如何经营城市

如何经营城市

进入新世纪的XXX正面临着一系列历史性的重要选择：最大的机遇是承办奥运帆船项目和招商引资，最严峻的挑战是加入世贸组织和对外出口，最紧迫的问题是人才和优化投资环境，最具潜力的是经营城市和税源经济。毫无疑问，无论抓住办奥机遇，提升城市品质，扩大招商引资，还是积极应对加入世贸组织，进一步扩大对外出口；无论是普遍提高市民的整体素质，解决人才不足的问题，还是加快行政管理体制创新，进一步优化投资软环境，都必须把经营城市作为一个关键性的环节来抓，进一步提高运作水平，充分释放其潜能，从而推进城市各项事业的大发展。

尽管目前对经营城市理念有多种理解，包括广义的、狭义的、宏观的、中观的、微观的。但其基本要义是显而易见的，那就是城市的管理者必须适应市场经济发展的要求，努力将市场机制全方位、全过程地引入到城市管理工作中，渗透到城市规划、建设和发展中，渗透到政府对城市经济、社会、文化等各方面工作的整体驾驭中。因此，经营城市应该是一种城市发展模式的转变和创新。这种转变和创新应该至少具备以下几个基本特征：

大资源或者说是泛资源观念的确立。即把整个城市看作一个资源的聚合体，在城市之中没有什么不是资源的。城市资源不仅包括物质的、有形的，也包括精神的、无形的；不仅包括现存的、供给的，也包括潜在的、需求的。特别是要将政策的、智力的、居民注意力等作为十分重要的因素纳入资源的范畴。只有确立了大资源观念，经营城市才有了可靠的基础。

更多地采用资本运作的方式。资源是有价值的，但只有将其价值进行量化才能使其得以显现，形成资本，这是对资源进行资本运作的基本点。资源也只有进行量化形成资本，才能灵活地流动、有效地组合。因此，要通过各种方式保持资本的高度活化，不断优化配置，加快资本的聚集、增值、再聚集、再增值的循环过程，产生“滚雪球”的运作效应。

积极推动各类投资主体参与城市发展。城市空间和功能的载体是开放式、公众式的，多种投资主体参与、社会化运作是其基本属性。因此，必须彻底摆脱过去计划经济的模式，改变以政府为主、财政拿钱的僵化方式，通过资本运作，吸引个人、企业、中介组织等各类社会主体参与城市发展，努力形成政府主导、市场主体、社会运作的多元化经营城市模式。

广泛引入竞争机制。在市场经济条件下，竞争是解决很多问题的最好办法。必须打破国家垄断城市建设特别是公用事业、基础设施建设和经营的旧模式，将更多的行业、领域的建设经营推向市场，以竞争性打破垄断性，在竞争中改进社会服务与管理。甚至在一些管理领域，也可以通过公开竞标、双向选择、等价交换等市场经济通行方式，推动企业竞争，进一步提高建设与管理的效益和效率。

在廓清经营城市基本理念的基础上，就必须明确其基本的实现途径，也就是说要将经营城市的理念落实到工作推进中去，找到有效的切入点和工作中心，这样才能取得理想的效果。

经营城市的焦点是城市建设，其核心内容是运作好城市土地资本和地域空间

最大限度地利用好土地及地域空间，使之升值，以地生

财，推进建设。最基本的出发点就是，要改变单纯行政划拨土地或协议出让的做法，通过建立土地储备制度，由政府垄断土地一级市场，对规划用地先行投资，完善基础设施，优化开发环境，将生地养熟，再以拍卖方式出让地块使用权，收益归政府财政。这一运作方式目前已得到广泛认可，实践中也已取得明显效果。XXX市去年推行土地储备制度，仅拍卖不足40亩地，就已获得7000多万元的收入，显示出这一运作方式的强大生命力。在此基础上，更重要、更难以操作的就是通过调整土地存量使政府获得更大土地收益。这要解决好两个问题，一是如何在旧城改造中通过经营土地，凝聚财力，加快改造步伐。比较理想的选择是：将土地出让和旧城改造相结合，两类项目分别价值量化、拍卖招标、货币结算。政府通过土地出让拍卖获得了最大的土地收益，然后以此收益对弱势旧城改造项目资金定额补贴进行招标，从而吸引开发商参加投标。二是如何在城市道路建设中运作好两侧土地，增加政府收益。目前对于城市道路，主要是由政府使用财政资金或贷款投入建设，建成后除高速路可通过收费实现投资回收外，其他投入均属无偿，而对道路建成后两侧的土地及房地产大幅度增值产生的收益却往往不予考虑。从经营城市的角度看，这完全是政府收益的流失。因此，要对城市道路两侧土地进行规划控制，纳入政府土地储备。对易于开发、短期内升值预期较大的地块，由政府组织基础设施配套后，以拍卖或招标方式进行熟地出让，使政府成为道路两侧土地升值最大受益者。

在落实城市经营理念中，积极推进城市公用设施建设经营的市场化运作，也是一项十分现实的选择

数量庞大的城市公用设施是城市政府的重要资源，应积

极创造条件赋予其资本属性，加快其资本化经营、市场化运作进程，使其更具有流动性，更易于增值或变现，促进收益的最大化，再用于公用设施再建设再经营，形成良性循环。其一，如何采取公司化的方式将更多的公用设施建设经营项目推向市场，使其自负盈亏。一般来讲，除极少数必须由政府控制、不得不补贴的公用设施外，绝大部分公用设施项目都可以成为可经营的资源，纳入市场化运作的范畴。这里面关键是加快公司化运作的进程。XXX中水回用项目在推进过程中，由一家政府投资公司作为投资主体，以中水再利用作为资源，吸收其他有关投资公司、建设企业参股成立股份公司，实行项目法人制，由投资公司控股，以便全力推进项目建设。但投资公司对项目公司仅是阶段性控股，一旦项目公司进入效益期，投资公司即可退出，转而进行其他投资项目。这个过程可以简述为资源融资、项目法人制运作、阶段性持股、有效准备退出。大多数公用项目进入市场，都可采取此种方式。其二，如何采取资本化的手段拓宽融资渠道。对部分国有资产进行优化重组，形成优势资本，直接进入资本市场进行融资。这也就是公用事业企业上市。还可探讨BOT、TOT等方式直接吸引外来资本。目前XXX正在与法国威望迪通用水务集团就建设经营污水处理厂项目进行合作，中方以两个污水处理厂现有资产入股，法方投入现金改造其中一座旧污水处理厂设施、扩大一座污水处理厂能力。待到污水处理等行业的收益超过平均利润率时，即可参照国际惯例通过公开招标的方式吸引外来资金直接投资，使经营权转让市场化，由投资者自筹资金、自负盈亏。其三，如何采取多种方式多元化、多渠道筹集资金。目前XXX开始实施的后海热电厂、虎山供热站、液化天然气化站、公交枢纽站等公用设施

建设，全部资金来源均为社会投资。投资10亿元的308国道改造工程，市财力投资仅占12％，其它资金由交通、电力、通信等部门和企业自筹。这说明多元化的筹资方式是经营城市基础设施的一项基本策略。

产业资本是推动城市发展的核心力量，有效地运作产业资本也是经营城市本身应有之义

经济发展需要不断的资本输入，这就意味着产业资本要保持高度的活化和易变现，能够及时迅速地向优势产业流动，同时其自身结构也能在不断调整中更加优化。这里的关键是对产业资本进行综合运作。首先，要保证集中优势资本投向优势产业。XXX市近几年来通过增加技改投入、上市、优化土地价值等方式，集中了近500亿元的优势资本，投向优势产业和重点发展的产业，努力建设港口、海洋、旅游三个特色经济，构建电子家电、石油化工、汽车机车船舶集装箱制造、新材料四个产业基地，打造产业发展的核心竞争力。仅去年确定的重大技改项目总投资达到134亿元，已投入60亿元。到去年底，通过上市企业新增融资额50多亿元，累计上市融资额超过100亿元。还采取各种方式将价值近50多亿元的土地作为国有资本注入企业，使土地价值得以优化。其次，就是采用市场手段，有进有退，盘活资产。结合国有企业的改革、改造和国有资本的战略性调整、重组，综合运用破产、兼并、债转股、退二进三、退市进郊等手段，提高存量资本质量。目前XXX市属国有及国有控股、参股企业存量资产已超过1000亿元，其中国有净资产超过220亿元，通过拍卖、协议转让、置换等资本运营方式退出或减持国有资本，可以盘活60多个亿的资产。去年全市的债转股总额为27.1亿元。通过上述运作，可以使国有资本质量得

以进一步提高。去年市属国有企业资产负债率为63％，其中工业企业资产负债率为56％，下降了6.6个百分点。更为重要的是，通过产业资本的运作，XXX在产业发展上，形成了包括海尔、青啤、海信、双星、澳柯玛等在内的一批大产业集团，形成了一批后劲足、科技含量高的新经济增长点。实践证明，对于产业资本的运作，在优化增量中关键是保持资本的高度活化和货币化，建立通畅的投入和退出机制，形成“投入——增值——退出——再投入”的良性循在滚动使用中实现增值；在盘活存量中则要大胆运用兼并、收购、股权置换、转让、改组等手段，达到资本有效流动，在流动中实现结构的优化。

大力推进无形资产的“有形化”运作，也会为经营城市提供共新的依托

在城市可经营资产中，既有土地、道路、桥梁等大量的有形资产，又有从有形资产中衍生出来的大量无形资产，包括户外广告标牌经营权、公路汽车线路经营权以及公路、桥梁、雕塑冠名权等等。对这些无形资产，要进行深入控制和深度开发，进行有形化运作，通过转让、拍卖、租赁等形式使其进入运营状态，达到盘活资产、优化资源潜在价值、筹集城市建设资金的目的。XXX已在这些方面做了不少探索，九十年代中期以来，先后将一些交通干道和立交桥的冠名权向企业转让，将一些重要路段下的过街地道经营管理权向企业、个人转让，将市区主要道路的广告经营权向外资企业转让，将市区所有出租车和市区部分公交线路的营运权进行拍卖，为城市无形资产的资本化运作提供了范例。今年还要将冷饮摊点、书报亭、自动售货机、治安亭、看车亭、网点亭、售票亭等零售服务设施的经营权全面推向市场，公开拍卖，

收益用于弥补城区建设管理经济不足。

经营无形资产还有一个重要领域，就是进一步加强对居民注意力的“有形化”经营，这是一笔特殊的无形资产。注意力就是需求，满足需求就形成产业，从而实现了无形资产的有形化。当前随着人民群众物质生活水平的不断提高，城市居民的注意力已经发生变化，由单纯的注重物质消费到物质与精神文化生活的并重，由注重数量到更加注重品质。特别是部分居民在消费需求基本满足的基础上，投资创业的愿望日益迫切。准确把握注意力资源的这些变化，不断满足居民不断增长的多方面物质文化需求，既是贯彻“三个代表”重要思想的必然要求，又是深化经营城市实践的必然要求。这些年来，XXX围绕满足市民的物质文化需求，大力兴办了XXX啤酒节、国际电子家电博览会、海洋节、时装周等名牌节庆活动和各种综合性经济文化活动，更好地凝聚了人气，扩大了需求。通过落实扩大内需、促进消费的各项政策，带动了居民对住房、汽车等大额商品的需求，促进了消费新热点的形成。积极塑造良好的企业发展环境，鼓励个体私企放手发展，进一步调动了社会富余资本的投资创业需求。实践证明，搞好无形资产的经营具有十分广阔的空间和内容。

通过经营城市塑造城市品牌、在经营城市中更好地利用城市品牌、培育品牌城市，是经营城市需要做好的一篇大文章

品牌对于一个城市的重要性是不可估计的。塑造城市品牌已成为众多城市发展的重要取向。但城市品牌和品牌城市不是一回事。一个城市可以有众多品牌，但这个城市不一定是一个品牌城市。两者的差异在于，前者的城市只是一个品牌组合体，而后者的城市则已具备自己的灵魂和鲜明的外在

个性。促进城市品牌到品牌城市，是经营城市的最精妙之处。最根本的是要培育和保护城市特色，为品牌城市的塑造打好基础。其次要整合好现有各类品牌资源，使之符合城市的总体特色，有利于城市总体形象的塑造。还要以品牌城市为核心，对品牌进行适当的包装和推介，形成持久的影响力。XXX 拥有“红瓦绿树、碧海蓝天”的自然风光和国内外知名的人文景观，有海尔、海信、XXX啤酒等一批著名企业和品牌，有交运集团“情满旅途”服务品牌、XXX港务局的管理经验、海尔文化等一批精神财富，有以张瑞敏为代表的一批知名企业家，有中国海洋科技城的美誉，还是全国创建文明城市工作先进城市、国家卫生城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市、国家历史文化名城和中国优秀旅游城市。这一系列宝贵的自然人文社会资源构成了“XXX”这座城市的独特内涵和品质。同时，作为2008年北京奥运会的惟一伙伴城市，奥运帆船项目将把一个洋溢着健康、美好和青春魅力的XXX推向世界。近年来XXX在城市发展中十分注重保护和发展城市的自然、文化、经济等方面存在的特有品质和风韵，在城市规划、建设和发展中不断强化城市的个性，坚持在保护中发展，在发展中进一步打响了城市的整体品牌。特别是围绕奥运帆船比赛项目，突出了XXX绿色奥运、人文奥运的主线，将会使城市在自然、人文、建筑乃至经济发展上都更加富有特色，个性更加鲜明，品牌更加响亮。

经营城市的初衷是运用市场经济的手段解决城市建设中的诸多问题，加快城市发展。但由于城市资源客观上所固有的整体性、系统性和高度相关性，使得经营城市在实践中已经远远超越了城市建设的范畴，而具有了更为广阔、深厚的意义。更为重要的是，深入实践江总书记“三个代表”的

重要思想，以及城市在建设有中国特色社会主义事业中的独特地位和作用，都决定了我们在经营城市中，不仅不能将城市的整体资源进行分离，而且必须将城市内政治的、经济的、社会的、文化的、自然的、人文的等各种因素视为一个资源整体，系统地加以整合和运作，实现城市经济、社会、文化和人民生活水平的整体推进和同步提高。XXX市从去年开始，适应经营城市的内在要求，将经营城市的目标确定为“建立起高效廉洁的城市管理、可持续发展的经济结构、生态型的城市环境、人才型的居民素质、学习型的城市风气和创新型的城市文化”，就深刻反映出了实践对经营城市所提出的创新要求。

按照这一要求，经营城市应该更加注意做好以下几个方面结合的文章：

把经营城市同促进经济可持续发展紧密结合起来。目的在于遵循城市经济结构的演变规律，运用经营城市的手段，积极推进经济的多元化、高级化、生态化和个性化，构建富有创新力和灵活性、特色鲜明、应变能力较强的现代经济框架。就XXX而言，要着眼于发挥比较优势，突出发展港口、海洋、旅游三个特色经济，构建电子家电、石油化工、汽车机车船舶集装箱制造和新材料四个产业基地，努力塑料经济个性和产业特色，增强城市核心能力。

把经营城市同促进人的全面发展紧密结合起来。在经营城市中，通过大力推进居民的全面知识化和高智化、加强社会价值观和人文精神的培育以及不断提高生活质量，努力全面提高居民的综合素质，提高人力资源、质量和可获得性，使每个人都成为能够实现自身价值的人才，促进市民的全面发展。

把经营城市同培育先进的城市文化紧密结合起来。在经营城市中，大力培育和弘扬学习型、创新型的城市文化。这是城市可持续发展的根本基础。建立和完善面向全体市民的终身教育体系和学习机制，构建学习型城市，使学习自觉地成为一种追求、一种素质和一种氛围。以培育创新型的城市意识、创新文化和人性、多样化的生活氛围入手，努力塑造以创新为灵魂，具有鲜明的时代特征、城市特点和浓厚历史底蕴的奋发向上的城市文化。

把经营城市同建设生态城市紧密结合起来。在经营城市中，十分注重采用整体性的方法，保护和发展城市历史文化，注重维护人与自然的和谐关系，努力建设一个经济、社会、自然协调发展、资源高效利用，清洁、优美、舒适，最适于人生活和工作的人居环境。

把经营城市同经营政府结合起来。经营城市首先要经营好政府。关键是要认真研究、探索在政府管理中尽快引入企业精神和经营理念，加快政府由领导型向服务型转变，着力塑造一个以依法行政为根基，富有浓厚的创业创新精神、强烈的竞争和服务意识、快速传递和迅速反应能力的服务型政府。努力使施政与时俱进，为经营城市提供有力的组织和体制保障。

经营城市现代城市发展理念的创新

作者：顾戛良来源：论文网添加日期：07年09月11日 城市作为经济、政治和文化的中心，在社会发展中起着主导作用。中国社会主义现代化建设的实践表明，城市在社会主义市场经济的建立和现代化事业的建设中占有举足轻重的地位。城市集中了23%的国民生产总值、34%的工业总产值和外资利用额度。城市还集中了几乎全部的高等院校和科研单位，为国家培养了大批专业人才和科技人才，加快了科技产业的步伐。这充分表明城市是经济和社会发展的主要动力源，是社会主义现代化建设的龙头。没有城市的发展，没有城市的现代化，也就不会有国家的发展和现代化。城市的蓬勃发展必然会推动整个国家的现代化进程。现代城市不但要求要建设好、管理好，而且要善于经营。城市不是单纯的投入对象、建设对象和管理对象，而且是可供开发利用的主体。经营城市是现代城市发展理念的创新。 一、经营城市的紧迫性和必然性 经营城市的概念自20世纪90年代以来在我国传播并受到关注。什么是经营城市？目前有不同的概括和解释。笔者认为，所谓经营城市，是从政府角度出发，运用市场经济手段，对城市的自然资源、基础设施资源、人文资源等进行优化整合和市场化运营，实现资源合理配置和高效使用，促进城市功能完善，提高城市素质。其中，自然资源主要是指城市的土地、山水、空间等；基础设施资源主要是指城市的电力、道路、桥梁、通信网络以及市政公用设施等；人文资源主要是指城市的人力资源、文化资源、科技资源和政府资源等。由以上几类资源派生出来的资源还有信息资源、品牌资源、形象资源和注意力资源等，这些都是可供经营的城市资源。随着城市现代化的发展、科技的发展，城市经营资源的内涵和外延还将不断丰富和扩大，新的资源将不断被开拓和产生，经营城市的内容将越来越广泛。 （一）经营城市是经济全球化对管理城市理念挑战所作出的正确选择在经济全球化的国际形势下，如何推动城市发展？这仍然是一个必须深入探讨的问题。社会主义市场经济条件下的城市发展不再单纯由政府来推动，而更多改由市场推动。随着我国加入了WTO后，按照WTO规则，政府职能必须与国际接轨，实现从计划经济体制管理方式向市场经济体制管理方式转变。城市政府必须按照经营城市的理念，把资产的投资和经营部分交由市场来完成，政府则专门从事城市的发展、规划和城市资产的监督、管理，从而促进政企分离，有效地推动政府职能的转变。可以认为，经营城市理念的提出是市场经济条件下城市发展的必然，是经济全球化对管理城市理念挑战所作出的正确选择，是突破城市建设的资金瓶颈、实现城市建设事业持续快速健康发展的重要思路。 （二）经营城市可以极大提高城市的综合竞争力 城市建设事关国计民生，投入大、周期长、公益性强。新中国成立后，由于较长时期实行计划经济体制，城市建设基本上是以政府投入为主，政府包揽包办，单一投资，形成了许多弊端。随着社会主义市场经济体制的建立和完善，城市作为市场经济的重要载体，人流、物流、资金流、信息流等成为城市之间争夺的对象。城市的土地、公共建设等资源，开始从非经营性资产逐步转化为可经营性资产，市场配置城市资源的范围不断扩大，程度不断提高。按照市场经济规律，政企分开，引进竞争，对大部分的城市资源实行市场化经营。当前，我国城市普遍处在现代化发展的大规模建设阶段，建设资金普遍紧缺。建设资金的来源既靠城

城市运营

中国城市土地运营论坛启示录 在论坛上，一个故事打动了与会者——1984年的美国洛杉矶奥运会，举办的费用不是来自政府筹措的资，而是来自一位叫尤伯罗斯的商人通过市场方式得到的各种赞助与广告。最终，这届奥运会不仅成功举办，更以首次赢利而载入史册。在论坛上，一个事实震撼了大家——在深圳乃至全国都有名气的观澜湖高尔夫球会俱乐部创建之初，选择的不是青山绿水，不是城镇近郊农田，而是远离深圳市区的一片荒山野岭。按照“先造环境后造城”的思路，球会先是大力营造高尔夫所需要的自然环境，待整片区域环境都达到一个理想的状态后，再开发一些房地产项目。如今，观澜湖高尔夫球会正向世界最大高尔夫球场迈进。政府从这个项目中得益不少，而开发商也是赚得盆满钵满。在现场参观并感受了观澜湖高尔夫球会的周边环境与经济的巨大作用之后，参加这次论坛的许多人都不禁在思考这样的问题：在城市运营的过程中，城市政府怎样发挥开发商的作用？显然，政府与开发商双赢是城市运营的理想目标，也是有效手段。对政府而言，与商争利绝对不是其经营城市的目的，对开发商积极性的保护不可忽视；对开发商而言，在自己获益的同时，也要考虑到对政府应尽的义务、对社会应尽的责任。两者偏废了哪一方面，都只能被视作一种短视行为。双赢之举，政府如何做？著名策划大师、经济战略专家王志纲在论坛上的演讲引起了到会市长们的浓厚兴趣。他说，首当其冲的是城市定位，也就是要回答好“我是谁”的问题，要按照唯一性、排他性、权威性的原则，找到城市的理念与灵魂。国内外专家普遍认为，中国的城市“同质化”严重，近千个城市广场一样、绿化一样、建筑一样，根本看不出个性。原因就在于，我们把城市经营理解为一步到位的城市规划，不假思索地学新加坡、学大连，而没有结合区域关系和城市群的坐标，从更深层次来考虑城市的个性与定位。城市定位不能拍脑袋，要学会运用科学的思维方式和全面、立体的眼光，即由静态的思维方式转变为动态的思维方式、由线性的思维方式转变为复合的思维方式、由封闭的思维方式转变为发散的思维方式，找到准确的城市定位。有了一个清楚的城市定位后，就是城市发展，战略的制定，要回答“我到哪里去”的问题。城市发展战略考虑的是城市长远的计划，着重体现城市与环境变化的关系。在新的形势下，城市的经营者和决策者开始的是一次惊险的旅行，理想与现实、进步与妥协、生存与发展的博弈无时无刻不在。一个发展计划不可能一劳永逸，必然伴随时代形势的变化作出相应的调整，就像滑雪和溜冰一样，要善于在运动中前进，在动态中把握平衡。接下来是城市的空间：布局与规划，也就是要搞清楚“我将如何成长”。一个城市有三种形态：经济形态、文化形态、空间形态；城市经营应该首先确立它的经济形态，并挖掘它的文化形态，充分利用产业和文化资源，制定发展战略，然后才是城市空间的布局与规划。城市规划侧重于务实，通过具体的空间布局来落实城市的理念和发展战略，但是它必须在城市定位、城市发展战略确定之后，只有在大的方向确定之后，城市规划才能做到有的放矢、持之有据，否则经常会产生城市规划“中看不中用”、脱离实际的结果。经营城市还有一方面的内容，就是城市形象的包装与推广，也就是“我将如何让世人认知自己”。应该明确的是，城市形象的背后必须要有，足够的内涵作支撑，必须注重培育相应的产业链。否则，“皮之不存，毛将焉附”？双赢之举，开发商责无旁贷。开发商如何尽到自己的责任呢？综观论坛上来自各界的观点，开发商应该在以下几方面积极努力。——按照市场方式获取土地，参与市场的公开、公平、公正竞争。开发商要土地，要“找市场”，以招标拍卖挂牌等方式获得，而不能“找市长”；并要积极缴纳土地出让金，保证国有土地资产顺利投入城市建设。——严格遵守政府的土地利用总体规划和城市建设规划。不能擅自改变政府在出让土地时已经制定好的各项规划指标，要在容积率、绿化、配套等方面顺应城市的整体设计。——在遵守规划的前提下，在开发商自己的能力允许的范围内搞好“二次规划”。开发商要把项目的道路、绿化、商业、娱乐等配套按照人性化的要求进行设计，既方便业主生活需要，又符合城市发展的大趋势。——要正确处理和买房者之间的关系，克服暴利心态，创造居民安居乐业的环境，切

关于经营城市的思考

关于经营城市的思考 我国的一些城市在市场经济下，在探讨自身的发展、加速城市化的进程时，提出了如何以城市为单位，主要运用经济手段，操作或运作城市整体国有资产的问题。目前，经营城市的实践活动已在一些城市展开并取得成效，由此引起了人们对经营城市的关注和研究。那么，什么是经营城市？为什么要进行经营城市？经营城市主要有哪些方式？本文将对此做一些粗浅的思考。一、经营城市的概念和意义一般而言，经营城市是指在市场经济条件下，城市政府充分利用市场机制、市场规律和市场化的方法解决城市建设、发展和管理中存在的各种问题，从而满足居民对城市环境的各种需求的行为。具体来说，就是城市政府通过运作城市内的土地、房产、市政设施及其延伸的无形资产等各种资源，使城市获得迅速发展。这些运作包括城市发展的各种谋划、规划、开发、建设及至管理等等。经营城市包括三个要点：一是谁来经营城市？二是经营什么？三是如何经营城市？关于经营城市的主体是谁？现阶段在我国经营城市的主体是各级城市的政府，因而经营城市是政府行为；关于经营什么？即经营城市的客体是什么？这个客体其实就是“城市资产”，它包括城市中的土地、房产、环境、市政设施等有形资产和依附于其上的名称、形象等无形资产；有学者把城市资产归纳为自然生成资产（土地等）、人工资产（如道路、桥梁、地下管网等）和延伸资产（如城市建筑和构筑物的冠名等）三大

方面。关于如何经营城市？经营城市是城市政府依据有关法律，主要运用经济手段，通过对所掌握的有形资产和无形资产的使用权、经营权、名义权、冠名权等相关权益进行市场运作。当然，还需要明确一点，就是为什么经营？简单地说，就是加速城市化、现代化进程。从实际运营的效果看，经营城市的确解决了城市建设与管理中存在的资金缺乏、建设效率不高等问题，对当今中国城市建设来说不乏是一种新的思路与行为。经营城市不是人们心血来潮、随心所欲的炒作，它的产生有着市场经济发展的内在原因。也就是说，市场经济要求进行经营城市。随着中国改革开放的深入和完善，城市建设的形式也越来越丰富多样，经营城市也就被提出来并加以实践。从目前看，经营城市至少有以下四方面的意义：第一，经营城市有利于政府转变职能政府转变职能、政企分开一直是较难的问题，然而，经营城市这一方式却给城市政府带来了新的、具体的、可操作的途径。市场经济是法制经济，它要求城市政府采用以法律法规为基础的经济杠杆管理模式。我国是公有制为基础的经济体制，城市政府拥有大量的国有资产，如何把这些资产的效用最大化的发挥，成为城市政府在市场经济下面临的重大课题。经营城市就是城市政府运用一些经济手段，解决城市建设发展问题的新探索。经营城市要求政府必须从过去对企事业直接插手的微观管理转向对城市整体资源的开发、利用、经营，转向对城市设施、生态环境的整体化的经营管理；真正实现政企分开，实现城市整体资源的可持续发展。经营城市是城市经济由僵化的计划经济转向市场经济，政府行为方式由微观模式转向宏观模式的具体表现。第二，

深化经营城市理念,破解城市建设奖金瓶颈

深化经营城市理念，破解城市建设资金瓶颈 在县委、县政府的领导下，我县城市建设立足实际，从实施跨越式发展需要，经过多年的认真探索实践，在经营城市方面取得了一定的成绩，但也还存在经营理念不够科学、不够完善，特别是筹资思路不宽、建设体制不顺、机制不活、力度不够，城市承载力差、土地供应体系有待完善等不足。通过学习实践科学发展观活动，要求我们用科学发展观指导城市建设实践，把思想认识从那些不适应科学发展要求的观念、做法的束缚中解放出来，进一步突破政策、机制、体制和资金瓶颈，转变发展观念、拓宽发展思路、破解发展难题，提高城市承载能力和辐射功能，开创思想解放的新境界，探索出一条“政府主导、市场运作，开放领域、吸引资本，负债建设、多种经营，以城养城、滚动发展”的城市建设新模式。 一、深化“经营城市”理念 经营城市的本质是调动两个积极性即：发挥政府的主导作用，营造公平、自由的市场竞争机制，吸引企业、组织和个人参与城市建设管理，并在充分尊重经济规律的基础上将这两个积极性有机地结合起来。在市场经济条件下，城市及其基础设施的经济价值不断提高，其商品性越来越明显。要求我们将城市土地、基础设施、公用服务设施等资源及资本推向市场，将经营城市的思想、理念贯穿到城市规划、投资、建设、管理和发展的全过程，推动城市和区域经济的整体协调发展。在经营城市的具体工作中，要不断发现新情况，研究新问题，形成新经验，指导新实践。当前，在经营城市工作中，应进一步深化五种理念。一是深化经营城市是政府重要职责的理念。政府在经营城市工作中的主要职责是搞好规划调控，制定配套政策，放开“三权”即：投资、建设、经营管理权，充分调动各方面积极性，把社会力量转化为城市建设的主体力量。二是深化城市资本增值的理念。把城市的资源转化为城市发展的资本，最大限度地实现资本的聚集、增值和盈利。三是深化市场理念。遵循市场经济规律，用市场的方式、方

(整理)城市经营与管理.

城市经营与管理 ——城市经济管理 姓名：龚玉珊 学号： 20090552031 班级：资源环境与城乡规划管理09任课教师：李慧峰 日期： 2012/10/25

摘要：在我国经济快速发展的过程中,城市作为各地区的“领头羊”,对经济发展和社会进步起到了举足轻重的作用.对城市管理者来说管理与经营好城市这个庞大的政治、经济和社会系统,需要按照多种目标的要求去进行.其中,加快城市经济发展速度、提高城市居民的生活水平,是两项重要的目标,但最终目标是提高城市居民的生活水平,发展经济是实现该目标的途径之一.而随着我国经济发展和人民生活水平的改善,特别是城市居民的基本生活需求已经得到满足,在人们的生活水平提高的同时，城市的经济也飞速的发展着，但是随之出现的经济发展管理、交通、教育、医疗等问题也在警醒着人们，需要在城市发展经营过程中，对城市的发展做有效的管理协调，使城市更快速的发展。 关键词：城市管理城市经营经济发展

目录 1 前言 (3) 1.1目的意义 (3) 1.2 城市经营与管理内涵 (3) 1.2.1国外城市经营理论的起源及概念内涵 (3) 1.2.2国内城市经营理论的起源及概念内涵 (6) 1.2.3 中国城市经营的特点 (6) 2 城市经济管理 (8) 2.1 城市经济发展现状 (8) 2.2城市经济发展战略管理 (9) 2.2.1城市发展战略概念及内涵 (9) 2.2.2城市发展战略的指导思想和基本原则 (10) 2.3城市经济管理概念及特征 (10) 2.4城市经济管理的主要任务 (11) 3 结束语 (13) 4 参考文献 (14)

1 前言 1.1 目的意义 城市经营与管理是资源环境与城乡规划管理课程之一，也是城市经营与管理的重要科学。在快速的经济发展状态下，学习和了解城市经营、城市管理，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化合最优化。通过学习城市经营与管理，了解城市发展战略管理的意义、了解城市发展中的存在的问题，并通过一定的管理手段来优化这些问题，针对城市经营的问题，创新我国的城市营销机制，打造城市品牌，对城市进行现代化管理，加大城市的品牌竞争力。按照最大限度满足人民需要的原则，经济建设与城市建设同步的原则，经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，合作开放的原则等原则来经营和管理城市，使城市真正实现发展。 1.2 城市经营与管理内涵 国外城市经营理念的出现大约在1978年。城市经营理念自20世纪90年代中后期在中国大陆出现以后，立即得到了各级政府部门和有关专家的高度重视，成为21世纪政府和理论工作者的新课题。城市经营概念的提出标志着城市经济的工作重心与发展方向向一个新的起点全面转折和进军。这对刚刚涉及城市经营概念的中国城市而言，其历史意义与现实意义是深远的。 1.2.1国外城市经营理论的起源及概念内涵 ⑴国外城市经营概念的内涵 在英文中，经营和管理是同一个词-----Management,因此，城市经营(Urban Management)也可以译作城市管理。当然，这里的管理有别于行政式的管理(Administration)，而是一种经营性管理(Management)。从国外Urban Management概念的形成与发展历史看，其内涵更侧重于一种战略性管理，或者说政府对城市发展的战略性干预，其目的是促进经济的整体发展和福利的全面提高。 ⑵国外学者对城市经营及其本质的理解 １）政府权力与经营主体问题 威廉姆(William,1978)认为，城市经营的本质就是彻底弄清城市的性质、城

做好经营城市这篇大文章

做好经营城市这篇大文章 在城市规划、建设、管理和经营的大系统中，规划是龙头，建设是基础，管理是关键，经营是灵魂，即“三分建设、七分管理、十分经营”。经营城市，就是把城市建设本身看作是一个既有投入又有产出的经济运行过程，把城市的土地资本、地域空间及其他经济要素视为最大的国有资产来经营，从而使城市建设走上“投入—产出—再投入—更大产出”的良性发展轨道。 一、创新理念，蓄势城市经营 过去，城市只是给人们提供无偿服务、共享型的公共产品，政府对它只投入、不收益，只建设、不经营。在市场经济条件下，必须用经营的理念重新审视城市。 1、树立城市资源商品化的理念。在市场经济条件下，城市作为各种要素资源的集结地，是土地等生产要素的提供者或购买者，怎样配置和经营好这些资源，事关城市发展的速度和质量。这就要求我们彻底摒弃那种视城市资源为福利产品、视城市为简单经济载体的传统观念，把城市作为资本、作为经济实体来看待、来经营。大连、杭州等城市的经验表明，城市本身就是最宝贵的国有资产，具有资本营运的巨大潜力。可以说，没有任何一项国有资产有城市资本这样深厚而广大，城市资源是一座有待发掘的真正的“金矿”。 2、树立城市建设产业化的理念。城市建设是事业更是产业，本质属性是一种经济行为。一方面，城市的产业发展、扩张与繁荣，必须以永不停止的建设投入为前提；一方面，城市建设本身就是一个具有极强带动力、能产生较大经济社会效益的产业，也是一个既有投入又有产出的经济运行过程。但我们过去一直把城市建设当作一种福利事业来对待，一切由政府包揽下来，只讲投入，不讲产出，重社会效益，轻经济效益，造成大手大脚、盲目建设的行为屡屡发生，“今天建，明天拆”、“今天填，明天挖”的现象就是典型的表现。大量的城市资源不是在部门利益分享中流失，就是在无人负责的情况下闲置浪费。导致建设的路子越走越窄，政府的包袱越背越重，城市建设缺乏再生产和扩大再生产的能力。因此，我们必须遵循经济规律，像抓工业、农业、商业经济那样抓城市建设，注重运用经济政策和经济手段，引导和调动各方面的力量参与城市建设，彻底改变城市建设政府投入、无偿使用的旧模式，真正将其发展成为一种实实在在的基础产业和龙头产业。 3、树立城市管理企业化的理念。城市管理由于政府的全部包揽，用行政管理的办法管理城市的一切，结果市政设施、园林绿化、环境卫生、城市交通都等着政府给钱，而这些行业自己手中的资源却闲置浪费，没有发挥效益。同时，靠供给制的办法，也不能保证管理的精打细算。在经营城市条件下，要实行政企分开、事企分开，形成政府调控市场、市场引导企（事）业、企（事）业参与竞争的运行机制。供水、供电、供气、公共交通、环卫、园林的经营等，不是由政府直接经营，而是以企业为主体，并且使企业真正成为自主经营、自负盈亏的市场竞争主体。对兼有社会公益性质的，政府可给予补贴，补贴后由企业滚动发展。

树立经营城市理念

树立经营城市理念 树立经营城市理念发展纵横 加快城镇化建设,推进城市化进程,是优化产业结构,统筹城乡发展,推动区域经济和社会事业进步的一项重大基础性举措.近年来,唐海县委,县政府高度重视城市建设,抢抓曹妃甸港区开发建设历史机遇,坚持用科学的发展观规划,建设和管理城市,提出了"树立经营城市理念,建设曹妃甸工业区后方基地,打造唐山南部滨海新城"的奋斗目标,全面启动城市经营,不断加大城建投入,完善基础设施建设,改善人居环境,探索出了一条城市建设发展新路.目前,一座滨海新城已初具规模, 县城人口已由建县之初的1万人增加到4万人,城区面积由2.2平方公里增加到7.4平方公里. 1.坚持高起点规划,临港城市发展框架基本形成. 唐海是1983年经国务院批准在农垦体制基础上建立起来的滨海小县.自建县以来,县委,县政府始终将城建规划作为城市发展的龙头和指挥棒,坚持以科学的态度高起点规划设计,立足实际,谋划长远.特别是今年以来,围绕建设新型临港城市这个基本定位,充分考虑港口,临港工业区以及通港公路,铁路,高速公路等工程建设对未来城市建设开发的影响,高起点,大手笔规划未来城市发展框架,调整用地规划,留足建设开发空间,邀请省规划设计院修订了县城总体规划和13个场镇小城镇规划,委托天津大学规划设计院制定了2003——2010年城北新区控制性详细规划,由县建设部门设计各经济区, 道路等4个专项规划和实施方案,初步确立了控制旧城, 开发新城,以"三路三街"(通港公路,沿海公路,长丰路, 垦丰大街,新城大街,建设大街)为主轴,实施"五区" (中心区,生活区,项目区,繁商区,仓储区)开发的城市建设发展基本框架和临港,靠城,沿路的小城镇建设重点,形成了科学合理的城镇发展格局,为城市发展奠定了坚实基础.

如何经营城市

如何经营城市 进入新世纪的XXX正面临着一系列历史性的重要选择：最大的机遇是承办奥运帆船项目和招商引资，最严峻的挑战是加入世贸组织和对外出口，最紧迫的问题是人才和优化投资环境，最具潜力的是经营城市和税源经济。毫无疑问，无论抓住办奥机遇，提升城市品质，扩大招商引资，还是积极应对加入世贸组织，进一步扩大对外出口；无论是普遍提高市民的整体素质，解决人才不足的问题，还是加快行政管理体制创新，进一步优化投资软环境，都必须把经营城市作为一个关键性的环节来抓，进一步提高运作水平，充分释放其潜能，从而推进城市各项事业的大发展。 尽管目前对经营城市理念有多种理解，包括广义的、狭义的、宏观的、中观的、微观的。但其基本要义是显而易见的，那就是城市的管理者必须适应市场经济发展的要求，努力将市场机制全方位、全过程地引入到城市管理工作中，渗透到城市规划、建设和发展中，渗透到政府对城市经济、社会、文化等各方面工作的整体驾驭中。因此，经营城市应该是一种城市发展模式的转变和创新。这种转变和创新应该至少具备以下几个基本特征： 大资源或者说是泛资源观念的确立。即把整个城市看作一个资源的聚合体，在城市之中没有什么不是资源的。城市资源不仅包括物质的、有形的，也包括精神的、无形的；不仅包括现存的、供给的，也包括潜在的、需求的。特别是要

将政策的、智力的、居民注意力等作为十分重要的因素纳入资源的范畴。只有确立了大资源观念，经营城市才有了可靠的基础。 更多地采用资本运作的方式。资源是有价值的，但只有将其价值进行量化才能使其得以显现，形成资本，这是对资源进行资本运作的基本点。资源也只有进行量化形成资本，才能灵活地流动、有效地组合。因此，要通过各种方式保持资本的高度活化，不断优化配置，加快资本的聚集、增值、再聚集、再增值的循环过程，产生“滚雪球”的运作效应。 积极推动各类投资主体参与城市发展。城市空间和功能的载体是开放式、公众式的，多种投资主体参与、社会化运作是其基本属性。因此，必须彻底摆脱过去计划经济的模式，改变以政府为主、财政拿钱的僵化方式，通过资本运作，吸引个人、企业、中介组织等各类社会主体参与城市发展，努力形成政府主导、市场主体、社会运作的多元化经营城市模式。 广泛引入竞争机制。在市场经济条件下，竞争是解决很多问题的最好办法。必须打破国家垄断城市建设特别是公用事业、基础设施建设和经营的旧模式，将更多的行业、领域的建设经营推向市场，以竞争性打破垄断性，在竞争中改进社会服务与管理。甚至在一些管理领域，也可以通过公开竞标、双向选择、等价交换等市场经济通行方式，推动企业竞争，进一步提高建设与管理的效益和效率。 在廓清经营城市基本理念的基础上，就必须明确其基本的实现途径，也就是说要将经营城市的理念落实到工作推进

量与质_城市经营理念的核心_刘博敏

刘博敏 (东南大学建筑系) 量与质, 城市经营理念的核心 城市经营这一理念引入到城市规划中来,是中国城市进入新世纪后的一个鲜明特征。迫于经济增长需求的压力,地方政府常将城市当作一个 企业 来经营,采取各种可行的手段与方式,争取在较短时期内,实现城市发展目标。不管专业规划人员承认与否,城市规划作为落实城市发展目标的手段,跟着不断变化的政府目标而变,这是城市经营引入到城市规划中的最明显特征。城市经营在理念上仍是一种自上而下的模式,如同依赖少数精英来管理企业的运作,这与现行我国城市行政管理模式相一致。因此,在需保持城市经济持续稳定增长的政府工作目标下,采取 经营 模式来运作城市资源,应是一个有效方式。总体上讲,城市规划以城市土地利用为手段,以寻求城市这个复杂系统的长期和谐平稳发展为目标,而城市经济上要在近期内取得较大发展的话,寻求城市发展的增长点是一种普遍性的选择,无论是新建城市高新技术产业园,还是北京奥林匹克中心新选址,都意味着打破城市原有规划的平衡。城市经营更侧重这种以发展为目标的突破,它的目标是利用城市有限的资源来提高城市的发展能力,其核心是城市发展的 量 与 质 。 1 城市发展的量与质 城市发展,在经济学上的意义是城市财富的增加,即城市的投入产出的效益是增长的,其中产出以投入为基础,且大于投入。现代城市发展取决于城市能够吸引社会资本投入的多少,假 设在一特定区域内的社会投入在 城市发展中的资本是一定的话, 城市能从中分得多少份额就是城 市竞争力的体现。城市发展处在 与周边城市的竞争势态中,城市 的吸引力由市场决定,城市投入 产出在城市之间是可比的,用数 字表达出来,就成为城市经营中 所要求的 量 。 城市是以土地、基础设施与 其拥有的资源为发展的投入,以 城市经济的增长、就业岗位的增 加、城市竞争力等的增长 量 为发展目标。与城市本体或其他 城市相比,城市发展的成果 量 所反映出来的差异性是城 市发展的 质 ,城市发展 质 的集中体现是:市民生活水平与 社会福利的提高。 作为城市经营者的政府,所 能运作的投入 量 主要是土 地、城市基础设施、城市交通、 对外联系的便捷性与城市吸引投 资政策上的优惠,希望得到的产 出是吸引投资量的增加、城市产 业规模的扩大、城市GDP增长、 税收与财政的增加、市民收入的 提高、城市就业岗位的增加等。 量的增加必然会导致城市发展质 的变化、产业发展结构变化及其 发展前景、城市生活水平的提 高、城市生态环境的改善、城市 在区域中的地位提升。 2 城市发展的量与质的转化 处在不同发展水准城市的经 营目标是不同的,相应发展所追 求的量与质的目标也不同。从城 市成长过程上看,总是遵循由量 到质的发展模式,因此城市经营 可分为三个阶段。 首先,处在发展初级阶段的 城市,追求 量 的增长,以城 市廉价的土地来吸引投资,力求 近快增强城市经济的发展能力, 这是 出售资源型 的经营方 式,以低成本来吸引项目进入城 市,近期可能在规模与投资上形 成较大的增长,但项目效益有 限,项目发展的生命力不强。这 一阶段过度追求这种低水平 量 的增长,极易造成城市土 地资源的浪费。 城市经营的第二阶段是在城 市发展初级积累的基础上,形成 城市发展的优势。城市引入的投 资应有质的区分,如夕阳产业与 朝阳产业的不同。城市中有发展 前景的功能应形成集聚,在区域 或更大范围内形成发展优势,这 是一种质的变化,城市经营理念 从给你 低成本 转变为 带来 高效益与回报 。 城市经营的第三阶段,追求 城市整体实力的增强。城市发展 从重视硬件转变到硬软并重,城 市环境与特色建设重要性变得突 出起来,城市在物质环境建设的 同时,注重城市精神与文化的并 进,城市在许多方面形成质的变 化,如传统产业转变为高新技术 产业,一般城市成为最适宜人居 住的城市以及国际花园城等。城 市品牌是城市经营的目标,城市 特色是城市品牌的灵魂。 3 城市发展中的适宜增长途径 城市的发展变化都会以 量 与 质 形式表达出来。 城市在经营上所寻求适宜城市发 展的方式,就是意味着寻找这种 量 与 质 的关系。城市发 展中常见的经营方式就是城市发 展 量 与 质 关系的转换。 (1)从城市形象工程到民心 工程:城市的管理者 政府在 市民心目中的威信是十分重要 的。城市经济指标的增加,并不 一定让市民能感受得到,而能让 市民真正受益的工程,被称之为 民心工程。中国许多城市实践表 明,城市环境形象的改善与美化 常常是地方政府受到市民拥戴的 笔谈会P EN DISCU SSION 2002年第26卷第8期26