浅谈房地产开发中的设计管理

浅谈房地产开发中的设计管理

贺栋（天津新世界房地产开发有限公司）

摘要：给出房地产开发中业主设计师的设计管理的定义，通过对设计管理工作具体分类并结合分类下摘取点滴的例证，来阐述设计管理在具体工作实践中的应用及其重要性。

关键词：设计管理业主设计师任务资源进度技术

0 引言

随着前一段时间的房地产热，高企的房价让房地产企业有足够的利润空间，即使管理操作不甚规范的企业也能赚得盆满钵满，但是随着从08年开始的经济萧条，也让房地产企业的日子也越来越难过了。大浪淘沙，终究这个行业要在竞争中重新洗牌，留下来的企业必然是在经营、管理上优秀的企业。

房地产开发中的设计管理从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析，设计过程的管理，到施工中的技术配合和效果控制等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理工作。

1 什么是设计管理

很多非从业者甚至部分从业者都会认为设计管理就是“管设计院”或者更有甚者，认为设计管理就是“催图”，这其实都是对于设计管理的曲解，也是房地产企业在粗放管理形式下形成的观念。

我个人认为，设计管理是贯穿于房地产开发始末的，针对设计成果的，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作。下面就围绕这个定义，来对设计管理工作的内容进行进一步的阐述。

1.1 设计管理中的任务管理作为业主方的设计人员，也就是设计管理者，区别于所聘请的设计顾问单位中设计人员最大的一点就是前者是任务的制定者，而后者是任务的执行者。抛开了这个任务要求和行业技术要求以外，对于设计文件的探讨是没有任何意义的，很可能会掺杂进去设计管理者个人的好恶在里面。

这就涉及到业主设计师对设计文件的评判标准是什么，那就是设计任务要求，为什么不用设计任务书这个称谓呢？因为设计任务要求不仅仅局限于设计任务书，这还包括设计过程中针对设计调整所提出的要求，甚至合同当中的一些要求。那么要制定合理有效的设计任务要求，是业主方对设计顾问公司管理的根本。

设计任务要求这么重要，我们就不能草率地编写，我们以概念规划的设计任务要求为例来说明它的组成极其来源：①规划指标要求（来源于政府给出的该地块的规划条件）；②产品配比要求（来源于市场调研及策划分析、成本测算、前期规划研究）；③规划原则（来源于市场调研及策划分析、前期规划研究）；

④规划成果要求（来源于满足该阶段，业主对于设计成果的了解、下阶段设计的衔接以及政府的报批要求）；

⑤设计进度要求（来源于项目的总体设计计划）。

由上述组成的来源可以看出，编写任务要求之前要有很多功课要做，诸如规划研究；参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告；参与到成本测算，在施工图设计任务要求中还可能需要确定限额设计的限值；编制总体设计计划等等。只有做足了这些工作，才能形成合理有效的设计任务要求。业主设计师在判断设计成果时，应该站在产品定位的角度，或者说是站在客户的角度，根据设定客户的好恶来判断。所以说好的设计管理并不是只是针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多的参与到策划、测算的工作中去，任务的编制才能有的放矢。

1.2 设计管理中的资源管理作为设计管理中的最大资源就是所聘请的设计顾问公司，但在实际的委托中，往往不是一家，而是一个顾问团队，按照专业及阶段的不同，一般会有如下组成：①规划方案设计单位；②建筑方案设计单位；③建筑施工图设计单位；④景观方案设计单位；⑤景观施工图设计单位；⑥小区管网综合设计单位；⑦室内装修设计单位。

一般还不止于此，一个工程完成下来，所涉及到单位也不会少于10家。

首先，在资源管理中涉及到的就是如何委托设计单位，或者说我们的委托原则是什么。

一般情况下会兼顾以下几个原则：①擅长原则：比如在产品定位中，根据市场的接受程度等原因，要求项目的建筑风格是南加州风格，可能映入我们眼帘的就会是W+Y这样的设计单位，因为这个设计单位所擅长的就是这样的风格，比如广州的星河湾，武汉的南国明珠等项目。②成本原则：这里说的是设计费用的成本控制，一般在大型房地产企业，会根据项目的定位，确定总的设计费用，比如说确定75元/m2，那设计委托就要围绕这个限额进行，可能会此消彼长。而且在同等条件下，肯定是选择价格低的设计单位。

③磨和原则：尽量选择以往配合过的设计单位，这样他们的沟通成本会降低，比如在笔者操作的一个项目中就是聘请了GBBN与北京墨臣分别担当建筑外檐与规划、户型的设计，而他们正是在万科西山庭院项目的设计组合。④技术优先原则：我们在委托施工图设计单位时，经常会遇到这样的情况，技术好的设计单位配合度差，而服务好的设计单位技术又不行，那我们怎么权衡二者呢，配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进不是一朝一夕能促进的，而由于技术的偏差，很可能对项目造成无可挽回的损失，因此我们以技术作为更重要的选择条件。

其次，在确定了设计顾问团队以后，我们如何对这么多的单位进行管理，除了通过合同、任务要求之外，更多的工作是在各单位之间的协调、沟通工作，并利用他们自身的技术优势形成“冲突”，来解决问题。一般来说，一家设计单位只对委托范围内的环节比较关心，比如单体建筑方案设计单位对结构的可实施性和成本可能不会特别关心，至少不如施工图设计单位关心，那么我们就要在相应的节点来引入施工图设计单位，来与方案单位产生“冲突”，把后期可能遇到技术问题提前解决，这是我们通过借助资源来管理资源的一种方式。通过这些节点的穿插，让每一个顾问单位在进行委托范围工作的同时，也参与了对其他顾问单位的技术管理。

1.3 设计管理中的进度管理首先，设计成果的完成的时间直接影响房地产开发中的报批、施工等下一步环节，因此要对总体的设计进行计划、进度管理。总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。

总体设计计划绝不是各专业设计计划的简单叠加，要形成相应的时间穿插，这样做不仅仅是为了满足缩减时间的需要，更重要的是，要让各专业设计形成有机的结合，下面通过几个事件相关性的例子来说明：①在进行概念性规划设计的汇报这个节点前，要产生建筑单体方案单位（甚至是施工图设计单位），

还要产生景观方案设计单位。在汇报时刻，将这两家单位引入，形成与规划设计单位的“冲突”，因为每个设计单位关注点不一样，比如建筑方案设计单位更关注单体本身的形态，而景观设计单位更关注单体以外的空间，让他们在听取规划汇报时刻，都联系自己的设计部分，更能发现规划中的问题所在。②景观设计中的方案、初步设计的时间节点一定要与小区管网综合的方案、专业管线的施工图的设计节点发生联系，一定不能做完一个再做下一个，因为在室外可能存在大量的构筑物，比如雕塑、院墙等，很可能与某个管线的井发生冲突，实际上相当于两个设计并行发展，增加会审的环节。

其次，编制的进度计划应尽量详尽，而且具有可操作性，并且要对应对于各个阶段有设计成果的要求，下面截取某项目景观方案设计中的“深化景观方案设计”阶段为例。①深化调整甲方确认的景观方案设计（3月11日至3月31日。成果：深化,调整由甲方确认后的规划设计方案及户型平面（CAD）,提供供甲方初步选择的意向立面,景观彩图资料）；②景观方案汇报（4月1日）；③公司内外部对方案进行评审并反馈意见（4月2日至4月4日。注：综合管网设计公司参加）；④根据反馈意见调整景观方案（4月15日至4月21日）；⑤根据综合管网意见调整景观方案（4月15日至4月28日）；⑥景观方案确认（4月29日至4月29日）

1.4 设计管理中的技术管理在设计管理的管理工作中，是以技术为前提的，在通过流程把过程规范的同时，具体的工作还要靠相关专业的技术的应用。通常的技术管理工作分为以下几类：①技术研究：比如前期的规划研究，就是要求业主设计师根据地块的规划条件及策划的相关要求，根据当地的规划管理规定进行规划的实际摆位，得出产品形态等初步结论，指导后面的设计单位委托。②任务要求的编写：通过设计语言将产品定位表达成为任务书，同时要结合规范、成本等其他的要求。③技术方案对比：比如结构部分基础选型的工作、公建建筑中中央空调选型工作等，这都是要组织设计单位进行技术分析，在多方案中对比成本、时间等综合要素来得出方案选型结论。④设计文件的审核：这是充斥在设计管理工作中的各个角落，方案过程文件的交流、汇报的听取、图纸的审核等等。

2 结束语

设计管理在房地产开发中不仅是必要的，而且是重要的环节。好的设计管理要靠流程、制度去保障，以过硬的专业技术为基础。由于篇幅所限，笔者只是从设计管理大的分类下摘取点滴的例证予以说明，希望能够引起从业者的高度重视，不仅仅设计管理看作是“催图”，认识到里面技术和管理的含量，更深一步将技术和管理相结合，在实际工作中摸索出一套适合自身企业的设计管理方法。

房地产开发经营与管理考试试题及答案(精品文档)_共7页

2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%

房地产开发建设管理规定实施细则完整版

房地产开发建设管理规 定实施细则 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

第一章工程建设计划管理与考核 第十二条工程部在竣工时间15天前召集物业集团及施工单位进行分户验收、5天内完成第一次验收，并要求从验收第一天起8天内整改完毕。在整改过程中，物业集团及相关单位必须边整改边验收。每延迟一天召集，扣工程部经理15元；超过8天未整改完毕，每户每延迟一天，扣工程部经理5元，物业集团全质办考核，综合计划部负责监督。 实施细则物业公司负责人在工程竣工15天前负责成立有物业集团全质办参加的分户验收组，并设计好验收表格，表格中列出具体检验项目。设备设施分系统进行验收、户内分单元进行验收。各设备设施系统分成两大类，一类是资料、一类是投入使用情况；设备设施使用情况根据表格列出的项目分别进行检测，各单元使用情况每户每项进行检测。交楼10天前物业集团全质办进行一次考核并在当天17：00前将考核表报物业集团总经理；交楼7天前物业集团全质办再进行一次考核并在当天17：00前将考核表报物业集团总经理；从验收第一天起超过8天未整改完毕的每天统计考核结果并于当天17：00前上报物业集团总经理。每月1日物业集团全质办编制上月考核统计表时再报1次。 验收合格且卫生达到四星级标准的单元可接收房屋钥匙。 第十九条每期工程竣工当天工程部必须保证通水、电、煤气、电视、电信、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录。每项每延迟一天扣工程部经理15元。工程竣工当天开发五部必须保证通邮，每延迟一天扣开发工程五部经理15元。物业集团全质办考核，综合计划部负责监督。 实施细则物业公司负责人在工程竣工前一天安排分户验收组对上述设备设施进行验收。公共设备设施分系统进行验收，户内相关部分设施分单元进行验收；其中通煤气、通邮等不能检测的通过查看证明文件进行检查。验收组在竣工前一天将验收结果书面报督导员，督导员在工程竣工的当天8：30前将分户验收组报送的验收情况书面报物业集团全质办，物业集团全质办当天将考核统计表报物业集团总经理；每月1日上报上月考核统计表时再报1次。 本条所指竣工时间以该工程施工合同中的竣工时间为准。工程竣工之日经验收组验收为不合格或未完成的项目，每隔10天再验收一次；到下月仍未完成的下月再次进行考核。

房地产企业房地产开发与管理制度

房地产开发与管理 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。 项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经经理批准后，才正式

抽设计单位委托设计。 施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。 （3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其他有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费标准，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序管理体系：

有关房地产开发与管理论文

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意义与实用价值非常重大。 1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值 建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。 一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都

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房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

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房地产开发与经营论文

象屿都城住宅项目的市场定位分析 摘要:市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。市场定位具体包括产品定位、企业定位、消费者定位这几个方面。本小组此次将从这三个角度分析象屿都城这个住宅项目的市场定位是否合理。 关键词:象屿都城新虹桥首府市场定位比较分析 引言 随着 2008年九号线的开通,九亭,成为近年来各房地产开发商的新宠,目前已被越来越多的市场目光所关注。短短几年时间,诸多地产开发商汇聚于此, 开发建设了将近 30个项目。 其中来自厦门的象屿集团, 在进入上海之后也将犀利的目光聚焦在九亭这一热门板块。并将自己的开发模式和品牌带进九亭, 一口气开发了象屿都城、象屿名 城两个项目, 成为九亭首个开发系列品牌产品的开发商, 对九亭板块的提升意义重大。 象屿都城作为区域内最大的项目, 其 32万平方米的总建筑面积傲视南九亭。 周边生活配套齐全,是区域内难得一见的低密度居住社区。曾连续荣获 2008上海房地产标杆楼盘、 2009最值得期待楼盘、 2009年轨道交通宜居金牛奖等多个奖 项。 介于以上几个原因,我们小组选择该项目作为这次论文的调查对象。在 5月 14日,我们来到了象屿都城项目位于沪亭南路的销售中心。接受我们调查是上海同策房产咨询股份有限公司的销售代表。针对我们提出的问题, 他们做出了很好的解答, 让我们受益匪浅, 对于象屿置业的经营理念以及象屿都城这个住宅项目的市场定位有了更为深刻的了解。 第一部分关于市场定位 一、市场定位的定义

市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。 市场定位是在上世纪 70年代由美国营销学家艾 ·里斯和杰克特劳特提出的, 其含义是指企业根据竞争者现有产品在市场上所处的位置, 针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度, 为本企业产品塑造与众不同的, 给人印象鲜明的形象,并将这种形象生动地传递给顾客,从而使该产品在市场上确定适当的位置。二、市场定位的内容 市场定位具体包括产品定位、企业定位、消费者定位这几个方面。本小组此次将从这三个角度分析象屿都城这个住宅项目的市场定位是否合理。 第二部分象屿都城项目简介 象屿都城东至虬泾路, 西至沪亭南路, 南至一期别墅项目 , 北至淀浦河路。隶属于南九亭板块, 毗邻九亭板块唯一的商业街——九亭大街。周边生活配套设施齐全, 生活便利, 公交系统相对发达。象屿都城位于嘉富丽花园别墅和项目一期的环岛翡翠湾的中间。本次即将开盘销售的象屿都城三期, 周围别墅环绕, 使住户有用普通公寓房的价格买到别墅房的感觉, 生活空间有强烈的立体感, 动静分离。小区景观以巴厘岛风情为主, 体现优雅舒适的和谐生活。该项目的主旨是给年轻人渴望的城市,给小朋友快乐的天堂,给中老年人世外桃源。 第三部分分析框架 一、产品定位 1、卓显国际风姿,创新亚洲风情第一站 该项目由国际知名景观设计公司澳大利亚五贝国际设计有限公司负责其园林建造。汇集亚洲各路造园手法, 集萃东方人文精髓, 最终以新亚洲风尚之魅领秀国际风姿。小区内有独特坡地景观、仪式树阵及少女喷泉等特色风景, 体现人文与自然的和谐共生。 2、用一步到位的精装修国际理念打造精英阶层的醇品生活

房地产开发项目设计管理的必要性和关键性(一)

房地产开发项目设计管理的必要性和关键性(一) 随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、生产和管理取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发项目策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮，找几个人炒炒更绘出图纸，建楼卖楼的日子已经一去不复返了。 一、项目管理的关键性 建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设房地产开发项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。一般房地产开发项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展

开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，房地产开发项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。 方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。 二、加强质量管理 方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产

房地产开发过程中的规划管理

房地产开发过程中的规划管 理 -标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产开发过程中的规划管理 房地产开发过程中的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。 1、开发项目选址、定点审批阶段。开发商首先须持计委批准立项文件、开 发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图及其他相关材料向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》。2、申请建设用地规划许可证阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的 计划任务、市政府批准征用农田的文件（使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见）、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。 《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。 3、规划设计条件审批阶段。开发商需持城市及化管理部门批准的计划任 务、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图（单位建筑 1/500，居住区1/2000，其中一份划出用地范围）和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达《规划设计条件通知书》及用地红线图。《规划设计条件通知书》主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。4、设计方案审批阶段。开发商应首先委托有规划设计资格的设计机构完成 不少于2个方案设计，然后持设计方案报审表、项目各设计方案总平面图（单位建筑1/500、居住区1/2000，其中一份划出用地范围）、各层平立剖面图、街景立面图等（1/100或1/200）、方案说明书及其他相关资料，向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位，审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发《规划设计方案审批通知书》。 5、建设工程规划许可证阶段。开发商需持由城市建设主管部门下发的年度 施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（如使用水、电、煤气、热力的等的协

房地产开发与经营管理论文

房地产开发与经营管理论文 姓名：武智辉 班级：工管11-1班 学号： 品牌策略在房地产运营中的作用 摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。 关键词：品牌房地产运营策略文化 一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。 房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自

房地产设计管理

标杆企业如何进行设计管理 目录 一、设计管理的常见问题举例 二、如何衡量设计管理的绩效 三、设计管理流程的优化 四、如何控制设计管理的关键点 五、如何管理设计变更 六、设计管理的七只眼睛—在设计管理中各部门的协作 七、标杆企业设计管理的特点分析

一、设计管理的常见问题举例 我们在为房地产开发企业提供咨询服务时，在设计管理方面经常会在不同企业遇到类似的问题，总结一下大概有以下几种： 1、角色错位、越殂代疱 在许多房地产开发企业里，设计管理部门的设计师通常都是在设计院工作过，来到房地产企业设计管理部后，依然习惯以前的工作方式，在工作中喜欢一头扎进图纸中找设计单位的设计错漏问题，甚至觉得设计单位的能力不行而自己直接取代设计单位去做设计，自己还感觉挺有成就感。殊不知，房地产开发企业的设计工作与设计院的设计工作在性质上是不完全相同的，所处立场不同决定的设计管理的范围和内容都有较大差别。 有一位设计总监和我们讨论设计管理问题时总结得很好，他说房地产企业设计部门是“做产品”而不是“做设计”，房地产企业关心的是客户是谁、要做成什么样的产品（客户喜欢什么样的户型、景观、环境和配套设施等）、产品的成本和售价是多少，产品要什么时候上市销售等，房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求转化成设计的语言，对设计委托单位提出设计思路和设计要求。国内房地产市场发展了20余年，国外著名的设计机构很多也进入中国市场，设计行业已经发展得比较成熟了，国内某知名设计院和我们交流时就说“只要房地产企业能够提出对产品的想法和要求，我们都能够帮助他们实现”。 房地产开发企业是资源整合型企业，设计、营销、工程等很多主要工作都是依靠外部合作单位来完成，我们做的是整合和管理好这么合作资源，定位好我们的角色而不是要取代他们的工作，不然就经常会陷入劳而无功、整天忙得焦得烂额的在公司领导和设计院两头都不讨好！ 2、追求完美主义，把设计工作当成艺术作品创作 很多设计部门经理和设计师，或者对设计工作比较了解的房地产公司总经理，都有一种技术情结，就是追求产品设计上的完美主义，希望把每一个项目都做成一件能够流芳百世的艺术作品，经常会在方案或施工图确定后还觉得不满意不间断提出变更意见而在工程上大动干戈，甚至在工程完工后觉得还有需要更改的地方，就是恨不能够把楼拆了重新设计和施工。 房地产企业与制造业的管理模式差别较大的地方就是房地产企业的产品过程是实行项目管理方式，既然是项目，就应该在约定的时间范围内，按约定的质量和成本要求完成，而艺术品是创造性的，对时间和成本的要求并不敏感。刚才说到房地产开发企业是“做产品”，其实更确切的说是“做商品”，而“做商品”是要追求赢利的，不能不计代价地追求产品的完美，而应该追求的是产品的质量、进度和成本的平衡科学。 3、反复讨论，设计工作虎头蛇尾 我们曾经服务过的一家在国内还比较知名的房地产开发企业，他们说方案设计经常要6-8个月才能定下来，有时甚至长达1年的时间。设计院提交方案后，公司设计管理部召集公司领导和各相关部门一起评审，评审时也没有什么程序和评审标准，领导和各部门经常是想到一个建议说一个，将意见整理发给设计单位修改方案后，领导或又有些部门会提出其它建议或意见，就这样方案评审的会议总共开发12次，设计院也这样反复折腾了12次，甚至有些修改意见又返回到了原先的方案，任何工作如果反复修改10多次都会使工作的激情和创意给磨灭怠尽，设计院也被折磨得精疲力尽和苦不堪言，幸好当时设计合同里签定的方案修改是不收费的，如果象有些比较规范的国外设计单位对方案修改另外取费的话这家公司就扛不住了。直到过了8个月后公司感到后面的进度太紧张了，最后领导层决定不再评审了，扩初设计也没时间做了，让设计单位直接出施工图，基础开挖图出来后赶紧先进行土方工程，这就是房地产行业典型的“三边工程”。 这家房地产企业的问题主要是两方面，一是上面说的追求完美主义，另一个更重要的原

·房地产开发经营与管理考试试题及答案

一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资

周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

房地产开发建设管理制度

附件 房地产开发建设管理制度 （讨论稿） 第一章工程建设管理与考核 第一节总则 第一条工程部为工程建设的责任部门。 第二条建设工程的竣工标准： 1、毛坯竣工标准: 工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米）范围内的道路、绿化（含屋面）按照批复的总规要求全面完工（含地下室及地下机械停车库），所有临时建筑、构筑物拆除完毕。 主体工程完工后90天内，须达到上述工程竣工标准。否则，每超一天，扣罚工程部经理100元、开发部经理100元。综合计划部考核。 2、豪装竣工标准: 在毛坯竣工的基础上,室内装饰工程全部完工。 主体工程完工后150天内，须达到上述工程竣工标准。否则，每超一天，扣罚工程部经理100元。综合计划部考核 第三条建设工程交楼标准： 各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（根据当地文件要求需要）： 1、建设工程规划验收合格证； 2、质量监督意见书； 3、人防验收备案表； 4、消防验收意见书； 5、环保验收意见书； 6、建设工程竣工验收备案表； 7、交楼许可证。 主体工程完工后180天内，须达到上述工程交楼标准。否则，每超一天，扣罚工程部经理100元、开发部经理100元。综合计划部考核。 第二节工程建设过程管理 第四条新开发项目在详规批复一周内、开工前，由工程部牵头，

地区公司负责人主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为总工室、当地建筑设计院、综合计划部、工程技术部、招投标部、开发部、合同管理部、营销部、物业公司等部门（单位）负责人。审查通过后三天内报管理中心备案。 未按时召开会议的，扣罚工程部经理500元；综合策划方案未经审定即开工的，扣罚工程部经理500元；综合策划方案出现漏编、错编的，每项扣罚责任部门负责人100元。综合计划部考核。 项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附：开发建设综合策划方案会签审批表）： 1、施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。 2、施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。 3、施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。 4、施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。 5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。 6、施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。 7、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。 8、制定甲供材料采购供应计划。 9、制定项目各期开发建设计划及分批销售计划。 10、制定项目各期分批移交物业管理计划。 11、小区的公用工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。 第五条在工程开工前及开工后，每月召开一次由工程部经理组织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流会。未召开的，每次扣罚工程部经理500元。工程技术部考核。 工程建设交流会内容： 1、工程部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式； 2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序及进度、签证、结算申报流程等；

房地产开发与管理

房地产开发与管理 一、填空 1.房地产：房地产是由土地、随着土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 2.房地产开发的特征：1.综合性2.长期性 3.时序性 4.地域性 5.风险性 3.生地熟地毛地净地生地。1.生地：指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。2.熟地：指已完成土地开发，形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。3.毛地：指已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.净地：指已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁，土地权利单一的土地；从形态上看，净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.管理的基本职能：计划、组织、领导、控制、创新。 5.土地所有权：是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地所有权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 7.根据土地利用总体规划，土地用途包括：农用地、建设用地、未利用地。 8.建设项目选址意见书的主要内容：1.建设项目的基本情况2.建设规划选址的主要依据。 9.房地产开发项目规划：是把建设意图转换成定义明确，系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。 10.房地产投资决策的基本要素：决策者、决策目标、决策变量、状态变量。 11.定量分析方法：确定型决策法、风险性决策法和不确定型决策法。 12房地产投资不确定性分析的进一步分析方法：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。 14.五种财务基本报表：现金流量表、损益表、资金来源与应用表、资产负债表和外汇平衡表。 15.房地产开发建设过程四个阶段：1.项目建设准备阶段2.招标投标阶段3.施工阶段4.市政公建配套阶段。 16.建设工程质量监理内容：1.对原材料的监理2.对混凝土浇灌的试验监理3.对施工程序的监理。 17.工程监理工作内容：1工程投资监理2.工程进度监理3.工程质量监理4.工程成本监理5.工程合同监理。 18.现行土地制度、社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制。a农民集体的范围有：农民集体；村内有两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体.b 国有土地的范围有：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 二、简答题 1.房地产特性：1）位置固定性、地域差别性。2）使用长期性。3）商品属性。4）保值增值性。5）异质性。 2.项目选择的程序：1.投资项目寻找2.投资项目精选 3.初步可行性研究 4.项目谈判 5.详细可行性研究 6.公司总体决策。 3.我国土地所有权特征：1.权利主体的特定性2.交易的禁止性3.权属的稳定性 4.权能的分离性 5.排他性。 4.土地使用权转让原则：1.随之转移原则2.房、地产一致原则3.效益不可损原则。 5.房地产开发投资的主要不确定性因素：1.土地费用2.建安工程费3.租售价格4.开发期和租售期5.其他因素。

大学房地产开发与管理论文范文

大学房地产开发与管理论文范文 一：工程管理毕业论文 摘要 房地产项目策划是确立项目的目标，同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据，是项目实施的依据，同时又是项目后评价的依据。通过对房地产项目的策划研究，对项目的各项指标和内容进行准确有效的分析，以确保项目有理有利的实施。房地产开发公司为了保证自己的经济利益和保持企业竞争力，都非常重视项目策划研究。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产，分配及应用知识的能力。 本文是为武汉利嘉置业即将开工的武汉世界城光谷步行街项目做的项目策划，详尽介绍了光谷步行街的基本规划、周边环境及开发目标等相关状况。基于对该项目的调研与策划研究，分析了项目的优劣势，确定了目标客户群，明确自身定位，为项目的实施提供了策划建议。文章对项目的可行性研究以及营销实施作出指导，对项目的资金筹措与赢利能力进行分析策划，并对项目的实施提供初步的实施方案，从而确保项目的成功。 关键词：房地产项目策划研究市场分析 第1章绪论 行市场前景分析。 第四部分综合运用策划理论进行项目建设规模策划与投资需求预测。首先分析项目的经济技术指标、项目的设计定位以及项目特色来确定项目的建设规模。其次分析项目的投资过程和资金需求，策划项目的投资需求。 第五部分综合运用项目资金筹措理论，对项目进行资金筹措策划。对项目的资金来源与运用进行周密的策划研究。为项目融资、资金的科学合理利用，发现不确定因素，防范财务风险，为项目的成功运转提供财务上保障。 第六部分运用财务可行性分析基本知识，对整个项目的投资效益进行分析并为项目做出初步财务可行性评价，为项目的盈利能力做出科学的策划研究。 第七部分通过对本案例的研究，对全文进行总结与展望。总结出对房地产项目策划研究的相关建议，以及本案例中的项目策划过程中出现的问题，同时也通过这一部分指出本案例的局限性以及需要进一步研究的问题，对房地产项目策划研究策略提出建议。 第2章房地产项目策划的相关理论基础 2.1房地产项目策划的内涵