物业管理招投标会议纪要

物业管理招投标会议纪要Newly compiled on November 23, 2020

物业管理招投标会议纪要年月日时分，物业管理投标会在青岛大酒店会议室举行。参议会的评委有青岛

参加投标的单位有青岛，青岛市市南区物业办秦思明主任对整个开标过程进行监督。

首先由青岛大信泰置业有限公司介绍康嘉景园工程概况及招标书中的物业管理内容、物业管理标准和招标书的要求及唱标要求，然后进行了唱标顺序抓阄。

第一个唱标的是物业管理有限公司，该公司负责人从物业服务质量标准、服务操作程序及物业前期工作和物资准备计划等方面进行了唱标。评委指出人员结构和管理费用问题。

第二个唱标的是青岛物业管理有限公司，该公司负责人从物业的人员配置、服务内容、承包方式、款项收取办法，物业管理原则、管理重点、指标承诺等方面进行了阐述，评委指出人员配置、费用测算和电梯运行的报价等问题。

最后唱标的单位是物业管理有限公司，该公司负责人主要针对地下停车场、电梯运行费、电费、水费及工作人员工资等进行了说明，提出了是否有高层管理经验的疑问。

唱标结束后，各位评委对投标单位进行了综合评比，评委会认为，本次招投标会严格按照招投标的要求，做到了公平、公正、合法。投标单位符合招标单位提出的条件，评委认真公正的进行评标及评定，青岛物业管理有限公司得分最高，为第一中标人，青岛物业管理有限公司为第二中标人，青岛为第三中标人。

青岛大信泰置业有限公司

年月日

第六章 物业管理招投标

第六章物业管理招投标

第六章物业管理招标投标 本章目的要求： 1、掌握物业管理招投标的概念， 2、掌握物业管理的招标方式 3、了解物业管理招投标的原则 4、掌握物业管理招投标的程序 5、掌握物业管理招投标书的编写 第一节物业管理招标与投标的概念与原则 [讲授与训练] 物业管理的招标和投标，分前期物业管理的招标投标和业主、业主大会选聘物业管理的招标投标， 前期物业管理的招标投标是指开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 前期物业管理的招标投标是2003年6月国务院颁布的《物业管理条例》以及随后由建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确提出的。 此前在讲述物业管理的招标和投标时未作这种明确的划分。为了叙述的方便，更因为这两类物业管理的招标投标除了招标人不同以外，其他操作过程大体相当，而且，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确规定，业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行，因此，在本章中就将两类物业管理的招投标一起讲述，只是招标人上进行了区分。

根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 一、物业管理招标投标的基本概念 1、含义： 招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（开发商或业主委员会），在为即将竣工使用或正在使用中的物业选择物业管理企业时，通过制订符合管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。 物业管理的投标，是对物业所有权人等的招标的回应，是指物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，综合考虑本企业的实力，依法编制投标文件，参与投标活动的过程。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 2、理解： （1）前期物业管理招标人是物业建设单位或开发商。 （2）正常物业管理招标人是业主或业主大会。 （3）物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质

物业管理招标书的内容

遇到污染防治问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/982700246.html, 物业管理招标书的内容 物业管理招标书的内容 招标书是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面： (一)目标物业规划建设基本情况 1.工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。 2.主要设备设施介绍。包括配电系统(总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据)、给排水系统(蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等)、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。 3.提供的目标物业设计图和竣工图纸目录(图纸附件)。

(二)物业管理内容 1. 房屋建筑本体、公共部分的维护、管理; 2. 公共配套设施、设备维护、运行管理; 3. 公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运; 4. 公共绿化、山水园林小品的养护和管理; 5. 安全护卫及公共秩序管理; 6. 公建配套设施(便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所)的运营管理; 7. 楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理; 8. 交通、车辆行驶和停泊管理; 9. 物业及物业档案资料收集、管理;

10. 社区文化的开展; 11. 法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。 (三)有关事项的说明 1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容： 1)物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。 2)管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限(一般三年或五年)及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应 明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签定。 3)物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。

上海市物业管理招投标管理办法

上海市物业管理招投标管理办法 第一章总则 第一条【目的和依据】 为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条【适用范围】 建设单位、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业和行政主管部门对招投标活动实施监督管理，使用本办法。 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。 第三条【主管部门分工】 上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)对本市物业管理招投标活动实施监督管理，并建立本市统一的物业管理招投标信息管理系统（以下简称招投标平台),为选聘物业服务企业提供指导和服务。 区县房屋行政管理部门（以下简称区县房管局）负责所辖行政区域内以下物业管理招投标活动的监督管理职责： （一）建设单位选聘物业服务企业的招标备案； （二）业主大会采用招标方式选聘物业服务企业的招标备案； （三）确定开标场地，安排开标、评标时间； （四）物业管理项目的中标备案； （五）批准建设单位协议选聘物业服务企业； 第二章一般规定 第四条【公开招标规定】 除建设单位、业主大会决定协议选聘或者继续聘用的外，住宅建设单位选聘物业服务企业或者业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过物业管理招投标平台公开招标。 第五条【协议选聘情形】 符合以下情形之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业： （一）建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目； （二）投标人少于3个的住宅物业管理项目； （三）业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者采用协议方式选聘物业服务企业的； （四）非住宅建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的。 第六条【建设单位变更物业服务企业的规定】 前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内有下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应当按照原物业服务合同的约定，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。 （一）物业服务企业违约，致使合同约定不能实现的； （二）物业服务企业提出解除合同； （三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同。 第七条【业主大会公开招标选聘物业服务企业的规范】 业主大会通过公开招标选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括以下主要内容： （一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；

物业管理招标的方式

物业管理招标的方式 物业管理招标的方式按不同的划分标准有不同的分类： (一)按物业管理服务的范围分类 1、常规性的物业管理招标 指以居住型、非收益性物业及所属的设备、设施、周围场地等维修、保养管理等为主要内容的物业管理招标活动。这类招标活动着重于常规性管理服务，以便为业主及使用人提供良好的生活和活动环境。 2、经营性的物业管理招标 指各类经营性管理服务的招标，如办公楼、商务楼、宾馆、度假村等各类收益性物业。这一类的物业价值比较高，管理服务的标准也比较高。 居住型物业除了常规性管理服务项目外，还增加代理经组、代办营销等项目也属于经营性的物业管理招标。经营性物业管理服务招标的内容与范围大于常规性物业管理招标。 (二)按物业管理招标项目分类 1、全方位物业管理招标 也称全项目物业管理招标，包括对建筑物本体及附属的设备、设施的日常维修管理，环境的清扫保洁、绿化、安保服务，及代理经租等综合性物业管理内容为目标的招标活动。招标单位可把其中的一项内容委托给某一专业公司，或把所有的项目委托给某一具有较完备的管理服务体系的物业管理公司经管。 2、单项目物业管理招标 针对物业综合管理服务中的某一事项，如电梯、水泵的保养，安保，楼宇清扫，绿化等项目，由业主委员会或物业管理公司向社会上招聘专业对口的服务公司担任此项工作的服务和管理。其特点是专业化程度高，管理质量好。并且，可以通过规模经营提高效益。 (三)按招标对象的广度分类 1、公开招标 由招标方通过各种媒介，如报刊、广播、电视或专门刊物上刊登招标广告。凡对此有兴趣的物业管理企业都可以购买资格预审文件，预审合格可购买招标文件进行投标。这种招标方式的优点是有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择报价合理、服务良好、信誉卓著的物业管理公司，也有助于开展竞争，打破垄断，能促进物业管理企业努力提高管理经营水平。但

广州市物业管理招标投标程序

广州市物业管理招标投标程序 各区国土资源和房屋管理局、各建设单位、业主委员会： 为规范广州市物业管理招标投标市场秩序，根据国务院《物业管理条例》和建设部《关于印发〈前期物业管理招标投标管理暂行办法〉的通知》（建住房〔2003〕130号）精神，我局制定《广州市物业管理招标投标程序》及相关的示范文本，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请及时向我局物业管理处反映。 二○○四年二月五日 广州市物业管理招标投标程序 一、筹备招标 （一）招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的： ⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。 ⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。 ⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》（附件1）、《评标标准》、《招标公告》（附件2）或《投标邀请书》（附件3），并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。 （二）招标人为建设单位的： ⒈建设单位确定招标小组人员。 ⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。 二、招标备案 招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区国土房管局备案。 （一）《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》； （二）《招标公告》或《投标邀请书》； （三）招标文件；

小区物业管理招投标方案

×××小区物业管理方案 一、投标函 第二章：×××小区物业概况； 第三章：×××小区物业管理服务方案 第一节：小区环境管理 第二节：小区卫生绿化管理 第三节：小区的安全保卫管理 第四节：设施的维修管理 第五节：小区的文化建设 第六节：其他物业服务项目 第四章：×××小区管理组织结构图 第五章：人员配备； 第五章：金费收支预算； 一、投标函 致：×××小区业主委员会： 根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺： 1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。

2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。 3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。 4、同意提供招标人所要求的其他资料。 5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。 6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址： 地址：邮编电话：传真 法定代表人（签字或盖章）： 投标人全称：（投标单位公章） 年月日 第二章×××小区物业概况 ×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房；公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。

第三章×××小区物业管理服务方案 根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。 第一节环境管理 维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。 第二节卫生绿化管理 小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：

物业管理招投标流程

1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面 负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制 要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。 3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物 业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。 4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各 投标单位。 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料 6、组织投标单位勘查项目并答疑 7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分 标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。 8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证， 并保存投标书至正式开标时止。 9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标 的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。 10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般 为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。 11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。 12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）

物业管理招投标

物业管理招投标将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 伴随着我国物业管理的不断发展，物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近10年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 深圳是在全国率先实行物业管理招投标的城市，1994年1月10日，以大型住宅区“莲花北村”为试点，深圳市住宅局在系统内部实行管理权招标，通过平等竞争确定物业管理企业，并于1995年开始在深圳市范围内试行物业管理招投标。1996年11月1日，深圳住宅局在新闻媒介上刊登公告，将大型住宅区“鹿丹村”的物业管理权在全社会范围内公开招标，并于12月3日通过竞标成功选聘了物业管理企业。“鹿丹村一体化物业管理”社会化招投标拉开了我国物业管理招投标市场的序幕，成为我国物业管理市场首例通过社会化招投标的项目。如今，深圳市的物业管理企业已经将一体化、专业化、企业化的物业管理服务通过招投标这一市场化的方式成功推广

到全国的物业管理领域。 1997年开始，北京、上海、广州、武汉、长沙等大中城市的物业管理招投标市场相继建立，通过市场化的招投标活动确定物业管理权的项目从普通商品居住型物业扩大到政府机关、金融机构、医院、学校、码头、工业区、商业区等各类物业。 2003年5月28日，我国第一部《物业管理条例》公布，明确了住宅物业应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，为培育物业管理招投标市场提供了有利的支持，象征着我国的物业管理行业发展已进入成熟的市场化阶段。 物业管理招投标在行业发展中的重要意义与作用主要体现在以下几个方面: 物业管理招投标是推动行业发展的重要手段 物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方通过价值规律、公平竞争等市场手段实现双方利益的最大化，在竞争的过程中，它有效促进了物业管理企业优化资源配置，使企业在参与竞争的同时不断提高专业水平和市场竞争力，从而形成行业公平竞争的良性循环，逐步提高物业管理行业整体水平，加快了物业管理

2取得物业管理项目的途径 招投标

1.1取得物业管理项目的途径 一、不同历史时期的房屋管理 （一）计划经济下的房屋管理 传统的房屋管理是在计划经济条件下，实行福利分房制度，由政府或其职能部门、事业单位采用行政手段，直接对房屋进行管理，管理机构是房管局、房管所或房管总公司和房管分公司，实行两级或三级管理。 （二）市场经济下的房屋管理 物业管理是在社会主义市场经济条件下进行房改的产物，由专业化的企业通过市场竞争取得管理项目，采用科学管理的手段进行社会化管理提供有偿服务，其管理机构是物业管理公司。 二、市场经济下物业管理项目的取得 物业管理是市场经济条件下的经营型服务性的行业。物业管理的实体是具有法人资格的专业企业。由于房屋产权属个人所有，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托（雇用），代表业主并运用经济手段经营管理物业。 （一）谁开发、谁管理 10多年前，在房地产市场刚刚启动时，物业管理概念未被广大业主所认识，物业管理也未被绝大多数业主所接受。为避免开发商开发出的楼盘卖出后由于产权分散而无人管理，政府制定了“谁开发建设、谁负责管理”的政策。当时绝大多数的小区（大厦）都是由开发商属下的物业管理公司负责管理的。 （二）招投标 随着人们对物业管理的认识提高和行业的发展壮大，以及法律法规的健全与完善，物业管理逐步走向市场化、社会化。一大批专业的管理公司，凭借素质良好的人才及丰富的经验、优良的服务态度获得开发商及业主的信赖，为开发商承担了物业经营的最后一个环节--管理服务工作，从而实现了物业所有权与管理权的分离，也使物业管理的招投标成为可能并进而成为必须。 物业管理招投标彻底变了物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏和自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决了建管不分产生的弊端，在业主、政府、物业招投标单位各个层面强化了市场化物业管

物业管理投标书四篇

物业管理投标书四篇 篇一：投标文件 项目名称：**小区物业管理服务 投标人： 法定代表人或授权代表人： 报价部分 1.1投标函： 投标函 致：**业主委员会、**建设有限公司： 根据贵方为**小区物业管理服务项目的招标公告（项目编号：***************），签字代表 *** 经正式授权并代表投标人提交投标文件（开标一览表、保证金证明）一式两份，部分正副本；投标文件（商务部分、价格部分、技术部分）正本一份，副本四份。 据此函，签字代表宣布同意如下： 1、投标人已详细审查全部“招标文件”，包括修改文件（如有的话）以及全部参考资料和有关附件，已经了解我方对于招标文件、采购过程、采购结果有依法进行询问、质疑、投诉的权利及相关渠道和要求。 2、投标人再投标之前已经与贵方进行了充分的沟通，完全理解并接受招标文件的各项规定和要求，对招标文件的合理性、合法性不在有异议。 3、本投标有效期自开标日起 180 天。

4、如中标，本投标文件至本合同履行完毕均保持有效，本投标人讲按“招标文件”及政府采购法律、法规的规定履行合同责任和义务。 5、投标人同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。 6、与本投标有关的一切正式往来信函请寄： 地址：邮编：电话： 传真：投标人代表姓名职务 投标人名称： 开户银行： **银行账号： ******* 投标人XX物业 法定代表人或委托代理人签字 20XX 年 11 月 28 日 1.2投标报价明细表： 投标报价明细表 2、投标人报价应充分考虑设计方案有可能反复调整。 3、投标费用应包括现状交通调查费用、日常办公费用、前期调研考察费、专家

物业管理项目招标书(示范文本)

物业管理项目招标书(示范文本) 为提高广大业主及使用人的生活水平，创造一个良好的社区环境，根据国务院《物业管理条例》要求，拟采用公开招标的方式聘请专业的物业管理公司对其实施物业管理。 一、物业项目名称 座落位置： 四至：东南 西北 二、规划建设基本情况 1、物业的建设单位： 设计单位： 施工单位： 交付使用的日期： 房屋验收情况： 2、总占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅平方米，商业经营用房平方米，办公用房平方米，车库平方米，其它平方米。共有房屋幢，住宅户。 3、公用设施设备及公共场所情况 (1)绿化面积平方米，道路面积平方米; (2)物业管理用房平方米，社区用房平方米；产权归业主所有。 (3)路灯盏，垃圾箱个，排污管道米，化粪池个; (4)体育设施及场所; (5)消防设施。包括消防控制室平方米，消防设备有哪些; (6)出入道闸、报警、监控、对讲系统; (7)电梯及备用电源;

（8）小区出口个，其中人行出口个，车辆出口个，消防通道个； (9)其它 三、物业管理的内容 1、房屋建筑共用部位的维修、养护、管理; 2、本物业项目范围内的公用设施设备及场所(消防、机电设备、道路、路灯、化粪池、停车场、管道、垃圾道、电梯 )的使用、维修、养护和管理; 3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生; 4、公共生活秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务(不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任); 5、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理; 6、区内交通与车辆停放秩序的管理; 7、装修管理; 8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料; 9、法律政策及合同规定的其他事项。 四、有关说明及要求 1、中标人应当严格按照国家和本市物业管理的有关规定和物业服务合同，对 物业项目实施专业化管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。 2、本物业项目管理期限为年。 3、招标人于中标后一个月内与签订本物业项目的物业服务合同，移交物业管理用房和相关的档案资料。 4、本项目的物业管理公共服务收费标准由物业管理企业根据服务内容、服务深度核算，住宅区物业管理服务收费标准实行市物价局批准的指导价，待中标后，报物价局审核批准。 5、经过资格预审入围的投标人须缴纳万元的履约保证金。中途退标者，履约保证金不予退还。中标人的履约保证金将转为风险抵押金。中标单位如未达到预定的目标，抵押金不予退还，抵押金期限为三年。 五、物业管理标准及惩罚

物业管理招投标程序

物业管理招投标程序 (一)准备阶段 1.选择招标方式。是公开招标还是邀标、议标。 2.成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下,由业主方(如房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组,小组成员由业主方派出,也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构(如物业管理招投标有形市场)来具体实施招标工作。 3.确定招标项目、招标指导思想及原则。 4.编写招标书。招标书的主要内容有: (1)拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。 (2)物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理,还有专项管理。 (3)对招标的有关说明。如物业管理委托期限,物业移交日期,给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积),物业管理服务收费及维修资金标准,以及其他需要说明的问题。 (4)物业管理考核标准与奖惩措施。 (5)投标开标时间。 此外,对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明,如提供建筑结构图、设备型号清单等,以便投标单位编制标书。 5.若是公开招标,则将向社会发布招标公告。通过公众信息渠

道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期,投送投标书截止日期,以及联系地址、电话等有关事项。 (二)招标阶段 1.招标单位向投标单位提供招标文件,接受咨询。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时,通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后,统一安排一次投标人会议,即标前会议。标前会议通常安排在现场;或者先到现场视察,再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。 2.投标单位资质资信审查。在报名截止日期后,对报名投标单位进行资质审查,从中选择若干家参加投标,并书面通知各投标单位。 3.投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前,将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标代理机构。 (三)开标阶段 1.按照标书中规定的时间、地点,在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下,公开开标并登记。 2.由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书,确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。 3.公证员宣读公证书,确认预选中标单位。 (四)中标和订立合同 确定中标单位后,应书面通知中标单位。中标单位与业主方一

物业管理招投标书范本

东郡华府前期物业管理招标公告 一、招标人 、招标人名称：扬州东瑞置业有限公司 、招标人地址：仪征市真州东路号 、联系人：任晶晶 、联系电话： 二、招标代理人 、招标代理人名称：扬州市万康地产咨询服务有限公司 、招标代理人地址：扬州市文汇西路号华远国际大厦- 、联系人：赵蒙 、联系电话： 三、招标物业基本情况 、物业名称：东郡华府 、物业地址：新农街南侧、梅家沟东侧、仪扬河北侧。 、规划总用地面积：㎡ 、物业总建筑面积：.㎡ 、物业类型及分类面积：住宅 （）项目总用地面积㎡，总建筑面积.㎡，计容总建筑面积为.㎡，其中住宅建筑面积.㎡，其中多层住宅.㎡（住宅面积.㎡、阁楼层面积.㎡），跃层住宅.㎡，联排住宅.㎡，商业及配套设施.㎡，其中商业.㎡，门卫房㎡，养老中心.㎡，警卫室.㎡，监控室.㎡，消防控制室.㎡；未计容建筑面积.㎡，容积率.，绿地率%，建筑密度%。 、物业管理区域四至： 北至新农街，西至梅家沟，南至仪扬河。

、项目预计交付进度：项目预计于年月整体交付使用。 四、前期物业服务合同期限 本合同自合同签订之日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。 五、招投标活动时间安排 、发布招标公告 （）发布时间：年月日～年月日(不低于天) （）发布网站：“扬州住房保障和房产管理局”、“扬州物业网”、“仪征市人民政府网”、“仪征市房地产信息网” 、接受投标报名 （）投标报名时间：年月日时分～年月日时分止。 （）投标报名材料递交地点：仪征市住房保障和房产局房屋管理科及招标代理人地址。（报名材料当天内同时递交） （）仪征市房管局地址：仪征市真州镇国庆路号，咨询电话- 、实施资格预审 （）资格预审时间：年月日时分～时分止。 （）资格预审地点：仪征市住房保障和房产局房屋管理科。 、发放资格预审合格通知书及招标文件 （）发放时间：年月日时分～年月日时分止（天之内）。 （）发放地点：仪征市住房保障和房产局房屋管理科。 、组织项目现场踏勘答疑 （）现场踏勘：投标人可自行前往项目现场 （）答疑时间：年月日时分。 （）答疑地点：扬州市华远国际大厦- 、投标文件递交和开标

常见的物业管理招投标注意事项(精)

物业管理培训内容以及物业管理招投标注意事项 一、物业管理的目标 是使物业保值增值,以及提高物业的使用价值,具体有三个目标: (一质量目标: 1、硬件质量目标:主要是保证和维护物业的物理功能:结构功能、建筑功能、机电设备功能、其它功能; 2、软件质量目标:主要指服务的完备性、服务的及时性、服务的客户满意度等等; (二安全目标: 1、物业使用环境的安全,如公共秩序维护,在公共秩序、防火、防盗等环节上的进行预防和管理; 2、物业的安全:指物业主体的安全、结构的安全、设备的运行管理安全等。 3、物业使用人的安全:指物业使用人的人身安全、财产安全的预防措施。 在安全目标上,物业公司要留存各种记录和资料,以证明自己已经按照合同约定做好了各项服务。 (三物业管理费用目标:各项费用,最终的收支应能保证物业企业有适当利润。 二、几个名词解释: 1、物业管理的本质:是物业管理服务企业从事以不动产为基础,以业主或客户需求为导向,以管理为手段,以准公共性服务为核心产品的商品服务活动。 2、业主:指物业的所有权人;

3、物业使用人:指物业的承租人(客户或实际合法使用物业的人; 4、临时管理规约:开发商和物业公司制定的先期约束; 管理规约:指经过业主大会讨论通过的临时管理规约或其修改稿; 业主和物业使用人违背管理规约的,业主委员会可到法院起诉,法院支持; 5、物业管理服务收费=物业管理服务费(基本物业管理服务费+机电设备设施日常运行维护费+特约服务费+代办服务费。 6、客户手册:指以管理规约、物业使用说明、物业管理相关约定为主要内容的,指导客户更好地使用物业和享受物业服务的,在客户入住时发放的册子。 7、机动车场地占用费:俗称停车费,应当收,不讨论收不收的问题,只讨 论收多少的问题,业主就可以确定,不需要物价局批准,全市无统一票据,(写字楼区业主同意不收的除外。该费用扣除物业必要管理费用外,由物业公司与业主协商使用。注意该费用不含保管责任。 8、几个主管部门: 私搭乱盖――城管; 不按规定从事摆卖加工经营活动――城管; 占压、破坏绿地――城管; 拆改承重结构和使用功能――房地产管理局执法部门; 三、小区车辆管理: 1、在签订协议时,由物业方提出两种选择,一是场地占用费,二是车辆保管费;场地占用费较低,车辆保管费不以盈利为目的,但是为车辆上全部保险,平均摊到每一天的费用为车辆保管费。两种费用由业主选择。

物业管理招标文件完整版本

第一部分投标邀请 按照国务院《物业管理条例》和《物业管理招标投标暂行办法》的规定以及用户的委托，现决定对(项目名称）的物业管理服务进行邀请招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。 1. 招标编号： 2. 招标项目的简要说明： 本项目位于市区（市）县路号附号，四至范围：东至，西至，南至，北至（或见附图）。 本项目规划设计的物业类型为：。 本项目总用地面积平方米。 用地构成为：建筑用地平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿化用地平方米。 本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米（地上面积包括：住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米）。 本项目共计建筑物幢（其中住宅幢套，非住宅平方米）；建筑结构为。 本项目的建筑密度为%；综合容积率；绿化率为%。 本项目规划建设机动车停车位个。（其中地上停车位个，地下停车位个；按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。） 3. 项目开工期： 本项目于年月开工建设，共分期开发建设。 4. 投标地点： 。 5. 投标截止时间：

第一期工程计划于年月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于年月全部建成竣工交付使用。 6. 物业管理用房的配置情况： ①物业管理企业办公等用房：建筑面积为平方米。坐落位 置：。 ②业主委员会活动用房：建筑面积为平方米；坐落位 置：。 7. 房屋专项维修资金建立情况： 开发建设单位按标准缴存，计元；购房人按标准缴存，计元；专项维修资金的补充来源有，建立的住房专项维修资金现存 于。 8. 招标书的发售： 投标单位应于年月日时分前至市区（市）县路号附号室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费元整）。 9.保证金的缴纳： ①投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，利息（不计），并给予元的投标书编制补偿金。 ②未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。 10. 投标地点： 市区（市）县路号附号室。 11. 投标截止时间： 年月日时分（北京时间），逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。 12. 招标说明会： 年月日时分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

物业管理招投标的一般流程

物业管理招投标的一般流程 一、物业管理招标投标的基本概念 招投标是在国内外经济活动中常用的 一种竞争性的交易方式。 1999 年 8 月 30 日全国人大常委会第九届十一次会议通 过的我国第一部《招投标法》，确立了强制性招投标制度。 物业管理的招标， 是指物业所有权人或其法定代表 （发商基业主委员会） ，在为其物业选择管理者 时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开， 由多家物业管 理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立 物业管理合同的过程。 物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业， 根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准， 根据国家有关法 律、 法规与本 企业的实力， 编制投标文件， 参与投标的活动。 物业管理招投标实质上是物业管 理权的一种交易形式。 1994 年初，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招 投标，深圳万厦居业有限公司中标， 对莲花北村提供全面的物业管理服务， 并以 优质服务、规范管理和丰富多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评， 开创了我国物业管理招投标的先河。 1996 年以来，深圳又率先尝试由政府行业 主管部门组织，公开招聘鹿丹 村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位， 推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。 1999 年 5 月，全国第三次物业管理工作 会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要 " 在调查研究的基础上， 制定物业招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标 工作。 "会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动 在一些经济比较发达、 物业管理起步比较早的城市广泛开展起来， 并在实践中积 累了很多宅贵经验。 2003年 9月1日正式实施的国家《物业管理条例》第 24 条明确规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则， 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 物业管理的招标按内 容可分为： 单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标两种。 一些经营性的物业 管理 （例如商住楼、购物中心 ）往往采用第二种形式。 二、物业管理开展招投 标应遵循的原则 物业管理的招投标行为是一种通过 市场化方式实现的双向 选择。根据《招标法》的规定，招投标活动中必须遵循 和"合理 "的原则。具体要求如下： （一）公开原则 果物业管理招投标定为公开招标， 就必须按公开原则， 召开新闻发布会， 在报刊、 电台、、电视上公开登出招标公告， 把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一 切想投标的物业管理企业。 （二）公平原则 所谓公平原则，就是指在招标 文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的， 也就是说所有参加投 标者都必须在相同的基础上投标。例如根据住宅小区 （大厦楼宇 ）要求，需要资质 在三级以上的物业管理企业参与竞争， 那么就不能随便拒绝任何具有三级以上资 质的物业管理企业来投标， 同时也不能允许低于三级以下资质的物业管理企业来 投标竞争，总之要体现公平性。 （三）公正原则 所谓公正原则，就是在评定 "公开"、"公平 "、"公正" 所谓公开原则， 就 是说如

物业管理招投标

第六章物业管理招标投标 本章目的要求： 1、掌握物业管理招投标的概念， 2、掌握物业管理的招标方式 3、了解物业管理招投标的原则 4、掌握物业管理招投标的程序 5、掌握物业管理招投标书的编写 第一节物业管理招标与投标的概念与原则 [讲授与训练] 物业管理的招标和投标，分前期物业管理的招标投标和业主、业主大会选聘物业管理的招标投标， 前期物业管理的招标投标是指开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 前期物业管理的招标投标是2003年6月国务院颁布的《物业管理条例》以及随后由建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确提出的。 此前在讲述物业管理的招标和投标时未作这种明确的划分。为了叙述的方便，更因为这两类物业管理的招标投标除了招标人不同以外，其他操作过程大体相当，而且，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确规定，业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行，因此，在本章中就将两类物业管理的招投标一起讲述，只是招标人上进行了区分。 根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定：

住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 一、物业管理招标投标的基本概念 1、含义： 招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（开发商或业主委员会），在为即将竣工使用或正在使用中的物业选择物业管理企业时，通过制订符合管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。 物业管理的投标，是对物业所有权人等的招标的回应，是指物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，综合考虑本企业的实力，依法编制投标文件，参与投标活动的过程。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 2、理解： （1）前期物业管理招标人是物业建设单位或开发商。 （2）正常物业管理招标人是业主或业主大会。 （3）物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。 1994年初，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深

物业管理招标规定

物业管理招标 物业管理招标是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面：（一）目标物业规划建设基本情况 1．工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。 2．主要设备设施介绍。包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。 3．提供的目标物业设计图和竣工图纸目录（图纸附件）。 （二）物业管理内容 1．房屋建筑本体、公共部分的维护、管理； 2．公共配套设施、设备维护、运行管理； 3．公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运； 4．公共绿化、山水园林小品的养护和管理； 5．安全护卫及公共秩序管理； 6．公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理； 7．楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理； 8．交通、车辆行驶和停泊管理； 9．物业及物业档案资料收集、管理； 10．社区文化的开展； 11．法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。 （三）有关事项的说明

1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容： 1）物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。 2）管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限（一般三年或五年）及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签定。 3）物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。 4）管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。 各资质等级物业管理企业的条件如下： （一）一级资质 1.注册资本人民币500万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 （二）二级资质 1.注册资本人民币300万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责

物业管理招投标书范本

投标书(一) 投标编号: 项目名称: _______________ 投标人: 目录 第一章投标函 (2) 第二章企业法人营业执照 (3) 第三章资质文件及公司相关简介 (4) 第四章法定代表人授权书 (5) 第五章公司简介 (6) 第六章业绩一览表 (7) 第七章投标报价表 (8)

第一章投标函 致: 根据公司招标文件正式授权下述签字人 (姓名与职务)代表投标人 ,提交下述文件正本壹份,副本壹份。 1、保洁费用投标报价表; 2、人员配置表与主要人员介绍(按配置表); 3、服务管理工作标准(按项目编制); 4、服务保障承诺书; 5、服务管理工作总体设计表(各岗位职责制度、工作程序、进退场交按方案、应急措施等); 6、企业状况一览表; 7、资格证明文件; 8、投标保证金; 9、投标须知要求投标人提交的全部文件,据此函,签字人兹宣布同意如下: (1)我们已详细审核全部招标文件及其有效补充文件,我们知道必须放弃提出含糊不清或误解的问题的权利。 (2)我们同意从规定的开标日期起遵循本投标书,并在规定的投标有效期满之前均具有约束力。 (3)如果在开标后规定的投标有效期内撤回投标,我们的投标保证金可被贵方没收。 (4)同意向贵方可能另外要求的与投标有关的任何证据资料。 (5)一旦我方中标,我们将根据投标文件的规定,严格履行合同的责任与义务,并保证按规定的标准提供服务(管理)。 (6)如我方中标,我方愿意遵守招标通告及招标文件中所列的收费标准。 (7)与本投标有关的正式通讯地址为: 地址: 邮编: 电话: 传真: 投标单位名称(盖章): 有限公司 被授权人签章: 日期: