黔江区房地产市场调查分析报告

黔江区房地产市场调查分析报告

黔江区建委房地产开发管理办公室:梅天余

近年来，随着经济的快速发展，城镇化进程的加快，人民生活水平的提高，房地产开发进入了一个较快的发展时期，房地产业已成为人们经济生活中的一个“热点”。随着国家宏观调控政策的出台，我区的房地产市场运行如何？潜力怎样？调控的效果怎样？对此，我办组织人员进行了专题调查，现将调查情况报告如下：

一、我区促进房地产市场持续健康发展所采取的措施以及取得的初步成就

国家的宏观调控政策，主要是针对开发土地和资金两个方面进行的，对我区而言，开发项目相对较小，用地规模不大，经我办与国土等部门协调，对开发土地的供给政策没有大的调整，主要是通过规范土地招、拍、挂的行为和方式，进一步规范开发用地的合法性。我区贷款购房的业主相对较少，房贷政策的调整对我区的房产市场买方行为的影响不大，但对开发企业的“缩贷”政策，使开发企业的资金链有一定影响，但还能确保开发项目的正常运作。总的来讲，我区的房地产市场是健康的、正常的，其投资也在往年的基础上有所上升。

二、我区2005年开发投资完成情况及开发现状

（一）房地产开发现状

（1）房地产开发规模扩大，开发亮点突出。

我区房地产企业从无到有逐年增加，房地产开发规模逐渐扩大。到2005年全区共有房地产企业17家。房地产总建筑面积扩大，2003年比2002年增长66.82%，房屋建筑面积大幅度增长，2003年比2002年增长34.29%，2004年比2003年增长52.65%，2005年比2004年增长45%。如南海鑫城、黔州花苑、鹏达花园、税园小区、阳光花园和谭家湾小区开发已成为我区城市建设的亮点。

（2）房地产开发到位资金较好，投资增势强劲。

我区房地产开发资金来源较充裕，投资完成情况较好。2005年房地产开发投资实现高速增长，完成投资1.4202亿元，完成任务的157.8%，是2004年的1.2倍，房地产业正在成为我区新的投资热点。房地产开发新开工面积及竣工面积分别为111100平方米、152750平方米，分别完成任务的106%、102%，分别是2004年的1.3倍、1.4倍；商品房销售面积和销售额分别是124900平方米、22268万元，分别完成任务的115%、170%，分别是2004年的1.35倍、1.8倍；均达到了较好的水平。全区房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例较大，对全社会固定资产投资增长的贡献率达到19.0%，拉动投资增长20个百分点。

（3）房屋销售量大幅度上升，二手房交易旺盛，商品房空置面积较少。

2005年，全区房屋销售面积为12.49万平方米，同比增长135%；商品房预售面积2.8万平方米，比上年同期增长2倍。在商品房销量大幅度增长的同时，商品房价格上扬，尤其是今年来我区二手房交易价格大幅度上涨。据调查，二手

房从上年的每平方米500-650元上涨到今年的800-1000元。据调查， 2005年末商品房空置面积为11500平方米，比2004年减少30.0%；。

（4）住宅建设成为房地产开发的主体，个人成为商品房的主要购买者。

2005年，我区房地产开发中住宅投资为7600万元，占商品房建设投资的53.5％；住宅建筑面积为9.5万平方米，占房屋建筑面积的62.0％。在已售商品房中，个人消费成为了商品房的消费主体。

（5）成片区可开发地逐渐萎缩，土地购置费上扬。

通过几年来的大量开发，黔江城区目前成片的可开发地不断减少，房地产逐渐向城郊扩展，而且价格不断上涨。据调查，城区土地成交价格上涨了5%。国土资源部2002年5月9日的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》两个文件，明确各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，我区较彻底完成了土地从“协议出让”到“招标拍卖挂牌出让”的转变，因此，稀缺的土地资源价格因出让方式的转变还会使土地价格提高。

（二）面临的机遇

（1）政策环境机遇

一是十六届五中全会明确提出了加速城镇化战略的发展机遇；二是西部开发仍然是党和国家的发展重心，大的政策必将加快西部开发，地处西部的黔江无疑会在西部大开发中受益；三是政府对房地产开发宏观而宽松的管理政策；四是区政府将研究出台一系列对房地产开发的优惠政策。

（2）黔江城市基础设施进一步完善给房地产业带来的巨大机遇

一是黔江大交通格局在“十一五”期间将基本形成，黔江的外部环境将大大改善。渝怀铁路将于2006年春节投入运营，渝湘高速路全面征地，舟白机场于2007年通航，加上国家近期出台的土地征用补偿标准提高，通过开发银行融资对历年城建负债的偿付，都对黔江房地产开发带来了广阔的前景。黔江近期将实施下坝联网道路、新华大道与两个新城区道路连接、南沟片区开发、谭家湾片区开发、下坝片区开发、农业局片区旧城改造、大十字片区旧城改造、南海城北面片区改造、下坝小桥市场片区开发、新华东路二期北侧旧城改造，以及正在建设的河滨公园六、七期建设、舟白机场建设都为广大企业提供了较大的舞台。二是土地政策，土地市场价格明显升高，政府对招、拍、挂土地出让金实行网上收缴；住房公积金正在研究全市统筹管理。三是政府将建立房地产开发审批机制，按照科学、有序、规范管理的原则，确保房地产开发健康发展。

（三）存在的问题

1．政府管理中存在的问题

（1）集资房政策断得不够切底，对房地产开发推向市场有很大影响。

（2）政府对资助购房的政策执行得不是很规范。

（3）住房公积金的利用率不高。一方面是住房公积金睡大觉，另方面是一些职工无房可住（主要是新参加工作和参加工作不久的职工）。

2．开发商自身存在的问题

（1）资质等级较低，自身的经济实力不是很强，对大项目只能望地兴叹，无能为力。

（2）开发企业对树立房产品牌的意识不强，缺乏战略发展眼光。对小区环境、房屋的外观立面造型和结构安全性考虑较多，对房屋内在的适用性和平面布局的合理性考虑较少；但消费者在购买时对房屋内在的适用性和平面布局的合理性是考虑较多的，毕竟房子是买来住家用的，不是买来看的，更不是作摆设的。对比较专业的立面造型和结构安全性是规划和结构专业人员考虑的（消费者只能相信专业人员和政府管理部门），消费者在专业知识不足的情况下，房屋内在的适用性和平面布局的合理性将作为消费者的首要选择。

（3）目前的户型分布不够合理。

我区目前市场上200平方米左右的大户型较多，120平方米和90平方米左右的中小户较少，对人口少，经济实力不是很好的消费者的选择面较窄，对他们来说多数只能远观，不能近选。

（4）土地储备意识不强。

目前我区储备有土地的开发企业并不多，规划区内的土地存量也不多，可能是受资金的限制，开发企业的圈地意识并不强，开发的近期性明显。

（5）企业中缺少联合。

在资金实力不强的情况下，走联合开发的路子应该是企业的首选，但我区的企业对大地块、大项目宁愿等待观望，不愿联合。一方面可能是合作意识不强，另一方面也可能是诚信环境不够理想，担心合作时扯皮、受骗的现象发生。

（6）开发企业应进一步规范自身的开发行为。

随着房地产开发市场的成熟，房地产开发的法制环境将进一步得到改善，开发企业也应进一步规范自身的开发行为，遵循游戏规则，平衡开发各方利益，追求合理的开发利润，减少因开发而产生的纠纷，维护社会稳定。

三、我区房地产开发的总体定位（即发展方向）、市场定位（房产市场价格定位）

（一）黔江房地产市场开发潜力分析

有关资料表明，当一个国家和地区人均GDP处于1500至8000美元之间，人均建筑面积35平方米以下，是房地产业的高速发展期。据联合国机构的统计分析，当人均GDP处于从800美元到1.3万美元的成长区间时，住房消费将持续发展。而黔江2003年人均GDP仅为5040元（按1：8折算仅为630美元），人均城市居民居住面积为27.00平方米，农村居民为28.95平方米。由此判断，当前黔江即将进入住房消费持续发展期，尚未进入房地产的高速发展阶段，房地产业

还具有很大的开发空间。从近年来的房地产市场运行态势来看，不仅机关干部、高收入阶层具有购买能力，老百姓的购房能力也大大增强，房地产开发形势逐渐看好，前景非常乐观。

1．需求量大。从供方市场分析：目前的供方市场现存的商品房不多，供给量不足，房屋结构性矛盾突出。房地产企业的开发主要倾向于面积大、结构好、质量高的商品房建设，而与广大的老百姓需求的经济适用房少，市场尚未饱和。

从需方市场分析：一是住房制度改革和住房公积金保障制度的逐步完善，福利分房制度最终取消，进而开始实行货币化分房，从前年起又终止了单位集资建房，使城市居民的住房消费在房改、税费等政策的作用下得到了较大的释放，增大了单位对商品房的需求量。二是消费者的消费观念发生变化，改善住房的意愿增加。黔江过去的住房设计落后，面积偏小，随着居民生活水平的提高，以旧换新，以小换大的居民越来越多，愿望越来越强烈，将会形成巨大的潜在需求量。三是旧城改造、火车站、机场以及工业园区的建设拉动了住房需求，动迁居民对住宅的需求量一度告急，全区商铺等营业用房需求也随之增大。四是近年来我区加快了区域性中心城市的建设步伐，城市的辐射能力不断增强，加之交通变得越来越便捷，我区与周边的经济文化交流变得越来越密切，经济中心的集聚效应在逐步显现，将会吸引周边区县和乡镇居民来购房。五是从房地产业自身的特点和特殊性来分析，房地产业是一个生产周期较长的特殊行业，通常正常的一个生产周期都在一年以上，目前没有买房的人将来还是要买房，消费能力只会积蓄，而不会化解。六是城镇化率的提高是房地产业的需求支撑。统计数据表明，2005年黔江人口的城镇化率28.8％，到“十一五”期末，将达到40%，这意味着目前还不到百分之三十的人住在城镇里（低于全国约40％的平均水平），未来五年，每年将有百分之二的农村人口进城，对房地产的巨大需求将远远超过城镇居民住房面积提升所带来的市场需求。

2.购买力增强。一是城乡居民收入增加，增长速度加快。2002年全区城镇居民人均可支配收入为6000元，比2001年增长5%；2003年达到7413元，比上年增长23%，2003年比2002年增幅加快18个百分点。农民人均纯收入2002年为1510元，比2001年增长7%，2003年实现1716元，比上年增长13%，增幅加快6个百分点。在职职工平均工资2002年比2001年增长4%，2003年实现13747元，比2002年增长21%，增幅加快17个百分点。二是中央市在黔单位如金融、通讯系统、政法系统、石油等仍然履行片区管理职能的较高收入阶层具有较强的购买力。三是按揭、贷款购房的政策也在一定程度上支持着市民的消费行为，使得老百姓敢于花手中的钱、未来的钱购房，极大地增强了商品房的购买能力。四是国民经济的发展为黔江今后房地产的发展提供有力支撑。2005年黔江区的财政收入达8.5亿元，人均财政收入达到1700元，比全市平均水平高26%；比渝东南周边区县更高。良好的经济运行态势，为房地产发展提供了广阔的空间。

3.政策推进有力。一是政府培育房地产业，加速房地产持续、快速、健康发展的力度没有改变，而且还会下大力气吸纳大量资本加速房地产业的发展，以调整我区经济结构和产业结构。二是国家有关部门在近年来已取消了一些住房建设收费，对降低房屋开发成本、平抑房价、刺激住房消费起到积极作用。三是黔江区户籍管理办法规定：只要在黔江城有固定住所，凭房产证就可以申请办理黔江城市户口，并能农转非，极大地推动了区内外经商者在黔江城购房。

4.开发商有利。一是国家宏观调控政策出台，土地出让制度的改革，既严格控制了用地数量，也抬高了地价，一定程度上限制了居民私人建房。二是西部大开发带来了前所未有的发展机遇，随着渝怀铁路和“三改二”工程的完工投用，以及高速公路的动工建设，区位优势凸现，房地产开发潜力以及优良的环境激发了外地知名企业在我区投资开发的热情。三是政府支持力度加大。一方面各房地产管理部门提高了工作效率，使房地产开发建设的办事程序更加透明、规范、公正，缩短了房地产开发的前期工作周期，使房地产开发的履约率、到资率、开工率和竣工率都有明显提高。另一方面政府让利开发。为了加快城市建设步伐，促进经济快速发展，让利开发商，从而扩大了开发商的赢利空间。四是价格上扬。消费需求的增长决定了房地产价格将在一段时期内持续上扬。相关研究表明：在未来二十年里中国房地产业的主要功能是为城镇化服务，为城市的新居民定居服务。也就是说，提供中低档小户型住宅是房地产业未来20年的主要方向。从房价上看，无论从单价还是从涨幅来说，目前我区的商品房价格在全市及周边地区都处于中下水平。据调查，全市每平方米房屋平均价格为1700元，渝东南四县的平均价格在 1100元；经济发展水平和黔江相差不大的恩施市平均房价每平方米已达到1900元。今后随着人们生活水平的提高、商品房质量的上升，房价还会继续上涨。加之我区人多地少，住宅郊区化及小城镇建设刚刚起步，土地越来越珍贵，住宅缺乏，房价必然处于上升趋势。同时，房地产地域性强，受流通等环境的影响较大，房地产项目一旦确定，其生产、供应和消费的地点就已基本稳定，成片开发的房地产随着环境和基础设施的建设，物业管理的完善，附加值就会提升，房价将稳步上升。

（二）房价地价调查和走势分析：

1、地价：

以新华苑为例，该项目占地14.7亩，挂牌出让价1231.6万元，均价83.78万元/亩，建筑用地4632平方米，地价摊销成本为2660元/平方米。建筑面积47541平方米，土地成本均价为259元/平方米（容积率：4.29，建筑密度44.44%，绿地比例33%）。从目前形势上看，地价无疑将继续走高，而且涨幅空间较大。

2、房价：

（1）纯商业地产：以南海鑫城为例，一楼：9000元/平方米左右，二楼：4000元/平方米左右，三楼：2500元/平方米左右，四楼：1200元/平方米左右。目前趋于饱和，涨幅空间不大。

（2）纯住宅（小区房）：以阳光花园为例，两年前销售价1208元/平方米，目前销售价1360元/平方米，两年涨了152元/平方米，目前还应有一定的涨幅空间，但较为缓慢，可能将在1500元/平方米左右徘徊。

（3）商住综合楼：以华弘大厦（区建委家属楼）、新禹苑（水利局家属楼）、龙达花园（农机局家属楼）为例，商业门面：8000元/平方米左右（底楼），住房1200元/平方米左右（均价）。短时间内可能将维持一定时间，价格一般不会太大的波动，涨幅空间不太大。

（三）我区收入群体分类

1.高层：国企及私企老总，政府机关、部门的领导成员（一般有房有车，一般不需要买房，但作为投资性质也可能买一些，以期升值）。

2.中高层：部分经商成功人士、国企及政府机关、部门

中层管理人员、烟厂、乌电等效益较好的单位职工。（一般有房）

3.中层：国家机关部门公职人员。（一般有房）

4.中下层：参加工作不久的公职人员及私企小老板、部分流动经商人员。（目前无房居住，想买房，但购买实力不是很足）。

5.下层：底层居民及进城务工人员（目前暂无购买实力，暂时只能租房居住）待有一定积蓄后可能会购一些小户型的房屋。

（四）消费定位

我区目前的购房消费主体应定位在收入处于中下层的消费人群，特点是无房居住，想买房，但资金实力不是很足，其目前的消费只能是三室两厅在100—120平方米左右的偏小面积的户型为主，户型不宜过大，否则人家也只有等待观望，不敢购买；不求豪华，但要经济适用。

四、促进我区房地产开发的措施

（一）加强宏观调控，加速结构调整，优化开发环境

进一步深化住房制度改革，加大住房分配货币化政策的落实力度，整顿和规范房地产市场，完善市场结构。积极引导房地产企业寻求开发空间，以黔江城市建设为契机，逐步带动周边乡镇房地产开发投资，促进我区房地产业均衡健康快速发展。大力引进具有规模、实力的房地产开发企业来我区开发，提升房地产开发质量，缩小与发达地区的差距。努力提高服务效能，协调和帮助企业尽快完善各种相关手续，加快房地产开发速度。

（二）坚持扩大内需的方针，努力提高房地产市场消费水平。

一方面，相关部门应对房地产市场供求、结构、价格涨幅和空置状况进行认真分析，积极引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费，充分调动居民换购住房的积极性；另一方面，加强对开发企业的监督，使其诚信经营，减少消费者投诉。

（三）加强对开发商的引导。

引导开发商转变房屋设计观念，合理调整商品房屋结构和各类多层次商品房供应比例，进一步完善和提高住宅质量和生活质量,营造出舒适、安全、卫生、健康的居住环境，提高住房质量和售后服务水平，以满足广大消费者的购房需求。

（四）具体措施

1.更好地执行买房者的户口准入制度。

2.执行未享受国家房改政策的职工的购房补贴政策。

3.旧城改造项目和危旧房改造项目适当降低配套费的征收标准。

4.进一步规范房地产开发行为，逐步杜绝野开发行为。

5.坚决取消集资建房，拦断集资建房政策。

6.规范二手房入市交易的行为

7.逐步取消还地安置政策

8.黔江的土地资源有限，建议规划部门在政策法规允许的条件下适当提高容积率，对层数的控制适当放宽。