资产评估00158讲义

《资产评估》讲义2013年7月编写

《资产评估》

课程说明：

《资产评估》课程是全国高等教育自学考试会计学、财务管理专业必考课，是为培养和检验自学应考者的资产评估基本理论和应用能力而设置的一门专业课程。开设资产评估课程的目的，在于使自学者正确认识社会主义市场经济条件下资产评估的地位和作用，比较全面地了解资产评估的理论与方法，深刻认识资产评估的基本规律，培养其正确分析、解决资产评估问题的能力。

结论：本课程的学习，只要求掌握资产评估的基本理论、基本方法、不同类型资产的评估方法，所以在考试中出现的考题不难，要求学员在学习过程中要重点掌握各章的例题。

教材选用：

全国高等教育自学考试指定教材会计专业资产评估组编全国高等教育自学考试指导委员会主编刘玉平

章节体系：

第一章总论

第二章资产评估的基本方法

第三章机器设备评估

第四章房地产评估

第五章无形资产评估

第六章流动资产评估

第七章长期投资及其他资产评估

第八章企业价值评估

第九章资产评估报告

第十章资产评估准则与行业管理

近三年考试命题规律总结：

章节2011年1

月2011年4

月

2012年1

月

2012年4

月

2013年1

月

2013年4

月

合计

第一章9 10 4 5 4 11 43 第二章13 9 9 4 11 8 54 第三章12 15 15 13 13 14 82 第四章22 14 18 18 18 15 105 第五章12 15 15 16 15 15 88 第六章 4 5 9 10 9 5 42 第七章8 3 8 5 9 3 36 第八章9 13 15 14 14 15 80 第九章8 14 3 11 3 10 49 第十章 3 2 4 4 4 4 21

近三年真题结构分析：

【重点章节】

1.第三章机器设备评估侧重考核机器设备的功能性贬值、经济性贬值、重置成本、成新率的估算；

2.第四章房地产评估侧重考核土地使用权评估收益法、土地使用权评估市场法、建筑物评估成本法的运用；

3.第五章无形资产评估侧重考核专利权评估收益法、商标权评估收益法、专有技术评估收益法的运用；

4.第八章企业价值评估侧重考核企业价值评估收益法（分段法）、企业价值评估收益法（年金资本化法）的运用。

【次重点章节】

1.第一章侧重考核资产评估的价值类型及其假设；

2.第二章主要掌握资产评估的三种基本方法的操作思路及其各自的运用前提和优缺点；

3.第六章侧重考核应收账款及预付账款的评估、应收票据的评估；

4.第七章侧重考核债券投资评估、股票投资评估。

【其他章节】

以下章节不属于考试的重点章节，所占分值较小，在考试中的题型主要有单选、多选、简答。第九章重点是熟悉资产评估报告的利用、资产评估报告的基本内容。第十章重点是了解资产评估准则的框架体系、资产评估业管理模式。

学习方法：

1．根据上述命题思路体现的命题原则以及规律，结合每章节的知识点对教材进行全面的梳理。基本掌握全书的知识点后，再根据出题特点有针对性的加深了解。2．按计划进度复习。按计划将书的要点循环记忆。

3．框架记忆。即先看目录，分析本书的逻辑结构；理解了，再分析各章的逻辑结构；之后再记各章中的出题点。

4．适度练习。考生在复习时，一般读书占70％的时间，练习占30％的时间，效果会更好。

第一章总论

一、本章考情

章节2011年1月2011年4月2012年1月2012年4月2013年1月2013年4月第一章9 10 4 5 4 11

二、重难点串讲

本章重点内容：（1）资产评估的含义（2）资产评估的对象（3）资产评估的价值类型（4）资产评估的假设（5）资产评估的原则

第一节资产评估的含义

（一）资产评估的概念

1．资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。2．资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。

（二）资产评估的特点

现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性

（三）资产评估与会计计价的区别

1.二者发生的前提条件不同

2.二者的目的不同

3.二者的执行操作者不同

第二节资产评估的对象

（一）资产的含义

会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益；作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解：

1.资产是一种权利

2.资产是一种获利能力

3.资产必须为某一主体所拥有和支配

（二）资产的分类

1.按资产存在形态分类

按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。

2.按资产是否具有综合获利能力分类

按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。

3.按资产能否独立存在分类

按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

4.按资产的流动性分类

按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产。

【历年真题】不可确指的资产是指 ( )

A、没有物质形态的资产

B、不能独立于有形资产而单独存在的资产

C、有形资产之外的资产

D、具有获利能力的资产

答案【B】

第三节资产评估的价值类型

（一）资产评估的特定目的

资产评估的特定目的主要有：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等。（二）价值类型的类别

市场价值在用价值投资价值持续经营价值清算价格保险价值课税价值

【历年真题】（ )是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

A、市场价值

B、在用价值

C、投资价值

D、清算价格

答案【C】

第四节资产评估的假设

（一）继续使用假设

从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。

（二）公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。

（三）清算(清偿)假设

清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。

第五节资产评估原则

资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。

（一）资产评估的工作原则

资产评估工作原则有：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。（二）资产评估的经济原则

资产评估经济原则有：贡献原则、替代原则、预期原则。

【历年真题】资产评估的经济原则有 ( )

A、科学性原则

B、贡献原则

C、替代原则

D、预期原则

E、成本效益原则

答案【BCD】

第六节资产评估的程序

（一）资产评估程序的定义

资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。

（二）资产评估程序的重要性

资产评估程序的重要性表现在：

1．资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。

2．资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。

3．恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。

（三）资产评估程序的内容：有8项内容，见教材。

（四）履行资产评估程序的基本要求

1．资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。

2．资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。

3．资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助力人员实施资产评估程序。

4．如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑状况是否会影响到资产评估结论的合理性。

5．资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿。

第二章资产评估的基本方法

一、本章考情

章节2011年1月2011年4月2012年1月2012年4月2013年1月2013年4月第一章13 9 9 4 11 8

二、重难点串讲

本章重点内容：（1）市场法（2）成本法（3）收益法（4）资产评估方法的比较与选择

第一节市场法

（一）市场法及其适用的前提条件

1.市场法的含义

市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

2.市场法应用的前提条件

（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场。

（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。（二）运用市场法进行资产评估的方式

采用市场法时，一方面是选择确定参照物价格，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。参照物差异调整因素主要包括三方面：一是时间因素，二是地域因素，三是功能因素。

（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析

1.运用市场法评估资产的程序

（1）明确评估对象；

（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；

（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；

（4）把被评估资产与参照物比较；

（5）分析调整差异，做出结论。

2.市场法的优缺点

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：（1）能够客观反映资产目前的市场情况；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。

市场法的缺点表现在：（1）需要有公开及其活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；（2）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

第二节成本法

（一）成本法运用的思路及其各项指标的估算

根据成本法的含义，成本法的基本计算公式可以表述为：

（1）被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（2）被评估资产评估值=重置成本×成新率

1、重置成本及其估算

重置成本是指在现在市场条件下重新构建一项全新资产所耗费的全部货币支出。

重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。

复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。

重置成本的估算一般可以采用下列方法：

（1）重置核算法。它是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

（2）物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为； 资产购建时物价指数

资产评估时物价指数史成本资产历置成本资产重?=

【历年真题】一项资产1997年购建，账面原价100万元，账面净值20万元，2004年进行评估，已知1997年和2004年的物价指数分别是120％和180％，由此确定该项资产的重置完全价值为 ( )

A 、150万元

B 、80万元

C 、180万元

D 、100万元 答案【A 】

2.实体性贬值及其估算

资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值的估算，一般可以采用以下几种方法： （1）观察法，也称成新率法。

资产的实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率） （2）公式计算法。其计算公式为：

实际已使用年限总使用年限

预计残值重置成本资产的实体性贬值?-=

公式中：

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

%100?=

定利用时间

截止评估日资产累计法际利用时间

截止评估日资产累计实资产利用率

【历年真题】某项资产在评估时，名义已使用年限为10年，根据该资产的技术指

标每天应工作8小时，实际每天只工作7．2小时，由此可以估计该资产实际已使用年限为( )

A 、10年

B 、9年

C 、11年

D 、8年 答案【】

3、功能性贬值及估算

功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：

（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本

进行比较。

（2）计算二者的差异，确定净超额运营成本。 4.经济性贬值及其估算

经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。

【历年真题】 由于外部经济环境变化而不是资产本身或内部因素所引起的资产贬值，是( )

A 、实体性贬值

B 、功能性贬值

C 、经济性贬值

D 、货币性贬值 答案【C 】

5、成新率及其估算

本书的成新率有二个含义：实体成新率和综合成新率。本处的成新率是综合成新率。综合成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式（即：被评估资产评估值=重置成本×成新率）中的成新率，它是综合考虑资产使用中各类损耗以后确定的。

综合成新率的估算方法有以下几种： （1）观察法。

（2）使用年限法。

%100?+=

预计尚可使用年限

实际已使用年限预计尚可使用年限

成新率

（3）修复费用法。

%1001?-

=重置成本

修复费用

成新率

需要说明的是，评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的，必须摒弃。 （二）运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析 1.运用成本法评估资产的程序

（1）确定被评估资产，并估算重置成本； （2）确定被评估资产的使用年限； （3）估算被评估资产的损耗或贬值； （4）计算确定被评估资产的价值。 2.成本法的优缺点

采用成本法评估资产的优点有：

（1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理； （2）有利于单项资产和特定用途资产的评估；

（3）在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用； （4）有利于企业资产保值。

但是，采用成本法的缺点是工作量较大。

【历年真题】采用成本法评估资产的优点有( )

A 、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理

B 、有利于单项资产和特定用途资产的评估

C 、有利于企业资产保值

D 、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用

E 、评估值更能反映市场现定价格，评估结果易于被各方面理解和支持 答案【ABCD 】

第三节 收益法

（一）收益法及其适用的前提条件 1.收益法的含义

收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。应用收益法评估资产必须具备的前提条件是： （1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产； （2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。 （二）收益法应用的形式

1.资产未来收益期有限的情况 评估值()

∑

=+=n

i i

i

r R 11

对教材例【2-7】的补充说明：

评估值＝300÷（1＋6％）＋400÷（1＋6％）2＋200÷（1＋6％）3

＝283＋

356＋167.9＝806.9（万元）

2.资产未来收益无限期的情况 （1）未来收益年金化的情形。

资产评估值（收益现值）=年收益额/资本化率 PV=A/r

（2）未来收益是不等额的情形。

资产评估值（预期收益现值）=∑前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数

例：某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%。确定该企业在持续经营下的评估值。 评估过程可按下列步骤进行：

首先，确定未来五年收益额的现值。 现值总额()()32%10113%10115%10112+++++=

()()5

4%10114

%10111++

++ =12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209 =49.2442（万元）

计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。 其次，将第六年以后的收益进行资本化处理，即： 14/10%=140（万元）

最后，确定该企业评估值：

企业评估值=49.2442+140×0.6209=136.17（万元） （三）收益法中各项指标的确定

收益法中的主要指标有三个，即收益额、折现率或资本化率、收益期限。 1.收益额

收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值。关于收益额的构成，以企业

为例，目前有几种观点：

第一，税后利润，即净利润；

第二，现金流量；

第三，利润总额。

【历年真题】收益法中收益额的选择，必须是( )

A、净利润

B、利润总额

C、现金流量

D、口径上与折现率一致

答案【D】

2.折现率和资本化率

折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。资本化率与折现率在本质上是没有区别的。只是适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。

3.收益期限

（四）收益法评估资产的程序及其优缺点分析

1.收益法评估资产的程序

（1）收集验证有关经营、财务状况的信息资料；

（2）计算和对比分析有关指标及其变化趋势；

（3）预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；

（4）将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。

2.收益法评估资产的优缺点

（1）收益法评估资产的优点是：

①能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

②与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。（2）收益法评估资产的缺点是：

①预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

②在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项

资产评估。

第四节资产评估方法的比较和选择

（一）资产评估方法之间的关系

1.资产评估方法之间的联系

从整体上说，资产评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的。

2.市场法与成本法的区别：有4点区别，见教材。

（二）资产评估方法的选择

1．资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值的质的规定，具有排他性，对评估方法具有约束性；资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。

2．资产评估方法必须与评估对象相适应。

评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求不同的评估方法与之相适应。

3．评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

有时，一项资产同时采用两种或两种以上的方法评估，会得出两种或两种以

上不同的结论。我们一般不能用各种方法得出的评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论，应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性，判断选择一种评估结果作为评估结论。

第三章机器设备评估

一、本章考情

章节2011年1月2011年4月2012年1月2012年4月2013年1月2013年4月第一章12 15 15 13 13 14

二、重难点串讲

本章重点内容：（1）机器设备评估的特点（2）机器设备的核查与鉴定（3）机器设备评估的成本法（4）机器设备评估的市场法

第一节机器设备评估的特点

（一）机器设备的特点

1．机器设备是主要劳动手段

2．机器设备属于动产类资产

3．机器设备属于邮箱资产

4.机器设备更新换代比较快

（二）机器设备评估的特点

1．机器设备类资产一般不具备独立的获利能力。通常采用成本法和市场法评估。2．对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体，整体价值不仅仅是单台设备价值的简单相加。

3．影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。

4．设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。

第二节机器设备的核查与鉴定

一、机器设备的分类

1、按国家固定资产分类标准分类。可分为：（1）通用设备；（2）专用设备；（3）交通运输设备；（4）电气设备；（5）电子及通讯设备；（6）仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。

2、按现行会计制度规定分类。可分为：（1）生产经营用机器设备；（2）非生产经营用机器设备；（3）租用机器设备；（4）未使用机器设备；（5）不需用机器设备；（6）融资租入机器设备。

3、按机器设备的组合程度分类。可分为：（1）单台设备（独立设备）；（2）机组，如柴油发电机组等；（3）成套设备（包括生产线）。

4、按机器设备的来源分类。可分为自制设备和外购设备。

【历年真题】机器设备按国家固定资产分类标准分类，不包括 ( )

A、通用设备

B、专用设备

C、单台设备

D、电气设备

答案【C】

1.机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为

统计性鉴定宏观鉴定

微观鉴定

判断性鉴定

【历年真题】下列不属于微观鉴定内容的是 ( )

A 、动力系统状况

B 、设备的燃料、动力消耗

C 、设备规格

D 、设备型号 答案【A 】

第三节 机器设备评估的成本法 （一）机器设备重置成本的构成

重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如：设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。 （二）机器设备重置成本的估算 1．重置核算法

这种方法是分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。

2．物价指数法

这种方法是在被评机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：

数设备购建时定基物价指

数评估基准日定基物价指

史成本设备历置成本设备重?= 3．规模经济效益指数法

是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。

【历年真题】评估某企业4年前购建的家用电器生产线，其年产量为15万台，目前市场上同类新型生产线价格为200万元，其设计生产能力为20万台/年，规模经济效益指数为O.8，该生产线的重置成本为( )

A 、158.88万元

B 、160.21万元

C 、172万元

D 、174万元 答案【A 】

（三）机器设备的实体性贬值及其估算

机器设备的实体性贬值是由于使用和自然力的作用造成的机器设备的贬值。 实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率） 1．使用年限法

%100?+=

设备尚可使用年限

设备已使用年限设备尚可使用年限

成新率

2．观测分析法 3．修复费用法

【历年真题】一台数控折边机，重置成本为160万元，已使用5年，其经济使用寿命约25年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用约2万美元(折人民币16.5万元)，其他部分工作正常，该设备的实体性贬值率为 ( )

A 、28.25％

B 、26.91％

C 、27.25％

D 、25.91％ 答案【A 】

（四）机器设备的功能性贬值及其估算

?

? ?

? ? = 参照物设备的产参照物设备的重置成被评估设备的重置成被评估设备的产x

机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能的相对落后，引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值。

（五）机器设备的经济性贬值及其估算

机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。

1．因生产能力降低造成的经济性贬值

2．因收益减少造成的经济性贬值

3．因受环境保护限制而造成的经济性贬值

【历年真题】某专用生产线，原设计生产能力为18 000台/年，该生产线至今已使用了6年，尚可使用4年。目前由于新生产线的出现，对老产品的需求量减少，造成开工不足，每年只需要12 000台的生产能力，根据该行业的统计，其规模效益指数为0.5。该设备的经济性贬值率为 ( )

A、18％

B、20％

C、22％

D、24％

答案【A】

第四节机器设备评估的市场法

（一）运用市场法评估机器设备的概念

机器设备评估的市场法也称市场比较法，是根据市场上类似机器设备交易的价格资料，通过对评估对象和市场参照物各项因素的分析比较，从而确定机器设备评估值的方法。

（二）运用市场法评估机器设备中比较因素分析

运用市场法评估机器设备时，应对被评估机器设备与参照物进行比较。这些比较因素包括：个别因素、交易因素、地域因素、时间因素等四个方面。

第四章房地产评估

一、本章考情

章节2011年1月2011年4月2012年1月2012年4月2013年1月2013年4月第一章22 14 18 16 18 15

二、重难点串讲

本章重点内容：（1）房地产评估概述（2）（3）土地权属及其处置（4）土地使用权评估的方法（5）建筑物评估的特点（6）建筑物评估的方法

第一节房地产评估概述

（一）房地产的概念

房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，又称之为不动产。房地产存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。

（二）房地产的特征

房地产的特征有：位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资大量性、保值增值趋势。

（三）房地产的评估程序

明确评估基本事项——拟定评估工作方案——实地查勘搜集资料——选用评估方法评定估算——确定评估结果，撰写评估说明和报告。

第二节土地使用权评估的特点

（一）土地使用权及其实质

土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。（二）土地资产的分类及其特性

1．资产及其分类

按社会经济用途划分：工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地（如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地）等。

2．土地资产的特性：

（1）自然特性：土地面积的有限性、土地空间位置的固定性、土地使用价值的永续性和增值性、土地的不可替代性。

（2）经济特性：用途多样性、经济地理位置的可变性、可垄断性。

（三）土地资产价格体系

1．土地资产价格类型

（1）基准地价：基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。

（2）标定地价：在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

（3）土地使用权出让底价：是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地

价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。

（4）转让价格：是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。由于转让的本身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定的。

（5）出租价格：地产出租价格亦称土地使用权租金价格

目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。

【历年真题】城镇土地的标定地价是 ( )

A、土地使用权出让底价

B、政府评估的具体地块的价格

C、政府出租土地的价格

D、单位土地面积的地价

答案【B】

2．土地资产价格的特点

（1）土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。

（2）土地价格主要由土地的需求决定。

（3）土地价格具有明显的区域性。

（4）土地价格的上涨性。

（四）影响地产价格的因素

行政因素

一般因素社会因素

经济因素

其他因素

影响商业用地的因素

影响地产价格的因素区域因素影响住宅用地的因素

影响工业用地的因素

位置

地形地质

个别因素面积

地块形状

土地利用

1．一般因素：是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。

2．区域因素：是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点所影响的地价因素。

影响商业用地土地价格的区域因素：商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素。

3．个别因素：是指地产所表现的个别特殊的如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。

土地利用因素：主要包括容积率和土地用途。容积率是指地块的建筑面积与

地块总面积的比率。

（五）土地使用权评估的原则

包括替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原则、贡献原则。 【历年真题】对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提，这是( )原则的要求。

A 、替代

B 、变动

C 、最有效使用

D 、供需 答案【C 】

第三节 土地权属及其处置 （一）土地权属的类型

土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。 1．土地所有权

我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 2．划拨土地使用权

以划拨方式取得的土地使用权，土地使用权不得单独设定抵押权，依法取得了房屋所有权连同该房屋占用范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权。 【历年真题】土地权属按不同的角度，可以分为 ( ) A 、土地所有权 B 、土地使用权 C 、划拨土地 D 、出让土地 E 、买卖土地 答案【ABCD 】 3．出让土地使用权

土地使用权出让最高年限按用途分别确定： （1）居住用地70年； （2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。

【历年真题】 国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为 ( )

A 、70年

B 、40年

C 、60年

D 、50年 答案【D 】

（二）企业资产重组与改制中土地权属的处置

土地权属处置方式：出让方式、直接投资入股方式、租赁方式。

第四节 土地使用权评估的方法 （一）市场法

1．市场法及其适用条件

市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

比较案例区域因素值

待估土地区域因素值比较案例交易情况正常交易情况土地价格比较案例地评估值待估土?

?

=

数

比较案例交易日物价指格指数

待估土地评估基准日价比较案例个别因素值

待估土地个别因素值??

2．市场法应用的步骤与过程

（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例 （2）进行交易情况的修正 （3）进行交易时间的修正 （4）进行区域因素修正

（5）进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等

土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算：

()()?

?

?

???+-÷??????+-=n m r r K 111111 【历年真题】某工业用地最高出让年限为50年，实际利用年限为20年，还原利率为10％，在适用基准地价系数修正法评估时，年限修正系数为 ( ) A 、0.861 B 、0.751 C 、0.859 D 、0.872 答案【C 】

容积率的修正计算公式为

相关系数比较案例容积率与地价

相关系数待估土地容积率与地价修正系数容积率=

（6）确定待估土地评估值

（二）收益法 1．收益法

土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

()??

?

???+-?=

n r r A P 111 土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还

原利率和土地收益年限。 2．土地收益额的估算 （1）土地收益的分类：

实际收益：是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。注意评估中的收益应该是客观收益。

土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。

（2）土地纯收益的计算步骤： 计算总收入、求取总费用、求取总收益、确定房屋纯收益、求取土地纯收益。 3．土地还原利率及其估算

（1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等

资料，反推算出还原利率。

（2）通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。 还原利率=安全利率+风险调整值 4．土地收益年限及其测算

土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。 【历年真题】某企业拟将一宗地出租，现聘请某资产评估机构对其价格进行评估，评估过程如下：(1)考虑到评估目的，决定用收益法对该土地使用权进行评估。该宗地剩余使用年限为50年，预测前10年每年的客观收益为人民币10万元，此后由于社会经济情况的影响，将以年2％的比例递增。(2)通过对同一风险水平的投资项目的测算，风险调整利率为4％，安全利率采用一年期国库券利率6％，则还原利率定为10％。

试对该宗地的土地使用权进行评估。 答案：

10

10

50

111

240

111250240

102100000100000(12%)(110%)(110%)(12%)(12%)(12%)100000 6.1446100000[]

(110%)(110%)(110%)100000(12%)(12%)(12%)614460[(110%)(110%)(110%)(110%n n

n n n P --=+=++++++=?+?+++++++++=++++++++∑∑ 40

40

10

])(12%)12%[1()]

100000(110%)110%

61446012%(110%)1()

110%

6144601000000.385512.128

1081994.4()

++-++=+?

++-+=+??=元

（三）成本法

1.成本法及其适用范围

成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法 ()

值收益

土地增利润利息税费开发费土地取得费土地土地价格评估值+++++=

2.成本法评估的步骤 (1)估算土地取得费、 (2)估算土地开发费 (3)估算税费 (4)估算利息 (5)估算利润

(6)估算土地增值收益

(7)估算土地使用权评估值

【历年真题】在运用成本法评估土地使用权时，土地取得费利息的计息期为 ( )

2016自考00158资产评估重点(按章节整理)

资产评估 第一章总论 第一节资产评估的含义 一、资产评估的概念 资产评估：指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 资产评估六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 主体：是指资产评估由谁来承担，评估工作进行的重要保证 客体：评估的对象，内容的界定 特定目的：资产业务发生的经济行为，决定和制约价值类型和方法的选择 价值类型：是对评估价值的质的规定，评估方法的选择具有约束性。 方法：是确定资产评估价值的手段和途径。 二、资产评估的特点 （一）现实性 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现的以下三个方面： （1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况； （2）以现实状况为基础反映未来； （3）现实性强调客观存在。 （二）市场性 （三）预测性 用资产的未来时空的潜能说明现实。未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。 （四）公正性 资产评估行为对于评估当事人具有独立性。 （五）咨询性 是为资产业务提供的专业化估价意见，无强制执行效力 三、资产评估与会计计价的区别 第二节资产评估的对象 一、资产的含义 资产作为被评估的对象，可以从几个方面理解：

（一）资产是一种权利 （二）资产是一种获利能力 （三）资产必须为某一主体所拥有和支配 二、资产的分类 从西方发达国家资产评估历史分析，最初的资产评估对象主要是不动产。 第三节资产评估的价值类型 一、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的对资产评估的影响表现在两个方面： 一是：在什么样的条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估； 二是：不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，引致资产评估结果的差异。 资产评估的特定目的主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押；担保；企业租赁；债务重组等等。 二、资产评估的价值类型 （一）价值类型的作用 价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 2.价值类型制约资产评估方法的选择。 3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。 （二）价值类型的类别 1.市场价值 市场价值的理解从三个方面把握；（1）公开和公平的市场条件；（2）当事人是理性的；（3）市场价值是价值估计数额。 2.在用价值 在用价值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。 3.投资价值 与市场价值相比，投资价值是个人的价值，它未必是市场价值。 4.持续经营价值 如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。 5.清算价格 清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。 清算价格一般取决于下列几个因素： （1）资产的通用性；（2）清算时间的限制。 6.保险价值 保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。 7.课税价值 （三）价值类型决定因素 主要因素包括： 1.评估的特定目的（经济行为）；

资产评估基础(完整资料).doc

此文档下载后即可编辑 一、资产评估会计项目 1、对固定资产来讲： 账面价值=固定资产原价-计提的减值准备-计提累计折旧 账面余额=固定的账面原价 账面净值=固定资产折余价值=固定资产原价-计提累计折旧2、对无形资产来讲： 账面价值=无形资产原价-计提减值准备-累积摊销 账面余额=无形资产账面原价 账面净值=无形资产的摊余价值=无形资产原价-累积摊销3、其他资产（成本计量模式下的投资性房地产与固定资产和无形资产相同） 账面价值=账面余额-计提资产减值准备 二、资产折旧方法 ①年限平均法：年折旧率=（1-预计净残值率）÷预计使用寿命×100% ②工作量法： 单位工作量折旧额=固定资产原价×（1-预计净产值率）÷预计工作总量 某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额 ③加速折旧法：年折旧率=尚可使用年限÷预计只用年限的年数总和×100% 预计使用年限的年数总和=n×（n+1）÷2 月折旧率=年折旧率÷12 1.固定资产计算折旧最低年限： ①房屋、建筑物为20年 ②飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年 ③与生产经营活动有关的器具、工具、家具等为5年 ④飞机、火车、轮船以外的运输工具为4年 ⑤电子设备为3年

三、价值类型分类 ①以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：收益现值、现行市价、变现价值和清算价格四种； ②以资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种； ③保险价值：保险更新重置成本是指被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本。 扣减贬值后的保险更新重置成本是被保险机器设备在评估基准日时的更新重置成本扣减设备的贬值，即使用重置成本法的评估值。 ④报废价值和残余价值

自考00158资产评估 练习题08

第八章企业价值评估 一、单项选择题 1.从企业的买方、卖方来说企业的价值是由（）决定的。 A.社会必要劳动时间 B.企业的获利能力 C.企业的生产能力 D.企业设备的质量 2.企业产权的转让实质上是（）。 A.企业负债的转让 B.企业资产的转让 C.企业所有者权益的转让 D.企业资产和负债的转让 3.能通过多元化投资组合消除的风险是（）。 A.市场风险 B.系统风险 C.非系统风险 D.B和C 4.企业评估中的折现率或资本化率（）为宜。 A.一般不超过5％ B.一般不超过l5％ C.一般不低于国债利率 D.一般不超过同行业平均利润率 5.年金资本化法的正确表达式为（）。 6.被评估企业未来5年收益现值之和为2000万元，折现率及资本化率同为l0％，第六年企业预期收益为600万元，并一直持续下去。企业的整体评估值为（）。 A.5000万元 B.5387万元 C.8000万元 D.5725万元 7.假设社会平均收益率为8％，无风险报酬率为6.2％，被评估企业所在行业的β系数为1.5，则该企业的风险报酬率为（）。

A.8％ B.6.2％ C.6.5％ D.2.7％ 8.在运用市盈率乘数法评估企业价值时，市盈率的作用是（）。 A.重要参考 B.乘数作用 C.间接作用 D.不起作用 9.运用收益法评估企业价值时，预测收益的基础必须是（）。 A.拟将上市的公司，应将上市后筹资考虑进去，作为影响企业收益的依据 B.评估年份的实际收益率作为依据 C.企业未来可能获得的或有收益 D.企业未来进行正常经营 10.当企业高额盈利主要是由于产品具有特色或产品价高利大引起时，一般采用的预测企业未来收益的方法是（）。 A.市场法 B.综合调整法 C.现代统计法 D.产品周期法 11.能表现净收益品质好的情况是（）。 A.净收益与现金流量之间的差异大 B.净收益与现金流量之间的差异小 C.净收益与现金流量之间无关 D.应收账款迅速增加 12.以下指标中不属于企业盈利能力指标的是（）。 A.应收账款周转率 B.市盈率 C.每股利润 D.资产利润率 13.按照对上市公司资质的要求，拟申请上市的公司前3年的净资产利润率不得低于（）。 A.15％ B.10％ C.5％ D.20％ 14.折现率和资本化率确定的原则不包括（）。 A.折现率和资本化率本质上是相同的，但适用条件不同 B.折现率和资本化率不得低于安全利率 C.折现率和资本化率应参考同行业平均收益率而定 D.折现率和资本化率应与收益额口径保持一致 15.评估企业价值最直接的方法是（）。 A.价格指数法 B.重置成本法 C.收益现值法 D.清算价格法 16.下列不属于企业价值评估中收益预测方法的是（）。

周友梅《资产评估学基础》(第2版)配套题库【课后习题-资产评估的基本方法】

第三章资产评估的基本方法 一、思考题 1．什么是复原重置成本?什么是更新重置成本? 答：资产的重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两类。 （1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。 （2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。 在计算重置成本时，如果同时拥有计算更新重置成本和复原重置成本的资料，应选择计算更新重置成本。一方面，更新重置成本比复原重置成本便宜，因为新技术提高了劳动生产率，使采用新技术生产相同功能的资产所需的必要劳动时间减少。根据资产评估的替代原则，应选择更新重置成本。另一方面，采用新型设计、材料、工艺制造的资产，无论从使用性能还是成本耗费方面都会优于旧资产。由此可见，更新重置成本与复原重置成本的差异体现在超额投资成本和超额运营成本两个方面。 2．实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的内涵是什么? 答：（1）实体性贬值 实体性贬值即资产的有形损耗，是由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值。由于评估对象一般都不是全新状态的资产，因此大多存在实体性贬值。实体性贬值通常依据新旧程度包括表体及内部构件、部件的损耗程度来确定。

（2）功能性贬值 功能性贬值是指由于技术相对落后而造成的资产价值贬值。由于效能更高的资产广泛使用，原有资产显得生产效率差、精度低下、劳动投入大、产品成本高、质量下降、市场竞争力不强，从而使企业投入相对增加、产出相对下降，这就是被估资产相对于更新资产的功能性贬值。 估算功能性贬值可采用两种方法：一种方法是将复原重置成本与更新重置成本比较，复原重置成本大于更新重置成本的差额，即为一次性投资的功能性贬值；另一种方法是用技术陈旧过时的资产生产成本与新技术资产的生产成本比较，如比较能源、原材料、人工消耗等的高低，从而估算由于过时的陈旧技术使生产成本比新的先进技术增大支出的部分，即营运性贬值，以此来确定功能性贬值。 （3）经济性贬值 经济性贬值是指由于外界经济环境变化而引起的资产价值贬值。如市场变化导致工厂开工不足或产品价格下降等经济因素使企业收益下降而带来的资产贬值。我国在采用重置成本法进行单项资产评估时，一般不考虑资产的经济性贬值。 3．成本法、市场法、收益法的适用范围是什么?各有什么优缺点? 答：（1）适用范围 ①成本法适合评估劳动创造的可复制的资产、专用资产和单项资产； ②市场法适合评估具有一定通用性、能够在公开市场上出售的资产。 ③收益法适合评估资源性资产、无形资产和企业整体资产； 当然评估方法与评估对象相适应也存在交叉的情况，例如通用性资产同时适合采用成本法和市场法进行评估。

资产评估 自考 讲义

第六章流动资产评估 一、考情分析 近三次考试内容，全面介绍本章内容在历年考试中出现的题型、分值和所占比例，说明本章内容在考试中的重要性，并大致描述考点，提醒考生听课时重点注意： （一）本章过去考试平均5分（单、多、计算） （二）未来趋势5分（单项选择题，多是计算性的） 二、重点内容提示 本章共三节内容： 第一节流动资产评估的特点 一、流动资产的内容及其特点 （一）内容： 1.现金。2、各项存款。3、应收账款。4、预付款。5、存货。6、短期投资。7、其他。 （二）特点： 1.周转速度快。在一个生产经营周期内，改变其实物形态，将其价值全部转移到所形成的商品中，从营业收入中得到补偿。判断流动资产的标准是看周转状况。 2.变现能力强。可以在较短时间内出售和变卖，变现能力强是流动资产区别于其他资产的主要特征。 3.形态多样化。流动资产在生产过程中，不断改变形态，经过供应、生产、销售等环节。 （三）分类 按流动资产的存在形态，分为四类： （1）货币类，包括现金和各项存款； （2）实物类，包括各种材料、在产品、产成品等； （3）债权类，包括应收账款、预付款等； （4）其他流动资产。 【例题1·多选题】（2009）流动资产包括（）。 A.现金 B.应收账款 C.股权性投资 D.在产品 E.长期债券 [答疑编号1] 『正确答案』ABD 『答案解析』流动资产包括：现金、各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。

二、流动资产评估的特点 （一）流动资产评估是单项评估。 无需考查其综合获利能力。 （二）必须选准流动资产评估的基准时间。 由于流动性和波动性强，不同形态的流动资产随时发生变化，价值变动性较大。（为便于利用会计资料，简化评估过程）所选评估基准日应尽可能在会计期末。 （三）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。 量大、种类多，需要考虑评估时间及成本。 （四）流动资产周转速度快，变现能力强。 价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值，可以采用历史成本作为评估值。评估流动资产时无需考虑资产的功能性贬值因素，而资产的有形损耗（实体性贬值）的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。 三、流动资产评估的程序 （一）确定评估对象和评估范围。 （二）对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。 （三）对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。 （四）合理选择评估方法。 评估方法的选择，一是根据评估目的选择，二是根据不同种类流动资产的特点选择。 从评估角度讲流动资产划分为四种类型： （1）对于实物类流动资产，可以采用市场法和成本法。 （2）对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值本身就是现值，只是应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。不需要进行评估。 （3）对于债权类流动资产评估只适用于按可变现值进行评估。 （4）其他流动资产，应分别不同情况进行。 （五）评定估算流动资产，产生评估结论。 第二节实物类流动资产的评估 一、材料评估 （一）材料评估的内容与步骤 评估中的材料主要是指库存材料。 1.库存材料的内容

00158-资产评估

00158-资产评估

1资产评估的对象是资产评估的客体。 2对可上市交易的债券和股票进行评估时，一般采用市场法。3资产评估程序的第一个环节是明确资产评估业务基本事项。 4继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 52001年7月，我国颁布的第一个资产评估准则是《资产评估准则——无形资产》。 6企业收益预测的方法有综合调整法、产品周期法、现代统计法。 7对机器设备的抽样核查，一般采用分层抽样的抽样方法。8股票的内在价格属于股票的理论价格。 9市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。市场法的理论依据是替代原理。 10土地的经济特性主要表现在用途的多样性、经济地理位置的可变性以及可垄断性。 11流动资产是指可以在一年内或超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。 12收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 收益法的优点：（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。 收益法的缺点：（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。 13成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。成本法的优缺点：采用成本法评估资产的优点有：①比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；②有利于单项资产和特定用途资产的评估；③在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；④有利于企业资产保值。 采用成本法的缺点有：①工作量较大；②它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；③经济性贬值也不易全面准确计算。 14市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 市场法的优点： 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。 市场法的缺点：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 15重置成本的核算方法有重置核算法、物价指数法、生产能力比例法、规模经济效益指数法。 16外币存款折算为人民币时，一般应选择当日外汇牌价作为折算汇率。 17宏观鉴定是对机器设备在整个生产过程中的状况进行调查摸底。 18在采用成本法对机器设备进行评估时，其贬值可分为实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。 19资产是否具有获利能力是判断和评估一项财产是否是资产、其价值如何的首要问题。 20货币类流动资产用清查核实后的账面价值作为其评估值。21按有无法律保护，可将无形资产分为法定无形资产和收益性无形资产。 22按可辨识程度，可将无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产。 23在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。 24收益法运用于企业价值评估的形式有年金法资本化法和

周友梅《资产评估学基础》(第2版)配套题库【章节题库-资产评估报告】

第十章资产评估报告 一、单项选择题 1．一份资产评估报告书应按( )使用。[河南财经政法大学2011年研] A．一个用途 B．二个用途 C．多个用途 D．不限用途 【答案】A 【解析】一份资产评估报告书应该是针对一项经济行为而进行的价值评估，故其用途应该是唯一的。 2．资产评估报告是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和（）在实施了必要的评估程序对特定对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。[暨南大学2011年研] A．资产评估准则 B．资产评估制度 C．资产评估法规 D．资产评估规范 【答案】A

3．整体资产评估报告书的内容不仅反映资产和负债状况，还需要反映（）。[暨南大学2011年研] A．所有者权益 B．无形资产 C．土地 D．递延资产 【答案】A 4．委托方对资产评估报告书的使用的具体用途不包括（）。[江苏大学2011年研] A．根据评估的目的，作为资产业务的作价基础 B．作为注册资产评估师为资产评估项目承担相应法律责任的证明文件 C．作为企业进行会计记录或调整账项的依据 D．作为对评估机构的行政管理和行业自律管理的重要过程和依据 【答案】D 【解析】D项属于资产评估管理机构对资产评估报告的运用。 5．评估师为了满足某种需要对被评估资产的价值提供咨则出具的报告是（）。[江苏大学2012年研] A．正常资产评估报告 B．评估复核报告 C．评估咨询报告 D．非常评估报告

【答案】C 【解析】评估咨询主要是对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究。 6．在资产评估报告中，注册资产评估师对评估对象的法律权属（）。[中央财经大学2010年研] A．不得提供保证 B．不得提供说明 C．不得过多关注 D．必须予以鉴定确认 【答案】D 【解析】法律权属必须要得到明确，产权不清将导致资产无法有效评估。 7．资产评估报告中列示的资产评估增值额，指的是资产评估值与（）的差额。[中央财经大学2010年研] A．账面原值 B．账面净值 C．重置成本 D．其他 【答案】A 8．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估结果应该是被评估资产的（）。[浙

资产评估师讲义-资产评估基础-0507-资产评估对象例题

第07讲资产评估对象例题 【例5-11】A企业集团拥有一个发明专利X，采用普通方式许可给C公司使用。许可合同规定，专利X的年许可费为C公司每年专利产品销售收入的μ。现A企业集团拟将该专利进行质押，需要对该专利进行评估，应该如何确定该专利资产的评估对象? 本案例评估目的是将上述专利资产质押。由于质押应该涉及专利的所有权（包括使用、收益和处分的权利），同时由于专利X存在对外许可合同（合同权益或义务），因此评估对象应该包括： 1.专利X授予C公司普通许可所形成的合同权益； 2.专利X所有权中扣除C公司普通许可合同权益之外的其他权利。 【例5-12】W企业集团拥有一个商品商标Y，注册领域为第1号注册领域。据了解该集团采用普通方式将商标Y许可给其下属的上市公司C使用，合同规定，下属上市公司可以无时间限制、无地域限制地免费使用该商标。 现W企业集团准备将该商标所有权转让给该上市公司，需要对该商标所有权进行评估。另外，W企业集团在同一注册领域内还有一个与商标Y相似的注册商标Z。 该案例中商标Y属于产品商标，本次评估目的是转让其专用权（所有权）。但是拟受让人在此之前已经拥有该商标的许可使用权（普通许可），转让方还拥有与商标Y注册在同一领域内相似的商标Z，该商标主要作为保护商标使用，需要随着商标Y一并转让。 该案例的评估对象为：由于W集团已经采用普通许可方式无限期、无地域限制地免费许可给上市公司使用商标Y，因此，此次转让商标所有权中不应包含该项许可使用权。因此该案例的评估对象应包括：1.商标Y所有权中扣除C公司许可使用权之外的权利；2.商标Z的所有权。 资产评估及时更新完整一手课件微信(QQ)852433795，谨防倒卖 【例5-13】ABC公司聘请国内L教师利用《愉快汉语》汉语教学用的英文版教材进行课程制作。课程采用录像的方式制作成VCD光盘，并且准备以该套光盘VCD的相关著作权资产出资与其他投资方合资成立一家企业。 该VCD光盘属于录音录像制品，ABC公司属于录音录像制品制作者，评估目的实现后的被投资企业会将该光盘内容上载到网络服务器上，因此，要完成上述功能应该需要以下著作权和与著作权相关权利：·VCD音像制品的网络传播权。该权利属于音像制品制作者，即委托人ABC。本次评估目的是出资，这个权利为所有权。 ·《愉快汉语》汉语教学用的英文版教材的改编权、摄制权和网络传播权。录制本VCD，需要《愉快汉语》教材的著作权中的改编权和摄制权以及网络传播权，本次评估目的需要上述权利的所有权。 ·表演者（讲课教师）的相关邻接权权利。表演者的相关邻接权包括：许可他人录音录像的权利，许可他人复制、发行录有其表演的录音录像制品的权利，许可他人通过信息网络向公众传播其表演的权利。 上述所需的与英文版教材、讲课者相关的权利委托人已经通过相关方式获得，本次评估目的的实现需要上述权利的所有权。 该案例评估对象为：①VCD音像制品的网络传播权，权利类型为所有权；②《愉快汉语》教学使用的英文版教材的改编权、摄制权和网络传播权，权利类型为所有权；③表演者（讲课教师）许可他人录音录像的权利，许可他人复制、发行录有其表演的录音录像制品的权利，许可他人通过信息网络向公众传播其表演的权利，权利类型为所有权。 【例5-14】某经济开发区内的A自来水厂与X客户签订了一个为期10年的自来水供水合同。该合同规定每年A水厂需要向X客户供应10万吨符合标准的自来水，现需要对该“供水合同”评估，评估对象如何界定？ 根据介绍，A水厂与X客户签订了一个“供水合同”，因此，A水厂存在一个合同确定的权益，即存

2018年4月自考00158资产评估真题及答案

2018年4月高等教育自学考试全国统一命题考试 资产评估试卷 (课程代码00158) 本试卷共7页，满分l00分，考试时间l50分钟。 考生答题注意事项： 1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题：本大题共30小题，每小题l分，共30分。在每小题列出的备选项中 只有一项是符合题目要求的，请将其选出。 1．资产评估和会计计价的关系是 A．完全相同的经济活动 B．完全无关的经济活动 C．既相区别、又相联系的经济活动 D．操作执行者相同的经济活动 2．继续使用价值的评估适用于 A．清算假设 B．继续使用假设 C．公开市场假设 D．企业主体假设 3．广义的资产评估程序是 A．始于编制资产评估计划，终于资产评估工作档案归档 B．始于资产评估机构和人员接受委托，终于向委托人和相关当事人提交资产评估报告书 C．始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项，终于资产评估工作档案归档 D．始于资产评估机构和人员接受委托，终于资产评估工作档案归档 4．当存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大，这体现了 A．贡献原则 B．预期原则 C．科学原则 D．替代原则 5．关于市场法的描述，错误的是 A．市场法是资产评估中最筒单、有效的方法 B．评估值能反映资产的现实价格 C．适用于大部分无形资产的评估 D．评估的参数、指标直接从市场获得 6．下列关于重置成本的说法，错误的是 A．重置成本分为更新重置成本和复原重置成本 B．无论是复原重置成本还是更新直置成本，资产本身的功能不变 C．复原重置成本的计算采用历史价格，更新重置成本的计算采用评估基准日的价 格

00158《资产评估》第二章重点及练习

第二章资产评估的基本方法 第一节市场法 一、市场法及其适用的前提条件 （名词解释）市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 （多选）市场法应用的前提条件： （1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场； （2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。 （单选）运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。 二、运用市场法进行资产评估的方式 （单选）（06—4）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的市场价格。 （单选）一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。 （多选）参照物差异调整因素主要包括三方面： （1）时间因素；（2）地域因素；（3）功能因素。 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 （多选）运用市场法评估资产时，一般按下列程序（或步骤）进行： （1）明确评估对象；（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；（4）把被评估资产与参照物比较；（5）分析调整差异，得出结论。 （单选）（07—4）市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。 （简答）市场法的缺点表现在： （单选）（05—4）（02—4）市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 第二节成本法 一、成本法及其适用的前提条件 （名词解释）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 （单选）（07—4）在成本法中，资产的贬值或者损耗最多有3种。 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 （名词解释）（07—4）（单选）（06—4）更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。 （多选）（07—4）更新重置成本与复原重置成本的差别保罗：制造标准；利用的材料；设计、格式、技术。 （单选）（04—4）更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。 （单选）（02—4）对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。 （多选）（06—4）重置成本的估算一般可以采用下列方法： （1）重置核算法； （2）物价指数法； 资产评估时物价指数 （单选）（07—4）资产重置成本 =资产历史成本* 资产购建时物价指数

资产评估师讲义-资产评估基础-0102-价值与价格

第02讲价值与价格 二、价值与价格 问：为什么研究价值论？ 答：价值论是指经济学家对商品价值的观点，是经济理论的基础，是资产评估核心问题，没有正确的价值论作指导，评估的目的难以达到。（价值类型属于价值理论范畴） （一）价值理论概述 1.价值和价格 价值和价格是资产评估的基本概念，也是经济学研究核心之一。 2.经济学上的价值理论 其基本任务是解决价值的决定和衡量问题。 3.资产评估中的价值 是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对评估标的物价值的估计值。 属于价格范畴但不是市场价格本身。 （二）劳动价值论 1.价值二重性 （1）劳动价值论的核心 劳动价值论的核心是商品的价值是由劳动决定的。 该理论的逻辑起点是商品，商品是用于交换的劳动产品，具有使用价值和价值两个因素。 （2）使用价值和价值 劳动价值论提出了商品价值的二重性（使用价值、价值）。 商品是使用价值和价值的统一体。 使用价值和价值的对比

2.劳动二重性 （1）商品价值量确定 商品的价值量用它所包含的形成价值的劳动量来计量。决定商品价值量大小的不是生产商品的个别劳动时间，而是社会必要劳动时间。 ①社会必要劳动时间 在现有社会正常的生产条件下、在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间。 ②劳动与价值量关系 单位商品的价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比，与社会劳动生产率成反比。 ［补充］作为结论了解：

初中级会计注会注税资产评估师，添加微信（QQ）852433795关注后续更新，倒卖不包售后 （2）具体劳动 具体的有用劳动生产不同质的产品，创造使用价值，满足人们的不同需要。 如：把布变成衣服，把面、酵母等变成面包。 劳动的形态不同，产生不同商品，造就不同的使用价值。 （3）抽象劳动 撇开了具体形态的人类劳动力的纯生理学意义上耗费的抽象劳动，形成商品的价值。 如：做衣服和做面包形式不同，但都是生产商品，因此可以只从劳动时间上来看这两种劳动。（体力和脑力耗费、量的差别） （4）结论 在商品的交换过程中，各种具体劳动由于不同性质而无法进行量的比较，必须还原为抛开劳动的具体特点的一般人类劳动耗费的抽象劳动。因此，生产商品的劳动二重性决定了商品的二因素。 知识点内容总结 3.价值规律 ①是商品生产和交换的基本经济规律； ②是从事一切经济活动必须遵守的客观规律。 （1）商品按价值量相等的原则进行交换。 等价交换：各自商品所消耗社会必要劳动时间相等。 （2）价值规律作用 调节刺激优胜劣汰 价值规律调节生产资料和劳动力在生产部门的分配，刺激商品生产者改进生产工具，提高劳动生产率，加强经营管理，促使商品生产者在竞争中优胜劣汰。 （3）价格与价值的关系 价格是价值的货币表现形式，价值的变动是价格变动的内在的、支配性的因素，是价格形成的基础。 商品供求关系的变化引起价格围绕价值上下波动。 不完全竞争条件下，存在管制时，价格可能低于价值。 （三）效用理论

2017资产评估(00158)名词解释及简答

资产评估名词解释与简答 第一章总论名词解释 I.资产评估：是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当 的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 2?资产评估的价值类型：是对评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性。 3.有形资产：是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。 4.无形资产：是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。 5.整体资产：是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。 6.资产评估的特定目的：是指被评估资产即将发生的经济行为。同样的资产，因为评估的特定目的不同其评估值 也不相同。 7?价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 8?市场价值：是指自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 9.在用价值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。 10.投资价值：是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 II.持续经营价值：是指在持续经营条件下公司的价值。 12.清算价格：是指在非公开市场上限制拍卖的价格。 13.继续使用假设：是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 14.公开市场假设：是假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有 获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。 15.清算（清偿）假设：是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场 上出售。 16.独立性原则：是指在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作应始终坚持独立的第三者立 场。评估机构应是独立的社会公正性机构，不能为资产业务各方的任何一方所拥有，评估工作不 应受外界干扰和委托者意图的影响，评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系。 17.客观性原则：是指评估结果应有充分的事实为依据，评估人员要从实际出发，认真进行调查研究，在评估过 程中排除人为因素的干扰，具有客观、公正的态度和采用科学的方法。 18.专业性原则：是指资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。 19.替代原则：是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。 20.资产评估的原则：是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互 关系，规范评估行为和业务的准则。 21.狭义的资产评估程序：是从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告 书结束。 22.广义的资产评估程序：是从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始，到资产评估工作档案归 档结束。 23.资产评估程序：是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成走出评估结论所履行的系统性工作步骤。简答题 1.简述资产评估的六大要素。 答：（1 ）资产评估的主体，指资产评估由谁来承担； （2）评估的客体，指资产评估的对象； （3 ）评估的特定目的，指资产业务发生的经济行为； （4 ）评估的价值类型，是指评估价值的质的规定； （5）资产评估的方法，是指确定资产评估价值的手段和途径； （6 ）资产评估程序。 资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们相互依托、缺一不可。 2.简述资产评估的特点。 答：（1 ）现实性。现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。 （2 ）市场性。资产评估是来源于市场、服务于市场的活动。 （3 ）预测性。资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。

201710月资产评估(00158)真题和答案解析

2016年10月自考《资产评估》试题及答案 1 2016年10月全国自考《资产评估》试题及答案 一、单项选择题（30×1＝30分） 1. 下列资产中，属于可确指无形资产的为（）。 A 流动资产 B 商誉 C 机器设备 D 专利 〖解析〗A 、C 属于有形资产；B 是不可确指无形资产，有名称，无对象，只有名称，没有具体的对象；C 是可确指无形资产，有名称有具体对象（XX 专利、XX 商标、XX 志有技术。（P8） 2. 决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素不包括（）。 A 评估的特定目的 B 资产功能及状态 C 评估方法 D 市场条件〖解析〗评估方法是在评估目的、市场条件、资产状态确定出的选择，它对价值类型没有成直接的影响。（P14） 3. 需要评估某破产清算企业的一块商业用地，如果在时间方面没有限制，被评估项目适用（）。 A 继续使用假设 B 公开市场假设 C 破产清算假设 D 非公开市场假设〖解析〗破产企业假如在时差上没胡限制，但它对土地上的建筑物、土地周边的设施有可能被拆零拍卖，还是属于有限制下的评估。故选择C （P17） 4. 下列关于复原重置成本与原始成本的表述中，错误的是（）。 A 二者的内容构成是不同的 B 二者反映的价格水平是不同的 C 二者的内容构成是相同的 D 复原重置成本可能高于也可能低于原始成本〖解析〗A 、 C 是互斥型，肯定有一项是错的。复原重置成本是运用原来的材料、建筑按现时的价格复原构建全新资产所发生的支出；原始成本是取得资产时发生的实际支出。其价格水平通常不同（P34） 5. 由政府政策和法规的原因造成资产价值损失，在资产评估中通常作为（）。 A 非经济性贬值 B 经济性贬值 C 功能性贬值 D 实体性贬值〖解析〗政府政策和法规的改变对企业来说是不可控因素，属于经济性贬值范畴（P39～ 43） 6. 某资产的重置成本为10万元，预计残值为0.5万元，尚可使用年限与名义已使用年限均为10年，评估基准日前资产利用率为90%，该资产的实体性贬值为（）万元。 A.4.5 B.4.74 C. 4.75 D. 5.0 ()()100.9100.54.510100.9 ?=?-=?-=+?已使用年限实体性贬值原值残值全部使用年限 7. 进口车辆增值税的计税依据是车辆的（）。 A FOB ＋关税 B FOB ＋关税＋消费税 C CIF ＋关税＋消费税 D CIF ＋关税＋增值税 〖解析〗增值税是价外税，是在征收关税、消费税后征收的。（P70） 8. 已知某自制设备在评估基准日主材料为100万元，设备主材料费率为75%，主要外购件费用为20万元，销售税金率为 18.7%，设计费率为10%，行业平均资本利润率为12%。则该设备的重置成本约为（）万元。 A. 188.09 B. 200.20 C.203.84 D. 224.23 2 〖解析〗 (P75) ()()()() ()()()() m1m m2p t d p C K C 1+K 1+K 1+K 0.75201+12%1+18.7%1+10%224.23 =+??? ?? ?? =+???= ?? ??

周友梅《资产评估学基础》配套题库-课后习题(绪 论)【圣才出品】

第一章绪论 思考题 1．什么是资产评估?如何认识资产评估的功能和作用? 答：（1）资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为；简单地说，就是对资产价值进行评定和估价，即资产价值形态的评估，以重新确定资产价值。 （2）资产评估的功能是资产评估工作的客观要求和内在功效及能力，是资产评估所固有的，是资产评估工作的抽象化。资产评估最基本的功能是通过对资产的现时价值进行评定和估算，为资产业务提供公正的价值尺度。在市场经济条件下，在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下，资产评估可以为各项资产业务提供与之相适应的价值尺度，从而保证资产业务的顺利执行。资产评估是市场经济条件下资产业务的重要内容之一。市场经济的核心内容是交易，而现实经济生活中的交易无非由商品交易、劳务交易、金融工具交易和相关的资产交易构成。在这四方面的交易中，资产交易具有特别重要的意义，这是由于资产是生产商品和劳务的工具，它在一定程度上决定着商品和劳务的市场价格，决定着商品和劳务的质量，因此对商品和劳务的市场交易具有重要的影响。 （3）资产评估的作用 ①咨询作用 从某种意义上说，资产评估属于一种专业技术咨询活动，具有咨询的作用。咨询的作用是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身虽然没有强制执行的效力，

但可以作为当事人要价和出价的参考；资产评估给相关当事人提供的有关资产交换价值方面的专业判断或专家意见，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。 ②鉴证作用 鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对资产交易的现时价格做出的独立判断，而举证则为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理、持之有据。资产评估的鉴证作用主要表现在： a.资产评估是以从事专业鉴别和举证为主要内容的服务性活动； b.资产评估行业的发展状况和水平在很大程度上与资产价值鉴证（非权属鉴证）方面所具备的整体能力相关； c.尽管资产评估的这种鉴证活动一般并不具有法律效力，但仍然是资产业务当事人各方进行决策的重要依据，评估师必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。 ③促进作用 资产评估是揭示、发现、公正衡量资产价值的专业手段，通过专业性服务，资产评估在市场经济中的促进作用日益增强： a.促进市场资源优化配置； b.推动资本市场良性运行； c.维护社会公共利益； d.提升行业社会公信力； e.提高行业规范化水平和执业质量； f.维护市场经济秩序以及对外开放环境下的国家利益。 2．资产评估与会计及审计有何联系与区别?

资产评估基础讲义

第一章 导言 本章概括地介绍了资产评估的基本概念、基本作用、原则（工作原则和经济技术原则）、行业发展、地位和作用。主要考查客观题，估计分值在5分左右。 考情分析 第一节资产评估的基本概念及基本作用 一、资产评估的概念 （一）资产评估 资产评估属于价值判断的范畴，即使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，其概念可以从一般意义、专业角度和法律角度三个层次进行表述。 1. 一般意义：资产评估就是估计和判断资产的价值。当进行市场交易时，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，自觉或不自觉地运用资产评估的理论和方法，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。 2.专业角度：作为一种专业服务，资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。 3. 法律角度：《中华人民共和国资产评估法》规定：第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 法定资产评估概念除了规定资产评估是一种价值评定、估算行为外，还强调了资产评估的主体、客体、法律性质和服务成果。 （1）资产评估的主体：资产评估机构及其评估专业人员 评估机构是依法设立的从事评估业务的专业机构。 评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。评估专业人员应当加入评估机构，才能从事评估业务。 （2）资产评估的客体（对象）：包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。 （3）资产评估服务的法律性质： 资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。 资产评估法第三条自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。

资产评估基础-收集整理评估资料知识点

收集整理评估资料 第六节收集整理评估资料 一、评估资料的分类 （一）从评估资料的内容划分 从内容划分，评估资料分为权属证明、财务会计信息和其他评估资料。 权属证明是指能够证明评估对象产权归属的材料。 财务会计信息是指会计凭证、会计账簿、财务会计报告及其他会计资料。 其他评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等。 权属证明、财务会计信息主要通过现场调查程序取得，其他评估资料主要通过收集评估资料程序取得。 （二）从评估资料的来源划分 从来源划分，评估资料分为： 直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、产权持有人等相关当事人处获取的资料，从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。 从委托人、产权持有人等相关当事人处获取的资料通常包括：资产评估申报资料，评估对象权属证明，反映资产状况的资料，评估对象的历史、预测、财务、审计等资料，相关说明、证明和承诺等。 二、收集评估资料的主要工作内容 （一）直接从公开市场独立获取资料 公开市场是评估专业人员获取评估资料的主要来源，市场信息具有公开性、直接性、易获得性等特点。 市场信息资料包括交易所公布的股票交易信息、上市公司公开披露的资料、各类资产交易所公布的交易信息、各类资产市场交易信息等。 但是，直接获得的市场信息往往存在信息不完备的特征，即市场信息可能未充分反映交易内容和条件，评估专业人员应当尽可能全面收集市场信息，并进行必要的分析调整。 评估专业人员应当掌握必要的市场信息渠道，在日常工作中收集必要的市场信息，并积累

形成市场信息库，在具体开展评估业务时，根据评估对象的特征，查询信息库或者通过市场渠道取得并更新相关的市场信息。 （二）从委托人、产权持有人等相关当事人获取资料 评估专业人员在评估资料收集程序，从委托人、产权持有人等相关当事人获取的资料，主要为用于对资产价值进行评定估算的资料，如评估对象和评估范围涉及的资产评估明细资料、资产最可能的持续使用方式、企业经营模式、收益预测等。来源于委托人、产权持有人等相关当事人的与资产状况相关的资料，如资产权属证明、反映资产现状的资料等，评估专业人员主要通过现场调查程序取得。 评估专业人员应当要求委托人等相关当事人对其提供的评估资料以签字、盖章及法律允许的其他方式等进行确认。 （三）从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料 1. 政府部门 政府部门的资料包括宏观经济信息、产业统计数据（如库存、生产情况、需求情况）等，这些数据对资产评估中宏观经济分析、行业及产业状况分析非常重要。许多与企业相关的信息也可通过查看各级政府部门的资料来获取，如各级市场监督管理部门都保存了注册公司的基本登记信息。 政府部门的资料一般比较正式，具有较高的权威性和可信度，但在时效性方面可能存在一定的问题。 2. 证券交易机构 有关上市公司的资料可在证券交易所查询。上市公司必须向监管部门和有关证券交易所提交定期（年度报告和中期报告）和临时性报告，并予以公告。上市公司的财务公开信息一般要接受注册会计师审计，反映的情况相对而言较为可靠，资产评估专业人员查询收集这些信息也较为方便。利用这些信息，评估专业人员不仅可以了解资产所有者的状况，也可以了解其竞争对手状况及其所处行业的情况。对于未上市公司，也可以从上市公司中挑选可比的对象作为参照物，进行类比分析，了解相关状况。 3. 金融信息服务提供商 准确、便捷地应用收益法、市场法，需要借助金融信息服务商提供的上市公司或者交易案例的相关信息。随着金融信息服务行业的快速发展，一批信息质量高、时效性强、数据详实的信息服务商或数据提供商得以涌现，已经成为获取评估资料的重要来源。例如汤森路透、彭博资讯、道琼斯、Capital IQ、Factset等国际财经资讯服务商，以及Wind资讯、同花顺、