商业银行住房抵押贷款的分析

ABSTRACT

商业银行住房抵押贷款的分析

摘要

美国次贷危机引发的金融风暴给美国乃至全球的金融市场都带来了巨大的影响。此次次贷危机的爆发的主要原因是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等。近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，同时，给我国的住房抵押贷款市场也带来重大的风险隐患。因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。本文首先分析我国商业银行住房抵押贷款的发展现状，然后说明加强住房抵押贷款风险管理的必要性，最后从住房抵押贷款所面临的各个风险入手进行风险管理分析。

关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险分析，防范对策

I

西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）II

ABSTRACT

ABSTRACT

The United States sub-loan crisis triggered by the financial turmoil to the United States and the global financial market has brought a huge impact. The main reason for the outbreak of the subprime mortgage crisis by the United States of America, is rising interest rates substantially over the innovation of financial products and the United States of America too cheap credit system. In recent years, China's real estate industry is developing rapidly, people purchase demand is increasing, and now housing prices continue to rise, resulting in lending by commercial banks increased, at the same time, China's housing mortgage loan market risk significant also bring. Therefore, commercial banks should strengthen the risk management of personal housing mortgage loans, to ensure the healthy development of the housing mortgage loan market in China, in order to maintain the development of the Chinese Commercial Bank of good, the status of housing mortgage loans in China's commercial banks to the risk analysis and to find effective measures to prevent the occurrence of adverse events, for while China is an urgent and important issue. This paper first analyses the status quo of the development of housing mortgage loans in China's commercial banks, and explain the necessity of strengthening the housing mortgage loan risk management, the risk finally facing from the housing mortgage loan risk management analysis.

KEY WORDS：Commercial banks, Housing mortgage loan, Risk analysis, Countermeasures

III

西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）IV

目录

目录

1前言 (1)

1.1研究背景及意义 (2)

1.2研究内容与方法 (2)

1.2.1研究内容 (2)

1.2.2研究方法 (3)

1.3论文框架 (4)

2相关理论与文献综述 (5)

2.1商业银行住房抵押贷款理论 (5)

2.1.1商业银行住房抵押贷款的概念 (5)

2.1.2商业银行住房抵押贷款的流程 (5)

2.1.3商业银行住房抵押贷款的用途 (5)

2.1.4商业银行住房抵押贷款的对象 (6)

2.1.5商业银行住房抵押贷款的条件 (6)

2.1.6商业银行住房抵押贷款的额度 (6)

2.1.7商业银行住房抵押贷款的登记制度 (6)

2.2文献回顾 (7)

2.2.1国外研究状况 (7)

2.2.2国内研究状况 (8)

3商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析 (9)

3.1商业银行住房抵押贷款的现状分析 (9)

3.2商业银行住房抵押贷款面临的问题分析 (12)

3.2.1信用风险 (12)

3.2.2利率风险 (12)

3.2.3抵押风险 (12)

3.2.4法律风险 (13)

3.2.5流动性风险 (14)

3.2.6市场政策风险 (12)

3.2.7操作风险 (14)

3.2.8管理风险 (15)

V

西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）

4发展商业银行住房抵押贷款的对策及建议 (17)

4.1开发和建立内部评级体系和内部评级模型 (17)

4.2完善银行内部信贷管理机制 (17)

4.3建立个人住房抵押贷款风险预警系统 (17)

4.4加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理 (17)

4.5发展个人住房抵押贷款风险转移机制 (17)

4.6完善个人住房抵押贷款的法律制度环境 (17)

结论 (21)

致谢 (23)

参考文献 (25)

VI

目录

VII

前言

1前言

2007年3月爆发的美国次贷危机，目前已经在全球范围内造成了巨大的影响。次贷危机是由于一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款而引起的，又通过大量金融衍生产品把其他金融机构卷入了这次危机，又通过各种途径影响到整个世界。中国应当在次贷危机中吸取经验和教训，避免类似的风险。房贷有房产作抵押，似乎是最安全的资产，但房产的价值是随着市场不断变化的。当市场前景好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，降低抵押信贷的风险，会诱使银行不断地扩大抵押信贷的规模。但房地产的价格也不可能无休止地涨下去，因为任何企业或个人都不可能无视其生产与生存的成本。当市场发生逆转时，房价走低银行处置抵押物难即使拍卖抵押物其所得收益也不足以偿还贷款。而现代金融活动中资本的杠杆率高、信用链长，因此房贷的风险常常会波及到诸多信贷交易主体。这不仅给贷款银行带来大量的呆账坏账还会危及银行体系的安全及整个经济的健康发展。因此，银行需要在风险和收益中做出理性的选择，提高识别和抵御市场风险的能力。

我国商业银行个人住房抵押贷款是住房金融的重要组成部分，它是随着我国住房制度改革的深化而产生、发展起来的。随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化，自2000年以来，中国城镇居民的购房热情不断升温，住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里，个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐，在银行贷款中所占的比重日渐提高，已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类，给商业银行带来了巨大的经济效益。住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。然而，我们应当看到，在个人住房抵押贷款迅速发展的同时，也面临着诸多风险，如信用风险、利率风险、抵押风险、流动性风险、法律风险、市场政策风险、操作风险和管理风险。这些风险给银行带来的影响是巨大的，有风险就要有相应的防范措施。如何有效的防范、控制这些风险，从而保证银行个人住房信贷资金的安全、稳健运行，充分发挥个人住房抵押贷款所具有的积极作用，是目前人们最关心的问题。本文先介绍了商业银行住房抵押贷款的研究背景以及研究内容，然后从商业银行住房抵押贷款面临的八大风险入手分析，来研究各个风险的内涵以及这些风险所带来的不同影响，结合商业银行住房抵押贷款的现状，从而解决这些风险。

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西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）

1.1研究背景及意义

在美国，贷款是非常普遍的现象。美国当地的人很少全款买房，大部分都是长时间贷款。可是在这里，失业和再就业是很常见的现象，这些收入不稳定或者完全没有收入的人，他们购买房屋因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，使美国的次级抵押贷款市场迅速发展。但是，随着美国住房市场的降温，尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也在大幅上升，购房者的还贷负担大大加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房，或者通过抵押住房来获得融资变得困难。这样的局面导致了大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。美国次级抵押贷款市场风暴的发生，虽然从表面上看，是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，然而我国商业银行房地产贷款过程中这些问题并不是特别明显，但是美国次贷危机的诱因却与我国商业银行业存在的问题基本相同：房价高，房地产泡沫的不断膨大，利率的不断上升。由于房地产贷款在我国银行信贷资产中比重较大，严峻的形势要求我们必须正视此次美国次贷危机带给我们的警示，以保证我国银行业能够实现和谐发展。

近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患。因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。本文的研究目的是在我国商业银行的相关政策下，正视我国商业银行住房抵押贷款的现状，对存在的风险进行分析，并有针对性的研究相关的对策。从信用风险、利率风险、抵押风险、流动性风险、法律风险、市场政策风险、操作风险和管理风险这八个方面分析我国商业银行住房抵押贷款存在的隐患，并针对这八个风险进行了详细的研究提出了相应的防范措施。

1.2研究内容与方法

1.2.1研究内容

1）了解我国住房抵押贷款的内容及现状。

2）结合了解的内容分析我国住房抵押贷款存在的风险。

3）针对分析出的我国住房抵押贷款存在的风险，我国应对风险采取的措施。5）了解美国次贷危机及其对我国住房抵押贷款市场发展的启示。

6）说说自己对我国住房抵押贷款发展的建议。

2

前言

1.2.2研究方法

本文通过规范分析与实证研究相结合、国际比较的方法对我国个人住房抵押贷款业务发展及存在的问题进行综合性研究：

1）搜集数据，根据数据做出表格，并且根据表格进行分析，发现个人住房抵押贷款业务发展的现状与趋势。

2）根据收集的相关资料，归纳、分析个人住房抵押贷款业务存在问题的种类及原因，并且研究解决措施。

3）利用个案分析法，举例法等，说明特殊性。

4）归纳总结，说明共性。

3

西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）1.3论文框架

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相关理论与文献综述

2相关理论与文献综述

2.1商业银行住房抵押贷款理论

2.1.1商业银行住房抵押贷款的概念

住房抵押贷款又称住房按揭贷款，是指借款人由于自有资金不足，以所购买的住房为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷款本息。住房抵押贷款主要包括以下三类：第一，政策性个人住房贷款，主要为住房公积金贷款，第二，自营性商业个人住房贷款，按揭贷款是其中的典型形式。第三，个人住房组合贷款，即政策性和自营性两种贷款方式相结合的贷款方式。住房抵押贷款，实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。

2.1.2商业银行住房抵押贷款的流程

1）借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。2）银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3）借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4）借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5）贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6）贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

2.1.3商业银行住房抵押贷款的用途

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西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）

6用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，其主要产品是抵押加阶

段性保证个人住房贷款，即通常所称"个人住房抵押贷款"。

2.1.4商业银行住房抵押贷款的对象

具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

2.1.5商业银行住房抵押贷款的条件

借款人必须同时具备下列条件：

（1）有合法的身份；

（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

（3）有合法有效的购房合同；

（4）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；

（5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；

（6）能够提供贷款行认可的有效担保；

（7）贷款行规定的其他条件。

2.1.6商业银行住房抵押贷款的额度

最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%；

贷款期限

一般最长不超过30年。

2.1.7商业银行住房抵押贷款的登记制度

从中国的民事立法来看，我国的房产抵押贷款登记制度还存在着很多的不完善，显然这还没有做到一定的重视程度，那么，如何才能完善房产抵押贷款登记制度呢，两个方面：

（1）房产抵押贷款登记机关不统一

房产抵押贷款的登记需要按照两个原则：登记机关的司法性质和登记机关的统一性。调研过很多国家，得出结论是：房产权属登记基本上是由房地产登记机关统一办理登记，房产权属登记机关都是司法机关，那么，登记行为属于司法行为，具有很强的法律效力，我国《担保法》第42条对各种不同抵押物的相应登记部门作了规定：以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门。授权县级以上地方人民政府是为了

相关理论与文献综述

与《城市房地产管理法》第61条的规定保持一致，目的是维护法律的统一性。而《城市房地产管理法》之所以没有明确规定城市房地产抵押的登记部门，是因为全国各地实行的房地产管理体制不完全相同，实行房产地产分管体制，房产地产合一的管理体制等等，各不一致。这种状况就使各登记机关无章可循，各行其是，为各类虚假登记开了方便之门，极大地影响了抵押登记的权威性，此后必然涉及到土地政策的贯彻，甚至阻碍中国房产的发展，政府的形象和威信。

（2）房产抵押贷款登记审查内容不统一

房产抵押贷款登记的意义在于房产物权变动的公示和公信，其目的是使社会公众相信该登记权利而为交易行为，维护交易安全，而不是对抵押合同的效力进行确认。因此，房地产抵押登记机关在受理抵押当事人的登记申请后，只能在自己的职责范围内就申请的形式进行审查，而不能超越登记权限对合同的实质性内容进行审查，更不可以利用职权强制收费或指令当事人到其指定的评估机构进行资产评估，搞垄断经营，损害抵押当事人的利益。当前的房地产抵押登记过程中，存在着种种不合理的现象，其中房地产抵押登记机关不适当地行使公权力，造成对私权利的侵犯就是主要表现。

总之，房地产抵押制度是担保物权制度的重点，而由于我国尚无完善的民事基本法，现行法律法规对房地产登记的规定往往有语焉不详之感，不合理之处颇多。因此，要完善我国现行房地产抵押登记制度，必须从立法的高度来考虑，以实现统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序的要求，以期提高我国登记的公信力、进一步保护债权、保障交易安全、减少房地产纠纷。在新《物权法》出台的情况下，我们更急切期待我国有关房地产抵押登记相关单行法律的早日出台，并期待中国《民法典》的早日公布与实施。

2.2文献回顾

2.2.1国外研究状况

个人住房抵押贷款最初起源于19世纪的英国，到20世纪初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。由于国外开办时间长，目前个人住房抵押贷款市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个极为重要的组成部分。以美国为例，个人住房抵押贷款余额占到银行信贷资产总额的四分之一左右，因而国外学者对这一领域的研究也非常深入。建立完善的住房抵押贷款担保体系，可以有效防范住房贷款中存在的金融风险，同时其信用提高功能可以有效促进我国中低收入家庭购房，有利于改善我国中低收入家庭的住房条件。目前我国的房贷担保机构的体制上不完善，这篇文章在介绍和分析了国外发达国家的担保体系运作模式的基础上，对我国住房抵押贷款担保体系发展模式提出了若干建议。国际上主要国家的商业银行贷款损失准备金制度的最新发展，并在此基

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西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）

础上提出了对完善我国银行贷款损失准备金制度的一些启示。

2.2.2国内研究状况

个人住房抵押贷款是发达国家居民买房时常用的融资方式，房改以来在我国逐步发展起来。我国发展个人住房抵押贷款具有重要的意义：有利于刺激居民的住房消费，从而对扩大内需，促进国民经济增长做出贡献；有利于金融机构贷款整体质量的提高和资产结构的优化；有利于提高居民的居住水平，早日实现“居者有其屋” 。个人住房抵押贷款业务是个人消费贷款业务重要的一种，发展个人住房抵押贷款业务有着广阔的前景和空间，但存在的问题及竞争形势也不容乐观和忽视。要持续快速发展，须理顺、解决一系列的制约因素。个人资信审查是个人住房抵押贷款业务中必不可少的重要环节，是确认借款人资格、核定具体贷款数额、贷款期限的重要依据。完善个人资信审查制度，对于解决个人住房抵押贷款存在的问题，提高个人住房抵押贷款资产质量起着至关重要的作用。个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。在住房抵押贷款市场上，金融机构要面临重大的问题。科学分析、有效防范问题，完善住房抵押市场管理机制，是金融业务顺利开展的需要，也是抵押贷款市场高效运作、充分发挥其功能的前提。

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商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析

3商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析

3.1商业银行住房抵押贷款的现状分析

住房抵押贷款是房地产抵押贷款市场中针对个人购买住宅的一种房产抵押贷款，第二次世界大战后首先在美国发展起来的一种房产金融业务。指由房地产金融机构以住宅为抵押所发放的一种贷款，按期付息，住房产权仍由产权所有人自行管理，债权人只能按期收息，而没有对房屋的使用管理权力，产权所有者到期还清借款，同时收回房契，抵押即告终止。

住房抵押贷款是以抵押合同为依据的一种对借贷双方都有利的抵押贷款形式。抵押合同具有法律的约束力，它明确规定了借贷条件以及借贷双方各自的利益、权利、责任和义务。在国际上，住宅抵押贷款是一种最普遍，最基本的住宅信贷形势，也是一种成熟的住宅信贷形式。

美国新经济的连续强劲增长创造了经济学史上的奇迹，实际上它是一种双轮驱动的经济：一方面源于以网络经济为代表的知识经济的迅猛发展，另一方面，则源于以国内消费为主的产业，特别是房地产业的迅速稳定发展。据统计，1999年美国国内住宅抵押贷款占银行信贷额的48%，人均住房消费占美国人可支配收入的70%左右，而加州的房地产在20多年中增长了38倍。值得一提的是，1990年代初美国的国际贸易收支为赤字，国际经济在很大程度上依赖国内消费，而政府采取彻底化的国内消费策略是美国1990年代经济走强的重要原因。

纵观市场经济发达国家的经验，住房金融在一国金融中占有重要地位，尤其是住宅抵押贷款，其占商业银行贷款总额的比重一般在20%-30%之间。近年来，全球金融一体化和金融深化发展拓展了住房金融的功能，尤其是住宅抵押贷款这一金融工具的不断创新，房地产业和住房消费通过抵押证券化和各种形式的抵押贷款，使大量资金涌向房地产业尤其是住宅建设，由此推进了房地产业的巨大发展关联。世界各国的政府和金融机构均给予居民以适当的住房贷款援助，并通过延长贷款偿还期和提高贷款比率等办法来提高居民的经济承受能力。例如，英国设立了建筑社团、住房金融公司、住房公司等金融机构，吸收以贷款为目的的住房储蓄为私人购房筹集资金；而日本则建立了住房金融公库，一方面向不动产商和其他组织提供低息贷款，以此来调节住房市场的价格，另一方面向买房者提供长期低息贷款，以鼓励私有住房的发展；美国则是一个典型的以私人住房投资为主的商业经营型的住房市场，住房抵押信贷成为住房流动机制和私人住宅投资的中心，完善和发达的住房抵押信贷系统，有力地支持了美国60%以上的家庭拥有自己的住房。二战以后，正式由于住房金融机构为居民提供长期住房抵押贷款，使得西方各国住房自由率普遍得到提高，大部分国家达到了60%以上，少数国家

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西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）

超过了70%。

从我国住房抵押贷款的实践中也可以看到，住房抵押贷款是金融机构各项贷款中违约风险最小、发展前景最为广阔的一个贷款品种，因此在整个房地产金融市场中具有举足轻重的地位。其重要性表现为：

1）为房地产的开发与经营提供资金的支持

由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点，在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的。资金投入集中而来源分散、资金投入量大而来源小这对矛盾时刻威胁着房地产企业的生存。国外不少国家的房地产贷款占到了各种贷款总量的30%左右。据1999年资料显示，我国房地产企业开发资金中有70%来自贷款。

2）支持住房消费

不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事。以日本为例，在大阪、神户买一套70-80平方米的住房，至少需要2000万日元。而在上海，内环线以内的商品住房平均价格为每平方米7000元以上，购买一套70-80平方米的住房需要50-60万元。对于绝大多数居民而言，拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。而住房抵押贷款为购房者提供了有利的帮助，使得遥远的住房梦成为现实。

3）有利于银行开拓新业务，减少信贷风险

房地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革，住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大。银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓宽房地产债务资金供应市场。另外，近年我国专业银行多被信贷风险所困扰，推行抵押贷款成为减少信贷风险的主要手段。开展楼宇按揭贷款业务，有房产作抵押，就可使信贷风险降到最低程度。而且，银行可借此争取更多的存款客户，壮大自己的资金实力。

4）有利于促进整个房地产体系的发育

我国房地产市场虽然经过了10多年发展，有的年份还曾是国民经济发展中的"亮点"，但是整个房地产市场仍然很落后，市场体系仍不健全。尽管全国房地产公司开发出了大量的商品房，但有效需求不足，导致了大量空臵房屋的产生。根据国家统计局测算的"全国房地产开发景气指数"结果表明，截止到2000年9月份，商品房空臵面积累计为8,323万平方米，其中商品住宅空臵面积为5,715万平方米。作为房地产业发展的基本生产要素之一的资金的严重不足，以及金融业务种类和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制约着土地的开发和房屋的建设与消费。住房抵押贷款的发展可以促进住房金融市场的繁荣，从而促进房地产业的发展，健全房地产市场体系。在许多西方国家，住房的一、二级市场同样相当活跃，购房者能够比较容易地买到所需要的住房，房屋的出售者也能够比较

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商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析

容易的将住房卖出，一般居民一生中都有几次购房、卖房的经验。

5）有利于政府的宏观调控

住房抵押贷款在促进房地产市场体系发育的同时，也是政府借以进行宏观调控的有效工具。政府一般可以通过调整信贷利率、信贷额度、贴现率和抵押期限等金融工具手段，来调节住房金融市场中的资金余缺，以实现国家的产业政策目标。作为房地产业主要资金来源的金融资本的投入量的大小决定着房地产业的发展规模，金融投入的结构、方向、服务方式是房地产业发展的导向，也可利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能来拉平经济周期波动和促进住房建筑业的发展。在发达国家，居民住房消费多是通过抵押贷款方式进行的，从性质上看，就是一种因借钱买房而产生的负储蓄与强制储蓄。由于这种先消费后储蓄是通过信贷的替代储蓄功能来实现的，所以当国民经济处于因需求膨胀而引起过热时，通过抵押贷款的替代储蓄功能，可将居民手中的货币吸引到住房消费方面，降低总消费需求，避免经济发展中因需求变化而导致过大经济波动的发生。因此仅就利用抵押贷款这一金融工具对国民经济发展进行调节这一角度来看，加快培育住房金融体系对完善我国金融市场和促进经济发展具有深远的现实意义。促进金融业对房地产业的渗透，还可以为我国利率的浮动化、市场化找到突破口。

6）有利于改善居民住房条件

住房抵押贷款可以使居民住房条件得意改善，居住水平得意提高。如美国，不仅从数量上已经可以满足其居民的住房需求，在居住质量上也达到了较高的水平。1999年底，美国抵押贷款二级市场总规模达到79,000多亿美元，如果没有如此庞大的住房金融的支持，其人均居住面积55平方米的居住条件是难以实现的。同样，许多国家过去很多居民无房可住或住房十分拥挤，现已发展到几乎全部居民都有房可住，而且相当多的居民住房较为宽敞，正进一步追求住宅环境的优雅、和谐。这虽然与居民收入水平的提高密切相关，也与住房金融、特别是住房抵押贷款的发展密不可分。实践证明，不仅高收入水平的国家能够通过住房抵押贷款改善居住条件、提高居住水平，低收入国家如新加坡、巴西等也已通过这一途径取得了相当的成绩。

在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。

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西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）

12表3-1 2000-2005年全国个人住房抵押贷款（单位：亿）

我国市场经济处于发展阶段，法律制度还不是很完善，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，这些因素导致个人住房抵押贷款存在很大风险，实际贷款违约率高。然而，房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或动荡现象，贷款违约等风险就会显现。在我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验的考验以前，加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款良性发展所必备的条件。

3.2商业银行住房抵押贷款面临的问题分析

近几年，商业银行住房抵押贷款的发展迅猛，人们经济水平的提高，使人们对购房的需求越来越大，但房价的上涨也让人们不得不通过抵押贷款来获得购房款，但这就给银行带来了一定的问题和风险。就我国目前的经济体制环境而言，个人住房抵押贷款风险面临的问题是由个人住房抵押贷款自身的特点以及市场环境等内部、外部的因素所决定的。具体来说，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面的问题：

3.2.1信用风险

信用风险，也称为违约风险。是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。有下面几种形式：

一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因其实际支付能力下降，或者突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息的行为。我国市场竞争非常激烈，借款人面临着许多困难和挑战，就业形势严峻，教育、医疗事业等各方面支出的急剧增加，都会导致借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无法继续偿还贷款本息。

二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人在主观条件下认为放弃还款能为其带来更大的收益而产生的行为。当房价持续下跌或利率持续上

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

商业银行信用风险案例

商业银行向社会投资者转让不良贷款债权的案例研究 国有商业银行完成股改成功上市后，不良贷款处置主要通过动用自身拨备核销、批量打包转让给四家资产管理公司、依法保全、现金清收等途径来实现。 2012年末，某国有银行天津市分行（以下简称A银行）通过天津产权交易中心采用市场化处置方式转让了某房地产开发有限公司（以下简称B公司）不良贷款债权。这是天津市商业银行向社会投资者转让不良贷款债权的首次尝试。 一、A银行不良贷款债权转让案例 B公司成立于1992年12月，主营房地产开发及商品房销售。注册资金1500万元。截至2004年6月末。B公司在A银行贷款余额1900万元，抵押物为天津市某区80套房产。2004年6月，B公司还款能力出现问题：同年9月，B公司总经理因涉嫌诈骗，被公安机关强行羁押，公司资产被人民法院查封；2005年6月，停止经营；2008年12月29日，B公司被吊销营业执照。2006年3月，A银行以B公司无力偿还贷款本息为由，向天津市第一中级人民法院提起诉讼。同年5月，天津市第一中级人民法院判决A银行胜诉。在该案执行过程中，由于被执行人曾擅自出售抵押房产，造成多名案外人提出异议，法院拍卖处置抵押物困难重重，致使该案始终未能完成执行程序。截至2012年3月8日，B公司拖欠A银行贷款本金1900万元，利息1172.79万元。鉴于该案在长达六年的时间里未能完成法律执行程序，A银行尝试通过向社会投资者转让该房地产公司不良贷款债权方式实现不良贷款的处置。 一是寻求新途径，制定债权转让方案。鉴于该笔不良贷款处置的难度、特点以及抵押物房产的各类瑕疵等情况。A银行开拓思路，探讨运用市场化手段处置不良贷款债权的新途径。根据《中国银监会办公厅关于商业银行向社会投资者转让贷款债权法律效力有关问题的批复》（银监办发[2009]24号）、A总行《做好2012年度不良资产清收处置相关工作的通知》等文件精神，2012年初，A银行依法拟定了通过天津产权交易中心采用市场化处置方式转让某房地产公司不良贷款债权的方案。 二是探索新模式，严格执行总行批复。2012年4月28日，A银行就该笔不良贷款债权转让价格、受让方资格条件、交易保证金、交易价款支付方式、转让交易价款处置等事宜向A总行报送请示。2012年5月11日，A总行批准同意A银行通过天津产权交易中心对外公开转让该房地产公司不良贷款债权，并规定了该笔债权挂牌交易价格及下浮幅度。 三是尝试新方式；公开透明债权转让程序。根据A总行批复要求。2012年6月7日，A 银行将该房地产开发有限公司不良贷款债权在天津产权交易中心公开处置。在挂牌过程中，A银行按照天津产权交易中心交易规则确定的审批程序和公示时间，对不良贷款债权信息、买受人受让条件以及相关重大事项等情况进行公开披露。按照A总行批复文件要求，以2012年6月8日该笔不良贷款本金、利息及产生的全部费用合计数为依据，第一次挂牌转让价格确定为3200万元，在无人竞买的情况下，先后依次20%、10%两次降价，挂牌价调整为2350万元，最终只有一家意向受让方进行受让登记。并交纳了挂牌价格30%的保证金。2012年7月26日，A银行与受让方签订了《债权转让协议》，债权转让价款为2350万元。2012年10月31日，A银行向受让人交割与该案债权有关的贷款合同、抵押合同、抵押他项权证书及相关法律文书，并将债权转让事宜通知B公司。至此，A银行完成全部债权转让程序，B公司不良贷款本息合计3200万元，该行垫付的诉讼费、拍卖费、评估费、债权转让交易佣金、交易手续费、交易鉴证手续费共计46.48万元、律师费47万元。本息及可计量费用成本共计3293.48万元，债权最终转让价款为2350万元，在归还全部贷款本金1900万元后，实际应收未收利息损失943.48万元。 四是反映新成果，及时报备债权转让事项。按照《天津银监局转发<关于商业银行向社

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

商业银行信贷风险分析及其控制措施

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/f412627039.html, 商业银行信贷风险分析及其控制措施 作者：周梦同 来源：《环球市场信息导报》2015年第12期 我国自加入世界贸易组织以来，在市场的开放性上有了明显的提升，经济发展所面临的环境也变得更加的复杂。我国当前的金融体系仍然以银行为主，银行的收入中信贷收入则占到了最大的比重，通常占到总资产的近70%。与高比例的收入相对应的就是高系数的信贷风险。要获取高额的经济收益，商业银行就必须承担由此带来的商业风险。为了有效的控制信贷危险，商业银行投入大量的精力进行信贷风险的控制。信贷风险的控制质量之间关系到一个商业银行的经营效果。本文就将从信贷风险的定义、分类、特征等角度，对商业银行信贷风险管理的方法和措施进行探讨。 1、我国商业银行信贷管理现状 我国商业银行信贷风险管理的起步较晚，真正开始认识到信贷风险管理重要性是在上个世纪90年代末期。1997年爆发的亚洲金融危机促进商业银行对风险管理的重要性有了进一步的认识。因此在1998年，商业银行纷纷进行资本的增加、资产负债比率的调整等。从商业银行开始进行信贷风险的管理至今，我国在信贷风险的管理方面仅仅经历了不到20年的发展历程，与西方国家仍存在较大的差距，具有以下特点： 起点低，起步晚。国际上商业银行的风险管理发展主要经过了五个过程。首先使负债管理，也就是拉存款的阶段。其次是资产管理的阶段，这一个阶段主要进行的是信贷风险的管理。第三个阶段是资产负债的综合管理，主要采用的是比例管理的形式。第四个阶段是资本充足率的管理，主要内容是《巴塞尔协议》的产生。第五个阶段以全面的风险管理为标志。现在除极少数的发达国家外，大多数国家仍处于商业银行信贷管理的第四个阶段，而我国当前仍处于第一个阶段，信贷风险管理的主体仍以存款扩展为主，只有极少数的商业银行已经达到了第四甚至第五个阶段。由此可以看出，我国商业银行的信贷风险管理与国际存在明显的脱节，尤其与西方发达国家存在较大的差距。 规模扩张与风险管理之间存在矛盾冲突。我国的商业银行在经营上存在重视规模扩展而轻视风险控制的误区。银行的发展计划通常是以规模的扩展为根本的目的，评价一个银行成功与否的标准也通常是其规模的大小。但随着商业银行经营管理模式改革的不断深入以及金融市场监管力度的扩大，银行运营过程中的风险也在不断的增大，许多银行都开始逐渐重视风险的管理和控制，但对于扩张规模的理念仍没有从根本上转变。部分商业银行为进行规模的扩张和眼前利益的获取，将大量的资金投入到风险性高的项目中，并且单个项目的资金期限长、资金量大，没有对风险进行合理的分散和限制。这与国外商业银行的运行模式截然相反。 风险控制体系不完善。我国的商业银行当前大多采用法人管理的结构模式，没有形成独立的风险管理体系。并且大多数商业银行的业务都是纵向设置的，与之相对应的，审贷序列也是

商业银行个人住房抵押贷款实际操作流程及其改进

商业银行个人住房抵押贷款操作流程及其改进 石玉瑕指导老师：尚文秀 内容摘要：个人住房抵押贷款是指借款人以本人名下的房产作为抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，其最根本的目的是为购房人提供一笔抵押贷款，以使购房人有足够的资金购置所需要的房屋等等。我国商业银行个人住房抵押贷款业务近年来迅速发展，此项业务在开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。然而从目前国内商业银行个人住房抵押贷款的实际操作流程来看，此项业务还存在许多的不足之处，尤以贷款办理时间长，效率低而给客户带来的不满和流程重复审查较多为主。本文就从个人住房抵押贷款的实际操作流程出发，分析此项贷款业务操作流程中存在的缺陷，然后分析如何改进操作以提高流程处理能力、提高个人住房抵押贷款的效率，从而提高客户满意度。 关键词：商业银行个人住房抵押贷款操作流程对策 个人住房抵押贷款是借款申请人用自己或他人的房产(包括住宅与公建)进行押，办理贷款手续，从事生产经营活动或综合消费的业务。目前，我国国内商业银行个人住房抵押贷款业务的组织框架主要采取层级管理模式。一般而言，总行的个人贷款部门不直接经营个人贷款业务，只是负责产品的研发、制度的制定、业务的规划与指导等工作。个人贷款业务主要依靠省分行(一级分行)、市分行(二级分行)及支行的个人贷款中心(或个人贷款人员)进行经营，各级个人住房抵押贷款中心针对不同的区域开展个人贷款业务。按照城市个人住房抵押贷款中心设置数量情况划分，个人住房抵押贷款中心设置可分为单一中心模式、多个人住房抵押贷款中心模式。单一中心型是指在一个城市仅设置一个个人住房抵押贷款中心，进行统一的商业银行个人贷款业务统一经营；多个人住房抵押贷款中心模式指在一个城市设置多个个人住房抵押贷款中心，同时进行商业银行

商业银行信用贷款管理办法

商业银行信用贷款管理办法（试行） 第一章总则 第一条为规范本行信用贷款的行为，提高本行的信贷服务水平，增加对三农和实体经济的信贷投入，简化贷款手续，更好的发挥本行支农支小作用，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《物权法》，制定本办法。 第二条本办法所称的信用贷款，是指以借款人的信誉为保证，在核定的额度和期限内发放的贷款。 第三条本办法是本行对信用贷款业务操作的具体规定。 第四条办理信用贷款业务应严格遵循本办法的有关规定，以“安全性、流动性、效益性”为经营要求，以“小额、流动、分散”为信贷原则，以服务三农和实体经济发展为经营方向。 第二章贷款适用对象、条件、用途、期限、利率 第五条贷款对象：户籍地或经营地在**县域范围内，具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力有一定经济基础的，年龄一般不超过65周岁的自然人；经工商行政管理机关核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户。 第六条除了具备《浙江**联合村镇银行股份有限公司信贷操作规程》中规定的申请人基本条件外，申请信用贷款的借款人还必须具备以下条件： （一）借款申请人为企事业单位及其他经济组织 （1）贷款总额不得超过所有者权益； （2）资产负债率小于60%； （3）现金净流量和经营性现金净流量均大于零； （4）企业经营管理规范，无逃废债、欠息等不良信用记录； （5）税务风险比较小。 （二）借款申请人为农户（个人） （1）有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力； （2）有固定单位的，借款人所在单位必须是由银行认可的并与银行有良好合作关系的行政及企业、事业单位且需由银行代发工资； （3）遵纪守法，没有违法行为及不良记录； （4）在本行开立个人结算账户，并同意银行从其指定的个人结算账户中扣收贷款本息； （5）银行规定的其他条件。 第七条贷款用途：可用于生产经营中所需的流动资金周转或消费。 第八条贷款利率、额度、期限按照本行相关规定执行。 第三章贷款审批权限 第九条本行所有的信用贷款业务需要按照本行的行长审批权限审批，下列信用贷款业务除外： （1）凡被总行评为星级村的村民信用贷款额度在5万元（含）以下或符合小额农户贷款业务的信用贷款额度在3万元（含）以下，贷款期限在12个月内的信用贷款，由总行一级审批小组负责审批；

个人住房抵押贷款违约风险分析与防范

个人住房抵押贷款违约风险分析与防范随着我国商业银行个人住房抵押贷款的快速增长，个人住房抵押贷款风险逐步显现，且有加速的迹象。其中个人住房抵押贷款违约风险是商业银行面临的最主要风险。 目前，金融界已普遍意识到加强违约风险管理的紧迫性和必要性，学术界也对这一问题给予重视。但是运用定性分析、定量分析相结合的方法全面分析个人住房抵押贷款违约风险的研究还不多见。 基于上述背景，论文以个人住房抵押贷款违约风险为研究对象，试图通过对违约风险的各种表现进行深入的分析，找到有效的防范和化解风险的措施，为银行能有效管理违约风险提供参考。论文的主要工作表现为：(1)在总结国内外学者研究成果的基础上，论文运用理论分析、定性分析和定量分析相结合的方法，重点分析了提前偿付型违约风险的形成机理及其对现金流产生的影响；(2)构建了终止偿付理性违约条件模型，并对模型中各个变量间的关系进行了深层剖析；(3)论文结合我国国情探讨了我国个人住房抵押贷款违约风险的防范之路。 论文对个人住房抵押贷款违约风险的定义在原有定义上有进一步突破，把提前还款也归为违约行为，即把个人房贷违约风险分为提前偿付风险和终止偿付风险；论文构建了终止偿付理性违约条件模型并对模型中各个变量之间的关系进行了深入分析。以上两点是论文的新意所在。 研究结果表明：(1)一般提前还贷率越高，给银行带来的预期利息损失越大；(2)构建出终止偿付违约条件模型，分析得出可以通过控制违约条件模型中的各个变量来改变违约产生的条件，进而达到防范控制违约风险的目的；(3)指出应该结合我国实际，运用新的风险管理方法来转移和分散提前还贷风险，运

用违约风险条件模型防范个人住房抵押贷款终止偿付理性违约风险。

商业银行住房贷款业务

管理学院 关于商业银行住房贷款研究 班级：财管111 学号：020411121 姓名：顾叶雯

商业银行住房贷款业务 摘要：随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善,金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放,贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展,尤其是住房贷款业务的发展更快。我国住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观,在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展,须理顺和解决一系列的制约因素。本文从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题,并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策,以促进这一业务的良性快速发展。 一、商业银行贷款分类 商业银行是提供金融中介和交易服务机构，以经营工商业存放款为主要业务，并以利润为其主要经营目标。存、贷、汇三大业务是现代商业银行经营活动的重要组成部分。其中，吸收存款是手段，办理结算是纽带，发放贷款取得收入是目的。而住房贷款是众多贷款中的一种， 它是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。有稳定收入和还债能力的申请人，提供贷款资料、收入证明等相关材料通过银行审批的可获取住房贷款。住房贷款分为公积金贷款和商业贷款两种，商业银行对于居民贷款额度的上限有着明确的要求：（1）贷款额度不超过借款期限内借款人家庭还贷能力（2）贷款额度不超过房价一定比例（3）贷款额度不超过住房公积金缴存余额的一定倍数（4）贷款额度不超过市房改领导小组确定的贷款最高限额。 银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。个人类住房贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款、委托贷款、自营贷款和组合贷款。其中个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。而个人住房商业贷款可分为以下几种：（1）个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。 （2）个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过15年；贷款期限与房龄之和一般不超过25年。 （3）个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。 （4）个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过10年。 （5）个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过10年。 （6）个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和住房担保贷款组成的贷款，即当个人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需时，其不足部分向银行申请商业性住房贷款的两种贷款之称。两笔贷款按照公积金贷款利率和商业贷款利率分别计息，贷款期限一致。借款人可向受理公积金贷款的银行申请办理组合贷款。国家的法律法规 二、住房贷款还款方式 商业银行的生存与发展，必须以利润的取得和积累为前提。在我国现阶段，对银行利润起决定作用的是贷款利息收入。住房贷款的还款方式可分为等额本息还款方式和等额本金还

商业银行-第5章贷款业务练习题

商业银行-第5章贷款业务练习题

第五章贷款业务 本章的重要概念: 贷款政策信用贷款担保贷款保证贷款抵押贷款票据贴现 消费者贷款住房按揭贷款信用分析现金流量审贷分离 第一节贷款种类和政策 一、判断题 1.短期贷款是指期限在一年以内（含一年）的各项贷款，长期贷款是指期限在 十年以上的各项贷款。 2.担保贷款由于财产有第三者承诺作为还款的保证，所以贷款风险相对较小， 贷款的成本也小。 3.损失贷款是指借款人依靠其正常的经营收入已经无法偿还贷款的本息，不得 不通过重新融资或“拆东墙补西墙”的办法来归还贷款，表明借款人的还款能力出现了明显的问题。 4.大多数银行都将贷款业务视为其核心业务，因此，贷款质量和贷款的盈利水 平，对实现银行的经营目标具有举足轻重的影响。 5.一般来说，分级授权的主要依据是贷款的金额。金额越大，风险越大，贷款 专业知识和经验的要求也就越高。 6.我国《商业银行法》规定银行的贷款/存款比率不得超过50%。如果超过这 一比率，表明贷款规模过大，因而风险也较大。 7.我国银行业监督管理委员会根据《巴塞尔协议lll》规定的国际标准，确定 商业银行核心一级资本充足率、一级资本充足率和资本充足率的最低要求分别为4%、8%和 10%。 8.授权一般由银行董事会或最高决策层统一批准，自董事会到基层行管理层， 权限逐级下降。 9.各种贷款的比例分布形成了银行的贷款结构。而贷款结构对商业银行信用资 产的安全性、流动性、盈利性具有十分重要的影响。 10.对于贷款业务量较大的银行来说，通常是有贷款委员会或信贷管理部门根据 贷款的类别、期限，并结合其他各种需要考虑的因素，确定每类贷款的价格。 二、单选题 1.银行贷款是商业银行作为贷款人，按照一定的贷款原则和政策，以还本付息 为条件，将一定数量的货币资金提供给借款人使用的一种（）行为。 A.信用 B.借贷 C.经济 D.投资 2.商业银行贷款按期限可划分为活期贷款、定期贷款和（）三类。 （）在贷款时不确定偿还期限，可以随时由银行发放通知收回贷款。 A.透支；活期贷款 B.透支；透支 2

商业银行信用风险分析

1．进行商业银行信用风险分析的金融背景 1.1银行业的发展历史 20世纪70年代，国际金融业处于稳定发展时期，此时严格的金融监管使商业银行的业务仅仅限于经营存款和贷款。此种政策之下不仅限制了银行之间的竞争，将银行的经营风险控制在较低的水平，也是使其获得了稳定的收益。随后，在金融市场功能的扩张、放松管制和竞争加剧形式的推动下70年代末80年代初银行业迎来了变革的第一次浪潮。此次变革使得资本流量递增流速不断加快，金融效率得以极大提高，从而为银行业带来极大地机遇和挑战；长期存在于美国、日本商业银行与投资银行业务之间的严格界限日渐消失，竞争日益明显激烈；金融机构所提供的产品和服务范围得到拓展，新的金融产品层出不穷，咨询、结构交易、资产购置、杠杆收购、项目融资、信用卡和住房抵押贷款的证劵化、衍生工具和表外交易等各种附加值服务得到了突飞猛进的发展，并随给商业银行带来新的业务风险。 90年代以后，银行间的兼并浪潮汹涌。为降低成本提高竞争力，金融产业的集中程度和规模越来越大，通过合并与兼并，出现了巨型商业银行和投资银行，进一步推动了金融全球化的发展。目前，全球证劵业内50家顶尖的证劵商都是银行集团和金融集团的下属部门。银行业和证劵业的合二为一是国际资本市场效率更高，竞争性更强。大量迅速的全球资金流动进一步密切了世界各国的经济联系，不仅促进了资金在国际间的有效分配和世界经济的发展，也使得金融机构的经营风险加大，并且越来越呈现出链状反映。于是，银行业在此浪潮中加强风险管理的必要性更加凸显。 1.2我国商业银行现状

我国实行的是以中国人民银行为中央银行的分支银行制。从建国到20世纪90年代初，基本上不存在中央银行与商业银行之间的区别。随着国民经济的快速发展，国家逐步恢复和建立了中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行，并逐渐演变成商业银行。 2004年国有制商业银行股份制改革以来，我国形成了3家政策性银行（国家开发银行、农业发展银行、进出口银行）、5家国有商业银行（中、农、工、建、交，其中工商银行、建设银行、中国银行已经完成股份制改革，严格说来已经不算是传统的国有商业银行，农业银行也正在加紧股份制改革）、12家股份制商业银行(中信、华夏、招商、光大、民生、浦东发展、深圳发展、渤海、广发、兴业、浙商及中国邮政储蓄银行）、110家城市商业银行的银行体系。商业银行在国民经济中担负起越来越重要的作用。 当前，我国商业银行经营治理中问题和困难比较多的主要是国有商业银行。国有商业银行是我国金融业的主体，更是我国银行业的主体和中坚，在国民经济和社会发展中具有举足轻重的地位。应当肯定地说，近20年来，国有商业银行在改革开放中不断发展壮大，为我国经济建设和社会发展做出了巨大贡献。但是，必须看到，国有商业银行存在的问题还相当突出，主要是： 不良贷款比例高，资产损失风险很大。按中国人民银行规定的不良贷款比例不得超过15％的标准，2001年，除中国建设银行基本合规外，其余3家国有独资商业银行的不良贷款比例都在20％以上。由于长期以来呆账预备计提不足，大量的呆账贷款没有能够及时核销，资产风险越积越大。再加上资本严重不足，大量资本被占用在固定资产上，使资本吸收资产损失的能力很小。由此造成国有商业银行的实际资本充足率很

商业银行贷款信用分析

商业银行贷款信用分析 摘要 信贷风险历来是银行业乃至整个金融业最主要的风险形式,是金融机构和监管部门防范与控制的主要对象和核心内容。银行信贷业务所带来的信用风险及其控制也一直是商业银行最为关注和棘手的问题。随着国际金融市场的不断发展，特别是2008年美国次贷危机的爆发，我国商业银行资产质量恶化，不良贷款比重较高，国有商业银行信用风险暴露尚不充分，且面临的风险有加大的趋势。在经营中出现了资本充足率下降，银行的抗风险能力降低。中国加入世贸组织后,随着改革开放程度的加深,国内商业银行将受到更多的国际国内因素冲击,承受更多的内外风险,我国商业银行信贷风险问题突出导致商业银行经营风险增大，影响我国经济金融的稳定发展.再加上国有商业银行信贷风险管理体制存在的一些缺陷,导致金融抑制现象长期伴随中国经济生活的现实之中. 要在日趋激烈的市场竞争中取胜,强化全面信贷风险防范已成为当务之急。因此,我国商业银行信贷风险防范策略研究既有理论探讨价值,又有实际现实意义。 在这种严峻的形式下，是否能很好的处理信贷风险，关系到商业银行的长远发展。但只要各家商业银行树立稳健经营理念，坚持"三性"有机统一；构筑以人为本工程，健全贷款责任制度；实施客户授信管理，不断优化贷款结构；完善信贷内控制度，防范业务运作风险；建立风险预警机制，促使质量关口前移，将很好的促进我国商业银行信贷风险防范和商业银行的健康发展。 本文根据金融发展理论和银行信贷管理的实践，对当前建设银行信贷风险管理中存在的主要问题，提出一系列信贷风险管理对策。 关键词：商业银行；信贷风险; 防范措施 一、商业银行信贷风险概述 1.银行信贷风险的含义 银行信贷风险是指由于各种不确定性因素的影响，在银行的经营与管理过程中，实际收益结果与预期收益目标发生背离，有遭受资产损失的可能性。信贷风险是指借款企业因各种原因不能按时归还信贷本息而使银行资金遭受损失的可能性。主要以三种常见形态存在于商业银行中:一是赔本风险；二是赔息的风险；三是赔利风险。 2. 信贷风险的特征 （1）客观性 只要有信贷活动存在，信贷风险就不以人的意志为转移而客观存在，确切地说，无风险的信贷活动在现实的银行业务工作中根本不存在。 （2）隐蔽性 信贷本身的不确定性损失很可能因信用特点而一直为其表象所掩盖。

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析_美国次贷危机对我国的启示

财贸研究 2008.1 我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析 美国次贷危机对我国的启示 杨 红 (同济大学经济与管理学院,上海200070) 摘 要:当中国的个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。 观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善数据资源,建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平,以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。此外,还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持,并将住房从完全市场化回归民生本质。 关键词:次级贷;商业银行;住房抵押贷款;风险 中图分类号:F830.572 文献标识码:A 文章编号:1001-6260(2008)01-0109-05 根据央行最新发布的中国货币政策执行报告!,2007年上半年,我国商业银行贷款继续快速增长。其中,居民消费性贷款比年初增加3800亿元,同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时,国家发改委和统计局公布的数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。 一、美国次贷危机的启示 美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好,贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款,出发点应该是好的,在最初10年里也取得了显著的效果:1994 2006年,美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里,有一半以上是少数族裔,其中大部分是低收入者,这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权,而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年,美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展,美国人的买房热情不断升温,贷款机构判断房价还将不断上涨,一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款,它与传统的固定利率抵押贷款不同,允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金,借款人的还贷负担远低于固 收稿日期:20071117 作者简介:杨红(1966),女,北京人,就职于招商银行上海分行,同济大学经济与管理学院博士生,主要研究方向为技术经济与管理。

关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》的文献综述

关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》 的文献综述 作者:胡伟红

关于《商业银行个人住房抵押贷款风险与对策分析》的文献综述重庆工商大学派斯学院经济系胡伟红 摘要：近些年来，我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展得十分迅猛，大大推动了房地产业的发展，尤其对住宅业的发展起到了积极的作用。个人住房抵押贷款已成为商业银行信贷业务重要的一部分。个人住房抵押贷款市场的迅速扩张，得益于房地产贷款是建立在房地产抵押担保的基础之上，房地产抵押为住房抵押贷款提供了充分的保障; 其次房地产信贷的利润和质量相对于其他贷款要高。然而，随着个人住房贷款余额的不断增长，商业银行的信用风险也在不断累积。如何控制抵押贷款的风险，以及采取怎样的措施，是当务之急。 关键词：商业银行；住房抵押；风险；对策 Abstract：In recent years, our country's commercial Banks personal housing mortgage loan business developed very rapidly, greatly promoted the development of the real estate industry, especially for the development of the housing has played a positive role. Personal housing mortgage loans have become an important part of commercial bank credit business.The rapid expansion of personal housing mortgage loan market, thanks to the real estate loan is built on the basis of real estate mortgage, real estate mortgage provides a full housing mortgage loan guarantee; Second profit of real estate credit and quality relative to other loans.However, with the growing of personal housing loan balance, the credit risk of commercial Banks has been accumulated.How to control the risk of mortgage, and what measures are taken, is a priority. Keywords：Commercial Banks；Personal Housing Loan；Risk Analysis; Measures to prevent 住房是人们从以前到现在一直都是一个问题改善住房条件关系到人们生活质量的提高，因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分，一直是社会各界关注的热点话题。房地产业是最典型的资金密集型行业，没有金融的支持，也就没有房地产业的发展。近年来我国利率水平较低，商业银行为追求利润而放松贷款条件导致我国住房贷款突飞猛进，商业银行在收获住房贷款所带来的利益时，也需要认真对待住房贷款业务的潜在风险。 一、个人住房抵押贷款的概述

浅析如何对个人信贷客户进行信用分析.docx

目录 一、商业银行个人信用风险 (1) 二、个人信用分析 (2) （一）、信用分析要素 (2) 1、6C要素 (2) 2、个人信用分析的6C要素 (4) （二）信用分析的“LAPP”原则 (5) （三）个人信用分析的方法 (5) 1、判断式 (6) 2、经验式 (6) （1）FICO信用评分模型 (7) （2）Logit评价模型 (7) （3）分类树法 (8) （4）神经网络模型 (8) 三、我国信用分析的进展 (9) 四、参考文献 (10)

浅析如何对个人信贷客户进行信用分析 【摘要】信用风险评估时商业银行信用分享管理的首要工作和关键环节，而对个人信贷客户进行信用分析又是商业银行信用风险管理中重要的一环。本文首先分析了信用分析的内涵及其必要性，在分析个人信用现状的基础上，对国内外的信用分析方法进行了研究综述，最后对我国信用分析的发展进行了展望。 关键字：商业银行个人信贷信用分析 随着我国经济的快速发展, 金融市场的日趋完善和成熟, 个人作为融资人参与到金融市场中的现象已经越来越普遍。自80 年代以来,国外商业银行为了获得更多的收入, 多数大型商业银行把经营重心由以往的大型企业转向中小企业和个人上来, 并取得了较好的收益。然而，银行风险的无处不在也让银行不得不加强信贷风险管理，这表现在个人信贷业务方面，就是更加严格、谨慎地进行个人信用分析、判断，从而确定是否与其开展业务。目前，我国在个人信用评价方面由于数据共享程度低、缺乏科学合理的评估方法，存在着仍以手工方式对客户进行评估，效率低下。因此，研究信用评估对我国具有重大的现实意义。本文拟将通过对国呢内外商业银行个人信用分析方法的归纳评述，希望对我国商业银行个人信用分析有所裨益。 一、商业银行个人信用风险 随着我国经济的快速发展，个人消费和投资经营热情不断升温，几年来我国各商业银行个人带快业务已逐渐成为其自唱义务的主要组成部分。然而，现阶段我国商业银行的个人贷款业务中存在着许多风险隐患，包括了市场风险、信用风险和操作风险三种主要风险。对个人贷款风险管理主要包括哦三个方面：风险评估（即分析贷款申请人的还款能力和还款意愿，从而决定是否给与贷款）、还款追踪、违约处理，其中，风险评估（即个人信用分析）是至关重要的。 个人信用分析，就是通过综合考察影响个人及其家庭内外环境的因素，包括经济、金融、司法、工商、财产等过程在内的，使用科学严谨的分析方法，对个

商业银行住房抵押贷款的分析

商业银行住房抵押贷款的分析 摘要 美国次贷危机引发的金融风暴给美国乃至全球的金融市场都带来了巨大的影响。此次次贷危机的爆发的主要原因是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等。近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，同时，给我国的住房抵押贷款市场也带来重大的风险隐患。因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。本文首先分析我国商业银行住房抵押贷款的发展现状，然后说明加强住房抵押贷款风险管理的必要性，最后从住房抵押贷款所面临的各个风险入手进行风险管理分析。 关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险分析，防范对策

ABSTRACT The United States sub-loan crisis triggered by the financial turmoil to the United States and the global financial market has brought a huge impact. The main reason for the outbreak of the subprime mortgage crisis by the United States of America, is rising interest rates substantially over the innovation of financial products and the United States of

商业银行信用评级报告模版

商业银行信用评级报告模版 银行年度信用评级报告 经过对银行有关资料的认真分析和实际调查研究，该行年度信用等级为级，现提出以下具体评估报告： 一、基本概况 该行外部经营环境情况：包括政策环境，该行受政策及上级行的影响，在行业中经营优势或劣势；区域环境，该行所在地区的经济状况及变化，对银行业的影响，该行在地区经营中的优势和劣势；近期有何重大变更事项，如迁址、主要领导人变更等。 二、资产风险状况分析 （一）资产安全性分析 1、资产组合对资产风险度的影响 根据银行的现金类资产（包括：现金及银行存款、存放央行款项、存放联行款项、存放同业款项）、信贷类资产（包括：短期贷款、贴现、应收进出口押汇、中长期贷款、广义逾期贷款）、投资（包括：短期投资、一年内到期的长期投资、长期投资，投资应为国债投资）、固定资产（包括：固定资产净值、固定资产清理、在建工程、待处理固定资产净损失）、其他资产（为资产总额减上述四项资产）五大类占总资产的比重（可采用图表方式列示），分析该行资产配置状况。根据表内外加权风险资产率判断该行风险度的高低，并简要列示该行的高风险资产。

2、贷款质量 （1）贷款质量现状。 以五级分类法或其他评估贷款质量的方法，分析贷款质量。对主要不良贷款户的成因、采取的措施及效果进行分析。分析并说明当年新增不良资产的金额、笔数、形成的主要原因（不良贷款形成的原因：政策性因素、经济环境因素、银行信贷风险管理因素等）。 （2）贷款风险集中程度。 根据该行贷款的行业分布、客户分布分析状况说明贷款的风险集中程度，判断贷款的发放是否充分运用风险分散原理及对整体贷款质量是否构成影响或威胁，或揭示潜在风险。 3、非贷款类资产质量 如果该行有非贷款类不良资产，说明非贷款类不良资产的总额，占总资产的比重，以及各项非贷款类不良资产的数额、成因、变化情况。 4、信用证、担保、承兑汇票三项表外业务风险分析 信用证的基本情况、垫款金额、形成原因。担保的基本情况、垫款金额、形成原因。承兑的基本情况、垫款金额、形成原因。 小结：对该行资产安全性作总体评价，概括说明该行资产的总体风险度，突出说明该行资产安全性的特征，并对风险发生的原因、背景进行深入分析。

浅析如何对个人信贷客户进行信用分析报告

目录 一、商业银行个人信用风险…………………………… 1 二、个人信用分析……………………………………… 2 （一）、信用分析要素 (2) 1、6C要素…………………………………………………… 2 2、个人信用分析的6C要素…………………………………… 4 （二）信用分析的“LAPP”原则 (5) （三）个人信用分析的方法 (5) 1、判断式 (6) 2、经验式 (6)

（1）FICO信用评分模型 (7) （2）Logit评价模型 (7) （3）分类树法 (8) （4）神经网络模型 (8) 三、我国信用分析的进展 (9) 四、参考文献……………………………………………… 10 浅析如何对个人信贷客户进行信用分析 【摘要】信用风险评估时商业银行信用分享管理的首要工作和关键环节，而对个人信贷客户进行信用分析又是商业银行信用风险管理中重要的一环。本文首先分析了信用分析的内涵及其必要性，在分析个人信用现状的基础上，对国内外的信用分析方法进行了研究综述，最后对我国信用分析的发展进行了展望。 关键字：商业银行个人信贷信用分析

随着我国经济的快速发展, 金融市场的日趋完善和成熟, 个人作为融资人 参与到金融市场中的现象已经越来越普遍。自80 年代以来,国外商业银行为了获得更多的收入, 多数大型商业银行把经营重心由以往的大型企业转向中小企业和个人上来, 并取得了较好的收益。然而，银行风险的无处不在也让银行不得不加强信贷风险管理，这表现在个人信贷业务方面，就是更加严格、谨慎地进行个人信用分析、判断，从而确定是否与其开展业务。目前，我国在个人信用评价方面由于数据共享程度低、缺乏科学合理的评估方法，存在着仍以手工方式对客户进行评估，效率低下。因此，研究信用评估对我国具有重大的现实意义。本文拟将通过对国呢内外商业银行个人信用分析方法的归纳评述，希望对我国商业银行个人信用分析有所裨益。 一、商业银行个人信用风险 随着我国经济的快速发展，个人消费和投资经营热情不断升温，几年来我国各商业银行个人带快业务已逐渐成为其自唱义务的主要组成部分。然而，现阶段我国商业银行的个人贷款业务中存在着许多风险隐患，包括了市场风险、信用风险和操作风险三种主要风险。对个人贷款风险管理主要包括哦三个方面：风险评估（即分析贷款申请人的还款能力和还款意愿，从而决定是否给与贷款）、还款追踪、违约处理，其中，风险评估（即个人信用分析）是至关重要的。 个人信用分析，就是通过综合考察影响个人及其家庭内外环境的因素，包括经济、金融、司法、工商、财产等过程在内的，使用科学严谨的分析方法，对个人及其家庭的资产状况，履约情况、经济承受能力和信誉度进行全面评判与价价，并以一定的符号来表明其信用状况。它主要包括三个方面的意思:第一，对个人信用的综合性、全方位的考察，不但有反映其外在客观经济环境的指标，如个人