农用地分等定级

1）确定评价因子权重：项目区属于平原区，种植作物为棉花，在充分调查了解项目区农田现状的基础上，按《农用地分等定级评价规程》来确定评价因子的权重。各评价因子权重计分规则见下表。

表10.4-1 昌吉市平原区“棉花—分等因素—自然质量分”记分规则表

表10.4-2 农用地评价因子权重

2）依据各测算单元农用地级别的定级指数和农用地级别间的界值，判断各测算单元所属的土地级别，再结合外业调查结果，在各级别内对明显与周围农用

地级别不相适应的单元进行级别界线调整。昌吉市农用地定级单元定级指数与农用地级别对应关系如下表。

表10.4-3 昌吉市农用地级别与定级指数对应关系表

3）由上表可知，整理前农用地定级评分为60.3分，整理定级评分为82.5分，农用地级别由Ⅲ级变为Ⅱ级，工程实施后，通过对局部土地平整和对基础设施进行完善等措施，将能达到优质耕地标准。

农用地分等定级规程

1范围 本规程规定了农用地分等定级工作的目的、任务、对象、内容、程序、方法、成果要求、成果的检查验收、成果更新和应用，以及建立技术档案等。 本规程所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 2引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）； 2．《城镇土地分等定级规程》 3．《县级土地利用总体规划编制规程》（1997年10月7日发布）。 第一篇总则 3总则 3.1农用地分等定级的目的与任务 3.1.1农用地分等定级的目的 农用地分等定级的主要目的是： a）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； b）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； c）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； d）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 3.1.2农用地分等定级的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。 3.2农用地分等定级的对象 农用地分等定级的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。

3.3农用地分等定级的体系 农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。 3.3.1农用地等 农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 3.3.2农用地级 农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 在没有形式展农用地分等的地方，农用地级别划分可以不考虑光温生产潜力指数的影响，直接依据定级对象所处的自然条件、利用条件和经济条件，采取因素法或样地法确定；在已经开展了农用地分等的地方，则应以农用地等别划分为背景，直接引用农用地分等的中间成果（自然质量分），根据定级对象所处的利用条件、经济条件，对分等参数（土地利用系数、土地经济系数）进行调整，再综合其他定级因素，主要是区位因素和耕作便利因素的影响，对农用地质量级别进行综合鉴定。 农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。 3.4农用地分等定级原则 3.4.1综合分析原则 农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。 3.4.2分层控制原则 农用地分等定级以建立不同行政区内的统一等级序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级主要是在县级进行。不同层次的评价成果都必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。在标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入同一土地等或土地级。 3.4.3主导因素原则 农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异，重点分析对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素的影响，突出主导因素对土地分等定级结果的作用。 3.4.4土地收益差异原则 农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平的差异及其对不同地区土地生产力水平的影响，也要反映出不同投入水平对不同地域土地生产力水平和收益水平的影响。

农用地分等定级估价实践

农用地分等定级估价实践及成果应用研究 项目任务书编号：034557282 项目承担单位：河北省地理科学研究所 项目负责人：李强 项目来源：政府资金 联系电话： 关键词：农用地分等定级估价 摘要： 农用土地分等定级估价是国土资源大调查的一项重要内容。随着土地使用制度改革的深化，土地交易的日渐活跃，土地市场的进一步健全，各地都要陆续开展该项工作，进行农用地分等定级估价工作的方法研究和成果应用研究很有必要。同时，社会经济的发展，以及城市化进程的加快，都要求建立起统一的土地市场。近几年，各地城镇地价已逐步建立，完善土地市场必须建立包括农用地在内的价格体系，这使得农用地分等定级估价工作显得十分迫切。另外，土地制度改革的深化，征地制度改革方法的探讨，都要求建立农用地价格体系，这样农用地分等定级估价成果的应用性研究更显必要。 一、农用地分等定级估价概述 农用地分等定级估价是根据农用地的自然、经济属性，对其质量优劣进行综合量化评定。分等是在全国范围内，按照标准耕作作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分等别；定级是在行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分级别；估价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 二、农用地评价发展历程 （一）国内研究历程 我国农用地评价研究具有悠久的历史。《管子?地员篇》、《禹贡》、《周礼?地官司徒》、《齐民要术》等都对土地评价进行一定研究。这些都是世界上最早的耕地质量评价的著作。

赛罕区农用地定级估价工作报告(上报)

呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价项目 呼和浩特市赛罕区 农用地定级与估价工作报告 呼和浩特市国土资源局赛罕分局 内蒙古煜园房地产评估咨询有限责任公司 二○一○年十二月

目录 第一章概述 (2) 一、自然概况 (2) 二、社会经济概况 (3) 四、土地利用现状 (3) 五、土地质量状况 (4) 第二章土地定级与基准地价评估工作情况 (4) 一、工作目的和任务 (4) （一）工作目的 (4) （二）工作任务 (4) 二、工作范围 (5) 三、工作依据 (5) 四、人员组成 (5) 第三章土地定级估价工作步骤与进程 (6) 一、准备工作（2010年5月） (6) 二、资料收集与整理（2010年5月至7月） (6) 三、外业调查（2010年7月至8月） (6) 四、数据处理（2010年8月至10月） (7) 五、质量检查及成果整理（2010年11月） (7) 第四章成果说明 (7) 一、成果内容 (7) 二、成果特点 (8) 第五章农用地地价成果的应用和建议 (8) 一、在实现耕地总量动态平衡目标管理中的应用 (8) 二、坚持土地利用与社会经济、生态效益的统一 (8) 第六章工作经验与体会 (9) 一、群众的支持和部门的配合是做好工作的前提条件 (9) 二、团结的技术队伍是做好工作的基础 (9)

呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价工作报告 前言 开展农用地定级估价工作，不仅是呼和浩特市赛罕区土地管理工作的实际需要，也是国家法律赋予地区人民政府的责任。根据《新一轮国土资源大调查纲要》、《新一轮国土资源大调查实施方案》和《关于继续开展部分旗县农用地定级与估价工作的通知》（内国土资字[2010]220号）的要求，在赛罕区开展农用地定级和估价工作。 此次农用地定级和估价工作是在特定的用途下，对耕地进行的级别划分和估价工作。主要工作目的：是根据农用地的自然属性和社会经济属性，对农用地特别是耕地的质量优劣进行综合、定量评定，科学的量化赛罕区范围内农用地的质量及分布，划分级别,并且在农用地定级的基础上对其经济价值评价，为农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡、基本农田保护和国家征收集体土地提供依据和价格参考。

市农用土地分等定级技术报告

市农用土地分等定级技术报告 一、xx市的自然及社会经济基本概况 xx市位于太行山东麓，河北省西南部、邯郸市区的西北部，地处北纬36°30'—37°00'，东经113°45'—114°22'，东与邯郸县、永年县相连，西与涉县及山西省左权县接壤，南邻磁县、峰峰矿区，北靠沙河市，东西长65公里，南北宽55公里，总土地面积1819.1平方公里，市辖22个乡镇502个村。 (一) 自然资源状况 1、地质地貌 xx市居太行山隆起与华北沉降带之间的过渡地带，构造比较简单，地层由西北向东南、东北倾斜，所以地势是西北高，东北低，局部地区由于地质断层使地层复杂化、西北部的阳鄄、庙上、马头店乡分布有太古界、赞皇群的古地层，列江、阳鄄两乡与山西接壤的地带分布有太古生界寒武系地层。管陶、柳河、只庄、贺近和焦寺乡的北部山区，以及南山沟刘庄、西三乡和冶陶、崔炉两乡的北部，主要分布有古生界寒武系地层或寒武系和奥陶系地层的并层。 东部地区从石门—郭二庄—会兰村—高村—下团城—上泉—东孔壁一线以东地区，分布有古生界石炭二迭系地层，其中石炭系地层主要分布在东南部的野河安庄的粟山，周庄一带以及康二城以北，清化乡的东部地带。东南部的鼓山为寒武系地层。 全市除以上所属的中间地带外，包括矿山、寺庄、焦寺、团城、贺赵、百官、石洞、徘徊、阳邑、下白石、磁山、崇义等乡镇，主要分布有古生界奥陶系地层，同时零星分布有燕山期火成岩地层，是全市铁矿的主要产区，面积较大的矿点有矿山铁矿、后山铁矿、磁山铁矿等。 全市广大低山丘陵和山间盆地内的地质表层，集中分布有第四纪的风成黄土复盖，南河、北河、马会河内是新生界第四系全新统的河床冲积物，沙、砾、卵石地层分布。 xx市的主要地貌可分为中低山，低山丘陵，山间盆地三种类型。

农用地定级估价收集资料清单

部门资料收集清单 一、国土局 1. 土地利用现状图、地形图(打印图、电子图)； 2.土地利用总体规划文本、图件(打印图、电子图)； 3.基本农田保护区图； 4.县土地利用现状调查汇总资料； 5.县《土地资源》、《土地志》； 6.土地利用现状台帐面积或地籍数字化成果； 7.耕地坡度统计数据与坡耕地图； 8.城镇基准地价报告、图件； 9.重点建设项目地质灾害安全评价报告； 10.土地开发整理规划文本、图件； 11.征地区片综合地价和统一年产值测算成果（电子版、图件、报告）； 12.近三至五年征地地价； 13.农用地分等报告、图件； 14.土地承包、转包、抵押、入股、租赁、抵押、拍卖、开发等资料。 二、农业局、土肥站及有关部门 1.土壤普查图件及文字：土壤分布图、有效土层厚度、有机质图、表层土壤质地图、土体构型图、土壤养分图、土壤全氮、速效氮、速效磷、速效钾分布图、土壤PH值、土壤盐碱状况、土壤污染状况、土壤志； 2..农业统计：近三年分村各种作物产量、投入产出状况。 三、水利局及有关部门 1.灌溉水源类型：浅层地下水、深层地下水、地表水灌溉区域及分布图； 2.地下水水量、水位、水质及分布； 3.地表水类型（河流、水库、水塘等）、流量、水质及分布； 4.灌溉用水量、保证率及水质； 5.农田水利基本建设情况：主要的灌溉、排水设施、灌排条件及分布； 6.水污染情况； 7.水利志。 四、农业区划办 1.农业区划图件及报告。 五、气象局（站）

1.全县气象资料概述（包括每月平均气温及相关图件，年均温和年日照时数，大于等于0℃积温、大于等于10℃积温、降水量、蒸发量、无霜期、灾害气象因素、全年风速风向频率统计等资料）。 六、统计局 1.近三年土地统计年鉴（尽可能详细到村），经济年鉴； 2.村农地投入-产出平均水平； 七、交通局 1.全县公路、农村道路网分布图； 2.主要道路铺面类型、级别、走向、名称、长度、宽度、客货流量。 八、城建局 1.全县各乡（镇）级别、名称及分布； 2.城市规划文本、图件； 3.“十一五”规划文本； 4.行政区划图。 九、环保局 1.县环境评价报告及相关图件； 十、工商局 1.全县主要集（农）贸市场数量、级别及分布。 十一、林业局 1.全县林网化程度评价及相关资料。

农用地分等定级报告

丹东市振安区汤山城镇土地复垦项目建成后耕地质量等别评定报告 辽宁浩霖土地评估有限公司 二○一五年七月

丹东市振安区汤山城镇土地复垦项目建成后耕地质量等别评定报告 编制单位：辽宁浩霖土地评估有限公司 编制人员：杨连晓袁宝 编制日期：二○一五年七月

1 评定范围与任务...................................................................................................................... - 1 - 1.1 评定范围....................................................................................................................... - 1 - 1.2 评定任务....................................................................................................................... - 1 - 2 主要评定依据.......................................................................................................................... - 1 - 2.1法律法规........................................................................................................................ - 1 - 2.2 政策文件....................................................................................................................... - 2 - 2.3 技术标准....................................................................................................................... - 3 - 2.4 基础资料....................................................................................................................... - 3 - 3 项目主要建设内容.................................................................................................................. - 3 - 3.1 土地平整工程............................................................................................................... - 3 - 3.2 灌溉与排水工程........................................................................................................... - 4 - 4 确定评定参数体系.................................................................................................................. - 4 - 4.1 标准耕作制度与指定作物和基准作物的确定........................................................... - 4 - 4.2 因素指标区与评价因素体系的确定........................................................................... - 4 - 4.3 光温和气候生产潜力指数的确定............................................................................... - 7 - 5 分等因素及土样化验.............................................................................................................. - 8 - 6 划分分等单元.......................................................................................................................... - 8 - 6.1划分要求........................................................................................................................ - 8 - 6.2划分方法........................................................................................................................ - 9 - 6.2划分结果........................................................................................................................ - 9 - 7 耕地等别确定.......................................................................................................................... - 9 - 7.1 自然等指数计算........................................................................................................... - 9 - 7.2 利用等指数计算......................................................................................................... - 10 - 7.3 利用等别划分............................................................................................................. - 11 - 8 耕地等别评定结果................................................................................................................ - 11 -

农用地分等定级专题

、自然资源及社会经济概况 （一）地形地貌 （二）气候水文 （三）土壤状况 （四）土地资源状况 （五）社会经济状况 二、目的与任务 （一）目的 农用地分等定级估价的主要目的是： 1、为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； 2、为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； 3、为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； 4、为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 5、为规范农用地估价行为，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供依据。 （二）任务 根据农用地的自然属性和经济属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对农用地的质量优劣进行综合评定，以全县为单位划分农用地等别，以乡为单位划

分农用地级别，并评定级别基准地价。完成全县的农用地分等，完成一个镇的农用地定级估价。 三、工作范围 本次农用地分等的工作范围是全县行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 本次农用地定级估价的工作范围是苏基镇的农用地。 四、工作程序与步骤 1、工作准备，包括技术准备和组织准备，技术准备主要是编写农用地分等定级估价任务书；组织准备主要是成立课题组，主要由规划院技术人员为主，并聘有关专家任技术顾问，组成海兴县农用土地分等定级课题组，同时抽调土地局技术人员，专抓该项工作。 2、收集资料（分等、定级、估价同时进行）； 3、确定标准耕作制度、基准作物和指定作物； 4、确定分等定级估价方法； 5、建立分等指标体系和定级修正模型，并确定因素权重； 6、编制“指定作物—分等因素—质量分”关系表； 7、整理资料； 8、初步绘制指定作物分等因素因子分值图； 9、外业补充调查； 10、编制分等因素分值图； 11、计算样点的指定作物土地利用系数、综合土地利用系数并编制综 合土地利用系数等值区图；

农用地分等定级第三章

第三章农用地定级 第一节农用地定级的方法与步骤 3.1.1 农用地定级的方法和原则 1）农用地定级的方法和原则 农用地定级的两条思路： ①从原因或本质入手，以土地质量为标准，从分析造成土地质量的原因入手， 评价量化土地因素质量分值，评价土地级别；优点：客观、真实；缺点：影响土地质量的因素存在地区差异，评价因素和指标难以统一，不利于地区间比较。 ②从结果或外在表现入手，对土地产出或土地收益进行修正，排除非土地因素 的影响，根据修正后的土地产量或土地收益来反推土地级别。优点：将土地级别与土地利用的结果紧密联系，有利于不同地区间土地级别的比较；缺点：非土地因素如投入强度、经营管理水平、科技水平等不确定因素的影响造成土地利用结果不稳定。 目前我国采用第一种思路开展定级工作，并形成了三种基本方法：因素法、修正法和样地法。 因素法——通过对构成土地质量的自然和社会经济因素的综合分析，确定定级参评因素因子体系及其权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地级别；优点：独立性强，不受有无分等结果影响；缺点：与区域为其他农用地定级结果可比性差。 修正法——是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位条件、耕作便利度等因素计算修正系数，对分等结果进行修正评定农用地级别是分等结果的细化和深入；优点：充分利用分等结果，地域间土地级别可以比较；缺点：独立工作性较差。 样地法——以选定的标准样地为参照，建立特征属性计分规则，通过比较计算定级单元特征属性分值，评价土地级别。缺点：依赖土地分等结果，可比性差。2）农用地定级的基本原则 ①合分析原则 ②导因素原则 ③土地收益差异原则 ④定量与定性分析相结合原则

农用地分等定级估价报告

农用土地分等定级补充完善报告 xxx国土资源局 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 二xxxx年x月

目录 一、自然资源及社会经济概况 (3) （一）地形地貌 (3) （二）气候水文 (4) （三）土壤状况 (5) （四）土地资源状况 (6) （五）社会经济状况 (6) 二、目的与任务 (7) （一）目的 (7) （二）任务 (7) 三、工作范围 (7) 四、工作程序与步骤 (8) 五、现阶段耕地质量等级成果补充完善 (9) 六、方法的选择和确定 (11) 七、提交成果 (13) （一）文字成果 (13) （二）图件成果 (13) （三）数据成果 (13) 八、成果应用 (14)

一、自然资源及社会经济概况（地方统计年鉴） 德惠市位于吉林省中北部，松辽平原中部，地处东经125°14′-126°28′，北纬44°32′-45°51′区间，北及东北隔松花江与松原市扶余市、榆树市和舒兰市相望，东南与九台市相连，西南与长春市郊接壤，西隔伊通河与农安市毗邻，处在长春、哈尔滨、吉林三大城市重心上。京哈铁路、京哈高速公路、102国道等东北三条物流大动脉平行从区内穿过，地理位置优越，交通便捷。总面积为309600公顷，人均占有土地5.53亩。全市辖4个街道、10个镇、4个乡，总人口为83.98万人。 （一）地形地貌（地方土壤志） 德惠市位于天山～兴安岭地槽褶皱南缘。地质构造属中生界和新生界。中生界为侏罗系的中～上统基底，上覆巨厚的早～中白系。晚白里系层面缺失。新生界为第四系直接覆盖于中白至系构造上，第二层面缺失。德惠市地貌，按成因分为剥蚀堆积地貌和堆积地貌。剥蚀堆积地貌主要是起伏不平的中白里系和第四系地层在地壳不平衡运动中形成的低丘陵和平原区，分布在饮马河东岸的松花江、杨树、达家沟、夏家店、大青咀一带；堆积地貌主要是分布在相对下降的各河床两侧的河谷平原，有漫滩和一级阶地。 市境地处新华夏第二沉降带，松辽断陷的东南部隆起边缘，在白里纪沉积地层之上广泛沉积了第四纪地层。其中以中更新统黄土性沉积分布最多，构成了海拔200米左右的波状起伏冲积台地地形，属于东北平原东部山前冲洪积台地的一部分。

农用地基准地价估价技术方案

农用地基准地价估价 技术方案

目录 一、工作目标 (1) 二、工作任务 (1) 三、工作依据 (1) 四、术语和定义 (2) 五、基本原则 (2) 六、技术路线 (4) 七、农用地基准地价评估 (5) 八、成果提交要求 (23)

根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。 一、工作目标 在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。 二、工作任务 按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。 三、工作依据 （一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）； （二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）； （三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；

（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）； （五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版） 四、术语和定义 均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。 农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。 农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。 农用地宗地价格：具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。 农用地基准地价：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 五、基本原则 农用地基准地价估价工作应遵循以下基本原则： （一）进行农用地基准地价估价时，要依据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）确定的技术方法和步骤，进行农用地基准地价估价。 （二）预期收益原则：农用地基准地价评估过程中，在充分分析

农用地分等定级与估价项目实施方案

农用地分等定级与估价项目实施方案 一、目的意义 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[XX]28号）明确指出，“各类非农业建设经批准占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。”“土地利用总体规划修编，必须保证现有基本农田总量不减少，质量不降低。”“实行补充耕地监督的责任追究制，国土资源部门和农业部门负责对补充耕地的数量和质量进行验收，并对验收结果承担责任。”因此，开展农用地分等定级与估价工作是社会经济发展的需要，也是科学的进行土地管理的必然要求，更是贯彻落实国务院28号文件的需要。 二、遵循的技术路线 以《农用地分等规程》（TD/T1004-XX）、《农用地定级规程》（TD/T1005-XX）、《农用地估价规程》（TD/T1006-XX）为准绳，以《河北省农用地分等定级与估价技术方案》、《河北省农用地分等定级与估价技术方案补充规定》为依据，并参考《城镇土地分等定级规程》、《土地利用现状调查技术规程》等有关材料，采用因素法分等，修正法定级，收益还原法等评估农用地基准地价及农用地征用地价，用基准地价修正系数法评估宗地地价，在具体操作中做

到资料分析与实际调查相结合，定性分析与定量分析相结合，常规方法与计算机技术相结合。 三、工作内容与时间安排 （一）搜集资料与外业调查 搜集××市的自然、社会、经济条件（图件、文字资料），同时，按室内初步确定的评价单元，课题组成员到现场逐单元调查其土地特性、土地利用水平、投入产出情况；采集典型剖面耕层图样；核准单元边界、外业调查搜集到的第一手资料是内业汇总的最主要基础资料，这一步是农用地分等定级与估价工作的重要环节，要求在XX年9月完成。 （二）内业处理：包括资料整理，计算机计算各种参数、单元分等定级因素分值、指定作物质量分、土地利用系数、土地经济系数及分等定级指数，测量和划分本县农用地等别、级别XX年11月间完成。 （三）单元质量分实地校验：为保证分等结果的精确度，各单元的质量分计算出来，农用地质量等别初步划分出来后，由沧州市国土局组织有关人员，随即抽取5%的单元，到现场进行检验，发现有错误的及时纠正，XX年12月完成。 （四）地价测算：包括农用地基准地价、宗地地价的测算，XX年3月底前完成。 （五）编制本县农用地分等定级与估价报告（含

农用地评估方法

农地市场和农地价格无疑对农地资源的可持续利用具有决定性的重要作用。农地市场和农地价格是现代市场体系中重要的组成部分之一，且农地市场也是基础市场，农地价格是市场基本价格体系构成部分，对区域市场的建立和发展具有基础性作用，决定着一个区域的部分商品价格起始水平和价格体系。农地资源有价的观念意识必须为越来越多的人所具备，以价格作为主要手段，决定其经济行为。农地价格及其评估，对于建立健全我国农地市场，促进农地资源持续利用，优化农地资源配置等具有重要的意义。考试大小编收集 1.农地价格与农地资源配置 经济运行机制包含价格机制，而价格机制是经济运行机制的核心和主要内容。一定模式的价格机制来源于它所处的经济运行机制的模式。建立主要由市场形成价格的机制是社会主义市场经济体制的客观要求。社会主义市场经济体制，就是要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济生活遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化，通过价格杠杆和竞争机制的功能，把资源配置到效益较好的环节中去。在社会主义市场经济中，要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础作用，就必须使资源以市场为导向进行流动，使生产要素商品化。农地在生产过程中也是重要的生产要素之一，因此，农地必须商品化，使其在市场中合理流动，达到最优配置。价格是市场的灵魂，市场依靠价格来运行，价格是市场最敏感的标志，价格的变化将影响人们之间的利益分配，影响商品的供求关系和商品经营者问的竞争，促使资源优化配置。建立农地资源价格体系，可以纠正“农产品低价、农地资源无价”的价格扭曲现象，使农地资源的开发与利用形成合理的运行机制，提高农地资源开发利用效率。通过农地价格的变动，引起供给和需求、生产和消费的变动，从而影响社会资源的流动，实现农地资源合理配置。对农地资源价格的认识与补偿，是合理利用及保护农地资源的重要手段，但需要政府采取强有力的措施予以实施，即需要政府通过行使“征税权、禁止权、处罚权及交易成本”等权力，制定相应的税收政策、价格标准体系二达到有序合理的开发、利用农地资源、配置农地资源，实现农地资源持利用的目标。 2.农地价格评估思路 科学、合理地评估农地价格，有利于农地资源优化配置，有利于农地市场的培育与规范。由于农地资源的特殊性及其市场发育的不完善，建立农地价格体系，使农地资源进行流转，达到合理配置，是当前农地制度改革的重要任务之一。农地价格具有一般地价特征，是一种二元价格，即农地价格系由农地物质价格和农地资本价格（即由社会对农地资本支付过多的社会价值价格和农地资本个别劳动价值价格二者构成），三者中前两者形成农地虚幻价格，后者为农地的真实价格。农地价格往往与第一产业的产品价格形成之间有着密切的联系。第一产业产品为初级产品，其劳动对象就是自然界的天然财富，因而生产受自然条件的影响较大，再生产周期较长。第一产业产品价格是以劣等条件下平均成本为定价的主要依据，这样的劣等条件系指全国或区域范围内的劣等条件，是个相对概念。因此，中等以上条件下的农地可以获取一定级差地租。级差地租的存在使第一产业的产品必须实行分区定价，即实行地区差价，同一产区内规定的一个统一的价格，不同产区的价格水平有所不同。农地（尤其耕地）价格是一切其它用地价格的基础，农地资源以其收益能力为价格的基础，土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致农地纯收益的差异也决定了农地价格的千差万别。针对目前我国农地市场不发育的特点，农地估价评估应首先从土地使用价值人手，通过对农地自然、经济等条件的评定，揭示土地质量等级，然后根据农地收益等评估地价相关资料，采用不同的估价方法，评定出农地价格。即先分等定级，再估价。农地分等定级依据农地的自然属性进行，以界定农地在社会经济条件最优化利用下可能达到的自然生产潜力，体现最大预期效益原则，在此基础上对社会经济条件加以修正，实现现实生产力或收益最大化。估价中先测定基准地价，使其成为具有明确用地条件的地价，为科学地确定各宗农地价格提供依据。 3.农地分等定级

农用地分等规程(新)附录E、F图例、G导则

附录 E (规范性附录) 标准样地选择、设立及验收 E.1 选择标准样地 E.1.1 选择县级标准样地 县（市、区、旗）完成农用地分等工作后，应根据分等的成果，在所辖的各乡（镇）选择1个分等单元作为县级标准样地。 E.1.1.1 满足条件 a）选作为县级标准样地的分等单元，一年内单位面积土地的实际产量所换算的标准粮水平在本乡（镇）属于最高范围（最高范围的上限是指：县内的每公顷耕地标准量 水平的最高值；下限是指：县内的每公顷耕地标准量水平的最高值减去每公顷750 公斤的差值，省级、国家级标准样地标准粮水平最高范围含义同此）； b）选作为县级标准样地的分等单元的地形、土壤、灌溉排水、土地利用、农业生产条件等综合条件在本乡（镇）内最优，即自然质量分（C L）属于最高范围（最高范围 的上限是指：县内农用地分等单元自然质量分最高值，该值的理论数是1.0；下限 是指：县内农用地分等单元自然质量分最高值减去0.10 - 0.15的差值，省级、国 家级标准样地自然质量分最高范围含义同此）； c）选作为县级标准样地的分等单元是县级和乡（镇）级土地利用总体规划中确定的永久性农用地，并未被污染。 E.1.1.2 工作要求 a）对标准样地进行编号，编号规则：X（代表县级标准样地）+省级行政代码（2位）+地级市行政代码（2位）+县级行政代码（2位）+标准样地流水编号（2位）。行 政代码按《中华人民共和国行政区划代码》执行。标准样地流水编号不足2位前面 补0。标准样地流水编号按本级别标准样地指定作物标准粮单产（公斤／公顷）之 和从高到低进行排序(注:标准耕作制度为两年三熟的情况,将各指定作物标准粮单 产之和除以2)； b）县级标准样地应在分等单元图上标明，绘制县级标准样地分布图； c）选取能代表该样地平均土地条件的地块作为“典型地段”，在“典型地段”内挖一个2m×1m×2m的土壤剖面（土层薄的地区，剖面长、宽不变，深度到土壤的母质 层为止）； d）拍摄土壤剖面照片，照片命名规则：标准样地编号＋“剖面”＋序列号（1位）； e）拍摄土壤剖面所在位置的景观照片，照片命名规则：标准样地编号＋“景观”＋序列号（1位）； f）查出标准样地“典型地段”的X、Y坐标值。 将上述结果填入表格，表格样式参见表A.18。 E.1.2 选择省级标准样地 县（市、区、旗）完成农用地分等工作后，应根据分等的成果，各县选择5-10个分等单元作为省级标准样地。

农用地分等定级估价实施方案(细则)

农用地分等定级估价实施方案 1 总则 1.1 农用地分等定级估价的目的与任务 1.1.1 农用地分等定级的目的 农用地分等定级估价的主要目的是： （1）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； （2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； （3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； （4）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 1.1.2 农用地分等定级估价的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别；并在正常的市场条件下，针对农用地的不同级别，按照不同利用类型，相对一定的估价期日，确定农用地基准地价。 1.2 农用地分等定级估价的对象 农用地分等定级估价的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 1.3 农用地分等定级估价的体系说明 农用地分等定级估价采用“等”和“级”两个层次，并在级的基础上确定级别基准地价的工作体系。 农用地分等农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然属性和社会属性，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 农用地定级农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理

农用地基准地价评估

2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；

农用地分等定级简本

XXX简本 1、XXX定级依据 XXX耕地采用因素法定级，充分利用已收集的相关资料和数据，选择影响农用地级别的有效因素，在前期处理后，进行自然因素、经济因素和区位因素的补充调查。确定因素因子，计算各因素因子的质量分值，编制因素因子分值图，采用加权求和法计算农用地定级指数，以此为依据，划分农用地级别。 1.1、因素因子的选取 根据《农用地定级规程》(TD/T 1005-2003)规定：选择定级因素要遵循主导因素原则、差异性原则、相对稳定性原则、可行性原则等原则。 遵照以上原则，根据XXX耕地实际情况，在XXX农用地定级因素因子体系中，选择对耕地级别有显著影响以及外业调查易采集的因素因子。最终确定因素因子，共选取3个一级因素，7个二级因素、17个三级因素。具体情况如下表： XXX耕地定级因素因子表

1.2、确定定级因素因子权重 采用特尔菲测定法。选取长期从事农业生产、土地资源、土地利用方面研究和管理的人员和专家组成专家组，主要人员构成为技术专家、管理专家、研究人员、情报专家和高层决策人员，对已选取的因素因子进行权重打分，在每轮征询之后，进行数据处理。在土地定级因素、因子权重值测定中，求出各因素因子所有专家打分的均值和方差，用均值表示最可能的权重值，用方差表示不同意见的分散程度，根据均值和方差就可以了解总体意见的趋向和分散程度，再将结果反馈给专家。专家们可根据前一轮所得的均值和方差修改自己的意见，从而使意见的分散程度越来越小。在分值评估中，均值E 和标准差δ的计算公式为： m a E m i i ∑==1 δ=∑=--m i i E a m 12)(11 式中：m ——专家总人数 a i ——第i 位专家的评分值 δ——标准差 E ——均值 在进行了两轮打分后，最终确定的权重表如下：