个人住房贷款风险识别与风险防范

个人住房贷款风险识别与风险防范续

按照一般的风险分类原则,风险可以分为信用风险、市场风险、操作风险,个人住房贷款作为一种标准化的产品,具有增长快、户数多、单笔金额小,收益稳定等一系列的特点,但在大力发展个人住房贷款,改善资产结构、以较小的成本最大限度地防范和控制、化解风险等方面,还存在一些模糊认识,本文对此作一些初步的探讨。

一、从供求关系上把握房地产市场的“冷热”趋势,防范价格风险。近年来一致存在房地产市场是否过热的争论,现在这些争论和宏观调控、宏观经济是否过热交织在一起,但房地产作为一种商品,市场是唯一的试金石,只有准确地把握了房地产市场的终极产品即商品房的供求关系,通过量化的指标来分析,才能得出比较科学的结论。

1、受诸多因素的影响,未来十至二十年年我国房地产市场需求旺盛,房地产经济高速发展的趋势是客观存在的。1-1首先中国经济处于一个快速、持续、健康稳定的发展周期,这不仅是中国作为发展中国家发展经济的客观需要,也是由于市场经济体系的逐步建立、生产力得到极大的释放,使这种良性的发展变为现实的可能,在这个过程中,个人由温饱向小康过渡,在其他物质文化生活得到充分改善,家庭更新换代和提高生活品质的产品就是汽车和房地产。宏观经济的持续健康发展以及人们对其良好的预期(中国经济每年以7-10%左右的速度增长,个人住房贷款和汽车消费贷款为这种消费的实现提供了手段,成为拉动这块市场的催化剂。过去几十年住房方面的欠帐将被“井喷”式的释放出来。改革开放前30年全国新建住宅只有7亿平方米,平均每年2334万平方米,从1980年到现在新建住宅总量67亿平方米,目前城镇住房人均22.67平方米,住房自有率82%。从现在到2020年城镇新建住宅总量约80亿-100亿平方米(房地产金融信息2004年第5期,《房地产业发展与用地制度改革》,中国房地产协会会长杨慎。参照建设部《经济适用管理办法》第十四条分析,“中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右”,那么对一般中等收入以上家庭,120-200平方米左右的住房就是一种现实的需求。1-2各地政府“经营城市”导致大量的拆迁房即“被动需求”,虽然在宏观调控的过程中这种需求被有效“遏制”,但各地政府发展地方经济和“经营城市”的冲动是一种长期的趋势,只是这种

理念必须符合科学的发展观。同时,在城市化的过程中,大量农村人口向城市转移,以及城镇适龄人口结婚成家对住房的需求,将是商品房市场上稳定的增量因素。1-3土地资源的希缺性将从总量上制约房地产的供给,政府对土地资源的规范有序管理,土地储备制度的实现,这些因

素最终反映为商品房供给曲线的刚性。1-4个人资产的增长,房地产将成为一种良好的投资品种,除了股票、国债、储蓄、外汇等投资品种外,房地产及其衍生产品将成为一种可供选择的良好投资产品,尤其在通货膨胀时期,房地产将成为下降速度最慢的资产。1-5人们对房地产市场的乐观预期及“追涨”心里使其需求曲线左移(如图1。1-6近期人们房地产市场看好,房地产开发带来的巨额利润产生的示范效应,使房地产市场的投资火爆,对短期供给曲线产生影响。所以短期房地产出现过热的趋势是客观的,且宏观经济和房地产市场的上升趋势不会是直线,而是呈波动的上升曲线,在一定阶段内的市场风险和价格风险是存在的。1-7房地产市场的投机和“炒作”行为,提供的是虚假的供求信息,使需求曲线虚拟式左移,导致价格信号失真,引起供求关系短期失衡,价格上涨,盲目投资跟进,最终结果是房地产市场的价格大幅波动(图2。1-8有限的资源在住房和商业用房、办公用房之间的配置和转换也是影响房地产市场供求变化的一个因素。1-9商品房结构必须合理。有关当局的政策目标是:大力发展中低档次的商品房和经济适用房、限制高档写字楼、别墅,问题是对中低档次的商品房定位要切合市场、切合实际。政府对房地产的调控也要更多地通过经济手段,如土地“招、拍、挂”、税收、利率等,不能仅靠行政手段搞一刀切。在经济形势向好的情况下,房地产的需求是多层次的,市场对高尚住宅、别墅也存在一定的需求,适度合理地满足这部份需求,对刺激消费,促进经济的发展也会起到良好的作用。

图1:乐观预期、炒作导致需求曲线右移,价格虚增图2:盲目投资导致短期价格下跌

2、对个人住房贷款的市场风险防范。市场风险即价格风险,是由于被用于交易的资产或可交易的资产价值发生变化而导致损失的风险,与个人住房贷款相关的就是房屋的价格和贷款的利率。

2-1价格风险及防范措施。目前个人住房贷款一般用所购房屋作抵押,虽然我国法律规定个人债务承担无限责任,但在个人征信体系和住房保障体系没有建立起来,执法环境不理想的情况下,对个人债务直接有效的保障要素就是担保的房产。在不考虑利率因素的情况下,当房产价格下降20%,银行提供的八成按揭贷款就有逃废债的风险。加上拍卖过程中的信息不对称因素影响,拍卖价格一般会以低于房屋的实际价值10%左右的价格成交(参见《发拍房产研究》,张占录,考虑到执行费、拍卖费、税收等税费的影响,银行按揭贷款就可能出现15%左右的预期损失。虽然由于土地资源的希缺性和经济增长的因素,我国比较理想的情况是房地产价格每年以3%的速度上升,且这也是管理当局调控的目标,但在发生极端事件的情况下,如1997年亚洲金融危机、911事件等,房地产出现大幅下调的可能性是存在的;另外,在存在大量房地产投机导致价格信号失真的情况下,也有可能出现

价格的大幅下调。由此可以得出结论,银行在提供按揭贷款时,应综合分析借款申请人的诚信度和收入的相对稳定性、盈利能力等因素,决定提供按揭贷款的成数,一般情况下,提供七成按揭是相对安全的。银监局颁布实施的《商业银行房地产贷款风险控制指引》要求:对个人住房贷款的月供不得超过借款人家庭收入的50%,显然是防范风险的有效措施,但笔者认为,虽然在实践中一般月供不会超过40%,但该项规定应只能是原则性的规定,不能作为强制性的规定,理由是:①在个人征信体系尚没有建立起来的情况下,银行之间也没有信息沟通机制,银行客户经理和决策者很难对借款申请人的债务总量有准确的把握,对个人债务和收入的调查成本也会提高;②对部分真实的贷款需求也会起到抑制作用,作为高收入人群,其日常生活的“刚性”支出较低,即使超过月供50%也不会出现还款危机;作为低收入人群,其生活等项开支非常低,可以通过节省来偿还银行贷款;再者,月均还款占比与借款人选择的还款方式、期限有很大关系,如借款人持谨慎的财务政策,在一般人选择20年还款期的情况下选择10年的还款期,其月供占比显然可能超过50%,但持谨慎财务政策的人违约概率相对较小。住房贷款的风险防范关键在于防范假个贷,如广州建行芳村支行被骗贷4081万元就是内外勾结的“假个贷”典型案例。所以笔者认为从防范系统性风险的角度出发,为了限制投机和炒房,首选的方法是提高首付款的比例,根据不同的情况提高到3

成至5成,其次就是根据央行121号文件精神,对第二套住房按照商业贷款的利率甚至允许商业银行适当上浮。

2-2防范上游风险对个人住房贷款的风险传导。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。但在宏观调控的形势下,开发商有可能因为资金链的断裂而形成“烂尾楼”,央行121号文件规定:“为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”,但预售款和银行按揭贷款也是开发商的重要资金来源,对按揭贷款的限制更容易形成“烂尾”和银行开发贷款的不良,也不利于房价的平抑,因此,在实践中封顶才能发放按揭贷款的规定并没有得到真正很好地执行,事实上,这项规定并不能减轻购房者的利息负担,在需求较旺盛的情况下,从某种程度上限制了供给,只能促使房地产价格的上涨。但开发商的资金状况、信誉等级、开发资质、市场开发能力等因素无论对银行的贷款,还是购房人的权益都是至关重要的,为了防范上游风险向个人住房贷款的传导,在发放个人贷款之前,商业银行应对银行与开发商的“按揭合作协议”进行审批,通过对开发商的“五证”、资信状况等进行全面审查,能够有效地防范上游风险向个人住房贷款的传导。

2-3利率风险必须引起重视。目前市场盛传央行将加息0.25个百分点,对等额本息还款的客户来说,加息25个基准点,每万元20年期的贷款的月供将增加2.1425元,20万元贷款每月将增加42.85元,如果加息100个基准点,20万元贷款将增加月供150.414元,对于低端客户群体而言,其违约的可能性增加,随着利率上调幅度和频度的加大,个人住房贷款风险对利率的敏感性将越来越强。因此,在边际消费倾向下降的情况下,不宜调高存贷款利率,否则会因消费的有效需求不足影响到整个宏观经济目标的实现,在此前提下,也不宜提高个人住房贷款利率,否则会使个人住房贷款的整体违约概率放大,既不利于商业银行不良贷款的压缩,也不利于房地产市场的健康发展。从风险与收益匹配的角度看,个人贷款的低风险应该与商业银行较低的收益率

相对应(况且个人住房贷款是目前商业银行风险最高的产品之一,央行应当将个人住房贷款的产品定价权主要是利率的选择权交给商业银行。

商业银行在受理和审批个人住房贷款时,应注意区分自住房和投资性购房、投机性购房的差别,适当提高投资性购房的首付款比重,严格控制有投机迹象的贷款申请,可将其首付款比例提高到40%以上,从而有效地防范利率风险和价格风险。

二、我国商业银行住房贷款发展现状及存在问题 （一）商业银行个人住房贷款发展现状分析 我国个人住房贷款业务产生于上世纪80 年代中期，而住房体制改革的货币化道路从1998 年才正式的开始，在2003年以后，政府提出把房地产行业发展为支柱性产业的主张，并开发大力开发房地产市场，通过房地产市场的发展，带动周边产业的快发增长。通过房贷政策、税收优惠政策等，引导个人住房贷款向“消费式投资”方向发展，此后便迎来了我国房地产市场高速增长的十年。虽然我国的房地产在过去十几年快速的发展，商业银行在其中发挥了重要的作用，但是在2014年以来，我国的宏观经济与房地产市场均出现了较大的变化，对商业银行的房贷产生了很大的影响。我国个人住房贷款的发展呈现出以下几个特点： 首先，从我国最近十几年的房贷余额来看，商业银行个人住房贷款发展速度惊人，规模不断扩大。在中央银行发布的《2014 年金融机构贷款投向统计报告》中，截止到2014 年末，我国房地产开发贷款余额为5.63 万亿元，同比增长22.6%，个人购房贷款余额为11.52 万亿元，同比增长17.5%，2015年更是达到14.18万亿元。在银行信贷业务中的比重也不断提高。在1998 年，我国个人住房贷款余额只有426 亿元，与2015年的规模相比，增长了二十多倍。据统计在1998—2015年间，占消费贷款余额的比重平均在80%左右，大大推动了商业银行消费贷款业务的增长。我国个人住房贷款历年的统计数据如下图3-1所示：

图3-1 2000—2014年我国个人住房贷款余额（单位：万亿元） 数据来源：2014 年金融机构贷款投向统计报告 （二）商业银行个人房贷存在的问题 1.融资渠道单一 从各大商业银行披露的财务数据看，2011年至2014年的各大商业银行的个人住房贷款总量呈现持续增加的态势，中国建行银行作为国内最大的个人住房贷款银行，2014年贷款余额居于首位，达到22538.15亿元，占总贷款金额的比例高达23.79%，这一数据明显的高于其他的商业银行，具体的数据对比见表 3.1。在个人住房贷款持续增加的同时房贷风险也在增加，会对银行的经营产生负面的影响。我国银行的盈利模式与美国银行有较大的差异，我国商业银行主要依赖商业银行发放贷款盈利，美国的资本市场结构相对健全，不仅有以商业银行、抵押贷款公司以及储蓄机构为主的一级市场，二级市场也十分的发达，可以实现市场化的融资，增加了融资的渠道，为银行等贷款机构提供更多的资金来源。目前我国资本市场中二级市场还没有完全的建立起来，导致商业银行的融资渠道受到限制，既增加了商业银行的信贷风险，也阻碍了 0.3380.56 0.83 1.18 1.59 1.84 1.99 2.7 2.98 4.76 6.2 7.147.5 9 11.52 14.18 2 4 6 8 10 12 14 16 2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015

中国工商银行个人住房贷款管理办法［字号：大中小］ 2003-12-09 第一章总则第一条为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等有关法律法规，制定本办法。第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用 于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。借款人到期不能偿还 贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 第三条借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的 基础上签订借款合同。第四条本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房 贷款。第二章借款人条件第五条借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。第六条借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：（一）有城镇常住户口或有效居留 身份；（二）有稳定的职业和收入；（三）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；（四）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；（五）有购买住房的合同或协议； （六） 所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；（七）不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担 部分的30%作为购房首期付款；（八）贷款人规定的其他条件。第三章贷款程序 第七条借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列 资料：（一）身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）；（二）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；（三）符合规定的购买住房合同意向书、协 议或其他批准文件；（四）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的 （五）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明; 证明和抵押物估价证明; （六）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；（七）以住房公积金作为自筹资 金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；（八）贷款人要求提供的 其他文件或资料。第八条贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进 行审查，并在3周内向借款人作出答复。第九条贷款人同意贷款的，应当根据《贷款 通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。第十条对于申请使用住房公积金贷款购买住房的， 在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。第四章贷款额度、期限和利率第十一条贷款人发放贷款的 数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%（以较低额为准）;住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的 2 倍。第十二条贷款期限最长不得超过20年。第十三条用信贷资金发放的个人住 房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行，即，贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1 年）法定贷款利率；期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。第十四条用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷

按揭贷款流程和须知 个人住房商业贷款手续及流程 住房公积金贷款手续及流程 个人住房商业贷款手续及流程

一、商品房按揭贷款概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。 二、基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人 现居住地或工作、经商地； 3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支 付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上； 4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购 住房变现能力等情况确定。 5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得 房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续； 三、须提供以下资料 1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不 属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》； 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份； 4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）； 5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、 法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供 公 司当带技术章程、董事会同意抵押证明书； 6、开发商的收款帐号1份。

四、业务一般规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男） 65岁、（女）55岁的年龄； 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的， 执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的 利率； 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本 金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不 变（利率调整变化）。 五、住房按揭贷款流程 1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向； 2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社 会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开 发商签订按揭贷款合作协议； 3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需 首付房款； 4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接 向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》 （备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行 认为需要提供的其他资料； 5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件 的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共 同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款 行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批； 6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、 了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订 阶段担保手续；

商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知 中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行；中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、中国投资银行、中国民生银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行（各城市合作银行由当地人民银行转发）： 为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》）印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下： 一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。 二、个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。 三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。 附件：个人住房贷款管理办法 中国人民银行 １９９８年５月９日 附件： 个人住房贷款管理办法 第一章总则

第一条为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。 第二条人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 第三条本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。 第二章贷款对象和条件 第四条贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。 第五条借款人须同时具备以下条件： 一、具有城镇常住户口或有效居留身份； 二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 三、具有购买住房的合同或协议； 四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的３０％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的３０％作为购房的首期付款； 五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人； 六、贷款人规定的其他条件。 第六条借款人应向贷款人提供下列资料： 一、身份证件（指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件）；

编号：QJ-HT-0786 个人住房贷款借款合同书 (官方版) Both parties shall perform their obligations as agreed in the contract or in accordance with the law within the term of the contract. 甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 日期：_____________________ --- 专业合同范本系列下载即可用---

个人住房贷款借款合同书(官方版)说明：该合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商双方同意签署合同，在合同期限内按照合同约定或者依照法律规定履行义务，可下载收藏或打印使用（使用时请先阅读条款是否适用）。 借款人(以下简称甲方):___________________ 贷款人(以下简称乙方):___________________ 甲方向乙方申请借款,乙方经审查并根据__________同意发放贷款。为明确各自的权利、义务,甲乙双方遵照有关法律规定,经协商一致,订立本合同,以便共同遵守执行。 第一条借款金额 甲方向乙方贷款人民币(大写)___________________ 第二条借款用途 甲方借款将用于___________________ 第三条借款期限 甲方借款期限自________年____月____日至________年____月____日。 第四条贷款利率和利息

贷款利率按________息________计算,按________结息。 贷款利息自贷款转存到甲方指定的账户之日起计算。在合同有效期内,如遇利率调整,按人民银行规定调整。 第五条用款计划 甲方的分次用款计划为: ________年____月____日_______元________年____月____日_______元 ________年____月____日_______元________年____月____日_______元 第六条提款方式 甲方借款采取___________(直接提款/专项提款)方式,按照本合同约定的用款计划转入_____________单位在乙方开立的存款账户内。 第七条还款方式 本合同项下的贷款本息采用_________(月均还款法/累进还款法)归还。 累进还款法_____________(逐年/每隔________年)按_____________%递增还款额。 第八条还款计划 甲方从支用信用款的次月开始,按月偿还贷款本息。还本付息日期定为每

商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

个人贷款的收入证明 兹证明系我单位员工，该员工： 1、现任职务为； 2、已与我单位签订年劳动合同，期限自年月日至年月日止； 3、月均收入总计人民币元，其中工资及津贴收入为人民币元，奖金收入为人民币元，已代扣代缴个人所得税元； 4、因向银行借款或担保，第次（大写）出具收入证明。 我单位保证上述填写内容真实。 人事劳资部门或财务部门联系电话：人事劳资部门或财务部门联系人： 单位公章：人事劳资部门章：或财务部门章： 年月日 第二篇：个人贷款收入证明 【——个人贷款收入证明】 尊敬的(单位全称) ： 兹因先生/女士(证件类型：证件号： ) 向我行申请个人贷款，先特向贵单位核实其收入、工作、联系及婚姻状况。 北京农村商业银行 职业及收入证明范文 收入及婚姻状况证明兹因先生/女士(证件种类：证件号： ) 为我单位正式员工，现任职务(学历：、职称： )。该同志办公联系电话：，家庭电话：，移动电话：。 该同志自年月日至今在我单位工作，在我单位工作年限为年， 现固定收入为(大写)人民币元，其他年收入为(大写)人民币元。 现婚姻状况为： (以婚、未婚、离婚、丧偶)。

经核实上述情况真实无误，我单位已完全知此证明所产生的法律效力，并对此证明的真实性承担相应的法律责任。 单位(或人力资源、劳资管理部门)公章： 负责人： 年月日 备注： 单位法人地址：邮政编码： 人力资源或劳资管理部门联系人：邮政编码： 第三篇：个人贷款收入证明 石河子国民村镇银行个人贷款 保证人收入证明 石河子国民村镇银行： 兹有同志，身份证号 码，居住地址，自年月至今在我单位工作，任职务。该同志的劳动用工形式属于。月收入为人民币（大写）元。特此证明。 上述内容真实无误，我单位对此承担相应的法律责任。 第四篇：个人贷款收入证明 收入证明 德州银行： 兹证明系我单位正式（临时、合同）员工，并且该员工： 1、现任职务： 2、职称： 3、最高学历： 4、已在我单位工作年；

浅析个人住房贷款风险及对策 随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况。 据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。 一、个人住房贷款的含义及系统性风险 个人住房贷款是由银行、房地产开发公司（开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方

人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为：开发商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（期房）或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超过购房总价款的30%），之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。根据前述定义，个人住房贷款最显著的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同，三方当事人是指开发商、购房人和银行。 个人住房贷款分为现房贷款和期房贷款两种。 1.现房贷款风险的防范要点 (1)对个人住房现房贷款个人身份的准确认定：按照规定,办理个人住房现房贷款的贷款人需要提供个人身份证、军官证,外籍人士需要提供护照、签证,经办人员要对申请人提供的证件仔细查验,对无法辨别真伪的要到权威部门进行鉴定，但在实际工作中,经办人员往往忽视这一环节的重要性，例如,丹东农行某支行在办理一笔住房现房贷款过程中,由于对申请人刘某提供的证件查验不细,借款人用假身份证、户口簿办理了30万元贷款,贷款保证单位为市置业担保公司,后借款人因为贩毒被捕,房屋被公安部门查封，银行

历史追溯细数个人住房贷款政策的发展演变 发布时间：2013-08-10 10:07 来源：房贷计算器浏览：151 次 [摘要]个人住房贷款制度自在我国建立以来，贷款制度随着房地产市场的发展发生了一系列的改变。追溯贷款政策的变化历史，细数个人住房贷款政策的发展演变。个人住房贷款政策的发展演变1、在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始了起步，各... 个人住房贷款制度自在我国建立以来，贷款制度随着房地产市场的发展发生了一系列的改变。追溯贷款政策的变化历史，细数个人住房贷款政策的发展演变。个人住房贷款政策的发展演变 1、在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。 2、由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。 3、中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时的条件是比较严格的，一是要求有提供双重保证即抵押（质押）担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30%，存款期限必须在半年以上。 4、1997年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正，主要表现在以下几个方面：一是不要求双重担保。二是没有明确规定存款期限。三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行。期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率，期限为5年以上至10年的，执行5年固定资产贷款利率，期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，最高不超过5%。四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房。五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行。六、规定贷款的处理时间是三个月，即在三个月内银行完成贷款评估、审查工作，并向申请人做出正式答复。 5、1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》和1997年4月份人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理办法》相比，主要有以下不同：一是扩大了贷款可用于购买 房贷漫画

本科生毕业论文 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 学生姓名 指导教师 级别 学院 专业 班级 学号 二0一年月日

我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 摘要 房地产业是一个资金密集型的高风险的行业，我国现阶段房地产业的风险高度集中于商业银行。我国房地产市场在基本正常发展的同时，非理性繁荣的苗头也有所显现，市场风险正在积聚，表现在部分城市房地产价格上涨过快，其中尤以长三角地区的中心城市最为明显。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁。由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体：对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，不良贷款比例会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行的破产。随着我国商业银行改革的深入进行，银行在股份制改革中的规范经营理念和制度管理效果逐渐深化，会更加关注银行结构和潜在风险。现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。商业银行流动性过剩，不仅对银行自身的经营产生影响，而且威胁到整个经济的平稳运行。流动性过剩将导致银行业过度竞争，盲目追逐大客户，非理性降低贷款条件和下浮贷款利率，放大信贷风险和利率风险。如果过高的流动性投向资金和货币市场，会导致货币市场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率倒挂。 面对新一轮的风险问题，商业银行迫切需要完善个人住房贷款的风险防范体系，本论文的写作目的就是希望在分析我国个人住房贷款风险现状的基础上，对完善个人住房贷款风险防范体系作出建议。 关键词：个人住房贷款；风险；商业银行

个人住房按揭贷款调查说明模板 使用说明：个人一手住房按揭贷款可不单独撰写调查报告，但须附有以下调查说明。个人二手住房按揭贷款可按以下模板出具调查报告。个人住房按揭贷款（含一手房、二手房），对已经在CMS录入和上传资料中清晰、准确、有效反映了的信息不必再文字说明，但对制度办法和风险控制需要而在CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容，应参考模板中的相应版块（特别是“▲”涉及的常见特殊情况，详见完整调查报告模板）予以说明。对须上贷审会的个人信贷业务，须比照模板完整撰写调查报告，全面反映各项信息。 Ⅰ个人一手房按揭贷款的调查说明 关于对××办理个人一手住房按揭贷款××万元的调查说明 经调查，该客户具备主体资格；信用状况符合贷款要求；购房交易真实，购房价格合理，首付款已足额支付；购房所在项目的按揭合作限制性条件已全部落实，单位面积的贷款额度××元/平方米未超过按揭合作批复规定的单位面积贷款限额××元/平方米，包括本笔贷款在内的项目按揭贷款总额仍在项目按揭批复同意的额度之内；本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合/不符合普通家庭购买第一/二套住房标准；本笔按揭贷款后，借款人家庭合计住房月支出占收入的比例，和月所有债务支出占月收入的比例在我行规定范围以内，具备偿债能力。 对本笔业务CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容说明如下：×××。 建议在办妥抵押预登记手续的前提下发放贷款，五级分类为正常，由××承担阶段性保证和回购责任，贷款保证金比例××％，按日到位。

关于对××办理个人二手住房按揭贷款××万元的调查报告 经调查，客户具备主体资格；信用状况符合贷款要求；客户购买本套二手房交易真实，购房价格合理，房屋交易总价××万元；首付款已足额支付并核实转账流水；所购房产已经过符合我行规定的评估和确认，价格为××万元，单价××元/平方米；本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合/不符合普通家庭购买第一/二套住房标准；本笔按揭贷款后，借款人家庭合计住房月支出占收入的比例，和月所有债务支出占月收入的比例在我行规定范围以内，具备偿债能力。 对本笔业务CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容说明如下：×××。建议在办妥抵押登记手续前提下发放贷款，由所购房产提供抵押担保。 调查部门：调查经办人：调查主责任人：调查时间：

个人贷款客户职业及收入证明 目录 第一篇：个人贷款客户职业及收入证明 第二篇：个人贷款客户职业及收入证明 第三篇：个人贷款职业及收入证明 第四篇：个人贷款客户职业及收入确认书 第五篇：个人授信客户职业及收入证明 更多相关范文 正文 第一篇：个人贷款客户职业及收入证明 个人贷款客户职业及收入证明 致中国银行南平分行： 兹证明先生/女士，身份证号码为：；（□ 已婚□ 未婚□ 离婚）系我单位（□ 正式□ 临时□ 兼职）在职员工，该同志现在我单位担任职务，职称；已在我单位工作年，我单位性质为，其月均总收入为人民币。 对以上所提供的资料的真实性我单位负法律责任。 特此证明 单位地址：人事劳资部门联系人：联系电话：单位盖章： 注：1、所填写姓名与户口簿、身份证一致。 2、所以文章文字书写规范，无涂改；选择项以√表示选中。 3、盖章为公章或劳动人事部门印章有效，加盖完整、清(推荐打开好：..)晰。

第二篇：个人贷款客户职业及收入证明 个人贷款客户职业及收入证明 中国建设银行股份有限公司分行： 兹证明（姓名）（居民身份证号码）是我司员工，学历为，自年月日进入我单位并工作至今，是在部门担任职务，近一年度该员工月均收入人民币（大写）万仟佰拾元整（小写）元，含税后的工资、奖金、津贴、住房公积金、股份分红及其他收入。 特此证明。 （单位盖章）日期： 单位地址： 单位联系人： 单位固定电话： 第三篇：个人贷款职业及收入证明 个人贷款职业及收入证明 中国建设银行股份有限公司萧县支行： 本单位职工_____________（身份证号： ___________________________）向贵行申请个人贷款，申请人在单位的工作情况如下： 一、进入本单位的时间：________年________月________日；工龄____年； 二、职务：__________职称：______________，学历： _______________ 三、近三个月月综合收入__________元、_________ _元、 ____________元，平均月综合收入__________元。

个人住房贷款考点自测解析 一、单项选择题 A.自营性个人住房贷款 B.公积金个人住房贷款 C.个人住房组合贷款 D.个人住房转让贷款 A.贷款金额大、期限长 B.实质是一种融资关系 C.风险相对分散 D.风险具有系统性特点 A.上限管理，下限放开 B.上限放开，下限管理 C.利率固定，商业银行不得自行调整 D.上下限固定，商业银行在此范围内自行调整 A.法定利率调整即日 B.法定利率调整次日 C.法定利率调整次月1日 D.法定利率调整次年1月1日 A.60,55 B.65,60

C.70,65 D.75,70 A.中介机构 B.担保机构 C.借款人 D.开发商 A.“商品房售后合作协议书” B.“商品房预售合作协议书” C.“商品房销售贷款合作协议书” D.“公积金房销售合作协议书” A.单位定期存单 B.个人定期储蓄存单 C.个人应收账款 D.国家重点建设债券 A.70％，最近者 B.90％，最近者 C.70％，最远者 D.90％，最远者 A.全额，15年 B.部分，15年 C.全额，5年

D.部分，5年 A.10％ B.15％ C.20％ D.30％ A.40％ B.50％ C.60％ D.70％ A.真实性与完整性 B.真实性与规范性 C.完整性与规范性 D.完整性与合理性 A.真实性、合法性、完整性、可行性 B.完整性、规范性 C.真实性、合法性、完整性、规范性 D.真实性、合法性 A.项目资料完整性、真实性和有效性审查 B.项目销售合法性审查 C.项目资金到位情况审查 D.项目实地考察

A.与借款人有关联法人 B.在银行黑名单之列法人 C.有重大违法行为、损害银行利益法人 D.三年内连续亏损法人 A.贷款审批人从银行利益出发审查每笔个人住房贷款业务合规性、可行性及经济性 B.采用单人审批时，贷款审批人直接在“个人信贷业务申报审批表”上签署审批意见 C.采用双人审批方式时，先由专职贷款审批人签署审批意见，后送贷款审批牵头人签署审批意见 D.采用双人审批方式时，只要贷款审批牵头人签署“同意”意见，审批结论意见即为 “同意” A.发表“否决”意见应说明具体理由 B.对于决策意见为否决业务，申报机构认为有充分理由时，可提请复议 C.申请复议时申报机构需针对前次审批提出不同意理由补充相关资料，原信贷审批部 门必须安排对该笔业务复议 D.对原申报业务报批材料中已提供材料，可不重复报送 A.保证人如为法人，保证方签字人应为其管理者 B.借款人、保证人为自然人，应当面核实签约人身份证明之后由签约人当场签字 C.如果签约人委托他人代替签字，签字人必须出具委托人委托其签字并经公证委托授 权书 D.在签订（预签）有关合同文本前，贷款发放人应履行充分告知义务

各大银行个人住房贷款(doc 30页)

工商银行一手个人住房贷款

☆ 业务简述 一手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。 ☆ 适用对象 一手个人住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，并且借款人具有良好的信用记录和还款意愿。 ☆ 特色优势 1. 贷款期限长--最长期限可达30年。 2. 贷款额度高--最高贷款金额可达到所购住房市场价值的80%。 3. 融资成本低--贷款办理过程中银行不收取费用。 4. 还款方式灵活--为您同时提供等额本息、等额本金、按周还本付息、递增还款法、递减还款法、随心还还款法、入住还还款法等多种还款方式以及自主确定还款日、宽限期等还款特色服务，借款人可根据需求自由选择。 5. 贷款发放及时--在您提供有效阶段性担保的情况下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。 6.贷后服务便捷--为您提供便捷的还款、贷款要素变更等服务。 ☆ 申请条件 申请我行一手个人住房贷款需要具备以下条件： 1. 具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明； 2. 具有良好的信用记录和还款意愿； 3. 具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力； 4. 具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书； 5. 具有支付所购房屋首期购房款能力； 6. 在我行开立个人结算账户； 7. 有贷款人认可的有效担保； 8. 我行规定的其他条件。 您如果计划申请一手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料： 1. 借款人合法的身份证件； 2. 借款人经济收入证明或职业证明； 3. 借款人家庭户口登记簿； 4. 有配偶的借款人需提供夫妻关系证明； 5. 有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺； 6. 借款人与房地产开发企业签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》； （2）提前结清：在贷款到期日前，您如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向我行提出申请，由我行审批后到指定会计柜台进行还款。 贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由我行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

个人收入证明 先生（女士）是我单位（正式/季节性/临时）员工，聘期年。因其向贵行申请个人住房贷款，应贵行要求，特证明： 该员工自年月在我单位工作，现从事方面的工作，职务是。最近一年来平均基本月收入元，其他收入元，月收入合计元。 特此证明。 本单位对以上证明的真实性负责。 单位名称（公章） 单位地址： 单位人事劳资部门联系电话： 单位人事劳资部门联系人： 客户签字： 年月日 （以下内容由银行调查人填写） 收入证明核实记录：□电话方式□上门方式□其它方式 核实情况： 调查人签名：核实日期：

个人经济收入证明 __________________________________： 兹证明_________为本单位职工，已连续在我单位工作______年，学历为__________________________毕业，目前其在我单位担任____________职业。近一年内该职工在我单位平均月收入（税后）为___________元，（大写：____万____仟____佰____拾____元整）。该职工身体状况____（良好、差）。 本单位谨此承诺上述证明是正确、真实的，如因上述证明与事实不符导致贵行经济损失，本单位保证承担赔偿等一切法律责任。 特此证明。 单位公章 年月日 单位名称：______________________________ 单位地址：______________________________ 单位电话：______________________________ 经办人：______________________________

个人收入证明 _______银行上海分行： 兹证明__________为本单位职工，已连续在本单 位工作____年，最高学历为________，目前在我单位 担任_________职务。近一年内该职工的平均月收入（税后）为____________元。 （大写_________________________________）目前该职工的身体状况__________________ 本单位谨此承诺上述证明是正确，真实的，如 因上述证明与事实不符导致贵行经济损失，本单位愿 意承担法律责任。 特此证明 单位公章： 经办人： 电话： 年月日

一、个人住房抵押贷款期限最长多少年 1；商业用房用作抵押，授信期限最长是5年，同时还需要满足商业用房已使用年限+授信期限≤30。 2；住房用作抵押的话，授信期限最长是30年，同时要满足借款人年龄+授信期限≤60，房屋已使用年限+授信期限≤40。银行会在此基础上会对抵押物的变现能力、借款人还款能力等综合考虑后再确定授信期限。 3；借款人的个人信用要良好，个人资产状况也要好，还款能力强，这样的贷款客户很容易拿到贷款的，贷款额度和贷款期限都是好商量的。 另外抵押贷款还需要满足这几个条件，借款人年龄在18-55周岁，抵押房房龄在20年内，符合银行可接受的房产类型，房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、二次抵押贷款、酒店式公寓、写字楼等，借款人要有一定的还款能力。 二、个人房产抵押贷款期限最长是多久 住房抵押贷款，是指借款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。 1、商品住宅的抵押率最高可达 70% ； 2、写字楼和商铺的抵押率最高可达 60% ； 3、工业厂房的抵押率最高可达 50% ； 4、最长期限可达30年；抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等

三、办理房产抵押贷款的程序是什么 1、借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。 2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。 3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。 4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。 5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。 6、贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。

个人贷款结清证明 个人借款结清证明 个人借款结清证明 贷款结清证明开具需要什么?不是很明白你想问什么,贷款结清银行自然就会开出证明了,只需要钱付清就是了开结清证明需要你把银行的欠款还清就可以了! 求招商银行贷款结清证明格式 工行提前还款后多少时间能拿到个人贷款结清证明房地产他工行提前还款一般都是提前天申请,再开始存款--划账,出结清、他项一般都是-个工作日,然后随时都可以(周末除开)自己拿着结清证明和自己身份证原件 个人房贷申请还款之后结清证明可以委托他人去拿不?是上海农问题补充是金连金业务这个一般没有严格限制,你跟银行打个招呼,让委托人带上你的身份证和他自己的身份证,可以去的. 个人房贷提前结清证明和注销申请书不见了,房屋他项权证注销我在年就把个人房贷全部提前还清了带上你贷款合同和还款存折.严重鄙视 工行房贷提前还款结清证明怎么写?这个证明是工行出具的,工行有固定格式的,无需贷款人自己拟制.

办理房产证抵押注销登记时候,是不是房管局要收回个人贷款还我是提前缴清贷款的是的一般情况下需要你提供以下资料一、贷款结清证明二、抵押注销申请表三、他项权证希望能够帮到你(每个区域可能有所区别 工行贷款还清手续今天办了工商银行房贷提前结清手续,工行给了我个人贷款结清证明房这些文件已经齐了,可以去办理房子的抵押程序了,以后房子就是你的完全产权了 东亚银行北京分行银行还款需多久出结清证明这个问题你可以直接打电话给该分行的就可以,这归该部门管,在网上先找该分行的总机,然后转接该部门,你需要报出你的即可 听说现在可以用住房公积金来买汽车,不知道是不是真的!住房公积金由单位和个人按照工资比例偿还个人住房贷款;完全丧失劳动偿还个人住房贷款购房合同,借款合同个人住房公积金贷款在最后一次清偿时可 “原以为把公积金贷款提前都还完就踏实了，没想到从最后还款到将撤销房产抵押，至少还要跑三趟。”上周刚提前还清公积金贷款的市民宋先生，为了跑完公积金贷款结清和房产撤销抵押这“最后一程”，他不得不向单位请了三次假。