房地产估价习题及答案

第一章

一、单选

1、有关专业估价，下列说法正确的是( )。

A、由取得相关资格的专业人员完成

B、是一种专业意见

C、具有社会公信力

D、不用承担法律责任

2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。

A、由取得相关资格的专业人员完成

B、任何人都可以做出

C、具有社会公信力

D、是一种专业意见

3、房地产估价专指 ( A )。

A、对房地产价值进行评估

B、对房屋工程质量进行评估

C、对房屋使用功能进行评估

D、房屋完损等级进行评估

4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。A、100 B、80 C、30

D、20

二、多项选择题

。 )( 、专业估价的特点为1．

A、由专业人员完成

B、是一种专业意见

C、具有社会公信力

D、不具有社会公信力

E、承担法律责任

2、房地产估价中的“分析”包括对( )的分析。

A、估价对象本身

B、人口、制度政策

C、经济、社会

D、国际因素

E、仅仅对估价对象本身

3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( )。

A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买

B、买者和卖者的人有限

C、买者和卖者都有进出市场的自由

D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格

E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化

4、委托人的义务包括( )。

A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料

B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责

C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料

D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作

E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果

5、估价报告使用者可能是( )。

A、估价对象权利人

B、债权人

C、投资者．

D、受让人

E、政府及其有关部门和社会公

众等

6、下列可以作为估价对象有( )。

A、在建房地产

B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产

C、已经灭失的房地产

D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分

E、以房地产为主的整体资产

7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( )。

A、估价对象的范围可能不同

B、估价时点可能不同

C、评估的价值类型可能不同

D、估价依据可能不同

E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同

三、判断题

1、非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。（×）

2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。（√）

3、专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。（√）

5、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。（√）

6、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估（×）价对象。．

7、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（√）

四、简答

1、简述房地产估价的一般程序

第二章房地产

一、单选

1、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是( B )。

A. 土地的生产力或利用价值有可能丧失

B. 土地作为空间是永存的

C. 土地上的建筑物会毁灭

D. 土地上的建筑物永存的

2、某出让的居住用地使用了30年后，决定转让该土地使用权，则该土地受让人的使用期限不得超过( C )年。

A. 70

B. 30

C. 40

D. 50

3、根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是( D )用地。

A. 工业用地

B. 教育、科技、文化

C. 卫生、体育用地

D. 居住用地

4、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是( A )。

A. 限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B. 因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C. 对房地产征税或提高房地产税收

无偿收回在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，D. 房地产

二、多选

1、房地产流动性差与房地产的( )特性有关。

A、价值量大

B、独一无二

C、易受限制等特性

D、交易手续较复杂

E、交易税费较多

2、影响房地产流动性的因素有( )。

A、房地产的通用性

B、房地产的独立使用性

C、房地产的价值大小

D、房地产的可分割转让性

E、房地产的开发程度、区位、市场状况

3、政府对房地产的限制一般是通过( )的权力来实现。

A、管制权

B、征收权

C、征税权

D、充公权

E、行政事业收费权

4、引起房地产价格上升的原因主要有( )。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良

、外部不经济B．

C、需求增加导致稀缺性增加

D、通货膨胀

E、房地产使用管制放松

5、下列真正属于房地产自然升值的是( )。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价

格上升

B、通货膨胀所引起的房地产价格上升

C、外部经济引起的房地产价格上升

D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升

第三章房地产的价格与价值

一、单选

容积元6000万元，土地单价为10001、某房地产土地总价为。

2，

D ）率为2，则该房地产的楼面地价为（A. 2000 B. 1000 C. 750 D.

50022，应140m，套内使用面积为128m、某套住宅的套内建筑面

积为22，按套内使用面积计算的价格为20m分摊的公共部分建筑

面积为2）元，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C3500A.

3500 B. 3200 C. 2800 D.

25002万元，容积率为400，土地价值为2000m、某房地产土地面积为3．

2，建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为（ C ）。

A. 6000

B. 4000

C. 3000

D. 2000

二、多选

1、有关房地产的价值和价格正确的描述是( )

A、房地产价值更加科学、准确

B、房地产的价值是房地产真实所值

C、房地产的价格围绕其价值上下波动

D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

三、计算

思考：期房与现房的价格孰高孰低？

在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收

益的折现值-风险补偿

例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房价格

330时，出租的年末净收益为3300为元22。假设折现率元

，试计算该期房目前的价2%，风险补偿估计为现房价格的10%为

格为多少？

例2、某套房屋合同总价为80万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：

1. 成交日期一次性付清；

2. 先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款；

3. 分期付款，其中成交日首付40万元，一年后支付24万元，两年后再付20万元；

4. 成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元；

5. 约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15万元，一年后支付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。

假设年利率为6％，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少？

解：（1）p1=80万元

（2）p2=80×580÷(1+6%)=79.47万元

（3）p3=40+24÷(1+6%)+20÷(1+6%)2=80.44万元

（4）p4=24+6500×(,0.5%,120)=82.55万元

（5）p5=15+10÷(1+6%)+4250×(,0.5%,240)=83.75万元

第四章房地产价格影响因素

一、判断题

、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的，1．

同一因素在不同地区对房地产价格的影响也可能是不同的。（√）2、当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。（√）

3、一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。（√）

4、一般来说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。（√）

二、选择题

第五章市场比较法

1、比较法的理论依据是（B）。

A．预期原理 B．替代原理

C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则

2、市场比较法中的交易情况修正是对( D )价格本身是否正常的修正。

A. 交易实例

B. 估价对象

C. 标准化实例

D. 可比实例

3、某宗房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成

交2，应缴纳的税费均由卖2500元，若买方付给卖方价格的6%

和3%2 C ）元。方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（2427 D. 2650 B. A. 2500 C.

2350．

4、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成

交2，5000元4.5％。某宗房地产交易，买方付给卖方价格的6.5％

和应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为

( A )元4775 D. 5225 C. A. 5325 2。

B.

4675、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的

土地，5甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示

乙土地连 A ）。同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由

于（A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果

肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值

、不可能出现这种情况 D日评估了一宗房20月月20日至7、

某估价事务所在62008年6日的价格。之后，有关方面对其估价

结果302008年6月地产于有异议。现在若要求你重新估价以证

明该估价结果是否真实，则。重新估价的估价时点应为（ A ）

日 B、现在、2008年6月30A、要求重新估价

的委、重新估价的作业日期 DC托方指定的日期

日的价格，选取了可比实132012年10月7、为评估某宗房地产

201111月15，成交日期为8000A例，其成交价格为元月

2日。年

该类房地产的价格平均每10年2012月至7年2011经调查获知．

月比上月上涨1%。对可比实例A进行交易日期修正后的价格为2）

元。（ B

8880 D. 8925 C. A. 9280 B.

8000。（ A ）8、比较法适用的条件，是在同一供求范围内存

在着较多的、相关房地产的交易、类似房地产的交易

CA、房地产的市场交易、相同房地产的交易 DB、

如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日9）

的市场汇价进行换算。期修正后的价格，应采用（ C

C、估价时点A、估价作业日期

D、交易日期修正后B、成交日期。）称为（ B 10、价格指数

中如果是以某个固定时期作为基期的，、长期价格指数A、固

定价格指数 C、环比价格指数、定基价格指数

DB）修正。、在比较法中，土地使用权年限修正属于（ D 11

C、区域因素A、交易情况、个别因素、交易日期B

D、在用比较法评估某宗房地产的价值时，选择了五个可比案例，

12经过修正得到的五个比准价格之间存在较大的差异，最终估

价结）。 D 果应（、任选其中之一A、取五个比准价格的算

术平均值 C、综合分析后决定、取五个比准价格的中位

数B D、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大13．

的差异，其最终估价结果应（ D ）。

A、取三者的平均值 C、任选其中之一

B、取三者的中间值 D、在三者的基础上综合分析决定

14、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（ D ）。

A、1.05

B、1.02

C、0.97

D、0.95

15、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（ C ）元/平方米。

1

2

3

区域因素区域因素区域因素100

100 100 估价对象125 90 100 可比案例0.2

0.3 0.5 权重A、2500 B、2222 C、2031 D、2000

16、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（ C ）时点的状态。

A、现在

B、过去

C、未来

D、B和C

17、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，

B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2 、f3，此三者的大

小关系应为（ B ）。

A、f1

B、f1>f2 >f3 D、不确定

日的价格指数1月10日至1月4年2009、某地区某类房地产18．分别为89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008

年1月1日为100）。其中有一房地产在2009年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2009年10月1日的价格为（ A ）元/平方米。

A、2263

B、1962

C、1768

D、1734

19、市场法评估房地产价格的主要难点是（ A ）。

A、市场行情变化不定

B、供需变化引起价格变化

C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握

D、影响房地产价格的因素影响程度不同

20、房地产价格是由房地产的（ D ）这两种相反的力量共同

作用的结果。

A、供需与价格 C、供给与价格

B、需求与价格 D、供给与需求

21、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( D )。

A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影

响幅度为2％

B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影

响幅度为2％

C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影

响幅度为2.04％

可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的D.

影响幅度为2.04％

22、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为1.05，则其依据为( A )。

A. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影

响幅度为5％

B. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影

响幅度为5％

C. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影

响幅度为4.76％

D. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影

响幅度为4.76％

第六章收益法

一、单选

、采用收益法测算房地产价格时，公式1表示（ A

2）

房地产净收益按一固定数额逐年递增A.

房地产净收益按一固定数额逐年递减B.

房地产净收益按一固定比率逐年递增C.

房地产净收益按一固定比率逐年递减D.

万元，建万元，建筑物价值2002、某宗房地产的净收益每年50，则该宗房地产的总价值10%12%筑资本化率为，土地资本化率为。

B ）最接近（250、 D万元417、 C万元460、 B 万元500、A．

万元

3、某商品住宅总价为100万元，首付款为40%，其余为抵押贷款，贷款期限为20年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为6%。则其综合资本化率为( B )。

A、7.5%

B、6.9%

C、6.6%

D、6%

4、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后一年内可全部出租（第一年的收益暂且不计），按可出租面积计算的月租金为60元/平米，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的20%。假设报酬率为8%，则该在建工程续建完成时的总价值为( D )万元。

A、1607万元

B、1486万元

C、473万元

D、438万元

二、计算

1、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权

17500 m，年净收

2证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为

益为350万元。目前该项目已建设2年，预计该项目建成并正式投入使用还需2年。已知市场上同类房地产的报酬率为8%，则

该项目续建完成时的总价值为多少万元？

解：350×(,8%,46)=4248万元

2、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%时的

40；如果该房地产的剩余收益期限为/ m元4000价格为

2年，

6%，则其价格为多少元报酬率为元÷(,8%,50)=326.97解：2？

（1）年纯收益400026%,40)=4920元2）评估价格=326.97×(,（万元，2163、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年则该写字楼目前的收益，5616万元，报酬率为8%出售时的

价格为价格为多少万元？2(1+8%)=385+4815=5200万元216解：×(,8%,2)+5616÷2001年底，此后收益年限为48年；4、某宗

房地产建成于20009288万元、2004年底至年底分别获得净收益83万元、85万元、9594万元、万元；预计2005年底至2007年底可分别获得净收益95年底起每年可获得的净收益将稳定在万元、96万元，从2008试利用上述资料测算该宗房地％。万元；该类房地产的报酬率为9 年底的收益价格。产2004329%,44) ×(,÷94÷(1+9%)+95÷(1+9%)+96(1+9%)+95解：9%,3)×(,

=86.24+79.96+74.13+796.70=1037万元年前以竞拍方式取得，

当时获得的土地使用4、某宗房地产是于4经过分析其实际收益

比较接近市场期限为年并约定不可续期。4029万元、年里的净收益分别为314平均水平，而且已知其在过去预计其未来每年的净收益基本稳定，万元。29.5万元、30.5万元、 8%报酬率为。计算该宗房地产当前的收益价格为多少万元？4=30万元）÷）年纯收益（（解：131+29+30.5+29.5万元8%,36)=351.5×(,=30）评估价格2（．

5、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为多少万元？

解：6×(,2%,7) ×(,7%,32)=87万元

第七章成本法

一、单选

1、从卖房的角度看，成本法的理论依据是( C )。

A. 销售状况价值论

B. 市场供求价值论

C. 生产费用价值论

D. 经济花费价值论

2、在成本法中，估价应采用( A )。

A. 客观成本

B. 实际成本

C. 个别成本

D. A或B

3、成本法中的利润是( A )。

A. 正常条件下的平均利润

B. 个别开发商的利润

C. 开发商的平均实际利润

D. 开发商预期的平均利润月补办1年1998月，1年1996、某企业拥有一办公楼，建成于4．

了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（ C ）。

A. 55年

B. 50年

C. 48年

D. 45年

5、某商业大楼始建于10年前，建造期为2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年（自补办土地出让手续之日算起），建筑物的设计经济寿命为50年，当前建筑物的剩余经济年限为（ C ）。

A. 50年

B. 40年

C. 32年

D. 30年

6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ C ）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D. 会计折旧

7、在成本法求取折旧中，采用（ A ）更符合实际情况

A.有效经过年数

B.实际经过年数

C.剩余经过年数

D.自然经过年数

8、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用( B )为好。

A. 更新重置成本

B. 复原重置成本

C. 完全成本

D. 重新购建价格

9、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之

间关系为( D ).

有效经过年数短 B. 有效经过年数等于实际经过年数A.

于实际经过年数

C. 有效经过年数长于实际经过年数

D. 有效经过年数可能长

于或短于实际经过年数

10、某建筑物经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建

筑物的耐用年限为50年，则该建筑物的成新率为（ C ）。

A．40% B. 50% C. 60% D. 67%

11、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( B )。

A. 交通拥挤

B. 建筑技术进步

C. 城市规划改变

D. 自然环境恶化

1400m、某宗房地产的土地面积为1000m，建筑面积为

22，现需

12250300元和拆除重建。估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为

则该宗土地的减价修正额为（ C ）元。A．350 B. 300 22元，

C. 250

D. 5060年日，经济寿命为10月113、某宗房地产

建筑物建成于1996日补办了土地使用权出让手续，土地使1年

10月年。后于2001日对该月1。用权出让年限为50年（从补办

之日算起）2006年102000房地产进行评估。经计算，该房地产

的土地重新购建价格为。则在估价0万元，建筑物重新购建价格

为3000万元，残值率为月1日）该房地产的评估价值为（ C ）。

年时点（200610 C. 4455 A. 5000万元 B. 4500万

元

万元 D. 4400万元㎡，单位年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为8120、某14年折旧率，6%建筑物残值率为㎡，/元800建筑面积的重置价格为

2.2%，则该建筑物的现值为( B )元。

A.76880

B.79104

C.77952

D.81562

15、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧

高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为

( C )。

A. 43.2%

B. 50%

C. 56.8%

D. 70%

16、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为( B )年。

A. 40

B. 43

C. 47

D. 50

17、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( C )年。

A.45

B.50

C.52

D.55

18、李某于2008年花70万元购得“一大三小”住宅一套，此后

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

14春学期《房地产估价》在线作业

14春学期《房地产估价》在线作业及答案 试卷总分：100 测试时间：-- 单选题多选题判断题 一、单选题（共30 道试题，共60 分。）V 1. 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（B）。 A. 10.10% B. 7.90% C. 8.40% D. 11.90% 满分：2 分 2. （C）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 A. 收益递增递减原理 B. 均衡原理 C. 适合原理 D. 供求原理 满分：2 分 3. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A）范围之内 A. 0〃5～2〃0 B. 1〃5～2〃0 C. 0〃5～1〃5 D. 1〃0～1〃5 满分：2 分 4. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A）进行估价。 A. 保持现状前提 B. 装修改造前提 C. 转换用途前提 D. 重新利用前提 满分：2 分 5. 一般地说，增加房地产开发环节的税收〃会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C） A. 下降，下降 B. 下降，上升

C. 上升，下降 D. 上升，上升 满分：2 分 6. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（B） A. 快速变现值价值 B. 谨慎价值 C. 在用价值 D. 残余价值 满分：2 分 7. 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（B）估价。 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法 满分：2 分 8. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（A）元/m2。 A. 4367 B. 4617 C. 4446 D. 4161 满分：2 分 9. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A） A. 金融制度政策 B. 利率 C. 经济发展 D. 汇率 满分：2 分 10. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（B）估价方法 A. 一种或一种以上 B. 两种或两种以上 C. 三种或三种以上 D. 四种或四种以上 满分：2 分 11. 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整

房地产估价模拟试卷和答案

房地产估价模拟试卷和答案

《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。 A．土地总量有限B．规划限制 C．不动产不可移动D．价值量大 2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ D ）。 A．1667 元／m2：B．1765元／m2 C．1875元／m2D．2000元／m2 3．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。 A．宅基地所有权B．空间利用权 C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ D ）。 A．78万元B．882万元 C．1210万元D．1272万元 5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。 A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D．存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ D ）元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ C ）。

2017年房地产估价师理论与方法模拟试题

2017年房地产估价师理论与方法模拟试题 1.直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。 A、价格 C、价格变动率 B、常数 D、时间 2.在比较法中，土地使用权年限修正属于( )修正。 A、交易情况 C、区域因素 B、交易日期 D、个别因素 3.有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费;乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有( )。 A、甲高于乙 C、甲等于乙 B、甲低于乙 D、不可比 4.甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有( )。 A、甲大于乙 C、甲小于乙 B、甲等于乙 D、不可比 5.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。 A、9 C、15 B、13.5 D、18 6.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。 A、类似写字楼的客观收益 C、该写字楼的实际收益 B、市场比较法 D、无法估算 7.某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。 A、取三者的平均值 C、任选其中之一 B、取三者的中间值 D、在三者的基础上综合分析决定 8.路线价法估价的第三个步骤为( )。 A、设定标准深度 C、编制深度百分率表

B、选取标准宗地 D、划分路线价区段 9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。 A、越高 B、越低 C、不变 D、符合客观实际 10某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。 A、4858 C、2700 B、5200 D、6264 1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B [2017年房地产估价师理论与方法模拟试题]相关文章：

房地产估价师应具备的职业技能

从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。 二、估价师应掌握一定的房地产经济理论 众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。 三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识 顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评

房地产估价专升本阶段性作业3

房地产估价(专升本)阶段性作业3 总分: 100分考试时间:分钟 单选题 1. 用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期_____的基础上计算的。(5分) (A) 总费用 (B) 纯收益与总费用之和 (C) 总收益 (D) 纯收益 参考答案：D 2. 假设一宗土地，年纯收益为2000元／m2·年，土地的纯收益只要以8％的资本年利率还原即可，则土地价格应为_____元／m2。(5分) (A) 25000 (B) 20000 (C) 18000 (D) 16000 参考答案：A 3. 甲地尚可使用50年，单价为1050元／m2，乙地尚可使用60年，单价为1100元／m2．土地资本化率均为8％，实际上甲地的价格_____乙地的价格。(5分) (A) 高于 (B) 低于 (C) 等于 (D) 难以确定 参考答案：B 4. 某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10％，则该地块50年使用权价格为_____元。(5分) (A) 9910 (B) 10000 (C) 10100 (D) 19403 参考答案：A 5. 在收益还原法中，_____可作为评估地价的依据。(4分) (A) 直接收益 (B) 实际收益 (C) 客观收益

(D) 间接收益 参考答案：C 6. 某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12％，借期5年，则5年末应一次归还本利_____万元。(4分) (A) 500 (B) 800 (C) 881．2 (D) 980 参考答案：C 7. 土地收益价格的大小与_____有关。(4分) (A) 未来年纯收益、还原利率、收益年期 (B) 使用价值、地租、使用年期 (C) 实际纯收益、利息率、使用年期 (D) 未来年总收益、总费用、使用年期 参考答案：A 8. 房地出租中，_____的费用计算一般与建筑物重置价无关。(4分) (A) 管理费 (B) 维修费 (C) 保险费 (D) 房屋折旧费 参考答案：A 多选题 9. 可用于收益还原法中的原则有_____。(4分) (A) 替代原则 (B) 预期收益原则 (C) 贡献原则 (D) 竞争原则 参考答案：A,B,C,D 10. 收益还原法的理论依据主要有_____。(4分) (A) 地租理论 (B) 生产要素分配理论 (C) 区位理论 (D) 变动因素理论 参考答案：A,B 11. 不适于采用收益还原法估价的有_____。(4分) (A) 机关

房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格

变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）

最新房地产估价师模拟试题：理论与方法2

第二章房地产及其描述 一、单项选择题 1、下列不属于构筑物的是()。 A.储藏室 B.烟囱 C.隧道 D.道路 2、建筑密度等于()/建筑用地面积。 A.总建筑面积 B.土地总面积 C.建筑顶层面积 D.建筑基底总面积 3、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护()。 A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不 4、房地产权利的种类中，属于用益物权的是()。 A.所有权 B.土地承包经营权 C.抵押权 D.质权 5、区位因房地产的()而成了房地产的重要组成部分。 A.体量庞大

B.价值量大 C.不可移动 D.权益特性 6、房地产权利的种类中，属于债权的是()。 A.地役权 B.土地使用权 C.抵押权 D.租赁权 7、()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。 A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权 8、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的()。【2011年真题】 A.相互影响性 B.寿命长久性 C.数量有限性 D.保值增值性 9、房地产的()特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。 A.不可移动 B.供给有限 C.价值量大 D.用途多样

10、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。 A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制 11、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。(2005年试题) A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加导致稀缺性增加 D.改进物业管理 12、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是()上升的。 A.间断 B.波浪 C.连续 D.螺旋 13、下面()不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。 A.装饰装修改造 B.修建广场、公园、公共绿地 C.调整城市发展方向 D.改变城市格局 14、按照我国法律的规定，居住用地的年限为()年。

2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版(附答案解析)

2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） 目录 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第二章环境知识 (10) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第三章建筑工程知识 (17) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第四章工程造价知识 (25) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第五章房地产测绘知识 (31) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第六章经济学知识 (35) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第七章金融知识 (45) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第八章证券知识 (53) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第九章保险知识 (58) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第十章统计知识 (64) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 第一章规划知识 一、单项选择题(每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1.国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于( )。 A.城镇体系规划 B.城市规划

C.区域规划 D.国土规划 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。长江三角洲城市群，属于区域概念。城镇体系规划有点干扰。它讲得是大中小城市之间的关系。参见教材P2。 2.城市总体规划的依据是( )。 A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.城市环境保护规划 D.国土规划 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是规划简介。城市总体规划要与土地利用总体规划衔接;环境保护规划是城市总体规划中的专项规划;国土规划主要是涉及国土资源的开发利用治理保护。参见教材P1～3。 3.区域规划与城市总体规划之间的关系是( )。 A.城市总体规划是区域规划的重要组成部分 B.区域规划是城市总体规划的重要依据 C.区域规划落实城市规划 D.区域规划补充城市规划

房地产估价考试试题及答案

房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

期末考试《房地产估价》（A 卷）参 考 答 案及 评 分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内 填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）

1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的 （ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表 示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练题及答案

2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练 题及答案 2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练题及答案 1.根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)，排水用地属于( )。 A.环境设施用地 B.安全设施用地 C.水域 D.公用设施用地 2.根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，公共管理与公共服务用地占城市建设用地的比例为( )。 A.3%～5% B.5%～8% C.8%～10% D.10%～12% 3.我国新建城市的规划人均城市建设用地指标为( )。 A.不低与65㎡/人 B.65.1-85㎡/人 C.85.1-105㎡/人 D.105.1-115㎡/人 4.根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用

地的是( )。 A.存在冲沟、岩溶等现象的地段 B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段 C.地下水位高于建筑物的基础埋置深度的地段 D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段 5.主要体现城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性的指标是( )。 A.城市用地布局结构是否合理 B.城市用地布局结构能否适应发展 C.城市用地分布对生态环境的影响 D.城市内外交通系统结构的协调性 6.居住区是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模( )相对应。 A.30000～50000人 B.10000～15000人 C.1000～3000人 D.1000人以下 7.在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于( )。 A.公共绿地 B.专用绿地 C.宅旁绿地 D.街道绿地 8.已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是( )。

南开19春学期(1709、1803、1809、1903)《房地产估价》在线作业-3答案

南开19春学期（1709、1803、1809、1903）《房地产估价》在线作业 4、B 一、单选题共30题，60分 1、某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。 A100m2 B50m2 C60m2 D80m2 【南开大学】答案：? 2、由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性 A不可移动性 B用途多样 C相互影响 D易受限制 【南开大学】答案：? 3、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。 A保持现状前提 B装修改造前提 C转换用途前提 D重新利用前提 【南开大学】答案：? 4、针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。 A10.10% B7.90% C8.40% D11.90% 【南开大学】答案：? 5、某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元 A180 B178.4 C183.5 D176.6 【南开大学】答案：? 6、某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。 A2007年3月15日 B2006年8月20日

2011房地产估价师《房地产开发》练习题及答案(1)

一、单选题（每题2分） 第1题：对于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，一般采用（）招投标。 A．邀请 B．要约 C．协议 D．公开 【正确答案】：C 第2题：工程建设完成后，单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填写验收证书，由（）发给工程质量等级证书。 A．验收单位 B．建设委员会 C．工商管理部门 D．质量监督部门 【正确答案】：D 第3题：以居住生活单元和居住小区为基本单位来组织居住区，其规划结构形式为（）。 A．居住生活单元一居住区一居住小区 B．居住区一居住小区～居住生活单元 C．居住小区一居住生活单元一居住区 D．居住生活单元一居住区一居住小区 【正确答案】：B 第4题：房地产开发项目管理以（）负责制为基础，（）在人际关系协调过程中处于核心地位。 A．董事长，总经理 B．总经理，总经理 C．项目经理，项目经理 D．总经理，项目经理

【正确答案】：C 第5题：房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，这一工程项目管理系统不包括（）。 A．质量控制系统 B．售后保证系统 C．人、财、物控制系统 D．工程进度计划控制系统 【正确答案】：B 第6题：下列不属于房地产开发可行性研究的阶段是（）。 A．项目评估决策 B．投机机会研究 C．初步可行性研究 D．详细可行性研究 【正确答案】：B 第7题：房地产开发项目前期费用中，可行性研究费占项目总投资的（）元。 A．1—3万 B．3-5万 C．5～6万 D．5-10万 【正确答案】：C 第8题：标底是根据招标工程的（），在考虑到发包和承包双方单位利益的前提下合理确定的，在开标前标底应该严格保密，不得泄漏。 A．总概算情况 B．总结算价格 C．总实际价格 D．总计划价格 【正确答案】：A

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

《房地产估价》答案 (1)

教育部人才培养模式 改革和开放教育项目 湖州广播电视大学《房地产估价》形成性考核作业 学生姓名 学号 班级 湖州广播电视大学编制

《房地产估价》平时作业一 一、单项选择题（每小题三分，共45分） 1. 在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。 A、出让土地使用权上的房地产抵押估价； B、商品房售价； C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿； D、房屋火灾保险。 2. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ )。 A，均衡原理 B．预期原理 C．竞争原理 D．替代原理 3. 中国房地产估价师学会简称为（）。 A、IRCEA B、CAIRE C、CIREA D、CEIRA 4. 考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时（） A．价格和需求量同步增长 B. 价格减少和需求量增长 C. 价格增长和需求量减少 D. 价格和需求量同步减少 5. 考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时（） A．价格和供给量同步增长 B. 价格和供给量同步减少 C. 价格增加和供给量减少 D. 价格减少和供给量增长 6. 决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ )。 A．全国房地产总的供求状况 B．本地区房地产的供求状况 C．全国本类房地产的供求状况 D．本地区本类房地产的供求状况 7. 弹性等于1的情况，叫做（） A．富有弹性 B．单一弹性 C．完全无弹性 D．缺乏弹性 8. 第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当( )低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。 A．市场价格 B．投资价格 C．使用价格 D．交换价格 9. 政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种（ )。 A.市场价值评估 B．投资价值评估 C．原始价值评估 D．账面价值评估

2011电大《房地产估价》期末试题及答案

2011电大《房地产估价》期末试题及答案 一、填空题（每空2分，共30分） 1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的大小；可获净收益期限的长短；可获该净收益的可靠性。 5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为52年。 7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为1000元/平方米。 二、选择题（每小题 2分，共10分） 1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 B 。 A、某标准厂房 B、某酒厂厂房 C、某待出让土地 D、某写字楼 2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 B 。 A、15 B、12.5 C、12 D、14.5 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取Ａ净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92. 5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为C元/平方米。 A、1376 B、2308

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

房地产估价师各科目备考技巧

房地产估价师各科目备考技巧房地产估价师各科目如何备考呢，备考的攻略大家了解吗？下面小编为大家介绍房地产估价师各科目备考技巧，希望能帮到大家！ 第一科《房地产基本制度与政策》和《房地产估价相关知识》 看书+做题(7：3)，七成的看书、三成的做历年真题及配套习题，死记硬背的多。要多下功夫，这是一门打开书一看全会，一合上书全忘的课程。因为基本制度与相关知识的分值为60：40，而且相关知识四成的分数分布在判断题里，判断题又是倒扣分值型，所以建议大家：学精60分的基本制度、学粗40分的相关知识，尤其在判断题里出现相关知识的内容占的比例会在50%-60%，谨慎性原则，不会的一定放弃。总之这一科：确保“抓住该得的分，不丢不该丢的分。” 第二科《房地产开发经营与管理》和第三科《房地产估价理论与方法》 此两科结合起来学，因为《房地产开发经营与管理》中的资金时间价值一章与《房地产估价理论与方法》权益法一章，有很多公式是一样的，内容有所雷同，所以结合起来学这二科，会事半功倍。看书+做题(5：5)“五成的看书+五成的做题”。必要的时候可以搞一定的题海战术。(不能全看书、也不能全做题，以书为蓝本，以例题为核心，先搞懂、搞精例题，围绕着例题辐射做一些习题，提高准确性、加快做题速度。)另外，走上考场的时候多打印几份准考证做为草稿纸用。因为这是国家级执业考试，考场纪律很严，不让携带任何纸张和储存

功能的计算器，每人只发一张小草稿纸，大量的计算根本不够用，所以建议大家多打印几张准考证，准考证的背面就可以充当草稿纸。上了战场，时间非常的宝贵。 第四科《房地产估价案例与分析》 要求把前边三科学好了，扎扎实实，第一科的相关制度要掌握熟透了、第三科的估价理论与方法，尤其是四大方法必须做到非常熟练精通，再来学第四科案例，会事半功倍，再掌握一定的技窍和应试的能力，可谓水到渠成。在日程安排上，前三科学到七八成后，再来听本科的课程，会做到四科知识间的相互促进、融会贯通。但必须听课，因为案例教材中所给出的案例例题本身就错误很多，况且和真题有一定的差距，只看教材死下功夫，与应试有很大的距离，教材反到成为我们实战的练兵之地，所以本科断然不可以自学，那样会迷失方向。另外，在时间安排上，虽然可以稍稍滞后，但绝不可以太晚，至少临考前两个月就要拿起，而且不可以因为是开卷就轻敌，麻痹大意。这是四科中最难的一科。 综上，在以上四科时间的安排上：先学二三科，再学第一科，最后学案例。四科是一个完整的知识体系，最好一年同时报四科，尤其案例要把前三科学好了才能拿得起来。也绝对不可以有畏难情绪，一听说难考，就放到第二年再考，最佳的战略不是“先易后难”，而是“擒贼先擒王”。结果第一年过了两三科，最后只剩下这一科，前边的知识都忘了，考过此科是根本不太可能。况且凡是几年成绩滚动有效的执业本子考试，在业内有条不成文的规定，就是每年四科考试交替“放