房地产开发企业各环节涉税

房地产开发企业各环节涉税

一、在房地产开发过程中，获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税（承受方缴纳的税款）、印花税、耕地占用税（占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税）。呼地税发（2008）16号。

契税的税率为3%，计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元，需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元；自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。

签订土地使用权出让合同需缴纳印花税，按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元；另土地证贴印花税票5元。

二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税（财税［2006]56号）、印花税。

土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税；按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地，在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米（二级地）=36万元；实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税：有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。

三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额（包括代收代付的各项费用，如定金、天

然气、有线电视安装费，办理产权费用，但代收的维修基金免征营业税）内地税发（2005）36号，国税发（2004）69号；按5%税率计算缴纳营业税。

按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加；按营业额的0.1%缴纳水利建设基金（内政发[2007]92号）。

土地增值税实行预征，按不同的销售单价实行不同的预征比率

企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售，需缴纳相关税费；

当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。

土地增值税实行四级超率累进税率；

土地增值税=（收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数

可扣除项目包括：

①、取得土地使用权支付的金额

②、房地产开发成本（不含资本化利息的成本）

③、房地产开发费用：利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*5%（注：利息支出能够出具金融机构的证明）否则按（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*10%

④、转让房地产的相关营城教、土地增值税税金（不含印花税）

⑤、（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%

房地产企业税收分析

房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部

分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的

房地产开发企业涉税问题与税收筹划

房地产开发企业涉税问题与税收筹划 房地产行业越来越多地受到了大家的关注，她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘，一夜之间成了明星,她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样，房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等均集中了大家的视线，成为各方面人士关注的焦点。 涉税问题种种 我们也带着同样的想法,在对房地产开发企业的相关审计中,对企业涉税问题进行了关注。在审计中,我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行为.参阅相关资料,对房地产开发企业舞弊方式进行了总结,归纳起来主要有以下几个方面: 一、收到预售房产款记入其他应付款 有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款,而是记入其他应付款。更有甚者,收到款项不入账,而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税。 二、费用冲抵收入或购房款 有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款,支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。 三、应收未收房款,冲抵应付未付费用 有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收）交换广告服务(应付未付）的方式,进行收支冲抵,并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税。 四、以合作建房之名掩盖房产开发之实 有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义（未列出）缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售,故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。 五、隐瞒临时出租房产收入 有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入.待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。 上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪. 税收筹划思路及技巧

房地产开发企业应该缴纳的税费

房地产开发企业应该缴纳的税费 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、

教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下： （1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答

(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： （1）在建项目整体转让 （1）合理分解租金收入 （2）变房屋出租为对外投资 （3）分解商品房销售价格 （4）变房屋出租为承包业务 （5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330万元 土地增值税：A企业取得转让收入6000万元 减：已发生在建工程成本3500万元 减：加计扣除3500×20%=700万元 减：营业税金及附加330万元 增值额：1470万元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元 企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

房地产开发企业各环节涉税

房地产开发企业各环节涉税 一、在房地产开发过程中，获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税（承受方缴纳的税款）、印花税、耕地占用税（占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税）。呼地税发（2008）16号。 契税的税率为3%，计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元，需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元；自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。 签订土地使用权出让合同需缴纳印花税，按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元；另土地证贴印花税票5元。 二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税（财税［2006]56号）、印花税。 土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税；按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地，在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米（二级地）=36万元；实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。 此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税：有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。 三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额（包括代收代付的各项费用，如定金、天

然气、有线电视安装费，办理产权费用，但代收的维修基金免征营业税）内地税发（2005）36号，国税发（2004）69号；按5%税率计算缴纳营业税。 按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加；按营业额的0.1%缴纳水利建设基金（内政发[2007]92号）。 土地增值税实行预征，按不同的销售单价实行不同的预征比率 企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售，需缴纳相关税费； 当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。 土地增值税实行四级超率累进税率； 土地增值税=（收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数 可扣除项目包括： ①、取得土地使用权支付的金额 ②、房地产开发成本（不含资本化利息的成本）

房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划

房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划 房地产开发项目经营周期较长，主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。税务事项贯穿于项目开发的全过程，所以有必要对房地产开发各环节涉及的税务问题进行合理筹划。 （一）立项环节 实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的纳税筹划机会。 （二）融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。若企业是无偿使用关联方的贷款，房地产开发企业应审核目前集团内关联交易

的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 （三）土地取得环节 1、企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。 对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强资金管理。按规定

房地产开发企业纳税实务(一)(同名13986)

第一节房地产开发企业纳税概述 房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。 ―、契税 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。 二、房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由房产所在地的税务机关征收。 三、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。 四、营业税 营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。 五、城市维护建设税 城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。 六、教育费附加 教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。 教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。

现在房地产开发企业涉及哪些税费

现在房地产开发企业涉及哪些税费税率是多少?? 一、营业税 （一）、应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产 开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使1用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不 按本税目征税。 、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后2会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他 土地附着物。 （）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有1权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （）销售其他土地附着物2（二）涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土 地增值税、房产税、印花税以及契税等。 、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的1规定：（）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 1 （）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五2条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 纳税人销售不动产价格明显偏低而无）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：（3正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 计税价格营业成本或工程成本×（按下列公式核定计税价格：③成本利润率）1+=÷（—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务1机关确定。、其他具体规定如下：2（）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》1（京地税营号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代[1996]592理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营 业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销 售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售， 对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问（）对合作建房行为应如何征收营业税2题解答（之一）的通知》（京地税营号）规定：合作建房，是指由一方（以下简[1995]319称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方 式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋 所有权相互。具体的方式也有以下两种：:):)①土地使用权和房屋所有权相互，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合:)作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地 使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了 销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让．

房地产开发企业10个典型税务问题

案例解析——房地产开发企业10个典型税务问题 2019-07-15 房地产行业具有开发周期长、业务复杂等特点，因而涉及税务处理方面的难点问题也很多。在本文中，笔者选取了诸如房地产企业土地购置环节涉及的契税问题，转让未开发土地使用权涉及的印花税问题，城镇土地使用税缴纳问题，新个税法实施后房地产开发企业向职工以内部价格售房的个人所得税问题，以及房地产开发企业将闲余资金投资理财取得理财产品收益的增值税处理等实务中典型的10个问题做剖析，希望能够对各位财务朋友们有所帮助，不当之处恳请批评指正。 案例 1.以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题 某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。 根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定： 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。

房地产开发公司需要交税有哪些,分别是什么税

房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费） 税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加 一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。 2.房屋租赁（出租） 属于服务业——租赁业 3.房地产销售公司买断商品房出售 超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税 4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产 5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋 自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

二、增值税 销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。 三、土地增值税 （一）一般规定 1.出售——征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目 对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目 ①房屋及建筑物的评估价格。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 ②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 ③转让环节缴纳的税金。 2.房地产抵押

房地产开发最新企业纳税分析

房地产开发企业纳税指南 以下内容需要回复才能看到 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1．转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2．销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1．销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动

房地产开发全套流程大全(完整版)25096

目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)

第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70 年，工业用地50 年，商业用地40 年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验

关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析

关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析 关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析 樊剑英 房地产开发企业从事项目开发必须要有相应开发资质，个人直接从事项目开发显然是法律所不允许的。有资质的企业缺少资金，有资金实力的个人缺乏资质，难免有人会想挂靠到有资质的房地产开发企业来完成项目的拿地和开发。这种形式下双方利益均沾，房地产开发企业本身不投入任何人力和资金，仅靠转借资质帮助个人完成项目一系列手续的办理及正常纳税申报并收取其不菲的管理费；个人以企业资质为平台，只要支付一定的管理费即可独立开发经营最终享有项目的全部经营成果。对于实务中出现的这种大款与有资质的房地产开发企业项目合作开发形式，我们应如何认定其纳税性质呢？ 首先，营业税方面的规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定：“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任

的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。”根据此规定，由于房地产开发项目不得以个人名义立项，个人挂靠房地产开发企业，只能以房地产开发企业为纳税人，项目开发销售也只能以房地产开发企业名义开具发票和纳税处理。因此，由此产生的营业税、土地增值税、企业所得税都应以房地产开发企业的名义进行纳税处理。 其次，房地产开发企业收取管理费的处理。个人与房地产开发企业之间的挂靠行为从形式上看属于内部分配关系，房地产开发企业计算的项目利润扣掉自己该收取的管理费后的余额做为对个人应享有的经营收益的分配。由于内部分配不需要计算缴纳流转税，企业与个人之间也不需要相互开具发票。 第三，个人从挂靠的房地产开发企业税后利润中分配的所得，应区分经营性质另行计算缴纳个人所得税。《国家税务总局关于个人对企事业单位实行承包经营,承租经营取得所得征税问题的通知》（国税发［1994］179号）规定：一、企业实行个人承包、承租经营后,如果工商登记仍为企业的,不管其分配方式如何,均应先按照企业所得税的有关规定缴纳企业所得税。承包经营、承租经营者按照承包、承租经营合同(协议)规定取得的所得，依照个人所得税法的有关规定缴纳个人所得税，具体为： (一)承包,承租人对企业经营成果不拥有所有权,仅是按合同

房地产开发全套流程大全(完整版)

目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30

第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售

以房产出资涉税分析

以房地产出资涉税分析 如果企业以房地产投资入股，需要缴纳哪些税？涉及的税种主要包括土地增值税、契税、印花税、房产税、企业所得税等。下面我们针对主要涉及税种进行梳理。 一、转让方 （一）增值税 房企将房产投资入股的行为，视同转让，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。 【政策依据】 《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时第十一条规定：有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。 （二）印花税 企业以房地产对外投资，投资方和接受投资方均应按房地产评估价格计算缴纳印花税。 【政策依据】 《印花税暂行条例》及其实施细则，纳税人包括财产所有权在内的产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按书据所载金额的万分之五缴纳印花税。 国家税务局《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号），于“财产

所有权”系指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。 财政部、国家税务总局2006年发布《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同均按产权转移书据征收印花税。（三）土地增值税 如果被投资企业系房地产开发企业，或投资方系房地产开发企业且以其建造的商品房进行投资的，就需要按照规定对其投资行为计算缴纳土地增值税。 若享受投资环节暂不征收土地增值税的，需要满足“改制重组”的前提条件。 【政策依据】 财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 财政部、税务总局《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2006〕21号）第一条：按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

房地产开发各环节税收政策详解之设计

房地产开发各环节税收政策详解 拿地阶段业务 从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。 一、拿地阶段 房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 （一）契税 1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。 2、征税范围 《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。 《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。 3、计税依据 《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）第一条关于计税价格问题规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转

房地产开发企业主要涉税账务处理讲义

四川省税务系统公务员培训班《房地产开发企业主要涉税账务处理》讲义 学员姓名： 主讲人：李軍 电话: 四川省税务干部学校 2008年12月

《房地产开发企业主要涉税账务处理》(案例教学) 第一讲企业创建 一、法律依据 (一)《中华人民共和国公司法》 中华人民共和国主席令第四十二号 1、根据《中华人民共和国公司法》，2008年1月1日成立众乐房地产股份有限公司(非上市企业)。 2、新办内资企业设立流程图 （二）税法 1、《中华人民共和国税收征收管理法》 2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 3、营业税暂行条例2008-1.doc (三)会计法 1、《中国人民共和国会计法》中华人民共和国主席令第24号 2、《企业会计制度》财会[2000]25号 3、财政部关于印发《〈企业会计制度〉实施范围有关问题规定》的通知 2001/01/09 财会（2001）011号 4、《财政部房地产开发企业会计制度》1993/07/01 财会（1993）002号 5、财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知 1999/12/01 财会字（1999）044号 6、财政部关于印发《贯彻实施〈企业会计制度〉有关政策衔接

问题的规定》的通知 2001/02/26 财会（2001）017号 7、2006年2月15日财政部发布的企业会计准则体系 房地产开发企业会计制度会计科目表 顺序号 编 号 科目名称 顺 序号 编号科目名称 一、资产类32 203 应付帐款 1 101 现金33 204 预收帐款 2 102 银行存款34 209 其他应付款3 其他货币资 金 35 211 应付工资 4 111 短期投资36 214 应付福利费 5 112 应收票据37 221 应交税金 6 113 应收帐款38 223 应付利润 7 114 坏帐准备39 229 其他应交款 8 115 预付帐款40 231 预提费用 9 119 其他应收款41 241 长期借款 10 121 物资采购42 251 应付债券 11 123 采购保管费43 261 长期应付款 12 124 库存材料 三、所有者权益 类 13 125 库存设备44 301 实收资本

房地产企业如何交税

房地产企业如何交税？ 2010-4-20 你可以参考下： 问：我卖办公楼要交营业税及附加费,还有什么税,比如说土地增值税要交吗?如何交的? 答：除了营业税及附加费，还有企业所得税、印花税、土地增值税，另外，营业税如果是公司自己建的，要交两道营业税，一道是建筑营业税，一道是销售不动产营业税。土地增值税按土地的增值额计算。 问：还有我方出土地,买方出钱建楼,又该怎么交税？ 答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》国税函发[1995]156号文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定：(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）。 问：怎么样才能合理的少交税？ 答：职业问题，不能公开回答。只能告诉你，依法纳税才是公民的义务。 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。 一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。 二、避税具体方法