一时间转发最高法民一庭庭长程新文的答记者问，可是很多人转完也没发现，最高法开新闻发布会，可不是专为了“小区开放”啊！它披露的事比“小区开放”涉及的人更广！ 那这发布会讲的啥？别查了，长安君告诉你： 就是讲3月1日就要开始施行的《物权法》的新司法解释啊！新的司法解释都跟我们老百姓的生活紧密相关：房、车、买卖纠纷、离婚财产分割……长安君引用了权威的解读，让你最快时间跟上形势： 二手车转让，没登记，也是受让方“腰杆更直”！ 据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆，机动车交易也日益频繁，告到法院的纠纷也五花八门。 比如，张三已经把机动车交付给了买受人李四，但双方没有去办理过户登记，而张三还欠王五的钱没还。王五能不能说，用这辆车来抵偿张三的债务呢？这时候，王五和李四，谁对这辆机动车拥有“优先所有权”？ 根据新《司法解释》第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。而且，在物权与债权的关系上，在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权…… 一句话概括就是： 李四的权利优先于王五的权利，即使车的所有权还没改登记，法律优先保护买方的权利！ 无论咋登记的，离婚判决房产归谁，就归谁！
当下，很多人离婚都会涉及到财产的分割，房产更是大头。如果法院将夫妻共同房产判给其中的一方，但房产证上仍是两人的名字，这房到底归谁？ 最高人民法院民一庭庭长程新文在发布会上说：“新《司法解释》规定，在离婚诉讼中，如果法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。” 想改房产证名字，该先打哪种官司？ 比如张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候，李四应该提起民事诉讼，还是行政诉讼？ 最高人民法院民一庭法官姜强撰文分析，物权法实施后，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。“ 但这种看法、做法，未能全面理解不动产登记的公示效力；也造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。” 新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应，具体而言，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。 也就是说，李四提起民事诉讼，法院应当受理！如果李四提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定李四为共有权人。 只要预告登记了，开发商想“一房两卖”是无效的！ 在房产交易中，存在有商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。 新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其“不发生物权效力”。 也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，是无效的！
论我国不动产物权登记之效力-2019年文档
论我国不动产物权登记之效力 Review on the register efficiency of the property right of real estate Civil and Commercial Law School Zhu Huimin ：The real estate register system is the essential part of the Property Law. It is of great significance to social economy. Different countries varies from the register efficiency of the real property which based on different theories. The article aims to analyze two main register efficiency types in the world and discussed the register efficiency of real property in china. 一. 不动产物权登记效力概述 不动产，是相对动产而言，“依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物”。[1] 不动产往往具有本身价值巨大、一经移动就会破坏其价值等区别于动产的特点，势必要求其上的 权利状态通过公示使其物权的变动可以从外部查知的方式表现出来，以 此平衡权利人与第三人之利益。 不动产物权登记的效力，是指“登记这一法律事实对当事人的不 动产物权所施加的实际作用。” [2] 也就是关于登记的法律效果。就不动产物权登记所产生的效力，主要有以法国和日本为代表的登记对抗
一、《物权法》第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内
一、《物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 第75条规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。 房产是你爷爷的，你爷爷具有不动产登记的凭证(房屋所有权证)。你那些出资证明只能够使你爷爷与你父母存在债权债务的关系！ 二、《继承法》所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。 房屋继承办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。 具体费用如下： 1、继承权公证费用; 继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。 2、房地产价值评估费用； 根据价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算， 房地产价格总额(万元) 累进计费率‰ 100以下(含100) 5 101以上至1000部分 2.5 1001以上至2000部分 1.5 2001以上至5000部分 0.8 5001以上至8000部分 0.4 8001以上至10000部分 0.2 10000以上部分 0.1 3、房地产继承过户税费。 由房屋估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。 4、契税
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1．第1 题 赵文和周成共同出资购买了一间房并将其出租给郑 流，在租赁期间，周成欲转让自己的共有份额，现赵 文和郑流都表示愿意购买，该房屋应当卖给谁？（） A.在同等条件下由赵文优先购买 B.在同等条件下由郑流优先购买 C. 根据赵文与郑流的实际情况，视双方实际需要程度 确定由谁购买 D. 在同等条件下由周成决定出卖给谁 您的答案： A 题目分数： 3.0 此题得分： 3.0 2. 第2 题 农民甲因其邻居乙越界建房侵入自己的宅基地而诉请 法院保护，乙的行为侵犯了甲的何种权利？（） A.相邻权 B.住宅所有权 C.宅基地使用权 D.宅基地所有权 您的答案： C 题目分数： 3.0
此题得分： 3.0 3. 第3 题 下列各项中，哪个不是留置权的设立和成立的条件？（） A. 当事人约定 B. 债务已到清偿期 C. 债务人未履行给付义务 D. 当事人一方合法占有对方的相关财产 您的答案： A 题目分数： 3.0 此题得分： 3.0 4. 第4 题 所有人不明的埋藏物、隐藏物，归（）所有。 A. 集体 B.发现人 C.单位 D. 国家 您的答案： D 题目分数： 3.0 此题得分： 3.0
5. 第5 题 下列属于所有权的传来取得方式的是（）。 A.添附 B.先占 C.赠与 D.没收 您的答案： C 题目分数： 3.0 此题得分： 3.0 6. 第6 题 下列选项中取得所有权是基于公信原则的有（）？ A. 甲在垃圾堆拾取他人抛弃的旧物 B. 甲从市场上以正常价格买到一件赃物 C.甲从乙处偷得一台电脑 D.甲误将乙的房子登记为自己的房子，后甲将此房转让给丙，甲丙之间办理房屋过户手续，丙取得该房所有权。 您的答案： D 题目分数： 3.0 此题得分： 3.0 7. 第13 题
试论不动产物权登记制度
试论不动产物权登记制 度 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
题目：试论不动产物权登记制度院系： 专业：法学 姓名： X X X 指导教师： X X X
院系 年级XXXX级学号 XXX 姓名XXX 学习中心 XX 指导教师 XXX 题目试论不动产物权登记制度 指导教师 评语 是否同意答辩过程分(满分20) 指导教师 (签章) 评阅人 评语 评阅人 (签章)成绩 答辩委员会主任 (签章) 年月 日
毕业论文任务书 班级 XXXX级学生姓名 XXX 学号 XXX 发题日期：年月日完成日期：年 月日 题目试论不动产物权登记制度 1、本论文的目的、意义不动产登记制度是物权法的一项重要内容。该制度从 产生至今已经历了两个多世纪的发展历程，其意义和作用已为人们普遍认同，现世 界各国基本上均予采用。但世界各国关于不动产登记制度的规定却不尽相同，如 德、匈等国采取“登记要件制度”；美、英等国采取“托伦斯制度”；法、日等国 采取“契约登记制度”。由于各国规定不同，其表现形式和效力也不相同。我国虽 然已有不动产登记的规定，但我国有关不动产登记的规定缺乏统一性和规范性，实 践上也缺乏可操作性。从严格意义讲，我国的不动产登记制度还尚未建立。因此， 研究我国不动产登记制度，并对现有规定提出修改和完善的建议，是摆在法律工作 者面前的一一个重大课题。本文试就此问题作一探讨，并就构建我国的不动产登记 制度提出自已不成熟的主张。 2、学生应完成的任务 第一步：在全面掌握有关理论的基础上积极着手收集资料，拟定该论文大纲； 第二步：依据指导老师修改后的论文提纲撰写论文； 第三步：向指导老师提交论文初稿； 第四步：依据老师的指导对论文进行反复修改； 第五步：论文定稿并对论文进行装订； 第六步：对论文答辩进行准备。 3、论文各部分内容及时间分配：（共10 周） 第一部分不动产登记制度的产生和发展趁势 ( 1 周) 第二部分不动产登记制度的意义和作用 ( 2 周)
我国不动产登记制度
我国的不动产登记制度 一、不动产登记的含义与理论意义 (一)不动产登记的概念 关于不动产登记制度的概念，不同学者有不同的观点。 王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。 孙宪忠教授的观点是：不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。 梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和其他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。 综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。 （二）不动产登记的理论意义 不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。
1、不动产登记为不动产物权变动提供法律基础 不动产物权登记，在物权法上的本质，一方面是对于当事人之间不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动充分的法律效力；另一方面由于物权具有强烈的排他性，也是给与第三人足够的警示，为第三人提供安全告诫。 2、不动产登记具有国家公信力 国家出面承担登记责任，就国家行为的严肃性为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。而国家公信力是不动产登记“权利正确性推定效力”的根据；同时，善意第三人根据不动产登记薄取得登记的权利，即使与实际权利状态不符，其权利也应受到保护。 3、国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产物权统一的法律基础 通过不动产登记，国家为不动产物权提供了一个在整个法律实施范围内有效的法律基础。从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为不动产所提供的统一效力意义巨大。 二、不动产物权变动模式 物权变动分为因法律行为引起的物权变动和因非法律行为引起的物权变动。前者是生活中的主要部分，体现着当事人意思自治，故物权法变动模式是针对因法律行为引起的物权变动而言。
最新第三章物权法习题及答案171013
第三章物权法练习题 一、单项选择题 1. 下列各项中，属于物权法上的物的是（ D ）。 A.权利 B.智力成果 C.行为 D. 脱离人身体的人体器官 [解析]物权法上的物是有体物，所以无体物权利、行为、智力成果等不属于物权法上的物。 2.乙买甲一套房屋，已经支付1/3的价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同， 乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是（ C ） A .合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承当缔约过失责任 B.合同无效，甲应返回所受领的价款 C.合同有效，甲应继续履行合同 D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失 [解析] 本例中房屋买卖合同已经成立生效，双方都应依据合同约定履行自己的义务。甲反悔是想毁约，而乙起诉甲的诉讼请求是要求甲继续履行合同。在甲履行合同是可能的情况下，法院应该判决甲继续履行合同。 3.根据《物权法》的规定，下列情形中，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权的是（ D ） A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人 B.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权 C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人 D.受托代为转交某一物品的人将其物品赠与不知情的第三人 [解析] A中善意第三人取得动产的所有权，B和C中债权人或不知情的第三人分别善意取得质权。D中不能善意取得是因为该行为是无偿的赠与行为，不适用善意取得。 4. 甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定，质权设立的时间是（ D ） A.借款合同签订之日 B.质押合同签订之日 C.向证券登记结算机构申请办理出质登记之日 D.证券登记结算机构办理出质登记之日 [解析]根据《物权法》的规定，以上市公司股份作质押担保应该到向证券登记结算机构申请办理出质登记，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立。 5. 下列关于用益物权和担保物权区别的说法中，错误的是( C )。 A.用益物权注重物的使用价值；担保物权注重物的交换价值 B.担保物权则既可以在不动产，也可以在动产上设立 C.担保物权除地役权以外，均为主物权；而用益物权则都是从物权 D.建设用地属于用益物权；抵押权、质权等属于担保物权 [解析] C的错误之处在于地役权不属于担保物权，而且它是从物权。该句话的正确说法应是“用益物权除地役权以外，均为主物权；而担保物权则都是从物权”。ABD说法都是正确的。 6. 某航空公司以正在建造中的大型客机设定抵押向银行贷款，但未办理抵押登记。下列说法符合《物权法》规定的是（ D ）。 A.建造中的大型客机不得设定抵押 B.因未办理抵押登记，该抵押无效
论《物权法》 上的不动产物权登记制度
论《物权法》①上的不动产物权登记制度论文提要： 物债二分财产权体系下的物权法，根据物权客体的性质不同，可以分为不动产物权法和动产物权法，不动产物权登记制度是不动产物权法的核心内容之一。2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施，结束了我国不动产物权登记制度没有统一法律规定的零散状态②，确立了不动产物权的统一登记制度。本文将对《物权法》确立的不动产物权统一登记制度做一分析梳理。全文共8937字。 以下正文： 一、《物权法》上不动产物权登记制度之确立 （一）不动产物权和动产物权的区分——不动产物权登记制度的源起 1、债权物权的区分。债权和物权的区分是大陆法系尤其是德国民法体系财产权体系的基本区分。决定这一基本区分的基本要素大致包括如下几个方面：请求权和支配权的区分；相对权和绝对权的区分；债权行为和物权行为的区分；客体的区分。笔者认为，请求权和支配权的区分可以理解为是从权利内容上的区分，相对权和绝对权的区分可以理解为 ①此处是《中华人民共和国物权法》的简称，本文下同。 ②《物权法》颁布之前，《城市房地产管理办法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》
是权利效力上的区分，债权行为和物权行为的区分则是在债法和物法分立的背景之下从权利变动角度所做的区分，而客体的区分则是区分不同权利的通用标准，任何一个私权都存在客体上的独特性，否则无以成为一种独立的权利。随着社会发展、权利体系的不断膨胀，虽然债权和物权的区分并不像请求权和支配权的区分以及相对权和绝对权的区分那样周延，从而无法涵盖整个财产权利体系，但是债权和物权的区分实际上已经成为了民法学的一种基本的思维模式和分析工具，以至于一旦出现一个新的财产权时，诸如?这个权利究竟是债权还是物权?等的问题总是会萦绕在我们脑际并使我们为之争论不休。因此我们应当从债权物权区分说的基本要素来理解二者，避免一种抽象而僵硬的理解。 正是债权物权的这种明确的区分，导致了适用于二者的规则的不同，比如债权法中有契约自由原则，而物权法中则有物权法定原则；物权法中有一物一权原则和公示公信原则，债权法却没有等。这里与本文密切相关的就是公示公信原则，动产物权变动的交付制度以及不动产物权登记制度就是这一原则的体现。本文主要论述的是后者。 2、不动产和动产的区分。不动产和动产是物的最基本的分类，其重要意义之一在于在不动产和动产上可以成立不同的物权。从某种意义上说，整个物权法就可以分为不动产