日本房价启示录世界经济史上空前的房地产泡沫

日本房价启示录:世界经济史上空前的房地产泡沫

核心提示：作为亚洲经济强国，日本的经验值得后来者学习借鉴。从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。

他山之石，可以攻玉。作为亚洲经济强国，日本的经验与教训值得后来者学习与借鉴。

从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。

目前的中国，伴随房地产价格高涨而红火的经济，尚未到达日本鼎盛时的高度，但房地产泡沫所带来的一些隐忧已经显现。

2012年7月13日，一套位于东京都南麻布，面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价，成为全球最贵的公寓。

这套公寓目前由日本苏富比国际地产公司挂牌出售，地产公司起初未料想会有多少人问津，但结果颇让人吃惊，已经“有好几对夫妇来咨询了相关情况”。客户里面不乏“商界著名人士”，连一年只在东京待一两个月的国际商务人士也对它颇有兴趣。

东京依然是世界上寸土尺金之地，尽管其相对历史最高峰已经大大缩水。作为日本邻国的中国，对日本房价的概念也慢慢从热播电视剧《上海人在东京》时代那种带着不可思议的遥望到现在感慨“和中国也差不多了”。

关于中国的房价，先行的日本人也有许多建议。日本《东洋经济》7月4日刊文称，中国的房地产现状虽然经常被拿来同日本上世纪80年代作比较，但地价并未出现高涨局面，总体上更接近日本上世纪70年代。另外，中国采取“先易后难”的改革路径，这导致接下来的改革课题都分外棘手，整体状况比日本上世纪70年代更严峻。

实际上，《东洋经济》的该文并不以谈房价为主，而是意在探讨中国经济降速下的未来走向。但是从日本经历的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，确实和整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来，而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。

日本房价起伏史

《东洋经济》所指的上世纪70年代，最大的特征就是“日本列岛改造计划”。所谓列岛改造计划，用时任日本首相的田中角荣在1972年的《日本列岛改造论》中的话来说就是：大胆转变向城市集中的洪流，将民族的活力和日本经济的强大余力发散到整个日本列岛。以工业的全国性重新配置和知识集约化、全国新干线和高速公路的建设、信息通信网络的形成为杠杆，一定能消除城市与农村、日本沿海与内陆的差距。

简而言之，就是大力在日本全国普及现代化的基础设施，消除城乡差距，这是以工农业区域的重新规划和高速公路、新干线（高速铁路）为核心的。列岛改造计划是经济历史上经典的以国家指导宏观经济发展的案例，其总体评价正面。

“上世纪70年代前期的日本，为了防止尼克松冲击（即美国放弃金本位导致布雷顿森林体系崩溃）以后的经济恶化，采取了积极的财政政策，导致了地价的上涨。这段时间发表的《日本列岛改造论》对此起了火上浇油的作用。”日本富士通综合研究所高级主任研究员米山秀隆接受时代周报采访时表示。

而上世纪70年代日本房价的上涨也和宽松的金融政策有关，当时日本中央银行实行低贴现率，使得居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。实际上这种宽松的金融政策在80年代以后更进一步造就了庞大的资产泡沫。

日本在上世纪70年代经历的大规模的基础建设和城市化过程也确实和现在的中国有较多相

似之处。而与此相对，80年代，特别是1985年广场协议后的日本，经济已经进入了全盛期，国内基建基本完成，居民收入也因为“所得倍增”计划而跃入发达国家水平，人均国内生产总值历史上第一次超过了美国。经济泡沫开始进入高速膨胀阶段。相比之下，中国目前尚没有达到这个阶段。

日本一桥大学经济研究所所长浅子和美教授接受时代周报采访时表示：“如果以名义GDP 的变化为基础来解释的话，中国的房地产业确实存在泡沫。所以短期内泡沫破碎，住宅价格下跌的话也不奇怪。但是毫无疑问，中国今后名义GDP将会继续增长，长期来看，住宅价格可能还会继续突破泡沫时的最高额，这种状况和日本高速成长期及石油危机以前的泡沫状况相似，而和日本80年代后半期的泡沫状况及90年代的崩盘有别。特别不同的一点是，90年代日本泡沫破灭时，很多人因为名义GDP已经停止增长，所以干脆认定房价不会再涨了（也就是所谓土地神话的破灭）。特别重要的是，中国还处于‘尽管资产价格在短期内泡沫成分不小，但是考虑到总体经济成长的基础，很多人还是会考虑到房价尚有上涨的空间’这样的阶段。”

但是如果说今天房价是中国人最关心的民生议题，那么对很多日本人来说，70年代的主题倒并不是房价。今年已经59岁，在千年古都京都经营一家公司的枥下满轮告诉时代周报记者：“1975年的时候，京都中心地区，一套30坪（1坪约等于3.3平方米）的房子大概要1500万日元。普通人花个30年也是可以买下来的，当时一个普通大学毕业生的月工资差不多是4万日元。”

“其实一直到1980年，房价还和整个70年代差不了太多。真正开始疯涨还是在1985年到1989年之间。1980年同样一套30坪的房子在京都市中心还只要3000万日元，涨得不算特别狠。但是1985年就要5000万日元，1987年就要8000万日元了。”枥下满轮回忆，“而普通大学生的月收入也就是在1980年上升到10万日元，后来也就是10多万日元。”

另外，在上世纪70年代，日本出现很多官商勾结，炒高地铁站或者新干线车站附近土地价格的事情。“往往就是依靠和政府官员的关系，预先获知修建车站的地点，然后提前买下附近的土地高价牟利。不过现在这些事情都绝迹了。”枥下满轮说。

从这个角度来看，70年代的日本的房价和今天的中国还是有些不同，至少房价没有成为困扰民生和政府政策的头等大事，即使在一些大城市，也不至于奋斗一辈子都没有买房的希望。米山秀隆认为：“从全国来看，70年代日本的房地产泡沫和现在的中国不太一样，当时价格上涨还只是一段时期内的问题，而且那时房价泡沫破碎的恶性影响力也是短期的。但是与此相对80年代则不同了。发生了全国性的庞大的房价泡沫，然后这个泡沫破碎后，整个日本经济一下子陷入了超过10年的经济停滞。”

关于中国是否正面临“先易后难”的境地，米山秀隆认为也未必如此，他分析：“以中国整体来看，住宅价格的上涨还是和个人收入上涨的步伐相匹配，所以不能说是泡沫。不过在一部分大城市，确实有住宅价格上涨的幅度远远超过收入提高幅度的状况。这种情况和较强的投机因素有关，也有经济刺激政策下，大量过剩货币的流入有关。而依靠政策调控房价，让其恢复到和收入相匹配的程度上去，花一点时间作调整，不会对宏观经济有太大的影响。但是考虑到对住宅实际的潜在性需求很强，所以这种调控一旦结束，房价还是会慢慢地回到上升的轨道上。”

疯狂时代到来

真正让后世记忆犹新，并且留下了许多逸事的超级房价泡沫，出现在上世纪80年代，特别是1985年日美《广场协定》签订以后。由于《广场协定》让日元对美元大幅升值，所以海外热钱大量涌入日本，而且更多的日本资金也从制造业中被解放出来，日本央行为了维持景气的状况，也一直保持着低利率。

从1985年到1990年，从房价到股市，从海外收购到融资放贷，整个日本经济都陷入了一种

极为疯狂的状态，特别是1987年后更进入了所谓“超泡沫时代”。当中许多事情，至今让人生畏。

实际上，在80年代日本泡沫经济期间，消费者价格指数（CPI）没有什么很大变动，主要体现是“资产通货膨胀”上，也就是股价和地价的狂升。以股价来说，广场协定后第一个营业日的1985年9月24日，东京证券交易所的平均股价是12755日元。1987年1月30日平均股价超过了2万日元，而到了1989年年底的12月29日，这个数字创下了38915日元的历史纪录。那年的5月2日，东证一部的上市公司股价总额达到了500万亿日元，占当时世界份额的45%，东京证券交易市场成为了世界上最大的股票交易市场。从1983年算起，到1989年为止，日本股票价格在四年时间内平均增长率高达49%，而同期GDP增长率只有4％，股价在这五年内上升了3倍之多。

地价同时也急剧上涨，最初是东京地区极度火热，随后这个上涨风蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。进入1987年之后，可以用“狂乱”来形容地价的上涨了，东京的商业用地价格在一年中上涨了48.2%，住宅用地价格上涨了21.5%，上涨幅度已经超过了“日本列岛改造”时期。1988年更为恐怖，东京的商业用地价格上涨了61%，住宅用地价格上涨了68%，和开始上涨的1985年时候相比，东京的商业用地价格上涨了2.9倍，住宅用地价格也涨了2.1倍。到1987年底，日本全国土地的时价总额为1673万亿日元，是国土面积为日本26倍的美国全国土地时价总额的2.9倍。

在银行贷款的128万亿日元增加额中，50％流向房地产业和非金融机构。1987年，日本商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1(1980年为100)。但到了1988年就暴涨到了334.2，可谓世界经济史上空前的房地产泡沫。

在这种情况下，各种怪诞之事接连发生。比如有一个著名的说法就是一个东京的地价可以买下整个美国，日本皇室的土地可以买下整个纽约。实际上正确的说法应该是包括皇室在内坐落着日本众多重要机构的东京都中心区的千代田区，当时的地价市值确实接近纽约或者一个欧洲小国的总地价。

房地产业的狂热也滋生了无数的富豪。千叶商科大学一位教授的学生家长是地产商，为了显示自己出手阔绰，某个晚上，这个学生拿了200万日元请自己的老师到俱乐部去喝酒。直接用现金，2沓1万一张的日币堆在酒桌之前。

也因为房地产如此火爆，越来越多的公司开始“不务正业”，进行炒股和炒楼。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目。1990年，在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的1/4，5年间猛增2.5倍。一些日本银行甚至违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。而1984年日本银行业对房地产贷款的比例占制造业贷款的比例是27%，到1989年就上升到74%，经济已严重失衡，直接打击了作为国民经济支柱的其他制造业产业。当然，这样的结果是，到2003年日本7家大型银行还需要核销坏账5.6万亿日元。

为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元，而且重复抵押贷款严重。比如寿险公司对土地和建筑物的投资明显暴增，1988年投资达5.5万亿日元，1989年就增加到6.5万亿日元。1989年，日本生命、住友生命和第一生命三家大型寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积的第二位、第三位和第五位。对此，一贯主导经济发展的日本政府却没有采取有效措施引流资金。监管、调控形同虚设，致使资金链无限拉长。

1987年，日本住宅所有项目合计对GDP增长率的贡献几乎超过30%。在当年日本的很多文艺作品里，也反映出房地产泡沫时代狂热的影子。比如著名漫画《哆啦A梦》系列的《日

本诞生记》里，主角等一干人因为房地产公司霸占了他们平时玩耍的空地而乘坐时光机到数百万年前的日本，但是小学生们做的第一件事就是划分土地，虽然这只是作者藤子不二雄对当时日本房地产狂热的一点小讽刺，但也足以看出地产泡沫的影响程度。

此外还有一幅政治讽刺漫画是这样的，日本外海因为火山爆发新增加了一个小岛，日本政府派人前往勘探，却发现无数房地产商已在此处打得不可开交。

泡沫破灭之后

在面对房地产泡沫时，日本政府在初期并没有及时采取有力措施遏制，1987年日本政府对东京地价开始进行限制，到了1988年中期，东京地价开始回落。但是以大阪、名古屋为主的大都市圈地价仍在上升，由于低利率和房地产景气下房地产升值预期强烈，资金相机流入比东京地价便宜的地区。1990年大阪地价开始回落，同时名古屋地价上升变平缓，1991年全国范围地价才开始回落。

在金融控制方面，日本政府任凭大量信贷资金流入房地产领域，扩大对土地和股票担保的融资。连续9次大幅度下调官方利率，从1985年的8.5％降低到1987年2月的2.5％，这样无疑更进一步增加了资金的流动，起了推波助澜的作用。

而且，一直到1990年，日本政府开始对全国房价实施综合政策，设立了地价税。由于日本长期在土地税方面存在偏差，在80年代中后期固定资产有效税率才为0.2%-0.3%，所以一直拖到1992年4月才开始征地价税，这个时候明显为时已晚，甚至在泡沫破碎以后加大了房地产下跌的幅度，进一步损害了日本经济。

从1989年末开始，日本房地产业就已经出现“破裂”迹象。同年12月，新一届日本银行总裁三重野康上任仅仅8天，就开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”。几个月内，多次提高政府贴现率，并对商业银行施加压力，要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款。这一系列举措一下子刺破了泡沫。1990年初，以东京证券交易所股市迅速下滑为开端。日本地价随之暴跌。

因为应对泡沫经济采取的铁腕政策，在日本占领下的中国东北度过了童年的三重野康获得了“平成的鬼平”（鬼平是日本江户时代负责江户消防的官员，因为铁腕成为日本历史上著名的能吏）的赞誉。但是随着随后10多年日本始终走不出经济停滞的状态，对于三重野康的指责和批判也高涨起来。

“在80年代的后半期，日本的房地产泡沫破碎后，一直到今天，都没有回到上涨的轨道中去。而且整体经济泡沫破碎后，日本战后的经济体系也因此陷入了一种僵局。从中国的现状出发，我并不认为现在已经陷入了僵局，但是从长远来看，遇到困境的可能性还是有的。从这个角度出发，房地产价格的调控是一项更长远的任务。”米山秀隆表示。

“以政策来控制房价泡沫，以金融政策控制货币过度流动性等问题，尽管大家一直都是这么思考与应对房地产泡沫的，但在泡沫破灭过后，日本银行和美国联邦银行也进行了反省，认为可能泡沫无需调控。除非泡沫会无限期持续，那才要调控。中国正谨慎地推出很多微调的政策，目前这其实已经是唯一能做的了。当前，即使面临经济不景气、增长速度下降等问题，但只要中国还是能够继续保持经济增长，即使房地产泡沫有小小的破碎，也是有益的，因为这是一种对货币流动的自然调节。目前中国面临的经济增长速度放缓，实际上和资产泡沫关系不大，主要是受美国和欧洲不景气影响。利用这个机会，把中国经济的发动机从出口转向国内市场会是更长远的考量。”浅子和美教授主张。

米山秀隆建议：“我认为目前中国政府采取各种有效的措施抑制房价上涨，这是妥当的。但是当把房价调节到和收入相匹配的时候，就应该立即解除这些措施。因为如果不这样做的话，就很可能承担房价大跌引发的经济恶果。这就是从上世纪80年代后半期日本经济政策失误所得到的教训

(本文来源：时代周报作者：张子宇实习生叶佩君)

北京国土资源局：在建在售小产权房全部查封

新京报讯（记者马力）北京市国土资源局昨天发布的消息显示，自6月中旬起北京开展“小产权房”的清理整治工作。对在建项目将责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍。对在售项目将责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。

今年2月，国土资源部表态称，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理。目的是在试点基础上总结完善政策，为启动全面清理“小产权房”工作做好政策和制度的储备。

当时国土部表示，试点城市名单和试点方案正在研究中。业内人士预计，北京很有可能作为试点城市。

北京市国土局昨天发布的信息显示，从6月中旬起，北京市政府以区县政府为责任主体，以乡镇为清理整治单元，开展对利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅的清理整治工作。

清理整治工作将坚持属地管理、政府主责原则，以区县政府为责任主体，负责本辖区仍在利用集体土地违法建设销售（变相销售）的住宅项目，市属各有关职能部门按照职责分工做好协调配合。以乡镇为清理整治单元，逐村清查，造册登记，随时清查、随时处理、随时整改。并坚持既处理事又处理人的原则。

据介绍，目前北京市已成立由市国土资源局、监察局、住建委、规划委、人民检察院和各相关区县政府等单位组成的工作领导小组，清理整治工作正有序推进。

据了解，“小产权房”中最难处理的是已经售出的“小产权房”，目前对于这些“小产权房”如何处理，国土部门尚未有相关的政策。记者注意到，此次北京的清理整治中，也未提及已售“小产权房”的处理。

措施

在建的“小产权房”项目，责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍；

在售的，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。同时，还将依法查处有关设计、测绘、施工、销售、代理销售单位的违法违规行为，除给予行政处罚外，责令停业整顿，降低或取消相应执业资质。

此外，将对相关责任人员给予必要的党纪政纪处分，对涉嫌犯罪的移送公安司法机关追究刑事责任。

对于已经售出的“小产权房”如何处理，目前，国土部门尚未有相关的政策。此次北京的清理整治中也未出台新的举措。

中医6个小动作远离疾病

健康的关键在于养。养生保健是一门大的学问，在我们日常生活中，一些举手之劳的动作对于调身养性、抵抗疾病、增进健康大有裨益。

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抵压上腭促消化吃完饭并用清水漱口后，保持坐位，用舌尖抵压上腭数次，使唾液分泌增加，然后将唾液缓慢咽下，这样既能促进消化功能，还能改善中风后遗症等引起的吞咽困难。

屏气呼吸助健康傍晚时分，找一个安静的地方闭目养神，然后用鼻子深吸一口气屏住，再慢慢吐出，休息2分钟后，再重复此动作5～6次。这是中医调气的方法，能调节人的身

体功能，改善呼吸，对于急慢性支气管炎朋友很有帮助。

保暖背部抵风邪背部是风寒病邪容易侵犯机体的常见部位之一，在天凉时候一定要注意背部保暖。当背部发僵、发紧，甚至有酸胀痛感觉，说明背部受凉。在添加衣物的同时，可以拔拔火罐，还可以将红花、千年健、桃仁、防风等药物用布包裹后放入水中蒸煮，待水温适宜时，将毛巾浸湿后敷在背部。

扩胸运动护心肺心肺在胸中。两拳紧握，两侧上肢同时向外、向后伸开，连续做15次左右为一个过程，每天重复3～4次。还有一种方法，将手掌伸开，五指合拢，从两胁往胸口擦去，以擦拭部位感到发热为度，既能保护胸壁肌肉，还能增强心肺功能。

点按足底强整体现代全息理论认为，足是人体的整体反映，通过足部刺激可增强人体功能。如点按足底涌泉穴（位于足掌心，当第二跖骨间隙中点凹陷处），可防治高血压、便秘、咽喉肿痛等；点掐阿氏穴（大脚趾甲旁外侧约３毫米处）可以预防颈椎病，这几个动作都是以酸胀痛为度。

研究发现，富含蛋白质的食物具有助性功能，所以想享受“性福”的男女不可少补充充足的蛋白质哟。

一、西红柿炒鸡蛋、鸡蛋羹、早餐煎蛋

原材料揭秘：鸡蛋——“激情复原剂”

激情过后，多吃鸡蛋可以补充消耗的体力和精力，帮助你们恢复，更甜蜜地享受下一次亲密。这是因为鸡蛋含有丰富的蛋白质，蛋白质是“性福”必不可少的养料，

二、韭菜炒鲜虾仁、韭菜饼

原材料揭秘：韭菜——“蔬菜中的伟哥”

韭菜具有温中下气、补肾益阳等功效，还有人把韭菜叫作壮阳草、长生韭。韭菜不但可以增强精力，更对男性勃起障碍、早泄等有立竿见影的疗效。

三、清蒸桂鱼、萝卜丝鲫鱼汤、蛤蜊蒸蛋

原材料揭秘：鱼和贝类——“夫妻性和谐素”

人们发现沿海地区的居民常是子孙满堂，秘诀就是他们常吃鱼和贝类食物。科学研究证明，鱼肉和贝类中含有丰富的磷、锌、锰等物质，这些元素对性功能保健意义重大。对男性而言，它们可以增加精子数量和活力，增强体力和耐力。对女性而言，它们则能帮助黏液分泌，保持湿润、增添性趣。海产的鱼类和贝类功效尤其显著。例如从古罗马时代起，鲨鱼肉就作为性爱的“催化剂”享有盛名。不过吃鲨鱼肉有点残忍，况且肉质又硬又糙，实在不好吃。倒是生牡蛎配白葡萄酒这道闻名遐迩的浪漫大餐一直广受欢迎。

四、葱爆羊肉、小葱拌豆腐

原材料揭秘：葱——“催情助手”

在很多国家，葱都是爱情和性欲的化身。世界人民的实践证明葱有刺激性欲的作用。科学家不承认这是因为葱特殊的气味，而是葱中比例特殊的维生素搭配保证了人体激素分泌的正常，从而让欲望频频萌发。

五、凉拌海带丝、紫菜汤

原材料揭秘：海藻——“性感纽带”

海藻里有含量异常丰富的碘。都知道缺碘有损健康，但是想过碘跟你们激情质量的关系吗?碘能保持人体甲状腺的功能和活力，而甲状腺实际上也控制着人对性刺激的感应程度。所以海带、紫菜、裙带菜等藻类食品应该是餐桌上的常见菜。

六、全脂奶：

如果你真得很难长重然而却很渴望长肉，别喝脱脂、减脂牛奶!那些是给减肥的人用的。16盎司的全脂奶提供16克蛋白质和16克脂肪。和其他食物比较起来，牛奶中的脂肪一般都是短链的。短链脂肪比较促合成，防止肌肉分解，而且它们比其他脂肪更不容易被储存为

体脂。牛奶中的脂肪可以帮助身体吸收维生素D，减少癌症风险。60、70年代的大家伙-阿诺、弗朗科们喝那么多全脂奶并非偶然。

七、白面包：

你知道这一原则--少吃精细碳水化合物，因为相比粗粮它们含纤维素少、营养也少，而且提升胰岛素水平。很多时候是这样的。然后，白面包对于刚锻炼完的你确实非常好的。因为你需要容易消化的碳水化合物来恢复你已经倒空的肌糖原水平并提升胰岛素分泌以帮助肌肉生长，并且抑制训练后的皮质醇。4片白面包就可以提供大约50克易消化的碳水化合物。

八、大蒜：

一种基本不含热量、碳水化合物、蛋白或脂肪的植物怎么会帮助长肉呢?答案是，它会显著提升你体内的荷尔蒙水平。长肉就是在适当的时间摄入了适当的营养--碳水化合物、蛋白和脂肪。但是这也需要适当的荷尔蒙环境刺激生长。动物研究表明大量摄入大蒜并摄入高蛋白使得睾丸酮素提升，肌肉分解降低。这正是一个促生长的状态。

九、苹果汁：

具有讽刺意味的是，疯狂地去健身房其实是为了把肌肉撕裂。过后你会收获，当你的身体开始修复，而且是超量恢复。去健身)前喝上12- 16盎司的苹果汁可以提供45-60克碳水化合物并且迅速给你补充能量(因为果汁里的葡萄糖)，而且能量源源不断(因为还含有果糖)。这得以帮助抑制皮质醇，减少肌肉损伤，让你可以训练更多组。

十、意大利面：

(pasta)增长肌肉需要大量的碳水化合物作原料。更重要的是，碳水化合物从根本上加强蛋白质代谢的效率使得摄入的蛋白质进入肌肉帮助生长。换句话说就是，没有碳水化合物，你吸收的蛋白质不会很好地用于肌肉生长。一杯煮好的通心粉大约有45克碳水化合物，一个难长肉的人要想长肉每餐至少需要的量。

十一、酸奶：

天然酸奶，不论是低脂还是全脂都能在健康食品店买到。最好的选择是含有活性“好细菌”的酸奶。这种前生命期的细菌到达胃肠道，帮助身体保持健康的平衡。这种好细菌提升免疫系统，增加对营养物质的吸收。另一个好处是钙，钙控制肌肉收缩，也可以减少脂肪储存……

十二、橄榄油：

研究表明：橄榄油抑制身体发炎，减少发炎意味着更好地恢复。橄榄油也提供类激素物质提高睾丸酮素，并且和任何脂类一样，它提供大量热量，帮助身体进入促进生长的状态。它也富含健康脂肪。

十三、鸡蛋：

营养学家有多种不同的方式为各种蛋白食物促进生长的能力打分。几乎在各种标准里鸡蛋都排在最前面。因为它们最容易被吸收--身体可以轻易把它们分解为氨基酸，肌肉增长的原料。全鸡蛋还富含健康脂肪、饱和脂肪和卵磷脂，这些都是帮助肌肉生长的。蛋黄在雕塑线条时期也许不是太理想，但是在非赛季的增重时期，千万别忘了它。

十四、三文鱼：

6盎司(170克)的三文鱼提供34克蛋白质，4克欧米伽-3脂肪酸，一种降低肿痛帮助肌肉修复的健康脂肪，并且它可以帮助抑制皮质醇。皮质醇水平下降，睾丸酮素的水平就会逐渐升高，帮助肌肉增长。富含欧米伽-3脂肪酸的饮食还可以让大多数吸收的葡萄糖进入肌肉而不是转化为脂肪。

中医治腰腿痛的临床分型

中医将腰腿痛一症分为如下若干证型，其特点如下：

(1)风寒湿型

腰痛时轻时重，酸胀重着，转侧不利，遇冷加剧，得温则减。舌苔白腻，脉沉细。(2)湿热型

腰痛，伴有热感，腿痛为胀痛或跳痛，小便浊黄，口苦。舌苔薄白或黄腻，脉弦数。

(3)气滞阻络型

腰痛急剧，走窜不定，转侧困难，双下肢均可受累。舌质暗红，舌苔薄白，脉涩。(4)瘀血内积型

腰腿痛，痛有定处，双下肢麻木重着，腰部僵硬。舌质紫暗，瘀斑，脉涩不利。

(5)肝肾亏虚型

腰痛而酸软，双下肢乏力，腰痛遇劳加重，休息后减轻，喜按喜压。舌苔薄白，脉细。值得注意的是，以上分型并不是绝对的，应根据具体情况，灵活运用。

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。 （一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题 自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。 （二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响 对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金

流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。 （三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂 在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。 （四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭 在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。 二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处 从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许

日本泡沫经济对中国的启示介绍

日本泡沫经济对中国经济的启示

内容摘要 上世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖，难以自拔，直到现在还处于恢复期。 当前，从经济学家到平民百姓，许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧，中国是否会重蹈日本的覆辙？ 无论如何，探究上世纪80年代到90年代初的日本“失去的10年”对于今天的中国有着重大的启示意义。 本文认为：中国目前经济与泡沫经济前的日本经济有很多相似之处，这些相似之处正是触发日本泡沫经济的原因，为避免重蹈日本覆辙，本文以史为鉴，从中得出重要启示。 关键词：人民币升值启示意义泡沫经济

日本泡沫经济对中国经济的启示 1988中后期日本经历了大规模的泡沫经济，日本在“出口导向，贸易立国”的国策下经济得到了高速增长，日本的制造业中特别是家电制品等称霸世界，日本银行的总资产和股票时价总额也居世界前茅。人均所得一度超过美国居世界首位。泡沫经济崩溃后，日本陷入了长达10多年的经济衰退期。国内有一部分学者认为现在的中国经济和泡沫经济和崩溃前的日本经济相似，如巨额的外汇储备，通货膨胀，资产价格的大幅度上涨等，并暗示中国经济也可能出现长期的萧条。但中国可以从日本泡沫经济失败中吸取教训，防止中国经济出现大规模滑坡。 一、日本泡沫经济的原因 日本泡沫经济的直接原因是日美的贸易摩擦导致日元升值，从而使日本出口商品价格上涨，削弱了日本在

全球贸易市场的竞争力，使采取外向型发展模式的日本出现经济的衰退。为了刺激经济，日本采取了宽松的金融与财政政策。长期的低利率政策使得本来资金充裕的日本到处充斥着廉价的资金，但由于企业的创新能力不足，利润空间小，资金大都投向股票、房地产，引发了泡沫经济。在日元升值期间，日本从本国利益考虑，接受了美国提出的金融自由化的要求。但是由于日本以银行为主导的间接融资体系以及银行投资效率低下，当开始金融自由化改革后，准备不足的日本银行业面对激烈竞争，出现许多问题。而且日本企业的许多治理模式在未开放国内市场时还能适应经济发展的需要，当进行金融自由化改革便成为经济发展的障碍，从而产生了泡沫经济。 二、中国经济与日本经济的相似之处 1.面临着对美巨大的贸易顺差以及由此带来的本币升值问题。

日本泡沫经济的经验与教训

日本泡沫经济的经验与教训 （根据日文资料整理） 一、泡沫的形成（80年代后期） （一）由「广场协议」引发的快速日元升值和「内需扩大」 ●「日元升值经济衰退」、「产业空洞化」对策 + 美国施加的「条件放宽」、「内需扩大」的要求（「日美构造问题协议」）→财政扩大、金融缓和政策。 ●大幅度的金融缓和政策（低利率、货币供给同比超过10% ）→股市投资、地产投资成为了资金的流向地。 ●由金融自由化（特别是大额存款的自由化）引起的金融资产的收益率上升→企业的「资金管理」。 ●快速日元升值引发的错觉→对美元过度评价（日本是「世界最大的债权国」，美元将升值）、 对日元过低评价（缺乏「富裕」的生活实感，日元将贬值）。 （二）资产价格的快速上升 ●剩余钱财+资产价格上升→企业、个人的「资金管理」、土地投机→资产价格进一步上升。 ●企业的资金调集转移到「直接金融」[←平衡金融（=伴随新股发行的资金调集）变得容易]→大企业的「脱离银行」进行→银行需要发展新的融资对象→向中小企业、房地产融资倾斜。●「双边建立交易」（B/S表上的资产、负债两边扩大）：把土地A作为担保进行融资（期待土地A的升值）→买入土地B→（期待土地B的升值）→买入土地C→。 ●资产价格的上升不是泡沫，而是为了从资产中获得收益的上升（例如：「国际金融中心—TOKYO」）。 ●沉迷于「资产效果」的有利之处→造成对勤劳的观念，对企业伦理等的不良影响。 ●批发物价（←日元升值）、消费者物价安定→否定了对通胀的担忧，政策性的疏忽。 二、泡沫的破裂和归结（90年代=「失去的十年」） （一）泡沫破裂的经过 ●股价1989年末达到顶峰，进入1990年后下落。 ●1990年，大蔵省作为地价对策引入了房地产关联融资的总量限制机制→地价下落的诱因 →1992年更是引入了地价税（1998年实际废止）

日本1989年泡沫经济危机的启示

1992年，查莫斯·约翰逊的《通产省与日本奇迹》中译本在原版发表10周年后问世，甫经推出，顿时风靡国内发展经济学界。然而具有讽刺意味的是，就在学人热议“日本奇迹”之成因时，它却正在以一场愈陷愈深的经济萧条贡献给世人一个新的议题——“失去的十年”。 事实上，就宏观统计数据、特别是GDP与政府 负债比率的变化而言，当今日本失去的或许已经是20年了。总体说来，第二次世界大战后的日本经历过五大经济危机：1970年代的石油危机、1989年的泡沫经济危机、1997年的亚洲金融风暴、2000年的互联网泡沫危机以及最近的全球经济危机。创伤最深者，莫过于1989年末那场似乎祸起萧墙的泡沫经济大崩盘。1989年底至2001年秋，日经平均指数由38915.87点直线下挫到10195.69点，缩水70%;而1991年至2002年，日本住宅用地价格累积下跌36%，商业用地价格下跌了62%，其中东京、大阪、名古屋三大城市圈，跌幅高达 52.1%和76.1%。这些触目惊心的数字不仅刺痛了日本社会，也撩动着许多中国人的敏感神经。因为今日中国与经济泡沫破碎前夜的日本有许多类似的表征：中国已经成为美国最大的债权国、中国已经开始向海外大规模输出资本、所谓的“北京共识”或“中国模式”为许多国际学者所追捧……在种种“历史惊人的相似”中，人民币面临的巨大升值压力与以房地产为首的资产价格飙涨更让人们疑问：“中国会不会是下一个日本?”本文结合时代大背景来透视1989年的危机，以便更深入地理解日本经济危机的启示意义。 对比：时代背景发生了巨大变化 在马克思主义学者看来，资本主义经济危机发生的周期性昭示着这样一个论断：发生经济危机是不可避免的，问题在于它什么时候发生、诱因又是什么。对于1989年日本经济崩溃而言，通过事后的回顾，许多人得出了《广场协定》签署——日元大幅升值——房地产等资产价格飙涨——经济泡沫破碎这样一个线性的因果链。有人甚至以阴谋论的解释认为日本遭遇了一场“货币战争”。这也成为某些经济学家担心中国重蹈日本覆辙的基本逻辑。无疑，他们接受了这样一种假设，那就是当年的日本如果能采取更合理和稳健的经济政策，如暂缓日元升值、及时提高储蓄利率以及其他相对紧缩的货币政策，本可能降低经济泡沫膨胀的风险。这当然有一定道理，只是，如果站在历史大背景的视角下梳理基本史实，我们或许可以摆脱一味评判经济政策得失的窠臼，对1989年日本经济危机的必然性有更全面的理解。 二战后日本遭遇了第一次经济大危机——1970年代的石油危机。这次危机的起点在能源供给领域，对日本整个产业结构的既有格局产生了巨大的冲击。不过相比1989年，日本卷入这场危机具有客观上的无奈性，因为当时美苏冷战正在进一步向第三世界蔓延，南北矛盾激化之下，日本作为资本主义阵营的一分子被拖拽进这场整体性的危机。石油危机并没有导致日本经济的长期低迷，这恰恰是因为日本尽管经济实力猛增，可尚未被要求在国际经济格局中承担领军性的责任。虽然美日贸易不时擦出火花，可美国及其盟国(特别是一些东南亚国家)相对开放的市场与原料供给一直是日本维持出口导向型经济的根本前提。在金融秩序方面，布雷登森林体系虽然渐渐走向末路，但还在确保日本企业享受固定汇率的便利。 到1980年代后半期，时代背景发生了巨大的变化，国际格局多元化的趋势让日本对自身的定位产生了重新判定——它在国际上越来越渴望充当游戏规则的制定者而不是美国身后的游戏参与者。对此时的日本来说，要实现“政治大国”的身份，首先就要正式确立自己世界经济新中心(至少是中心之一)的地位。1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，拉开了日本经济金融全面自由化及国际化的序幕。这是一项壮举，因为在之前的石油危机时代，美日之间曾经就日本减少金融贸易的国内壁垒而进行了拉锯战式的谈判，最后美国是以政治筹码为要挟才取得了有限的成果。由此看来，似乎并不能轻易惋叹说当时日本政府采取了一种冒失的经济金融战略，因为就当时历史契机来

日本泡沫经济的破裂对中国的启示

日本泡沫经济的破裂对中国的启示 日本经济在20世纪80年代中后期出现了严重的泡沫。90年代初，日本泡沫经济破裂，经济发展出现长达10年左 右的萧条。尽管中日经济有很大的不同，但很多专家仍然警告当今中国经济发展中有一些迹象与泡沫经济破灭前的日 本相似，在深刻了解日本泡沫经济形成的前提下，分析我国现阶段与日本那段时期的差异和共性，探索中国预防和应对泡沫经济的措施，从而使中国经济又好又快发展。 日本泡沫经济介绍 泡沫经济的形成过程。日本泡沫经济的形成经历了两个过程。第一个过程，日本于1984年5月发布《关于金融自 由化和日元国际化的现状和展望》，随后实行了一系列的金 融自由化政策，包括外汇资金可自由转换为日元并可作为国内资金使用，实际需求原则的废除，日元转换限制的废除。第二个过程伴随着《广场协议》和金融缓和措施的实施。1985年9月达成《广场协议》后，日元大幅升值，日本海外投资受到巨额的外汇风险和外汇估价损失。日本政府通过抛售美元、购买日元操作来干预外汇市场和接二连三的调低贴现率等积极的金融缓和措施，引起了国内货币供应量猛增，但猛增的货币供应量并没有通过物价上升（流量）而被吸收，而

是急剧扩大了面向不动产的贷款，成了导致存量价格飞涨的原动力。 泡沫经济的膨胀期。银行扩大与中小企业的交易。由于大企业利用通过直接金融方式筹集到的大量资金来偿还银 行借款，因而日本的金融机构迫不得已将重点转向扩大与中小企业之间的交易。中小企业中资金需求旺盛的有流通服务行业、建筑行业、不动产行业、金融和保险行业、租赁行业，上述贷款都是抵押贷款，向这些非金融机构贷款和不动产贷款导致了泡沫经济的膨胀。同时，市立银行不经由中小企业而直接扩大以住房贷款为中心的面向个人的贷款。股票期货交易的扩大，在金融自由化浪潮的影响下，1988年9月起，开始了东京证券交易所股价指数和大阪证券交易所日经平 均股价为对象的股价指数期货交易，更促进了泡沫经济的膨胀。 泡沫经济的崩溃过程。日本的股票市场自1989年12月29日东京证券交易所收盘价创下历史最高纪录（38915.87日元）以来，在一年内股票大幅跌落了两次。接着，三重下跌的结构使泡沫经济彻底崩溃。1990年，在到4月10日为止的时期内，东京股票市场经历了10次股票大幅下跌，在股价下跌的同时，引人注目的是还出现了日元贬值、债券下跌的现象，即所谓的三重下跌。 20世纪80年代的日本与当前中国经济的差异

中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念

中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这 个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本 就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。

日本房地产泡沫破灭的后果是什么

日本房地产泡沫始末 从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。 进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。 为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。

已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。 于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。 以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。”千昌夫困惑地说：“我没有东西可以担保。”银行说：“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元。 “那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果

浅论日本泡沫经济的教训和警示意义

青岛农业大学 《日本经济与社会》 课程论文 论文题目浅论日本泡沫经济的教训及其警示意义学生专业班级软件外包1405班 学生姓名（学号）李冰（20142833） 完成时间2016年5月30号 2016年05月30日

浅论日本泡沫经济的教训及其警示意义 摘要 在中国经济十几年的高速增长的背景下，自2004年以来，很多一线城市股价、房价持续飞涨，许多人惊呼中国的股票市场、房地产市场出现了严重的泡沫经济。特别是最近北京、上海等城市房地产价格出现回落，有人断言中国的房价达到了“拐点”，膨胀的经济泡沫很快就要破灭了。于是，泡沫经济又引起了更加广泛的关注，“泡沫经济”这个词也越来越多的出现在各种媒体和学术杂志上。 我们对“泡沫经济”再熟悉不过了，追述历史，从第一次泡沫经济出现至今已有三百多年了。历史上有荷兰的“郁金香泡沫”、法国的“密西西比股市泡沫”、英国的“南海股票泡沫”；从上世纪90年代初开始，日本就挣扎在经济破灭的萧条中长达时间年之久；在1997年的金融风暴中，泰国、马来西亚、印度尼西亚的经济泡沫破灭。使得金融系统乃至整个经济社会都受到重创。 在经济全球化的背景下，日本经济在二战之后保持了将近半个世纪的高速增长，相比于西方发达国家，日本经济令人称羡，但是到了上个世纪八十年代中后期日本却出现了严重的经济泡沫，并最终导致泡沫崩溃，应该说这种泡沫经济的崩溃给日本带来了相当大相当深远的影响，不但使经济出现滞带，更为严重的是此后的日本竟然出现了长达十年之久的经济停滞。因此，“泡沫经济”和“失去的十年”成为以后相当长时间里经济学界探讨的话题。历史或许不会重复事实，但历史会重复规律，这也是人们研究历史的原因所在。 我们中国今天的情况和日本当年有些相似。都经历了多年的经济高速增长，都是以出口为导向的经济发展模式，都面临着本币升值的压力，都需要金融制度的改革等很多相似点。因此对于我们中国经济来说，无论如何都应该仔细研究日本经济泡沫的那段历史，以寻找到经济泡沫产生、扩张的原因，研究如何对经济泡沫进行控制，以及如何应对经济泡沫的崩溃。我相信对于这段历史的研究会对我国目前的经济状况更加保持一种理性的清醒的认识，尤其我国面临的经济环境非常复杂，大家对经济状况的判断也不是很明朗。因此我觉得对日本泡沫的原因危害以及应对措施的研究对我国经济的稳定发展有着重要的理论和现实意义。

日本房地产泡沫原因及过程

日本房地产泡沫原因及过程 日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。 （一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈 日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。 在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。 对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话 从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。 据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。 同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。 更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。

日本泡沫经济与中国当前经济对比分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/57304971.html, 日本泡沫经济与中国当前经济对比分析 作者：熊名奇,米运生 来源：《商业研究》2010年第12期 摘要：近几年中国经济的某些现象与日本当年的泡沫经济颇有几分相似之处，如货币升值、房地产价格持续攀升，这使得人们担心中国经济能否如日本经济泡沫破裂后陷入长期低迷。但是，当前的中国经济与日本泡沫经济有许多的不同点：经济发展水平不同、金融自由化的程度不同、政府的重视程度及宏观调控措施不同、经济泡沫化的程度不同和经济增长的潜力不同，这种种的不同可以确保中国经济能够长期稳定的增长。 关键词：泡沫经济；中国经济；日本经济；比较 中图分类号：F114.45 文献标识码：A Comparative Analysis of China′s Economy and Japan′s Bubble Economy XIONG Ming-- (1.School of Economics, Huazhong University of Science and Technology, Wuhan 430074,China; 2. School of Economics & Management, South China Agricultural University, Guangzhou 510642,China) Abstract:Some phenomena of the China′s economy in recent years are similar to Japan′s bubble economy, such as RMB appreciation, rising stock prices and real estate prices, which makes people worried that the China′s economy fall into long-term slump like Japan′s bubble burst. By comparison, there are many differences between China′s economy and Japan′s bubble economy: different le vels of economic development, different degrees of financial liberalization, the Government′s emphasis and different macro-control measures, with varying degrees of economic bubble and different potential for economic growth. These differences can guarantee the long-term stable growth of China′s economy. Key words: bubble economy; China′s economy; Japan′s economy; comparison 一、研究背景 我国在20世纪80年代初实行改革开放以来，经济步入正轨并开始飞速发展。到20世纪90年代金融业深度发展，经济综合实力不断靠近世界前列。21世纪第一年我国正式加入世界

日本房地产泡沫破灭给我们的启示

日本房地产泡沫破灭会在中国重演吗 上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。最近有人认为中国将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，中国绝对不会发生类似情况。但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。 现在中国房地产业经过了一个高速发展时期，房地产价格在短短二三年时间里上涨了百倍，有人说中国房价疯狂了，疯狂的结果是和日本一样的下场，在这种论调下，我认为日本房产破灭是内在原因决定的必然结果，而中国在十年之内不太可能出现日本式的房产泡沫破灭危机。 从市场分析来说，假设房地产市场是一个自由市场，只有卖方和买方，主要矛盾为供给和需求之间的矛盾，当供给大于需求的时候，房价就降，供给小于需求的时候，房价就涨。房屋作为一种产品有其特殊性，一批房屋从开工建设，到投入使用，一般需要一到两年的时

间，而土地资源是有限资源，因此每年房屋供给量因此比较固定，所以在一般情况下，我们可视供给为一个固定值，这个时候，房价的起伏就决定于需求量，决定于买方。但在中国，房地产市场并不是一个完全的自由市场，它还受到政策调控影响，而政策调整主要是提高买房门槛和买房成本，就是控制和减少需求。但不管怎么调控，这都是外部影响。由于住宅的不可替代性，而现有投资渠道狭窄，通货膨胀高企，政策调控长期来说对于需求总量影响较小，即使在一段时间内受到压抑，消费反弹也将随调控结束而来。 我们认为，房屋购买需求取决于三个内在因素，即城市年龄结构，经济发展水平，城市人口增减。 基于这三个因素我们来分析日本90年代的情况。 日本的城市化率由1960年的60%到1989年的87%之后一直递减，到1995年都稳定在85%左右，也就是说在日本经济腾飞的20年，日本持续推进城市化，人们不断由农村涌入城市，这给房地产市场带来了巨大的需求。而到90年代末，城市化停滞，甚至倒退，需求的增长业就嘎然而止。 日本在上世纪60年代到90年代，经济腾飞期间，经历了一波生育高潮，平均年龄也稳定在35岁左右，就全球来说，个年龄相对来说比较年轻，而到1989年之后，社会经济发达，生育率低，人

日本泡沫经济经验教训

日本泡沫经济经验教训 85年-95年日经平均股价变动简图日本泡沫经济是日本在1980年代后期到90年代初期出现的一种日本经济现象。根据不同的经济指标，这段时期的长度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之间的4年零3个月的时期。这是日本战后仅次于60年代后期的经济高速发展之后的第二次大发展时期。这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑，因此随着90年代初泡沫破裂，日本经济出现大倒退，此后进入了平成大萧条时期。日语中“平成景气”基本与此同义，但有时也包括此后的经济萧条阶段。 广场协议的背后 1985年9月22日，世界五大经济强国（美国、日本、西德、英国和法国）在纽约广场饭店达成“广场协议”。当时美元汇率过高而造成大量贸易赤字，为此陷入困境的美国与其他四国发表共同声明，宣布介入汇率市场。此后，日元迅速升值。当时的汇率从1美元兑240日元左右上升到一年后的1美元兑120日元。由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生帐面亏损，因此大量资金为了躲避汇率风险而进入日金刚柱般的大楼是日本泡沫经济的产物 本国内市场。当时日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行金融缓和政策，于是产生了过剩的流通资金。另外，当时还有下列背景：1. 从1970年代后期开始，日本的银行烦恼于向优良制造业企业的融资案件，于是开始倾向于向不动产、零售业、个人住宅等融资。 2. 1980年代以来，全球性的通货紧缩形成了股票市场的上升通道。 加速上扬 由于上述因素叠加在一起，日本国内兴起了投机热潮，尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。其中，受到所谓“土地不会贬值”的土地神话的影响，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平，而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大量贷款。此外，地价上升也使得土地所有者的帐面财产增加，刺激了消费欲望，从而导致了国内消费需求增长，进一步刺激了经济发展。1985年到1986年期间，随着日元急速升值，日本企业的国际竞争力虽资产价格急速上升股价和地价急速上升

日本经济泡沫崩溃及其启示(精)

日本泡沫经济崩溃及其启示 国际贸易研究室李众敏 20世纪80年代、90年代及此后的相当长时间里,“泡沫”和“失去的十年”是日本学界讨论最多的问题,经过了长达十多年的讨论之后,这些争论终于尘嚣落定,不再成为研究的焦点。这一方面反映了日本经济已经走出了衰退的阴影,另一方面也说明在对“泡沫”和“失去的十年”的研究中,已经逐步形成了共识。 历史总是惊人地相似。中国今天的情况对许多日本经济学家而言,只能用“似曾相识”来形容。对于日本经济来说,再谈泡沫显然已经过时,而对中国经济而言,如何对发生在日本的情况能有清醒认识,则是当务之急。尤其在一些不够细致的研究中,出现了对日本经验与教训的种种误读,使得事物的原本面貌变得尤为珍贵。 一、日本泡沫形成的背景 20世纪80年代发生在日本的泡沫,有着错综复杂的背景,它既与日本战后的经济高速发展有关,也与日本的货币政策有关,甚至与日本的发展规划也或多或少有些联系。 1.长期高速增长带来的财富积累和乐观情绪 二战后,日本经济经历了两轮快速增长时期。第一轮增长从二战后一直持续到1973年,年均增长率都在8%~10%之间,最高的年份在11%以上。在1974年,日本经济增长经历了短暂的放缓之后,便开始了第二轮的高速增长。这一轮增长从20世纪70年代末期持续到80年代末期,虽然增长率不及第一轮增长,但考虑到日本的经济总量,3%到7%的增长速度仍然非常可观(图1。 伴随着日本经济高速增长的,是日本的高储蓄。与大多数亚洲国家一样,日本的储蓄率非常高,在经济高速增长时期,日本的储蓄率始终维持在30%以上,最高的年份超过了40%。 图1 1956—2006年日本的实际GDP增长率

日本房价启示录世界经济史上空前的房地产泡沫

日本房价启示录:世界经济史上空前的房地产泡沫 核心提示：作为亚洲经济强国，日本的经验值得后来者学习借鉴。从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。 他山之石，可以攻玉。作为亚洲经济强国，日本的经验与教训值得后来者学习与借鉴。 从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。 目前的中国，伴随房地产价格高涨而红火的经济，尚未到达日本鼎盛时的高度，但房地产泡沫所带来的一些隐忧已经显现。 2012年7月13日，一套位于东京都南麻布，面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价，成为全球最贵的公寓。 这套公寓目前由日本苏富比国际地产公司挂牌出售，地产公司起初未料想会有多少人问津，但结果颇让人吃惊，已经“有好几对夫妇来咨询了相关情况”。客户里面不乏“商界著名人士”，连一年只在东京待一两个月的国际商务人士也对它颇有兴趣。 东京依然是世界上寸土尺金之地，尽管其相对历史最高峰已经大大缩水。作为日本邻国的中国，对日本房价的概念也慢慢从热播电视剧《上海人在东京》时代那种带着不可思议的遥望到现在感慨“和中国也差不多了”。 关于中国的房价，先行的日本人也有许多建议。日本《东洋经济》7月4日刊文称，中国的房地产现状虽然经常被拿来同日本上世纪80年代作比较，但地价并未出现高涨局面，总体上更接近日本上世纪70年代。另外，中国采取“先易后难”的改革路径，这导致接下来的改革课题都分外棘手，整体状况比日本上世纪70年代更严峻。 实际上，《东洋经济》的该文并不以谈房价为主，而是意在探讨中国经济降速下的未来走向。但是从日本经历的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，确实和整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来，而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。 日本房价起伏史 《东洋经济》所指的上世纪70年代，最大的特征就是“日本列岛改造计划”。所谓列岛改造计划，用时任日本首相的田中角荣在1972年的《日本列岛改造论》中的话来说就是：大胆转变向城市集中的洪流，将民族的活力和日本经济的强大余力发散到整个日本列岛。以工业的全国性重新配置和知识集约化、全国新干线和高速公路的建设、信息通信网络的形成为杠杆，一定能消除城市与农村、日本沿海与内陆的差距。 简而言之，就是大力在日本全国普及现代化的基础设施，消除城乡差距，这是以工农业区域的重新规划和高速公路、新干线（高速铁路）为核心的。列岛改造计划是经济历史上经典的以国家指导宏观经济发展的案例，其总体评价正面。 “上世纪70年代前期的日本，为了防止尼克松冲击（即美国放弃金本位导致布雷顿森林体系崩溃）以后的经济恶化，采取了积极的财政政策，导致了地价的上涨。这段时间发表的《日本列岛改造论》对此起了火上浇油的作用。”日本富士通综合研究所高级主任研究员米山秀隆接受时代周报采访时表示。 而上世纪70年代日本房价的上涨也和宽松的金融政策有关，当时日本中央银行实行低贴现率，使得居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。实际上这种宽松的金融政策在80年代以后更进一步造就了庞大的资产泡沫。 日本在上世纪70年代经历的大规模的基础建设和城市化过程也确实和现在的中国有较多相

日本泡沫经济崩溃及其对中国的启示

日本泡沫经济崩溃及其对中国的启示 20世纪80年代中后期，日本经历了一次大规模的泡沫经济过程。泡沫经济破灭后，日本进入了长达十多年的经济衰退。目前的中国经济与泡沫崩溃前的日本经济有许多相似的地方：巨额外汇储备、本币升值、流动性过剩，资产价格大幅上扬等，这些因素引起了一部分人对中国是否会重蹈当年日本覆辙的担忧。然而目前的中国经济与20世纪80年代的日本经济存在着很大的差异，出现日本式的长期衰退的可能性很小。但认真吸取日本泡沫经济教训，防止中国经济大起大落，则是当务之急的事情。 日本泡沫经济的形成原因 多种因素作用导致日本的泡沫经济。政策失误，长期实行扩张性政策，市场流动性过剩，大量资金涌向资产市场是直接原因；“股价神话”、“土地神话”，全国上下对未来预期的盲目乐观，是形成泡沫的间接原因。具体来看： 一是政府实行扩张性宏观政策，矫枉过正。为消除“广场协议”之后日元大幅升值的影响，日本政府采取了扩张性的财政和货币政策，以刺激内需。货币政策方面，日本央行从1986 年1 月至1987 年2 月13个月间，连续5 次降低再贴现率，由当初的5％降至历史最低水平2.5%，并将其保持到1989 年5 月。日本政府没有根据经济形势的变化，适时调整政策，在国内需求旺盛、资产价格高涨的情况下仍然维持宽松的货币政策，使得本来资金已经很富裕的经济体系内到处充斥着廉价资金，企业融资便利且成本较低，大量资金进入非生产领域，催生巨大的资产泡沫。 二是市场资金过剩，企业和个人投机活跃。由于企业直接融资成本较低，而股票和房地产市场收益率较高，因此，大量资金并没有像期待的那样流向制造业，更没有流向当时美国重视的IT等带来新的增长点的新经济领域，而是通过特定金钱信托、基金信托、信托银行等渠道更多地流向了房地产、股票和休闲娱乐业，推动资产价格迅猛上涨，形成泡沫经济。据日本央行统计，在1985年到1990年间，日本法人企业筹资405万亿日元，36%用于实际投资，64%用于股票或土地投资。 三是银行支持企业投资房地产市场。20世纪80年代，随着日本金融自由化的推进，大企业纷纷转向依靠证券市场融资，“金融脱媒”现象严重，日本银行面临严重的生存压力和经营危机。1989 年银行贷款占总资产的比重由1970 年的80.5% 降至65.7%。面对这种情况，日本银行将目光转向实际资金需求不大且风险较高的中小企业、房地产企业和个人，通过设立非银行公司，为各式各样从事土地和股票投机的企业和个人提供了大量融资。 四是乐观预期强化投资者信心，使得资产价格不断攀升。日本人多地少，土地紧缺，产生“土地神话”；股票市场规模不大，流通股较少，形成“股价神话”，在升值预期的诱惑下，大量的投资者进入股市、房地产市场。随着股市投机气氛盛行，预期在一定程度上得以实现，也诱使更多的投机者，甚至包括对股票一窍不通的老年人和学生也加入股票买卖的队伍。 20 世纪80 年代的日本与当前中国经济的差异 20 世纪80 年代的日本与当前中国经济的差异体现在：

日本泡沫经济分析及启示

目录 前言 (1) 一泡沫经济概述 (1) （一）泡沫经济的含义 (1) （二）泡沫经济的判定 (1) 二日本泡沫经济的形成及破灭 (2) （一）日本泡沫经济的形成 (2) （二）日本泡沫经济的破灭 (2) 三日本泡沫经济形成原因及泡沫经济破灭带来的危害 (3) （一）日本泡沫经济形成原因 (3) （二）泡沫经济留给日本的难题 (4) 四日本泡沫经济的破灭对我国的启示 (6) （一）正确分析我国当前经济形势 (6) （二）对我国防范泡沫经济的建议 (6) 五结束语 (8) 参考文献 (8)

摘要 当前我国经济高速发展，但在高速发展的同时，虚拟经济却呈现非理性态势。放眼世界我们可以发现我们的经济形势与20世纪80年代中后期的日本具有许多共同处。虽然中日经济不同，但是日本泡沫经济的经验教训还是有比较大的借鉴意义的。认真研究日本泡沫经济的形成破灭，再对比我国现状，可以找到一些对我国经济发展有益的一些经验教训。国内有不少研究日本泡沫经济的文章，此类文章从不同方面探讨了日本泡沫经济，可以说他们的研究涉及到了日本泡沫经济的方方面面。笔者也借鉴了他们的部分成果，希望通过本文同读者探讨日本泡沫经济、日本泡沫经济破灭对中国启示的一些问题。 关键词：泡沫经济；投机；经济结构；内需；金融监控

前言 日本经济在战后飞速发展,取得了世界瞩目的成就。然而,80年代末及90年代初,日本出现了被称为“泡沫经济”的经济过热现象,随着经济“泡沫”的破灭,出现了长达10年之久的严重经济萧条,是什么造成了这次危机？“泡沫经济”的产生和破灭,对日本经济造成了怎样的影响？这一事件对同处于经济高速增长时期的我国,有什么样的借鉴意义？ 一泡沫经济概述 （一）泡沫经济的含义 马克思在《资本论》第3卷第5篇中，论述了信用和虚拟资本的关系, 提出了虚拟经济的概念，并分析了泡沫经济的产生。马克思认为虚拟资本是在借贷资本(生息资本) 和银行信用制度的基础上产生的，是定期收入的资本化,以有价证券的形式存在,包括股票、债券、不动产抵押单等。虚拟资本本身并不具有价值，这是它和实际资本的不同之处；但是它却可以通过循环运动产生利润，这是它与实际资本的共同之处。 泡沫经济是指虚拟资本过度膨胀引致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，是虚拟资本增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。[1]其形成过程为一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，价格上涨的预期吸引了大批投机者，这批投机者一般只是想通过投机获取价差、牟取利润，而对所买卖的资产的实际使用价值或盈利能力不感兴趣；由于新买主的不断介入,价格节节攀升,形成泡沫经济现象；一旦价格上涨的预期发生逆转,价格暴跌, 泡沫破裂, 便引发金融危机并导致整个经济衰退。 （二）泡沫经济的判定 泡沫经济指的是对整体宏观经济的描述，具体来讲是资产价格脱离实体经济的基础条件暴涨的现象。实际上，不论是经济泡沫（经济发展过程中经常出现的不均衡现象）还是泡沫经济，所要描述的内容并无本质区别，只不过后者意味着对整体宏观经济的定性，说明了问题的严重程度而已。作为泡沫经济的表象，都有资产价格的大规模上升。但是不能说资产价格的大规模上升就是泡沫经济，判定是否是泡沫经济还要看资产价格的上升是否已经脱离了经济基本面。“在泡沫经济发作的时候，价格越涨，需求越旺，买涨不买落，这是判定是否出现泡沫经济的一个重要识别指标。”[2]如果过激地实施紧缩性货币政策，将会使泡沫经济

日本泡沫经济时期的普通百姓(好文精读)

日本泡沫经济时期的普通百姓,对我国房地产市场的借鉴意义 在经济上，日本是一个伟大的国家，但日本的股市和房市走了20年的熊市，不能不提醒我们思考。 作者：银泉四眼提交日期：2010-1-13 96初，到日本的第一天，住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间，这可能是他独有的“初次见面、彼此认识一下”的表达方式。语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟“寒暄”，须藤把他房间里的电话给了我，让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。 在我没有装电话的近两个月的时间里，去须藤那里接过几次电话，每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。这样一来，每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。 须藤48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。我当时很奇怪，他的工资不算低，又是独身，为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居（12㎡）一厨（4㎡）一卫（3㎡）、5人合用一个浴室的楼房里呢？须藤对我这种疑问表示非常理解，他告诉我说，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。他把别墅已经出租出去了。他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。等他65岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。不过，他的妻子并不原意和他一起住这样的房子，离婚了。 97年，进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董（中国人），有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”，才会相信东京圈会扩大到这里。 小董又说：在研究室做实验的时候，教授没事儿总叨叨这块地，看来这块地让他挺烦心。教授在89年以5万日元/㎡买了这块地，一共是1.5亿日元。教授说如果现在有人出1个亿，他就卖。93年有人出价2.5万日元/㎡，教授舍不得，现在，2万都找不到买主了。种了这些柿子树还没时间照料，我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。 我注意看了看这块地，除了几十棵柿子树，其它都是荒草。当时来的高兴劲儿晾了一大半。 后来在02年做店铺选址调查时又路过这里，感觉还是以前的老样子。我顺路到当地的公共图书馆查了一下，这块地属于市街化调整区域，这种区域内的土地并不完全属于建设用地，如果要化为建设用地，当地的政府部门必须投资进行给排水、液化气、5.2米以上宽度的道路等基础设施建设。教授买这里的土地，大概是基于泡沫经济时期的城市发展速度，要不了几年，政府部门就会投资把这里化为建设用地了。如果真如教授所料，地价至少要涨到10万1平米，再如果化成了建设用地中的商业用地，30万/㎡也完全可能。很可惜，教授这个“赌注”没押对。 99年，在就职的公司里认识了川濑，他和我都爱好登山，我加入了他们的登山俱乐部，一般是星期六的早晨6点在山下集合，10点多登山结束后到温泉洗洗澡回家。 有一次三连休，俱乐部组织去日光登山，日光是日本著名的旅游观光地，不少成员都带了自己的家人或朋友。 我们从山上下来后，没有去登山的人已经在温泉旅馆等候了，这其中有川濑的妻子，川濑把我介绍给她，并邀请我和他们一起吃晚饭。自从见了川濑的妻子，我再看川濑的时候，总感觉他是一个很神秘的人物。