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峰璟国际商务大厦物业管理方案

一、大厦概况

峰璟国际商务大厦位于惠州江北中心区是惠州市的行政中心、商务中心和文化中心，将被打造成为惠州未来的（中央商务区）。峰璟国际的开业势必将会有吸引众多世界五百强企业进驻这一区域，其一流的设施设备，一流的地理位置等等都决定了峰璟国际写字楼将代表惠州最新一代世界顶级标准的纯商务写字楼。

要打造一流的甲级写字楼就必须紧跟国际潮流，形成管理的国际化、人性化、智能化，空间的舒适性和实用性，数字化、节能化相结合，为客户提供安全、舒适、便捷、商务的星级化管理是我们今后努力的目标。

第二章管理目的和范围

一、管理目的：

、保持物业的完好程度。通过加强对大厦整体物业的维护、养护和对客户提供的服务，防止因使用不当而损坏物业。

、维护大多数客户的利益，加强宣传，与客户一起，共同营造一个安全、舒适、和谐的娱乐、购物及办公环境。

、加强宣传和管理，引导广大客户正确使用物业、公共设施设备和场地。

、加强对大厦实行社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高XX物业公司的社会声誉。

、以良好的服务维护和提高XX地产的社会声誉和XX物业公司的管理品牌，促进房产开发、销售、物业管理的良性循环，使该大厦物业保值升值。

二、管理范围：峰璟国际商务大厦

第三章管理原则、方式和内容

一、管理原则：

本着“优质、诚信、创新”的管理方针，实行“以人为本、真诚服务、报效社群、创物业品牌”为服务宗旨，把峰璟国际商务大厦管理成惠州一流的商业写字楼旺地。

二、管理方式：

公司依据国家《物业管理条例》及相关法律法规，全权委托惠州XX 物业管理有限公司对峰璟国际商务大厦实行综合一体化管理。XX物业管理有限公司在管理合同期内对峰璟国际商务大厦负责制订年度管理目标和签订经济目标管理责任书，独立核算，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。

三、管理内容：

、对发展商委托的物业负责收取租金及管理费等。

、大厦房屋建筑本体共用部位（天面、梁、柱，内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面，楼梯间，走廊通道、门厅等）的维修养护和管理。

3、大厦及外围公共部分的秩序维护（租赁房屋范围内的治安秩序和安全防盗措施由使用方自行负责）。

、公共绿化、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位及外墙）的清洁卫生，垃圾的收集，清运（不含商场内的垃圾和管理）。

、室内外停车场的管理。

、大厦房屋建筑本体共用设备设施（共用的上下管道，共用照明，供水设施，商业配电系统、消防控制中心及办公楼的设施设备等）的维修、养护、运行和管理。

、大厦规划红线内属物业管理范围的公共设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、沙井、绿化、地下泵房、路灯、室内外停车场等）的维修、养护和管理。

、大厦内的各项配套服务设施的维修，养护和管理（不含商场内部设备设施）。

、物业及物业管理档案、资料。

第四章总体目标和分项指标

一、总体目标：

在委托管理合同期内按照“安全、清洁、优美、舒适、方便”目标进行管理服务，并承诺峰璟国际商务大厦所有建筑物及配套设施完善、竣工验收合格，交付使用一年内达到惠州市物业管理优秀大厦的管理标准，二年内达到省优标准，三年内达到国家示范大厦的管理标准。

二、分项指标：

顾客满意率以上；

)管理服务年有效投诉率‰以下，处理率、回访率；

)房屋完好率、公共设施完好率以上；

)卫生、消杀、环境绿化市级达标率

)维修及时率、合格率；

)因管理责任造成的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零；

)杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故；

)费用年收缴率在以上；

)保证提供充足的资源；

第五章、开业初期具体管理思路

1、成立峰璟国际商务大厦管理处，委派管理处经理、机电工程师，管理员、水电维修工到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，了解隐蔽工程及管线的走向，做好各项筹备工作。具体组织架构配置如下：

2、成立前期介入小组：

在大厦施工阶段管理处组成一个至人的前期介入小组，最好是在

开业的三个月之前，与开发商、施工单位衔接介入大厦的施工管理，完善物业的使用功能，改进物业的具体设计，更好地监理施工质量，为竣工验收和接管验收打下基础，就房型的设计、供电供水、污染处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设意见。主要做好下几方面的工作：

1）审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议；

2）提出设备配置或容量以及服务方面的改良意见；指出设计中遗漏的工程项目。

3）熟悉线路管道的铺设走向，对设备安装的质量进行监督、调试等。

、成立接管验收小组，了解大厦的设备设施，熟悉设备的构造、性能、强弱电、给排水的走向及存在问题，填写有关质量记录，以便尽快得到解决。

、移交接管验收遗留问题统计表。

、公共配套设施接管验收表。

、公共配套设施接管验收遗留问题统计表。

、机电设备接管验收遗留问题统计表。

峰璟国际商务大厦资料的移交接管。

）产权资料（复印件）：

、项目批准文件

、用地批准文件

）政府职能部门验收合格资料：

、市政部门验收意见；

、环保部门验收意见；

、供电部门验收意见；

、质量监理部门验收意见；

、园林绿化部门验收意见；

、供水部门验收意见；

、房产管理部门验收意见；

、消防部门验收意见；

、规划设计部门验收意见；

、有线电视工程验收合格证；

、其它有关资料。

）工程技术资料（原件）：

、大厦竣工总平面图。

、道路绿化竣工图。

、电力竣工图。

、给、排水、消防竣工图。

、电话电视线路竣工总平面图。

、路灯竣工图。

、建筑、结构、电气、水道竣工图。

、泵房及水池建筑、结构、电气、水道竣工图。

、其它相关图纸。

）设备资料（原件或复印件）：

、水泵房设备有关合格资料；

、闭路监控系统合格证、线路图。

、发电机合格使用说明书；

、消防控制系统资料；

、电梯设备有关合格资料；

、其它必要的有关资料。

接管验收程序：

）开发商通知管理处接管验收；

）管理处验收小组按程序文件《接管入伙控制程序》核对所接收的资料，签发验收复函。

）管理处验收小组同移交人对房屋质量，使用功能、外观质量，公共

配套设施设备等进行接管验收。

）对验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类质量遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。

）对室内物件无明显不全，符合检验标准要求的房屋由管理处接收锁匙，承担保管责任。

房屋接管验收项目及标准。

）验收项目梁、柱、板主体，墙体，分户铁门，阳台护栏、供水系统、排污管道、地漏、窗户、水表、电表、有线电视系统等。

）验收标准：参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》及满足使用要求。

公共设施接管验收项目及标准

）验收项目：基础设施：天面、有线电视系统、消防设施、照明灯具、绿化、道路、车库、沙井、检查井、化粪池、围墙设施等。

）验收标准：参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》以及达到设计要求。

公共设备接管验收项目及标准

）验收项目：供水、消防、电梯、闭路监控、发电机、变压器等。

）验收标准：各项设备验收合格证及达到设计使用要求。

接管前的准备工作：

）编制客户租赁的工作方案；

）核实拟定的各类人员的配备和到位情况；

）了解员工宿舍的落实情况，筹备员工饭堂；

）准备租赁的相关资料，作好各种表格和资料的印刷。如《客户手册》、《物业管理合同》、租赁合同、客户登记表、档案袋、装修申请表、装修巡查表、各种标示牌，装修管理守则等。

)拟定物品采购计划。

第六章大厦日常管理运作

原则：

全面推行管理体系。大厦内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、

清洁、绿化、社区文化、设施维护保养统一纳入公司规范运作范畴，严格执行《安全护卫工作手册》《环境管理工作手册》、《消防工作手册》《办公室工作手册》《管理处工作手册》《财务工作手册》《维修保养工作手册》，注重每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。

1、房管事务

管理处的日常房管事务管理，按照公司管理体系《维修保养工作手册》规范运作。具体工作如下表：

．设施设备管理：

峰璟国际大厦的设施设备全部是采用国际领先的材料,设施设备管理是重中之重,大厦最主要的设备由发电机、高低压配电系统、水泵系统、中央空调系统、消防报警系统、智能道闸系统、监控系统等系统组成。要做好设施设备的维护，确保大厦的安全，在设施设备的管理上要做好以下工作：

1）建立健全水电班组织机构：根据大厦的设施设备规格高的情况, 管理处需设置一名具有丰富经验的机电工程师主要负责设施设备的维修、保养，设施设备的正常运转；随时检查各种设施、设备的技术状况，及时提出维修解决办法，制定维修计划和方案，负责设施设备的接管验收工作，负责公共用水用电统计汇总及分析，公共水电费的分摊方法。管理处需招聘名具有在大厦设施设备管理经验，具有相关特种操作证书的水电工，分为设备运行班和维修班二个班，设备运行班按小时三班运转，每班个人，共人，保证设施设备小时正常运行；维修班上白班共人，负责日间设施的日常维修。具体岗位设置如下：

2）建立健全各项规章制度：主要建立各项设施设备的运行操作规程，设备管理制度，各种设施设备的运行记录，年度保养计划，水电工培训计划，有偿服务方案维修方案等。

3）制定详细的写字楼公共水电费分摊测算方法，根据大厦的特点，节能降耗。

4）于供电局、自来水公司、消防局、施工安装等做好沟通协调工作，发现设备存在隐患，及时安排人员维修，确保大厦设施设备的正常使用。

）大厦及公用设施机电运行、养护运作按照公司管理体系《维修保养工作手册》规范运作。具体工作如下表：

日常维修养护：大厦及公用设施维修、养护运作按照公司管理体系《维

3、治安、消防、车辆管理：

治安、消防工作是大厦管理的重点,大厦的安全要实行小时治安监

控管理制度,具体管理思路如下:

1)建立健全安全保卫组织机构：根据大厦的实际情况，管理处设一名安全管理员下设三名护卫班长每班名护卫员的护卫队伍，主要负责大厦安全、消防、车辆管理工作。具体岗位设置如下:

2）完善公共区域的安全防范设施：要招投标安装购置一批高性能的治安防盗系统，消防报警系统等等，采取技防和人防相结合。

3）建立健全各项规章制度：根据实际情况，制定一套完善的各岗位操作流程、标准、规章制度，员工奖罚制度，规范员工的行为，做到奖惩有依据。每月评选一次优秀员工，每年评选一次优秀员工表彰先进。

4）每年通过考核采取员工竞争上岗机制，制定详细的竞争上岗计划。

5）定期为护卫员进行培训：制订详细的年度、月度培训计划，培训内容主要是岗位操作技能，服务意识，礼节礼貌，公共区域如何巡查，岗位职责，规章制度、突发事件的处理、案例培训、消防安全知识等。

6）要定期给员工组织安排一些员工业余生活活动，加强宿舍管理，提高员工团队凝聚力。

7）定期组织护卫员进行大厦消防演练，紧急集合演练，培训消防知识，确保员工熟悉大厦消防设施设施设备，能快速启动消灭火灾隐患。

8）加强沟通了解员工思想状况：管理处应该通过定期召开员工座谈会，各班班班会，与员工单独沟通的方式，了解员工的思想状况，稳定员工队伍，避免员工非正常流失。

）与当地派出所紧密联系，接受当地派出所的指导，

）按照公司质量体系《安全护卫工作手册》、《消防工作手册》规范运作。具体工作如下表：

4、清洁卫生管理：

清洁绿化管理也是大厦管理的一面镜子，做为一个综合性的甲级写字楼，需要具备高标准的清洁卫生服务，为客户提供舒适、整洁的环境，大厦开业初及开业后我认为要做好以下工作：

1）大厦开业初期的拓荒工作：可采用招投标方式聘请惠州具有专业保洁能力的公司进行一次大厦的全面拓荒工作。或者自行组建清洁工队伍，具体岗位设置如下：

2）开业后的清洁卫生管理工作，也可分为外包管理或自行管理两种，外包管理的优点在于可以利用专业清洁公司的清洁技术，清洁工具为大厦提供专业的清洁，目前商业性的写字楼多采用此种方式，可以效地节省人力，财力开支，待一年之后可自行管理。

3）大厦清洁绿化工作的重点是：做好广场的保洁，广场地面油迹、污迹、口香胶迹较多，容易污损地面，要通过专业的清洁药剂及时清除，广场需安排二至三名清洁工轮班保洁，车库及写字楼公共区域的保洁，可根据写字楼不同的上下班时间，进行合理的岗位调整。

4）制定详细的规章制度，岗位操作规程、标准、岗位导引书等，并对员工进行培训。

5）重点每年需至少对外墙进行一次清洗，每月对广场地面用洗地机清洗一次。

）按照公司质量管理体系《环境管理工作手册》规范运作。具体工作

、绿化养护管理：按照公司质量体系《环境管理工作手册》规范运作。

、客户租赁的管理：

租赁流程图：看房—洽谈—签订租赁合同—发相关资料—抄水电表—交费—发放锁匙—归档。

）看房：管理员陪同客户查看所租用的房屋，并填写《房屋租赁登记表》；

）洽谈：价格、期限、注意事项等。

）签订合同：《租赁合同》

）发放资料：

、客户手册；

、租赁合同

、客户登记表；

）抄水电表：水电维修工与客户抄水电表底数；

）收费：按合同约定计收租金及管理费；

）发放锁匙：发放给客户该房锁匙。

）归档：把客户的有关资料进行归档，并存入电脑。

、房屋维修工作的管理：

维修工作流程：

第七章采取的主要管理措施

、系统培训：

为确保峰璟国际商务大厦管理早日走上正轨，实现管理目标的承诺，公司将严格按照质量体系文件的培训规定，科学系统地对管理人员进行全面培训，确保管理人员％持证上岗，全员年培训率达％，合格率达％。

、从接管开始在峰璟国际商务大厦推行质量管理体系实施管理，在半年内建立运行体系并达到认证的条件。

、安全防范：采取人防、技防和宣传相结合的原则，确保峰璟国际商务大厦随时处于安全状态。

)加强制度落实。

．根据地理位置、周边环境，合理布岗，由各护卫班轮流换防，责任承包。

．要求护卫员严格按照公司物业管理体系文件《安全护卫工作手册》规范运作，文明执勤，规范上岗。对照护卫员日常行为，严格执行由安全管理员负责护卫员的日检、管理处经理负责周检、公司管理者代表组织月检的逐级检查制度，确保护卫员队伍的素质和服务水准。

．专人负责调控中心，确保小时全方位监控。

．加强岗位。护卫员拟设固定岗、巡逻队，整个大厦小时全方位检查，

明确责任区，划分责任人。

．坚持查岗制度。护卫队长、管理员、管理处经理按公司程序文件规定的频率不定期夜间查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、脱岗者按公司规定处罚。

．加强大厦内流动人员及外来人员管理和防范，建立商户和流动人员档案，并定期核查。

．落实安全责任制，明确责任人。公司与管理处、管理处与护卫队长签订治安目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫员、清洁工、水电工都是义务消防员和治安应急分队队员。

)加强车辆管理。峰璟国际商务大厦是集商业、娱乐、办公为一体的综合大厦，今后的车辆停放、车辆管理难度较大。我们将采用防盗、防劫车辆的智能管理系统进行严格管理，在车场安装小时智能监控系统，确保在场在库车辆被盗为零。

、清洁卫生。为维护峰璟国际商务大厦良好的硬件设施，尤其是搞好各层大堂的设施及部分高档办公室的保养，拟购置意大利超宝洗地机、及尘吸水机、刨光机各一台，从先进的设备配置着手，加强对清洁工的培训，并定期做好大堂地面的抛光处理，从而达到最佳的维护、保养。

、加强与客户之间的联系和沟通，多渠道开展宣传活动。

编制《峰璟国际商务大厦客户手册》，详细介绍XX物业管理公司的服务宗旨，企业精神以及公司与管理处可以提供的服务项目，物业管理各项法规、客户须遵守的管理规定等。主要内容有：公司介绍、峰璟国际商务大厦概况、管理处的人员分工、如何投诉和提出建议、租金及管理费缴交注意事项、装修规定、租赁事宜、保洁规定及措施、安全措施；水、电、气的使用和管理规定、物业管理用途的限制、电视接收管理规定、公共设施管理规定、宠物管理规定、安装空调机的规定、防火须知、噪音限制、泊车、常用电话号码以及处罚规定等。《手册》一户一册并签字领取。

、从管理峰璟国际商务大厦前期开始即导入Ⅵ企业形象视觉识别系统，建立统一的Ⅵ标识、标牌系列。包括：大厦平面图、公共设施指示牌、宣传栏、卫生、绿化、消防警示牌等，塑造峰璟国际商务大厦高尚、文明

的文化氛围。的规范运作和的有效结合所产生的良好的物业管理效应必将提高峰璟国际商务大厦的知名度，从而达到提高XX物业管理公司的知名度，促进峰璟国际商务大厦物业的保值和升值。

、接管后，拟在峰璟国际商务大厦接通互联网，运用科耐物业管理系统、企业内部管理网络，迅速与公司各职能部门及其它住宅区管理处进行信息交流，从而使大厦的管理水平达到智能化的高度。

、管理处要设定较高的管理目标一年内参评“惠州市物业管理示范大厦”，三年内“参评全国物业管理示范大厦”。

第八章收费内容、标准及需说明的事项

一、物业服务费收费标准：

、写字楼：元平方米.月；

、商场：元平方米.月；

、汽车库车位：元位.月（室内）元月（室外）。

二、水费：

1、商业用水：元立方米；按实际用量加自来水损耗及公共用水分

摊用量向甲方缴纳，由甲方代收代缴。

2、公共用水：包括广场喷水池、大厦清洁绿化用水等按实分摊, 由甲方代收代缴。

三、电费：

、自用电：元度，按实际用量加变损和电网损耗分摊用量向甲方缴纳，由甲方代收代缴。

、公共用电：包括公共照明、智能电子监控、电梯电费、二次供水电费等按实分摊，由甲方代收代缴。

五、装修管理费：（具体如下所示）

、装修押金：元平方米；

、装修管理费：元平方米；

、办理装修施工许可证及装修管理规定：每份交纳工本费元；

、办理施工人员出入证：每人交纳工本费用元。

六、中央空调使用费：（具体如下所示）

每年月至月共计个月,按元.月单价向甲方交纳(包含中央空调所使用的电费)

七、大厦外墙清洗费：

根据清洗的实际价格,每年清洗一至两次,由客户按实分摊。

二、说明事项

、写字楼客户员工车辆停放费的收取标准，可采取月包干方式。

、每层两台小中央空调，办公写字楼的中央空调的计费方式建议按排气量（或面积）计费。

第九章需完善及购置设备费用

一、管理用房和管理经费来源

、管理用房

开发商应提供管理用房，并具备基本办公及居住条件。

、管理经费来源

)管理服务费

商业广场管理服务费收费标准按物价部门批准的价格收取。

) 车辆停放费、车辆场地使用费。

) 向客户提供多种有偿便民服务费如广场活动使用费。

) 其它政策规定应收取的费用。

、增收节支措施

）增设一些客户欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经费。

）根据“精干、高效”原则，推行国际标准规范管理。在保证人力、财力、物力资源的同时，选拔一专多能型管理人才，精简人员，提高工作效益。

）抓好大厦的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本。

二、设备购置

、办公用品费用明细表

浙江绿城项目物业管理方案

目录 ◎物业概况………………………………………………………() ◎编制依据………………………………………………………() ◎管理目标………………………………………………………() ◎管理原则………………………………………………………（）◎管理办法………………………………………………………（）◎服务项目………………………………………………………（）◎具体方案………………………………………………………（）早期物业管理介入阶段………………………………………（）前期物业管理阶段……………………………………………（）接管验收管理方案……………………………………（） 业主入伙管理方案……………………………………（） 治安管理方案…………………………………………（） 消防管理方案…………………………………………（） 绿化保洁方案………………………………………（） 房屋、设施设备管理方案…………………………( ) 娱乐设施管理方案…………………………………（） 水系使用管理方案…………………………………（） 财务管理方案………………………………………（） 质量管理方案………………………………………（） 十一、档案资料管理………………………………………（） 十二、人力资源管理……………………………………（）

◎智能化系统的管理和维护…………………………………（） ◎机构设置及人员配置……………………………………() ◎物业管理年度收支预算………………………………………() 物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述） 位于，周边周边设施，交通便利，地理条件优越。 由开发建设，占地面积平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台 电梯。 编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 《杭州市物业管理条例》 《杭州市物业管理服务收费实施办法》 楼书 浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定

物业管理公司运营管理方案

物业管理公司全面运营管理方案 （草案） 物业管理有限公司 ２０１6年

【目录】 一、组织加构的设定 二、物业公司的工作职能 三、物业公司发展方向确定 四、物业的公司收支分析 五、写字楼经营管理方案 六、物业管理公司盈利模式的确定

前言 优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。 商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。 一、组织加构的设定 （见附表一） 二、物业公司的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、

撤场手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。 9．培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等， 10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 三、本司的发展方向确定 物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。 简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又

万科物业管理服务方案说明

物业项目服务方案策划 姓名： 学号： 专业

金隅万科城物业管理服务方案 基本信息 物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。 周边配套设施 中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。 楼层状况 一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点

营销团队管理运作方案

营销团队管理运作方案——团队区域经理组 一、营销团队区域经理组角色 营销团队区域经理组，由各区域经理组成。负责营销团队管理体系的执行和协调，以及各区域渠道的开发与维护、人员的招聘，并负责公司在每一个区域的业务发展和组织建设工作，下辖若干个客户经理和团队长。 二、营销团队区域经理组职责 1协调系统运作 1）全面跟进和协调实地营销队伍所有客户的问题处理工作； 2）负责统计区域实地营销队伍的有关数据和档案； 2负责工作体系运转； 1）全面协调营销团队内部交流工作； 2）按时提供各种报表和报告给营销团队领导小组和实地营销队伍； 3）充当营销团队领导小组和实地营销队伍之间的沟通桥梁。 三、营销团队区域经理组工作制度 1 、每周例会（每周5左右） 每周例会由区域经理主持，回顾上周工作，确立下周工作重点和目标。 2、总结上周实地营销队伍运作中所有出现的问题并予以改进。 四、营销团队区域经理人员分工及职责 1）负责实地营销队伍的正常运转； 2）领导营销人员完成各项工作，不断带领和督促下属建立和完善的渠道，并达到既定营销目标； 3）负责制定各项事的主要报表和报告，并督促其他人员完成各项有关工作； 4）主持召开每月例会，评估上月工作，布置下月工作重点和目标； 5）记录和统计实地营销队伍运作中各部门出现的问题，在每月例会上通报，并对例会上所提出的问题记录和编号，跟进到解决为止； 6）每同认真做好银行巡点工作，并做好银行和实地营销队伍工作； 7）协助区域营销总监工作。 8）在公司原则的基础上制定公平合理的人员评估与激励制度，不断激励下属完成给定目标，并努力提高组织结构的凝聚力；

国际金融中心物业管理方案(DOC 24页)

国际金融中心物业管理方案 国际金融中心位于民歌湖旁，周边公共设施齐全、交通便利、地理条件优越，由广西恒大企业集团有限公司开发建设，占地面积10000平方米，总建筑面积约110000平方米，大厦内设中央空调及消监控设施，配有17台电梯。 管理目标 为充分体现开发商建造国际金融中心的初衷，创建高档写字楼，我们将遵从春风物管公司“业主至上，服务第一；员工为尊，坚实负责”的企业文化，本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本、规范服务、务实高效、开拓创新”的服务管理理念，对国际金融中心实施科学的管理、为客户提供优质的服务，在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受到高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，我们的物业管理过程将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）

的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明和谐的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则： 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以更好地为业主（租户）服务。 管理办法 （一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，打造一个优秀的物业管理硬件环境。 （二）成立国际金融中心管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。 （三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为国际金融中心组建一支高素质的物业管理队伍。 （四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。（五）严格遵守《南宁市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。 （六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。 （七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。 （八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。 （九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。 物业管理服务项目 （一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

万科物业实用管理经验

目录 一、客户服务部分…………………………………… P7—18 1.1便民手册、折页 1.2结婚服务 1.3为业主外出提供"便民伞" 1.4人性化的装修知会 1.5客户焦点问题小组 1.6文明宣传进信箱 1.7制作产品使用说明书 1.8建立客户上门拜访制度 1.9模拟验收专业工具的引进及使用 1.10客服宝典 1.11销售厅、样板房来访客户提供温热毛巾服务 1.12入住送礼（装修光碟） 1.13提升未入住客户满意度 1.14协同平台“提效小秘书” 1.15制作小小便签纸、传递万科物业情 1.16大堂出入口配备多接头的手机充电器 1.17以召开装修负责人大会的形式进行装修管理宣传 1.18职能部门微笑达人评选 1.19实行二十四小时客服制度 1.20物业服务中心成立“搬运队 1.21社区小管家，阳光好少年 1.22管理费通过邮件和短信息发送给业主 1.23滚珠灯“高空抛物”宣传效果好 1.24装修服务保证免之客户服务 1.25装修管理精益流程之义务监理

1.26 VIP会议室的紧急联系人信息牌 1.27电梯内长时间无法通风，造成轿厢内产生异味 1.28如何作好《业主服务需求征询》问卷调查 1.29物业服务费用收取的创新方案 二、设备设施部分…………………………… P18—45 2.1高层楼道灯开关控制方式改造 2.2曲线图软件绘制电力运行负荷曲线 2.3大堂门电插锁锁不上问题改进 2.4智能除湿装置 2.5照明节电器的推广 2.6管道压力检测/停泵装置 2.7矩阵主机、硬盘录像机的改造方法 2.8电梯监控图像抗干扰方法 2.9消防卷帘门到位保护装置 2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进 2.11雨水井盖铺设假草坪 2.12简单的设备机房防潮方法 2.13污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸 2.14增设“废气引导管” 2.15小区路灯杆的除锈、改造 2.16室外裸露电源开关加装锁盒 2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置 2.18供配电系统温度检测 2.19水箱（池）报警系统 2.20设备铭牌、资料数码存档 2.21停电信息查询、知会措施 2.22防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁 2.23自制自动恒温电烙铁

销售团队管理方法

销售团队管理方法 团队合作是所有成功管理的根基。无论你是新手还是资深管理人，对你而言，管理好团队都是重要且具激励性的挑战。 1.切记：每位成员都能为团队作出一些贡献。 2.谨慎地设定团队目标，且认真严肃地对待它们。 3.切记成员间要彼此扶持。 4.将长程目标打散成许多短程计划。 5.为每个计划设定明确的期限。 6.尽早决定何种形态的团队适合你的目标。 7.努力与其它团队的成员建立强有力的紧密关系。 8.找一位可提升团队工作士气的重量级人物。 9.时时提醒团队成员：他们都是团队的一份子。 10.将团队的注意力集中在固定可衡量的目标上。 11.利用友谊的强大力量强化团队。 12.选择领导者时要把握用人唯才原则。 13.领导者需具备强烈的团队使命感。 14.奖赏优异的表现，但绝不姑息错误。 15.记住每位团队成员看事情的角度都不一样。 16.征召团队成员时，应注重他们的成长潜能。 17.密切注意团队成员缺少的相关经验。 18.应使不适任的成员退出团队。 19.找到能将人际关系处理得很好的人，并培养他们。 设立一支团队 成立一支团队是领导者的主要工作。确保你的团队有清楚明确的目的和足够达成目标的资源。要以开放和公正无私的态度对待团队成员。 20.设定具挑战性的目标须根据限期来考量是否合理。 21.设定目标时，考量个别成员的工作目标。 22.单个计划的失败危及整体计划的成功。 23.坚持得到信息技术支持，它能为你提供确实需要的东西。 24.对待团队外的顾问要如同对待团队成员一般。 25.让团队的赞助者随时知道工作进展情形。 26.除非你确定没有人能够胜任，否则应避免“事必躬亲”。 27.不要委托不必要的工作，最好将其去除掉。 28.赋予团队成员自己作决策的权力。 29.鼓励团队成员正面积极的贡献。 30.肯定、宣扬和庆祝团队每次的成功。

某国际商务中心物业管理方案

长春国际商务中心物业管理方案 “长春国际商务中心”位于解放大路36号，占地面积约6992平方米，建筑面积达37520平方米。“中心”具备商住两用功能，目前业主入住率已达20%以上，业主将房屋用途基本定位于办公用房。永成物业将立足本中心，提供高品质物业服务，树本土化大厦管理品牌，最终达到外拓市场的目的。“永成人”在对本“中心”管理期间，将按以下服务内容及服务标准竭诚为广大业主提供优质的保洁、保安、维修、绿化等各项服务，最终达到业主满意。 一、服务内容 1、本物业房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查及公共消防、机电设备、区内道路管线等公用设施的维修、养护和管理工作。 2、大厦平台绿地景观的管理养护。 3、电梯的维护以及保养。 4、本物业公共部位的清洁卫生和产权人（使用人）日常生活垃圾的处理等环境卫生的管理服务。 5、本物业治安秩序、公共秩序的维护工作。 6、参与物业竣工交付使用时的验收交接。 7、入住管理。 8、物业装饰、装修施工监督管理。 9、管理本物业内的道路交通，车辆行驶、停放管理。 10、物业档案资料的管理。 11、为产权人（使用人）提供良好的社区文化生活，定期组织大厦社区文化活动。 二、服务标准 永成物业为国际商务中心业主提供的服务标准基本定位于吉林省写字楼服务等级二级标准。 1、基本要求 (1)具有三级以上物业管理资质证书。

(2)建立完善的管理服务制度，并落实到位，按规范签订物业管理合同。 (3)管理人员持有物业管理上岗证。 (4) 物业管理人员具有大专以上学历。 (5) 对业主档案、收费管理等多方面要实行计算机管理。 (6) 实行每天12小时物业服务接待，通过发放《业主手册》的形式公示服务联系电话6183777或在大堂显著予以公示。 (7) 根据业主需要，开展有偿特约服务及代办服务（公示服务项目及收费价目），详见《业主手册》。 (8) 采取恳谈会、电话回访、问卷调查等多种方式，每年与30%以上业主作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95%。 (9) 大厦统一以水牌的方式明示各办公单位，招牌、广告牌、霓虹灯在楼体外一律不允许设置。 (10) 建立较完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案），并落实到位。 (11) 配合社区开展必要的文化活动。 (12) 建立健全财务管理制度，每年向业主公布一次（或按物业服务协议约定时间）物业管理服务费用的收支状况。 (13) 按规定管理、使用专项维修资金。 2、房屋管理 (1)按政策规定和业主公约约定，对房屋及配套设施进行管理服务。 (2)房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。 (3)空调安装位置统一有序，支架无锈蚀，无安全隐患。 (4) 除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。 (5) 房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理。

万科物业绩效考核管理制度

万科物业绩效考核管理制度 一、绩效考核的目的 （一）促进敬业、奉献、严谨、执行、团结的企业文化，有效地引导团队和职员的价值观； （二）增进沟通，促进职员成长。 （三）完善公司的成果分配体系，充分激励职员的工作热情，激发企业内部的活力。 （四）为人员培训需求、人才培养、人员任用等提供客观的依据。 二、绩效考核的原则 公正合理、全面考察、及时反馈、帮助改进 三、绩效考核的适用范围 1、z物https://www.wendangku.net/doc/004098792.html,业公司除总经理以外的所有在册职员。 2、z物业公司所有部门。 四、绩效考核实施细则 （一）职员考核 1、考核人 依照总经理办公室发布的考核对应关系执行。 对于物业服务中心的会计、出纳专业人员，其考核人是公司财务管理部第一负责人或其授权人和物业服务中心第一负责人或其授权考核的人员。其考核系数按7/3的权重加权计算。 总经理为个人考核的最终审定人。 2、考核周期： "每月一次（W系列职员，工作内容和程序标准相对固定的操作层岗位，如司机、维修技术员、前台） "每季度一次（各职能部门职员、物业服务中心管理人员）

"每季度一次（部门第一负责人（含）以上级） 3、考核流程： 考核流程与现行的考核流程基本一致。部门第一负责人汇总部门考核表后，须抄送分管领导。（具体考核流程附后） 4、考核的依据 部门第一负责人及总经理助理的考核依据为部门季度工作目标的完成情况，见附件《管理类用考核表》； 部门第一负责人以下级别人员的考核依据为个人月度工作目标完成情况，见附件《普通职员类用考核表》。 5、考核指标说明： 业绩指标考核（占70%权重）：业绩指标考核是考核职员的工作业绩，包括完成工作的质量、进度、成本、综合因素指标。 行为指标考核（占30%权重）： -无https://www.wendangku.net/doc/004098792.html,/下属的职员：核心职能（服务意识、敬业精神、品质意识、团队精神、创新意识、执行力） -有下属的职员：管理职能（服务意识、敬业精神、团队建设、辅导下属、创新意识、执行力） 6、职员考核评分标准、对应分值、等级和人数比例（表一） 考核等级评分标准参考分值 (X)对应 系数占考核总人数的比例 优秀不仅完全达到要求，还有超出上级预期的业绩；完全可以作为从事相似工作的职员（或同级别职员）的典型表率。X≥3.91.1-220% 良好达到了全部要求，没有出现失误或不合适的地方，领导很放心； 3.4≤X<3.91-1.130% 合格基本达到各项要求，没有重大失误，偶尔需要领导指导，总体绩效合乎要求； 2.5≤X<3.40.9-140%

1M品牌销售团队管理方案

M品牌销售团队管理方案 序言 不依规矩，不成方圆 本方案旨在科学，规范地建立M品牌销售部稳定高效的操作系统，提高组织机构整体动作能力，方案是方案的姐妹篇，两个方案系统地阐述了M品牌销售部组织建设和生意发 展的整体构想与具体动作，犹如两条坚实的路基支撑着销售部的发展。 方案的适用对象为M品牌公司销售部全体人员。 方案的编写尝试达到以下目标： 既强调全局整体性，又兼顾局部具体性 既具严肃性的权威性，又兼顾生动性和易读性 既是销售部的操作系统，又是销售部的培训手册 本方案共分五章，为方便阅读，每一章都有内容的提要和结构简图，建议读者先浏览各章首页，以迅速对本方案有一个整体了解: 销售部全体人员必须阅读此手册，如有任何意见和建议可以向培训与发展部提供；所有人员必须按照相关条款遵照执行。 本方案是第一期版本，随着生意的发展，内容会不断充实和完善，陆续推出新版本。 M品牌销售部 目录 第一章销售部整体概述 M品牌销售部的使命和目标，通过建立销售渠道和建设销售队伍，达到公司营销目标, 并持续推动生意发展。 销售部整体架构为“ 3+3 ”模式: 3大硬件：（销售领导小姐）（销售部秘书组）（实地销售队伍）

3大软件：（品牌销售模式）（销售部操作系统）（计划与评估体系） 全国划分8大市场，下辖若干区域。 销售人员的职业发展道路是： 销售代表客户经理市场经理大区经理 销售部员工共同的价值观是： 主人翁精神、团队精神、正直诚实、专业水准 销售部人员工作遵循6大原则 通过建立广泛深入并高效运转的销售渠道，和素质精良且系统运作的销售队伍，致力于 达到公司营销目标，并持续推动公司生意发展。 “ 3+3 ”架构模式 3大硬件：+ + （销售领导小组）（销售部秘书组）（实地销售队伍） 3大软件：+ + （品牌销售模式）（销售部操作系统）（计划与评估体系） —销售领导小组：由总经理、销售总监和销售副总监组成，负责整个销售生意发展的组 织建设的领导工作。 —销售部秘书组：由三个秘书组成，负责销售部流程（订货一发运一结算）的运作和协调，以及体系（信息交流体系）的运转。 —实地销售队伍：由市场经理、区域经理、客户经理、销售代表组成，负责各个地区的具体生意运作。 —品牌销售模式：销售部建立并管理全国销售渠道的动作模式。 —销售部操作系统：销售部组织结构的管理系统，包括整体架构，部门及人员的角色和

写字楼物业单位管理目标方案

信阳中乐百花A座写字楼物业管理方案 信阳中乐百花物业管理有限公司 2014年10月15日

A座写字楼物业管理方案 目录 ◎方案目录………………………………………………………( 1 ) ◎物业概况………………………………………………………( 3 ) ◎编制依据………………………………………………………( 4 ) ◎管理目标………………………………………………………( 4 ) ◎管理原则 (5) ◎管理办法 (6) ◎服务项目 (7) ◎具体方案………………………………………………………（8 ） 早期物业管理介入阶段………………………………………（8 ）前期物业管理阶段……………………………………………（9 ） 一、接管验收管理方案………………………………………（9 ） 二、业主入伙管理方案 (10) 三、治安管理方案 (11) 四、消防管理方案 (13) 五、绿化保洁方案 (14) 六、房屋、设施设备管理方案………………………………( 15) 七、娱乐设施管理方案 (18) 八、水系使用管理方案 (18) 九、财务管理方案 (19) 十、质量管理方案 (19) 十一、档案资料管理 (20)

十二、人力资源管理 (21) ◎智能化系统的管理和维护 (22) ◎机构设置及人员配置 (23) ◎物业管理年度收支预算………………………………………( 26)

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）中乐百花A座写字楼位于信阳市羊山新区第七大道周边设施有信阳市政府、行政审批大厅、火车站、信阳高铁东站、铁路医院、羊山中小学、中乐百花酒店交通便利，地理条件优越。 中乐百花A座写字楼由中乐百花投资集团开发建设，占地面积7846.71 平方米，总建筑面积61382.49㎡，大厦内设中央空调、及消监控设施，共配有14台电梯。 编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） 中乐百花A座写字楼楼书 中乐百花物业管理有限公司质量手册及其他规定，管理目标（按照物业具体情况描述） 为充分体现开发商建造信阳五星级写字楼的开发初衷，开创信阳市高档写字楼的新时代，我们将本着中乐百花物业管理公司“真诚、善意、精致、完美”的企业服务精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对中乐百花A座写字楼项目实施科学的管理提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 中乐百花A座大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到95%—98%以上。大厦交付两年内达到信阳地区物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到河南省物业管理优秀示范大厦标准。

物业公司经营方案

物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、

车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格

2020万科物业管理服务方案

2020万科物业管理服务方案 物业管理服务模式 从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“fre e”的物业管理模式。 （一）“free的”服务模式定位与释义 “free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。 实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。 以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成： 开放的 1、自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团； 2、物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制； 3、组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。 4、社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无

销售团队管理制度

销售人员薪资、提成及奖励制度 一、 令狐采学 二、目的：强调以业绩为导向，按劳分配为原则，以销售业绩和能力拉升收入水平，充分调动销售积极性，创造更大的业绩。二、适用范围：本制度适用于公司销售部。三、销售人员薪资构成：1、销售人员的薪资由底薪、绩效、提成构成；2、发放月薪=底薪+绩效+提成 月初由销售管理人员公布，提成分配为：经理 75元/组销售员100元/组 正式期员工完成当月业绩指标考核，绩效工资将按实际在发放工资时一同发放。 七、提成制度： 1、提成结算方式：次月结算； 2、提成考核：本销售提成制度以完成销售任务的比例设定销售提成百分比； 3、提成计算办法：销售提成=销售额×销售提成百分比 4、销售提成比率：

销售额的百分比。 八、激励制度： 为活跃销售人员的竞争氛围，提高销售人员的积极性，创造冲锋陷阵式的战斗力，特设以下销售激励方法： 1、月销售冠军奖，每月从销售人员中评选出一名月销售冠军，给予元奖励；（销售冠军必须超额完成月销售任务） 2、季度销售冠军奖，每季度从销售人员中评选出一名季度销售冠军，给予元奖励；（销售冠军必须连续3个月超额完成月销售任务） 3、年度销售冠军奖，每年从销售人员中评选出一名年销售冠军，给予元奖励；（销售冠军必须超额完成月销售任务） 4、销售管理奖，销售经理如果完成年度销售任务，给予奖励；每超出销售任务另奖励。 5、月及季度销售激励奖评选后，于次月同工资一起发放，年销售激励奖奖金统一在年底随最后一个月工资发放；（如销售人员未工作到年底奖金不予发放） 6、未完成月销售任务的销售人员不参与评奖； 九、本制度未尽事宜以公司相关规定为准。 十、本制度解释权归行政部。 十一、颁布日期：年月日

甲级写字楼物业管理方案

甲级写字楼物业管理方案 ●物业概况 （按照物业具体地理位臵、周边设施、具体情况及环境风格描述） 位于，周边设施，交通便利，地理条件优越。 由开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台电梯。 ●编制依据 （按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） ※《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 ※《杭州市物业管理条例》 ※《杭州市物业管理服务收费管理办法》 ※楼书 ※浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定

●管理目标 （按照物业具体情况描述） 为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。 ●管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

一、服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 二、专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 三、物管为主、多种经营的原则： 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

销售团队管理办法

销售团队日常管理办法 第一章总则 第一条为实现公司战略目标，规范销售系列团队的管理行为，根据**公司发展需要，特制定《**财产保险股份有限公司**公司销售团队日常管理办法》，以下简称“本办法”。 第二条本办法适用对象为**公司所有销售团队。 第二章团队建设 第三条团队类别 销售团队是根据《**保险销售组织管理办法》相关要求组建，经总公司销售管理部部审批确认的销售组织。 销售团队有三种类型：综合型销售团队、公司业务团队、高级销售经理制。本办法日常管理仅指综合型团队。 第四条组建标准 1.团队标准： 分公司营业部所属业务团队年度实收标准保费计划不低于500万元； 三、四级机构所属业务团队年度实收标准保费计划不低于400万元； 2．团队保费规模：共分为八类。 第五条团队新增 1.新增团队标准必须符合团队设立标准（人员规模和业务规模），报分总公司销售管理部审批、设立。 2.机构自行成立的团队，未经分总公司销售管理部审批的，公司一律不予承认。 第六条团队合并、裂变和重组。当团队的人员或业务规模不能达到团队的最低组建标准时，或为进一步加强团队建设和业务拓展，可在几个团队的基础上合并成立一个新团队，合并后的团队须达到团队的组建标准。

当团队业务达到一定规模或人员数量超过团队组建标准时，可进行裂变以防止团队规模过大导致的团队管理效应下降以及平均绩效低下。 第七条团队的组建、合并、裂变与撤销，原则上每年初进行；年中根据考核情况进行调整。 第八条团队组建、合并、裂变和撤销的上报审批流程 根据考核结果机构提出申请→分公司销售管理部审核→分公司总经理室审批→报总公司销售管理部审批→根据审批结果执行 第九条团队建设 （一）团队命名 （1）营业部：“天津分公司营业部业务××部”。例：“天津分公司营业部业务一部”。 （2）营销服务部：“××分公司××营销服务部业务××部”。例：“天津分公司汉沽营销服务部业务一部”。 （3）支公司：“××分公司××支公司业务××部”。例：“天津分公司津西支公司业务一部”。 （二）职场布置 团队在系统外可以美化个性化的组织名称、组织标识。 办公职场业绩专栏团队可根据销售情况定期对业绩展板数据进行更新，装饰，激励销售人员。内容包括保费达成、应收、续保、险种结构等， 第三章团队日常管理 第十条团队意识建立。激发业务员的自我观念，充分鼓励实现自我价值；引导其团队组织观念、团队协作纪律观念，在团队中充分实现自我。

办公大楼物业管理方案.doc

办公大楼物业管理方案1 商业广场物业管理方案 一、物业管理服务范围 1、大楼的防盗、防火、防事故等日常安全保卫工作,24 小时保安值班。 2、公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括:发电机组、给排水泵、高低配电、给排水管道、照明、疏散指示灯、消防控制系统、监控系统、电梯、门窗等(除电脑联网、电话系统外的全部设备)。 3、绿地、花木等的养护与管理。 4、环境卫生。除工作人员办公室、资料室、仓库、电脑房以外所有场所的卫生清洁,垃圾收集和清运、定期消毒、灭鼠、水池清洗,化粪池清理。 5、大楼的来人来访登记、车辆停放管理、交通秩序管理。 6、负责门岗管理及报刊、杂志、信件的收发。 二、人员配备要求 人员配备须按我方制定的人数、学历、岗位证、专业上岗证(各管理部门均要求要有上岗证)、职称、年龄要求具备。具体如下: 1、管理处主任1人，中专以上，50周以下；

2、设备及配套设施运行及维护人员1人，高中以上，50周岁以下，需具备水、电工证； 3、保安9人，初中及以上，55周岁以下，符合上海市保安管理规定的要求； 4、保洁及绿化2人，45周岁以下，经过培训； 三、工作流程与质量要求 (一)大楼清洁服务 ①细则及要求 1.清理大楼内的所有垃圾，2次/天； 2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天； 3.清洁所有大堂墙壁、宣传栏，不少于1 次/周； 4.清洁所有花盆及植物，不少于1 次/周； 5.清洁所有出口大门，不少于1 次/周； 6.清洁所有扶手、栏杆，不少于1 次/周； 7.清洁所有通风窗口及玻璃表面，1 次/月； 8.清扫天花板尘埃、蜘蛛网1 次/季； 男女卫生间 1.抹净所有门，1 次/周；

XX公司运营管理方案

龙城·金帝园物业运营管理方案 山西华岳物业管理有限公司 2015年12月编制

目录 （一）服务理念及发展目标 （二）管理机构、人员编制及薪资（三）收费项目及标准报备 （四）开办测算及日常管理测算 （五）公司各部门岗位职责 （六）公司各项规章制度及员工考核标准（七）公司各岗位工作内容 （八）员工服务礼仪及规范 （九）员工理论知识培训 （十）突发事件应急处理机制及处理程序（十一）物业接管验收 附件： 业主临时规约

（一）服务理念及发展目标 1. 服务宗旨： 全心全意全为您 2. 服务理念： 真诚为基、理解为柱、沟通为梁 3. 质量方针： 科学管理、完善服务、注重细节、坚持创新 4. 服务准则： 依法管理，业主至上，用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务 5．员工修养理念： 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。 每日学习，每日进步。 将投诉做成惊喜。 始终保持耐心，始终保持微笑。 企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。 6. 发展目标 企业不发展就是退步 以金帝园项目为基础，以万科物业为样板，保证质量,练好内功，宣传自己，扩大影响，打造本地最好的物业服务企业，努力在本地承接

多个物业项目，使我公司不断发展壮大，力争在三到五年内晋升成为国家二级资质的物业服务企业。 （二）人员编制及薪资 人员配置 人员薪资体系

（三）物业收费项目及标准 法律依据：国务院《物业管理条例》发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、福建省《山西省物业服务收费管理实施办法》，并根据晋中本地的物业管理市场实际情况制定。

2019年关于万科物业的绩效考核方案

2019年关于万科物业的绩效考核方案 导语：绩效考核是指考核主体对照工作目标和绩效标准，采用科学的考核方式，评定员工的工作任务完成情况、员工的工作职责履行程度和员工的发展情况，并且将评定结果反馈给员工的过程。以下是整理的万科物业的绩效考核方案，以供参考。 如大家所知，万科的物业管理非常周到，给业主的体验非常好。如此强大的物业服务体系背后，在于其管理精细化的方方面面，其中绩效考核也起着不可或缺的作用。 一、如何考核物业公司总经理？ 考核指标说明： 1.物业费用预算控制率 物业费用预算控制率＝部门实际费用支出/部门预算费用支出×100% 2.员工管理 员工管理指标通过考核期内员工绩效考核得分进行评价

二、如何考核物业公司员工？ 1.绩效考核的目的 为保证公司经营目标的实现，提高物业人员的工作绩效，为物业人员的薪酬调整、学习培训、晋升奖励和惩罚等提供准确、客观的依据，特制定本方案。 2.绩效考核的时间 物业人员的绩效考核分为季度绩效考核和年度绩效考核两种。 3.季度绩效考核的内容与实施 季度绩效考核是对物业人员每季度的绩效表现进行考核，考核标准是被考核者的岗位描述、工作目标和工作计划等。不同级别员工绩效考核的侧重点和评分标准不同，按照评分标准的不同，物业人员绩效考核分为管理人员绩效考核和普通员工绩效考核两类。 （1）管理人员绩效考核

管理人员季度绩效考核的内容和标准如下表所示。 说明：A＝5分；B＝4分；C＝3分；D＝2分；E＝1分 （2）普通员工绩效考核 普通员工绩效考核的内容和评价标准，如下表所示。 说明：A＝10~9分；B＝8~7分；C＝6~5分；D＝4~3分；E＝2~1分 （3）季度绩效考核等级划分 依据物业人员季度绩效考核的总得分，将员工分成A、B、C、D、E五个等级，具体等级划分标准如下表所示。 说明：浮动工资上浮或下浮仅仅维持一个季度。新季度绩效考核结束后，按照新的等级划分结果确定浮动工资变化比例。 （4）季度绩效考核实施