青白江区农村集体建设用地基准地价

附件1：

青白江区农村集体建设用地基准地价

按照市委、市政府《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发〔2008〕1号）、市统筹城乡综合配套改革试验区建设领导小组办公室《关于印发〈关于加快农村产权制度改革推进灾后农村住房重建工作实施方案〉的通知》（成统筹领办〔2008〕41号）和市国土资源局《关于〈开展农村集体建设用地基准地价评估工作的实施意见（试行）〉的通知》（成国土资发〔2008〕449号）文件要求，为进一步深化农村土地和房屋产权制度改革，建立农村集体建设用地基准地价体系，夯实农村集体建设用地流转基础，加强集体土地使用权流转市场管理，特制定青白江区农村集体建设用地基准地价体系：

一、农村集体建设用地土地级别

结合我区商贸繁华度、道路通达度、公交便捷度、生活设施完备度、公用设施完备度、环境质量优劣度、文体设施完善度及人口密度等影响土地质量的各种因素，我区农村集体建设用地基准地价土地级别分为三级（具体见附件1，级别图见附件4）。

二、农村集体建设用地基准地价

结合我区土地有关税费政策及对影响土地价格的一般因

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素、区位因素、宗地个别因素等情况的调查和分析，我区农村集体建设用地集中使用区基准地价价格分为三级（具体见附件2），我区农村集体建设用地零星集体建设用地及宅基地基准地价价格分为三级（具体见附件3）。

三、农村集体建设用地基准地价设定条件

（一）估价基准日：2009年1月1日；

（二）主要用途：商服用地、宅基地、其它集体建设用地；

（三）使用年期：宅基地无使用年期限制，商服、其它集体建设用地按同用途国有土地使用权出让最高年限计算，商服用地40年、集中居住用地70年、工业用地40年；

（四）开发程度：“三通一平”，即通水、通电、通路、场地平整；

（五）容积率：商服、住宅1.0，其它集体建设用地0.6。

四、《青白江区农村集体建设用地基准地价》自通知下发之日起执行，并根据我区经济、土地市场和城镇建设发展状况适时调整。

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附件2：

青白江区农村集体建设用地基准地价级别范围表

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附件3：

青白江区农村集体建设用地集中使用区基准地价表

基准地价的定义：

1．估价基准日：2009年1月1日；

2．主要用途：商服用地、工业用地、集中居住用地；

3．权利状况：出让集体土地，无他项权利限制；

4．使用年期：商服40年、工业40年、集中居住70年（按同用途国有土地使用权出让最高年限计算）；

5．开发程度：“三通一平”，即通水、通电、通路、场地平整；

6．容积率：商服、住宅1.0，其它集体建设用地0.6。

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附件4：

青白江区农村集体建设用地零星集体建设用地及

宅基地基准地价表

基准地价的定义：

1．估价基准日：2009年1月1日;

2．主要用途：商服用地、工业用地、宅基地；

3．权利状况：划拨集体土地，无他项权利限制；

4．使用年期：宅基地无使用年期限制，商服40年、工业40年（按同用途国有土地使用权出让最高年限计算）；

5．容积率：商服、住宅1.0，其它集体建设用地0.6。

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附件5：

主题词：国土资源集体建设用地基准地价△通知

抄送：区委办，区人大办，区政协办，区法院，区检察院，区人武部，区级各人民团体。

成都市青白江区人民政府办公室2009年9月17日印

（共印110份）

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农村的集体经营性建设用地入市交易规则

文昌市农村集体经营性建设用地 入市交易规则 第一条为规范文昌市农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本市实际，制定本规则。 第二条本规则适用于在文昌市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。 第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本市农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。 第四条文昌市农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第五条市土地行政主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，

并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。 《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。 委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。 第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。 对未按照本规则规定公开入市交易的，集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。 第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招

农村集体建设用地流转研究综述

农村经济学现代农业科技2011年第15期 土地有偿使用制度建立以来，集体建设用地流转逐步成为中国土地管理的一个热点问题[1]。农村集体建设用地流转是城乡土地市场一体化的重要组成部分，虽然我国现行法律严格限制集体建设用地流转，但自发、隐性流转早已存在。它将成为中国工业化、城镇化进程中土地资本化与市场化建设的最主要形式[2]。 1农村集体建设用地流转概念 我国法律对于集体建设用地迄今并没有一个确切定义。但可以肯定的是按权属看，该建设用地的所有权属于农民集体，而不是属于国家；按土地的用途看，它不是指农用地，也不是指未利用土地；按合法性看，它是指依法经批准的建设用地，是合法的而不是非法的建设用地[3]。集体建设用地流转可分为所有权流转和使用权流转。农村集体土地所有权流转是指由于国家征用，土地所有权由农民集体所有转变为国家所有的一种方式；土地使用权流转是农民集体或个体农户将其使用的集体非农建设用地通过出租、转让、入股等方式让与他人使用的行为[3-4]。 从我国的国情出发，土地权利的流转，更多地表现为土地使用权的流转。集体建设用地使用权流转又可以分为初次流转和再次流转。权利转出方为土地所有权人（或者其代表）的，其转移使用权称为初次流转，包括流转申请、流转审批、流转交易、流转登记4个步骤；如权利转出方为土地使用权人，集体建设用地使用权再转移的行为称为再次流转，包括流转交易、流转登记2个步骤[1，4-5]。 2农村集体建设用地流转的必然性和客观性 随着中国工业化、城市化的快速推进，国家每年通过征收农民集体土地来增加土地市场的供给，但城市对土地的需求量往往远高于国家每年的征地量[6]。 来自国家土地部门2005年的数据显示，扣除交通、水利等无法进入市场流通的土地之后，农村建设用地与城市建设用地分别约为1700万hm2和700万hm2[7]，农村集体建设用地数量约相当于城市建设用地的2.5倍。城市的扩张和工业的发展使得盘活集体建设用地势在必行。 随着土地经济价值观日渐成熟，集体土地流转已成为社会商品经济和商品意识发展的必然产物，是流转发生的主观原因[8]。着眼于流转实践带来的效果，农村集体建设用地流转是社会主义市场经济发展的客观要求，它探索了一条集体经济在市场经济体制下壮大发展的新途径；盘活了存量土地，实现了土地资产保值增值，增加农民收入；同时，也促进了城乡一体化的发展[9-11]。流转制度创新使潜在收入得以增加，流转制度环境变化使潜在收入分割成为可能以及流转制度安排成本在降低[12]。从农村城镇化和工业化的关系入手，农村集体建设用地的流转为农村城镇化和工业化提供土地条件；提供了部分资金，降低了农村城镇化和工业化的成本；也有利于农村城镇工业的集聚和产业结构升级；与此同时，农村城镇化和工业化进程的加快可进一步促进农村集体建设用地的流转[13]。 3农村集体建设用地流转的运行模式 3.1流转形式 目前，集体建设用地流转已经涵盖了出让、转让、出租、抵押、联营、入股等多种形式[11]。具体可以概括：农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权；集体土地以征、转为国有，并办理转让、出租手续，补交相关税费，实现所有权、使用权的流转；集体之间辖域调整，土地所有权或使用权相应调整；在基础设施项目建设中，以集体土地使用权合作的方式进行流转；集体土地使用权随企业厂房转让、出租；乡（镇）村以集体土地使用权作价入股、联营形式兴办各种企业；乡镇企业合并、兼并及股份制改组中的集体土地使用权转让、出租；由于企业倒闭或债权债务等原因，通过司法裁定使集体土地使用权发生转移；集体土地使用权随农民住宅转让出租。其中集体建设用地流转的主要形式是土地使 农村集体建设用地流转研究综述 杨希越 （南京农业大学，江苏南京210095） 摘要在回顾集体建设用地流转相关概念的基础上，阐述了集体建设用地流转的必然性和客观性，重点综述了集体建设用地流转的运行模式，包括流转的形式、流转的模式以及流转的收益分配，也对近年来学者们关于集体建设用地流转制度的建议等方面的主要内容和研究进展进行了简要梳理。以期对我国集体建设用地流转的发展与深化研究有所裨益。 关键词集体建设用地流转；必要性；流转模式；收益分配；建议 中图分类号F321.1文献标识码A文章编号1007-5739（2011）15-0394-02 Review on Rural Collective Construction Land Transference YANG Xi-yue （Nanjing Agricultural University，Nanjing Jiangsu210095） Abstract On the basis of reviewing concepts about the collective construction land transference，the need for transfer of collective construction land was introduced，and operation mode of collective construction land transference including transferred range，transferred mode，transferred form，and transferred profit-sharing were elaborated.At the same time，the study about collective construction land transference system of the proposal，and other aspects of the main content and the latest research progress were briely summarized.It′s expected to provide insights for further development and study of collective construction land transference in China. Key words collective construction land transference；necessity；transferred mode；profit-sharing；suggestion 收稿日期2011-06-27

集体用地评估指引

集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。

3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。

农村集体建设用地使用权流转程序

一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项： 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;

农村集体建设用地使用权流转管理办法

农村集体建设用地使用权流转管理办法 二○○四年六月二十二日 试行农村集体建设用地 使用权流转实施办法 第一章总则 第一条为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。 第二条本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。 第三条本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。 农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。 第四条农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件： （一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权； （二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划； （三）依法办理土地登记，领有土地权属证书； （四）界址清楚，没有权属争议。 第五条农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。 第六条农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。 农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。 第七条农村集体住宅用地使用权不得流转。

通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。 第八条使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。 第九条出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。 有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权： （一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； （二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的； （三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的； （四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。 因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。 第十条建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。 第十一条通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。 第十二条市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。 第十三条国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。 征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。 征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。 第十四条农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。 第二章农村集体建设用地使用权出让 第十五条农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的

集体建设用地定级与基准地价评估技术指引0408-清稿

集体建设用地定级与基准地价评估技术指引 （征求意见稿） 为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。 本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。 1.适用范围 本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。 2.引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程 GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程 GB/T 21010-2017 土地利用现状分类

集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。 3.法律政策依据 （1）《中华人民共和国物权法》 （2）《中华人民共和国土地管理法》 （3）《中华人民共和国担保法》 （4）《中华人民共和国资产评估法》 （5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过） （6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号） （8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号） （9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号） （10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号） 4.总则 4.1 范围和对象的界定

我国农村集体建设用地问题分析

我国农村集体建设用地问题分析

府，不能私自更改。另外，租赁等方式获得的收益有一半要进入社保机制，农村集体需要将其存入农村信用社，留作对居民的生活保障。 从以上可以看出广东省土地流转的《办法》在将集体建设用地推向市场的同时注意保证了居民的利益，是我国完善土地流转机制的一次很好尝试。 四．改革建议 （一）重新明确集体土地权属，完善集体建设用地市场机制确定土地的属性是其进入市场流转的基础。所谓重新确定集体土地权属即是赋予集体土地入市流转的属性。由之前的实例1可以看到，当时实行的制度使得集体土地缺乏市场属性，土地无法体现出其本有的经济价值。农村集体土地在现有的制度下，难以发展农村居民的生产方式，改善生活质量。城乡一体化在农村无法合理处理集体建设用地的情况下是不能实现的，目前的土地制度逐步趋向完善，城镇化进程稳步推进，集体土地已经越来越多地投入建设开发，然而集体土地权属问题仍然需要明确，以免引起法治纠纷和违规流转现象。要想入市流转，必然涉及所有权与使用权的分离。集体土地所有权仍然归于集体所有，而使用权将归于开发商或出资方。农村土地所有权经适当的经营管理可以保障农民的生活，发展农村公共服务。在城镇化的大前提下，可以将农村流转土地进行区域化管理，就是若干个村联合管理，建立相对完善的服务机构，保障村民权益。 （二）集体土地用途合理规划，严格管控。集体土地入市流转之后，在为农村带来经济效益的同时，也会对农民的生活产生一定影响。因此，土地使用方在投入生产之前必须上报政府土地用途。如当土地用作化工厂等对周围环境有较大影响的产业时，政府应该进行监督干涉，也须征求农民意见，保障农村集体的权益不会受到损害。在规划集体土地开发方向时，相关部门也必须结合当地的自然人文条件，尊重土地不可移动的自然属性，进行合理规划，才能实现城乡统筹规划，合理发展的目标。 结语： 农村集体建设用地的合理使用对国家的发展至关重要，而相关制度的建立也引起了社会的广泛关注。我国农村集体建设用地还没有完善的入市流转机制和配套法律，导致农村集体用地流转无法顺利实行和不规范流转的产生。要解决相关问题，先要改进土地制度。对于集体建设用地使用权的取得制度而言,其不仅受到法律的限制,还受到财政制

佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法

佛山市南海区农村集体经营性建设用地 入市管理试行办法 第一章总则 第一条为加强农村集体经营性建设用地利用管理，规范农村集体经营性建设用地使用权市场秩序，保障农村集体经营性建设用地入市各方的合法权益，贯彻落实中共中央关于农村集体经营性建设用地入市改革试点精神，建立城乡统一的建设用地市场，根据?中华人民共和国物权法?、?全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定?等法律、法规、规章及文件的规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条佛山市南海区范围内的农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。 本办法所称农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。 存量农村集体建设用地是指以2014年度土地变更调查成果为基础，参照南海区标图建库成果确定的农村集体建设用地，包括手续完善的农村集体建设用地、暂未完善用地手续的历史遗留农村集体建设用地。 本办法所称入市，是指将农村集体经营性建设用地一定年限

的使用权出让、租赁、作价出资（入股）、转让、出租和抵押等行为。 国有划拨留用地可参照农村集体经营性建设用地入市，其入市方式及产权登记办法另行发文规定。 第三条农村集体经营性建设用地属村（居）集体经济组织所有，农村集体经营性建设用地使用权入市不改变土地所有权性质。 第四条有下列情形之一的土地，不得作为农村集体经营性建设用地入市： （一）不符合土地利用总体规划、城乡规划、环保要求、区产业导向目录及相关产业规划的。 （二）土地权属有争议的。 （三）未取得集体土地所有证和集体土地使用证的。 （四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。 （五）已办理抵押登记，且未取得抵押权人书面同意的。 （六）农村宅基地，另有法律、法规、规章、政策等规定的除外。 （七）以建设用地名义出让、租赁、作价出资（入股）或与建设用地捆绑出让、租赁、作价出资（入股）的农用地。 （八）农村集体经营性建设用地不得入市的其他情形。 第五条涉及因历史原因形成的存量农村集体经营性建设

《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》国土资发[2005]207号

关于印发《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》的通知 国土资发[2005]207号 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）： 为了贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)，推进土地集约节约利用，促进城乡统筹发展，部研究制定了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（以下简称《规范意见》）。现予印发，请遵照执行。 已经申请开展试点工作的天津、浙江、江苏、安徽、山东、湖北、广东、四川等省（市），应尽快按照《规范意见》的要求，严格筛选试点项目区，认真编制试点工作总体方案，年底前报部批准。 二○○五年十月十一日 关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地 减少相挂钩试点工作的意见 为了贯彻党的十六届五中全会关于建设社会主义新农村的精神，落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）关于城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的要求，切实做好试点工作，扎实推进农村建设用地整理，促进节约集约用地和城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法规规定，提出以下指导意见。 一、试点工作的基本要求 （一）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点（以下简称挂钩试点），是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。 挂钩试点工作必须贯彻落实严格保护耕地特别是基本农田、促进建设用地节约集约利用的总要求。建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积。建新地

集体建设用地估价中疑难问题的探讨

1 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合--- 集体建设用地估价中疑难问题的探讨 集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，造成估价结果的不合理性，多家估价的局面。出现难以规范，甚至出现多头政策、制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为 经济发展服务。一、集体建设用地估价中疑难问题的形成? (一)法规、政策的滞后 改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转(使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押)做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已 经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。 (二)开发建设的随意性 由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。 2 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---

)变现能力差(三、法规的不健全，规划使用集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、集、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3不合理；2、交易量小造成市场窄体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4 、存在一定的违法风险。小没有可参照的依据；5 使用风险较大(四)、使用权的1集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：、面对的所有权主体是农民集体且在土地的2取得没有法律、法规的充分保护；、有些集体土地上的建设不符合土地总体3使用上可能有违规违法行 为的存在；利用规划和城市建设总体规划。)与国有土地在权利上的差别(五、面对1就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。)镇集体建设用地面对的所有者是乡(的所有权主体不同。国有土地所有者是国家，、法律、政府或村农民集体。换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护政策的支持程度不同。下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地、规划条件不使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利的差别；3同。国有土地是在符合如下条件下进行。第一、符合城市建设总体规划；第二、符合土地总体利用规划；第三、符合土地年度利用计划。集体土地使用权大都位 3 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---

农村集体建设用地整理及流转协议

农村集体建设用地整理及流转协议

农村集体建设用地整理及流转协议 甲方：（企业或个人） 乙方：（集体经济组织） 为早日恢复农民生产、生活秩序，优化城乡用地结构和布局，促进城乡统筹发展，加快灾后农村住房重建，乙方受委托，与甲方协商达成如下协议。 第一部分集体建设用地整理及住房重建 第一条为帮助乙方灾后重建，甲方在镇村组实施（1、建设用地增减挂钩；2、拆院并院；3、零星集体建设用地整理）农村集体建设用地整理项目。 第二条经甲、乙双方初步确定参与整理的农户有户人，集体建设用地整理面积约亩（经国土部门审定的集体建设用地面积为准）。其中农民安置拟占地亩（占地面积按执行），可节约集体建设用地面积约亩（实际面积以国土部门正式的竣工验收认定面积为准）。 第三条经甲乙双方协商议定，集体经济组织成员住房重建方式为（1、人均住房面积不低于35㎡的统规统建，2、统规自建）。项目投资总额约为万元。项目涉及由甲方承担的费用有项；由乙方承担的费用

有项。（1、立项费用；2、安置点基础设施配套；3、安置房规划设计费；4、安置房建设费；5、原宅基地复垦费；6、房屋及附着物补偿；7、综合验收费） 项目涉及对自愿参与农户的相关补助补贴标准按： 执行；基础设施配套标准按： 执行。但不得低于都江堰市土地整理领导小组办公室《关于印发<都江堰市土地综合整理补贴管理办法>的通知》（都土整办【2007】19号）文规定的建房、风貌、基础设施建设标准。 第四条项目实施期限：2008年月日至2009年月日。但最长不得超过1年半，即18个月。 第五条经甲乙双方协定，项目立项和验收由（1、甲方；2、乙方）负责；安置房建设工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施；安置房基础设施配套工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施；原宅基地复垦及道路沟渠工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施。 第六条项目工程质量要求 (一)土地平整（复垦）。应按相关规范、规程、标准和农业部门的技术要求，有效耕作层厚度不得小于40厘米，建成地面平整、田（地）坎、沟（渠）完善、便于耕作的耕地。 (二)田间道路和农田水利设施。应按相关规范、规程、标准并分别符合交通、水务部门的技术要求，合理布局，便于群众生产和生活。 (三)农村新型社区建设（中心村、聚居点），应在符合城镇总体规划和土地利用规划的基础上，依照《关于加强农村新型社区建设技术管理确保社区建设质量的通知》（成建委发[2007]390号）进行合理布局和规划设计；按相关技术规范和标准，做好新建农村居住点的道路、供水、雨(污)水排放管网、化粪（沼气）池、供电、通讯、广播电视等“市政”基础设施配套工程和绿化。

市农村集体经营性建设用地入市管理办法【模板】

XX市农村集体经营性建设用地入市 管理办法（试行） 目录 第一章总则 第二章一级市场交易规则 第三章二级市场交易规则 第四章服务与监管 第五章土地增值收益调节金 第六章入市收益分配和管理 第七章法律责任 第八章附则 第一章总则 第一条为规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）和《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）的精神和有关要求，依据《土地管理法》和《XX 市统筹推进农村土地制度改革“1+3”实施方案》，制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法取得并在村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划中确定为商业、旅游、工业、住宅等经营性用途的农村集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。 本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指土地所有权人将其集体经营性建设用地通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人在一定年限内使用，并通过书面合同约定双方权利义务的行为。 本办法所称的农村集体经营性建设用地使用权再流转，是指通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权再行转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押等行为。 本市农村土地制度改革试点区域的农村集体经营性建设用地入市和使用权再流转行为，适用本办法。 第三条中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权，进行开发利用和经营。 第四条依照本规定取得的集体经营性建设用地使用权，与国有建设用地使用权享受同等权能，受到法律的同等保护。依照本规定开展的集体经营性建设用地入市和再流转交易，应依法依规履行税费缴纳义务。

乡村建设用地整理工作方案

乡村建设用地整理工作方案 为加强土地管理、规范农村建设用地复垦工作、助推城乡统筹和新农村建设，按照《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《市农村建设用地复垦项目管理规定（试行）》（渝国土房管发〔〕495号）和《市国土房管局关于进一步规范农村建设用地复垦工作的通知》精神，结合我县实际，特制定如下实施方案。 一、指导思想 全面落实“珍惜和合理利用每一寸土地”基本国策，以邓小平理论、三个代表”重要思想和科学发展观为指导。努力通过农村建设用地复垦，实现城乡建设用地增减挂钩和全县耕地占补平衡，储备建设用地资源，为全县经济社会发展用地提供保障。 二、基本原则 （一）坚持符合土地利用总体规划和土地整理复垦开发规划的原则。 （二）坚持政府主导、部门配合、先易后难、分步实施、齐抓共管的原则。（三）坚持维护土地权利人的合法权益，遵循实事求是、因地制宜和依法、自愿、有偿的原则。 （四）村、组集体使用的农村建设用地复垦，应经该集体经济组织三分之二以上成员同意。

三、工作目标 完成农村建设用地复垦项目申报20000亩，新增耕地面积5000亩。 四、工作步骤 （一）动员部署（年8月20日前） 召开县、乡镇、村、组动员大会，全面部署全县农村建设用地复垦工作。（二）项目选址、申报（年8－11月） 各乡镇人民政府按照集体建设用地复垦相关政策规定，完成复垦地块清查、统计，组织土地权利人（复垦项目区集体经济组织或原土地使用权人）完善相关资料后向县土地整理中心提出项目申请。 1.申报条件 （1）土地权利人自愿。 （2）实施区域相对集中，项目可以村或组为单位实施。一个项目可由不超过2个片区组成，但不得突破同一乡镇2个行政村的范围；一个片区可由不超过20个片块组成，但不得突破一个行政村的范围；一个片块可由不超过相对集中的10个点（图斑）组成，但不得突破一个组的范围。 （3）复垦后具备宜农用途的管护利用条件。 （4）复垦片块能确保实施，实施期限与项目实施方案同步，最长年限原则上不得超过半年。 2.申请复垦地块主要类型 （1）已废弃宅基地和一户双宅的须复垦宅基地； （2）废弃公路和废弃仓库、晒坝； （3）废弃的乡镇（村）企业用地、砖（瓦）窑、矿山等建设用地；

农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探

农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探 发表时间：2018-09-18T16:23:47.720Z 来源：《基层建设》2018年第23期作者：贾智慧 [导读] 摘要：农村集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。 河北首佳不动产评估有限责任公司河北石家庄 050000 摘要：农村集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。改革和建立农村集体建设用地使用权市场流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，也是社会主义市场经济完善的必然要求。2014年底，中国中央、国务院印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，新一轮农村土地制度改革大幕开启。深化农村土地制度改革，面临的一个重要问题就是如何科学合理确定农村集体建设用地使用权价格以及如何进行规范化的管理。当前农村集体建设用地没有基准地价体系，导致评估或管理集体建设用地时，没有价格基础，也没有价格依据。基准地价作为政府指导价，是政府规范土地市场管理的基础依据，对于显化集体建设用地市场价值，维护农村集体流转权益，引导集体建设用地与国有土地“同权同价”具有不可或缺的作用。 关键词：集体建设用地；基准地价评估；评估方法 1、农村集体建设用地基准地价体系构建的内涵要求 1.1农村集体建设用地地价体系的构成 地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，由于土地质量、土地权利、市场供求关系和政府土地管理政策的不同，形成了不同标准和发挥不同作用的各种地价形式。根据我国农村土地制度改革目标导向及其集体建设用地土地市场发展现状和实际应用的需要，农村集体建设用地地价体系主要有以下价格形式：一是反映区域整体地价水平，作为政府实施地价宏观管理的基准地价；二是反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府进行地产市场具体管理依据的宗地地价；三是反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平的交易底价或交易评估价；四是反映具体宗地在地产市场交易或交换等活动中现实成交地价。从强化政府对地价的管理和调控来看，农村集体建设用地地价评估重点应建立起以基准地价为核心的地价体系。 1.2农村集体建设用地基准地价评估范围及对象 现行城镇基准地价评估往往以城镇建成区或城镇规划建设区作为评估范围。集体建设用地总体而言大多分布在农村地区，且十分分散。尽管我国法律规定“城市市区的土地属于国家所有”，但由于我国土地制度的固有缺陷，事实上大量原先位于城市郊区或农村地区属于农民集体所有的土地尤其是农用地逐步被非农化为城市建设用地中，除一部分被征收为国家所有外，在城市范围内仍保留了大量未被征收为国有并以“城中村”等形态存在的集体建设用地，因此，集体建设用地事实上是全域覆盖于城乡所有区域。故此，农村集体建设用地基准地价的评估范围应全域覆盖城乡所有区域；基准地价测算对象即为农村集体所有的，并在土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划中被确定为用于建设的土地。 1.3集体建设用地基准地价体系的内涵要求 基准地价是反映设定地价内涵和基准条件下的价格。农村集体建设用地基准地价体系构建需要对土地权利类型、土地开发程度、用地类型划分、土地使用年期及基准条件设定等做出统一界定。 首先，在基准地价用地类型上，集体建设用地主要包括商业、居住、工业、基础设施及公共设施用地等。从农村集体建设用地流转改革的政策取向及流转后的用途看，主要可分为工业、商业、旅游业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营用房等用途。从实际需要看，类似于城镇基准地价评估，集体建设用地基准地价评估应按商服、住宅和工业三种用地类型划分。其次，在土地权利界定上看，依据“同地同权同价”改革精神，集体建设用地基准地价评估主要是针对保持集体土地所有权不变条件下的集体出让土地使用权，其与国有出让土地使用权具有同等的权能，即在使用年限内拥有转让、出租、抵押等权利，无他项权利限制。第三，从土地使用年期界定上看，对于集体建设用地出让年期，或可参照国有土地出让最高年限界定商业40、住宅70和工业50年，或可依据农地承包经营权最高年限统一界定为30年。对于农村宅基地可视为集体土地划拨使用权，无使用年期限制。第四，从土地开发程度、容积率等基准指标设定上看，基准地价体系对土地开发程度的界定应主要考虑城乡不同区域在通电、通水、通路、场地平整等方面的平均状况，具体情况需结合当地实际情况而定。从促进“同权同价”改革目标的实现看，农村集体建设用地使用权出让，理应要求各乡镇（开发区）、村集体做好基础设施等土地前期开发工作，使得出让土地达到“熟地”或“净地”条件。同时，对容积率、建筑密度等基准条件，也可按当地城乡规划设定的控制指标或实际利用强度加以确定。 2、集体建设用地基准地价评估思路及关键技术方法 2.1集体建设用地基准地价评估的总体思路 集体建设用地在用地类型上属于建设用地，在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面与国有土地具有很大相似性，因此，地价评估方法总体可参照国有基准地价评估相关技术规范。但由于我国集体建设用地管理政策的独特性，特别是由于其土地权利体系的不完整，管理政策上的总体缺失以及由此造成的开发建设随意性、土地市场不发育和地价评估资料不完整性等，使得基准地价评估不能完全套用国有用地价格评估方法体系。但对比我国城镇土地使用制度改革初期城镇基准地价评估所面临的市场条件，当前农村集体建设用地基准地价评估条件具有很强的雷同性，因此，适用于土地市场不发育条件下的我国城镇地价评估技术思路对于当前条件下农村集体建设用地基准地价评估具有重要借鉴意义。 根据我国城镇土地定级估价研究实践回顾，城镇基准地价评估的技术途径主要有多因素综合评价法、市场交易价格直接定级估价法和级差收益测算法三种。其中多因素综合评价法和级差收益测算法系土地市场不发育条件下普遍所采用的基准地价评估技术途径，市场交易价格直接定级估价法则是建立在土地市场比较发育条件下开展基准地价评估所采用的技术途径。鉴于我国集体建设用地使用权流转还处于探索阶段，集体建设用地交易市场还未形成，存在的交易样点大部分为隐形交易，交易价格还未市场化和公开化，直接利用土地市场交易资料开展定级估价尚不具备条件，因此可行的方法途径主要为多因素综合评价法和级差收益测算法。其中级差收益测算法评估的价格并不反映严格意义上的土地市场价格，主要是反映土地的级差收益，加之真实的级差收益难以准确衡量，同时级差收益测算法还存在凭经验划分土地级别，级别边界不易准确确定，主观随意性大等缺点，因而已慢慢被淘汰。而多因素综合评定法能考虑各种与土地有关的经济因素和非经济因素，评价方法采用定性与定量相结合，把经验转化为科学指标，把复杂的对事物的总体直接判断转化为对事物某些方面的单项

农村集体经营性建设用地入市后制度建设的相关建议

农村集体经营性建设用地入市后制度建设的相关建议 ——以重庆市大足区为例 重庆市大足区国土房管局童强 当前，农地制度改革具备了政策条件和实践基础，应把农村集体经营性建设用地流转入市作为农村土地制度改革的突破口和着力点，坚持城乡土地资源要素双向流动的市场化改革导向，尽快释放农村集体经营性建设用地流转利用的巨大潜能。2014年，重庆市国土资源和房屋管理局确定在大足、永川两区开展非公益性用地项目取得农村集体建设用地方式的探索试点。本文结合大足区智凤镇缩小征地范围改革试点工作，为农村集体经营性建设用地入市后制度建设提出相关建议。 一、缩小征地范围改革试点工作情况 1.试点区基本情况 大足区位于重庆市西部，属长江上游地区，是重庆一小时经济圈的组成部分,智凤镇位于大足区中部，距大足城区5公里，渝蓉高速1.5公里，面积87.7平方公里，辖3个行政村、9个社区居委会，总人口45155人。全镇着力打造“城乡统筹示范镇、民营经济强镇和海棠新城建设重镇”。智凤镇现有民营企业70家，其中规模企业15家，解决农村劳动力就业4000余人。2012年全镇被重庆市中小企业局命名为市级小企业创业基地，规划占地1500亩，计划入住企业300家，目前已占地300亩，建成标准化厂房15万平方米，入驻企业65家。 2.试点基本原则 重点探索农村集体经营性建设用地使用权流转试点，实行局部试点、封闭运行、风险可控、结果运用的总体原则，确保农民利益，尊重农民意愿为基本前提，严格保护耕地，提高土地节约集约利用水平，把土地资源市场化配置作为改革的方向。 3.试点主要内容 按照中央“严守耕地保护红线，严格土地用途管制”的总体要求，在符合土地利用总体规划和用途管制的前提下改革创新，开展拆旧区建设用地复垦和建新区土地整治工作。农村集体经济组织委托有资质的施工单位或组织村民自行开展