2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》

2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》

一、单项选择题

1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有( )。

【选项】

A.用途广泛性

B.异质性

C.弱流动性

D.长寿命性

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导

致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

【考点】

2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主

要原因是( )。

【选项】

A.房地产投资更易变现

B.房地产投资所需资金少

C.房地产投资收益更高

D.房地产能保值增值

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。

【考点】

3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。

【选项】

A.进入稳定期的优质收益型房地产投资

B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资

C.机会型房地产投资

D.刚竣工的收益型房地产投资

【答案】C

【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。

【考点】

4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为( )。

【选项】

A.14%

B.19%

C.21%

D.22%

【答案】B

【解析】本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益

率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%

【考点】

5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。

【选项】

A.开发强度系数

B.土地转化率

C.住房可支付性指数

D.住房市场指数

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。

【考点】

6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。

【选项】

A.平均空置率

B.平均吸纳率

C.平均交易量

D.平均租售价格

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。从历史多个周期

变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。

【考点】

7.【题干】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括( )。

【选项】

A.房地产开发企业对市场预测的偏差

B.购房者对市场预测的偏差

C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为

D.房地产开发资金的易得性

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因

主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开放商之间的博弈和

非理性行为以及开发资金的易得性。

【考点】

16.【题干】张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，

若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为( )。

【选项】

A.7.05%

B.7.17%

C.14.10%

【答案】A

【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。有题意列公式

F=P(1+r/m)10m=2P，则(1+r/2)20=2，得r=7.05%。

【考点】

17.【题干】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为( )万元。

【选项】

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

【答案】C

【解析】本题考查的是复利计算。

P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，

A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31。

【考点】

18.【题干】某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是( )元。

【选项】

A.23096.67

C.24754.28

D.25523.64

【答案】B

【解析】本题考查的是复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的结果。

【考点】

19.【题干】李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为( )元。

【选项】

A.948.72

B.1039.09

C.1200.58

D.2149.29

【答案】B

【解析】本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，P=30万元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-

1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205

元，则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-

1110.205=1039.09元。

【考点】

20.【题干】某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是( )元。

【选项】

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

【答案】A

【解析】本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i×[1-

1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投资回报=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。

【考点】

21.【题干】某房地产投资项目总投资5000万元，其中资金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为( )。

【选项】

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%

【答案】C

【解析】本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300万元，2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平

=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。解得R=14.8%。

【考点】

22.【题干】在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是( )。

【选项】

A.建造费用

B.融资费用

C.其他工程费用

D.专业人员费用

【答案】B

【解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。

【考点】

二、多项选择题

1.【题干】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有( )。

【选项】

A.国债收益率

B.银行存款利率

C.市场平均投资收益率

D.银行贷款利率

E.银行同业拆借利率

【答案】AB

【解析】本题考查的是资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和的投资机会的收益率。这个收益率差不多=上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。

【考点】

2.【题干】下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有( )。

【选项】

A.房屋基础和结构的投资

B.土地购置费用

C.城市公共配套设施建设费

D.房屋水、电、卫等附属工程的投资

E.厂房内的工艺设备购置和安装费用

【答案】AD

【解析】本题考查的是房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、

屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋

建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。

【考点】

3.【题干】关于房地产空间市场的说法，准确的有( )。

【选项】

A.存有的目的是为获取房地产投资收益

B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业

C.需求者能够通过租赁来满足其需求

D.供给来源于房地产资产市场

E.供求关系不会影响房地产市场中的需求

【答案】BCD

【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获得投资收益;选项E错误，空间市场的供求关系决定了

房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，

从而影响资产市场中的需求。

【考点】

4.【题干】关于工程建设项目招标的说法，准确的有( )。

【选项】

A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

B.招标项目必须编制标底

C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成

部分

D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

E.招标控制价必须保密

【答案】ACD

【解析】本题考查的是工程建设招标。选相关A准确，法律、法

规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标;选项B错误，招标人可根据

项目特点决定是否编制标底。编制标底的额，标底编制过程和标底必

须保密。且一个工程只能编制一个标底;选项C准确，根据《建设工程

量清单计价规范》(GB 50500——2008)规定：全部使用国有资金或国

有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求

采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责;选项D准确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价;选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用，我们看出其

不同于标底，无需保密。

【考点】

5.【题干】根据消费者对产品不同属性的重视水准，可将市场细

分为( )。

【选项】

A.同质偏好市场

B.异质偏好市场

C.分散偏好市场

D.集群偏好市场

E.个体偏好市场

【答案】ACD

【解析】本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行

为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视水准，能够分为三种偏

好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相对应的就会形成不同

偏好的细分市场。

【考点】

6.【题干】作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有( )。

【选项】

A.产品定位

B.避强定位

C.竞争性定位

D.对抗性定位

E.重新定位

【答案】BDE

【解析】本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，

现实了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定

位方式不同，竞争态势不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避

开强有力的竞争对手的定位方式;对抗性定位，指与的竞争对手“对着干”的定位方式;重新定位，指对销路少、市场反应差的产品实行二次

定位。

【考点】

7.【题干】关于名义利率和实际利率关系的说法，准确的有( )。

【选项】

A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就

越大

B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率

C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率

D.当每年计息周期数趋向于无穷时，名义利率r与实际利率i的

关系为：i=er-1

E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

【答案】BCD

【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，名义

利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;选项E

错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。

【考点】

8.【题干】房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有( )。

【选项】

A.销售收入

B.租金收益

C.开发利润

D.物业增值

E.股权增加

【答案】BDE

【解析】本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业

投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或

股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效

果则既可在处置(转让)物业时实现，也能够针对物业的再融资行为中

实现(如申请二次抵押贷款)。

【考点】

9.【题干】关于现金回报率的说法，准确的有( )。

【选项】

A.现金回报率是年净收入与初始权益资本的比率

B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率

C.现金回报率考虑了还本付息的影响

D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益

E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利水平

【答案】BCE

【解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，

投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的收益资本的比率;选项

B准确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率;选项C准确，现金回报率考虑了还本付息的影响;选项D错误，投资回报率考虑了物

业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益;选项E准确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利水平

【考点】

10.【题干】下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财

务评价的结果的有( )。

【选项】

A.权益投资比率

B.空置率

C.土地费用

D.容积率

E.运营费用

【答案】ABE

【解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

【考点】

12.【题干】若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险准确的有( )。

【选项】

A.标准差系数越大，风险越小

B.累积概率值越大，风险越小

C.标准差越小，风险越小

D.标准差越大，风险越小

E.标准差系数越小，风险越小

【答案】BE

【解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B准确，计算净现值大于或者等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小;选项E准确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差所反映每年各种情况下净现值的离散水准和整个项目寿命周期各

年净现值的离散水准，在一定的水准上，能够说明项目风险的大小。但因为净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。所以，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不准确的答案。

13.【题干】房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是( )。

【选项】

A.做出是否投资的决定

B.对项目投资实行详细测算

C.是否有实行详细可行性研究的必要

D.有哪些关键问题需要实行辅助研究

E.系统比较项目的规划设计方案

【答案】ACD

【解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称为“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益实行论证分析。主要解决的问题包括：(1)分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定;(2)是否有实行详细可行性研究的必要;(3)有哪些关键问题需要实行辅助研究。

14.【题干】下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有( )。

【选项】

A.银行信贷

B.商业信用

C.租赁融资

D.租赁融资

E.发行股票

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是房地产债务融资。债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。

15.【题干】在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼

租金时，需要考虑的主要问题有( )。

【选项】

A.写字楼可出租或可使用面积的计算

B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系

C.出租单元的室内装修

D.租户的财务状况

E.出租单元拟经营内容

【答案】ABC

【解析】本题考查的是写字楼租金的确定、物业服务企业在确定

写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或

可使用面积;基础租金与市场租金;出租单元的面积规划和室内装修。

三、判断题

1.【题干】对房地产的使用功能实行适时调整，不过所投资的房

地产保值和增加。( )

【选项】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用

过程中产生的，投资者通过即时房地产的使用功能，使之适合房地产

市场的需求特征，不但能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至

提升其所投资房地产的价值。

【考点】

2.【题干】报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数

或平均价格表示。( )

【选项】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告

期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数

价格表示。

【考点】

3.【题干】房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。( )

【选项】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是开工申请与审批，建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，理应重新申请领取施工许可证。

【考点】

4.【题干】房地产市场调查一般应从手机二手资料开始。( )。

【选项】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是市场调查的步骤。市场调查人员开始时总

是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去

收集成本极大的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本及

能够立即使用。

【考点】

5.【题干】按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n

表示第(n-1)个计息周期的期末。( )

【选项】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流

量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。

【考点】

6.【题干】在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。( )

【选项】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。

【考点】

7.【题干】在房地产投资分析中，如果没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。( )

【选项】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑(适当调低折现率估计)。

【考点】

8.【题干】因为房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动率相对较低。

【选项】

A.A

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

2019年公需科目考试试题及答案答案

一、单选题。 1.古代把计量叫“度量衡”，其中，“度”是测量（）的过程。（ 2.0 分） A.长度 B.容积 C.温度 D.轻重 我的答案： A √答对 2.当前人工智能重点聚焦（）大领域。（ 2.0 分） A.6 B.7 C.8 D.9 我的答案： B √答对 3.2017 年，卡内基梅隆大学开发的一个人工智能程序在（）大赛上战胜了四位人类玩家，这在人工智能发展史上具有里程碑式的意义。（ 2.0 分） A.五子棋 B.国际象棋 C.德州扑克 D.围棋 我的答案： C √答对

4.医学上用百分位法来判定孩子是否属于矮小。如果一个孩子的身高低于同种族、同年龄、同性别正常健康儿童身高的第（）百分位数，医学上称之为矮小。（2.0 分） A.1 B.2 C.3 D.4 我的答案： C √答对 5.现在医学上使用的水银柱血压计是在（）开始应用于临床的。（ 2.0 分） A.1872年 B.1896年 C.1970 年 D.2005年 我的答案： B √答对 6.到（）年，几乎所有的算法都使用了深度学习的方法。（ 2.0 分） A.2012 B.2014 C.2016 D.2018 我的答案： B √答对

7.癌症的治疗分为手术、放疗、化疗。据WTO 统计，在 45% 的肿瘤治愈率中，比重最高的治疗方式是（）。（ 2.0 分） A.手术 B.放疗 C.化疗 D.都一样 我的答案： A √答对 8.据《中国心血管病报告2017 》（概要）显示，中国现有心血管病患（）。（ 2.0分） A.1300万人 B.1100万人 C.450 万人 D.2.9 亿人 我的答案： D √答对 9.（）是研究用计算机系统解释图，像实现类似人类视觉系统理解外部世界的一 种技术，所讨论的问题是为了完成某一任务需要从图像中获取哪些信息，以及如何利用这些信息获得必要的解释。（ 2.0 分） A.立体视觉 B.图像理解 C.姿态估计

【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc

2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

2014年度专业技术人员公需科目继续教育 公需科目考试答案

巴中市2014年度专业技术人员公需科目继续教育考试参考答案单选题 1 . ( 2 分）巴中实现建成小康社会的优势指标是（）。 A ．文化产业增加值 B ．城镇人口比重 C ．社会和谐程度 D ．民主法制和资源环境 你的答案：D 2 . ( 2 分）关干道德和法律的关系，以下理解不正确的是（）。 A ．法律是起码的道德 B ．法律必须依赖道德 C ．道德是人类更高级的精神法律 D ．道德与法律互相配合、互相促进 你的答案：B 3 . ( 2 分）( ）是最紧密涉及人与人之间关系的道德要求，同样也是中华民族优秀文明传统，是具有普遍适用性和基础性的价值观，是社会主义核心价值观的应有之义。 A ．友善 B ．诚信 C ．文明 D ．包容 你的答案：A 4 . ( 2 分）社会主义的本质要求是（）。 A ．公正 B ．自由 C ．富强 D ．创新 你的答案：A 5 . ( 2 分）价值观最基本的主体是（）。 A ．社会 B ．国家 C ．集体 D ．个人 你的答案：D 6 . ( 2 分）( ) 是人们在生活实践中关于事物一定会按照某种未来状态发展变化的观念，是人们对某种现实或观念抱有深刻信任感的精神状态。 A ．价值理想 B ．价值信念 C ．价值追求 D ．价值信仰 你的答案：B 7 . ( 2 分）(）是一个地区经济发展、人民幸福的基础和源泉。 A . GDP B ．产业 C ．资源 D ．市场空间

你的答案：A 8 . ( 2 分）巴中治州至今己有（）年的历史。 A . 2000 多年 B . 1900 多年 C . 1500 多年 D . 1 800 余年 你的答案：C 9 . ( 2 分）在社会加速转型期，我国市场经济的发展具有其独特的特点。以下对于该时期我国市场经济与资本的关系理解不正确的是（）。 A ．要发展市场经济，就必须引进资本 B ．如果没有资本，市场经济便无法运行和实施 1 C ．资本积累不是市场经济发展必须经历的过程 D ．市场经济得以启动和发展的最重要的基础之一就是资本 你的答案：C 1 0 . ( 2 分）实现( ) 是我国社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和生态文明建设的奋斗目标，是国家意志呈现，是凝心聚力的宏伟目标和价值理想。 A ．自由、平等、公正、法治、 B ．爱国、创新、包容、厚德 C ．爱国、敬业、诚信、友善 D ．富强、民主、文明、和谐 你的答案：D 1 1 . ( 2 分）对于我国的社会改革，以下理解不正确的是（）。 A ．是一种不断加速的跨越式发展 B ．一项改革措施先在个别或几个地方进行试验或试点，然后迅速全面铺开 C ．呈现“赶超式改革”模式 D ．住住是一项改革充分完成之后，才启动另一项改革 你的答案：D 1 2 . ( 2 分）中国社会的变革有不同干他国的特殊性。总体来看，这种特殊性可以形象地比喻为“火车加速转弯”。此所谓“加速”是指（）。 A ．社会转型过程中呈现的突出特点 B ．发展速度加快 C ．社会转型 D ．社会变革 你的答案：A 13 . ( 2 分）巴中的城市定位确定为（）。 A ．现代生态田园城市 B ．世界现代田园城市 C ．现代森林公园城市 D ．现代山水生态城市 你的答案：C 1 4 . ( 2 分）巴中战略提出突出发展旅游业，把旅游业作为巴中发展的（）。 A ．综合性产业 B ．主导性产业

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

房地产估价师考试案例分析练习题

2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余

2014年专业技术人员继续教育公需科目参考答案

2014年专业技术人员继续教育公需科目 参考答案 一、单选题： 1、价值观最基本的主体是（个人） 2、中国特色社会主义文化建设的根本是（社会主义核心价值观）。 3、党的（十八大）提出了“三个倡导”基本内容。 4、（价值观）就是人们基于生存、发展和享受的需要，在社会生活实践中形成的关于价。 5、社会主义的本质要求是：（公正） 6、（友善）是最紧密涉及人与人之间关系的道德要求，同样也是中华民族优秀文明传统，是具有普遍适用性和基础性的价值观，是社会主义核心价值观的应有之义。 7、（价值信念）是人们在生活实践中关于事物一定会按照某种未来状态发展变化的观念，是人们对某种现实或观念抱有深刻信任感的精神状态。 8、道德建设的重点，在于建立引人向善的社会机制，（政策和法律）保护好人，提升人的善性 9、十八届三中全会决定明确指出，要发挥（市场）在资源配置中的主体作用。 10、十八届三中全会《决定》指出，为确保依法公正行使审判权和检察权，我国将推动（省级以下）地方法院、检察院人财物统一管理。 11、社会主义核心价值观的落脚点和出发点是：（和谐） 二、多选择： 1、根据《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，社会主义核心价值体系基本内容包括（BCD）A、以勤劳勇敢为核心内容的民族精神B、马克思主义指导思想C、中国特色社会主义共同理想D、以改革创新为核心的时代精神 2、对于目前中国社会价值观的基本状况，以下理解正确的是：（ABC）A、传统与现代、“中”与“西”、“左”与“右”等多元价值观并存共处B、封建主义价值体系的“权本位”和资本主义价值体系的“钱本位”仍拥有一定市场C、理想价值观与世俗价值观互相交织 3、对于公正与效率二者的区别与联系，以下理解正确的是：（ABC）A、效率依赖于公正 B、效率是实现公正，推动公正发展的基本条件 C、追求公正与效率的统一，是社会主义的内在要求 D、在一定程度上，公正决定效率，公正的水平决定效率的可能性程度

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

2019年广西继续教育公需科目考试试题和答案(最全、满分)

贯彻落实创新驱动发展战略打造九创新名片（最新、 最全答案） 考试时间：2019-07-19 100分 1.创新发展生态环保过程中，到2020年，开工建设生活垃圾处理设施项 目（）个，开工建设生活垃圾填埋场设施提标改造和旧垃圾场整治项目（）个。（单选题2分）得分：2分 o A.4；4 o B.4；1 o C.4；2 o D.4；3 ? 2.为了提高综合开发水平，发展海洋经济，下面（）不属于要发展研制的食品和生物制品。（单选题2分）得分：2分 o A.具有特效的海洋功能食品 o B.具有高附加值的海洋生物制品 o C.具有高价值的海洋功能食品 o D.具有高附加值的海洋功能食品 ? 3.大力推进高端铝产品产业创新发展，通过（）年时间，力争建成全国领先的铝加工产业研发创新高地。（单选题2分）得分：2分 o A.8

o B.3 o C.10 o D.5 ? 4.下列不属于实施典型固体废物资源综合利用设施建设工程主要容的是（）。（单选题2分）得分：2分 o A.推进边远、交通不便利的县（市、区）建设医疗废物收集、中转站，督促现有医疗废物处置项目加强运输工具投入，确保各设 区市医疗废物得到及时安全处置 o B.推进建设动力蓄电池回收利用产业体系，构建闭环管理机制，落实企业相关责任，建立符合我区发展特点的动力蓄电池回收利用 产业体系 o C.推进新能源汽车废旧动力蓄电池无害化处置与回收处理项目 o D.推进固体废弃物综合利用循环产业链建设，以锡、锑、铅、锌、铟等有色金属为主的资源开发和就地精深加工 ? 5.特色农业是以追求（）和提高产品市场竞争力为目的，不能为了“特” 而特。要尊重规律，要以效益为先，安全为本。（单选题2分）得分：2分 o A.最大的经济效益和最优的生态效益、社会效益 o B.最大的经济效益 o C.最佳的社会效益 o D.最优的生态效益

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可

广西2016公需课程考试答案

（新）广西2016公需课程考试答案 一、单选题 1. 沈阳经济区以（）为中心，涵盖沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口等8个省辖市的城市群。（1分） A . 抚顺 B . 沈阳 C . 营口 D . 鞍山 2. 丝绸之路一词最早是由谁提出的（）（1分） A . 张骞 B . 李希霍芬 C . 汉武帝 D . 隋炀帝 3. '一带一路'建设遵循市场规律和国际通行规则，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和（）的主体作用。（1分） A . 国有企业 B . 私营企业 C . 政府 D . 各类企业 4. 北部湾经济区要加快连接（）的高速公路、高速铁路、航空航线和'无水港'及相关物流网络建设，促进互联互通，升级集疏运体系。（1分） A . 西南中南地区 B . 长三角 C . 环渤海地区 D . 中部地区 5. '一带一路'建设要充分发挥深圳前海、广州南沙、珠海横琴、福建平潭等开放合作区作用，深化与港澳台合作，打造（）。（1分） A . 粤港澳自由贸易区 B . 粤港澳经济特区 C . 粤港澳经济合作区 D . 粤港澳大湾区 6. 古代丝绸之路的开拓者（） A . 唐代的玄娤 B . 明代的郑和 C . 西汉的司马迁 D . 西汉的张骞 7. '一带一路'建设中，中国要与沿线各国加强科技合作，合作开展重大（）攻关，共同提升科技创新能力。（1分） A . 技术 B . 发明 C . 科技 D . 专利 8. '一带一路'建设的优先领域是（）。（1分） A . 资金融通 B . 基础设施互联互通 C . 政策沟通 D . 贸易畅通 9. 广西最大的投资来源地是（）。（1分） A . 韩国 B . 日本 C . 粤港澳台 D . 美国 10. 在'一带一路'建设中，要开展城市交流合作，欢迎沿线国家重要城市之间互结友好城市，以（）为重点，突出务实合作。（1分） A . 政府沟通形成更多鲜活的合作范例。 B . 智能机构 C . 人文交流 D . 民间交流 11. 在'一带一路'建设中，要支持沿线国家政府和信用等级较高的企业以及金融机构在中国境内发行（）。（1分） A . 日元债券 B . 外币债券 C . 人民币债券 D . 美元债券 12. '一带一路'建设的重要支撑是（）。（1分） A . 投资贸易合作 B . 资金融通 C . 政策沟通 D . 基础设施互联互通 13. 广西拥有18个国家一类口岸和一系列边境开放合作平台，（）规模居全国前列。（1分） A . 边境贸易 B . 电子商务 C . 期货贸易 D . 国际贸易 14. '一带一路'建设要努力实现区域基础设施更加完善，安全高效的（）网络基本形成，互联互通达到新水平。（1分） A . 交通 B . 航空 C . 陆海空通道 D . 通信 15. 北部湾经济区建设要完善社会参与和监督机制，推动企业、民间开展全方位、多层次的联合协作，引导（）参与规划实施和区域经济合作。（1分） A . 社会力量 B . 智囊团 C . 高校 D . 科研机构 16. 2005-2014年'一带一路'相关国家四大主要产品中原子能反应堆和机械产品及相关设备部件的进出口变化状况：（1分） A . 进口大于出口，进口与出口缺口减少 B . 进口大于出口，进口与出口缺口增大 C . 出口大于进口，出口与进口缺口减少 D . 出口大于进口，出口与进口缺口增长 17. 目前重庆境内有长江、嘉陵江、乌江等193条航道，总里程4451公里。目前，重庆市共有运输船舶3700艘，595万载重吨，其中（）是标准化船型，货运船舶平均吨位达到（）载重吨，位居全国内河第一。（1分） A . 50%3000 B . 60%3000 C . 70%2460 D . 80%2460 18. 加强（）是'一带一路'建设的重要保障。（1分） A . 资金融通 B . 设施联通 C . 贸易畅通 D .

2019年公需科目题目及答案

? 1.（）就是高速荷能粒子轰击的目标材料。（单选题2分）得分：2分 o A.有色金属 o B.石墨烯 o C.靶材 o D.稀土 ? 2.（）为广西引进更多高端人才搭建了新的平台，也将极大提升北海海洋科研创新人才的培养水平，为北海建设南方海洋科技城、助推广西海洋经济发展提供强有力的智力支撑。（单选题2分）得分：2分 o A.广西海洋经济发展研究所 o B.南方海洋科技城 o C.北海海洋科研创新示范园 o D.北海海洋产业科技园 ? 3.为了汇聚创新资源、凝聚创新力量、集聚创新优势，发挥科技创新在广西经济社会发展中“第一动力”的作用，自治区党委、政府提出了“三个坚持、五大突破、七项任务、九张名片”的发展思路。（）不属于“七项任务”的内容。（单选题2分）得分：2分 o A.创新能力提升 o B.开放合作深化 o C.人才创新激发 o D.创新创业涌现 ? 4.（）不属于探索和推广节能环保服务新业态内容。（单选题2分）得分：2分 o A.引进域外环保服务 o B.特许经营

o C.环境服务总承包 o D.能源审计 ? 5.广西互联网经济创新发展的意义不包括（）。（单选题2分）得分：2分 o A.互联网经济创新发展有利于发挥广西在中国-东盟经贸合作中的枢纽作用 o B.互联网经济创新发展有利于广西其他优势行业的快速发展 o C.互联网经济创新发展有利于充分发挥广西生态资源优势和民族文化优势 o D.互联网经济创新发展是广西融入全国乃至世界经济体系的需要 ? 6.通过建设全域旅游（）服务平台，以分享理念和大数据技术促进广西旅游产业创新发展，实现景区旅游向全域旅游转变。（单选题2分）得分：2分 o A.大数据 o B.云 o C.数字 o D.网络 ?7.广西贯彻创新驱动发展战略，精心打造九张在全国具有竞争力和影响力的创新名片，下面不属于广西重点打造领域的是（）。（单选题2分）得分：2分 o A.新一代信息技术 o B.网络信息技术 o C.传统优势产业 o D.先进制造业 ?8.扶持一批壮瑶药材知名品牌和知名生产企业，培育发展中药材、（）药材种植、中成药品研发、加工和营销产业链。（单选题2分）得分：2分 o A.苗

06年房地产估价师案例分析真题及答案

06年房地产估价师案例分析真题及答案

2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。

2016公需课考试答案

2016公需课考试答案1、SWOT分别表示：优势，机会，威胁，（）（10分） ? A. 竞争 ? B. 劣势 ? C. 成功 ? D. 失败 答题情况：正确选项：B 你答对了! 解析：暂无解析! 2、创业者通常（）比较强。（10分） ? A. 依赖性 ? B. 拖延性 ? C. 懒惰性 ? D. 独立自主性 答题情况：正确选项：D 你答对了! 解析：暂无解析! 3、顾客管理实际上是（）的一部分。（10分） ? A. 营销管理 ? B. 自我管理 ? C. 情感管理 ?

D. 工程管理 答题情况：正确选项：A 你答对了! 解析：暂无解析! 4、一般的定价方法有三种：（10分） ? A. 基于成本的定价法 ? B. 基于价值的定价法 ? C. 基于竞争的定价法 ? D. 即兴发挥的定价法 答题情况：正确选项：A,B,C 你答对了! 解析：暂无解析! 5、基本业务创意产生的思路从哪里来？（10分） ? A. 头脑风暴 ? B. 环境调查 ?

C. 利用各种问题 ? D. 利用互联网 答题情况：正确选项：A,B,C,D 你答对了! 解析：暂无解析! 6、动态价格政策：根据不同的个体顾客和情况制定不同的价格。（10分） ? A. 是 ? B. 否 答题情况：正确选项：A 你答对了! 解析：暂无解析! 7、社会公平的价格：人人平等的价格，不会给卖方带来不合理的高利润，也不会利用消费者的需求占便宜等。（10分） ? A. 是 ? B. 否 答题情况：正确选项：A 你答对了!

解析：暂无解析! 8、营销的过程，本质是企业实现利润的过程。（10分） ? A. 是 ? B. 否 答题情况：正确选项：A 你答对了! 解析：暂无解析! 9、初创企业的营销方式和成熟企业的营销方式是相同的。（10分） ? A. 是 ? B. 否 答题情况：正确选项：B 你答对了! 解析：暂无解析! 10、企业，是以盈利和社会公益追求为目的而进行商品生产或交换的经济组织。（10分） ? A. 是

2019年公需科目题目及答案

? 1.（）不属于探索和推广节能环保服务新业态内容。（单选题2分）得分：2分? A.特许经营 ? B.合同能源管理 ? C.合同环境治理 ? D.新能源合作研发 ? 2.广西互联网经济创新发展的总体目标是通过“互联网+”行动，推动互联网、大数据、人工智能与（）的深度融合，加快数字经济的发展。（单选题2分）得分：2分? A.虚拟经济 ? B.实体经济 ? C.线下经济 ? D.线上经济 ? 3.到2020年年底，开展（）个农村环境综合整治项目。（单选题2分）得分：2分 ? A.600 ? B.500 ? C.700 ? D.800 ? 4.科学规划海洋产业的空间布局，以（）崇左、玉林、钦州为外围，打造服务泛北部湾地区的现代海洋服务业集聚群，形成全产业链。（单选题2分）得分：2分 ? A.南宁 ? B.桂林 ? C.北海

? 5.为了汇聚创新资源、凝聚创新力量、集聚创新优势，发挥科技创新在广西经济社会发展中“第一动力”的作用，自治区党委、政府提出了“三个坚持、五大突破、七项任务、九张名片”的发展思路。（）不属于“七项任务”的内容。（单选题2分）得分：2分? A.平台载体建设 ? B.人才活力激发 ? C.绿色生态发展 ? D.创新能力提升 ? 6.（）不属于大力发展稀土新材料应主要内容。（单选题2分）得分：2分 ? A.构建统一、规范、高效的稀土行业管理体系 ? B.统筹规划，拓宽稀土行业范畴 ? C.提升行业稀土分离冶炼性能和制备技术水平 ? D.推进一批稀土产业园和稀有金属新材料产业基地建设 ?7.为了提高监管能力，保护海洋生态环境，应用海洋环境、地震、海啸、气象等监测技术，建成全海域覆盖的（）体系。（单选题2分）得分：2分 ? A.在线监测观测监管 ? B.北斗数据链监测跟踪 ? C.互联网信息管理 ? D.量子监测观测监管 ?8.通过深入实施“电商广西”和“电商东盟”两大工程，国家批准建设中国（）跨境电子商务综合试验区。（单选题2分）得分：2分 ? A.南宁