夫妻约定财产制下的不动产物权变动

夫妻约定财产制下的不动产物权变动

夫妻约定财产制下的不动产物权变动作者︱王忠朱

伟（北京市第三中级人民法院）来源︱《人民司法（案例）》2015年第4期【摘要】[裁判要旨]在婚姻财产纠纷案件中，夫妻采用约定财产制情形下，对所涉不动产的权属认定应适用物权法第九条的“但书”条款，即可根据婚姻法相关规定确定权属，不宜以登记作为认定物权归属绝对的依据。审理中，应考虑此类案件所涉部门法的特殊制度，例如存在夫妻财产约定时，则可据此在夫妻之间确定物权的真实归属。□案号一审：（2013）朝民初字第30975号二审：（2014）三中民终字第9467号[案情] 上诉人（原审被告）：李英爱。上诉人（原审被告）：唐某某。被上诉人（原审原告）：唐凌。唐为忠与前妻于1996年11月26日协议离婚，约定婚生女唐凌由前妻抚养。唐为忠与李英爱于1999年10月8日登记结婚，于2000年7月25日生育一子唐某某。唐为忠与李英爱婚后共取得四套房产，其中：1．北京市朝阳区财富中心3单元B号房屋（以下简称财富中心房屋）系唐为忠于2002年12月16日购买，并登记于其名下，尚欠房贷877125.88元未偿还，现市场价值为6188210元；2朝阳区金兴街212号公有住宅（以下简称金兴街房屋），由其2004年3月31日从其单位中国青年报社

承租；3．朝阳区广泽路2号院E-903号房屋（以下简称慧谷根园房屋）于2009年11月10日登记于李英爱名下；4．朝阳区湖光中街2号院104号房屋（以下简称湖光中街房屋）系唐为忠、李英爱共同向中国青年报社购买，2008年9月18日登记于唐为忠名下，现价值540万元。2010年10月2日，唐为忠与李英爱签订分居协议书，双方约定：“双方感情已经破裂。为了不给儿子心灵带来伤害，决定分居，对财产作如下切割：财富中心和慧谷根园的房子归李英爱拥有，可以任何方式处置，唐为忠不得阻扰和反对，并有义务协办相关事务。湖光中街和财富中心的房产归唐为忠所有，可以任何方式处置，李英爱不得阻扰和反对，并有义务协办相关事务。儿子唐某某归李英爱抚养，唐为忠承担监护、教育之责。双方采取离异不离家的方式解决感情破裂问题，均不得干涉对方的私生活和属于个人的事务。”后相关房产未及变更产权登记，唐为忠于2011年9月16日去世，未留下遗嘱。现唐凌起诉要求对四套房产进行分割继承。[审判]

北京市朝阳区人民法院经审理认为：金兴街房屋为公有住宅，法院无权直接确定承租人。湖光中街房屋因登记在唐为忠名下，且分居协议书中已约定该房屋为其所有，应认定为唐为忠个人财产，作为遗产分割。双方均认可该房现值540万元，应在三人间予以均分，因唐某某尚未成年，而唐凌只要求获得折价款，故该房归李英爱所有，李英爱应向唐凌支付折价

款180万元。慧谷根园房屋因登记在李英爱名下，且分居协议书中已约定该房屋为其所有，故应认定属于李英爱个人财产，不属于遗产范围。分居协议书虽约定财富中心房屋归李英爱拥有，但直至唐为忠去世仍登记于其名下，故协议书并未实际履行，因此应根据物权登记主义原则，确认该房属于唐为忠与李英爱夫妻共同财产。该房屋价值应以现值减去唐为忠去世时尚未还清的贷款，所得数额的一半为李英爱夫妻共同财产，另一半为唐为忠遗产，遗产份额应均分为三份。考虑到唐某某尚未成年，而唐凌要求获得折价款，故判决该房归李英爱所有，由李英爱向唐凌支付折价款885180.69元，并偿还该房屋剩余房贷。北京市朝阳区人民法院判决：一、湖光中街房屋归李英爱所有，李英爱向唐凌支付折价款180万元；二、财富中心房屋归李英爱所有，由李英爱偿还剩余贷款并向唐凌支付折价款885180.69元；三、驳回唐凌其他诉讼请求。判决后，唐某某、李英爱不服，以财富中心房屋为李英爱个人所有，不属唐为忠遗产为由提起上诉。北京市第三中级人民法院二审认为：本案需厘清以下三个问题：第一，分居协议书的性质。该协议是婚内财产分割协议，而非离婚财产分割协议。首先，双方是在婚姻关系存续的基础上选择以分居作为解决方式并对共同财产予以分割，并非以离婚为目的而达成财产分割协议；其次，双方在协议书中明确提出“分居”、“离异不离家”，是以协议规避离婚法律事实

的出现；再次，分居协议书中，唐为忠与李英爱一致表示“对财产作如下切割”，系双方不以离婚为目的对婚姻关系存续期间所得财产作出的分割，应认定为婚内财产分割协议，是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定。第二，本案应优先适用婚姻法，而非物权法。理由如下：物权法作为调整平等主体之间因物之归属和利用而产生的财产

关系的基础性法律，重点关注主体对物的关系，其立法旨在保护交易安全以促进资源的有效利用。而婚姻法作为身份法，旨在调整规制夫妻之间的人身关系和财产关系，财产关系则依附于人身关系而产生，仅限于异性之间或家庭成员之间因身份而产生的权利义务关系，不体现直接经济目的，而是凸显亲属共同生活和家庭职能的要求。在调整夫妻财产关系领域，物权法应保持谦抑性，对婚姻法的适用空间和规制功能予以尊重，尤其是夫妻之间关于具体财产制度的约定不宜由物权法过度调整，应由婚姻法去规范评价。分居协议书关于财富中心房屋的分割，属夫妻内部对财产的约定，不涉及家庭外部关系，应优先和主要适用婚姻法。第三，分居协议书已确定财富中心房屋归李英爱所有，虽仍登记在唐为忠名下，并不影响双方对房屋内部处分的效力。物权法以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但由于法律例外规定、错误登记的存在、法律行为的效

力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，实践中存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应给予法律保护的事实物权。婚姻法及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。结婚作为客观事实，已具备了公示特征，无须另外再为公示。而夫妻约定财产制是双方通过书面形式对婚后共有财产归属作出的明确约定，系意思自治的结果，应受到法律尊重和保护。故不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据确定不动产权属状况，且不涉及第三人利益，就应尊重夫妻之间的真实意思表示，按照婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。分居协议书系唐为忠与李英爱基于夫妻关系作出的内部约定，是在平等自愿的前提下对家庭财产分配的结果，不涉及第三人利益，具有民事合同性质，对双方均具有约束力。财富中心房屋并未进人市场交易流转，所有权归属的确定亦不涉及交易秩序与流转安全。唐凌作为唐为忠的子女并非物权法意义上的第三人。因此，财富中心房屋应认定为李英爱的个人财产，而非唐为忠之遗产。原审法院根据物权登记主义原则确认财富中心房屋为唐为忠与李英爱夫妻共同财产实

属不妥，应予调整。北京市第三中级人民法院判决：一、维持原审判决第一项；二、撤销原审判决第三项；三、变更原审判决第二项为：财富中心房屋归李英爱所有，并由李英爱偿还剩余贷款；四、驳回唐凌其他诉讼请求。[评析]

婚姻家庭领域的财产纠纷中，因物权法的一般性规定与婚姻法的特殊规定存在交叉，审判中需要协调好二者适用的衔接问题。本案具体争议焦点是分居协议书性质以及诉争房屋是否属于遗产，其中核心的问题则是夫妻约定财产制下不动产物权是否需要经变更登记才能发生权属变动效力。根据案情，结合法理与实践，笔者分析如下：一、分居协议书属于婚内财产分割协议分居协议书的性质是本案裁判逻辑

展开的前提，直接影响遗产范围的认定。笔者认为，分居协议书应当认定为婚内财产分割协议，而非离婚财产分割协议，即属于唐为忠与李英爱采用约定财产制处理夫妻财产归属

的协议。理由在于：首先，就目的解释角度而言，协议书非为离婚而签订。双方在分居协议书中虽陈述了感情破裂的事实，但同时明确为避免给孩子带来负面影响而采取“离异不离家”方式维系婚姻的法律外观，实际上只是保持婚姻关系存续，但实质是以分居作为解决感情、生活问题的方式，并在此基础上对共同财产予以分割。其次，就文义解释角度来讲，分居协议书避免使用“离婚”字样，代之以“分居”、“离异

不离家”等用语，明显表明双方是为了排除离婚法律效果的出现，而不是解除法律意义上的婚姻关系。既然当事人明确规避离婚事实的发生，不存在离婚意图，则显然不能将协议书定性为离婚财产分割协议。再次，就法律性质而言，分居协议书符合婚姻法第十九条第一款规定的夫妻约定财产制的

条件。夫妻约定财产制是指夫妻可以合法约定的契约形式决定婚姻财产关系的制度，[1]体现在婚姻法第十九条第一款：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产

归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”双方在分居协议书中采用“对

财产作如下切割”的措辞，系在不离婚的前提下对夫妻共同财产如何分配作出约定，所以是通过订立财产契约对婚姻关系存续期间采取何种夫妻财产制所作的约定，应认定为婚内财产分割协议，以约定财产制处理共同财产的权属问题。

二、登记在夫妻间不动产物权变动中的作用应适度弱化

既然唐为忠与李英爱采用了夫妻约定财产制，那么所涉及的不动产物权在未办理转移登记时能否发生物权变动效果呢？笔者认为，夫妻间所订立的财产契约在夫妻关系内部具有物权契约性质，可直接发生物权变动效力，不需要权利变动的事实行为—登记或交付来辅助完成物权变动。理由如下，分别阐述：（一）不动产登记簿上的登记系对不动产物权的权利推定原审判决认为涉案房屋仍登记于唐为忠名下，分居协议书并未实际履行，所以根据物权登记主义原则，应当确认房屋属于夫妻共同财产，进而认定其中一半属于遗产。这一观点在审判实践中并不鲜见，说明审判实践中还存在对不动产登记的认识误区，即奉行物权登记主义至上原则，

一方面将不动产的登记作为判断物权归属的决定性依据，过分强调其公示公信力；另一方面，在没有权属证书的情形下不敢直接确认所有权的主体，未能充分行使法院的终局裁判权，而将物权归属的判断权让渡于登记。物权法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。目前对该条规定的理解主要存在两种观点，一种认为这是赋予登记簿以证据意义，在诉讼程序中可将其作为证据使用，证明权利归属情况；另一种观点则认为，该条规定将不动产登记簿定性为对物权的权利推定，登记簿上记载的主体可推定为真实的权利人，享有所记载的权利。笔者认为，就实体方面而言，不动产登记簿上的登记应定性为对物权的权利推定，其所反映的物权状态并非终局、确定、不可推翻的，如果登记簿所记载之权利人与真实权利人不一致，则真实权利人可在充分证明登记簿的错误之后，依照法定程序请求更正登记，重新确权。[2]诉讼程序中，不动产登记簿在证据上的意义则表现为对证明责任的分配，当事人就物权归属产生争议时，登记簿所记载之权利人可以登记簿作为自身权利的证明，异议人则应充分证明其对争议不动产享有真实物权，否则须承担举证不能后果。当异议人所提之证据足以推翻登记簿的推定力时，那么法院就应据此认定真实权利人。本案中，唐为忠虽然系不动产登记簿记载的权利人，但在当事人对权属存有争议时，我们不能仅以登记簿作为判断依据，还应考虑异议人

李英爱的举证情况。（二）登记并非不动产物权公示的唯一标准物权公示原则要求不动产物权需要登记，因为物权系权利主体对标的物直接支配，其对世的绝对权属性决定了权利变动需要以可见的外部表征呈现出来，即其存在和变动必须要有公示方法表现出来，为外界知晓，使第三人可以查悉，从而保障交易流转的安全与顺畅。公示方法“在于对外显示物权变动及其变动后之物权现状，前者在公示物权之动态现象，后者则在公示物权之静态现象”。[3]不动产以登记作为公示方法，通过登记对外公示权属状态并形成公信力，即使所展现出的物权与真实物权状态不一致，善意第三人也可信赖不动产登记的推定力，获得法律保护，避免遭受不测之害。但必须指出的是，登记并非不动产物权公示的唯一标准。1．非法律行为引起的物权变动并不以登记作为生

效要件。物权法第二十八条至第三十条对于非基于法律行为所引起的物权变动情形进行了列举式规定，详细规定了法律文书、征收决定、继承、受遗赠等无需登记或交付即可直接发生物权变动的情形。此外，婚姻法规定了夫妻法定财产制，在双方没有约定情形下，婚后所得财产为夫妻共同所有，即使财产仅登记于一方名下，也不能排除另一方的共有权。这些都是通过法律规定直接确定物权归属，无需另行登记公示。笔者认为，与夫妻法定财产制相对应，约定财产制中的夫妻财产契约涉及不动产权属变动时，也不以登记作为公示依据。

2.法律行为引起的物权变动中存在意思主义模式，突破了登记公示原则。物权变动模式是指民事法规对因法律行为引起的物权变动进行法律调控的具体方式。[4]我国物权法选择多元物权变动模式，即以债权形式主义为原则，以意思主义和混合主义为例外。[5]债权形式主义是指物权变动结果的发生需要债权合意的法律行为与登记或交付的事实行为相结合

才可实现，例如物权法第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”意思主义则指仅需存在债权合意的单一法律行为即可发生物权变动，无须另行登记或交付，例如物权法第一百二十七条第一款“土地承包经营权自土地承包经营

权合同生效时设立”。可见，物权法对意思主义物权变动模式的采用，突破了以登记作为不动产变动要件的原则。

3．夫妻约定财产制下的物权变动可归入意思主义模式。在

多元物权变动模式背景下，物权法虽然以债权形式主义作为原则，但也同时认可了仅凭债权合意的单一法律行为即可发生物权变动的意思主义。在婚姻家庭纠纷中，夫妻约定财产制作为身份领域的特殊财产关系制度，应归入意思主义模式，并在实践中得到适用和遵从。此外，即使根据物权法第九条、第二十三条的规定，不动产物权变动需要登记，动产物权变动需要交付，但这两条又都规定了但书条款：“法律另有规定的除外”，说明允许例外情形的存在。约定财产制作为婚姻法

的特别规定，体现了意思主义物权变动模式，也应当为例外情形所涵盖。（三）物权法在调整涉婚姻财产关系时宜保持谦抑性财产行为规范虽然是从债权与物权领域中

抽象提炼而出，但在身份关系领域必然会附带身份法的属性，应作特殊考量。1．婚姻领域的财产变动规则具有身份

法属性。财产法中，债法侧重于对财产流转的动态安全保护，物权法旨在规范物的归属与利用，关注对物的静态安全保护，从而确立物归属于特定权利主体的秩序，促进资源的充分有效利用，更多彰显的是个人本位。婚姻法有别于具有典型财产法特征的物权法，属于身份法，具有特殊的人身性和伦理性，并因婚姻的团体性特征而强调家庭共同体利益。婚姻法以身份关系及依附身份关系而产生的财产关系为调整对象，物权法则以调整一般财产关系为出发点，因此呈现出不同的调整规制方法。家庭是社会的基本单元，家庭秩序也是社会秩序的组成要素，婚姻关系的稳定则关乎家庭秩序的稳定。所以婚姻法作为身份法，在调整身份秩序时较为关注婚姻家庭私域里的人伦道德，同时为促进家庭功能的有效运行而带有保护弱者、维护家庭价值的公法色彩。这就决定了婚姻领域财产变动规则的先天身份法属性。2．物权法在调整

身份性财产关系时应保持适度谦抑性。婚姻家庭领域内的财产关系随身份关系而产生，依附于身份关系而存在，并随之相应地变更、消灭，所以财产关系是因身份关系衍生而出。

身份关系的伦理性决定了由之产生的内部财产关系既不具

备市场交易流转特征，也不寻求物的交换价值的实现，那么物权法所强调的市场交易秩序和权利变动规则在婚姻家庭

内部财产关系上的适用空间应当有所收敛。易言之，由于两部法律的价值定位不同，在婚姻家庭内部的财产关系调整方面，当婚姻法与物权法的相应规定产生矛盾冲突时，物权法应当保持其谦抑性，为婚姻法的适用留出应有空间。（四）夫妻间的不动产物权变动不宜过分强调登记公示基于

前文分析，笔者认为夫妻财产契约属于物权契约，婚姻关系的身份性决定了夫妻财产契约的前提是身份关系即婚姻的

存在，财产约定在合乎法律行为规则的基础上因合法有效的婚姻存续而发生效力，应当可以直接发生物权效力。作为物权契约的结果，夫妻间的不动产物权变动不宜过分强调登记公示。1．登记的公示意义在夫妻间的财产权属变动方

面并不彰显。夫妻之间的财产契约是双方对共同财产的分配选择具体方式，约定事项并不以进入市场流转、追求物的交换价值为目的。且依附于双方的婚姻关系而订立，具有身份从属性，结婚登记在公示婚姻关系的同时也公示了夫妻财产契约的内部效力前提。而且，基于共同生活的客观环境，夫妻财产的权利外观并不需要在彼此之间进行公示，不动产登记公示的意义在夫妻之间并不那么彰显，也不应当作为甄别夫妻财产权利的依据。 2.夫妻财产契约引起的物权变动

效果应进行内外效力区分。在夫妻之间，财产契约一生效即应当发生不动产物权的变动效果，而不需要进行权属变更登记。在对外关系方面，不动产物权变动应当服从物权法的规制。对夫妻之外的第三人而言，要重点考察其对夫妻财产约定是否知晓。如果不是明知，则夫妻之间的财产契约对第三人不具有对抗效力，存在善意取得制度的适用空间。换言之，在夫妻内部财产关系上应当适用婚姻法的规定予以调整，在涉及对外效力时应当适用物权法的相关规定。这一点在婚姻法第十九条第二、三款规定中有明确体现：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。” （五）司法实践应对婚姻中的意思自治给予充分尊重意思自治是指在私法领域中，人们可以自由决定自己的事务，设定彼此之间的权利义务关系。1．意思自治下的法律行为可作为请求权依据。民法中的法

律行为制度就是意思自治的工具或手段。[6]意思自治应当包括行为自由与效果自主，即一方面人们可以自由选择法律行为之实施，而另一方面法律行为本身也构成规范，可以作为请求权规范基础，彼此应当受其约束，为自身行为负责。[7] 2.物权法应给予婚姻中的意思自治以形式上的宽容克制。在传统语境下的婚姻财产关系中，意思自治尚未为多数人了解

并付诸实践。中国式婚姻中，夫妻更注重身份关系的存在与维系，强调感情伦理甚于财产利益，双方会刻意淡化、回避对财产进行分配约定以形成权利明晰的状况，力图避免以财产度量感情，避免经济关系对亲情关系的影响冲击。因此，大多数情况下财产的真实权属状况未能对外公示，权利外观与真实物权状况分离，同居共财的状况大量存在。这种情形下，实践中若机械适用法律会导致真实权利人的利益受损，不利于婚姻家庭关系的稳定。如果当事人之间存在约定，应尽量对其效力予以认可，使符合真意的财产约定在当事人之间形成拘束力。所以就实践角度而言，物权法也应当对婚姻家庭领域内的意思自治保持适度的克制与宽容，不应过分苛求权利外观形式，毕竟物权变动并非由登记或交付推动，而是由法律行为也就是当事人的意思自治推动。综上分析，回到本案件。因唐为忠与李英爱签订有夫妻财产契约，该财产契约具有物权契约属性，本身即可在夫妻之间发生物权变动效力，无需借助登记，故诉争房产虽然仍登记于唐为忠名下，但李英爱已基于分居协议书获得所有权，该诉争房产不能作为遗产处理。【注释】[1]薛宁兰、许莉：“我国夫妻财产制立法若干问题探讨”，载《法学论坛》2011年第2期。[2]程啸：“不动产登记簿之推定力”，载《法学研究》2010年第3期。[3]谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社2011年版，第46页。[4]王轶：《物权变动论》，中国人民大

学出版社2001年版，第11页。[5]王软、关淑芳：“物权变动制度三论”，载《法律适用》2008年第12期。[6]王泽鉴：《民法总则》，中国政法大学出版社2001年版，第335页。

[7]朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社2013年版，第109-111页。

不动产物权变动的生效要件

在《物权法》之前，我国的司法实践中，对于，曾采取过不同的态度，大致可分为三个阶段： 一是不区分物权变动与买卖合同。 1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条中规定： “买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。” 1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条中规定： “财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”1990年2月最高人民法院在《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中指出： “签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。” 1992年2月最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中答复： “要求办理契税或过户手续的地方，还应办理该项手续后，方能认定买卖有效。”这一时期，尽管有时认为登记为房屋买卖有效的条件，有时认为登记为房屋买卖成立的条件，但总是将买卖合同是否成立有效与所有权是否转移混为一谈。 二是区分买卖合同与所有权的转移，将登记作为所有权转移的生效要件。1999年12月最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (一)》第9条中规定，"法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所

夫妻婚内财产约定协议书

夫妻财产约定协议书 甲方（男方）：，年月日出生，现住，身份证号码：，系女方之夫。 乙方（女方）：，年月日出生，现住，身份证号码：，系男方之妻。 甲乙双方系夫妻关系，于年月日登记结婚。现双方本着平等自愿的原则，经双方友好协商一致，对相关合法拥有的财产归属约定如下： 第一条、房屋所有权归属 1.位于市区街号幢单元号（建筑面积为平方米，所有权证编号为：）的房屋及该房屋内的一切装修、家具、家电均归方所有。 在本协议签订之后承诺自愿继续为以上房屋偿还贷款。 2.位于市区街号幢单元号（建筑面积为平方米，所有权证编号为：）的房屋及该房屋内的一切装修、家具、家电均归方所有。 在本协议签订之后承诺自愿继续为以上房屋偿还贷款。 第二条、机动车归属 登记在方名下的汽车（车牌号）一辆归方所有。 第三条、存款、股权 1.夫妻共同存款万元归方所有，方应在本协议生效后日内将其名下的 万元存款转移到方名下。此后，各自名下的存款归各自所有。 2.以方名义持有的公司 %的股权全部归方所有。方作为此公司的法定代表人以及股东因为此公司产生的一切债权债务和方无关。 第五条、债权债务

1.本协议生效以前所产生的夫妻共同债务全部由方承担。 2.本协议生效后以各自名义所欠债务归各自承担。 3.本协议生效前的共同债权全归方所有；本协议生效后，在各自名下的债权归各自所有。 第六条、生活支出 1.在本协议生效后，各自购买的物品归各自所有；共同购置物品按各自出资比例拥有所有权。 2.本协议生效后，平时生活费用、孩子抚养费、双方老人赡养费用各自承担一半。 第七条、受让财产 1.夫妻一方给付或赠予另一方的财物归接受方所有。 2.夫妻各自接受的赠与或继承的遗产归各自所有。 第八条、其它 1.本协议未明确说明的所有其他财产的归属，可参照《中华人民共和国婚姻法》和其他相关法律法规以及相关司法解释之规定。 2.双方应在本协议生效后3个工作日内根据本协议进行相关财产所有权的转移登记，所需税费双方平均分担。 3.如双方离婚，双方按本协议约定确定财产归属；如发生争议，任何一方有权要求具有管辖权的法院依据本协议确认相关财产所有权的归属。 4.本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。 甲方（男方）：乙方（女方）： 年月日年月日

夫妻约定财产制的基本类型

夫妻约定财产制的基本类型 摘要：夫妻约定财产制是指，夫妻之间可以通过订立相关协议的方式，来对夫妻的财产进行一个相关的约定，但是夫妻约定财产制的基本类型有哪些呢?为了解答您心中的疑惑，律伴小编为您整理了相关资料，希望可以对您有所帮助。 一、夫妻约定财产制的定义和基本类型 《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。 基本类型 1、一般共同财产制是指夫妻双方婚前、婚后的全部财产均归夫妻共同共有，但特有财产除外的夫妻财产制度。 2、分别财产制是指夫妻双方婚前财产及婚后所得财产全部归各自所有，并各自行使管理、使用、处分和收益权的夫妻财产制度。 3、限定共同财产制是指当事人双方协商确定一定范围内的财产归夫妻双方共有，共有范围外的财产均归夫妻各自所有的财产制度。 二、协议范本 夫妻财产约定协议书范本 甲方：×××，男，×××年×××月×××日出生，汉族，现住×××，身份证号码：×××，系乙方xx之夫。 乙方：×××，女，×××年×××月×××日出生，汉族，现住×××，身份证号码：×××，系甲方xx之妻。 甲、乙双方于年月日登记结婚，现根据《中华人民共和国婚姻法》和《中华人民共和国民法通则》等法律法规之有关规定，经双方充分、友好协商一致，自愿达成如下协议，供协议方共同遵守： 第一条、双方登记结婚之前的个人财产归各自所有;债务登记在谁的名下则有谁承担。 1、甲方婚前个人财产包括：住房(位置、房产证号)、存款(金额，银行)、股票(名称、号码)、股权(持有××公司××%的股份)、车辆(××牌轿车一辆，牌照号为××××)以及其它财产(应一一说明，注明财产所有者的名字)。

论准不动产物权的变动

论准不动产物权的变动 【摘要】准不动产物权是指那些具有流动性大、经济价值较高的特点，并在法律上具有不动产某些特征的物，我国理论界对准不动产物权变动的研究相对来说比较少，而准不动产物权变动在我国市场经济的发展中逐步显示出重要的作用，对准不动产物权变动的研究能够在明晰权利的归属和登记效力的基础上，对我国司法实践提供理论借鉴。 【关键词】准不动产；物权；物权变动 一、准不动产物权概述 《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”该法条所列的几种特殊的物是介于动产和不动产之间的特殊的物，在学理上称为“准不动产”，对比动产和不动产我们对“准不动产”界定为：某些在性质上能够移动的物，但因价值较高，且在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，例如船舶、机动车和航空器，其转移所有权必经登记程序。[1] 现行法上关于准不动产物权类型和内容以及变动规则的规定，缺乏系统性和体系性，不适应我国社会经济的进一步发展，因此，对准不动产物权的研究具有理论和实践意义。首先，研究准不动产物权变动，可填补理论界对该问题研究的不足；其次，研究准不动产物权变动，可澄清有关理论问题，为司法实践提供参考；再次，研究准不动产物权变动，可为立法完善物权制度提供理论支持。 二、我国准不动产物权的变动的审视 《物权法》对准不动产物权变动模式界定为登记对抗主义，所谓登记对抗主义是指未经登记的物权变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。准不动产物权变动的登记对抗模式是该物权交易的法律依据，但在法律适用和司法实务中，常常会引发很多问题。 （一）法律适用中的冲突 我国民法建立了公示制度，登记不仅是财产交易有序化的条件，而且也是不动产物权支配秩序得以维系的基础。[2]我国民事立法将准不动产物权变动确定为登记对抗主义模式，但立法中却出现了很多冲突。《担保法》规定，以航空器、船舶、车辆等交通运输工具登记时为抵押合同的生效要件，未登记的不发生法律效力。然而其与《民用航空法》《海商法》在民用航空器和船舶的物权变动规定上出现了冲突，遵循特别法优于一般法的规定，优先适用《民用航空法》和《海商法》的规定。 （二）公示中存在的缺陷

一、《物权法》第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内

一、《物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 第75条规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。 房产是你爷爷的，你爷爷具有不动产登记的凭证(房屋所有权证)。你那些出资证明只能够使你爷爷与你父母存在债权债务的关系！ 二、《继承法》所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。 房屋继承办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。 具体费用如下： 1、继承权公证费用; 继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。 2、房地产价值评估费用； 根据价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算， 房地产价格总额(万元) 累进计费率‰ 100以下(含100) 5 101以上至1000部分 2.5 1001以上至2000部分 1.5 2001以上至5000部分 0.8 5001以上至8000部分 0.4 8001以上至10000部分 0.2 10000以上部分 0.1 3、房地产继承过户税费。 由房屋估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。 4、契税

论不动产物权变动的交付

论不动产物权变动的交付 摘要：一般认为，我国法上的物权变动原则上采债权形式主义，例外采意思主义加公示对抗主义。在意思主义模式下，不动产物权何时变动，存在认定上的困难；而在债权形式主义下，登记成立与权利的真正变动之间又有很大的真空期。在不动产物权变动中，应当采债权意思加交付成立，登记对抗的做法。赋予交付为不动产物权变动的公示手段，赋予占有为不动产物权享有的公示手段，登记为不动产物权对抗善意第三人的手段。这种方式，因需要交付成立不同于意思主义，因登记对抗，不同于登记成立的形式主义。关键词：不动产；物权；交付 一、《物权法（草案）》的规定及其理论背景 《物权法（草案）》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。《物权法（草案）》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法（草案）》第209条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权以及依法可以用于抵押的其他不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。 一般认为，上述《物权法（草案）》关于不动产物权变动的规定，采物权变动的债权形式主义。 所谓债权形式主义，为意思主义与登记（不动产）或交付（动产）的结合，以奥地利民法典为代表，所以也被称为奥国主义。依此主义，

物权因法律行为而发生变动时，除了需要当事人之间有债权合意外，还需要登记（不动产）或交付（动产）的形式，才发生物权变动的效力。 [1]物权变动需要公示。广义的公示指一定的法要素（法律事实、法律行为、权利、法律上的地位和关系）存在与否的广为第三人认知的行为和手段。公示的本质是一项广泛赋予第三人认知可能性的法制度。[2] 公示方法因不动产和动产而有差异。不动产的公示方法为登记、动产则为交付和占有。这似乎已经是天经地义的常识。不动产登记制度始于12世纪前后，当时德国北部城市有土地物权变动须记载于市政会所掌握的都市公簿的习惯，[3]乃未被罗马法征服的日耳曼传统，后于18世纪在普鲁士和法国抵押权中复活，现代不动产登记制度的直接渊源是法国的抵押权登记制度。动产的变动则自罗马法、日耳曼法以来一直如此。[4] 一个不动产物权变动，无论我们赋予其怎样的法律含义，在事实上，一般都需要以下几道程序：合同（债权或物权）、交付、登记。无论哪国的民法典，也都是在这几个因素上做文章。[5]因不动产物权的类型不同，这几道程序也会有不同。比如，不动产所有权变动需要完整的三个程序；而对于不动产抵押权设置，则无需现实交付。因此，本文的讨论，除非特别说明，限定在事实上存在交付的不动产物权变动场合。如果最终结论成立，我们再将结论做一扩展。按照债权形式主义的一般理论，不动产物权变动的公示方法就是登记。也就是说，

浅议我国物权法中的物权变动规则(一)

浅议我国物权法中的物权变动规则(一) 摘要：我国物权法的立法已经进入了一个关键的时期，而物权变动始终是物权法立法中一个重要的问题。物权变动包括动产物权的变动和不动产物权的变动，本文将通过对我国物权理论以及立法现状的研究，探讨我国物权法立法中物权变动规则的构建。 关键词：物权变动物权行为公示公信原则善意取得 一、物权变动理论的比较分析 物权变动就是物权的产生、变更和消灭的总称。由于物权是对物直接进行支配的权利，并且具有优先权和物上请求权的效力，所以民法上对于物权的变动必须规定一定的变动规则，使得民事生活能够顺利进行。 物权变动的原因很多，各国民法规定得比较一致，如依法院判决、法律的规定、政府指令、继承、事实行为、取得时效等均可以发生物权变动，但是最重要的是民事法律行为。关于物权变动原因的民事法律行为的效力，立法例上有不同的做法。 1、以《法国民法典》为代表的意思主义 该立法例认为，物权变动是债权合同的效果，在债权合同之外不存在引起物权变动的其他物权行为的存在，而交付和登记不过是对抗第三人的要件而已。例如《依法国民法典》第1583条规定当事人双方就其标的物及价金达成合意时，即使标的物尚未交付，价金尚未支付，买卖即告成立，标的物的所有权即依法由出卖人转向买受人。由于合意是当事人之间的内部行为，不易被外人所知晓，为了保护第三人的利益，《法国民法典》同时规定对于不动产以登记，动产以交付为对于第三人发生效力的要件，但是对于当事人双方没有任何影响。法国的这种立法模式为日本所接受，《日本民法典》176条：“物权的设立及移转，只因当事人的意思表示而发生效力。” 这种以“公示对抗主义”对抗第三人的物权变动“债权意思主义”立法模式的优点就在于有利于简化交易的过程，易于为普通老百姓所接受，并充分体现了当事人之间的自由意志。但是其缺点在于使物权变动在实际上被架空，转移的物权会处于有名无实的地位。例如，当事人双方达成合意，所有权移转，但是没有交付或登记，此时，买方将所有权再次出让，则第三人获得所有权，那么原买受人的所有权被架空。 2、以《德国民法典》为代表的形式主义 该立法例认为，债权合同仅发生以物权产生、变更和消灭为目的的债权和债务，而物权变动效力的发生，直接以登记或交付为条件，即在债权合同之外还存在一个以直接发生物权变动为目的的物权合同。《德国民法典》第873条规定，为了让与土地所有权、为了对土地设定权利、以及为了让与此种权利或对此种权利再设定其他权利，除法律另有规定外，应有权利人与相对人对于权利变更的协议，并将权利变更登记入土地登记簿册。这种立法将债权行为与物权行为进行了区分，并将该物权行为作为物权变动的依据，而不追究其原因行为。第921条：“为转让动产的所有权，所有人必须将该物交付给取得人，并且所有人和取得人必须达成关于所有权应移转的合意。取得人正在占有该物的，只需要有关于所有权移转的合意即为足够。” 这种物权变动模式，使得债权行为与物权行为相分离，同时也使得物权变动具有独立性和无因性。这种立法例的优点在于可以使法律关系明确，有助于法律的适用。同时，能够很好的保护第三人的利益，保障交易安全，迅速，并有利于减少举证困难。但是，这种立法例最大的缺点就在于严重损害出卖人的利益，有违民法中的公平原则。在原因行为有瑕疵的时候，买受人仍旧能获得所有权。 3、以《瑞士民法典》和《奥地利民法典》为代表的折衷主义 这种立法模式介于上述的两种做法之间。一方面，它不承认物权行为的独立性和无因性，另一方面，它又认为仅依债权行为不能发生物权变动的效果，还必须有登记或交付等形式才能

不动产物权的变动与对抗要件

第 2 单元基于法律行为的物权变动——有权处分考点 10 ：不动产物权的变动要件与对抗要件（★★★） (P50) 1. 登记生效 （ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（ 2016年案例分析题） 【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 （ 2 ）登记权利人VS真实权利人 ①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。 ② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 （ 3 ）不动产权属证书VS不动产登记簿 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 2. 登记对抗 （ 1 ）土地承包经营权 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。 （ 2 ）地役权 地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

基于法律行为——有权处分情境下物权变动要件与对抗要件综述 考点 11 ：首次登记、变更登记、转移登记和注销登记（★）（ P50 ）

（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的 （ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的 变更登记适用于不涉及不动产 权利转移的情形 （ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的 （ 4）同一权利人分割或者合并不动产的 （5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺 位发生变化的 （6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间 等发生变化的 （ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的 （ 8）共有性质发生变更的 当事人可以申请不动产转移登记的主要情形有： （ 1）买卖、互换、赠与不动产的 （ 2）以不动产作价出资（入股）的 （3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发 转移登记适用于不动产权利转 移（权利人发生变 化）的情形 生转移的 （ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的 （ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的 （ 6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的 （7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利 发生转移的 （ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的 （ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的 属于注销登记的情形主要包括： （ 1）不动产灭失的 注销登记不动产权利消灭时， 需要办理注销登记 （ 2）权利人放弃不动产权利的 （ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的 （4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消 灭的

不动产物权的变更和合同效力的分析

不动产物权的变更和合同效力的分析 介绍：在教学过程中，很多学员对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭和合同的效力总是分不清楚，特写此文，希冀帮助分析。 物权法第9条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本条是关于物权变动的小李效力规定。物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本条是物权法关于物权变动和合同效力之间的关系。 该两条规范包含如下含义： 一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当根据合同法的规定进行判断：（1）根据合同法的相关规定，如果合同符合生效要件，则应当认定合同关系成立且生效。生效的合同对双方均有约束力，违约者就要承担相应的违约责任。（2）是否进行物权变动登记及登记是否符合法律规定都不影响合同的效力，即除法律另有规定或者合同另有约定外，物权登记不是订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件，除法律另有规定或者合同另有约定外。是否进行物权变动登记不影响有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的效力。 二、不动产物权的变动必须以登记为必要要件，未经登记不发生物权变动的效力。不能认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同已经生效就当然地发生不动产物权变动的效果。：根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。即变动登记是不动产物权发生变动的必要要件。虽然产生不动产物权变动结果的原因行为即产生不动产物权变动的合同已经生效，如果没有进行不动产物权变动登记，则物权不发生变动效力。 三、不动产物权变动与否与合同是否生效之间没有关系，两者互不影响。不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实。换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。 【考点】商品房买卖是典型的不动产物权交易行为。在商品房买卖法律关系中，商品房买卖合同是商品房所有权发生转移的原因，房屋产权过户登记既是商品房买卖合同被履行的体现，更是房屋所有权变动的结果。这两种不同的权利变动是在不同的法律基础上进行的。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，合同就产生约束力，即产生债权法上的约束力。但这种权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。若要产生房屋所有权变动的法律效力，必须在房屋登记部门办理相关产权变更登记，将房屋产权过户到买受人名下，此时方产生物权变动的效力，且具有排他的效力。所以，如果双方当事人只是签订了商品房买卖合同，而未办理产权过户登记手续，在法律上只发生债权效力，不发生物权效力。如果一方违约，守约方可以要求违约方承担继续履行或者其他违约责任，但不能主张物权。如果违约方又将此房转让与善意第三人，守约方不能以其商品房买卖合同订立在先或者先占商品房为由向善意第三人主张权利。 【例题】潘女士看中了一套商品房。于是就和房地产开发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万，约定余款两个月内交清。谁知西门先生也看中了这套房，他并不知潘女士购房的情况，公司开价18万，他就交了现金。公司喜不自胜，很快就给西门先生办好了房产证。潘女士得知后，非常气愤，将公司告上了法院。

试论我国不动产物权登记制度的立法完善

试论我国不动产物权登记制度的立法完善 不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制…… 一．不动产物权登记制度的基本理论。 1、不动产物权登记制度的法律意义。 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察

悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。 2、不动产物权登记的性质及登记机关 不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。 关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。 关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法： 一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。

夫妻财产约定协议书(律师最新整理)

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 夫妻财产约定协议书(律师最新整理) 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。

甲方： __________________________ 男,年月日出生，现住 _______________ 份证号码： ____________________________________ 乙方： __________________________ 女,年月日出生，现住 份证号码：_________________________________ 男女双方系夫 妻关系，于年月日在登记结婚。现双方本着平等自愿的原则，经双方友 好协商一致，对夫妻关系存续期间所得财产的归届约定如下： 第一条、房屋所有权归届 1、位于省市区街号幢单元号（建筑面积为平方米，所有权证编号为：，丘地号为：权字第号）的房屋及该房 屋内的一切装修、家具、家电均归女方所有。 2、位于省市区街号幢单元号（建筑面积为平 方米，所有权证编号为：，丘地号为：权字第号）的房屋及该房 屋内的一切装修、家具、家电均归男方所有。 第二条、汽车归届 1、登记在女方名下的汽车（车牌号）一辆归女方所有。 2、登记在男方名下的汽车（车牌号）一辆归男方所有； 第三条、存款、股票、股权 1、夫妻共同存款元归女方所有，男方应在本协议生效后日内将其名下的万元存款转移到女方名下。此后，各自名下的存款归各自所有。 2、以男方名义持有的股票（股票代码：）及对应的财产价值归男方所有。 3、以男方名义持有的公司％勺股权全部归男方所有。 第四条、债权债务 1、本协议生效以前所产生的夫妻共同债务全部由男方承担。 2、本协议生效后以各自名义所欠债务归各自承担。 3、本协议生效前的共同债权全部归男方所有；本协议生效后，在各自名下的债权归各自所有。

不动产登记与不动产物权变动的关系

遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/289935086.html, 不动产登记与不动产物权变动的关系 不动产物权登记的主要作用在于使物权权属关系得以透明,使第三人拥有一种判断物权种类、物权内容以及物权人的途径,保证第三人的信赖利益不致遭受损害。但在采物权变动公示成立要件主义的情况下,不动产登记的效力有可能被夸张。此种夸张主要表现为两个方面:一是认为“一切不动产之物权变动均须以登记为成立要件”;二是认为“一切不动产物权之设定非经登记不能成立”。 在我国的某些理论著述及有关现行立法中,登记实际上被认为是不动产物权之得失变动惟一的法定依据。如我国1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定:凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定,均为无效。但物权之公示与物权之享有并非同一性质的问题,在很多情况下,物权公示并非物权享有的原因。即使在实行物权变动的形式主义的立法,虽然物权变动以公示为成立要件,无公示即无物权变动,无公示即无受让人物权的享有。但是,就所有权的原始取得而言,无论动产或者不动产,其所有权取得本身并不以所有权的公示为条件;而就所有权的继受取得而言,无论动产或者不动产,在某些特定情形,其

所有权的转移也并不取决于物权变动的公示。所以,所谓物权公示的“成立要件主义”的确定,仅具有相对意义:实质上,将登记作为不动产物权变动发生的根据,主要针对的是既存不动产物权因当事人的意思而发生转移的情形以及基于当事人的意思而于不动产上设定他物 权的情形,以此透明不动产物权关系,达到保护交易安全的目的。因此,对于不动产物权公示成立要件主义,可以理解为“凡不动产物权因当事人的意思表示而设定或者变动的,非经登记不发生效力”。但不可理解为“一切不动产物权之得失变动,非经登记,不得发生效力”。 参考有关国家和地区的立法,根据我国的实际情况,就不动产而言,有下列界限需要划明: 一、实行绝对的登记主义的不动产物权及其范围 所谓绝对的登记主义又称“登记成立要件主义”或者“设权登记”,指非经登记,不动产物权的设定、让与及其消灭绝对不发生法律效力。 实行绝对的登记主义的不动产物权主要包括: (一)依法律行为而取得(设定)、丧失或者变更之不动产物权,但法律另有规定的除外此类情形包括以法律行为设定的不动产用益物 权(地上权、地役权等)以及抵押权;房屋买卖、赠与、互易以及土地

确定不动产物权登记机关的理论

确定不动产物权登记机关的理论 随着我国物权法立法进程的加快，有关物权法立法体例的学理争论日益激烈，其中不动产物权登记机关的选择就是一项争议较大、悬而未决的问题。当前学术界和实物界普遍认为建立统一的登记制度是制定物权法的首要任务，而建立统一的登记制度首先要确立统一的登记机关。对于由哪个部门作为未来不动产物权的登记机关，存在几种不同意见。有学者认为应由县级人民法院作为登记机关;有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关;还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织来负责登记。本文作者认为，根据物权法的原则和我国的实际情况，确定司法行政机关作为不动产物权的统一登记机关是最佳选择。文章结合实际，观点独到，论证严谨，对不动产物权登记部门的确定具有理论参考价值。 一、不动产物权登记制度的理论基础 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的设立、变更、灭失，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上的活动，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。物权以及登记物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务;同时物权的义务人是不特定的任何人，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。

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财产约定协议书 财产约定制是指夫妻双方以契约形式对婚前、婚后财产的权利进行约定的夫妻财产制度，是夫妻法定财产制的对称。下面我给大家带来财产约定协议书范文，供大家参考! 财产约定协议书范文一 男方: ，年月日出生，族，住址：，身份证号：。 女方: ，年月日出生，族，住址：，身份证号：。 双方于年月日登记结婚，具有合法的夫妻关系，并于年月日生育一子。根据《婚姻法》第十九条及有关法律规定，双方经友好协商，对财产的归属达成原则性意见，特签订协议，双方遵照执行。 一、婚内现有财产的约定：现有财产如下：1、位于市区的房屋，现房屋产权登记人为 ;2、位于市区的房屋，现房屋产权登记人为 ;3、位于上述二套房屋内的其他设施;4、动 产： ;5、其它：。 上述所列的财产归所有，归所有，归所有。 二、婚姻存续期间取得财产权属的约定：自本协议签定之后，各自经手取得及以其名义取得的财产(包括《婚姻法》第十七条，第十八条规定及最高人民法院司法解释确定的财产范畴)归各自所有，对方不得主张所有权。 三、对于个人财产处理的约定：婚前个人财产及婚后自己

所得财产分别归其个人所有,双方经济独立,各自财产由个人完 全支配处置,无须征得配偶同意。同时，对于夫妻共同生活期间所支出的必须费用，由夫妻双方各承担一半。 四、对于共同财产处分的约定：夫妻婚后对于日常消费支出元以下的,可自行支配开销;凡处理超过元价值以上的钱物时,一方处置时必须经过配偶另一方书面同意,否则视为一方未 经共有人同意擅自处分夫妻共同财产，由处理一方承担相应的责任。 五、涉及到一方企业投资等的约定：企业投资权益的一方,因经营需要该企业融资借款时,若此投资权益形式为(①有限责 任公司出资额;②股份有限责任公司的股份;③集体企业或股份 制企业中的股份;④个人公司;⑤某外资企业的出资),则该债务 均为企业法人债务,与配偶无关;若该投资权益形式为(①合伙人企业的合伙份额;②个体工商户;③个人独资企业),则该企业举 债时一方应通知其配偶,否则视为其个人债务,由其个人偿还。 六、对于婚姻存续期间现有债务约定：现有债务情况如下：双方因，由经手所欠债务元，由承担。 七、对于婚姻存续期间产生的其他债务的约定：涉及到今后其他个人经手的债务时，一方对外举债时必须向债权人明示夫妻间的财产约定，该债务系一方个人债务，另一方不承担还款义务;因为共同的利益或责任而产生的债务(包括因为共同的利益 而产生的债务、子女因为非完全民事行为能力人致人损害等情况

夫妻财产约定范本

夫妻财产约定 男方：Ｔ，年月日出生，汉族 身份证号 女方：Ｄ，年月日出生，汉族 身份证号 男女双方于年月日登记结婚，现经双方协商，就婚后夫妻共同财产自愿达成如下约定： 1、双方婚后购买北京市崇文区（现为东城区）东区号楼单元房屋一处，房屋所有权证号为：X京房权证崇私字第号，该房产权登记在Ｄ名下，双方约定从本夫妻财产约定签订之日起该房屋归Ｄ个人及儿子Ｓ共有，为Ｄ及Ｓ的共同财产，不是夫妻共同财产。 2、双方婚后购买凯宴小型越野车一辆（车牌号为京），该车所有权登记在Ｔ名下，双方约定从本夫妻财产约定签订之日起该车辆归Ｔ个人所有，为其个人财产，不是夫妻共同财产。 3、双方婚后购买沃尔沃轿车一辆（车牌号为京），该车所有权登记在Ｔ名下，双方约定从本夫妻财产约定签订之日起该车辆归Ｄ个人所有，为其个人财产，不是夫妻共同财产。本夫妻财产约定签订之日起两个月内，男方配合将车辆所有人变更为女方。 4、女方名下有存款万元，存于如下帐号内： 双方约定从本夫妻财产约定签订之日起，上述帐户内的存款共计万元归Ｄ个人及儿子Ｓ所有，为Ｄ和Ｓ的共同财产，不是夫妻共同财产。Ｄ可为自己及儿子Ｓ生活、教育等支取、转移、使用该存款。 5、除上述存款外，男方还掌握有40万元人民币，本协议签订之日起，该40万元归Ｄ个人所有，为Ｄ的个人财产，不是夫妻共同财产，本协议签订后一年内，男方将该40万元实际交付给女方。 6、其他现在及将来双方在婚后的所得仍为夫妻共同财产，由双方共同共有。 7、签订本约定后，若有未尽事宜，双方可另行协商。 8、本约定原件一式贰份，具有同等法律效力，男女双方签字后即生效，由

双方各保留一份。 签名：男方：女方： 年月日年月日

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物权法 一、填空题 1.本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 2.本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 1.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠（开始）时发生效力。” 2.物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害（公共利益）和他人合法权益。 3.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害（所有权）人的权益。 4.征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予（拆迁补偿），维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 5.属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使（所有权）。 6.法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地（习惯）。 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 7.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。 8.动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 9.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 10.国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 11.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 12.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 13.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 14.权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 15.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 16.动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 17.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 18.动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 19.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 20.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 21.所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 22.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。 23.法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。 24.城市的土地，属于国家所有。 25.法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使（所有权）。 26.物权的效力是指物权成立后发生的法律效果。物权的效力包括排他效力、优先效力、追及效力和物权请求权。 27.物权是指权利人直接支配物并排除他人干涉的权利。作为物权客体的物，原则上是有体物，但在法律有规定的情况下，权利也可以作为物权的客体，物权的特征包括：物权是对世权，物权是绝对权，物权是支配权，物权是排他性的权利。 28.物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害（公共利益）和他人合法权益。 29.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害（所有权）人的权益。

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夫妻财产约定协议书范本 （文中蓝色字体下载后会有风险提示） 男方：________ ，_____ 年___月—日生，汉族，现住: ________________________________ ，身份证号码： ________________________________ ? 女方：________ ，_____ 年___月—日生，汉族，现住: ________________________________ ，身份证号码： 风险提示:双方信息 I I i 信息切记不可填错！这是确定离婚双方在法律角度上的身份特征，确保离婚协议订立当事人的唯一性。若是信息有误差，可能导致协议直接无法生效。 甲女双方于 _____ 年___月—日在_____________ 民政局婚姻登记管 理处办理结婚手续，为了防止今后可能出现的财产和子女抚养纠纷，依据《中华人民共和国婚姻法》和《中华人民共和国民法通则》及有关法律法规之规定，现双方根据公平、自愿的原则，经双方充分、友好协商一致，对夫妻财产和子女抚养事宜约定如下：

i 1 | il 风险提示:财产分割的约定i 样离婚后即使你又知道他还有银行存款，也很难要求分割，毕竟，你已经同意“离婚时各自 名下的存款归各自所有”。 建议你们在离婚协议中，将截止到离婚协议签订之时，双方名下的银行存款情况详细列出，包括开户行、开户名、账号、存款余额、币种等。这样，离婚后一方若发现另一方没有记载在离婚协议上的存款，便可以通过诉讼形式要求分割甚至要求故意隐匿一方予以少分甚至不分。 I I I 1| ! I I _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ I 第一条房屋所有权归属 位于 _________ 市_________ 区_________ 元__________ 房屋（房权证____ 字第 _____________ ）及该房屋内的一切装修及家电、家具等均为 女方 _______ 个人财产，若今后双方离婚分割财产时上述房产及全部财 产归女方个人所有。 第二条存款及个人收入所得 婚后男女双方有共同存款的系双方共同财产，属于个人收入所得的（包括但不仅限于工资收入等）属于婚后个人财产。 第三条债权债务 1、__________________ 由于位于__ 市 _________ 区 ___________ 元房产 系银行按揭房屋，若男女双方今后因感情破裂离婚时，该房产此后的银 行按揭还贷款由女方自行承担，离婚后对于婚姻存续期间双方共同偿还该房屋按揭款的费用，女方不对男方作任何经济补偿。