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中国房地产行业分析

徐子庆广发证券研发中心

第一章房地产业的含义及产业特性

第一节房地产业的含义

房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场

等，一样来讲，我们通常所讲的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本文

讨论的房地产就特指这一含义。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按

照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、

仓库等。

第二节房地产业的产业特性

1、房地产业的进展具有周期性

房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政

策的阻碍专门大，因此，同国民经济的进展具有周期性一样，房地产业的进展也具有周期性。从图1能够看出，从86年到98年，商品房销售额出现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济进

展速度的GDP增长率也出现出周期性，尽管二者的振幅相差专门大，但仍旧能够看出二者的波动步调差不

多上是一致的，只是有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于GDP的波动，这讲明房地产在国民经济中具

有一定的先导性。

2、房地产业具有专门强的产业关联性

房地产与国民经济的许多行业都有着紧密的关系，具有专门强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻

璃、塑料、家电等产业都与房地产业紧密有关，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的进展能促进这些产业的进展，

其比例达到1：1.17，即每100元的房地产销售能带动有关产业170元的销售。另外，房地产业的进展也能

促使一些新行业的产生，如物业治理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有专门强的产业关

联性，因此房地产业对国民经济的奉献率专门高，我国房地产业对国民经济的奉献率为1-1.5个百分点，也确实是讲目前我国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业奉献的。

3、房地产业的进展具有地域性

房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它

商品一样，通过房地产在地区之间的流淌来使这种不平稳或差异缩小甚至消逝。房地产市场的供求状况要

紧受当地经济进展水平的阻碍，若某一地区经济进展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的

房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会出现出良好的进展势头。

4、房地产业的进展受产业政策的阻碍专门大

政府政策对房地产业进展的阻碍要紧通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用打算直

截了当阻碍到土地的供应，从而阻碍到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会阻碍到房地产的价

格，从而阻碍到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会阻碍到房地产的流通状况。

第二章我国房地产业的进展历程

改革开放往常，在打算经济模式下，土地不是商品，我国不存在房地产市场，没有真正意义上的房地产

业。改革开放以后，相伴着社会主义市场经济体制的逐步确立，我国房地产业也逐步进展起来，回忆我国

房地产业的进展历史，能够将我国房地产业的进展历程划分为以下几个时期：

1、房地产业进展的起步时期

那个时期经历的时刻是1978年至1991年。在那个时期，随着经济改革在各行各业的逐步展开，我国房

地产业从无到有，逐步进展起来，专门是1985年开始的都市经济体制改革，直截了当促使了我国真正意义

上的房地产业的产生，同时在1988年掀起了一个进展的小高潮，但从89年开始，国家对宏观经济进行调整，并实行了紧缩银根、压缩开支的政策，许多房地产项目被明令停建，房地产业的进展第一次受到了打

击。

2、房地产业进展的过热时期

那个时期经历的时刻是1992年至1993年。1992年，邓小平同志的南巡讲话和党的十四大的召开，以及

中共中央十四届三中全会通过的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干咨询题的决定》，有力推动了社会主义经济体制改革和社会主义经济建设的进展，使整个国民经济出现出快速增长的势头，在如此的

大好形势下，以沿海大中都市为代表的房地产业在我国迅速进展。同时外商对房地产业的投入增加了房地

产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨，1992年房地产开发投资的增长速度达

到117.6%，1993年又达到了165.4％，同期商品房的销售面积增长速度也分不达到了41.8%和55.9%。3、房地产业进展的调整时期

那个时期经历的时刻是1993至1997年。1993年下半年，经济过热导致了专门高的通货膨胀，国家开始

进行适度从紧的宏观调控，房地产业自然成为此次调控的重点，从1995年开始，房地产业的投资尽管还在

增长，但速度已大大下降，1995年和1996年，房地产业的开发投资增长率分不下降到23.3%和21.5%，1997年，房地产业开发投资增长率更是下降到-1.93%。

4、房地产业的复苏时期

从1998年开始，房地产业通过几年的调整后，泡沫成份已得到操纵，再加上宏观经济开始步入稳固进展

时期，因此国家采取了一系列措施来鼓舞房地产业的进展，由此房地产业开始进入复苏时期，其要紧表现

为：国房景气指数从99年11月开始逐月回升，2000年9月国房景气指数达到104.33；房地产业的投资开发增长率重新回升，2000年1至9月，全国房地产开发投资达2860亿元，比去年同期增长25%；房地产销售量快速增长，价格稳中有增，今年1至10月，全国商品房销售面积8249万平方米，比去年同期增长36%，住宅销售价格为1915元/平米，比去年同期增长 3.8%；房地产空置面积增速下降，今年10月，全国净增空置面积24万平方米，是今年以来的最小增量。

第三章我国房地产业的进展现状

第一节我国房地产开发商的现状分析

相伴着我国房地产业的进展状大，我国房地产开发商队伍迅速扩大。1986年，我国房地产开发商只有3000多家，到了1995年，我国房地产开发商已达到33482家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。此后，全

行业进入调整时期，许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减少。98年以后，相伴着房地产业的复苏，我国房地产开发商数量出现出稳固增长的趋势，99年底，全国房地产开发商达25600多家。目前我国房地产开发商的进展出现出以下特点：

1、企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、

浙江等东部地区的12个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大。东、西部地区房

地产开发商之间的差距不仅体现在数量上，而且也体现在盈利水平、经营能力、创新意识等方面。东部地

区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发商还远

远未达到这一步。

2、企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企业的进展趋势远远好于国有企业。在全国房地产开

发商中，以国有企业为主，多种经济形式并存。下图是96年我国各种类型的房地产开发商分布图，图中显

示，国有企业所占的比重最大，达到41%；集体企业所占的比重为22.4%，位于第二位；股份制企业排在

第三位，比重为13.1%；外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为20.1%。从这两年的进展趋势来看，由于企业改革的持续深化，许多国有企业和集体企业都改制为股份制企业，股份制房地产开发商

所占的比重越来越大。

在各种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为背景的企业进展前景好过国有企业，前几年各地区排

名前几位几乎差不多上国有企业，而通过93至97年的调整后，排名前几位几乎差不多上私营企业。国有

企业，前几年各地区排名前几位几乎差不多上国有企业，而通过93至97年的调整后，排名前几位几乎差

不多上私营企业。

3、企业规模偏小，资质结构有待优化。我国房地产开发企业普遍规模偏小，96年我国房地产开发商的平均注册资金为1732万元，全国最大的房地产开发商的净资产只是为10多亿元，与国外房地产开发商动辄

几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。房地产开发商规模偏小导致开发出的楼盘也偏小，既有规模、配套

设施又好的楼盘更少。96年，我国房地产开发企业的资质结构如下图所示，其中一级企业和二级企业所占

的比重仅为17.3％，五级以下的企业所占比重为17.5％，大部分企业的资质为三、四级企业.由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，因此它们专门难经受得住市场竞争的考查。

第二节我国房地产业的市场供给状况分析

由于房地产业的市场供给状况与房地产的开发投资状况、土地供给状况紧密有关，因此我们研究房地

产业的市场供给状况时先对这两个咨询题作一分析。

1、我国房地产业的开发投资状况。

（1）房地产业的投资增长速度。我国房地产业的开发投资规模与全行业的进展步调是一致的，92年至93年是房地产开发投资的高峰时期，94年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资出现出增速

减缓的态势，98年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2000年前10月，全国房地产业开发投资同比增长36%。

（2）房地产业的投资结构。1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业

的投资比重逐步上升，98年住宅投资占房地产业的投资比例为59.2％，2000年1至9月，这一比例己上升为69％，办公楼投资和商业用房投资的比重则出现出下降的趋势。投资结构的这种变化符合房地产业的进

展规律。

(3）投资的资金来源状况。从资金来源的主体来看，三级以上的房地产开发商是房地产业的投资主体，

所占的比重超过了50％，从整体上看，一、二级企业己经有了一定的规模效益，而四级以下的企业规模效

益较差，但这些企业所占的投资比重仍旧偏大，专门是无级不的企业所占的投资比重高达20％，这讲明房地产业的投资还有待进一步优化。

2、土地资源的供给状况分析

土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模，改革开放前，我国土地使用权是通过无偿划拨而取得

的，1988年，新的《土地治理法》实施后，我国土地使用权能够依法转让，从而使得土地市场空前进展。

90年代初，随着房地产业的过热进展，土地资源的供给迅速增加，1993年以后，国家对房地产业实施宏观

调控，土地供给开始下降。1998年以后，随着房地产开发销售的升温，土地开发、购置面积又开始迅速回

升，2000年1-9月，全国土地购置面积增长率为52%，土地开发面积增长38%。目前，土地的供给显现了以下两个新特点。

（1）土地的供给方式显现了变化，有偿供地比重持续提升，在具体的出让方式中，土地招标、拍卖比

重有所提升。

（2）土地转让价格略有下降，价格水平的地区差距进一步扩大。近两年，国家有关部门对土地转让价格

的具体构成作了调整，基准地价趋于合理，96年在国家计委、财政部颁布的全国性减免48项税费的方法中，涉及土地转让价格的有10项，各地点政府也纷纷出台政策，减少土地转让中的税费。在全国土地转让

价格水平下降的同时，各地区之间的价格水平进一步扩大，这种差距要紧存在于经济进展水平不同的都市

之间以及大都市与中小都市之间。

3、商品房的新开工面积、施工面积和竣工面积分析。

2000年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都显现了快速增长的势头，

（1）新开工面积快速增长。93年至96年，国家实施房地产业调整后，新开工面积逐年下降，从下图能够

看出，96年新开工面积降到了谷底，97年新开工面积开始回升，98年受住房制度改革的阻碍，新开工面

积增速加快，高达33．7％，99年新开工面积有所降低，但2000年新开工面积又出现快速增长之势。

(2）施工面积。96的新开工面积比95年减少，但施工面积却在增加，这是由前几年新开工工程较多所引

起的。98年施工面积增速较快，达7.8%，考虑到98年新开工面积增速达33.7％，能够预见，今后几年内

施工面积还会显现较快的增长。

(3）竣工面积。尽管从93年房地产业进入调整期后，有些年份的新开工面积和施工面积显现负增长，但

受工程建设工期较长的阻碍，商品房的竣工面积却一直出现增长的趋势，98年以来，房地产业投资的增长

速度开始回升，商品房的竣工面积也在增长，2000年前10月，全国房地产峻工面积8893万平方米，比去年同期增长18%。

4、我国房地产业市场供给的结构分析

住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的要紧构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比

重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最小。近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着

以下特点：

（1）住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中不墅和高档公寓所占的比例有所下降，安

居工程所占的比例有所上升。按照国际体会，进展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％至10％左右比较合适，而在前几年房地产过热时，我国不墅、高档公寓等高挡物业所占的比例远远超过了这一数

字，从而造成了高档物业的空置率远高于一般住宅，因此近几年我国政府严格操纵高档物业的投资，中国

证监会也规定上市公司的配股资金不得用于建设不墅等高档物业。这些措施使得高档物业的投资开始下降，

商档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，一般住宅的投资比例开始上升，2000年1至9月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达69%以上。

（2）办公楼市场供给的地区差异进一步扩大。近几年来，办公楼市场供给的增速专门快，97年办公楼的竣工面积突破1000万平方米，与此同时，办公楼市场的地区间差异持续扩大，如北京云集了世界各国

5000多家的驻华机构和外资企业，还有全国各地地点政府和各地大企业的驻京办事处，其办公楼市场出现

供销两旺的态势，北京办公楼租金现已仅次于香港和东京，处于世界第三位。然而象广州、深圳、海口等

都市由于前几年办公楼投资过于膨胀，而这些都市又不具有北京、上海那样的旺盛需求，因此显现了办公

楼市场供需都显现下降的趋势。

（3）商业用房的供求矛盾比较突出。在前几年经济进展过热时，商业用房比较畅销，各地商场、商铺

纷纷涌现，显现了严峻的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两

年消费疲软困绕者我国国民经济的进展，从而导致了与消费水平和消费能力直截了当有关的商业用房的需

求下降，但从上图能够看出，每年商业用房的竣工面积却持续增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。

第三节我国房地产业的市场需求分析

目前，我国房地产业的市场需求存在以下特点：

1、市场需求开始回升。近两年来，在中央扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策的引导下，

我国房地产销售摆脱了前两年徘徊不前的局面，显现高速增长的形势。2000年1-10月，全国商品房销售面积为8249万平方米，同比增长36%，估量全年商品房销售面积增长率会在30%以上。

2、个人消费成为市场需求的主体。

从下图能够看出，90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年，个人购买的商品房只有426．66万平方米，占当年商品房销售的17.9%；而到了1997年，个人购买的商品房达5233．72万平方米，占当年商品房销售的66．6%； 1998年，尽管受住房制度改革的阻碍，集团突击购房的现象比较严峻，但个人

购房也增长专门快，98年个人购房的比例比97年上升了7个百分点，达到73．6%，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。2000年前9个月，随着房改的终止，个人购房的比例已达90%以上。

3、与个消费增长相适应,居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位。

从下图能够看出，住宅销售在商品房销售中占有绝对主导的地位，从87年到97年住宅销售额在商品房销

售总额中所占的比重都在70%以上，因此住宅市场的进展状况决定了房地产市场的进展状况。1998年住房制度实行改革后，个人购房比例进一步提升，2000年1-9月，住宅销售额占房地产业销售额的85%以上。

第四章我国房地产业的要紧经济指标分析

反映房地产业进展状况的经济指标专门多，那个地点我们要紧讨论一下房地产的售价、房地产的成本和

房地产开发商的盈利状况。

1、房地产售价稳步上涨

从上述统计数字能够看出，十多年来，我国商品房售价上升专门快，1998年全国商品房的平均售价为2002元／平方米，是1987年的5倍，房价年均增长率达40%左右，其中91年至93年房价上涨的速度最快，94年房地产业讲入宏观调整后，除了住宅售价下降以外，办公楼和商业用房的售价并没有下降，剔除94年的情形，我们能够看出，尽管93年下半年开始房地产业进入调整时期，但房地产的售价却在持续上升。98年尽管集团购房大为增加，但并未导致房价的大幅上升，98年房价只比97年有柔弱的上涨，这要紧是由

于房产市场一直处于供过于求的状态，集团购买没有改变市场的供求状况，相反集团购买更易获较为廉价

的售价，从而导致了整体售价变化不大的状况，近年来房地产售价的这种走势意味着今后的几年内房价将

出现出盘稳的走势。

在过去10年全国房地产平均售价上涨的同时，各个地区房地产价格水平和上涨速度是不一样的。96年在中房指数统计的15个都市中，北京、上海、深圳的房价位于前三名。97年全国商品房的平均售价为

每平方米1997元，其中北京、上海、广东、天津、海南等5个省市的售价在均价以上，而中西部的西藏、

江西、河南则每平方米售价不足1000元。住宅市场的进展情形差不多类似，97年全国住宅每平方米售价1790元，其中北京、广东、上海、海南、天津、福建的售价在均价以上，而西藏、江西、河南、责州、湖

南、内蒙古、安徽的售价每平方米在1000元以下。

1998年，我国政府对都市商品房售价制定了指导价格，总其分了四档三类：

第一类都市有北京、上海、广州、深圳，这些都市商品住宅的低价位为每平米1500元至2500元，中价位为4000元以上，高价位为8000至10000元。

第二类都市有天津、杭州、重庆、大连、武汉、青岛，这些都市商品住宅的低价位为每平米1200元至2000元，中价位为3000元至5000元，高价位为6000元至8000元。

第三类都市有成都、兰州、长沙，这些都市商品住宅的低价位为每平方米800至1800元，中价位为2500元以上，高价位为5000至7000元。

第四类都市为中小都市，这些都市商品住宅的低价位为每平米800元至1200元，中价位为2000元以上，高价位为4000元以上。

2、商品房的成本构成分析

那个地点我们要紧分析下居民住宅的成本构成状况。目前，居民住宅的成本包括以下几部分，其一是土地

成本，它包括土地购置费、土地开发成本、旧房拆迁费等：其二是建筑材料费和建筑安装工程费；其三是

各种税费。在不同的地区，上述各项成本不仅绝对额相差专门大，而且各项成本所占的比例也大不相同，

那个地点我们以97年广州市开发的某住宅小区为例来讲明下其成本构成状况。

从上述成本构成状况能够看出，商品房的成本构成中，土地成本和各种费用占了专门大的比例，建筑材

料和建筑工程费只占商品房总成本的33%，配套设施建设费、财务费、治理费和土地购置费占商品房总成

本的67%，已成为阻碍商品房成本的要紧因素，而上述各项费用要紧是受政府政策的阻碍，因此政府采取

什么样的政策对房地产业的进展起着专门重要的阻碍。

3、房地产开发商的盈利状况分析

我们通过运算全行业的营业利润率来分析一下房地产开发商的盈利状况。按照统计年鉴提供的1988年至1997年全行业的营业利润额，我们运算出这十年间房地产业的营业利润率，从中能够看出过去的10年房地产业的营业利润率发生变化的情形。80年代，除了个不年份外，房地产业的营业利润率差不多上保持在

8%左右。从90年开始，房地产业的营业利润率逐年上升，93年达到了顶峰，营业利润率高达13.73%，当年全行业的营业收入额和营业利润额都比92年增长了1倍，尽管93年下半年开始国家对房地产业的过热

现象进行调整，但94年行业的营业利润率仍高达13%，国家宏观调整在95年开始发生了作用，95年房地产业的营业利润率急速下降至8．28%，96年更是下降到了1%。97年全行业营业利润额为-103462万元，营业利润率首次显现负数，当年全国31个省市中有19个省市的房地产营业利润额为负数，亏损额最大的

为辽宁省，营业利润为-153591万元，同时全国四大房地产市场之一的北京也显现了亏损。97年只12个省市房地产业仍旧盈利，其中盈利情形最好的是广东，当年实现营业利润额350995万元，营业利润率为7．7%；其次是上海，97年实现营业利润227733万元，营业利润率为5．27%。97年以后房地产盈利能力的地区间

差异、企业间差异开始扩大，同时房地产业进入了微利时代。

第五章我国房地产业进展面临的要紧咨询题及缘故

改革开放以来，我国房地产业从无到有，进展专门快，房地产业在取得有目共睹的成绩的同时，也存

在许多咨询题。专门是90年代初的盲目过热投资，给房地产业今后的进展留下庞大的隐患，归纳起来，我

国房地产目前面临的要紧咨询题有以下几方面：

1、商品房价格过高，超过了中国一般居民的承担能力。

1998年，我国商品房平均每平方米售价达到2002元，商品住宅平均每平方米售价达1800多元，按此运算，一套70平方米的住宅大约共需13万，而去年我国城镇人均可支配收入为5200多元，人均消费支出为4300多元（包括居住支出400多元），剩下可用于购买住房的约为人均1300多元，98年底平均每人储蓄存款余额为5000元，按一个三口之家运算，购买如此一套住房共需33年。按照世界银行的研究资料，

当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时，居民才能负担得起，而我国那个比例目前

大约高达10：1以上，而关于中低收入的家庭和北京、上海、广州和深圳等房地产市场较为发达的都市来

讲，那个比例更大，因此房价过高是制约房地产业进展的一个桎梏。

造成商品房价格过高的缘故是多方面的，商品房价格中要紧包含商品房成本、税收和开发商利润三个

方面，其中商品房的建筑成本是阻碍其价格的要紧因素，前面我们己经论述过，商品房成本中建筑材料和

建筑安装费占总成本的33%左右，土地购置费占28％，各种配套设施建设费占26%，其它各种费用占13%，在上述成本构成中，土地购置费和其它各种费用过高是导致商品房成本过高的要紧缘故，从土地购置费来

讲，由于我国大部分土地使用权并非通过招标而猎取，许多开发商取得的土地开发权通过了层层的倒卖而

使得成本高企；从税费来看，政府向开发商征收的名目繁多的各种费用是造成商品房成本过高的另一重要

缘故，许多地点政府通过各种名目来收费，如规定开发商必须去一些政府部门开设的服务部门检验、评估，从中收取高额的服务费。

2、商品房积压日趋严峻，许多开发商不堪重负。

今年以来，尽管全国空置房的增长速度差不多放缓，但空置房总数仍旧偏大，全国商品房积压已达8000多万平方米，按每平方米1800元左右的平均售价运算，共占压资金1440亿左右。商品房积压对开发商造

成的缺失要紧表现在以下几方面，其一，积压房占用了大量资金，使得开发商缺乏流淌资金周转，许多开

发商甚至陷入了无法运转的状态；其二，积压房占用的大量资金增加了开发商的财务费用；其三，积压商

品房带来了专门大的政策风险。由于开发商60％以上的资金差不多上通过银行贷款来解决的，大量的商品

房积压增加了银行的呆帐，近两年政府为了消化积压商品房，降低银行风险，预备采取一些措施，如将积

压商品房按经济适用房来销售，如此会使开发商差不多上无利可图，甚至会亏损。

商品房积压要紧是由于房价过高而使得有效需求不足引起的，目前我国都市人均住房面积只有9平米左右，房价过高使得我国房地产业显现了大量商品房积压和大量城镇居民的住房需求得不到满足如此互相

矛盾的现象。另外，前几年房地产公司开发的商品房结构不合理也是造成积压的一重要缘故，高利润的高

档写字楼和商业设施项目开发量过大，据有关资料反映，北京市现有写字楼和在建高档写字楼已足以满足

14年的需求，在住宅开发上，许多开发商也偏重高利润的高挡公寓、不墅开发，造成这部分住宅大量积压。

3、房地产业的产业集中度低，几乎没有什么行业进入壁垒，从而造成了房地产开发商多而小，开发出的楼

盘质量不高，层次较低。

90年代初期，中国曾显现一窝风大上房地产的局面，许多企业和部门纷纷投资房地产业、组建房地产

公司，地价、房价被越炒越高，大伙儿都在千方百计地通过各种手段（色括合法的和不合法的）抢地皮、

争项目，专门少有公司肯在经营治理上下工夫，这一时期的非正常进展造成中国房地企业散、小、乱、差

的局面。据统计，中国目前房地产经营企业多达2万多家，而平均资产总额仅为4100万，多数企业专靠炒买度日，全然不具备开发能力。有些企业缺乏自律意识，竭尽所能地钻各项法律法规的漏洞，甚至置法

律法规于不顾，显现大量逃侦逃税、偷工减料、虚假广告、欺诈顾客的行为。据有关统计，近年来在消费

者的各项投诉中，对商品房的投诉己上升到第一位，新闻媒体对房地产欺诈事件也时有暴光，长此以往，

必将阻碍了消费者购房欲望，最终受害者是房地产业本身。

第六章我国房地产业的进展趋势分析

第一节我国房地产市场需求进展趋势分析

1、我国房地产业市场需求的阻碍因素分析

（1 ）我国城镇居民的购房能力分析。

归根到底，房地产的市场需求是由居民购房能力的大小决定的。2000年开始，我国实行货币分房制度，下

面我们就来估量一下新的住房制度下居民的购房能力。97年底，我国政府公布的城镇总人口约为3．699亿，总户数约为1．02亿，平均每户人口 3．6人，考虑到城镇平均每户人口数在下降，我们就以一个三口

之家为例来讲明那个咨询题，如此的假设可不能使结果偏差太大。2000年以后，一个家庭可用于购房的款

项有：原有的储蓄存款、当年总收入中扣除消费支出的余额、住房公积金、每月发放的住房补贴、一次性

发放的住房补贴。（目前全国货币分房有六种模式，由于各种模式的差不不大，本文仅用一种模式来研究）

●储蓄存款：99年底全国城镇人均储蓄存款约为7500元，一个三口之家储蓄存款为22500元。

●当年总收入中扣除消费支出（不含住房支出）的城镇人均余额。按照对90年至97年那个数字的分析能够看出，它们呈线性分布关系。考察这8年我国的宏观经济趋势能够看出，过去的8年中既有经济进展过热的高通胀时期，也有经济进展比较平稳的低通胀时期，还有近几年的通货紧缩时期，因此能够认为那

个线性模型具有一定的普遍适用性。通过对下图数据进行处理，我们可得下述回来方程：

Y＝1 39．2X＋26．4 （其中×取值0、1、2…，，．）

按照上述回来方程，我们可得2000年的Y值为：201 3．12 ，一个三口之家的总余额为6039.36元。

●住房公积金：按照新的住房公积金治理制度，职工单位和个人每月计缴的住房公积金为上年平均月工资

的5%，估量99年职工的平均年工资为7000元，一个三口之家双职工家庭的年住房公积金的为 1 400元。

●每月发放的住房补贴：目前生国许多地区的补贴方法还没月制定出来，从一些已制定出的地区来看，每

月发放的补贴约为工资的 1 5%，按99年的工资水平来看，确实是每年发放 1 050元，一个三口之家的双职

工家庭为2100元。

●一次性发放的住房补贴：从全国己制订出的实施方法来看，约为房价的20％。

上述可用于购房的款项中，储蓄存款和一次性发放的住房补贴为固定性的购房款来源（两项合计记为A），而每年发放的住房公积金、住房补贴和每年收入中可用于购房的款额为变动性的购房款（三项合计记为B），因此我们能够通过考察C=（房价-A） /B的值未评估居民的购房能力。

现在我们来估算下一个一般的三口之家按国家规定标准购买60平米房子的购房能力。2000年一套60平米住房总共所需房价为 1 08000元，我们可算得C值约为11，这也就意味着一个口之家在2000年购买一套60平米的房子，约需11年的时刻里，就可利用其可用于购房的收入（即B值）来还清房款，应该来讲

那个年数是一般居民能够承担的，也确实是讲实行住房制度改革后，一般居民购买较小面积住房的能力依

旧有的。

2、我国房地产业的市场容量分析

目前我国都市家庭中只有26％以上的家庭居住面积在60平米以上。从住房产权来看，只有50％的家庭住在自已拥有的房子里，44%租用单位的房子，49%租用私人的房子，2％的家庭租用其它房源的房子。从

上述数字能够看出，我国住房的潜在市场容量是专门大的，在原先的福利分房制度下，一般居民的购房能

力不足，从而使得房地产市场的有效需求不足，实行货币分房以后，这种状况可望得到专门大的改变。

第二节我国房地产市场供给的进展趋势分析

1、房地产开发商向规模化、品牌化方向进展。

在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了许多商家进入房地产业，但当时成立的这些

房地产公司规模都不大，它们开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。通过几年的调整后，房地产业的盈

利能力已呈下降趋势，房地产业进入了微利时代，房地产开发商之间的竞争日趋猛烈，在此情形下，规模

优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。目前许多综合实力较强的房地产开发商都把进展成熟的

品牌治理体系、实现治理的高效与科学、进展高品质的服务体系作为提升自身竞争力的重要手段。

2、房地产供给将多元化方向进展。

配合住房制度改革，我国政府将提拱多种渠道的住房供应体系。房地产供给方面不仅有面向中高收入

阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金的公寓等，

房地产供给的多元化将大大地改善我国都市家庭的居住状况。

3、商品住宅价格将出现出稳中回落的趋势

近年来，商品住宅市场供过于求，按照供求规律，商品住宅的价格应下降以刺激需求，但实际情形中

商品住宅的价格却一直居高不下。供求规律在中国房地产市场中不起作用的要紧缘故是中国的房地产市场

是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个体消费者，而是集团，在这些集团中又有相当一部分的购房

资金来源于各种财政拨款，他们的购买行为不同于一般消费者，价格对他们的需求不起决定性作用，因此

造成商品房需求价格弹性专门低。1998年中国开始在全国范畴内推行福利住房制度改革，规定了停止福利

分房的时刻表，逐步将个人住房消费推向商品房市场，商品房市场需求主体也将逐步由集团向个人转移，

需求规律在房地产市场中的作用逐步增大，因此，在商品住宅大量积压的情形下，住宅价格有逐步下调的

可能。

我国目前商品住宅价格要紧由如此几部分组成：土地出让费、建筑安装费、各种税费和企业利润。这

几项构成中有专门多能够减让的成份，在占到房价的60％的各种税费中有的极不合理，有大幅减让的余地，如城建配套费由消费者负担十分不合理，这一费用中包括的公用设施建设费用理应由政府财政负担，而商

用设施建设费用应由经营受益单位负担，目前政府已明令取消了多种不合理收费，但现行的各项收费中，

仍有专门多不合理的成份，有进一步压缩的余地。另外，房地产开发商利润率过高，也有专门大的让利余

地，目前中国许多房地产开发企业的利润率为15％左右，而国外这一比率为7％左右，中国高出国外一倍

以上，如果降至国外水平，就会使房价有较大幅度的下降。

第三节房地产业进展的辅助体系将更加完善

1、房地产金融将不完善和进展。

房地产业是一个资金密集型产业，金融的介入是房地产业进展必不可少的条件。

房地产金融一样可分为开发信贷和消费信贷，就中国目前情形来讲，这两种房地产金融业务进展的专

门不均衡。开发信贷业务开展的时刻比较长，业务量也比较大，有效地支持了中国房地产业的进展，但消

费信贷的进展却依旧近一两年的事。随着福利住房制度改革的推进，中国房地产市场的需求主体逐步由集

团向个人转移，住房消费信贷对房地产市场进展的重要作用日益显现出来，各大商业银行纷纷推出以个人

住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务。1997年5月人民银行公布《住宅担保贷款治理试行方法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。从当前按揭业务进展现状看，还存在贷款时

刻短、贷款比例低、担保方式单调、风险回避不够的缺陷。能够估量，随着中国房地产市场的进一步进展

和住房制度改革的持续推进，房地产消费信贷业务必将有迅速的进展，近期能够预期的是担保方式可能会

有较大突破，如试行二次担保和引入保险机制。

2、住房二级市场将对房地产业的进展起着越来越大的作用

现在对住房需求大的往往不是没钞票的无房户，而是有钞票有房的人。这些人有房想扩大居住面积，

方法之一确实是换房，通过市场交易增加需求，卖旧房买新房，以小房换大房。据推测，住房实物分配切

断后走向货币分配，这将使个人增加投入，其据估量，这部分人的住房增量需求是1100万平方米／年。以全面开放住房二级市场的上海为例，现有住房的住户有35％在以后5年内预备进入房产市场，进入市场的

有80％的人是预备扩大面积，扩大面积以平均27～30平方米／人。全国以此情形测算可增加有效需求2800万平方米／年。全面开放二级市场所产生的效益要比切断实物分配产生增加量还要多。以后住房二级市场

将充满活力。以后将是买方惜金挑剔的市场，老百姓买房显货比三家，专门审慎。因此，房地产商要在产

品的质量和品位，服务方面提升，因为住房是个入最大的消费品。

第四节政策变化对房地产业进展阻碍的评估

房地产业是一个受政策变化阻碍专门大的行业，从目前来讲，政策变化对房地产业进展的阻碍要紧体现

在以下方面：

1、利率下调和征收利息税对房地产业进展的阻碍。

利率下调从两方面促进了房地产业的进展，其一是降息使用权开发商的财务成本下降，从而降低了房

地产的开发成本，使房价有了下调的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望。同样，开征利息税也使居民的存款收入下降，同时开征利息科和降息的一个不同点是，存款额越大的其上

缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道，从而能促进房地产的

销售。

2、房地产税收优待政策对房地产业进展的阻碍。

1999年8月1日，财政部和国家税务总局联合发出通知，从即日起对房地产市场的营业税、契税、土

地增值税和二级市场空置房交易税等实行减免政策，估量这项政策将使商品房销售价格降低10％左右，能在一定程度上促进房地产的销售。

3、加入WTO对房地产业的阻碍。

中国加入WTO后，将对一些沿海中心都市和一些大都市如上海、北京、广州产生重大阻碍，要紧表现在

以下几方面（1）随着对外经济活动的增多，进入这些地点的外商和外资将增多，从而带动办公楼、宾馆、

商场等需求的增加；（2）会在一定时期内降低房地产的建筑成本，这要紧是由于加入WTO后，一些进口建材和建筑物设备的关税将有较大幅度的降低；（3）随着外资更多地进入中国房地产市场，国内房地产业

的竞争将更加猛烈，国内房地产市场受国际经济状况变动的阻碍将越来越明显。

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

中国房地产行业政策汇总分析

2015年9月中国房地产行业政策汇总分析中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对

100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势摘要：我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

中国房地产现状及对策研究

毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究学生姓名：侯金鑫学校：南昌航空大学专业：工商企业管理年级：学号：指导教师： 2015年05月8日

摘要现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度

目录一．引言二．房地产业在国民经济中的地位（一）房地产业在国民经济中的基础性地位。（二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。（三）房地产业的支柱性地位。三．住房市场化成就及问题（一）概括发展（二）八大成就（三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善四．房地产中问题存在的原因（一）片面的认知（二）住房供应结构调整缓慢（三）房地产市场秩序混乱（四）地方政府违规操作（五）开发商的垄断经营五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段（一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度（二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度（三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断五．结束语六．参考文献

中国房地产泡沫与应对政策分析

中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市

中国房地产政策演变10年

中国房地产政策演变10年引言：中国房地产业自诞生开始，由于其在国民经济中的重要地位和作用，一直是国家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段，可以分为两大类，一类是法律、行政等硬性强制手段，另一类则是税收、信贷等软性引导手段。由于房地产业是资本密集型产业，投资规模大、资金周转周期长。其发展对信贷资金的依赖度非常高。因此，国家在信贷政策方面的引导，往往是极为行之有效的调控手段。当然，由于房地产市场的复杂性，国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时，往往采取“组合拳”的形式，即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。到目前为止，中国房地产宏观调控政策，根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度，大致可以分为以下五个阶段：第一阶段：以1986年住房改革开始，到1998年之前，是房地产市场的萌芽和起步阶段，国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。第二阶段：1998年到2002年，吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主，兼有部分鼓励政策。第三阶段：2003年到2005年，随着各大城市房价开始进入上涨通道，国家对房地产业的态度由支持转为警惕，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。第四阶段：2006年到2008年6月，全国各地房价飞涨，开始影响民生，国家开始加大宏观调控力度，打出一系列“组合拳”，政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。第五阶段：2008年9月至今，美国次贷危机演变为全球性金融危机，为确保经济发展，抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持，目前宏观调控仍处在这一时期。本文以梳理2005年后的房地产市场、为主线，同时兼顾其他重要的国家层面的宏观调控政策，以期理清房地产市场的发展脉络。 05年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

中国房地产相关政策研究汇总

中国房地产相关政策研究汇总（一）调整住宅供应结构政策 1、新旧“国八条” 2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 3、“两限房” 2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便

利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。 4、“两个1000万” 北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设300万平方米中低价位房和200万平方米经济适用房的具体政策。北京住房保障办公室成立的主要任务就是确保3年内1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房供应，对限价房、经济适用房、廉租房等进行管理。预计2007年政府将继续调整住房供应结构，加强保障性住房和两限房的投资建设（2007年年内北京将确保300万平方米“两限房”全部动工建设）。到2007年第四季度开始，北京住宅供应的户型面积会出现显著缩小，2008年第四季度开始将出现大量的政策性住房，拉低京城住房均价。（二）规划政策 1、城市规划《北京城市总体规划（2004-2020年）》提出了“两轴—两带—多中心”

中国房地产市场分析(鲁能)

从五方面透视房价非理性上涨来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通

货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、

对近年来我国房地产政策的解读

对近年来我国房地产政策的解读对近年来我国房地产政策的解读【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题，针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策，进而分析了这些政策的实施效果，找出了导致这样效果的背后原因，最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。【关键词】房地产政策效果调控一、近年来我国房地产政策概述 2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006 年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即“国六条”。第三阶段是2008年下半年―2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。交易行为种类

中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年政策目标：发展房地产业；政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年政策目标：防止盲目发展商品住宅；政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年政策目标：加强房地产市场管理；政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年政策目标：加快房地产业发展；政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

我国房地产现状分析

3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国

20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。峨眉山部分商业地产盘点：天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；

浅谈中国房地产现状

浅谈中国房地产现状从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。一、中国房地产的现状深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。（1）为什么说我国房地产价格虚高？无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的，近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析目录第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征（三）消费者有效需求的变化方向三、房地产周期性研究专题四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题（一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。（二）跨区域竞争加剧（三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧（四）对消费者群体有效需求的竞争加剧（五）市场营销和管理方面的竞争。第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻