龙湖商业地产模式研究

龙湖商业地产模式研究商业地产作为龙湖地产下一步发展的重要支点，未来10-15年，将把利润从原来的5%提升至30%。——龙湖集团董事长吴亚军

龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商业、物业）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产的规模逐步增大，截止2011年中，龙湖商业土地储备已近350万平方米。计划到2015年，开业运营商业面积达337.5万平方米，覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。其中包括12个大型区域购物中心（龙湖天街系列），更有北京长楹天街、成都时代天街、重庆时代天街等5个20万平方米以上的超区域购物中心。

龙湖能够迅速崛起，得益于其快速积累的丰富产品线。早在2003年，重庆龙湖•北城天街就已开业运营，并且是今天重庆的生活中心和时尚地标之一。目前，龙湖已在北京、重庆、成都等城市成熟运营三类主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内外近千家知名品牌建立了战

略合作关系。

天街系：超区域/区域购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。

星悦荟：社区型生活中心，面向中产阶级家庭的综合消费，旨在打造更具品质、更加愉悦的生活方式。

MOCO生活馆：家居主题型售场，面向中产阶级以上客群，引领品位与潮流，彰显客户的身份价值。

从北城天街开始，在商业物业领域，龙湖地产的介入越来越深，步伐越来越大。按照公开目标，将在2013年实现商业开业面积200万平方米，据称内部控制目标是250万平方米，2014年商业地产收益占全集团利润的15%～20%。龙湖在商业板块的高歌猛进，和过往丰厚的收益有关：上市公司住宅类产品的毛利均值在16%左右，而龙湖商业有的项目毛利率最高达78%，就是租金收入100元，毛利有78元;北城天街，营业额已经达到35亿，占观音桥商圈营业额的25%左右。

除收益率外，以龙湖目前所处的发展阶段，商业物业开发、持有及经营，对企业还会带来多个层面的复合价值。

一、发展历程：十年磨一剑

2001年，龙湖地产在重庆的首个天街系项目——北城天街奠基，该项目已成为龙湖地产天街系的代表项目。目前，龙湖地产的商业地产已形成龙湖天街、龙湖星悦荟、龙湖MOCO家居生活馆的产品线。截止2011年底，龙湖地产在全国已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中龙湖天街系列项目达到10城17个。计划2012年开业的项目有重庆龙湖·时代天街、重庆龙湖·U城天街和成都龙湖·北城天街。按照龙湖地产在商业方面的规划，到2015年底，龙湖地产在国内运营的商业项目将达到18个，自持的商业面积将达到260万平方米。

从土地储备、财务数据、项目布局等诸多方面来看，龙湖试图在不久的将来进入中国主流地产开发商的行列。而龙湖地产研策总监何长春曾对媒体表示：“在商业地产开发方面，目前排名前三位的万达、中粮、华润都是值得我们学习的榜样，但未来几年我们在商业地产开发速度上将超过中粮，而品质方面力争超过万达。”

二、开发战略：高周转策略

2011年龙湖“区域聚焦、多业态”的战略开始发力，筹备已久的“天街”商业综合体和“山·海·湖”度假住宅两个业态在2011年贡献销售额过百亿元，产品线的多元化也让龙湖在“限购”的市场中获得了发展保障。

2011年商业地产逆市上涨，也令提前布局或转战商业地产的龙湖收益颇丰。截至2011年12月，龙湖长楹天街整体销售额达20亿元，其中商业部分占到10亿元。龙湖地产甚至在北京租金最昂贵的写字楼——国贸三期设立大客户俱乐部，主要目的便是加强商业地产产品的营销。

“住宅与商业齐头并进的战略，只不过是龙湖地产自重庆起家多年来坚持多元化开发模式的具体化和灵活操作。”龙湖地产相关负责人说。据透露，2012年龙湖地产将继续在北京等多个城市主打项目商业部分的销售，并推出写字楼部分。

2011年，龙湖地产形成了天街、星悦荟、MOCO三大商业品牌及产品线，并陆续有项目入市。其甚至在2011年提出了全面整合地产、物业、商业的“全生活系统”构想，揭示了龙湖发展商业地产的战略“野心”。事实上，龙湖地产在北京、重庆、成都三地的多个天街项目，都为龙湖当年的销售额做出了较大贡献。

2012年，龙湖将继续坚持高周转销售策略，凭借过硬的产品力和快速的市场应变力，进一步提升抵御市场风险的能力。”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》记者说。显然，“高周转”是本轮市场周期中龙湖地产的发展心得。

三、战略布局：多业态全国布局

随着住宅产品体系日趋成熟，龙湖加大在其他领域投入已成企业发展方向。在“多业态”产品线上，龙湖地产将增加商业地产、旅游地产、养老地产等产品类别。同时，龙湖将由单纯住宅开发转向城市运营，由精品住宅品牌转向为更多消费者认知的高品质城市综合运营品牌。

北京长楹天街

2011年年初，龙湖地产提出的“全生活系统”构想，揭示了龙湖在商业战略上更为远大的目标。在龙湖的构想中，整合地产、物业、商业三方面资源而成的“全生活系统”，将提供完整的生活体系供给，形成特有的“城市全生活体系”，涵盖从产品、家居、物业服务，到商业配套、度假生活、资产管理等八大方面。而商业战略的实施在其中无疑占据了至关重要的地位。

龙湖全国标杆商业项目分布：

（1）重庆

08年中国行业新开业购物中心成功典范的国际时尚生活新都会——龙湖西城天街；与世界500强（沃尔玛、百安居）共赢的区域主题购物中心——龙湖紫城天街；重庆唯一的社区邻里生活中心，打造中国高端品质生活之典范——龙湖晶郦馆；以及正在建设中的龙湖春森彼岸。同样在建的龙湖江与城更将成为重庆独具风情的婚庆基地和区域性商业中心。

在未来，龙湖商业将有龙湖弹子石项目、龙湖大学城项目、后工紫晶城项目等更多的商业项目面世。众多国内外知名品牌已进驻重庆龙湖商业经营管理公司旗下的商业项目，并取得非常优良的经营业绩。已合作商家有：沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、MINI COOPER、劳力士、哈根达斯、优衣库等国内外知名品牌，龙湖商业，已经成为一支，营运城市，引领生活；推动城市商业地产发展，提升城市影响力的重要力量！

（2）成都

2010年，成都龙湖进军成都商业地产，推出了其在成都首个综合体项目——北城天街，而在这之前开业的龙湖天街•三千集便是成都龙湖地产的第一个试水商业。

距离成都龙湖·北城天街70万平方米城市综合体亮相还不到一年的时间，龙湖在成都的第二个天街——成都龙湖·时代天街也于2011年开盘，这座目前亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心，成都最具投资价值的商业项目。项目占地458亩，总体量达到180万平米，是超乎想象的超级商业综合体。

2011年，成都北城天街与时代天街两大项目销售额突破35亿元级水准，不但直接拉升商业地产项目在龙湖地产成都公司年度销售额中的比重，同时也促使龙湖天街系成为2011年度成都商业地产销冠品牌，全面超越行业龙头。

2011年9月4日，龙湖地产西安4号作品，同时也是龙湖西安商业首发之作——龙湖·MOCO国际盛大开盘。

龙湖·MOCO国际位于明城墙玉祥门向北1公里红庙坡十字西南角，西、北二环黄金交接带以内，是整个西安龙湖大兴新区项目的一期。全项目预计占地近400余亩，将打造成一座总建面超过百万平米的大型高端城市综合体，业态涵盖花园洋房、高层住宅、精装公寓、写字楼，以及包括高端商场、大型超市、星级电影院、品牌餐饮及时尚娱乐等多种功能的龙湖商业旗舰“天街”系购物中心。

项目一期龙湖·MOCO国际紧邻大兴广场，总占地约2.4万㎡，总建面约19万平米，将打造为高级全功能精装SOHO、写字楼、空中商业以及龙湖自持有运营的大型家居主题购物广场——龙湖·MOCO家居生活馆。

（4）北京

北京星悦荟的开业，是龙湖布局北京的第一步，龙湖正在积极筹备中的商业项目包括体量24万平米的龙湖长楹天街，以及体量为22万平米的龙湖大兴天街。

北京龙湖星悦荟位于地铁4号线西苑站的上盖，紧邻西山、上地、中关村三大消费圈，所在区域是海淀区规划的热点投资区域——中央休憩区。

龙湖星悦荟项目是大批高校学子、白领、游客的理想聚会中心及休闲圣地。国际国内著名连锁餐饮品牌，包括星巴克、天绿寿司、必胜客、味多美、呷哺呷哺、麦当劳、肯德基纷纷落户，使得星悦荟成为西苑地区唯一的餐饮休闲好去处；轻便零售商万宁、7-11、顶级家居品牌美克美家以及颇具历史文化气息的武林峰茶馆的驻足更为龙湖星悦荟填色不少。

2011年8月3日凭借优异的综合招标方案，以30.54亿元中标上海虹桥商务区核心区一期05号地块，这标志着龙湖在上海正式进军商业地产。

该地块紧邻虹桥枢纽中轴线南侧，距离虹桥高铁、城际地铁枢纽及虹桥国际机场仅500米，占地7.87公顷，经营性建筑面积29.08万平米，折合楼面价仅10503元/平米，用地性质为商业办公，未来拟规划为大型购物中心、高端办公楼五星级酒店。

四、产品规划：三大商业产品线

龙湖地产最初在商用物业的试水可以追溯到2000年，这一年龙湖拿下位于重庆市观音桥区域的一块土地，开始打造龙湖北城天街。

随后几年，龙湖地产不断尝试深化在商业地产的发展。2005年，龙湖星悦荟重庆晶郦馆开业；2006年，龙湖星悦荟重庆沃尔玛百安居开业；2008年，重庆龙湖西城天街开业；2010年，成都龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集相继入市……

在不断试水商业地产开发的同时，龙湖商业产品线日渐丰富。目前，龙湖已经形成了以“天街”系列为主的大型超区域或区域购物中心产品，以星悦荟为名的社区型时尚生活中心，以及以MOCO为主的高端精品家居生活馆。至此，龙湖商业的雏形已然形成。

（1）天街系：大型购物中心

“天街系”是龙湖的商业旗舰产品，由大型高档百货、餐饮、娱乐等各种商业形态组成，已经成型的重庆的北城天街已经有哈根达斯、星巴克、远东百货、五星级影院UME等多个知名品牌商家入驻。

杭州龙湖滟澜天街

在刚刚过去的2011年，龙湖天街系列进入到了一个势不可挡的黄金发展时期，重庆的时代天街稳居2011全年单盘销售冠军，而北京的长楹天街至去年9月份销售突破24亿！同时，龙湖天街系列还持续落子苏南无锡、常州。2012年，杭州龙湖滟澜天街20万购物中心正式签约华润万佳，同时与上影集团携手，引进IMAX影城。

案例：重庆北城天街

重庆龙湖·北城天街是龙湖天街第一个项目，于2003年开业。位于重庆市江北区，经过几年的发展与产品升级改造后，从08年开始，已经成为重庆第二大商圈。重庆北城天街的巨大成功，让龙湖认识到做商业地产的发展方向和模式是同样可以复制的，于是迅速将这一成功的模式在重庆、成都、北京、西安、

上海、杭州、无锡、常州等地进行复制，并先后出现了北城天街、西城天街、时代天街、长楹天街、滟澜天街等系列子品牌。

重庆龙湖北城天街购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场。

经过近7年时间的运营管理，北城天街已经引进了远东百货、UME国际影院、星巴克、哈根达斯、BMW Lifestyle、SISLEY、劳力士、帝舵、GUESS、MANGO、MINI COOPER、I.T等国际级知名品牌，成为了汇聚国际时尚潮流的聚集地。北城天街还经常开展形式多样、丰富多彩的活动，与英国领事馆、香港旅游局等建立了良好的合作关系。

（2）星悦荟：社区商业

龙湖星悦荟是社区型时尚生活中心，面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家居等多样生活方式，汇集了咖啡、中餐、西餐、日本料理、东南亚菜等各色高档美食以及音乐酒吧、雪茄吧、茶艺馆、美体SPA、KTV等娱乐场所。从而形成了餐饮娱乐一站式消费的完整链条。

北京龙湖·星悦荟商业街

案例：重庆春森彼岸星悦荟

2011年12月20日，重庆龙湖星悦荟经过3个月的试营业，正式开业！星悦荟落址于龙湖春森彼岸，作为重庆首个“世界级”滨水型商区、高端时尚生活休闲平台和国际美食娱乐旗舰，独家拥有1公里绵长江岸美景，不仅将城市的繁华和江岸的美景完美融合，更将美食、娱乐、休闲健康三大功能汇聚于一体。项目汇集餐饮、娱乐、休闲健康、美容美体、艺术文化等丰富业态。

就设计而言，星悦荟利用山地落差打造出高低错落的建筑群落，将嘉陵江景最大限度拥入怀中，实现重庆与世界的完美交融。而1公里江岸线带给商业的是世界级的滨水休闲平台，其面向整个城市的超阔临江展示面，具有大气磅礴君临天下的气势，这足以彰显重庆国际化的气质，“让世界欣赏重庆”也因此有了完美的注脚。

从硬件条件来看，星悦荟的装修装饰、灯具、墙砖、地面铺设、电梯配置等等，均达到国际水平，处处彰显出高品质。如其整个精装及导示工程耗资就超3000万元，电梯配置了15部垂直客梯、3部观光电梯，可以快速便捷地到达各个店铺。

在景观上，星悦荟全线无死角，沿江一线采用全外墙玻璃设计，短进深、宽开间，连在电梯庭，都能保证顾客看到江面美景。

（3）龙湖MOCO：家居生活馆

MOCO家居生活馆，是龙湖首次涉足高端家居行业的开山之作。龙湖MOCO，是高端精品家居生活馆，为中产及中产以上人群，提供“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其“引领潮流、品味非凡”的身份价值。

案例：重庆龙湖MOCO中心

重庆龙湖MOCO家居生活馆位于龙湖大社区核心区内的龙湖晶郦3馆，毗邻

水晶郦城，紧靠北环门户。晶郦馆作为复合业态的区域商业中心，集合了公寓、写字楼、商业等多元建筑业态，以前沿的商业混搭理念，集合各种时尚商业元素，已经成为三北区域高端人群的时尚休闲中心和商务活动中心。

MOCO中心，龙湖先锋建筑的践行作品，巧传设计师“建筑破土生长”的先锋思想，超高层全玻璃幕墙“泥土接壤天空”的艺术表达。

龙湖万科开发与物业合作模式介绍

龙湖、万科在房地产开发与物业服务合作模 式的简介 龙湖和万科这两家房地产开发公司均为国内知名的大型房地产企业,而其提供的配套物业管理服务同时也在行业内处于领先地位。究竟是什么因素使其能够树立在同行业内的这种优势呢？房地产事业部分别对龙湖、万科在开发和物业以及两者合作模式上，进行简单的介绍。 龙湖篇 一、龙湖地产有限公司简介 龙湖致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。龙湖地产有限公司创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工6900多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。 经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代

表作品。 “为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。”龙湖把“为客户提供最优质的产品和服务”写入自己的使命，认为给业主提供满意的房子既是龙湖的经济责任，更是龙湖的社会责任。 龙湖为自己订立的经营管理原则中，给自己提出很高的要求：企业的质量标准应略高于行业标准、国家标准以及市场期许标准。 龙湖在做产品过程中，把这种责任内化成自己的良心准则，在良心这样的道德层面去自觉推动自己从客户的角度去思考和行动，保持一种专业良知，绝不允许运用自己的专业能力去欺骗消费者。对于承诺客户的，龙湖一定做到；对于没有承诺的，龙湖尽力做到。 龙湖经营原则中，给自己提出了无数个“更”高的要求：不断寻找更好（更省钱、更省时、更方便、更人性、更好看、更环保、更有效、更时尚、更舒适、更可靠……）的产品或服务替代目前的产品或服务。 正是由这样的理念和实践基础，龙湖的产品与服务赢得了用户高满意度和社会的认可与赞誉，三次获得“全国住宅用户满意度测评”第一名，连续十年、五次获得重庆市“十佳住宅小区”第一名，获得建设部、中国房地产协

龙湖杭州紫荆天街业态调研

杭州龙湖紫荆天街项目 考察报告 目录 一、基本概况 (2) 二、项目构成 (3) 三、购物中心 (3) 1.主题文化 (3) 2.商场体量 (3) 3.目标客群 (4) 4.主力业态 (4) 5.首进品牌 (5) 四、龙湖天街特色 (5) 旅游研究院 2020.1.20

一、基本概况 紫荆天街位于杭州市西湖区三墩板块核心位置，地铁2号线三墩站B出口直达。项目用地面积约47公顷，建筑面积约13万平方米，总辐射人口超30万人。并于2019年12月21日正式开业，开业双日客流破30万人次，总营业额破2200万元。 紫荆天街区位图

二、项目构成 紫荆天街项目是体量约30万㎡的TOD综合体，集购物中心、独栋商业、公寓产品和国际BLOCK商业街区于一体。其中： ·购物中心：面积约13万公平米，包括主力店、零售、餐饮、服务、娱乐、家居等。 ·独栋商业：铂金岛，一座可售型独栋商业，用来引入奢侈品牌旗舰店。 ·公寓产品：紫金上城，有5幢高层精品公寓。 ·国际BLOCK商业街区：位于公寓底部，一条24h开放的国际商业街区。 三、购物中心 1.主题文化 紫荆天街以“院子文化”为主题，将江南庭院融入商场，打造“聚院、动院、静院、智院、宴院、静院”六院主题空间，独具江南水乡、白墙黑瓦的特色。 2.商场体量 ·项目体量：86000㎡； ·楼层分布：B1-6F； ·车位分布：超1500个。 六院空间分布图

3.目标客群 天街以亲子、家庭为核心目标群，以服务亲情欢聚，追求更有品质生活的成熟家庭为核心，让家的美好在紫荆天街得到延伸。聚焦“细分社群”的精确性，致力于为三墩居民打造“第二个家”。以“家庭”为核心客群定位，结合区域客群成熟、高校多、年轻人多的特点，将客户群划分为：萌宝家庭、文艺少女、运动狂人等个性鲜明的“细分群体”，针对不同群体，设计专属矩阵。通过丰富业态组合，打造有偏好的共同体。 4.主力业态 以健康休闲生活、健身运动、儿童游乐、影院等主力业态。具体包括主力店、零售、餐饮、服务、娱乐、家居等类型。 购物中心业态分析图

龙湖招商运营方案

龙湖招商运营方案 一、项目背景 龙湖地产是中国领先的综合型房地产开发商之一。随着公司在全国范围内的多个重点城市 拥有的土地储备的不断扩大，龙湖地产已经成长为一个拥有庞大物业资源的房地产企业集团。为了更好地运作和开发这些物业资源，龙湖地产决定进行招商运营，引入合作伙伴和 商户，共同打造具有龙湖特色的商业综合体。此方案旨在为龙湖地产提供一种全面高效的 招商运营方案。 二、运营目标 1. 提升物业价值 通过引入高品质商户和打造精品商业项目，提升项目的整体品质和物业价值。 2. 支持项目销售 通过打造独特的商业配套，提供便利的生活和购物环境，帮助推动项目的销售和市场认可度。 3. 提供多样化服务 通过引入多种业态和品牌，满足消费者多样化的需求，提供全方位的服务。 4. 实现商业增值 通过招商运营，提高项目商业效益，增加项目的商业价值。 5. 建立合作伙伴关系 与商户建立长期稳定的合作关系，共同发展，实现互利共赢。 三、招商策略 1. 商业项目定位策略 根据项目所在地区的特点、人口基数和消费能力，确定商业项目的定位。对于中高端项目，注重引入高端品牌和精品商户；对于中低端项目，注重引入便利性强、价格亲民的品牌。 2. 招商类型及租赁方式策略 根据商业项目的定位，确定招商类型和租赁方式，如引入大型连锁品牌、引入小型精品商户、引入知名餐饮品牌等。租赁方式可以包括固定租金、按销售额提成、合作经营等多种 方式。 3. 招商渠道策略

根据项目的特点和要求，通过多种渠道进行招商，包括但不限于广告宣传、招商会议、互联网招商、合作伙伴推荐等。 4. 招商合作伙伴策略 与房地产中介机构、商业运营公司、业态专家等建立合作关系，共同参与招商工作，提供专业的招商咨询和运营服务。 四、招商实施步骤 1. 招商准备阶段 （1）确定项目的商业定位和目标市场； （2）编制招商计划，包括招商策略、招商渠道、招商合作伙伴等； （3）开展市场研究，了解目标市场的需求和竞争情况； （4）制定营销策略和广告宣传方案，包括品牌推广、活动策划等。 2. 招商积极阶段 （1）广泛宣传项目的招商信息，包括项目优势、商机机遇等； （2）开展招商会议，邀请潜在商户参加，进行项目介绍和业务洽谈； （3）与商户进行一对一的沟通和洽谈，根据商户需求和项目要求进行定向招商； （4）签订租赁合同，明确商户进驻条件、责任和权益。 3. 招商管理阶段 （1）商户进驻前的筹备工作，包括装修、设备采购等； （2）商户进驻后的管理和服务，包括日常运营、市场推广、客户服务等； （3）商户续租和调整，根据商户经营情况和项目发展需求，灵活调整商户合同。 4. 招商评估阶段 （1）定期对商户进行经营评估，包括销售额、客流量、投诉情况等； （2）根据商户评估结果，进行奖惩激励，增强商户的经营积极性； （3）定期评估招商运营方案的实施效果，根据评估结果调整和改进方案。 五、运营管理措施

北京龙湖星悦荟调研报告

北京龙湖·星悦荟 一、项目概况 星悦荟作为龙湖三大商业品牌之一，致力于打造社区型时尚生活中心，向中产家庭及消费者提供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。 北京龙湖·星悦荟位于北京市海淀区西苑地区，是高校、商圈、风景为一体的交汇中心，周边分布有颐和园、圆明园等风景名胜，北京大学、清华大学、国际关系学院等重点学府，项目定位填补周边区域餐饮娱乐、休闲服务缺乏的空白，必定成为大批高校学子、白领、游客的理想休闲圣地。且政府正重点打造泛西苑中央休憩区——海淀热点投资区域，年客流量将达1500万人次以上，紧邻的西山、上地、中关村三大消费圈带来的长期稳定客流也使得这块区域成为崭新消费热土。 为了满足区域内注重环境氛围与特色的消费者，匹配龙湖·星悦荟的时尚休闲服务需求，包括星巴克、必胜客、味多美、呷哺呷哺、麦当劳、肯德基等在内的诸多国际国内著名连锁餐饮品牌纷纷落户，使北京龙湖·星悦荟成为西苑地区唯一的餐饮休闲去处。同时，轻便零售商万宁、7-11以及颇具历史文化气息的武林峰茶馆的驻足也为消费者增添更多的消费体验。 北京龙湖·星悦荟的另一大亮点是品质卓越的建筑风格。风情雅致与时尚格调的融合，体现了都市生活的精琢品质。园林式建筑的风情街巷，低调简洁的双坡屋顶，空中观景的廊桥平台、将中国传统建筑与西式建筑元素完美融合；透明开放的玻璃元素与高低错落的砖砌外墙，丰富的窗门组合与古镇钟楼，将现代商业建筑的通透与传统青砖的质朴相结合，形成独特的文化底蕴，让人宛如通过时间长廊穿梭于清代皇家园林的幽静与现代都市繁华之间。毫无疑问，龙湖·星悦荟成为北京又一个具有风情特色的休闲去处和时尚驿站。

成都龙湖营销策划方案

成都龙湖营销策划方案 一、市场背景分析 成都作为中国西南地区的经济、文化和交通中心，经济发展迅速，人口规模庞大。随着消 费水平的提高和人们对生活质量的追求，房地产市场的需求也在不断增长。龙湖地产作为 中国知名地产开发商，已在成都市场占有一定的份额，但随着竞争的加剧，需要进一步提 升品牌形象和销售业绩。 二、营销目标 1. 品牌形象提升：通过精准的营销策略和创新的活动形式，提升龙湖地产在成都市场的品 牌知名度和美誉度。 2. 销售业绩提升：通过有效的销售策略和差异化的产品定位，提高成交率和销售额。 三、目标人群分析 1. 高端人群：包括高收入人群、商业精英和政府官员等，他们对品质和舒适度有较高的要求，愿意为优质的房产付出更高的价格。 2. 中产人群：包括稳定的工薪阶层和小企业主等，他们追求生活品质的同时也有一定的经 济压力，对价格敏感但对品质有一定要求。 3. 首次购房人群：年轻人群中的购房首次购房者，对房产市场不太了解，注重价格和交通 便利度等因素。 四、策划方案 1. 产品定位：根据不同人群需求，将项目划分为高端住宅、中高端住宅和首次购房住宅等 不同品类，满足不同人群的需求。 2. 售楼部形象升级：对售楼部进行装修升级，提升整体形象，营造高品质的购房环境。通 过豪华装修、舒适的坐席、独立豪华样板房等来吸引目标人群，并提供专业的销售咨询和 服务。 3. 创新营销活动：通过举办各类创新营销活动来吸引目标人群，增加项目知名度和关注度。如举办展览交流会、艺术展览、周末集市等，定期邀请知名设计师和艺术家参与，并结合 品牌特色，以不同的主题活动吸引不同人群的关注。 4. 社交媒体营销：借助社交媒体平台，定期发布项目动态、户型介绍、周边配套等信息， 吸引目标人群的关注和购房意向。同时，通过社交媒体平台与客户进行互动，回答客户的 疑问，提高客户满意度。

龙湖战略

十年磨一剑 ——龙湖企业发展战略研究2007年，龙湖地产的市场表现，常常被冠以“迅速、凌厉”的评价，纵观龙湖在北京、重庆、成都三地多个项目的表现，以“令人惊叹”来表达并不为过。但在单纯的引人注目的销售数字之后，跃入人们眼目中的，是龙湖地产各个项目鲜明的个性特点，是龙湖地产在各个城市留下的不同的印记，也透露出了龙湖对不同城市不同人群的深入解读能力。 一、龙湖企业概况 1、企业发展背景和历程 1995年6月，龙湖正式介入房地产领域，确立了以房地产为核心的发展战略，将住宅开发作为主导方向。龙湖凭借创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。 2007年，龙湖集团销售突破100亿元，入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”，排名第26位。从2001年至2006年。龙湖的销售收入复合增长率高达63%，总资产与净资产复合增长率均高达60%以上，近两年，龙湖的年增长率达到了70%。 链接 ◆1997年 4月，龙湖花园动土奠基。 ◆1998年 10月，龙湖花园物业管理公司通过了香港品质保证局（HKQAA）的物业管理ISO9002国际质量体系认证审核。 ◆2001年 10月，龙湖·北城天街举行奠基仪式，标志着龙湖进入商业地产开发领域。 ◆2002年 12月，北京龙湖置业有限公司成立。 ◆2003年 12月，重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司成立。 ◆2004年 10月，香港置地和龙湖地产正式签订合作协议，在重庆北部新区打造“大竹林”国际商务生活中心。这是世界500强企业首次进入重庆房地产市场。

11月，成都龙湖地产发展有限公司成立。 ◆2005年 2005年，龙湖销售收入突破20亿元。 ◆2006年 2006年，龙湖共实现销售收入约 36 亿元。 ◆2007年 3月，龙湖地产与ING房地产设立并管理的ING房地产中国开发基金签订了房地产开发合作协议。 9月，龙湖成功亮相北京市场，龙湖·滟澜山和龙湖·香醍漫步项目双盘同开，并创造多项新记录。 11月，龙湖成功拍得青浦区赵巷镇特色居住区8号地块，标志着龙湖集团开始进入上海拓展业务。 （龙湖企业发展里程）做成表 2、区域分布 龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、上海、天津和西安五个地区公司。 龙湖现今已进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。 3、业务构成 （1）业务战略思路

龙湖发展路径与管理模式

龙湖发展路径与管理模式 一、本文概述 1、龙湖集团简介 龙湖集团是一家总部位于中国的知名房地产开发企业，成立于1993年，至今已有近30年的历史。该公司以房地产开发为主业，业务范围涵盖物业服务、商业运营、金融投资等多个领域。凭借其不断创新和稳健发展的经营理念，龙湖集团已发展成为中国乃至全球房地产行业的佼佼者。本文将深入探讨龙湖集团的发展路径与管理模式，以期为相关行业提供借鉴和启示。 2、研究目的与意义 龙湖地产作为中国房地产行业的领军企业之一，其发展路径与管理模式备受业界和学术界的关注。本文旨在深入探讨龙湖地产的发展路径与管理模式，以期为房地产企业提供参考与借鉴，并推动该行业的可持续发展。 首先，本文的研究目的在于分析龙湖地产在发展过程中的战略选择与市场应对策略，揭示其快速成长的背后原因。同时，通过对龙湖地产

管理模式的剖析，探究其在组织结构、人力资源、财务管理等方面的独特之处，为企业提供可借鉴的管理经验。 其次，本文的研究意义体现在以下几个方面： 1、促进房地产行业的可持续发展。通过研究龙湖地产的发展路径与管理模式，可以为其他房地产企业提供有益的借鉴，推动整个行业的可持续发展。 2、提高房地产企业的管理水平。龙湖地产的管理模式具有独特之处，对其他企业具有很好的参考价值。通过学习龙湖地产的成功经验，可以提高自身企业的管理水平，提升企业的核心竞争力。 3、推动城市化进程，改善人民生活质量。房地产行业是推动城市化进程的重要力量。通过研究龙湖地产的发展路径与管理模式，可以为行业提供有益的启示，进而推动城市化进程，改善人民生活质量。 总之，本文旨在深入探讨龙湖地产的发展路径与管理模式，为房地产企业提供参考与借鉴，推动行业的可持续发展，提高企业的管理水平，为改善人民生活质量贡献力量。 二、龙湖发展路径

龙湖轻资产运营转型方案

龙湖轻资产运营转型方案 一、引言 随着社会经济的发展和人们消费观念的转变，轻资产运营模式逐渐成为房地产行业的新趋势。龙湖作为中国著名的房地产开发商之一，也面临着转型的压力和机遇。本文旨在分析 目前龙湖的运营模式与市场需求的差距，提出相应的转型方案，以适应日益变化的市场环境。 二、目前状况分析 1. 龙湖的传统运营模式 龙湖一直以来以高品质的住宅项目闻名于中国房地产行业。其传统运营模式主要包括开发 主导、销售为王、持有长租等。其核心业务集中在高档住宅开发，大面积和高售价是其核 心竞争力。然而，这种传统运营模式已经逐渐遭受到市场的压力。 2. 市场需求的变化 随着城市化进程的加快和人们对生活品质的追求，房地产市场的需求也发生了变化。过去 的追求面积和售价的模式逐渐不再适应市场的需求。现今的购房者更加注重居住的舒适度、便捷性和服务质量。 3. 轻资产运营模式的优势 轻资产运营模式在满足消费者需求的同时，也为企业带来了许多机会和优势： （1）灵活与创新：轻资产模式强调投资灵活性和效益最大化，能更好地适应市场变化和 新业态的发展。 （2）降低风险：传统的持有和长租模式相对而言风险较大，而轻资产模式通过与合作伙 伴共享风险，能更加灵活地应对风险。 （3）营收多元化：轻资产模式不仅可以通过房屋销售获得收益，还能通过租金、服务费 等多种形式进行盈利，降低企业对售房的依赖。 三、转型方案 基于对龙湖的现状和市场需求变化的分析，提出以下转型方案： 1. 产品升级与创新 龙湖应加强产品研发和创新，推出更适应市场需求的产品。除了传统的高档住宅项目，龙 湖可以考虑推出更多面向年轻人和新兴家庭的精品小户型产品。同时，还可以结合新技术 和新业态，例如智能家居、共享办公等，满足不同消费群体的需求。

龙湖商业地产模式研究

龙湖商业地产模式研究商业地产作为龙湖地产下一步发展的重要支点，未来10-15年，将把利润从原来的5%提升至30%。——龙湖集团董事长吴亚军 龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商业、物业）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产的规模逐步增大，截止2011年中，龙湖商业土地储备已近350万平方米。计划到2015年，开业运营商业面积达337.5万平方米，覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。其中包括12个大型区域购物中心（龙湖天街系列），更有北京长楹天街、成都时代天街、重庆时代天街等5个20万平方米以上的超区域购物中心。 龙湖能够迅速崛起，得益于其快速积累的丰富产品线。早在2003年，重庆龙湖•北城天街就已开业运营，并且是今天重庆的生活中心和时尚地标之一。目前，龙湖已在北京、重庆、成都等城市成熟运营三类主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内外近千家知名品牌建立了战

略合作关系。 天街系：超区域/区域购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。 星悦荟：社区型生活中心，面向中产阶级家庭的综合消费，旨在打造更具品质、更加愉悦的生活方式。 MOCO生活馆：家居主题型售场，面向中产阶级以上客群，引领品位与潮流，彰显客户的身份价值。 从北城天街开始，在商业物业领域，龙湖地产的介入越来越深，步伐越来越大。按照公开目标，将在2013年实现商业开业面积200万平方米，据称内部控制目标是250万平方米，2014年商业地产收益占全集团利润的15%～20%。龙湖在商业板块的高歌猛进，和过往丰厚的收益有关：上市公司住宅类产品的毛利均值在16%左右，而龙湖商业有的项目毛利率最高达78%，就是租金收入100元，毛利有78元;北城天街，营业额已经达到35亿，占观音桥商圈营业额的25%左右。

龙湖商业地产发展战略

龙湖商业地产发展战略:「天街」抢入商业 “天街”系列，是龙湖旗下最主要的商业地产产品线。虽然此前在重庆、成都等地已有项目开业，但位于北京东部的“长楹天街”才将是真正意义上具有全国影响力的旗舰项目。 该项目位于北京市朝阳区常营板块，占地17.6公顷，总规划建筑面积46.3万平方米，龙湖地产于2010年2月以45.4亿元竞得该地块。 “这是一个百亿级的项目。”龙湖地产策划总监罗丹告诉记者，项目整体涵盖住宅、公寓、写字楼和商业等多种业态，其中商业部分为“长楹天街”，约27万平方米；主体商业全部为自持，除了写字楼作为回建项目需要返还给政府之外，仅对后街公寓底商部分进行散售。而且，散售的公寓底商也将由龙湖进行统一的商业运营。目前，项目的招商工作已展开。 “住宅和商业的相互支撑与促进，销售回笼资金是很重要的一部分。同时，集团还有其他的融资渠道予以支持。”针对商业运营所需的资金量，罗丹如是说。 今年3月份，长楹天街项目住宅部分首次开盘，凭借“全家庭型生活体”的创新定位，当月认购金额超过3.5亿元，是惟一列入北京销售排行榜前十的140平方米以上非别墅类项目。罗丹透露，接下来将开出部分公寓。 龙湖方面预计，到2013年底，长楹天街项目住宅入住，商业开业。龙湖则希望在培育运营2～3年后，能够开始盈利。 为了保证商业运营的成功，龙湖也将住宅领域所擅长的产品设计研发和物业服务移植到了商业项目中。“除了5万平方米的园林景观之外，还针对北京特殊的气候条件，特别引入了‘不打伞的商业设计’观念，通过风雨廊、天光长廊等建筑设计，既能有效利用商业空间，又可以规避北京漫长寒季的影响。此外，龙湖还为年轻家庭特别设计了软性的服务设施，比如儿童的看管服务，可供租用的童车、儿童卫生间等。”罗丹说，仅仅为这个商业运营，龙湖就配备了500人规模的龙湖物业服务团队。 产品线的扩张与融合 长楹天街的推出，对龙湖而言，意味着“天街”系列产品开始走出西南，面向全国扩张。这也是龙湖地产产品线的又一次延伸。 “在地产企业中，龙湖的产品线可以说是最丰富的。”罗丹介绍，住宅地产从公寓、洋房到别墅，龙湖均有多条产品线；商业地产方面也有“天街”、“星悦荟”、“MOCO家居馆”三个系列，“天街”是大型的超区域或区域购物中心，“星悦荟”是社区型时尚生活中心，MOCO为高端精品家居生活馆。

龙湖楼盘调研报告

龙湖楼盘调研报告 龙湖楼盘调研报告 一、引言 龙湖是中国知名的房地产开发公司，具有良好的信誉和优质的开发项目。本次调研报告将对龙湖楼盘进行详细的调查和分析，以评估其市场竞争力和投资潜力。 二、楼盘概况 龙湖楼盘位于城市核心地段，交通便捷，周边配套设施齐全。项目规划包括住宅区、商业区和公共服务设施，满足了居民的各种需要。同时，楼盘的建筑风格独特，设计精美，营造了舒适和宜居的环境。 三、竞争优势分析 1. 优越的地理位置：楼盘位于城市核心地段，交通便利，周边配套设施完善，如购物中心、学校、医院等，为居民提供了便利的生活条件。 2. 质量保障：龙湖作为知名的房地产开发商，一直以来都坚持高标准的建设和品质保证。楼盘的设计精美，施工质量可靠，为购房者提供了信心和保障。 3. 丰富的配套设施：楼盘配备了多种设施，如游泳池、健身房、

公园等，为居民提供了丰富的娱乐和休闲选择。同时，商业区和公共服务设施的建设也为居民提供了便利。 四、市场调研分析 通过对龙湖楼盘周边楼盘的调研和分析，得出以下结论： 1. 需求量大：龙湖楼盘周边居住人口多且流动性大，对于优质楼盘的需求十分旺盛。考虑到楼盘的地理位置、建筑质量和配套设施等优势，预计楼盘的销售量将会受到市场的广泛认可。 2. 市场竞争激烈：尽管龙湖楼盘具有诸多优势，但周边仍有其他知名开发商推出的楼盘。这些楼盘在价格、户型和设计等方面也具备一定的竞争力，因此，龙湖需要通过提供更好的品质和服务来保持自身的竞争优势。 3. 价格波动：楼市价格的波动对于购房者来说是一个重要的考量因素。当价格过高时，购房者可能会选择等待或转向其他楼盘。因此，龙湖楼盘在定价上要具有合理性，确保市场的接受度。 五、投资潜力分析 1. 长期投资价值：龙湖楼盘位于城市核心地段，居住人口多且流动性大，拥有良好的市场潜力。考虑到楼盘的品质和配套设施，预计在长期投资中，楼盘的价值将会稳步增长。 2. 租赁收益：楼盘周边的租赁市场需求旺盛，租金水平相对较

龙湖战略规划报告

龙湖战略规划报告 一、本文概述 1、报告背景与目的 1、报告背景与目的 随着中国经济的快速发展，城市化进程不断加速，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，面临着巨大的机遇和挑战。在这样的背景下，龙湖集团决定制定一份全面的战略规划，以指导公司的未来发展。本报告旨在明确龙湖集团的战略目标、核心业务和发展路径，为公司的长期稳健发展提供策略支持。 本报告的目的在于制定一份明确、可行的战略规划，确保龙湖集团在房地产市场上的竞争优势。具体目标包括：分析市场需求和竞争环境，确定公司的目标市场和核心产品；明确公司的竞争优势和劣势，找出提升竞争力的关键因素；制定公司的财务目标和战略目标，确保公司的长期稳健发展；评估公司的组织能力和企业文化，提出改进建议。为了实现上述目标，本报告采用了定性和定量相结合的研究方法。通过收集和分析公开资料、访谈业内专家、发放问卷调查等方式，获得

了丰富的数据和信息。在此基础上，报告进行了深入的分析和论证，提出了符合龙湖集团实际情况的战略规划。 2、龙湖集团简介及市场地位 龙湖集团（Beverage跨国企业）是一家在全球范围内享有盛誉的饮料制造商，专注于研发、生产和销售各种高品质的饮料产品。自成立以来，龙湖集团始终坚持以创新、品质、信誉为核心价值观，致力于为全球消费者提供最优质的饮料体验。 作为一家全球领先的饮料企业，龙湖集团在全球范围内拥有广泛的销售网络和市场份额。集团凭借着强大的研发实力和生产技术，不断推出符合市场需求的新产品，并成功打入各个细分市场。目前，龙湖集团已经成为全球饮料行业的重要一员，其市场份额在行业内处于领先地位。 在过去的几年中，龙湖集团不断加大研发投入，推动产品创新，并积极拓展全球市场。通过与各地优秀的合作伙伴合作，集团已经成功进入了许多新的市场领域，进一步提高了品牌知名度和市场占有率。集团还注重履行社会责任，积极参与公益事业，为社会做出了积极的贡献。

贵阳龙湖集团景粼天著促销策略研究-营销管理-毕业论文

---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打 印--- 1 导论 1.1 研究背景 近几年来，随着地产行业内的激烈竞争，房地产业的快速发展，资源的整合，国家各项政策法规的出台，房地产业越来越趋于成熟。尤其是在国家新限购令出台的市场环境下，地产开发商们必须结合实际情况，把握机遇，在激烈的竞争中站稳脚步。房地产业作为我国经济的支柱产业之一，它的促销模式也在不断地创新。通过全程促销策划的理念，科学地构建房地产行业最新的促销模式。在整个房地产开发的过程,我们要坚持使用营销系统理论,结合其自身优势、共同利益的企业、客户和社会最终的促销目标,促进房地产业和有序的管理,科学发展,使中国房地产业真正引领中国经济的健康发展具有积极意义。 1.2 研究意义 龙湖作为城市优秀的运营商早触嗅到这座城市不凡的发展讯息，理性看待贵阳的原生地貌，五步一山十步一园，清晰认识本土追求阔绰华丽的生活品球，深刻意识到烙印在贵阳人民心中的山水情节，潜心研究具有独特魅力的风情城市。 龙湖是有业内最为专业的研究部门，他们通过对特定的客群洞察，整合城市的价值追求、结合各龄层的生活理念改造社区环境和建筑风格，打造出属于龙湖的高端TOP产品系列。可以说，龙湖潜心经营25年，每一个作品都是一部匠心历练后的著作。在贵阳龙湖递上自己打造城市的名片，敞开臂膀迎接贵阳未来建筑的盛宴，只为传递最为由衷的心声:生活不该只是钢筋水泥，而是诗意栖息;出行不该是舟车劳顿，而是四通直达;物业不只是点头之交，而是贴心之友;打开窗户不因面面相觑，面是城风景;回家不是匆忙的过程，而是场旅行的开始; 生活不该只有米油盐，舒适和阳光才是生活的开始;四世同堂不该居室逼厌，更应该是融合不打扰，龙湖坚信，贵阳值得更好! 本文主要以贵阳龙湖集团景粼天著项目为例，阐述了房地产企业在新环境下

龙湖管控模式4项研究

一、发展历程简介 龙湖集团1994年创建于重庆，目前总部设在北京，下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。 从1997年起，龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联等不同业务发展阶段，一直在持续积累成长势头。 目前，龙湖正在全国重点区域实施“区域聚焦”战略（图1），进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南，从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续发展。 在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的总体开发思路，目标是争取在每个城市都成为当地领先的企业。 虽然龙湖的规模不是很大，但在产品品质和品牌方面全国领先，“龙湖地产”是中国驰名商标。香港地产界一知名人士曾如是评价龙湖地产：“一个在中国房产界中少见的优秀企业。 以客为尊，有高效和完备的运行及执行机制，注重产品细节，不张扬，立足长远而非追求短期效益。”

二、组织架构及管理模式 2004年以前，龙湖集团的项目仅限于重庆，管理层级较少，直接实施项目公司管理形式。从2004年起，龙湖开始进行全国性扩张，总部迁往北京，目前实行“集团总部-地区公司”两级管控模式（图2）。 在管控模式上，龙湖按照霍顿模式进行灵活集分权，并根据行业竞争、组织发展和战略需要而进行动态调整。 它所确定的集权原则主要有：在地区公司风险时间、风险点上进行集权管理；在地区公司组织发展能力薄弱时进行集权管理；在有规模效应的领域进行集权管理；随时警惕集团组织膨胀和官僚化。分权原则主要有：在有利于激发地区公司活力与能量的领域分权；在地区公司核心业务职能上原则不设集团的对应职能；慎重设立集团的职能及模块数量；随时警惕地区公司诸侯化。 根据上述集分权原则，龙湖集团总部主要承担战略性、指导性、控制性职能，在资源集成、业务流程、成本控制、绩效考核等方面对地区公司进行管控，以确保地区公司在集团统一战略目标下协调运作。 集团总部下设战略运营、人力资源、财务管理、投资拓展及公共事务等职能部门。

地产项目可行性分析-郑州龙湖副CBD15、16号地可行性研究(精简版)2161226

郑州龙湖副CBD15/16号地可行性研究报告 2016年12月26日 一、目标地块基本情况 （一）目标地块区位 15#、16#地块位于郑东新区龙湖板块南部区域（15号地块位于朝阳路南，众意路东；16号地块位于朝阳路北，众意路东。）隶属郑东新区，该地块距郑州鲁能公馆项目约3.7公里，距离郑东新区CBD约3公里，距郑州火车站约8.5公里，距郑州东站约6.5公里。 龙湖片区定位为城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，目前是郑州市政府重金打造的最顶级富豪区，也是郑州地王出现最频繁的地王窝。本项目位于龙湖南板块位置，属于区域目前开发核心区域，地块开发价值高。

北龙湖片区作为郑州副CBD，区域发展定位为金融服务、休闲娱乐和高档居住区。核心功能区更是定义为中原经济区的金融中心，战略地位较高。湖心岛沿线作为未来的高档居住区，吸引了融创、雅居乐、金茂等全国一线开发商聚集。 （二）规划设计条件

二、目标地块出让相关信息 （一）出让安排 地块于2016年12月24日进行招拍挂公示，竞买申请截止时间为2017年1月19日，限时竞拍开始时间为2017年1月22日。两块土地单独招拍挂。15#地挂牌起始价139000万元，熔断地价208500万元，竞买保证金139000万元，最高限价32000元/㎡；16#地挂牌起始价147000万元，熔断地价220500万元，竞买保证金147000万元，最高限价32000元/㎡。 （二）招拍挂形式 上述地块均将采用“限房价竞地价”的模式拍卖： 15#地块起始地价为13.9亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为20.85亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为32000元/㎡，开发企业向下竞拍房价，所报综合房价最低者确定为土地竞得人。 16#地块起始地价为14.7亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为22.05亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为32000元/㎡，开发企业向下竞拍房价，所报综合房价最低者确定为土地竞得人。 三、目标地块市场分析与机会选择

龙湖品牌调研报告

龙湖品牌调研报告 龙湖是中国领先的综合性房地产开发企业，拥有强大的品牌知名度和市场影响力。本文将对龙湖品牌进行调研分析，以便更好地了解龙湖的品牌形象和市场竞争力。 一、品牌概况 龙湖成立于1993年，总部位于中国广州。经过多年的发展，龙湖已成为中国领先的综合性房地产企业，涵盖住宅、商业、办公、酒店等多个领域。公司以“优质房地产开发商和运营商”为使命，致力于提供高品质的物业和服务。 二、品牌特点 1. 客户关注度高：龙湖在行业内具有很高的知名度和美誉度，客户对其项目的关注度很高。 2. 产品多样化：龙湖在住宅、商业、办公等领域都有相应的项目，产品多样化，满足不同客户需求。 3. 品质保证：龙湖一直以来注重产品品质，注重细节和装修，力求给客户提供高品质的房产。 三、市场竞争力 1. 品牌口碑好：龙湖以其优质的产品质量和良好的售后服务，形成了良好的品牌口碑，竞争力较强。 2. 地理优势明显：龙湖在全国各地都有相应的项目，其地理优势使其具备了较大的市场份额。 3. 投资价值高：龙湖的产品具备较高的投资价值，受到了投资者的青睐，市场竞争力较强。

四、品牌价值 1. 用户认同度高：龙湖以其优质的产品和服务，获得了用户的认同和信任。用户对龙湖的产品有较高的满意度和忠诚度。 2. 良好的品牌形象：龙湖凭借其过硬的品质和良好的口碑，树立了较好的品牌形象，使其在市场上拥有较高的品牌价值。 3. 品牌影响力强：龙湖在房地产行业拥有较强的品牌影响力，具备一定的市场话语权，并在市场上占有较大份额。 综上所述，龙湖作为中国领先的房地产企业，具备较好的品牌形象和市场竞争力。其优质的产品品质和良好的售后服务使其在客户中赢得了口碑，用户对其产品具有较高的认可度。同时，龙湖在市场上拥有较强的地理优势和品牌影响力，具备较大的市场份额。

龙湖地产营销战略分析

封面

作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 龙湖地产营销战略分析 在房地产调控地“严冬”下，高端住宅产品受到了最大地冲击，作为过国内品质地产地

翘楚，龙湖地产在逆势中依旧保持从容地姿态，稳步向前，龙湖地产如何“过冬”，对其他在宏观调控中迷茫地房企具有很强地借鉴意义. 1.龙湖地产立足长远地战略：“高品质”获得差异化优势，“多业态”分散周期风险 龙湖地产始终保持战略地延续性，早在十年前即开始通过聚焦中高端地产品定位进行差异化竞争，运用“多业态、区域深耕”地战略争取所进入城市地规模优势，龙湖地产让其高品质地定位深入人心，在市场向上地环境下，为其从同质化竞争地同行中脱颖而出打下坚实地基础.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 龙湖地产对风险地控制同样从战略着手，不仅考虑了如何顺周期扩张，还兼顾了逆周期地风险控制. 龙湖地产多业态地布局在很大程度上弥补了中高端产品逆市时可能需求不足地劣势.2011年初，龙湖提出大力发展商业地产地战略实际上是其自起家以来即多年坚持地“多业态”战略地延续，而不是为了抵御政策风险地被动之举，这也使得龙湖地产在商业地产上地发力游刃有余.早在2008年，北城天街项目在重庆就已成功运营.2010年，龙湖就已持有39.8万平方米商业面积，已建成或发展中地商业项目20个以上，并储备200万平方米商业土地.2012年，龙湖地产对“多业态”战略进一步细化，将产品组合细分为5大品类12个产品线，加重了针对首置户地中端产品供应比例(“紫都”系列)，进一步加强住宅产品地抗风险能力.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 通过调节区域扩展速度，强化“区域深耕”战略同样有利于抵御市场风险.在当前市场低潮期，龙湖地产着力于持续提升已进入城市地商业地产价值，减缓城市扩展速度，通过打造以龙湖商业为核心地新城区，推动了2011年“天街”系列在重庆、北京、成都地热卖.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 在高度持续性战略地指导下，龙湖地产通过“多业态”地产品组合和“区域深耕”地发

龙湖集团案例协作模式

龙湖集团案例-协作模式 一、龙湖集团简介 龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块，现有员工3000多人。 2007年，龙湖集团销售突破100亿元。截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米。 经过十几年的潜心发展，龙湖形成了系统高效的多业态综合开发能力、大规模快节奏规划建设能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。凭借出众的产品品质和一流的物业服务，龙湖赢得了市场和客户的广泛认可，新项目重复推荐率高达75%。龙湖拥有的投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力不仅保证了产品与服务的连贯性，也促进和加快和谐的城市人居环境建设和城市综合体的功能提升。 从1997年起，龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联等不同业务发展阶段，一直在持续积累成长势头。目前，龙湖正在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。 凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。从1998年到2006年，龙湖连续十年、五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为中国房地产百强开发企业。2003、2005和2006年度，龙湖三次荣获全国住宅用户满意度测评第一名。2007年龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”，排名第26位。 二、分析： 龙湖起步阶段：单业态单项目的串联运营，其管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。 龙湖积累阶段：单业态多项目的并联运营，其管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。需要通过管理流程来明确集团管理层、集团职能部门、各项目公司之间的责、权、利，进一步完善业务流程和管理流程，接力OA系统规范管理业务流程和管理流程，并开始关注项目公司间的知识分享。 龙湖快速发展阶段：多业态多项目并联运营，其管理重心规范投资规划、开发